NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN POLEN 2011-2017 - Knight Frank
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NUTZUNGSKOSTEN
UND -GEBÜHREN
VON BÜROGEBÄUDEN
IN POLEN
2011-2017
NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN POLEN
2011-2017
NUTZUNGSKOSTEN
Die Knight Frank Sp. z o.o. gehört zur Die Nutzungskosten in Bürogebäuden werden gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages abgerechnet. Auf dem Markt werden drei
INHALTSVERZEICHNIS
Nutzungskosten 3 Knight Frank-Gruppe – der führenden
grundlegende Arten der Abrechnungen unterschieden.
internationalen Beratergruppe im Bereich
Immobilien. Auf dem polnischen Markt
haben wir bereits eine Erfahrung von sage
und schreibe über 27 Jahren. „Abrechnungsfähige“
Wir verwalten das Portfolio von Büro- und Feste Kosten Kosten Gemischte Kosten
Büro- und Dienstleistungsimmobilien
- der Mieter zahlt eine feste vertraglich - der Mieter leistet jeden Monat einen sog. - die Abrechnung besteht in der Aufteilung
sowie das Portfolio von Industrie- und (gemäß dem Mietvertrag) von Kosten in
Abschlag auf die Nutzungskosten des
1. Nutzungskosten
festgelegte Nutzungsgebühr. Die Kosten
5 Lagerimmobilien. Für die Analyse der Gebäudes, der nach einem Jahr (manchmal die Kosten, die vom Vermieter unabhängig
werden demnach nicht abgerechnet. Sind
Nutzungskosten und -gebühren haben sind (Steuern, Versicherung und
und Nutzungsgebühren sie letztlich höher als die Gebühr, so wird aber öfter) abgerechnet wird, wobei der
wir 40 Immobilien der Klasse A/A+ und B/ der Unterschied vom Vermieter gedeckt und Mieter den Unterschiedsbetrag entweder Versorgungsanschlüsse) und vollständig
wenn die Gebühr höher ist, dann bleibt der nachzahlt oder der Überschussbetrag in den abgerechnet werden sowie in die vom
B+ ausgewählt, die in Warschau, Posen,
Überschussbetrag bei dem Vermieter. nächsten Monaten abgerechnet wird. Vermieter abhängigen Kosten, z.B. Kosten
Breslau, Krakau, in der Dreistadt und in
der einzelnen in den Gebäuden erbrachten
Łódź gelegen sind und nach 1998 errichtet Dienstleistungen. Dieser Teil der Kosten kann
wurden. Die Analyse umfasst die Jahre 2011 unverändert bleiben bzw. auf eine bestimmte
bis 2017. Art und Weise wachsen, z.B. um höchstens
2. Bestandteile der Nutzungskosten 6
Die Miete der Büro- und
3 bis 5 Prozent im Jahr.
Dienstleistungsfläche in kommerziellen
Immobilien ist mit der notwendigen
Niveau der Nutzungskosten in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)
Tragung von Gebühren an den
Eigentümer verbunden, die sich wie folgt Regionen
Warschau COB Warschau und andere Bezirke
zusammensetzen: Miete, Nutzungsgebühren
(oft als zusätzlicher Mietzins bezeichnet)
23,67
3. Analyse der Nutzungskosten 7 sowie Gebühren für die Nutzung der
Versorgungsanschlüsse. Die Höhe des
2011 23,17
20,14
in Aufteilung in Gruppen
Mietzinses und der Nutzungsgebühren
24,11
sowie die Art der Abrechnung der Kosten 2012 24,20
der Nutzung der Versorgungsanschlüsse 21,87
werden in der Regel detailliert im Mietvertrag
23,95
geregelt. Die vom Mieter getragenen
2013 23,84
Nutzungsgebühren und Gebühren für die 20,84
Was gibt es Neues in den 12 Nutzung der Versorgungsanschlüsse decken
21,92
Bürogebäuden? alle Nutzungskosten, die der Eigentümer
für die Unterhaltung der Immobilie trägt.
2014 22,23
19,40
Sonstige Kosten, wie Kosten für die
Projektumsetzung und -finanzierung, 20,56
2015 22,69
Modernisierungen und Instandsetzungen
19,81
zwecks Aufrechterhaltung bzw. Erhöhung
des Standards der Immobilien, Kosten der 19,79
22,36
Definitionen 14 Akquirierung neuer Mieter und
Kosten der Gestaltung der Mietfläche
2016
20,34
für deren Bedürfnisse, Kosten der 20,24
Verwaltungsdienstleistungen sowie die 2017 23,63
Kosten, die auf Bitte und zugunsten 20,45
individueller Mieter getragen werden, stellen
die Kosten des Eigentümers dar.
3
NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN POLEN
2011-2017
A
Durchschnittliche Aufteilung der Nutzungskosten in den Jahren
2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)
1. NUTZUNGSKOSTEN
UND NUTZUNGSGEBÜHREN
Gemäß den Mietverträgen werden
Niveau der Nutzungsgebühren in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)
die Mieter meistens verpflichtet,
sämtliche Nutzungskosten zu
tragen. Die Form, in welcher diese 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
A NUTZUNG DER VERSORGUNGSANSCHLÜSSE 39% Verpflichtung erfüllt wird, ist im Warschau
18,97 19,70 19,66 18,87 19,07 19,76 20,66
Mietvertrag festgelegt. COB
B TECHNISCHER DIENST 13% Je nach der Gestaltung des Vertrages
Warschau
deckt der Mieter: andere 18,78 19,37 19,68 18,46 18,17 17,38 17,84
C IMMOBILIENVERWALTUNG 6% • Nutzungsgebühren Bezirke
D REINIGUNG VON GEMEINSAMEN FLÄCHEN 6% • Kosten der Nutzung der
Versorgungsanschlüsse Regionen 15,65 16,40 16,35 15,39 14,53 15,94 15,60
E SCHUTZ UND EMPFANG 4% Die Mietverträge enthalten eine Liste
B der Nutzungskosten, die im Rahmen
F VERSICHERUNG 1% der Nutzungsgebühren gedeckt
werden. Diese Liste ist meistens Durchschnittliche Höhe der Nutzungskosten und-gebühren in den Jahren
G IMMOBILIENSTEUER 14% nicht geschlossen und umfasst 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)
1% sämtliche Kosten der laufenden Warschau COB Warschau und andere Bezirke Regionen
H ERBNIESSBRAUCH
Aufrechterhaltung der Immobilie. Die
I SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN 11% Kosten der Versorgungsanschlüsse Nutzungskosten
Weiterbelastung
C werden aus dieser Liste der Versorgungsanschlüsse
Nutzungsgebühren
ausgeschlossen.
18,97 23,17
Die Kosten der Nutzung der 2011 18,78 23,67
Versorgungsanschlüsse werden auf die 15,65 20,14
Mieter ganz oder teilweise gemäß den
D im Mietvertrag festgelegten Grundsätzen
I 19,70 24,20
umgelegt. Die Rechnungsstellung erfolgt
2012 19,37 24,11
Gemäß den Mietverträgen werden die meistens aufgrund des unmittelbaren
16,40 21,87
H Mieter meistens verpflichtet, sämtliche Verbrauchs, der mit entsprechenden
Nutzungskosten zu tragen. Die Form, in Zählern bzw. anhand von Algorithmen, die
welcher diese Verpflichtung erfüllt wird, im Verhältnis zu der gemieteten Fläche, 19,66 23,84
F ist im Mietvertrag festgelegt. Je nach der Kubatur der Räumlichkeiten und 19,68
E 2013 23,95
den Bestimmungen des Mietvertrages der in den Räumlichkeiten installierten 16,35 20,84
deckt der Mieter die Nutzungsgebühren Anlagen erstellt wurden, gemessen wird.
und die Kosten für die Nutzung der Die entsprechenden Bestimmungen
Versorgungsanschlüsse. des Mietvertrages erlauben es, sogar 18,87 22,23
Der Mietvertrag enthält eine Liste der bis zu 100% der Kosten der Nutzung 2014 18,46 21,92
Nutzungskosten, die im Rahmen der der Versorgungsanschlüsse von den 15,39 19,40
G
Nutzungsgebühren gedeckt werden. Diese Nutzungsgebühren auszuschließen. Dies ist
Liste ist meistens nicht geschlossen und ein wesentlicher Bestandteil der Gestaltung 19,07 22,69
umfasst sämtliche Kosten der laufenden der Höhe dieser Gebühren.
2015 18,17 20,56
Aufrechterhaltung der Immobilie. Die Kosten Die Mietverträge enthalten Klauseln, 14,53 19,81
der Versorgungsanschlüsse werden aus welche es den Mietern erlauben, die Höhe
dieser Liste ausgeschlossen. der Gebühren zu kontrollieren. Die am
Die Höhe der Nutzungskosten in häufigsten verwendete Klausel ist das 19,76 22,36
Umrechnung auf einen Quadratmeter Recht auf Überprüfung – nach Abschluss 2016 17,38 19,79
der gemieteten Fläche hängt von vielen des Abrechnungsjahres – der Korrektheit 15,94 20,34
Faktoren ab. Dies sind u.a.: Lage, der Abrechnung und Begründetheit der
Größe des Gebäudes, technischer getragenen einzelnen Nutzungsausgaben.
20,66 23,63
Fortschrittsgrad, geographische Lage, Eine andere verwendete Klausel ist die
2017 17,84 20,24
Form des Eigentumsrechts am Grundstück, Bestimmung im Mietvertrag, welche
15,60 20,45
Abnutzungsgrad und viele andere Faktoren. die Möglichkeit der Erhöhung der vom
Eigentümer abhängigen Kosten von Jahr zu
Jahr um einen bestimmten Prozentwert
beschränkt.
4 5
NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN POLEN
2011-2017
2. BESTANDTEILE 3. ANALYSE DER NUTZUNGSKOSTEN
DER NUTZUNGSKOSTEN IN AUFTEILUNG IN GRUPPEN
2017 Durchschnittliche Kosten des technischen
Die Nutzungskosten setzen sich aus Dienstes in den Jahren 2011 bis 2017
Im Jahr 2017 stellten die Kosten (PLN/qm/Monat)
folgenden Kostengruppen zusammen: A
der Lieferung und Nutzung der
Warschau COB
Versorgungsanschlüsse im analysierten
Portfolio der Immobilien – ähnlich Warschau andere Bezirke
wie im Jahr 2016 – ca. 35 Prozent
Regionen
der gesamten Kosten dar. Trotz des
beobachteten Anstiegs des Satzes 2,41
VERSORGUNGS- für Strom sind die Gesamtkosten 2011 2,20
2016 2017 ANSCHLÜSSE
nicht gestiegen. Dies ist mit Sicherheit 2,32
auf die von Immobilieneigentümern
NUTZUNG DER immer öfter getätigten Investitionen 2,50
A VERSORGUNGSANSCHLÜSSE 35,10% 34,51% in energiesparende Lösungen (LED- 2012 2,30
Beleuchtung, Bewegungsmelder usw.), 2,56
B TECHNISCHER DIENST 11,46% 10,99% Diese Gruppe umfasst die Kosten der die allgemeine Sorge der Nutzer um das
Sparen von Energie und das Engagement 2,54
Lieferung und des Verbrauchs von in umweltfreundliche Maßnahmen
2013 2,38
C IMMOBILIENVERWALTUNG 5,53% 5,08% Strom, Wärmeenergie, Gas sowie
des Wasserverbrauchs und der
zurückzuführen. 2,59
Obwohl im Jahr 2018 niedrigere Sätze
2,72
REINIGUNG VON GEMEINSAMEN Abwasserentsorgung. für Strom ausgehandelt werden konnten, 2014
D
FLÄCHEN 4,54% 4,92% prognostizieren die Analytiker einen Anstieg
2,08
2,74
dieser Sätze in den nächsten Jahren.
E SCHUTZ UND EMPFANG 9,46% 12,14% B
Durchschnittliche Kosten der Nutzung der
Im Jahr 2018 ist der Satz für Gas wesentlich
gestiegen, was auf die Heizkosten in 2015
2,39
1,97
Versorgungsanschlüsse in den Jahren 2011
bis 2017 (PLN/qm/Monat) Gebäuden mit Gasinstallationen Einfluss 2,47
F VERSICHERUNG 1,44% 1,50% Warschau COB
haben wird.
Seit einiger Zeit wird auch eine Erhöhung 2,46
2016 1,61
Warschau andere Bezirke der Wasserpreise erwartet.
G IMMOBILIENSTEUER 13,95% 12,99% Regionen
3,10
2,71
H ERBNIESSBRAUCH 7,32% 7,59% 8,93
2017
1,58
2011 9,75 2,80
8,10
I SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN 11,19% 10,28% C
9,54
2012 10,12 wird meistens einer Firma in
9,38 Auftrag gegeben mit Ausnahme
von Leistungen der Wartung von
9,05
2013 9,60 Aufzügen und Rolltreppen, mit
D
8,19 welchen Fachunternehmen beauftragt
I werden.
7,18 TECHNISCHER
2014 8,18
7,08
DIENST 2017
Im Jahr 2017 haben wir keine wesentlichen
7,79
2015 Änderungen bei den Kosten des
7,16
H F 7,88 technischen Dienstes beobachtet – bei den
Die Gruppe umfasst die Kosten gesamten Kosten blieb der Wert auf dem
E des technischen Dienstes (feste
7,45 Niveau von ca. 11 Prozent. Wir nehmen
2016 6,93 Zusammensetzung des technischen jedoch an, dass in Hinblick auf den
7,53 Teams vor Ort und/oder mobiler wesentlichen Anstieg der Löhne
Dienst), Service für technische und Gehälter für die Mitarbeiter der
7,58 Überwachungsfirmen die Kosten des
2017 6,82 Installationen und Aufzüge. Der
technischen Dienstes in den nächsten
G 7,72 technische Dienst aller Installationen
6 7
NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN POLEN
2011-2017
Jahren steigen können. In technischen rakters der Fonds führten dazu, dass die Die Dienstleistungen umfassen den einzuschränken, führen dazu, dass die
Durchschnittliche Kosten der Immobilie- Durchschnittliche Kosten der Reinigung
Erwartungen gegenüber den Personen, die gemeinsamer Flächen in Bürogebäuden in Eigentümer und Immobilienverwalter die
Unternehmen werden die Spezialisten im nverwaltung in den Jahren 2011 bis 2017 Empfang, der meistens innerhalb
Bereich FM aufgrund von Arbeitsverträgen jeden Tag die Immobilien verwalten, ständig den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat) Dienstleistungen professioneller Firmen, die
(PLN/qm/Monat) der Öffnungszeiten der Büros
angestellt, aber ihre Löhne und Gehälter wachsen. sich ausschließlich mit der Betreuung des
Warschau COB
Warschau COB arbeitet, ständige Anwesenheit der Empfangs von Objekten beschäftigen, öfter
entsprechen denjenigen der Mitarbeiter
der Überwachungsfirmen, wobei ihre Warschau andere Bezirke Überwachungsmitarbeiter sowie in Anspruch nehmen. Die Kosten solcher
Warschau andere Bezirke
Qualifikationen, die sie nachweisen müssen, mobile Interventionsstreifen. Die Dienstleistungen sind sind in diesem Fall
Regionen
wesentlich höher sind. Regionen Anzahl der Überwachungsmitarbeiter höher, sie erlauben es aber auch, ein völlig
anderes Niveau der Betreuung von Mietern/
1,05 vor Ort hängt von der Größe der
1,91 Gästen einzuführen und die Wahrnehmung
2011 1,26 Immobilie und ihrer architektonischen
2011 1,30 der Bürogebäude auf dem fortwährend
0,87
1,47 Struktur ab. Meistens sind dies schwierigen und anspruchsvollen
1,00 zwei Mitarbeiter in den Abend- Immobilienmarkt zu ändern.
1,98
2012
2012 1,27 und Nachtstunden. Wegen der
1,39
0,84 Sicherheit des Objektes werden
1,48
die Schutzdienstleistungen einer
1,98 REINIGUNG 2013
1,02
1,23 spezialisierten und lizenzierten Firma
2013 1,30 GEMEINSAMER 0,84 in Auftrag gegeben.
1,46
FLÄCHEN
1,09 2017
IMMOBILIEN- 2014
1,81
1,03
2014 1,19
VERWALTUNG 1,33
0,87
Seit Januar 2017 haben sich die
Die Dienstleistungen, die in der Vorschriften über Vergütungen geändert. Durchschnittliche Kosten der Überwachung
1,11 in Bürogebäuden in den Jahren 2011 bis
1,74 Reinigung gemeinsamer Flächen 2015 Die Mindestvergütung ist gestiegen, und es
2015 0,85 2017 (PLN/qm/Monat)
0,93 wurde der Satz für eine Arbeitsstunde auf
bestehen, umfassen die Reinigung 0,91
1,16 13 PLN erhöht.
allgemein zugänglicher Flächen Warschau COB
Der Begriff der Immobilienverwaltung Die Überwachungskosten, deren
1,04 Warschau andere Bezirke
wird in Polen viel breiter verstanden 1,47 innerhalb einer Immobilie, 2016 Hauptbestandteil die Kosten der
2016 0,86
0,78 darunter der Garagen, und
als in den westeuropäischen Ländern. 0,93 Beschäftigung von Mitarbeitern sind, Regionen
1,23
In Polen umfasst die Verwaltung die Aufrechterhaltung des sind von 20 auf 40 Prozent gestiegen.
Außengeländes. Die Kosten 1,08 Das bedeutet natürlich nicht, dass die 2,28
alle laufenden Tätigkeiten, die 1,21 2017
2017 1,06 Überwachungskosten in jedem Objekt 2011 2,75
für den effizienten und sicheren 0,89 umfassen auch den Kauf von 1,02 um diesen Wert gestiegen sind. Dank den 1,69
1,17 hierzu erforderlichen Materialien.
Betrieb notwendig sind sowie die Anstrengungen der Immobilienverwalter
Abrechnung und Eintreibung von In modernen Bürogebäuden und Investitionen der Eigentümer konnten 2,20
stellen gemeinsame Flächen (ohne 2012 2,65
Mietzins und Nutzungsgebühren. ten haben. Diese werden meist als fester in einem Teil der Gebäude zusätzliche
Ausländer, was wohl in den nächsten Jahren 1,60
Alle mit der Immobilienverwaltung Prozentsatz von den in Rechnung gestellten Garagenfläche) zwischen 3 und technische Lösungen (zusätzliche Kameras,
noch zunehmen wird.
Einnahmen aus Mietzins mit Ausschluss 7 Prozent der gesamten Fläche Tore usw.) eingeführt werden, welche
verbundenen Dienstleistungen 2,18
der erteilten Ermäßigungen und Rabatte die Optimierung der Anzahl der für die 2013 2,66
werden in der Regel einem des Gebäudes dar, was die Höhe
festgelegt. Die Situation auf dem Markt führt Betreuung der Immobilie notwendigen 1,60
Unternehmen in Auftrag gegeben. jedoch dazu, dass die Höhe der Gebühr
der Reinigungskosten wesentlich Überwachungsmitarbeiter erlaubten,
Die Verwaltung der Immobilien für die Verwaltung oft eine feste Pauscha- beeinflusst. so dass der Anstieg dieser Kosten 1,83
umfasst nicht die Buchhaltung der le darstellt. Der Rückgang der Sätze für eingeschränkt werden kann. 2014 2,36
die Verwaltungsleistungen in den letzten 2017 Seit Januar 2018 sind die Mindestvergütung 1,74
Zweckgesellschaften.
Jahren ist aber nicht direkt proportional zu und der Satz für eine Arbeitsstunde erneut
der Menge der Arbeit und Verantwortung Im Jahr 2017 blieben die Reinigungskosten minimal gestiegen. Es scheint, dass sich 1,80
2017 2015 1,64
des Verwalters. Der Umfang der Pflichten auf ähnlichem Niveau wie im Jahr 2016 trotz diese Tendenz aufrechterhalten wird und
weiterer Änderungen der Mindestvergütung 1,68
Im Jahr 2017 haben wir unwesentliche wird im Vertrag über die Verwaltung der wir somit jedes Jahr einen geringen Anstieg
Immobilie bestimmt, auf dessen Grundla- und der Stundensätze. Die meisten dieser Kosten beobachten werden.
Änderungen in den Kosten der Immobilien-
verwaltung beobachtet. Obwohl diese all- ge der Verwalter Handlungen unternimmt. Unternehmen haben sich jedoch nicht dafür SCHUTZ Immer häufiger sehen wir auch die 2016
2,09
1,93
gemein auf einem sehr geringen Niveau lie- Zusätzlich ist wegen der fehlenden ge- entschieden, die Preise der Dienstleistungen UND EMPFANG Notwendigkeit, die Dienstleistungen im 1,89
setzlichen Definition der Verwaltung auf dem zu erhöhen bzw. sie haben diese Preise Bereich Überwachung und Empfang
gen, sind sie unwesentlich zurückgegangen.
polnischen Markt im Bereich der erbrachten nur minimal erhöht. Leider haben diese zu trennen. Höhere Anforderungen 2,92
Dies ist mit Sicherheit auf den Rückgang
Dienstleistungen die sog. Marktpraxis Unternehmen immer öfter mit dem Mangel gegenüber den Arbeitnehmern des 2017 2,34
des Mietzinses und den Anstieg des Leer-
entscheidend. Die Einführung von neuen an Arbeitskräften zu kämpfen, was sich Empfangs als auch die Notwendigkeit, 2,55
standes zurückzuführen, die unmittelbaren
Rechtsvorschriften, höhere Anforderungen oft in der Qualität der Dienstleistungen die Fluktuation der Empfangsmitarbeiter
Einfluss auf die Höhe der Verwaltungskos-
der Kunden als auch die Änderung des Cha- widerspiegelt. Sie beschäftigen dann
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2011-2017
Durchschnittliche Kosten der Versicherung Durchschnittliche Kosten der Immobilien- Frank analysierten Portfolio üben Durchschnittliche Kosten der Jahresgebühr sie von dem Wetter (Schneeräumung) oder
von Bürogebäuden in den Jahren 2011 bis steuer bei Bürogebäuden in den Jahren aufgrund des Erbnießbrauchrechts am dem Abnutzungsgrad des Gebäudes –
eine solche Sachherrschaft ca. 60
2017 (PLN/qm/Monat) 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat) Grundstück in den Jahren 2011 bis 2017 Störungen (Reparaturen und Austausch) ab.
Prozent der Eigentümer in Warschau (PLN/qm/Monat) Im Vergleich zum Jahr 2016 ist deren Anteil
Warschau COB Warschau COB aus, während es in regionalen an den gesamten Kosten im Jahr 2017 etwas
Warschau andere Bezirke Warschau andere Bezirke Städten nur 40 Prozent sind. Die Warschau COB zurückgegangen – auf 10,3 Prozent (von 11,1
Regionen Regionen Jahresgebühr beträgt 3 Prozent Warschau andere Bezirke Prozent) – dies ist aber auf den wesentlichen
(für die für kommerzielle Zwecke Anstieg anderer Bestandteile zurückzuführen.
Regionen
VERSICHERUNG 0,46
0,36
genutzten Grundstücke) vom Wert
2011 2,41 des Grundstücks, der durch den 2,44
0,41 2011 3,00 2011 1,36
2,65 Eigentümer der Parzelle bestimmt 1,19
0,51 wird – Fiskus bzw. Organ der
In den letzten Jahren haben sich 2012 0,44 2,53 Selbstverwaltung (Gemeinde, Kreis, 2,44
die Grundsätze der Versicherung 0,44 2012 3,13 2012 1,33
2,79
Woiwodschaft).
von Immobilien nicht geändert und 1,19
0,51
ihr Anteil blieb im Jahr 2017 auf 2013 0,42 2,63 Ab Januar 2019 werden die Grundstücke 2,22
demselben Niveau wie im Vorjahr. 0,42 2013 3,27 unter den Wohngebäuden wohl in 2013 1,36
2,92 Eigentumsrecht umgewandelt. Bei 1,19
0,43
Die Versicherung zählt zur Gruppe der kommerziellen Immobilien ist hier jedoch die
2014 0,40 2,69 2,70
vom Immobilieneigentümer unabhängigen Zustimmung der Europäischen Kommission
0,32 2014 3,29 2014 1,37
Kosten, obwohl sie von dem Eigentümer erforderlich, wobei der Antrag an die
2,80 1,06 Durchschnittliche sonstige Kosten in den
ausgehandelt wird und von dem gewählten 0,42 Kommission von dem Ministerium für
Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)
Versicherungsunternehmen, der Anzahl 2015 0,30 2,69 Investitionen und Entwicklung gestellt wird. 2,70
der Immobilien im Portfolio sowie der 0,26 2015 3,09 Es gibt noch keinen diesbezüglichen 2015 2,26 Warschau COB
Bestimmung des Niveaus der Franchise auf 2,92 Gesetzesentwurf, demnach ist nicht 0,87 Warschau andere Bezirke
die einzelnen Ereignisse abhängt. 0,39 bekannt, zu welchen Bedingungen dies
2016 0,28 2,65 erfolgen sollte. 2,59 Regionen
0,24 2016 3,11 2016 2,27
2,90 1,11
0,41 2,16
2017 0,30 2,57 2,29
2,56 2011
0,26 2017 3,05 2017 2,35
2,42
2,66 1,07
2,50
2012 2,06
Sätze berechnet der Eigentümer in
2,53
jedem Kalenderjahr die Höhe der
geschuldeten Steuer und gibt die Serviceleistungen in Bezug auf 2,53
Steuererklärung ab. 2013 2,32
ausgewählte Systeme, Kontrollen
SONSTIGE des Amtes für Technische Aufsicht,
2,57
2017 AUFWENDUNGEN jährlichen und in 5-jährigen 2,36
2014 2,61
Abständen erfolgenden Baukontrollen,
IMMOBILIENSTEUER Im Jahr 2017 blieben die Steuern in den
meisten Städten und Gemeinden auf Vermietung von Matten,
2,18
demselben Niveau wie im Vorjahr. Rattenbekämpfung und Desinsektion, 2,63
Für das Jahr 2018 hat das ERBNIESSBRAUCH Gruppe der am stärksten saisonbedingte Dekoration, Pflege der
2015 2,74
Finanzministerium mögliche höhere 2,21
Besteuert werden Grundstücke, diversifizierten Kosten, je nach Grünanlagen und andere.
Steuersätze auf die Nutzungsfläche der
Gebäude oder deren Teile, die mit der Gebäude und die Grundstücksfläche
der Immobilie und dem Umfang 2,78
anderer Service-Verträge. Umfasst 2016 2,25
Geschäftstätigkeit verbunden sind, veröffentlicht. Die meisten Organe der Das Erbnießbrauchrecht am Diese Kosten hängen meistens von
Selbstverwaltung haben die maximalen solche Kosten wie Kosten der der Spezifik des Gebäudes, seinem 1,99
sowie Bauten. Grundstück ist eine Form von
Sätze in Anspruch genommen und Instandsetzungen und laufenden Alter, Abnutzungsgrad usw. ab. Sie sind
Anhand der vorgelegten Daten Sachherrschaft über das Grundstück, 2,59
die Steuer auf 23,10 PLN für einen Reparaturen, Betriebsmaterialien, ungleichmäßig und schwer abzuschätzen 2017
und die durch die Organe der die in den Ländern Mitteleuropas 2,19
Quadratmeter der Fläche des Gebäudes und zu vergleichen. Nicht selten hängen
Selbstverwaltung veröffentlichten 1,85
und auf 0,91 PLN für die Grundstücksfläche bekannt ist. In dem von Knight
erhöht.
10 11NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN POLEN
2011-2017
WAS GIBT ES NEUES IN DEN IMMOBILIENSTEUER
Seit dem 1. Januar 2018 gilt in
BÜROGEBÄUDEN?
der polnischen Rechtsordnung
die Steuer auf kommerzielle
Immobilien. Zwecks Abdichtung
der Lücken im Einkommensteuer-
und Körperschaftsteuergesetz
hat der Gesetzgeber die sog.
DSGVO • Prinzip „Privacy by Design“ und
Mindestkörperschaftsteuer für
„Privacy by Default“
• Grundsatz der Berufung eines Steuerpflichtige eingeführt, die kommerzielle
Die DSGVO, d.h. die Datenschutz-
Datenschutzbeauftragten Immobilien mit Anschaffungswert über
Grundverordnung, ist am 25. Mai 2018 in
• Notwendigkeit der Berechtigung 10 Mio. PLN besitzen. Die Novellierung
Kraft getreten und betrifft alle Unternehmen,
ausgewählter Mitarbeiter zur ist ein Bestandteil des Kampfes des
die auf irgendeine Weise personenbezogene
Verarbeitung personenbezogener Gesetzgebers mit der Optimierung der
Daten verarbeiten. Die Unternehmen, die
Daten Ertragsteuer. Es wurden Bürogebäude,
personenbezogene Daten verarbeiten,
Dienstleistungsgebäude sowie Handels-
müssen viele Grundsätze beachten, u.a.:
Für die Nichterfüllung der DSGVO- und Dienstleistungsgebäude besteuert.
Vorschriften drohen enorme Strafen von 10 Der Immobilienmarkt hat die Einführung
• Zuerkennung einer Reihe von
Rechten an die Kunden (z.B. bis 20 Mio. EUR bzw. von 2 bis 4 Prozent der Steuer und die Möglichkeit von UMWELTVER- immer grüner (grüner Empfang, grüne
deren Abrechnung unter den von den
Recht auf Vergessenwerden – d.h. des gesamten Umsatzes. Da die DSGVO-
Mietern getragenen Nutzungskosten
TRÄGLICHKEIT Wände und Sitzecken), auch in seiner
Löschung sämtlicher Daten aus der Regelungen für die gesamte Europäische Umgebung, wo wir die Parkplätze immer
Union neu sind, werden mit Sicherheit breit diskutiert. Nach Abrechnung des öfter gegen Fahrradabstellplätze oder
Datenbank auf Aufforderung, Recht In den letzten Jahren haben sich
alle, und damit auch die Eigentümer ersten Jahres der Geltungsdauer der sogar grüne Gärten, Erholungsplätze
auf Berichtigung bzw. Recht auf proökologische Trends entwickelt, und
und Verwalter von Immobilien, in den neuen Steuer werden wir mit Sicherheit usw. tauschen. Wir sehen auch viele
Datenübertragbarkeit) auch das Leben im Einklang mit der
kommenden Monaten lernen müssen, wie erfahren, wie viele Immobilieneigentümer Verbesserungen für die uns umgebende
• Verbot von Profiling, d.h. Natur ist populär geworden. Neben der
automatisierter Verarbeitung der Daten das Funktionieren der Objekte an die neuen „WELL“-ZERTIFIKATE sich für diese Lösung entschieden
haben. Jedoch gibt es angesichts der
allgegenwärtigen Popularisierung einer Welt der Fauna. Es ist populär geworden,
über Rechtsträger Vorschriften anzupassen ist. gesunden Lebensweise interessieren wir die ökologisch- und umweltbezogene
Mit Sicherheit ist es notwendig, die standardmäßigen Bestimmungen des Bildung zu unterstützen sowie um
• Grundsatz der Einschränkung der Auf dem Markt wurde viel von der uns immer mehr für die uns umgebende
Personen, welche die Immobilien – sei Mietvertrages keine Grundlage dafür, diese das Gebäude herum eine an Pflanzen
Datenverarbeitung ausgeglichenen Entwicklung und von den Natur. Wir bemühen uns, sie zu schützen,
es täglich oder sporadisch – nutzen, zu unter den Nutzungskosten des Objekts und Tiere angepasste Infrastruktur zu
• Pflicht zur Unterzeichnung der grünen Zertifikaten gesprochen. Heute sind zu unterstützen und das, was sie uns
informieren, dass ihre Daten verarbeitet abzurechnen. Es handelt sich dabei um entwickeln. Bienenstöcke auf den Dächern
Auftragsverarbeitungsverträge grüne Zertifikate „BREEAM“ und „LEED“ bietet, zu nutzen. Dieser Trend lässt sich
werden und wer ihr Verantwortlicher ist. eine Ertragsteuer, und deren Höhe ist direkt der Bürogebäude gehören bereits zum
und der Verträge über die weitere bereits Standard. Jedes neue Gebäude auch in Bürogebäuden beobachten. Nicht
Es ist ferner notwendig, die einzelnen von der Finanzierungspolitik des Vermieters festen Bild, genauso wie Vogelhäuschen,
Auftragsverarbeitung, welchen die muss über ein solches Zertifikat verfügen nur im Inneren des Gebäudes wird es
Datensammlungen anzupassen und die abhängig. Insektenhotels und Fledermauskästen.
Verhältnisse unterliegen. und die Mehrheit der tätigen Bürogebäude
Sammlung von Daten auf ein Minimum Die Ordnungen der Gebäude werden
wurde erfolgreich zertifiziert.
einzuschränken. aktualisiert, und auch Hunde, als die
Jetzt hören wir auf dem Markt immer
ältesten Freunde des Menschen, sind in
öfter von den „WELL“-Zertifikaten. Dies
Büros anzutreffen. Alle diese Maßnahmen
sind Zertifikate, die man entweder für das
ergeben sich aus dem Bedürfnis des
gesamte Gebäude oder nur für das Büro
Zusammengehörigkeitsgefühls mit anderen
eines ausgewählten Mieters einholen
lebenden Organismen. Die Gewohnheiten
kann. Diese Zertifikate konzentrieren
i.Z.m. dem Lebensstil haben sich geändert,
sich auf die Gesundheit und dem
und zu den Gründen dafür zählen mit
Wohlbefinden der Nutzer. Demnach sind
Sicherheit der Generationswechsel und die
bei der Well-Zertifizierung der Zugang
Notwendigkeit, mit dem allgegenwärtigen
zum Tageslicht, die entspreche Menge
Stress zu kämpfen. Unsere Zeit
und Qualität der Luft, das Lärmniveau und
verbringen wir immer öfter im Freien bei
der thermische Komfort von Bedeutung.
Sportaktivitäten. Auch im Alltag dürfen
Die Zertifizierung konzentriert sich auf
demnach Orte nicht fehlen, an denen man
Messungen der Qualität der internen
mit der Natur in Kontakt kommen kann
Umwelt des Gebäudes, bewertet aber
und die es ermöglichen, wenigstens für
auch die Lage, den Zugang zum Transport,
einen Augenblick den Dienstpflichten zu
die gemeinsamen Flächen und das
entfliehen.
Außengelände sowie Störungs - und
Notverfahren.
12 13NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN POLEN
2011-2017
BIOPHILIE Nofaffd...
WÖRTERBUCH
- Liebe zum Lebendigen. Untrennbarer Bestandteil der menschlichen
Natur, Bedürfnis, Teil der natürlichen Prozesse und des Lebens im
lebendigen Umfeld zu sein. Diese Theorie wurde von Erich Fromm ins
Leben gerufen und von Edward O. Wilson (amerikanischer Biologe und
Zoologe) weiterentwickelt. Sie wird bei der Projektierung von Büros
(Biophilic Design) und bei der Arbeitsorganisation in Büros fortgeführt.
Biophilie-basierte Muster, die bei der Innengestaltung genutzt werden,
sind: visueller Kontakt mit der Natur, arhythmische Sensorstimulierung,
Wärmewechsel (Luftstrom), Anwesenheit von Wasser, dynamisches Licht
und gestreutes Licht, Verbindung mit natürlichen Systemen. Sie alle
finden ihre Entsprechungen in den Materialien, die in Räumen verwendet
werden, in der Ausstattung, in der Dekoration und in den projektierten
Installationen oder Geräuschen, um die physische und psychische
Verfassung – als Hauptfaktor, der sich auf die Arbeitsqualität auswirkt – zu
verbessern.
CIRCADIANE BELEUCHTUNG
- Beleuchtung, die dem Tagesrhythmus entspricht,
die ihre Leuchtkraft und Farbe tagesabhängig
wechselt. Der Tagesrhythmus bedeutet regelmäßige
Änderung der physischen und psychischen Aktivität
des Menschen in Abhängigkeit von Tag und
Nacht. Eine nach diesem System funktionierende
Beleuchtung wirkt sich positiv auf die Funktionsweise
des Menschen aus und kann somit die Produktivität
der Personen erhöhen, die sie nutzen. Auch die Farbe
des Lichts ist hier wichtig, gemäß dem Tagrhythmus
sind es am Morgen nach Sonnenaufgang sowie am
Nachmittag und während des Sonnenuntergangs
warme Töne.
GENERATION C
- nach 1990 geborene Personen, die erst den Arbeitsmarkt betreten. Diese
Generation wird mit drei Wörtern Beschrieben: connect, communicate,
change; sie ist laufend im Internet unterwegs, ständig mit mobilen Geräten
verbunden und führt ein paralleles Leben in den sozialen Medien.
Es sind Personen, die flexible Arbeitszeit, Telearbeit und elastische Verträge
schätzen. Es ist zu erwarten, dass sie die Änderung der Funktionsweise
von Unternehmen wesentlich beeinflussen werden. Die Arbeitgeber werden
sich an die flexible Arbeitsgestaltung anpassen müssen („halb und halb” -
teilweise wird die Arbeit von einem beliebigen Ort aus und teilweise im Büro
ausgeführt). Die Generation C äußert auch den Wunsch, die Arbeitsstelle oft
zu wechseln, sich ständig zu entwickeln und eigenen Hobbies nachzugehen.
WELL BUILDING STANDARD
- Zertifizierungssystem, das von IWBI TM (International Weil Building
Institute TM) entwickelt wurde. Es ist das erste System, das sich
ausschließlich auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Nutzer
des ganzen Gebäudes oder seines Teils bezieht. Es stützt sich auf
der Annahme, dass wir in dem Objekt den Großteil unserer Zeit
verbringen, und somit, welchen wesentlichen Einfluss es auf dessen
Nutzer hat. Das Umfeld hat direkten Einfluss auf die Gesundheit,
Produktivität und das Wohlbefinden der Nutzer. Das Zertifikat ist eine
Bestätigung, dass die Art und Weise, auf die das Gebäude oder sein
Teil projektiert wurde, die Gesundheit und das Wohlbefinden fördert.
14 15COMMERCIAL
MARKET
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RESEARCH
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ASSET MANAGEMENT
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Maja Meissner
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CAPITAL MARKETS
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PROPERTY MANAGEMENT
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VALUATION & ADVISORY
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INTERNATIONAL RESEARCH
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