MIETMARKTANALYSE AUSWERTUNG DER MIETEN ZUM STICHTAG 31.12.2016 - Stadt Wolfsburg
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MIETMARKTANALYSE AUSWERTUNG DER MIETEN ZUM STICHTAG 31.12.2016
Herausgeber: Stadt Wolfsburg
Der Oberbürgermeister
Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik
Porschestraße 49
38440 Wolfsburg
www.wolfsburg.de/stadtentwicklung
Autorin: Verena Lichtenstein
Stand: Dezember 2017
Nachdruck: auch auszugsweise, nur mit Quellenangabe gestattet
1INHALTSVERZEICHNIS
1. Was ist die Mietmarktanalyse?.......................................................................................... 4
2. Welcher Anteil am Wohnungsmarkt wurde über die Mietmarktanalyse untersucht? .......... 4
3. Wie stellt sich das Mietniveau in Wolfsburg dar? .............................................................. 6
4. Wie entwickelt sich die Leerstandsquote?......................................................................... 7
5. Wie ist das Mietniveau in den Stadt- und Ortsteilen? ........................................................ 8
6. Wie unterscheidet sich das Mietniveau nach Wohnfläche? ............................................. 10
7. Welchen Einfluss haben die Stadtentwicklungsepochen auf das Mietniveau? ................ 11
8. Wie verhält sich das Mietniveau bei der Wieder- bzw. Neuvermietung einer Wohnung? . 13
9. Wie ist das Mietniveau auf dem privaten Wohnungsmarkt in Wolfsburg? ........................ 14
10. Wie lassen sich die Ergebnisse zusammenfassen .......................................................... 16
2ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1: Wohnungsmarktstruktur in Wolfsburg ................................................................. 5
Abbildung 2: Verteilung der Mieten nach Miethöhen ................................................................ 6
Abbildung 3: Entwicklung des Leerstandes ............................................................................. 8
Abbildung 4: Miethöhen nach Stadt- und Ortsteilen ................................................................. 9
Abbildung 5: Miethöhe nach Wohnfläche ................................................................................ 10
Abbildung 6: Anzahl der Wohnungen nach Wohnungsgrößen ................................................. 11
Abbildung 7: Miethöhe nach Baualtersgruppen ....................................................................... 12
Abbildung 8: Anzahl der Wohnungen nach Baualtersgruppen ................................................. 12
Abbildung 9: Wiedervermietungsmiete nach Miethöhen .......................................................... 14
Abbildung 10: Angebotsmieten und Anzahl der inserierten Wohnungen auf
Immoblienscout24 für die Stadt Wolfsburg ........................................................ 15
Abbildung 11: Angebotsmieten und Wiedervermietungsmieten im Vergleich........................... 16
3ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
AUSWERTUNG DER MIETEN ZUM STICHTAG
31.12.2016
1. Was ist die Mietmarktanalyse?
Die Mietmarktanalyse ist ein Instrument der Wohnungsmarktbe- Mietmarktanalyse gibt
obachtung der Stadt Wolfsburg, um Aussagen zur Miethöhe und Aussagen zur Miethöhe
und Mietentwicklung im
Mietentwicklung im Stadtgebiet treffen zu können.1
Stadtgebiet
Betrachtet werden die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten und Wie-
Ausgewertet werden die
dervermietungsmieten der drei Wohnungsunternehmen Neuland
Mieten der Neuland, VW
Wohnungsgesellschaft mbH, Volkswagen Immobilien GmbH und
Immobilien und Allertal
Allertal Immobilien eG.
Die Netto-Kaltmiete ist die
Die Netto-Kaltmiete gibt die Miete ohne Betriebskosten gem.
Miete ohne Betriebskosten
§ 2 Betriebskostenverordnung und ohne andere Mietzuschlä- und Mietzuschläge
ge wie bspw. für eine Garage, einen Stellplatz oder eine Möb-
lierung wieder.
Die Wiedervermietungsmiete betrachtet nur Mieten, die in ei- Die Wiedervermietungs-
miete betrachtet nur Mie-
nem Jahr (z.B. 2016) neu vereinbart wurden. Dies betrifft
ten, die in einem Jahr neu
überwiegend Wohnungen, bei denen ein Mieterwechsel statt-
vereinbart wurden
gefunden hat, kann aber auch Wohnungen beinhalten, die im
betrachteten Zeitraum, nach Modernisierung, Leerstand oder
im Falle einer Neubauwohnung erstmalig vermietet werden.
Die betrachteten Wiedervermietungsmieten sind eine Teilmen-
ge der Netto-Kaltmieten in Wolfsburg.
Im vergangenen Jahr wurden erstmalig die Mieten zum Stichtag Mietdaten mit Stichtag
31.12.2015 ausgewertet. Die vorliegende Analyse untersucht nun 31.12.2016 sind mit Ver-
die Mieten zum Stichtag 31.12.2016. Damit ist es möglich auch gleichen zum Vorjahr ana-
lysiert worden
Vergleiche zum Vorjahr herzustellen.
2. Welcher Anteil am Wohnungsmarkt wurde über die
Mietmarktanalyse untersucht?
Gemäß des Zensus 2011 gibt es in Wolfsburg ca. 35.800 vermietete
Wohneinheiten. Davon besitzen die drei Wohnungsunternehmen
1
Die Mietmarktanalyse gibt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne eines
Mietspiegels wieder. Insofern kann die „Angemessenheit“ einer Miete auch nicht
über die Mietmarktanalyse überprüft werden.
4ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Neuland Wohnungsgesellschaft mbH, Volkswagen Immobilien Neuland, VW Immobilien
GmbH und Allertal Immobilien eG ca. 22.000 Wohnungen. Dies und Allertal besitzen 60%
macht einen Anteil von ca. 60% des Mietwohnungsmarktes in des vermieteten Wohn-
Wolfsburg aus. Es verbleiben ca. 13.800 Wohnungen privater Ver- raums in Wolfsburg
mieter und Wohnungsanbieter, die nicht in der Untersuchung erfasst
sind.
Abbildung 1: Wohnungsmarktstruktur in Wolfsburg
*Leerstand, Diplomaten-/ Streitkräf-
tewohnungen sowie Ferien- und
Freizeitwohnungen
Datengrundlage: Zensus 2011, Darstellung: Stadt Wolfsburg
In die Analyse sind Mieten von 21.517 Wohnungen der drei Woh- Die Mieten von 21.517
nungsunternehmen zum Stichtag 31.12.2016 eingeflossen. Wohnungen der kooperie-
renden Wohnungsgesell-
Die ausgewerteten Mieten umfassen nicht alle Wohnungen, die im
schaften sind ausgewertet
Besitz der Wohnungsgesellschaften sind, da besondere Wohnfor- worden
men aufgrund spezieller Mietmodalitäten in der Auswertung nicht
berücksichtigt werden können, wie z.B.
Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen oder Wohn-
formen bspw. für Senioren, bei denen die Mietzahlung zusätzli-
che Leistungen abdeckt (z. B. für Betreuung und Verpflegung),
Wohngemeinschaften bei denen Zimmer einzeln und mit einer
Mietpauschale, die auch Betriebskosten enthält, vermietet wer-
den,
Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenom-
5ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
men Ausstattung mit Einbauküche oder -schränken).
Diese speziellen Mietverhältnisse werden in der Mietmarktanalyse
nicht berücksichtigt, um die Vergleichbarkeit der Mieten gewährleis-
ten zu können.
3. Wie stellt sich das Mietniveau in Wolfsburg dar?
Die durchschnittliche Kaltmiete der 21.517 Wohnungen der Woh- Die durchschnittliche
nungsgesellschaften beträgt 2016 5,90 €/m² und ist gegenüber dem Kaltmiete beträgt 2016
Vorjahr um 0,10 €/m² (1,7%) gestiegen. Die Miethöhe variiert ab- 5,90 €/m²
hängig von der Lage, dem Baujahr, der Ausstattung und dem Mo-
dernisierungszustand der Wohnung. Welchen Effekt diese
mietpreisbildenden Faktoren im Einzelfall auf die Miethöhe haben,
lässt sich über die Mietmarktanalyse nicht ermitteln.
Jahr (Fallzahl) Ø Bestandsmiete
31.12.2015 (Fallzahl 21.813) 5,80 €/m²
31.12.2016 (Fallzahl 21.517) 5,90 €/m²
Die Mietspanne bewegt
sich zwischen 3 €/m² und
14 €/m², wobei die preis-
Die Mietspanne bewegt sich zwischen 3 €/m² und 14 €/m², wobei günstigeren Wohnungen
die preisgünstigeren Wohnungen überwiegen. überwiegen
Abbildung 2: Verteilung der Mieten nach Miethöhen
(Fallzahl: 21.517 Wohnungen, Stichtag 31.12.2016)
bis 5,60 €/m² 5,61 - 7,00 €/m²
48%
44%
8%
Datengrundlage:
Mietmarktanalyse
(NLD, VWI, Allertal) mehr als 7 €/m²
6ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Nach dem Niedersächsischen Wohnraumfördergesetz (NWoFG) Bei 92% der Wohnungen
liegen die Bewilligungsmieten für die preisgebundenen (Neubau-) beträgt die Kaltmiete
Wohnungen für die niedrige Einkommensgruppe (§ 3 NWoFG) bei höchstens 7 €/m²
höchstens 5,60 €/m² und für die mittlere Einkommensgruppe (§ 5
DVO-NWoFG) bei 7,00 €/m². Werden die betrachteten Wohnungen
der Wohnungsgesellschaften entsprechend dieser Mietgrenzen zu-
geordnet (unabhängig davon ob eine Mietbindung vorliegt), weisen
44% (9.472) der Wohnungen eine Kaltmiete bis zu 5,60 €/m² auf
und weitere 48% (10.316) der Wohnungen bewegen sich zwischen
5,61 €/m² und 7,00 €/m². Das heißt bei 92% (19.788) der Wohnun-
gen zahlt der Mieter höchstens 7 €/m² (nettokalt). Nur 8% (1.729)
der Wohnungsbestände liegen in einem mittleren bis höherpreisigen
Segment (mehr als 7 €/m²).
4. Wie entwickelt sich die Leerstandsquote?
Die Wohnungsgesellschaften machen in ihren Geschäftsberichten
Angaben zu ihren Leerständen. Diese sind für die vorliegende Un-
tersuchung ausgewertet worden. Dabei wird der marktbedingte von
dem maßnahmenbedingten Leerstand unterschieden:
Bei dem marktbedingten Leerstand handelt es sich um ver-
mietbare Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt zur Verfügung
stehen, jedoch aufgrund der Wohnungsmarktsituation (Angebot
und Nachfrage) nicht vermietet sind.
Der maßnahmenbedingten Leerstand umfasst Leerstände in
Abrissobjekten oder Wohnungen, die modernisiert werden,
nicht mehr weitervermietbare Wohnungen sowie für die
Mieterumsetzung frei gehaltene Wohnungen. Diese Wohnun-
gen stehen (zumindest temporär) nicht dem Mietwohnungs-
markt zur Verfügung.
Der marktbedingte Leerstand ist in den Beständen der Wohnungs- Die Wohnungsgesellschaf-
gesellschaften seit 2010 sukzessiv zurückgegangen. Die Quote liegt ten weisen mit einer
seit 2013 bei unter 1%. Dies spricht für eine sehr angespannte marktbedingten Leer-
Wohnungsmarktsituation. Aufgrund der hohen Nachfrage können standsquote von unter 1%
die Wohnungsgesellschaften ihre freiwerdenden Wohnungen sofort Vollvermietung auf
wiedervermieten.
7ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Trotz Vollvermietung investieren die drei Wohnungsgesellschaften Investitionen in die Woh-
laufend in ihre Wohnungsbestände, so dass einige Wohnungen nungsbestände und be-
aufgrund von Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen vorstehende Abriss-/ Neu-
temporär leer stehen. Der Anstieg des maßnahmenbedingten bauvorhaben führen zu ei-
nem Anstieg des maß-
Leerstandes der letzten beiden Jahre ist jedoch im Wesentlichen
nahmenbedingten Leer-
auf drei Objekte der Neuland Wohnungsgesellschaft mbH zurückzu-
standes
führen: In der Theodor-Heuss-Straße 70, 72 können auslaufende
Mietverträge nicht mehr wiedervermietet werden. Die Wohnungen in
der Dessauer Straße 14-34 und im Kurt-Schumacher-Rings 226-23
sind aufgrund des bevorstehenden Abrisses systematisch leergezo-
gen worden. Geplant ist an diesen Stellen der Bau neuer Wohnun-
gen. Zwischenzeitlich führt der Anstieg des maßnahmenbedingten
Leerstandes zu einem zusätzlichen Druck auf den ohnehin ange-
spannten Wohnungsmarkt.
Um die Flexibilität (und damit die Funktionsfähigkeit) des Woh- Eine Fluktuationsreserve
nungsmarktes zu gewährleisten, halten Wohnungsmarktexperten in Höhe von 2-3% sollte
eine Fluktuationsreserve in Höhe von 2-3% marktbedingten Leer- das Ziel sein
standes für sinnvoll. Dies kann nur mit einer Entspannung des
Wohnungsmarktes gelingen und unterstreicht die Bedeutung der
Umsetzung der Wohnbauoffensive in Wolfsburg.
Abbildung 3: Entwicklung des Leerstandes
Datengrundlage: Geschäftsberichte NLD, VWI, Allertal, Darstellung: Stadt Wolfs-
burg
5. Wie ist das Mietniveau in den Stadt- und Ortsteilen?
Die kleinräumige Analyse der Mieten zeigt, dass zwischen den
Stadt- und Ortsteilen das durchschnittliche Mietniveau relativ nah
beieinander liegt (zwischen 5 €/m² und 7 €/m²). Wie im Vorjahr auch
8ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
bilden innerhalb dieses Korridors der Laagberg, Heiligendorf und Das durchschnittliche
Westhagen mit 5,20 €/m² die Schlusslichter ab. Der Schillerteich Mietniveau liegt zwischen
und der Rabenberg stellen mit 6,50 €/m² den oberen Rand dar. den Stadt- und Ortsteilen
relativ nah beieinander
Es werden nur Aussagen zu den Stadt- und Ortsteilen getroffen, in
denen die Wohnungsgesellschaften mehr als 50 Wohnungen besit-
zen.
Abbildung 4: Miethöhen nach Stadt- und Ortsteilen
Keine kleinräumige Veröffentlichung bei einer Fallzahl unter 50 WE
Stadt- und Anzahl
Ø Miethöhe in €/m²
Ortsteil Wohnungen
Alt-Wolfsburg k.A. k.A.
Detmerode 2.334 5,80
Ehmen k.A. k.A.
Eichelkamp 539 6,00
Fallersleben 2.089 6,20
Hageberg 81 6,00
Hehlingen k.A. k.A.
Heiligendorf 87 5,20
Hellwinkel 1.195 5,90
Heßlingen k.A. k.A.
Hohenstein 1.272 5,70
Kästorf k.A. k.A.
Klieversberg k.A. k.A.
Köhlerberg 659 6,40
Kreuzheide 256 5,80
Laagberg 1.910 5,20
Neindorf k.A. k.A.
Nordsteimke k.A. k.A.
Rabenberg 595 6,50
Reislingen 127 5,80
Rothenfelde 118 6,10
Sandkamp k.A. k.A.
Schillerteich 970 6,50
Stadtmitte 2.377 6,30
Sülfeld k.A. k.A.
Teichbreite 1.570 6,30
9ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Tiergartenbreite 1.094 5,70
Vorsfelde 780 5,40
Warmenau k.A. k.A.
Westhagen 2.089 5,20
Wohltberg 1.226 6,10
Wolfsburg 21.517 5,90
Datengrundlage: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Darstellung: Stadt Wolfs-
burg
6. Wie unterscheidet sich das Mietniveau nach Wohnfläche?
Das durchschnittliche Mietniveau variiert nach Wohnfläche nur Auch nach Wohnfläche va-
geringfügig. Da ein Viertel der großen Wohnungen (ab 100 m²) riiert das durchschnittliche
neugebaute Wohnungen sind, liegen die durchschnittlichen Mieten Mietniveau kaum
in diesen Kategorien etwas höher als bei den übrigen Wohnungs-
größen.
Abbildung 5: Miethöhe nach Wohnfläche
Fallzahl 21.517
Datengrundlage: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stichtag 31.12.2016
Die Wohnungsgesellschaften besitzen viele Wohnungen mit Die Wohnungsgesellschaf-
ähnlichen Wohnungsgrößen: Mehr als die Hälfte der untersuchten ten besitzen nur sehr we-
Wohnungen (12.220) verfügen über eine Wohnungsgröße zwischen nige große Wohnungen;
50 m² bis 69 m². Weitere 20% (4.401) der Wohnungen weisen eine auch kleine Wohnungen
gibt es wenige
Wohnfläche von 70 m² bis 89 m² auf. Kleine Wohnungen bis 49 m²
machen mit 17% (3.690) einen relativ kleinen Anteil am Bestand
aus. Mit lediglich 6% (1.206) sind nur sehr wenige große Wohnun-
gen mit 90 m² und mehr bei den Wohnungsgesellschaften vorhan-
den.
10ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Abbildung 6: Anzahl der Wohnungen nach Wohnungsgrößen
(Fallzahl: 21.517 Wohnungen, Stichtag 31.12.2016)
90 m² und
mehr;
1.206 bis 49 m²;
3.690
70 - 89 m²;
4.401
Datengrundlage:
Mietmarktanalyse
(NLD, VWI, Allertal) 50 - 69 m²;
12.220
7. Welchen Einfluss haben die Stadtentwicklungsepochen auf
das Mietniveau?
Aufgrund der Entstehungsgeschichte Wolfsburgs liegen die ältesten Wohnungen älterer Jahr-
Wohnungen (vor 1945) in den zentralsten Bereichen der Stadt. Auf- gänge sind erheblich güns-
grund der attraktiven Lage liegt hier die durchschnittliche Miete ge- tiger als Neubauwohnun-
gen; diese liegen bei etwa
ringfügig höher als bei jüngeren Jahrgängen (6,40 €/m²). Die meis-
10 €/m²
ten Wohnungen sind in Wolfsburg zwischen 1950 und 1980 ent-
standen. In dieser Epoche sind neue Stadtteile wie bspw. der Laag-
berg (1950er-1960er Jahren), Detmerode (1960er Jahren) oder
Westhagen (1970er-1980er Jahren) vorwiegend durch die Wohn-
bauentwicklung der Wohnungsgesellschaften entstanden. Die Woh-
nungen dieser Baujahre weisen überwiegend preisgünstige Mieten
auf (5,30 €/m² bis 6,00 €/m²). Demgegenüber steht der Wohnraum
aus jüngeren Jahrgängen, der naturgemäß teurer ist. In der Miet-
marktanalyse sind 230 Wohnungen mit Baujahren 2012 bis 2016
ausgewertet worden. Die durchschnittliche Miete beträgt für diese
Neubauwohnungen ca. 10 €/m². Damit liegt die durchschnittliche
Miete um ca. 1 €/m² niedriger als gegenüber dem Vorjahr. Dies
hängt mit der höheren Zahl ausgewerteter Mieten zusammen. In
2016 sind knapp 150 Neubauwohnungen in die Auswertung hinzu-
gekommen. In den kommenden Jahren werden weitere Wohnungen
entstehen. Zu erwarten ist, dass in den kommenden Jahren die
durchschnittlichen Mieten im freifinanzierten Neubausegment zwi-
schen 10 €/m² und 12 €/m² liegen werden.
11ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Abbildung 7: Miethöhe nach Baualtersgruppen
Fallzahl 21.517
Datengrundlage: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stichtag 31.12.2016
Abbildung 8: Anzahl der Wohnungen nach Baualtersgruppen2
(Fallzahl: 21.517 Wohnungen, Stichtag 31.12.2016)
2012 u
1995 - 2011; jünger;
138 WE 230 WE vor 1945;
1977 - 1994; 2.372 WE
2.042 WE
1970 - 1976; 1945 - 1954;
2.173 WE 2.344 WE
1963 - 1969;
5.563 WE 1955 - 1962;
6.654 WE
2
Hinweis: Die Baualtersklassen sind entsprechend der Stadtentwicklungsepochen
in Wolfsburg abgegrenzt worden: Industriestadt als Gartenstadt (1945-1954), Or-
ganische Stadtbaukunst (1945-1954), Gegliederte und aufgelockerte Stadt (1955-
1962), Urbanität durch Vielfalt (1963-1969), Urbanität durch Dichte (1970-1976),
Landschaftsbezogener und individueller Städtebau (1977-1994, 1995-2011), Mas-
terplan Bauen & Wohnen 2020 (2012-2016).
12ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
8. Wie verhält sich das Mietniveau bei der Wieder- bzw.
Neuvermietung einer Wohnung?
Für Wohnungssuchende ist die Miethöhe bei Wieder- bzw. Neuver- Die in 2016 wieder- bzw.
mietung einer Wohnung relevant. Betrachtet werden bei der durch- neuvermieteten Wohnun-
schnittlichen Wieder- bzw. Neuvermietung ausschließlich Wohnun- gen weisen eine durch-
gen, bei denen der Beginn des Mietvertrages im Jahr 2016 lag. Dies schnittliche Miete von 6,75
€/m² auf
betrifft einerseits Bestandswohnungen, die im betrachteten Zeitraum
z.B. aufgrund eines Mieterwechsels wiedervermietet und anderer-
seits Neubauwohnungen, die erstmalig vermietet wurden. Insge- Der Anteil der Erstvermie-
samt sind im Jahr 2016 2.013 Wohnungen bei den drei großen tung von Neubauwohnun-
Wohnungsgesellschaften in Wolfsburg vermietet worden. Damit liegt gen unter den wiederver-
mieteten Wohnungen ist
die Fluktuationsquote bei rund 9%. Die durchschnittliche (Kalt-) Mie-
gegenüber dem Vorjahr
te für die wieder- bzw. neuvermieteten Wohnungen im Jahr 2016
gestiegen.
beträgt 6,75 €/m².
Im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der Wieder- bzw. Neuver-
mietung um 144 Wohnungen leicht gestiegen. Dieser Anstieg ist auf
die höhere Zahl der erstvermieteten Neubauwohnungen zurückzu- Die durchschnittliche Wie-
führen. Die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete ist um 0,25 dervermietungsmiete ist in
€/m² (3,8%) gegenüber dem Vorjahr gestiegen. einem Jahr um 0,25 €/m²
gestiegen.
Ø Wiedervermietung (inkl.
Jahr (Fallzahl)
Erstvermietung)
2015 (Fallzahl 1.869) 6,50 €/m²
2016 (Fallzahl 2.013) 6,75 €/m²
70% der wieder- bzw.
neuvermieteten Wohnun-
gen weisen eine Miete
Im Hinblick auf die Verteilung der Mietsegmente liegt bei ca. 70% auf, die nicht höher als 7
der wieder- bzw. neuvermieteten Wohnungen die Miete nicht höher €/m² liegt
als 7 €/m². Die sehr preisgünstigen Wohnungen mit bis zu 5,60 €/m²
(290 WE, 14%) machen den geringsten Anteil bei der Wiederver-
Dennoch hat sich gegen-
mietung aus. Etwas stärker vertreten sind die höherpreisigen Woh-
über dem Vorjahr der An-
nungen die mehr als 7 €/m² kosten (579 WE, 29%). Den größten
teil der sehr günstigen
Anteil (1.144 WE, 57%) machen die mittleren Mieten mit 5,61 - 7,00 Wohnungen etwas zu-
€/m² an den wieder- bzw. neuvermieteten Wohnungen aus. gunsten der höherpreisi-
Gegenüber dem Jahr 2015 hat sich der Anteil der sehr günstigen gen Wohnungen verscho-
Wohnungen zugunsten der höherpreisigen Wohnungen verscho- ben
ben.
13ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Abbildung 9: Wiedervermietungsmiete nach Miethöhen
(Fallzahl: 21.517 Wohnungen, Stichtag 31.12.2016)
5,61 - 7,00 €/m²
mehr als 7 €/m²
bis 5,60 €/m²
Datengrundlage: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal)
9. Wie ist das Mietniveau auf dem privaten Wohnungsmarkt in
Wolfsburg?
Um sich dem Mietniveau bei Wiedervermietung außerhalb der Die Angebotsmieten wer-
Bestände der Wohnungsgesellschaften annähern zu können, muss den über Wohnungsinse-
auf andere Datenquellen und Methoden zurückgegriffen werden. rate auf Immobilien-
Scout24 ermittelt
Einen Anhaltspunkt können die Angebotsmieten bieten, die über
inserierte Wohnungen auf dem Portal ImmobilienScout24 ermittelt
werden. Für die vorliegende Untersuchung ist auf die Angebotsmie-
ten der NBank auf der Datenbasis der RegioKontext GmbH/ Immo-
bilien Scout GmbH zurückgegriffen worden.3
Grundsätzlich ist bei den Angebotsmieten zu berücksichtigen,
dass:
ausschließlich Wohnungen betrachtet werden, die auf
Portalen wie ImmobilienScout24 inseriert wurden; ande-
re Vermietungswege unberücksichtigt bleiben,
bei der Angebotsmiete nicht überprüft werden kann, ob
die inserierte Miete tatsächlich in einen Mietvertrag
mündet,
die Fallzahl inserierter Wohnungen zumindest für die
Stadt Wolfsburg sehr gering ist,
Neubauwohnungen häufig überrepräsentiert sind.
3
Die NBank veröffentlicht die Angebotsmieten der RegioKontext GmbH / Immobili-
enScout GmbH auch in ihrem Bericht zur Wohnungsmarktbeobachtung, Perspek-
tiven für Niedersachsen 2015-2035; www.nbank.de
14ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Seit der Wohnungsmarkt in Wolfsburg sehr angespannt ist, inserie- In den letzten Jahren sind
ren Neuland, VW Immobilien und die Allertal ihre freiwerdenden wenige, aber dafür über-
Wohnungen kaum auf ImmobilienScout24. Sie nutzen für die Wie- wiegend höherpreisige
dervermietung ihre eigenen Wartelisten. Insofern spiegeln die An- Wohnungen inseriert wor-
gebotsmieten zum überwiegenden Teil Wohnungsangebote aus den
dem privaten Vermietungsmarkt in Wolfsburg wider. Allerdings hat
sich die Fallzahl über die Jahre stark reduziert: Während im Jahr
2007 noch über 2.000 Inserate für Mietwohnungen in Wolfsburg
über das Portal Immobilienscout24 ausgewertet werden konnten,
reduzierte sich die Zahl auf 600 Inserate für das Jahr 2016. Mit Sin-
ken der Fallzahl ist gleichzeitig die durchschnittliche Angebotsmiete
auf bis zu 9 €/m² gestiegen.
Abbildung 10: Angebotsmieten und Anzahl der inserierten Wohnun-
gen auf Immoblienscout24 für die Stadt Wolfsburg
Herausgeber: NBank, Datenbasis: RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH
Die Mieten wurden aufgrund einer Anpassung in der Berechnungsmethode von
RegioKontext GmbH revidiert.
Deutlich wird, dass auf ImmobilienScout24 in den letzten Jahren
wenige, aber dafür überwiegend Wohnungen im höherpreisigen
Segment inseriert worden sind.
Zwar haben auch die Wohnungsgesellschaften bei Wieder- und
Neuvermietung die Mieten in den letzten sechs Jahren angepasst,
jedoch bei Weitem nicht in dem Umfang wie die Mietwohnungen,
die über Inserate auf ImmobilienScout24 angeboten worden sind.
Deutlich wird auch, dass mit Rückgang des Leerstandes (seit 2013
liegt die Quote bei unter einem Prozent) der private Vermietungs-
markt mit zum Teil hohen Mietsteigerungen reagiert hat. Die drei
großen Wohnungsgesellschaften in Wolfsburg mit ihrer dagegen
15ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
verhältnismäßig moderaten Mietentwicklung haben eine eher miet- Der private Vermietungs-
preisdämpfende Wirkung auf den angespannten Wohnungsmarkt. markt hat mit zum Teil ho-
hen Mietsteigerungen auf
die zunehmende Marktan-
Abbildung 11: Angebotsmieten und Wiedervermietungsmieten im spannung reagiert
Vergleich
Angebotsmieten: Herausgeber: NBank, Datenbasis: RegioKontext GmbH/ Immobi-
lien Scout GmbH, Wiedervermietungsmieten: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Aller-
tal)
10. Wie lassen sich die Ergebnisse zusammenfassen
Wolfsburg weist eine besondere Wohnungsmarktstruktur auf. Neuland, VW Immobilien
Anders als in den meisten anderen Großstädten in Deutschland, und Allertal besitzen 60%
des vermieteten Wohn-
dominieren in Wolfsburg die örtlichen Wohnungsunternehmen, was
raums in Wolfsburg
sich vor allem im Geschosswohnungsbau zeigt. Circa 60% der Ge-
bäude mit Etagenwohnungen stehen im Eigentum der Neuland
Wohnungsgesellschaft mbH (als Tochterunternehmen der Stadt
Wolfsburg), der Volkswagen Immobilien GmbH (als Tochterunter-
nehmen von Volkswagen) und der Allertal Immobilien eG (als ge-
nossenschaftliches Wohnungsunternehmen). Dies zahlt sich in Hin-
Die durchschnittliche
blick auf bezahlbare Mieten aus. Kaltmiete der 21.517
Für das Jahr 2016 wurden die Mieten von 21.517 Wohnungen der Wohnungen beträgt im
drei Wohnungsgesellschaften analysiert. Gegenüber dem Vorjahr Jahr 2016 5,90 €/m²
sind die durchschnittlichen Mieten um 0,10 €/m² auf 5,90 €/m² ge-
stiegen.
16ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Die Mietspanne bewegt sich zwischen 3 €/m² und 14 €/m², wobei Bei 92% der Wohnungen
die preisgünstigeren Wohnungen überwiegen. 44% der Wohnungen liegt die Kaltmiete höchs-
weisen eine Kaltmiete bis zu 5,60 €/m² auf und weitere 48% der tens 7 €/m²
Wohnungen bewegen sich zwischen 5,61 €/m² und 7,00 €/m². Nur
8% der Wohnungsbestände liegen in einem mittleren bis höherprei-
sigen Segment (mehr als 7 €/m²).
In der kleinräumigen Analyse der Mieten sind keine erheblichen Wohnungen älterer Jahr-
Mietunterschiede zwischen den Stadt- und Ortsteilen festzustellen. gänge sind erheblich güns-
Auch das durchschnittliche Mietniveau, abhängig von der tiger als Neubauwohnun-
gen; diese liegen bei etwa
Wohnungsgröße und dem Baujahr, ist relativ einheitlich. Unter-
10 €/m²
schiede bestehen zwischen dem durchschnittlichen Mietniveau von
Bestandswohnungen und den Wohnungen, die im Rahmen der
Wohnbauoffensive neu entstanden sind. In die aktuelle Auswertung
sind 230 Mietwohnungen mit den Baujahren 2012-2016 eingeflos-
sen, 150 Neubauwohnungen mehr als im Vorjahr. Die durchschnitt-
liche Miete beträgt für diese Neubauwohnungen ca. 10 €/m². Damit
liegt die durchschnittliche Miete um ca. 1 €/m² niedriger als gegen-
über dem Vorjahr. In den kommenden Jahren werden weitere Woh-
nungen entstehen. Zu erwarten ist, dass sich die durchschnittliche
Miete im freifinanzierten Neubausegment zwischen 10 €/m² und 12
€/m² bewegen wird. Da zum einen das durchschnittliche Mietniveau
in Wolfsburg relativ niedrig ist, zum anderen freifinanzierte Neubau-
wohnungen unter 10 €/m² kaum realisierbar sind, fällt die Diskre-
panz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen relativ groß in
Wolfsburg aus.
Für Wohnungssuchende ist die Miethöhe bei Wieder- bzw. Neuver- Die in 2016 wieder- bzw.
mietung einer Wohnung relevant. Betrachtet werden hierbei aus- neuvermieteten Wohnun-
schließlich Wohnungen, bei denen der Beginn des Mietvertrages im gen weisen eine durch-
Jahr 2016 lag. Gegenüber dem Vorjahr ist die Anzahl der Wieder- schnittliche Miete von 6,75
vermietungen um 144 Wohnungen auf 2.013 Wohnungen leicht €/m² auf
gestiegen. Dies ist im Wesentlichen auf einen höheren Anteil der
Erstvermietung von Neubauwohnungen unter den wiedervermiete-
ten Wohnungen zurückzuführen. Die durchschnittliche (Kalt-) Miete
für die wieder- bzw. neuvermieteten Wohnungen ist um 0,25 €/m²
gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 6,75 €/m² gestiegen.
Die sehr preisgünstigen Wohnungen mit bis zu 5,60 €/m² machen 70% der Wohnungen sind
mit 14% den geringsten Anteil bei der Wiedervermietung aus. Etwas mit bis zu 7 €/m² wieder-
stärker vertreten sind mit 29% die höherpreisigen Wohnungen, die vermietet worden
mehr als 7 €/m² kosten. Den größten Anteil mit 57% machen die
mittleren Mieten mit 5,61 - 7,00 €/m² an den wieder- bzw. neuver-
mieteten Wohnungen aus. Damit hat sich gegenüber dem Jahr
2015 der Anteil der sehr günstigen Wohnungen etwas zugunsten
der höherpreisigen Wohnungen verschoben.
17ERGEBNISSE AUS DER MIETMARKTANALYSE
Der größte Preistreiber für einen Wohnungsmarkt ist die Woh- Mit einer marktbedingten
nungsknappheit. Diese drückt sich in einer geringen Leerstandsquo- Leerstandsquote von unter
te aus. In den Beständen der Wohnungsgesellschaften ist der 1% sind nahezu alle Woh-
marktbedingte Leerstand seit 2010 sukzessiv zurückgegangen. Die nungen vermietet
Quote liegt seit 2013 bei unter 1%. Aufgrund der hohen Nachfrage
können die Wohnungsgesellschaften ihre freiwerdenden Wohnun-
gen über eigene Wartelisten sofort wiedervermieten. Trotz der
Marktanspannung investieren die Wohnungsgesellschaften in ihre
Wohnungsbestände. Bevorstehende Abriss- und Neubauvorhaben
in Detmerode und Westhagen tragen zu einem Anstieg des maß-
nahmenbedingten Leerstandes bei.
Die Auswirkungen der Wohnungsknappheit machen sich besonders Der private Vermietungs-
deutlich auf dem privaten Vermietungsmarkt bemerkbar. Hierzu lie- markt hat mit zum Teil ho-
gen Informationen über die Angebotsmieten der NBank vor, die die hen Mietsteigerungen auf
RegioKontext GmbH über inserierte Wohnungen auf dem Portal die zunehmende Marktan-
spannung reagiert
ImmobilienScout24 ermittelt hat. Diese sind nicht repräsentativ für
den gesamten Wohnungsmarkt, sondern spiegeln nur die Mieten
wider, die auf diesem Portal für Wolfsburg angeboten wurden. Für
das Jahr 2016 gab es 600 inserierte Wohnungen auf Immobilien-
Scout24, die für Wolfsburg ausgewertet werden konnten. Wird von
der Annahme ausgegangen, dass die inserierten Mieten tatsächlich
in einen Mietvertrag gemündet sind, liegt die durchschnittliche
(Kalt-)Miete bei 9,00 €/m². Deutlich wird, dass über die Jahre suk-
zessiv weniger, aber dafür überwiegend Wohnungen im höherprei-
sigen Segment auf ImmobilienScout24 inseriert worden sind. Ein
Teil der Vermieter hat mit Rückgang des Leerstandes mit hohen
Mietsteigerungen reagiert.
Zwar haben auch die drei großen Wohnungsgesellschaften bei Die drei großen Woh-
Wieder- bzw. Neuvermietung die Mieten in den letzten sechs Jahren nungsgesellschaften wir-
ken nach wie vor preis-
angepasst, jedoch bei Weitem nicht in dem Umfang wie die Miet-
dämpfend auf den Woh-
wohnungen, die über Inserate auf ImmobilienScout24 angeboten
nungsmarkt
worden sind. Damit haben sie nach wie vor eine preisdämpfende
Wirkung auf den Wohnungsmarkt in Wolfsburg.
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