STADT LICHTENSTEIN/SA - Landkreis Zwickau BEBAUUNGSPLAN SONDERGEBIET
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STADT LICHTENSTEIN/SA.
Landkreis Zwickau
BEBAUUNGSPLAN SONDERGEBIET
„Bettenhaus am Schlosshotel“
BEGRÜNDUNG
STAND: 05 / 2021
PLANVERFASSER:
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz Leipziger Straße 207 09114 Chemnitz
Tel.: (0371) 36 74 170 E-Mail: info@staedtebau-chemnitz.de
Fax: (0371) 36 74 177 Internet: www.staedtebau-chemnitz.de
Stadt Lichtenstein/Sa. Bebauungsplan Sondergebiet „Bettenhaus am Schlosshotel“ Stand: Vorentwurf Mai 2021 Stadt: Lichtenstein/Sa. Verwaltungsgemeinschaft: Rund um den Auersberg Landkreis: Zwickau Bundesland: Freistaat Sachsen Der Bebauungsplan besteht aus: - Teil A - Planzeichnung Maßstab 1 : 500 - Teil B - Text Planverfasser: Büro für Städtebau GmbH Chemnitz Leipziger Straße 207 09114 Chemnitz Tel.: 0371/ 3674 170 Fax.: 0371/ 3674 177 E-Mail: info@staedtebau-chemnitz.de Internet: www.staedtebau-chemnitz.de Geschäftsführer: Stadtplaner Dipl.-Geogr. Thomas Naumann Leiterin Stadtplanung: Stadtplanerin M. Sc. Simone Freiberg Verantw. Bearbeiter: Dipl.-Ing. Evert Hollander Geschäftsleitung Chemnitz, August 2021
Urheberrecht Das vorliegende Dokument (Städtebauliche Planung) ist urheberrechtlich geschützt gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine (auch auszugsweise) Vervielfältigung, Weitergabe oder Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der Büro für Städtebau GmbH Chemnitz sowie der planungstragenden Kommune unter Angabe der Quelle zulässig.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 1
Inhaltsverzeichnis
Teil I: Grundlagen ..................................................................................................... 4
1. Rechtsgrundlagen ....................................................................................................... 4
2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................... 6
2.1 Planungsanlass und -erfordernis .......................................................................... 6
2.2 Bedarfsbegründung .............................................................................................. 6
2.3 Planungsalternativen ............................................................................................ 7
3. Räumlicher Geltungsbereich ...................................................................................... 8
3.1 Lage und örtliche Situation .................................................................................. 8
3.2 Geltungsbereich des Bebauungsplanes ............................................................ 9
3.3 Geländeverhältnisse und Topografie ............................................................... 10
3.4 Aktuelle Nutzungsstruktur des Bebauungsplangebietes ................................ 11
3.5 Nutzungsstruktur in der Umgebung ................................................................... 13
3.6 Besitz- und Eigentumsverhältnisse ..................................................................... 13
3.7 Verkehrserschließung .......................................................................................... 13
3.8 Denkmalschutz ..................................................................................................... 14
3.9 Baugrund, Altbergbau, Altlasten und Archäologie ....................................... 14
3.10 Plangrundlage.................................................................................................. 15
3.11 Verfahren .......................................................................................................... 15
4. Übergeordnete Planungen ....................................................................................... 16
4.1 Raumordnung, Landes- und Regionalplanung .............................................. 16
4.2 Flächennutzungsplan .......................................................................................... 22
4.3 Fachplanungen und Gutachten....................................................................... 23
Teil II: Städtebauliche Planung .............................................................................. 24
5. Städtebauliches Konzept .......................................................................................... 24
5.1 Grundlage Studie und Visualisierung ................................................................ 24
5.2 Sichtfeldanalyse................................................................................................... 24
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 2
5.3 Methode ............................................................................................................... 26
5.4 Analyse und Ableitung Rahmensetzung Bebauungsplan ............................. 26
5.5 Architektonische Präzisierung ............................................................................ 28
5.6 Vorgaben Bebauungsplan ................................................................................ 33
6. Zeichnerische und textliche Festsetzungen ............................................................ 34
6.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................. 34
6.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................. 35
6.3 Überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise ................................................ 36
6.4 Verkehrsflächen ................................................................................................... 38
6.5 Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft ....................................................................................................................... 39
6.6 Zuordnungsfestsetzungen für Flächen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur
und Landschaft ............................................................................................................... 42
6.7 Bauordnungsrechtlichen Festsetzungen .......................................................... 42
6.8 Flächenbilanz ....................................................................................................... 45
7. Stadttechnische Erschließung .................................................................................. 46
8. Auswirkungen der Planung ....................................................................................... 49
8.1 Auswirkungen auf Natur und Landschaft ........................................................ 49
8.2 Auswirkungen auf Boden und Fläche .............................................................. 50
8.3 Auswirkungen auf Wasser ................................................................................... 50
8.4 Auswirkungen auf Luft- und Klima ..................................................................... 50
8.5 Auswirkungen auf Ort- und Landschaftsbild.................................................... 51
8.6 Auswirkungen auf Immissionen .......................................................................... 51
8.7 Auswirkungen auf Wirtschaft und soziale Verhältnisse ................................... 51
8.8 Auswirkungen auf den Verkehr ......................................................................... 51
8.9 Auswirkungen auf den Bestand ........................................................................ 52
9. Kostentragung............................................................................................................ 53
Teil III: Umweltbericht ............................................................................................. 54
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 3
1. Einleitung .................................................................................................................... 54
1.1 Kurzdarstellung des Inhaltes und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans
54
1.2 Übergeordnete Ziele des Umweltschutzes ....................................................... 54
Quellenverzeichnis ................................................................................................. 59
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 4
Teil I: Grundlagen
1. Rechtsgrundlagen
Bundesrecht
- Baugesetzbuch (BauGB) - in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017
(BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 16.07.2021
(BGBl. I S. 2939)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) - Verordnung über die bauliche Nutzung der
Grundstücke in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786),
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
- Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) - Gesetz zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen
und ähnliche Vorgänge in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013
(BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Artikel 10 des Gesetzes vom 27.07.2021
(BGBl. I S. 3146)
- Planzeichenverordnung (PlanZV) – Verordnung über die Ausarbeitung der
Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I
S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBl. I S. 1802)
- Raumordnungsgesetz (ROG) - vom 22.12.2008 (BGBl. I S. 2986), zuletzt geändert
durch Artikel 10 des Gesetzes vom 25.06.2021 (BGBl. I S. 2020)
- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) - Gesetz über Naturschutz und
Landschaftspflege vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 5
des Gesetzes vom 23.02.2021 (BGBl. I S. 306)
- Wasserhaushaltsgesetz (WHG) - Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts vom
31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom
09.06.2021 (BGBl. I S. 1699)
- Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) - Gesetz zur Sicherstellung ordnungs-
gemäßer Planungs- und Genehmigungsverfahren während der COVID-19-
Pandemie vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041), zuletzt geändert durch Artikel 1 des
Gesetzes vom 18.03.2021 (BGBl. I S. 353)
- Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz (GEIG) – Gesetz zum Aufbau einer
gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität vom
18.03.2021 (BGBI. I S. 354)
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 5
Landesrecht
- Sächsische Bauordnung (SächsBO) - in der Fassung der Bekanntmachung vom
11.05.2016 (SächsGVBl. S. 186), zuletzt geändert durch Artikel 6 der Verordnung
vom 12.04.2021 (SächsGVBl. S. 517)
- Sächsische Gemeindeordnung (SächsGemO) - in der Fassung der
Bekanntmachung vom 09.03.2018 (SächsGVBl. S. 62), zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 16.12.2020 (SächsGVBl. S. 722)
- Sächsisches Denkmalschutzgesetz (SächsDSchG) - vom 03.03.1993 (SächsGVBl.
S. 229), zuletzt geändert durch Artikel 15 des Gesetzes vom 21.05.2021 (SächsGVBl.
S. 578)
- Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) - vom 06.06.2013 (SächsGVBl.
S. 451), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 09.02.2021 (SächsGVBl. S. 243)
- Sächsisches Wassergesetz (SächsWG) - vom 12.07.2013 (SächsGVBl. S. 503), zuletzt
geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 08.07.2016 (SächsGVBl. S. 287)
- Waldgesetz für den Freistaat Sachsen (SächsWaldG) - vom 10.04.1992 (SächsGVBl.
S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 11.05.2019 (SächsGVBl.
S. 358)
- Landesplanungsgesetz (SächsLPlG) - vom 11.12.2018 (SächsGVBl. S. 706), zuletzt
geändert durch Artikel 4 der Verordnung vom 12.04.2021 (SächsGVBl. S. 517)
- Verordnung der Sächsischen Staatsregierung über den Landesentwicklungsplan
Sachsen (LEP 2013) vom 14.08.2013 (SächsGVBl. S. 582)
Auf die Beachtlichkeit weiterer Gesetzlichkeiten wird hingewiesen.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 6 2. Ziele und Zwecke des Bebauungsplans 2.1 Planungsanlass und -erfordernis Die Stadt Lichtenstein/Sa. beabsichtigt neben dem Schloss Lichtenstein, dem Wahrzeichen der Stadt, auf dem östlich direkt angrenzenden Grundstück eine maßvolle bauliche und auf die Umgebung abgestimmte Erweiterung des im Schloss entstehenden Hotels zu ermöglichen. Ein Investor realisiert derzeit die Umnutzung des historischen Schlosses zu einem Schlosshotel mit Wellnesslandschaft, welches in der 4-Sternen Kategorie oder höher betrieben werden kann. Diese Umnutzung wird durch die Bundesrepublik Deutschland und den Freistaat Sachsen im Rahmen der „Denkmalschutz- und Baukulturförderung“ und der Förderung „Städtebaulicher Denkmalschutz“ unterstützt. 2.2 Bedarfsbegründung Der Investor benötigt für die Wirtschaftlichkeit des Schlosshotels weitere Räumlichkeiten, die in separaten Gebäuden untergebracht werden sollen. Das öffentliche Interesse der Stadt Lichtenstein/Sa. besteht darin, die regionale Wirtschaftsstruktur sowie ihre Tourismusattraktivität weiter zu stärken. Es liegt bereits ein Gebäudekonzept für das Hauptgebäude dieser Erweiterung vor, dass von der Stadt Lichtenstein/Sa. unterstützt wird. Das städtebauliche Konzept und das Hochbaukonzept vom Architekturbüro D I A aus Lichtenstein, wurde in enger Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege (LfD) entwickelt, um sicherzustellen, dass das Vorhaben sich dem Schloss unterordnet und sich in der Umgebung einfügt. Das LfD hat dem Konzept mit nur minimalen Anpassungen (z.B. Tiefgaragenzufahrt) zugestimmt. Der Bebauungsplan richtet sich maßgeblich nach den bereits vorliegenden Bauabsichten des Investors. Es wird, statt ein vorhabenbezogener Bebauungsplan, ein qualifizierter Bebauungsplan (auch Angebotsbebauungsplan genannt) bevorzugt, um im detaillierteren Planungsprozess Spielräume für den Investor offenzulassen. Dies auch im Hinblick auf genauere denkmalpflegerische Anforderungen, die erst in weiteren Detailstufen mit dem LfD abgestimmt werden können. Dennoch werden umfassende und konkrete Festsetzungen getroffen, um das erforderliche Einfügen und sich dem Schloss Unterordnen zu gewährleisten.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 7 Aufgrund der angestrebten symbiotischen Wirkung bei der Betreibung der Erweiterung des Schlosshotels und das Schlosshotel selbst, ist die Anordnung dieser Nutzung in direkter Nähe zum Schloss alternativlos. Die Möglichkeit einer Mitnutzung der vorhandenen Räumlichkeiten des benachbarten Palais und des DAETZ-Zentrums wurde durch den Investor geprüft. Weil dies sich als unmöglich herausstellte und keine weiteren geeigneten Räumlichkeiten in direkter Nähe vorhanden, sind wird auf einen Neubau ausgewichen. Die Anordnung dieses Neubaus auf dem östlich direkt angrenzenden und bereits erschlossenen sowie baulich genutzten Grundstück ist dabei die logische Konsequenz. 2.3 Planungsalternativen Der Verzicht auf die Planung (Nullvariante) würde die Wirtschaftlichkeit des Schlosshotels gefährden, die Attraktivität der Stadt für Touristen verringern und die regionale Wirtschaftsstruktur schwächen. Der Bebauungsplan stellt eine maßvolle und bedarfsgerechte Erweiterung der Bebauung an der Schlossallee dar und mit dem Sondergebiet „Bettenhaus am Schlosshotel“ soll der Bedarf der Stadt an einem neuen Hotel abgedeckt werden.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 8
3. Räumlicher Geltungsbereich
3.1 Lage und örtliche Situation
Die Stadt Lichtenstein/Sa. ist Teil des Verwaltungsverbandes „Um den Auersberg“
zusammen mit den Mitgliedsgemeinden Bernsdorf und St. Egidien. Die sächsische
Stadt liegt im östlichen Teil des Landkreises Zwickau und ist über die B 173 erreichbar.
Anschlussmöglichkeiten zu den Bundesautobahnen bestehen bei den Abfahrten
Hohenstein-Ernstthal (A4) und Abfahrt Hartenstein (A72).
Gemäß der sächsischen Gemeindestatistik zählt die Stadt momentan 11.177
Einwohner*innen - Stand: 31.12.2019 - und erstreckt sich über eine Fläche von 15,4 km².
Die Stadt Lichtenstein/Sa. ist Mittelzentrum im Mittelzentralen Städteverbund mit
Hohenstein-Ernstthal und Oberlungwitz. Die Stadt Chemnitz befindet sich ca. 29 km
östlich, die Stadt Zwickau ca. 12 km westlich der Stadt Lichtenstein/Sa.
Zur Stadt Lichtenstein/Sa. gehören auch die Ortsteile Heinrichsort und Rödlitz.
Chemnitz
A4
Kreisfreie
Stadt
Chemnitz
B 180
B 173
Landkreis
Zwickau
B 180
Zwickau
B 173 Erzgebirgs
-Kreis
Stadt Lichtenstein/Sa.
A 72
Abb. 1 | Lage der Stadt Lichtenstein/Sa.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 9
B 173
B 173
Lage des
Satzungsgebietes
Abb.2 | Lage des Plangebiets
3.2 Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Das Plangebiet des Bebauungsplanes umfasst das Flurstück 56/1 der Gemarkung
Lichtenstein vollständig. Das Plangebiet wird über die Straße „Schlossallee“ erschlossen
und der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst insgesamt 1,15 ha.
Das Plangebiet fällt von Nord nach Süd stark ab.
Bei einer Ortsbegehung mit der Unteren Forstbehörde des Landratsamts Zwickau am
06.02.2020 wurde festgestellt, dass auf dem Flurstück 56/1 der Gemarkung Lichtenstein
kein Wald im Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 des Waldgesetzes für den Freistaat Sachsen
vorhanden ist. Der sich auf dem Flurstück 81 der Gemarkung Lichtenstein befindliche
Wald ist insgesamt weiter als 30 m von dem Geltungsbereich des Bebauungsplans
entfernt. Der Wald auf dem Flurstück 46/1 der Gemarkung Lichtenstein wird im
südwestlichen Bereich für die Erweiterung der Außenanlagen des Schlosses
umgewandelt, sodass der Wald auf diesem Grundstück in einem Abstand von über
35 m zum Geltungsbereich steht. Daher ist der von der Unteren Naturschutzbehörde
vorgegebene Abstand zur Bebauung in jedem Falle gewährleistet und ist somit für die
Planung nicht beeinträchtigend.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 10
Daetz-Centrum Palais
46/1
Schloss
56/1
81
Geltungsbereich
Abb. 3 | Lage des Plangebiets (Quelle RAPIS)
3.3 Geländeverhältnisse und Topografie
Das Plangebiet befindet sich auf einem stark geneigten Hang, der in Richtung der
Innenstadt abfällt. Der Hauptteil des Grundstücks liegt in einer Höhenlage zwischen
ca. 335 m am südwestlichen Rand und ca. 355 m ü NHN am nordöstlichen Rand über
Normalhöhennull (NHN) im amtlichen Deutschen Höhenreferenzsystem (DHHN2016).
Ein kleiner, noch zum Flurstück gehörender Streifen entlang den Schlosstreppen, fällt
bis auf ca. 315 m ü NHN ab.
Das Plangebiet gliedert sich in eine sich im Zentrum des Geltungsbereichs befindliche
Anhöhe und zwei nordöstlich und westlich davon liegende Einsenkungen. Die im
Westen angrenzenden, zum Schloss gehörenden Flurstücke liegen ebenfalls auf einer
Anhöhe. Das Gelände steigt auf den angrenzenden Flurstücken nördlich und östlich
vom Plangebiet weiter an. Südlich und südwestlich vom Geltungsbereich verläuft ein
20 bis 30 m hoher Geländesprung, der die Bebauung entlang der Schlossallee vom
tiefer liegenden Stadtgefüge trennt.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 11
355 m
ü NHN
56/1
Geltungsbereich
315 m 335 m
ü NHN ü NHN
Abb. 4 | Geländeverhältnisse des Plangebiets
3.4 Aktuelle Nutzungsstruktur des Bebauungsplangebietes
Das Plangebiet stellt eine Innenbereichsfläche dar, die momentan als Garten genutzt
wird. Dabei handelt es sich überwiegend um halboffene Rasenflächen mit einzelnen
Obstgehölzen in Südhanglage und mit Zierhecken und Randgehölze an den Grenzen
des Flurstückes. Im Nordteil der Fläche zur Schlossallee befinden sich drei
eingeschossige Gebäude, die als Garagen und Lagerräume genutzt werden.
Im nordöstlichen und südlichen Bereich grenzen Wohnhäuser an. Es handelt sich dabei
um eine Mischung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern aus verschiedenen Zeitepochen.
Sie sind zum Teil freistehend und in Hausgruppen mit unterschiedlichen Dachformen
angeordnet. Im Osten und Südosten grenzt eine öffentliche Grünfläche an. Westlich
schließt direkt das Schlossgelände mit dem Schloss Lichtenstein an, im Nordwesten
werden dem Schloss zugeordnete Parkplätze angelegt. Direkt nördlich daran
angrenzend befindet sich ein Wald. Im Norden grenzt der Geltungsbereich an der
Schlossallee an, direkt nördlich davon befinden sich das Palais und das Daetz-Zentrum.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 12
Geltungsbereich
Abb. 5 | Luftbild des Plangebiets
Abb. 6: Rasenflächen in der Mitte des Abb. 7: Schuppen und benachbartes
Plangebiets, Richtung Nordwesten. Wohnhaus, Richtung Nordosten.
Abb. 6 und 7 | Bestandsbilder des Plangebiets, März 2020Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 13 Abb. 8: Randgehölze und Sicht auf das Abb. 9: Hanglage und angrenzende öffent- Schloss, Richtung Westen. liche Grünfläche, Richtung Südosten. Abb. 8 und 9 | Bestandsbilder des Plangebiets, März 2020 3.5 Nutzungsstruktur in der Umgebung Das Plangebiet befindet sich im Außenbereich am nördlichen Innenstadtrand. Der Geltungsbereich ist aufgrund der topografischen Lage am Südhang städtebaulich jedoch der Schlossallee zuzuordnen. Die umgebende Nutzung ist stark durchmischt und gliedert sich in Wohnbebauung, Gewerbe, Naherholung sowie Kultur und Fremdenverkehr. 3.6 Besitz- und Eigentumsverhältnisse Das Flurstück 56/1, Gemarkung Lichtenstein befindet sich im Privateigentum. Der Vorhabenträger hat mit dem Grundstückseigentümer einen Kaufoptionsvertrag geschlossen und wird, sobald das Baurecht mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses vorliegt, vertragsgemäß das Grundstück kaufen. 3.7 Verkehrserschließung Die Verkehrserschließung ist ausgehend von der öffentlichen Straße „Schlossallee“ vollständig gewährleistet. Die „Schlossallee“ verläuft in ost-westlicher Richtung und wird verkehrstechnisch über die Staatsstraße S 256 (Chemnitzer Straße) erschlossen. Aufgrund der geplanten Hotel-Bebauung ist zu erwarten, dass sich die Verkehrsbelastung auf der „Schlossallee“ geringfügig erhöht. Während der Bauphase ist die Gewährleistung eines angemessenen Bauablaufs, einschließlich der
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 14 Verkehrssicherung in dem nachgeordneten Verfahren der Genehmigungsplanung und der Bauausführung durch die jeweiligen Bauherr*innen sicherzustellen. 3.8 Denkmalschutz Direkt angrenzend an das Plangebiet befindet sich das Kulturdenkmal Schloss Lichtenstein. Die Sachgesamtheit besteht aus den folgenden Einzeldenkmalen: Schloss, Schlosspark und Schlossberg mit Schlosstreppen, Gruft der Schönburger, die Umfassungsmauern am Schloss und das erhaltene Abwassersystem. Darüber hinaus die Einzeldenkmäler: ehem. Amtsgericht (heute als Schlosspalais bezeichnet) und Gedenkstein sowie die Remise am Schlosspalais. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt vollständig im Denkmalschutzgebiet Altstadt Lichtenstein (Vorschlag). Die Erstellung einer vertiefenden städtebaulichen Studie erfolgte begleitend zum Entwurf des Bebauungsplans (siehe Teil II, Punkt 5: Städtebauliches Konzept). Das Modellieren der möglichen Gebäudedimensionen ermöglichte es, den Bebauungsplanentwurf zu präzisieren und die Belange des Denkmalschutzes sowie der Denkmalpflege ausführlich zu analysieren und zu berücksichtigen. Das Landesamt für Denkmalpflege (LfD) begleitete den Prozess beratend und hat dem Ergebnis der Studie/ der Konzeptplanung zugestimmt. 3.9 Baugrund, Altbergbau, Altlasten und Archäologie Falls Spuren alten Bergbaus angetroffen bzw. mögliche bergbaubedingte Schadensereignisse bemerkt werden, so ist gemäß § 5 SächsHohlrVO das Sächsische Oberbergamt davon in Kenntnis zu setzen. Im Plangebiet sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Trotzdem kann das Vorhandensein von Altlasten nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Sollten während der Bauphase schädliche Bodenveränderungen nach BBodenSchG bekannt werden, so ist dies dem LRA Vogtlandkreis umgehend anzuzeigen. Bei konkreten Baumaßnahmen sind die ausführenden Firmen auf die Meldepflicht von Bodenfunden gemäß § 20 SächsDSchG hinzuweisen.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 15 Weitere Informationen zum Baugrund, Altbergbau Altlasten und Archäologie werden in der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange abgefragt. 3.10 Plangrundlage Die Plangrundlage bilden die digitalen Daten des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS) des Freistaates Sachsen für die Stadt Lichtensten/Sa., Gemarkung Lichtenstein, Stand Mai 2021. 3.11 Verfahren Die Aufstellung des Bebauungsplanes wird nach dem Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2939) im zweistufigen Regelverfahren durchgeführt. Dadurch ist neben der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB, auch eine frühzeitige Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB erforderlich. Parallel zu den beiden Offenlegungen soll die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 und 2 BauGB erfolgen. Darüber hinaus ist die Erstellung eines Umweltberichtes nach § 2a BauGB, welcher in die Begründung des Bebauungsplanes integriert wird, notwendig. § 1a Abs. 3 BauGB schreibt zudem vor, dass die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Abwägung zu berücksichtigen ist. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan wurde am 18.05.2020 in der öffentlichen Sitzung des Stadtrates beschlossen.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 16
4. Übergeordnete Planungen
4.1 Raumordnung, Landes- und Regionalplanung
Für Bauleitplanverfahren besteht eine Anpassungspflicht an die Ziele der
Raumordnung und Landesplanung. Letztere sind auf Grundlage des Sächsischen
Landesplanungsgesetzes SächsLPlG im Landesentwicklungsplan Sachsen vom
14.08.2013 (LEP 2013) enthalten. Demnach ist die Stadt Lichtenstein/Sa. Mittelzentrum
im Mittelzentralen Städteverbund mit Hohenstein-Ernstthal und Oberlungwitz und liegt
an einer überregionalen Verbindungsachse.
Die Mittelzentren sind als regionale Wirtschafts-, Bildungs-, Kultur-, und
Versorgungszentren, insbesondere zur Stabilisierung des ländlichen Raumes, zu sichern
und zu stärken.
Stadt Lichtenstein/Sa.
Abb. 10 | Lichtenstein/Sa. im Auszug der Festlegungskarte LEP 2013
Die Grundsätze (G) nach § 3 Abs.1 Nr.3 ROG sind zu berücksichtigen, die Ziele (Z) nach
§ 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu
beachten, d.h. es besteht eine Anpassungspflicht für die Gemeinden nach § 1 Abs. 4
BauGB.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 17
• Gemäß G 2.2.1.1 soll die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs-
und Verkehrszwecke in allen Teilräumen Sachsens vermindert werden.
• Nach Z 2.2.1.9 ist eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden.
• Gemäß G 2.2.2.2 soll die Entwicklung der Städte und Dörfer so erfolgen, dass
das historische Siedlungsgefüge angemessen berücksichtigt wird und die
Innenstädte als Zentren für Wohnen, Gewerbe und Handel, Infrastruktur und
Daseinsvorsorge gestärkt und weiterentwickelt werden.
Das Plangebiet ist anthropogen vorgeprägt und wird teilweise bereits als bauliche
Fläche genutzt. Das Reduzieren der Flächenneuinanspruchnahme kann insofern
teilweise durch Verzicht auf Neuinanspruchnahme erreicht werden. Eine weitere
Strategie ist das Nachverdichten in erschlossener Lage, in direktem Anschluss an die
Lichtensteiner Innenstadt. Dies sorgt zudem dafür, dass eine Zersiedlung der
Landschaft vermieden werden kann und die Innenstadt weiterentwickelt wird. Durch
die aktive Beteiligung des Landesamts für Denkmalpflege im Entwurfsprozess ist die
angemessene Berücksichtigung des historische Siedlungsgefüges gewährleistet.
• Gemäß G 2.3.3.1 sollen sich alle tourismusrelevanten Vorhaben und Projekte in
die jeweilige Destinationsstrategie einfügen.
• Nach Z 2.3.3.2 In den Tourismusregionen beziehungsweise den zu bildenden
Destinationen ist die für den Ausbau des Tourismus notwendige Infrastruktur
vorzuhalten und qualitativ weiter zu entwickeln. Grenzübergreifende
Anforderungen sind in die Entwicklung einzubeziehen.
• Gemäß G 2.3.3.4 sollen historisch wertvolle städtebauliche Strukturen mit
überregional bedeutsamen kulturellen Einrichtungen als Schwerpunkte des
Städte- und Kulturtourismus weiterentwickelt und entsprechend vermarktet
werden.
Die relevante Destinationsstrategie für die Region Chemnitz, Zwickau, Mittelsachen,
Altenburger Land, Stand 2016 (zurzeit in Überarbeitung) wird berücksichtigt. Indem das
Plangebiet einer baulichen Nutzung zugeführt wird, mit Zweckbestimmung
Fremdenverkehr, wird die Weiterentwicklung der für den Ausbau des Tourismus
notwendigen Infrastruktur ermöglicht. Die im Geltungsbereich vorgesehene
Erweiterung des Schlosshotels ist für die Wirtschaftlichkeit der Umnutzung des
historischen Schlosses unentbehrlich und trägt somit maßgebend zurBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 18 Weiterentwicklung und entsprechenden Vermarktung einer historisch wertvollen städtebaulichen Struktur mit überregional bedeutsamer kultureller Einrichtung bei. Diesen landesplanerischen Grundsätzen und Zielen werden mit der Überplanung des Plangebiets am Standort in direktem Anschluss am Schlossgelände und der Flächenbereitstellung für das konkrete Vorhaben für die Schlosshotelerweiterung vollumfänglich entsprochen. Die Stadt Chemnitz gehört zum Planungsverband Region Chemnitz, am 01.08.2008 hervorgegangen aus dem Zusammenschluss der Regionen „Südwestsachsen“ und der um den ehemaligen Landkreis Döbeln erweiterten Region „Chemnitz – Erzgebirge“. Für das Plangebiet ist der seit 31.07.2008 rechtskräftige Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge relevant. Der Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz wurde 2016 einem förmlichen Beteiligungsverfahren unterzogen. Eine erneute Auslegung wird Juli und August 2021 durchgeführt. Der erreichte Planstand stellt derzeit noch keine Rechtsgrundlage dar. Die in Aussicht gestellten Ziele und Grundsätze sind allerdings bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu beachten. Der Planbereich liegt vollständig innerhalb der Siedlungsflächen des Stadtgebietes Lichtensteins. Es bestehen keine regionalplanerischen Restriktionen für den Standort.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 19
Plangebiet
Abb. 11 | Plangebiet im Auszug der Raumnutzungskarte - Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge 2008
Folgende Grundsätze (G) sind für den Bebauungsplan besonders relevant:
Entsprechend Grundsatz G 9.1.1 sollen Tourismus und Erholung in den Tourismus-
und Erholungsgebieten sowie Tourismus- und Erholungsschwerpunkten der
Region mit entsprechendem natürlichem und infrastrukturellem Potenzial zur
wirtschaftlichen Entwicklung und Arbeitsplatzsicherung beitragen. Dabei soll
insbesondere die Qualität der hierfür erforderlichen Infrastruktur verbessert
werden.
Das Plangebiet grenzt laut Karte 3 (Tourismus und Erholung des Regionalplans
Chemnitz-Erzgebirge 2008 an das Tourismus- und Erholungsgebiet „Ergänzungsgebiet
Rümpfwald-Lichtenstein-Oelsnitz).
Gemäß G 9.2.4.1 sollen die Ergänzungsgebiete in erster Linie der
landschaftsbezogenen Erholung vorbehalten bleiben. Erforderliche
infrastrukturelle Maßnahmen sollen innerhalb der vorhandenen Schwerpunkte
und Siedlungen erfolgen.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 20
Die Stadt Lichtenstein/Sa. ist in der gleichen Karte als Tourismus- und
Erholungsschwerpunkt für Städtetourismus und Tagesverkehr dargestellt. Die für
Tourismus und Erholung erforderlichen infrastrukturellen Maßnahmen für sowohl das
Ergänzungsgebiet Rümpfwald-Lichtenstein-Oelsnitz als auch für die Stadt
Lichtenstein/Sa. selbst, sollten in dem Schwerpunkt realisiert werden. Das Plangebiet
wäre deshalb ein geeigneter Ort für die (u.a. infrastrukturelle) Stärkung von Tourismus
und Erholung.
Gemäß G 9.4.6 sollen die Tourismus- und Erholungsschwerpunkte zudem ihrer
jeweiligen Hauptfunktion entsprechende Einrichtungen und Freiflächen
erhalten und komplettieren. Über eine attraktive Ortsbildgestaltung und ein
breites Angebotsspektrum sowie dem Erhalt der regionalen Besonderheiten der
historisch gewachsenen Siedlungslandschaft und der baukulturellen Identität
der Siedlungen soll die Anziehungskraft der Tourismus- und
Erholungsschwerpunkte gesteigert werden und zur besseren Auslastung der
touristischen Einrichtungen beitragen.
Im Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz, Stand Mai 2021, ist in der Karte 1.2.
Raumnutzung wie bereits im aktuellen Regionalplan das Plangebiet als
Siedlungsfläche eingetragen.
Nach Karte 7 – Landschaftsgliederung: liegt das Plangebiet im Erzgebirgsbecken,
zwischen den beiden Standlandschaften Zwickau und Chemnitz.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 21
Plangebiet
Abb. 12 | Auszug der Raumnutzungskarte – Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz, Stand 2021
In Karte 9 – Bereiche der Landschaft mit besonderen Nutzungsanforderungen liegt das
Vorhaben in einem Bereich mit besonderen Anforderungen an den
Grundwasserschutz.
Nach Z 2.2.1.4 soll in den Bereichen mit besonderen Anforderungen an den
Grundwasserschutz die durch Stoffeinträge bedingte Beeinträchtigung des
Grundwassers verringert werden.
Nach Karte 10 – Besondere Bodenfunktionen befinden sich im Plangebiet Böden mit
besonderer Infiltrationsfähigkeit und Speicherfunktionen.
In Karte 13 – Gebiete mit besonderer Bedeutung für Fledermäuse liegt das Plangebiet
im Bereich mit relevanten und sehr relevanten Räumen für Fledermäuse.
Gemäß G 2.1.3.9 sollen die festgelegten Gebiete mit besonderer Bedeutung für
Fledermäuse in ihrer Funktionsfähigkeit als Lebensraum für Fledermäuse
erhalten werden.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 22
Der Bebauungsplan berücksichtigt diese regionalplanerischen Grundsätze und
beachtet die regionalplanerischen Ziele insbesondere hinsichtlich der Stärkung des
Tourismus- und Erholungsschwerpunkts für Städtetourismus und Tagesverkehr, indem
ein bereits als Siedlungsfläche definierter Ort nachverdichtet wird.
4.2 Flächennutzungsplan
Grundsätzlich sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln
(Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Die Stadt Lichtenstein/Sa. verfügt
über einen rechtswirksamen Flächennutzungsplan vom 13.02.2017 im Städteverbund
Sachsenring, gemeinsam mit den Städten Hohenstein-Ernstthal und Oberlungwitz
sowie den Gemeinden Bernsdorf und St. Egidien. Mit den zwei Gemeinden hat die
Stadt Lichtenstein/Sa. sich im Verwaltungsgemeinschaft ‚Rund um den Auersberg‘
zusammengeschlossen.
Im Flächennutzungsplan wird das Plangebiet als Sonstiges Sondergebiet mit
Zweckbestimmung ‚Fremdenverkehr‘ dargestellt. Damit kann der Bebauungsplan
Sondergebiet „Bettenhaus am Schlosshotel“ gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt werden.
Plangebiet
Abb. 13 | Ausschnitt aus dem gemeinsamer Flächennutzungsplan Städteverbund SachsenringBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 23
4.3 Fachplanungen und Gutachten
Als fachliche Grundlagen zum Bebauungsplan wurden die nachfolgend benannten
Gutachten und Fachplanungen erstellt. Die relevanten Ergebnisse wurden in die
vorliegende Planung übernommen. Die Gutachten wurden vollständig im Anlagenteil
der Begründung eingestellt.
Artenschutzfachliche Risikoeinschätzung zum Vorhaben „Schloss Lichtenstein“,
Stand 24.03.2020, igc Ingenieurgruppe Chemnitz GbR
Es werden zurzeit zusätzliche Artenschutzkartierungen für die Eingriffe in den
Randgehölzen im östlichen Planbereich erstellt.
Eine Entwässerungskonzeption wird bis zum Entwurf des Bebauungsplans noch
erzeugt.
Eine Schallimmissionsprognose wird ebenfalls bis zum Entwurf des
Bebauungsplans noch erstellt.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 24
Teil II: Städtebauliche Planung
5. Städtebauliches Konzept
5.1 Grundlage Studie und Visualisierung
Das Ziel des Bebauungsplans ist es, eine Kapazitätserweiterung für das Hotel im Schloss
Lichtenstein/Sa. zu ermöglichen. Es waren ursprünglich ca. 80 Zimmer (später auf 60
Zimmer reduziert – siehe Kapitel 5) in einem eigenständigem Gebäude (inkl.
Frühstücksraum, Fitness usw.) vorgesehen. Die Kubatur des Hauptgebäudes soll ca.
70 m x 20 m x 15 m (Länge, Breite, Höhe) sein.
Aufgrund der prominenten Lage des Plangebiets in direkter Gegenüberstellung zum
Schloss und um die örtlichen Bedingungen sowie Anforderungen am Standort zu
vertiefen, erfolgte die Erstellung einer städtebaulichen Studie begleitend zum
Vorentwurf des Bebauungsplans. Das Modellieren der möglichen
Gebäudedimensionen und deren Positionierung ermöglichte es, den
Bebauungsplanvorentwurf zu präzisieren. Es wurden die Auswirkungen auf
benachbarte Bestandsbebauungen und -nutzungen, insbesondere auf das Schloss,
das Palais und das Daetz-Centrum sowie die angrenzende Wohnbebauung erfasst.
Das Vorhaben soll sich dem Schloss unterordnen.
5.2 Sichtfeldanalyse
Die Ermittlung der Sichtfelder in den drei Sichtbereichen (Nah-, Mittel- und Fernsicht)
liefert die Basis für die Perspektivwahl des städtebaulichen Konzeptes. Im
Geltungsbereich wurde am höchstem Punkt des Geländes ein fiktives Objekt von
12 m Höhe gestellt, um digital ermitteln zu können von welchen Standorten das
Vorhaben zu sehen wäre. Dabei wurde in drei Kategorien unterschieden:
• Plangebiet unsichtbar durch Geländeverhältnisse
• Plangebiet durch Objekte verschattet (Bäume, Gebäude usw.)
• Plangebiet sichtbar
Es stellte sich heraus, dass das Vorhaben fast ausschließlich aus der Fernsicht sichtbar
sein wird. Im Mittel- und Nahsichtbereich ist das Plangebiet an den meisten Standorten
verschattet und es ist nur sporadisch eine Sichtachse vorhanden. Aus diesem GrundBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 25
wurde für die städtebauliche Studie eine Fernperspektive (vom Aussichtsturm) und
eine Mittelsichtperspektive (Zwickauer Straße) als Hauptperspektiven genutzt. Aus
dem Nahsichtbereich wurde zudem eine Perspektive vom Kirchturm genommen
(keine alltägliche Perspektive) und vom Altmarkt (verschattet, es wird eine fiktive
Sichtachse benutzt, um die Effekte auf Nahsichtbereichsebene zu untersuchen).
Plangebiet (+ 12m)
Plangebiet
unsichtbar durch
Geländeverhältnisse
Plangebiet durch
Objekte 1500-5000 m
verschattet Fern
500-1000 m
Plangebiet sichtbar Mittel
0-500 m
Nah
Abb. 14 | Sichtfelder in den drei Sichtbereichen im Umfeld des VorhabensBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 26
Blick vom Blick vom
Kirchturm Kirchturm
Abb. 15 und 16 | Luftbild Bestand 2020 und die gleiche Perspektive im 3D-Modell
5.3 Methode
Die Erzeugung eines digitalen 3D-Modells des Plangebiets und dessen direkter
Umgebung in der Ausgangssituation basiert auf Daten aus dem Geoportal und
Bestandsbildern. Anhand der ersten Bedarfsüberlegungen („Klotz-Variante“) wurde
ein Gebäude modelliert, um damit eine Konfliktanalyse zu erstellen.
Abb. 17 | Methode für die Rahmensetzung: als Klotz, Anforderungen ableiten, Gebäude anpassen
Aus den Ergebnissen dieser Analyse wurden Höchstmaße für die Bebauung sowie
Minimalabstände zu den Nachbarbebauungen abgeleitet. Als Konkretisierung dieser
Rahmenbedingungen wurde ein architektonischer Entwurf erstellt und mit dem
Landesamt für Denkmalpflege erfolgreich abgestimmt. Die Gebäudedimensionen
sowie die Positionierung der Hauptkubatur wurden als Höchstmaße im Bebauungsplan
festgesetzt.
5.4 Analyse und Ableitung Rahmensetzung Bebauungsplan
Potenzielle Konflikte, die ausgelöst werden durch die „Klotz-Variante“ (siehe Abb. 18
bis 21), sind:Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 27
• eine bedrängende Wirkung auf die benachbarte Wohnbebauung,
• die Überhöhung des Schlosses,
• die Entstehung einer harten visuellen Gebäudekante an der Stadtseite und
• das Konkurrieren der Baumasse mit dem Schloss (sowohl durch die Dimensionen
als auch durch die Härte der Form).
Daraus wurden als Ziele abgeleitet, dass der Neubau ausreichend Abstand zur
Wohnbebauung halten soll, die Gebäudehöhe der geplanten Hauptkubatur die
Traufhöhe des östlichen Flügels des Schlosses nicht übersteigen darf, die Gehölzränder
als Sichtschutz dienen sollen (Gebäudeplatzierung) und die Masse des
Hauptgebäudes aufgelockert werden muss (Kontrast zum Schloss darstellen).
Überhöhung
Bedrängende
Wirkung
Blick vom
Lageplan Aussichtsturm
Abb. 18 und 19 | Potentielle Konflikte: Bedrängung Wohnbebauung und Überhöhung Schloss
Baumasse in Konkurrenz
mit Schloss
Harte Kante
Blick aus der Geländeschnitt
Zwickauer Str. Ost - West
Abb. 20 und 21 | Potentielle Konflikte: harte Gebäudekante und Übertönung Schloss
Die „Klotz-Variante“ wurde im ersten Schritt um ein Geschoss reduziert (siehe Abb. 22
und 23). Es stellte sich heraus, dass dies noch nicht reicht, um die Übertonung des
Schlosses zu vermeiden. Damit sich der Neubau dem Schloss unterordnet (in Höhe und
Gebäudemasse) wurde das Gebäude daher aufgelockert (in diesem Fall in drei
Teilkörper) und um ein weiteres Geschoss gesenkt. Die Anordnung der Hauptkubatur
erfolgt nah an der Schlossallee und greift nicht in den bestehenden Gehölzränder ein.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 28
Somit wird ausreichend Abstand zu der benachbarten Bebauung gehalten und es
entsteht keine harte visuelle Gebäudekante.
Blick vom Blick vom
Aussichtsturm Aussichtsturm
Abb. 22 und 23 | Einordnung Gebäudekubatur: „Klotz-Variante“ und um ein Geschoss reduziert
Blick vom Blick vom
Aussichtsturm Aussichtsturm
Abb. 24 und 25 | Einordnung Gebäudekubatur: aufgelockert und um ein weiteres Geschoss gesenkt
Zusammenfassend ist die Erweiterung des Schlosshotels bei dem Vorgehen von 80 auf
60 Zimmer reduziert worden. Es wurde auf zwei Geschosse verzichtet und die
Baumasse ist im Verhältnis zum Schloss ausgewogen. Dieser Zwischenstand wurde mit
dem Landesamt für Denkmalpflege (LfD) abgestimmt und für gut befunden. Es wurde
jedoch eine frühzeitige Konkretisierung durch eine Architekt*in angefordert, um noch
genauere Vorgaben für den Bebauungsplan ableiten zu können. Das LfD hat dabei
einen monolithischen Gebäudekörper (statt drei Gebäudeteile) eingefordert.
5.5 Architektonische Präzisierung
Der architektonische Entwurf wurde von der Lichtensteiner und Chemnitzer
D I A Bürogemeinschaft für Design/Innen/Architektur erstellt. Die „Schlossallee“ stellt
die Ausgangssituation dar, mit der anliegenden Bebauung orthogonal angeordnet
(siehe Abb. 26). Einzige Ausnahme ist das Schloss, das in einem Winkel zu diesen
Bezugskanten steht. Ziel ist es, dass das Schloss die einzige Ausnahme bleibt.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 29
Die Variante mit dem dreiteiligen Baukörper wurde bereits abgewählt. Es wurden drei
weitere Varianten betrachtet.
Abb. 26 und 27 | Ausgangssituation der ‚Schlossallee‘ und der dreiteiligen Gebäudekörper
Es wurden für die Varianten ‚Gebogen‘, ‚Geknickt‘ und ‚Gerade‘ ermittelt wie sie sich
in der vorhandenen städtebaulichen Umgebung einordnen und wie die Sichtfelder
und Sichtachsen sich ändern.
Die ‚Gebogen‘-Variante (siehe Abb. 28) kehrt sich ab von den vorhandenen
Bezugskanten der ‚Schlossallee‘ und erzeugt ein Sichtfeld durch die
Positionierung der Gebäudekante parallel zum Schloss.
Die Variante ‚Geknickt‘ ist zwar größtenteils parallel und orthogonal zur
Schlossallee angeordnet, bricht diese Kontinuität allerdings durch das
Abknicken. Das Sichtfeld wird wie bei der ‚Gebogen‘-Variante ebenfalls durch
die Positionierung der Gebäudekante parallel zum Schloss erzeugt.
Abb. 28 und 29 | Die Varianten ‚Gebogen‘ und ‚Geknickt‘ und ihre Anordnung an der ‚Schlossallee‘
Die ‚Gerade‘-Variante ordnet sich vollständig parallel und orthogonal zur
Schlossallee an und fügt sich somit in die vorhandene städtebauliche Struktur
ein, dem Schloss untergeordnet. Das Schloss bleibt in diesem Fall mit seinerBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 30
Positionierung die einzige Ausnahme auf die Anordnung der
Gebäudestrukturen. Weil die Gebäudekante nicht parallel zum Schloss
gebildet wird, kann ein größeres Sichtfeld erzeugt werden (siehe Abb. 30).
Abb. 30 und 31 | Die ‚Gerade‘-Variante und die Auswirkung auf Straßenebene dem Solitär ‚Schloss‘
Im Straßenbild der ‚Schlossallee‘ hält sich diese Variante zudem am meisten
zurück in der Baumasse, sodass das Schloss weiterhin ein Solitär ist (Abb. 31).
Abb. 32 | Systemschnitt architektonischer Entwurf: Höhenentwicklung orientiert an Traufhöhe SchlossBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 31 Abb. 33 | Fassadenkonzept architektonischer Entwurf: Verschattungselemente lockern Kubatur auf Aufgrund der besseren städtebaulichen Einordnung wird daher die ‚Gerade‘-Variante weiterverfolgt. Im architektonischen Entwurf werden zwei Untergeschosse angesetzt, ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und ein Staffelgeschoss. Die Hauptkubatur wird die Traufhöhe des östlichen Flügels des Schlosses dabei nicht übersteigen. So wird garantiert, dass der Neubau in der Höhenentwicklung sich dem Schloss unterordnet (siehe Abb. 32). Die Gebäudehöhe des Vorhabens, einschließlich Staffelgeschoss, wird darüber hinaus die östlich angrenzende Wohnbebauung nicht übersteigen (Abb. 31). Um die Höhenentwicklung der Hauptkubatur zu begrenzen und trotzdem alle Räume unterbringen zu können, wird das Gebäude gesenkt und der Haupteingang 3,5 m unter dem Straßenniveau angesetzt. Dies ist möglich, weil sich das Gelände in einer starken Hanglange befindet und die unteren Geschosse somit nach wie vor Tageslicht bekommen. Die Einfahrt wird über eine Rampe anzufahren sein, zu Fuß ist der Eingang über eine Treppenanlage zu erreichen. Die Tiefgarageneinfahrt auf Ebene -1 wird über eine Planstraße östlich des Neubaus angeordnet. Die Erschließung der Tiefgarage- Ebene -2 wird gebäudeintern abgewickelt.
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 32 Die hölzernen Verschattungselemente haben dreifache Funktionalität. Sie dienen als Auflockerung der Fassade, zum Einfügen in die baumreiche Umgebung und für die individuelle Regulierung von Tageslicht in den Hotelzimmern (siehe Abb. 33). Die Überprüfung dieses Entwurfs erfolgte zusätzlich zum Schnitt und die Ansichten über Visualisierungen (siehe Abb. 34 bis 36). Abb. 35 und 36 | Einordnung der Gebäudekubatur, Sicht aus der Innenstadt (Sommer/Winter) Abb. 34 | Einordnung der Gebäudekubatur, Perspektive auf Höhe des Kirchturms (fiktiver Standpunkt)
Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 33
5.6 Vorgaben Bebauungsplan
Konkrete Vorgaben für den Bebauungsplan werden aus diesem Entwurf genommen.
Dies betrifft die Gebäudedimensionen der Hauptkubatur, die Positionierung auf dem
Grundstück sowie den Umgang mit den Gehölzrändern:
• Die Zahl der Vollgeschosse:
Zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss und drei Obergeschosse (wovon ein
Staffelgeschoss): insgesamt fünf Vollgeschosse.
• Die Festsetzung eines Staffelgeschosses
• Die maximale Gebäudehöhe:
Die Oberkante der Hauptkubatur darf maximal die Traufhöhe des östlichen
Flügels des Schlosses betragen. Die OK des Staffelgeschosses darf maximal
3,1 m darüber liegen.
• Die Baugrenze
• Die privaten Verkehrsflächen
• Den Erhalt der GehölzränderBüro für Städtebau GmbH Chemnitz 34
6. Zeichnerische und textliche Festsetzungen
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind die getroffenen zeichnerischen und
textlichen Festsetzungen maßgebend für die zulässigen bzw. unzulässigen Nutzungen
sowie die äußere Gestaltung und Ausbildung der Gebäude und Anlagen.
6.1 Art der baulichen Nutzung
Das Baugebiet wird als sonstiges Sondergebiet (SO1 und SO2) mit dem Zweck
Fremdenbeherbergung nach § 11 Abs. 2 BauNVO festgesetzt. Das Baugebiet dient
aufgrund der Errichtung einer touristischen Einrichtung vorwiegend der Nutzungsart
der Fremdenbeherbergung. Deshalb unterscheidet sich das Gebiet wesentlich von
den Baugebieten nach § 2 bis 10 BauNVO und muss als ‚Sonstiges Sondergebiet‘ nach
§ 11 BauNVO festgesetzt werden.
Das Baugebiet wird in zwei Nutzungsbereiche aufgeteilt. Innerhalb des sonstigen
Sondergebiets SO1, das der Errichtung einer Hotelerweiterung am Schloss Lichtenstein
dient, sind folgende Nutzungen und Einrichtungen zulässig:
Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
Anlagen für kulturelle und sportliche Zwecke,
Seminar-, Tagungs- und sonstige Ausstellungsräume,
der Hauptnutzung dienende Büro-, Neben-, Lager- und Technikräume,
Außengastronomie mit der dazugehörenden Infrastruktur und Nebenanlagen,
Tiefgaragen und Stellplätze.
Mit diesen Festsetzungen soll eine umfassende Nutzung der Hotelerweiterung
ermöglicht werden.
Innerhalb des sonstigen Sondergebiets SO2, das die Unterbringung des Personals
dienen soll, sind folgende Nutzungen und Einrichtungen zulässig:
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, für Betriebsinhaber*innen
und Betriebsleiter*innen sowie Mitarbeiter*innen, die dem
Beherbergungsgewerbe oder den Schank- und Speisewirtschaften zugeordnet
sind,
Tiefgaragen und Stellplätze.Büro für Städtebau GmbH Chemnitz 35 Diese Festsetzungen ermöglichen zusätzlich zur Hauptkubatur die Errichtung einiger Wohnungen für Personal, was einen entscheidenden Faktor bei der Betreibung und damit der Wirtschaftlichkeit der Hotelerweiterung spielt. Innerhalb des sonstigen Sondergebiets SO1 und SO2 sind Vergnügungsstätten unzulässig. 6.2 Maß der baulichen Nutzung In Abhängigkeit der Planungsabsicht, der standörtlichen Verhältnisse sowie im Sinne der Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes erfolgten geeignete Festsetzungen bezüglich der höchstzulässigen Nutzungsmaße. Dies betrifft die Festsetzung der Grundflächenzahl, der Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen. Das Maß der baulichen Nutzung wird an der städtebaulichen Studie und dem Gebäudeentwurf orientiert. Grundflächenzahl Im Baugebiet SO1 ist eine max. Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 zulässig. Das bedeutet, dass 80% der jeweiligen Grundstücksfläche bebaut werden kann. Dies entspricht den Außenmaßen der geplanten Hauptkubatur und zusätzlich einem Streifen von 2 m an allen Seiten für eventuelle Änderungen bei der Präzisierung des nachfolgenden architektonischen Gebäudeentwurfs. Im SO2 ist eine GRZ von 0,6 zulässig (§ 17 BauNVO). Es wurde eine niedrigere GRZ festgesetzt als in SO1, weil hier eine Wohnnutzung für Mitarbeiter vorgesehen ist. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Mit der Festlegung dieser Obergrenze in der BauNVO wird ein Mindestmaß an natürlichen Bodeneigenschaften auch in intensiv genutzten Baugebieten gesichert.
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