Oberbergischer Kreis Unser Preisreport 2020 Der Immobilienmarkt im Bergischen Land.
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Unser Preisreport 2020
Oberbergischer
Kreis
Der Immobilienmarkt im Bergischen Land.
Wenn’s um Immobilien geht
Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie
Bildquelle: Sparkassenbilderwelt
Unternehmensvorstellung KSK-Immobilien
Die KSK-Immobilien ist der Immobilienmakler der von Revitalisierungsmaßnahmen und entsprechenden
Kreissparkasse Köln und mit rund 700 Objekten, die Vermarktungsstrategien an.
sich ständig im Angebot befinden, sowie 49 Immobili-
enbüros und ca. 170 Mitarbeitern der größte Makler im Dieser Preisreport beruht auf den Analysen der hauseige-
Rheinland. nen Researchabteilung, die die permanente Beobachtung
des regionalen und überregionalen Wohnungsmarktes
Die KSK-Immobilien vermittelt nicht nur Wohnungen, Ein- übernimmt. So kann die KSK-Immobilien sowohl selber
und Mehrfamilienhäuser und Grundstücke, sondern auch frühzeitig auf Trends reagieren als auch ihren Kunden –
Gewerbeobjekte, Exklusivimmobilien, Mikrowohnapart- Selbstnutzern wie Kapitalanlegern – zahlreiche Bera-
ments sowie Kapitalanlageimmobilien. Für notleidende tungsdienstleistungen rund um das Thema Immobilien
Immobilien bietet die KSK-Immobilien die Entwicklung anbieten.
Unser Preisreport über den Oberbergischen Kreis
Kölner und Städter aus dem Ruhrgebiet kommen ger- ist ein stimmiges Preis-Leistungs-Verhältnis. Dies ist
ne in das Oberbergische, um sich zu erholen. Doch die nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass man sich selbst
Region der Talsperren überzeugt auch mit einer leben- in vielen Stadtzentren den Wunsch vom Eigenheim noch
digen Wirtschaft, einem attraktiven Immobilienmarkt erfüllen kann.
und vielseitigen Freizeitmöglichkeiten.
Als größter Makler im Rheinland ist die KSK-Immobilien
Vom erst 2015 eröffneten „Baumwipfelpfad“ in Waldbröl im Oberbergischen Kreis mit insgesamt vier Standorten
hat man zum Beispiel einen einzigartigen Blick über vertreten, die sich von Waldbröl über Engelskirchen bis
den Kreis, bei klarem Wetter sogar bis nach Köln. Rund nach Lindlar und Wipperfürth über den gesamten Kreis
16.000 mittelständische Unternehmen mit attraktiven erstrecken. Dort beraten Sie kompetente und erfahrene
Arbeitsplätzen binden die Menschen an den Oberbergi- Immobilienberater zu den Themen Bestandsimmobilien,
schen Kreis. Insbesondere die Metall-, Automobil- und Gewerbe- und Investmentimmobilien, Exklusivimmobili-
Kunststoffindustrie ist hier ansässig, aber auch Firmen en, Neubauimmobilien und Mikroapartments.
aus dem Bereich Medizin- und Gesundheitstechnik. Was
den Oberbergischen Immobilienmarkt interessant macht,
Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie
Bildquelle:Axel Hartmann Fotografie
Wipperfürth Reichshof Bergneustadt
– 1,6 % – 0,2 % + 0,2 %
Hückeswagen Marienheide Wiehl
– 0,3 % – 0,1 % + 0,4 %
Morsbach Engels- Radevorm-
– 0,3 % kirchen wald
+ 0,3 % + 0,4 %
0,0 % und weniger 0,1 % bis 1,0 %
Schrumpfung
Wachstum
Bevölkerungsentwicklung im Oberbergischen Kreis
Der Oberbergische Kreis ist eine ländliche, vergleichs- Arbeitsplätze geschaffen, was die Stadt als Wohnstandort
weise dünn besiedelte Region mit einer idyllischen und für die dort beschäftigten Arbeitnehmer attraktiv macht.
abwechslungsreichen Landschaft. Auch die Städte Lindlar und Nümbrecht sowie das be-
deutende Oberzentrum des Oberbergischen Landes, die
Während einige Gemeinden und einzelne Dörfer sich Kreisstadt Gummersbach, die u. a. überregional für ihren
aktuell und zukünftig mit sinkenden Bevölkerungszahlen Handball-Bundesligaverein VfL Gummersbach bekannt
auseinandersetzen müssen, zeigt die Grafik, dass ist, weisen weiterhin steigende Bevölkerungszahlen auf.
8 von 13 der Oberbergischen Städte und Gemeinden ein
gleichbleibendes bzw. sogar steigendes Bevölkerungs-
wachstum besitzen. In Waldbröl beispielsweise wurden
in jüngster Vergangenheit und werden auch aktuell
Lindlar Waldbröl
+ 1,7 % + 3,6 % Bevölkerungsentwicklung
2013-2018 in %
Nümbrecht bis 0,0 %
+ 1,9 %
bis 1,0 %
Gummersbach bis 2,0 %
+ 2,1 %
über 2,0 %
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und
Statistik, Stadt Köln
1,1 % bis 2,0 % 2,1 % und mehr
Wanderungsbewegungen
Bezogen auf das gesamte Geschäftsgebiet der KSK-Im- Menschen (- 4,6 Personen pro 1.000 Einwohner) wegge-
mobilien weisen insgesamt 13 Gemeinden ein nega- zogen sind. Hier sowie in vielen anderen Gemeinden mit
tives Wanderungssaldo auf – das bedeutet, dass dort mehr Fort- als Zuzügen liegt diese Entwicklung in erster
mehr Menschen weg- als hinziehen. Das betrifft auch Linie daran, dass vor allem junge Menschen die Gemein-
einige Gemeinden im Oberbergischen Kreis. Besonders den verlassen, weil dort nur wenige Arbeitsplätze vorhan-
von dieser Entwicklung betroffen ist Wipperfürth, wo im den sind.
Vergleich zum Vorjahr nochmal wieder deutlich mehr
Bestandswohnungen Kauf
Radevormwald
+ 5,7 %
1.228 €/m²
Hückeswagen
+ 10,6 %
1.777 €/m²
Wipperfürth
+ 12,2 %
1.917 €/m²
Marienheide
+ 6,1 %
1.324 €/m²
Lindlar
+ 6,4 % Gummersbach Bergneustadt
1.641 €/m² + 7,4 % + 10,6 %
1.436 €/m² 1.190 €/m²
Engelskirchen
+ 9,2 %
1.764 €/m² Wiehl
bis 1.200 €/m² Reichshof
+ 16,9 %
–
2.060 €/m²
bis 1.500 €/m² 1.135 €/m²
bis 1.800 €/m²
Nümbrecht
über 1.800 €/m²
+ 7,5 %
1.965 €/m²
Bedeutung der Werte
Morsbach
ittlere jährliche Preisentwick-
M
Waldbröl –
+ 6,6 %
lung über die Jahre 2015 bis –
2019 in % 1.258 €/m²
aufpreis für Bestands-
K
eigentumswohnungen 2019
in EUR/m²
Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS
Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung
Im Oberbergischen Kreis, der eher ländlich geprägt Besonders günstig sind Wohnungen in Reichshof, Wald-
und daher dünn besiedelt ist, werden Eigentumswoh- bröl und Bergneustadt. In Nümbrecht und Wiehl hinge-
nungen nur selten zum Kauf angeboten, da deutlich gen werden kreisweit die höchsten Preise erzielt. Klein-
mehr Ein- als Mehrfamilienhäuser gebaut werden. räumig betrachtet sind vor allem die Preisunterschiede
innerhalb von Gummersbach auffällig – während man im
Vor allem in Morsbach, Bergneustadt, Hückeswagen und Zentrum 1.800 Euro/m² für eine Bestandseigentumswoh-
Reichshof wurden 2019 nur wenige Bestandseigentums- nung bezahlen muss, kostet sie beispielsweise in Bern-
wohnungen verkauft. Gleichzeitig ist aber auch die Nach- berg nur 1.100 Euro/m².
frage nach Eigentumswohnungen nur gering, sodass sich
die Preise auf durchschnittlich 1.533 Euro/m² belaufen.
KSK-Immobilien jetzt auch
in den sozialen Medien
Kennen Sie schon die Social-Media-Kanäle der
KSK-Immobilien?
Auf Facebook, Instagram, Xing und LinkedIn präsentiert
der größte Makler im Rheinland regelmäßig neue Immo-
bilienangebote – von klassischen Bestandseigenheimen
Bildquelle: istockphoto_Prostock-Studio
über urbane Citywohnungen bis hin zu exklusiven Häu-
sern oder Immobilien mit dem gewissen Pfiff für Indivi-
dualisten. Zudem werden auch offene Stellenangebote,
News aus der KSK-Immobilien oder Einschätzungen
zum aktuellen Immobilienmarkt in den sozialen Medien
geteilt – schauen Sie mal vorbei!
Bestandswohnungen Miete
Radevormwald
+ 2,5 %
6,16 €/m²
Hückeswagen
+ 0,4 %
5,45 €/m²
Wipperfürth
+ 3,4 %
6,57 €/m²
Marienheide
+ 4,3 %
6,56 €/m²
Lindlar
+ 3,6 % Gummersbach Bergneustadt
6,85 €/m² + 4,1 % + 4,3 %
6,63 €/m² 5,99 €/m²
Engelskirchen
+ 3,7 %
6,58 €/m² Wiehl
Reichshof
+ 3,5 %
bis 5,50 €/m² + 2,1 %
6,67 €/m²
5,69 €/m²
bis 6,00 €/m²
bis 6,50 €/m² Nümbrecht
über 6,50 €/m²
+ 2,5 %
6,27 €/m²
Morsbach
Bedeutung der Werte Waldbröl + 5,1 %
+ 0,8 %
ittlere jährliche Preisentwick-
M 6,11 €/m²
lung über die Jahre 2015 bis 5,30 €/m²
2019 in %
altmiete für Bestandsmiet-
K
wohnungen 2019 in EUR/m²
Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS
Forschung & Beratung GmbH; eigene Darstellung
Mietwohnungen werden im Oberbergischen Kreis deut- die jährlichen Preissteigerungen niedrig sind. Im Wald-
lich häufiger angeboten als Eigentumswohnungen, was bröler Stadtteil Eichen kann man bereits Wohnungen ab
darauf zurückzuführen ist, dass in diesem Segment die 4,00 Euro/m² finden. Zum Vergleich: Modernisierte Woh-
Fluktuation deutlich höher ist. nungen in beliebten Lagen von Waldbröl kosten teilweise
über 7,50 Euro/m².
Die höchsten Mieten müssen in den Stadtzentren von
Wiehl, Lindlar und Engelskirchen bezahlt werden, wo eine
Wohnung auch schon mal 6,75 Euro/m² oder mehr kosten
kann. Günstig mieten kann man hingegen in Hückeswa-
gen und Waldbröl, wo nicht nur die Preise, sondern auch
Kleine Wohnungen
lohnen sich
Betrachtet man die Mietwohnungsangebote hinsicht-
lich der Wohnungsgrößen, so lässt sich feststellen,
dass mit kleinen Wohnungen bis 60 m² Wohnfläche
eine nur etwa 0,50 Euro höhere Miete pro Quadratmeter
Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie
erzielbar ist als mit größeren Wohnungen. Da selbst im
Oberbergischen Kreis der Anteil an Einpersonenhaushalten
zunimmt, bieten kleine Wohnungen dennoch noch die bes-
ten Möglichkeiten, in diesem ländlichen Raum mit vermiete-
ten Bestandswohnungen eine gute Rendite zu erzielen.
Sie möchten selber in Immobilien investieren und sich
beraten lassen, wo sich der Kauf welcher Kapitalanla-
geimmobilie am meisten lohnt? Dann nehmen Sie gerne
Kontakt zu uns auf.
Bestandseinfamilienhäuser, freistehend
Radevormwald
+ 7,9 %
379.132 €
Hückeswagen
+ 8,5 %
355.179 €
Wipperfürth
– 1,2 %
268.656 €
Marienheide
+ 11,4 %
293.706 €
Lindlar
+ 2,1 % Gummersbach Bergneustadt
296.290 € + 5,5 % + 6,0 %
259.516 € 280.816 €
Engelskirchen
+ 14,6 %
337.049 € Wiehl
bis 250.000 € Reichshof
+ 5,7 %
+ 7,9 %
273.368 €
bis 275.000 € 248.054 €
bis 300.000 €
Nümbrecht
über 300.000 €
+ 6,1 %
251.423 €
Bedeutung der Werte
Morsbach
ittlere jährliche Preisentwick-
M
Waldbröl + 8,2 %
+ 8,4 %
lung über die Jahre 2015 bis 192.942 €
2019 in % 270.953 €
aufpreis für freistehende
K
Einfamilienhäuser 2019 in EUR
Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS
Forschung & Beratung GmbH; eigene DarstellungAuch wenn die Preise für Eigenheime im Oberbergi- Eigenheim hingegen ca. 150.000 bis 180.000 Euro weni-
schen Kreis in den letzten Jahren deutlich gestiegen ger. In Morsbach kosten selbst große Häuser auf ebenso
sind, so können sich dennoch viele Menschen hier großen Grundstücken (teilweise über 1.000 m²) nur sel-
noch ein Eigenheim leisten. ten mehr als 400.000 Euro. Einzig in Wipperfürth sinken
die Preise für Eigenheime, was auch daran liegt, dass dort
Lediglich in Radevormwald und Hückeswagen muss man mehr Menschen weg- als hinziehen.
stellenweise über 360.000 Euro für ein freistehendes
Haus bezahlen, was auch daran liegt, dass diese beiden
Kommunen zum Einzugsgebiet von Remscheid und
Wuppertal gehören. Im Süden des Kreises kostet ein
Höhere Nachfrage
Auch im Oberbergischen Kreis hat das anhaltende
Niedrigzinsniveau zu einem deutlich lebendigeren
Immobilienmarkt geführt.
Häuser, die zuvor nicht oder nur schwer zu verkaufen
Bildquelle: Axel Hartmann Fotografie
waren, werden inzwischen von sogenannten Schwellen-
haushalten, also von Menschen, die ohne staatliche
Förderung kein Eigentum erwerben könnten, gekauft.
Diese Entwicklung ist selbst in nicht so beliebten Lagen
im Südosten des Kreises zu beobachten. Insbesondere
in Lindlar und Engelskirchen steigt die Nachfrage nach
Eigenheimen deutlich, was auch daran liegt, dass immer
mehr Menschen, die sich in Köln kein Haus leisten kön-
nen, dort nach einem Eigenheim suchen.Neubaueigentums- Neubauwohnungen
wohnungen zur Miete
Neubaueigentumswohnungen werden im Oberbergi- In Gummersbach sind die meisten Menschen bereit,
schen Kreis nur selten zum Kauf angeboten – 2019 höhere Preise für eine Neubauwohnung zu bezahlen.
waren es nur 38 Stück. Hier kosten neue Mietwohnungen durchschnittlich
9,60 Euro/m², was der höchste Wert des Kreises ist.
Vielen Investoren ist der Markt hier zu preissensibel – ob
eine Wohnung einen Käufer findet, ist also wesentlich Auffällig ist, dass Neubauwohnungen im Oberbergischen
vom Preis abhängig. Dabei müsste hier eigentlich deut- Kreis deutlich mehr kosten als Bestandswohnungen.
lich mehr gebaut werden, denn insbesondere altersge- Die Differenz liegt bei rund 2,30 Euro/m² und geht vor
rechte, barrierearme Wohnungen für Senioren gibt es allem darauf zurück, dass deutlich weniger Neubau- als
viel zu wenige. Außerhalb von Lindlar und Gummersbach Bestandswohnungen auf dem Markt sind.
kosten Neubauwohnungen rund 2.400 bis 3.300 Euro/m².
In Lindlar werden derzeit einzelne Wohnungen in einem
Vorhaben an der Hauptstraße für über 3.800 Euro/m² an-
geboten, ebenso in Gummersbach. Solche Preise sind nur
in den besonders beliebten Lagen des Oberbergischen
Kreises erzielbar, allerdings ist auch dann mit einer län-
geren Vertriebszeit zu rechnen.
Bildquelle: istockphoto_Jaruwan Jaiyangyuen
Bildquelle: Axel Hartmann FotografieBildquelle: istockphoto_skynesher
Neubaueigenheime Baugrundstücke
Neue Eigenheime sind im Oberbergischen Kreis verhält- Da Eigenheime im Oberbergischen Kreis die am meis-
nismäßig günstig – was aber auch daran liegt, dass viele ten nachgefragte Immobilienart sind, ist dementspre-
Häuser dort nur als Ausbauhäuser angeboten werden. chend auch die Nachfrage nach baureifen Baugrundstü-
Das bedeutet, dass das Haus nur als Rohbau erworben cken hoch, von denen jedoch zu wenige zur Verfügung
wird und der Bauherr den Innenausbau ganz oder teilweise stehen. Gerade in guten Lagen werden Baugebiete stark
noch selber vornehmen muss. Dadurch sollen sich ins- nachgefragt, sodass Preise von etwa 150 Euro/m² mög-
besondere finanziell nicht so gut gestellte Haushalte, die lich sind. Deutlich mehr für ein vollerschlossenes Grund-
aber handwerklich geschickt sind und viel selber machen stück zu bekommen, ist jedoch schwer.
können, ein Haus leisten können.Wussten Sie schon … ?
… dass es im Oberbergischen Kreis eine Hansestadt gibt? Zurückzuführen ist das auf die Wipperfürther Hansekauf-
leute de Wolde. Seit März 2012 darf sich Wipperfürth mit
Bei Hansestädten denken die meisten Menschen an be- Genehmigung des Ministeriums für Inneres und Kommu-
deutende Hafenstädte wie Hamburg und Bremen. Doch nales des Landes Nordrhein-Westfalens offiziell „Hanse-
die Lage am Meer oder einem großen Fluss ist keine Vor- stadt“ nennen. Und wie es sich für eine echte Hansestadt
aussetzung für ein Dasein als Hansestadt. gehört, hat auch Wipperfürth Wasser zu bieten: An der
Hansestädte sind lediglich Städte, die sich dem mittel- Neyetalsperre kann man wunderbar entspannen oder
alterlichen Kaufmanns- und Städtebund der Hanse sich sportlich betätigen. In ca. drei Stunden kann man um
angeschlossen hatten. Und das trifft ebenfalls zu auf die Talsperre wandern – wer noch sportlicher ist, joggt die
– Wipperfürth! Ganz richtig: Wipperfürth ist eigentlich ca. 11 km.
die Hansestadt Wipperfürth, und das ganz ohne Meer.
Bildquelle:Axel Hartmann Fotografie- wertfind er.de
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tbericht
ksk
Die KSK-Immobilien ist der Experte für Immobilien
im Oberbergischen Kreis.
Als Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln bringt KSK-Immobilien GmbH
die KSK-Immobilien seit über 20 Jahren Angebot und Richmodishaus am Neumarkt
Nachfrage nach Immobilien im Oberbergischen Kreis. Richmodstraße 2
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