Tax insight Liegenschaften im Privatvermögen: Steuerliche Optimierung der Unterhaltskosten - Falck & Cie. AG
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
STEUERN
tax insight November
2019
Ihr Fachmagazin für Immobilien, Treuhand und Firmenentwicklung
Liegenschaften im Privatvermögen:
Steuerliche Optimierung der Unterhaltskosten
tax insight
Mit einer guten, vorausschauenden Planung der Selbstverständlich darf eine Aufteilung der Arbei-
Liegenschaftsunterhaltskosten kann über den Lauf ten nicht zu einer substantiellen Verteuerung der
der Jahre eine beträchtliche Steuerersparnis er Renovationsprojekte führen – ansonsten sind diese
wirkt werden. Liegenschaftseigentümer sind daher der möglichen Steuerersparnis entgegenzusetzen,
gut beraten, sich für die Liegenschaftsunterhalts um beurteilen zu können, ob sich die Arbeitsaus-
kosten eine «Steuerstrategie» zurechtzulegen. führung in Etappen letztlich überhaupt lohnt.
In diese Strategie sind sowohl die periodischen,
ordentlichen und betragsmässig eher kleineren
Unterhaltskosten als auch die umfassenderen und Beispiel
betragsmässig deutlich höheren Renovations Bei einer 40-jährigen, in der Stadt Luzern
kosten einzubeziehen. Die nachfolgenden Aus gelegenen Liegenschaft sollen sowohl die
führungen sprechen Grundstückeigentümer an, Heizung als auch die Küche renoviert werden.
die ihre Liegenschaften im Privatvermögen halten. Es empfiehlt sich, im Jahr 2019 als Erstes die
Für eine Strategieplanung von Liegenschaften im Heizung zu sanieren. Beim Umstieg auf eine
Geschäftsvermögen sind nebst den nachfolgen Technik mit erneuerbarer Energie profitieren
den Ausführungen noch weitere bzw. teils andere die Liegenschaftseigentümer womöglich noch
Überlegungen anzustellen. vom aktuellen Förderprogramm mit dem ent-
sprechenden Förderbeitrag. Die Küche wird
dann Anfangs 2020 renoviert.
Effektive oder pauschale Liegenschafts
unterhaltskosten
Werden gar ein Rückbau mit anschliessendem
Besitzer von Liegenschaften haben für die Geltend- Ersatzneubau oder aber energiesparende Investi-
machung der Liegenschaftsunterhaltskosten jedes tionen vorgenommen, deren Kosten im entstand–
Jahr die Wahl, den effektiven oder den pauschalen enen Jahr nicht vollständig steuerlich berücksich-
Abzug geltend zu machen (sogenannte Wechsel- tigt werden können, so können diese Kosten ab
pauschale). Der pauschale Abzug beträgt bei der 1.1.2020 – im Rahmen der neuen Verordnung über
direkten Bundessteuer sowie in den meisten Kan- den Abzug der Kosten von Liegenschaften des
tonen 10 % (Erstellungsjahr Gebäude < 10 Jahre) Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer
bzw. 20 % (Erstellungsjahr Gebäude > 10 Jahre) des – auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden
Brutto-Mietertrages oder des steuerbaren Miet- übertragen werden. Gerne verweisen wir in diesem
wertes. Grundstückeigentümer können somit ihre Zusammenhang auf die detaillierten Ausführungen
steuerlichen Abzüge optimieren. In Jahren mit in unserem taxinsight vom Dezember 2018.
kleinerem tatsächlichem Liegenschaftsunterhalt
deklarieren diese den höheren pauschalen Abzug,
in Jahren mit höherem effektivem Liegenschafts
unterhalt wird selbstverständlich der höhere
tatsächliche Liegenschaftsunterhaltskostenabzug
geltend gemacht.
Steuerstrategie Liegenschaftsunterhalt
Umfassende Renovationen
Renovationsarbeiten bzw. grössere Unterhaltskos-
ten sollten bestenfalls auf mehrere Steuerperioden
verteilt werden. Selbstverständlich ist immer der
Einzelfall zu beurteilen. Jedoch kann man fest-
halten, dass in der Regel Unterhaltskosten, die
betragsmässig höher ausfallen als die Hälfte des
steuerbaren Einkommens, auf zwei Jahre verteilt
werden sollten. Sind die Unterhaltskosten höher
als das steuerbare Einkommen, empfiehlt sich
gar die Aufteilung auf drei Jahre. Dies bedingt
eine gute Planung, indem die anfallenden Arbei-
ten in verschiedene Zeiträume aufgeteilt werden.
2
5
Ordentlicher «kleiner» Unterhalt
Wird die Liegenschaft immerzu angemessen unterhalten, sodass praktisch im Jahresrhythmus nicht
ganz unbedeutende Unterhaltsarbeiten durchgeführt werden, so ist dies aus steuerlicher Sicht subopti-
mal. Die Unterhaltskosten bewegen sich im Bereich des möglichen Pauschalabzugs und führen somit zu
keiner zusätzlichen Steuerentlastung. Um effektiv eine Steuerreduktion erzielen zu können, sollten nicht
dringliche Arbeiten bis zum nächsten «effektiven Abzugsjahr» aufgeschoben werden. So können die
hohen tatsächlichen Unterhaltskosten in einem Steuerjahr «konzentriert» abgezogen werden, während
in den Jahren davor und danach der höhere Pauschalabzug anstelle der in diesen Jahren tieferen effek-
tiven Unterhaltskosten tatsächlich auch zu einer Steuerersparnis führt. Es empfiehlt sich, das «effektive
Abzugsjahr» rund alle vier bis fünf Jahre einzuplanen.
Beispiel
Unter der Voraussetzung, dass die Liegenschaft fortwährend «in Schuss gehalten» wird, betragen
die tatsächlichen Liegenschaftsunterhaltskosten jedes Jahr durchschnittlich CHF 4’400 und liegen
nur knapp unter dem pauschalen Abzug von CHF 5’000. Werden die nicht dringlichen Unterhalts-
arbeiten zurückgestellt und nur die wirklich notwendigen Arbeiten ausgeführt, so belaufen sich die
jährlichen Liegenschaftsunterhaltskosten auf CHF 1’500. Trotzdem kann bei der jährlichen Steuer-
deklaration der höhere Pauschalabzug von CHF 5’000 geltend gemacht werden. Im fünften Jahr,
welches sich im konkreten Fall als «effektives Abzugsjahr» aufgedrängt hat, werden nun die bis an-
hin nicht dringenden Unterhaltsarbeiten nachgeholt, sodass im «effektiven Abzugsjahr» ein effekti-
ver Abzug von CHF 16’000 (anstelle dem Pauschalabzug von CHF 5’000) geltend gemacht werden
kann. Bei einem Grenzsteuersatz von 20 % reduziert sich die Steuerbelastung für den Liegenschafts-
eigentümer über die fünf Jahre hinweg um rund CHF 2’200, bei einem Grenzsteuersatz von 30 %
um rund CHF 3’300.
$("
$(" $("
# "" # #( & "('!$'( #
# "" # #( & "('!$'( # # "" # #( & "('!$'( #
( ) &" &
( ) &" & +)
+) ( ) &" & +)
%)' "
%)' "
!( *
( ) &" & &+) # & #
Zahlungs- oder Rechnungsdatum: Was ist massgebend?
Für die zeitlich korrekte (oder steuerlich optimierte) getätigten Arbeiten leisten zu können
Geltendmachung der Liegenschaftsunterhalts
kosten, deren Ausführung, Zahlung oder Rech- •• Befindet man sich im laufenden Jahr ohnehin im
nungsstellung um das Jahresende erfolgt, ist «effektiven Abzugsjahr», so sollten Rechnungen,
wichtig zu wissen, welche Zeitbezugsmethode der die erst im neuen Jahr fällig werden, noch im
betreffende Kanton anwendet. Mit dem entspre- laufenden Jahr beglichen werden (sofern ab-
chenden Wissen und einer guten Planung kann sehbar ist, dass im Folgejahr voraussichtlich der
die Steuerbelastung gesteuert und somit redu- (tiefere) pauschale Abzug angewandt werden
ziert werden. Zu nennen sind hier beispielsweise muss)
folgende Möglichkeiten:
In den Kantonen LU, ZG, SZ und OW ist der Zeit-
•• Vereinbarung mit dem Rechnungssteller, die punkt der Zahlung massgebend. In den Kanto-
Rechnung erst Anfangs Folgejahr zu stellen nen NW und UR ist das Rechnungsdatum das
massgebliche Kriterium bezüglich der zeitlichen
•• Vereinbarung mit dem Auftragnehmer, eine Zuordnung des Liegenschaftsunterhalts. Beson-
Teilzahlung für die bis zum Jahresende bereits dere Vorsicht geboten ist bei Akontorechnungen
3
5
bzw. -zahlungen; an diese werden teilweise weitere effektiven Arbeitsfortschritt entsprechen. Im Kan-
Bedingungen geknüpft. So gibt es Kantone, die ton ZH kann der Steuerpflichtige die Zeitbezugs-
Akontorechnungen nicht schon im Zeitpunkt der methode «Zeitpunkt der Zahlung» oder «Zeitpunkt
Leistung, sondern erst als Teil der Schlussrechnung der Fälligkeit» frei wählen. An der einmal getroffe-
zum Abzug lassen. Etwas praxisorientiertere Kan- nen Wahl ist danach festzuhalten. Bei der direkten
tone akzeptieren eine Akontorechnung bzw. -zah- Bundessteuer ist jeweils die kantonale Zeitbezugs-
lung noch im alten Jahr, sofern diese auch dem methode zu übernehmen.
Was gilt es bei selbstbewohntem Stockwerkeigentum zu beachten? (Regelung des Kantons Luzern)
Als Stockwerkeigentümer empfiehlt es sich, jedes Im Kanton Luzern ist ab der Steuerperiode 2018
Jahr die Liegenschaftsabrechnung der Verwal- der Katalog der abzugsfähigen Liegenschafts-
tung abzuwarten, weil erst dann beurteilt werden unterhaltskosten erweitert worden, sodass Grund-
kann, ob sich der Pauschalabzug oder der effektive eigentümer von selbstbewohnten Liegenschaften
Unterhaltskostenabzug steuerlich besser auszahlt. sogar einen Grossteil der Kosten für die Heizung
Da die Stockwerkeigentümer-Versammlungen und Warmwasseraufbereitung in Abzug bringen
teilweise erst nach Ablauf der offiziellen Einrei- können. Dies war bis zur vollzogenen Praxisände-
chungsfrist der Steuerformulare stattfinden, muss rung nicht möglich, da diese Kosten bis dahin als
beim zuständigen Steueramt eine entsprechende sogenannte nicht abzugsfähige Lebenshaltungs-
Fristverlängerung beantragt werden. Nebst den kosten qualifiziert worden sind. Stockwerkeigen-
selbst bezahlten Unterhaltskosten für die Wohnung tümer mit Liegenschaftsbesitz im Kanton Luzern
(zu nennen sind hier bspw. der Ersatz des Ge- können somit seit 2018 die folgenden Kosten im
schirrspülers oder die Reparatur der Sonnenstore) Zusammenhang mit der Heizung und Warmwasser-
können teilweise auch Kosten der Stockwerkeigen- aufbereitung geltend machen:
tümer-Abrechnung steuermindernd in Abzug ge-
bracht werden. Konkret sind hierfür typischerweise • Entkalken Warmwasseranlage, Boiler, Leitungs-
die folgenden Positionen zu nennen (Aufzählung netz, Wasserenthärtungsmittel
nicht abschliessend): Honorar der Verwaltung, • Kaminfegerarbeiten, Feuerungs- und Brenner-
Reparatur- und Unterhaltskosten, Versicherungs- kontrolle
prämien, Einlagen in den Erneuerungsfonds. • Periodische Revision der Heizungsanlage, ein-
schliesslich des Öltanks
• Verwaltungskosten im Zusammenhang mit dem
Betrieb der Heizungsanlage
Soweit die gemeinschaftlichen Unterhalts- und
Reparaturkosten sowie Betriebskosten nach Wert-
quoten verteilt werden, können bei selbstgenutz-
ten Stockwerkeigentumswohnungen seit 2018 u.a.
auch die Kosten für die Hauswartung, Reinigung,
Allgemeinstrom, Lift sowie Alarm- und Brand-
meldeanlage steuermindernd in Abzug gebracht
werden. Zudem werden seit 2018 explizit auch die
Kosten für Serviceabonnemente, wie beispiels-
weise für Heizung, Lüftung, Aufzugsanlage oder
Dach zum Abzug zugelassen.
Durch die Erweiterung der Abzüge ist es mög-
lich, dass Grundeigentümer von selbstbewohnten
Liegenschaften künftig in einzelnen Steuerjahren
vermehrt die effektiven Unterhaltskosten anstelle
der pauschalen Unterhaltskosten von 10 % bzw.
20 % des Bruttomietertrages oder des steuerbaren
Mietwertes geltend machen können. Demnach
dürfte es darum für Stockwerkeigentümer noch
lohnenswerter sein, anstehende aber nicht dring-
liche Arbeiten zeitlich zu planen.
4
5
Fazit und Ausblick
Mit einer passenden Strategie und einer damit einhergehenden umsichtigen Planung der
Liegenschaftsunterhaltskosten kann – insbesondere bei umfassenderen Renovationen – eine
beträchtliche Steuerersparnis erzielt werden. Es empfiehlt sich in diesem Zusammenhang
folgende Tipps zu berücksichtigen:
•• Festlegung Strategie: wird der Ständerat über die Abschaffung
Planung der umfassenderen Renovations- des Eigenmietwerts beraten und mögliche
arbeiten (Aufteilung auf mehrere Steuerjahre) Anpassungen an der Gesetzesvorlage vor-
und des ordentlichen «kleineren» Unterhalts nehmen. Daraufhin dürfte sich der Nationalrat
(Zusammenfassung auf ein «effektives Abzugs- in der Frühlingssession 2020 mit demselben
jahr»). Geschäft auseinandersetzen. Sollte sich das
•• Parlament (bzw. beim Ergreifen des Referen-
•• Zeitbezugsmethode: dums das Volk) für einen Systemwechsel bei
Steuern der Zahlung bzw. der Rechnungsstel- der Immobilienbesteuerung aussprechen,
lung um das Jahresende. so könnten für selbstbewohnte Objekte am
•• Wohnsitz keine Liegenschaftsunterhaltskos-
•• Sammeln und Aufbewahren der Belege: ten mehr geltend gemacht werden. Sollten
Dies ist nicht nur wichtig im Zusammenhang mit bei einem Eigenheim grössere Sanierungs-
den werterhaltenden Liegenschaftsunterhalts- arbeiten anstehen, so empfiehlt es sich, diese
kosten, sondern gerade auch im Hinblick auf Arbeiten derart einzuplanen, dass diese noch
eine m
ögliche Grundstückgewinnsteuer-Erklä- vor Abschaffung des Eigenmietwerts (und
rung ist die Dokumentation für (teilweise) wert der entsprechenden Abzugsmöglichkeiten)
vermehrende Investitionen sehr zentral. durchgeführt werden könnten. Wir gehen da-
•• von aus, dass eine Inkraftsetzung der womög-
•• Beobachten der kurz- und mittelfristigen lich neuen gesetzlichen Regelung frühestens
Entwicklung bei der Immobilienbesteuerung: per 1.1.2022 erfolgen dürfte, da die Ergrei-
In der Wintersession vom Dezember 2019 fung des Referendums erwartet werden muss.
••
Fanden Sie diesen Artikel interessant?
Wenn Sie eine Beratung zu diesem wichtigen Steuerthema wünschen, stehen wir Ihnen selbst
verständlich gerne zur Verfügung. Bei dieser Gelegenheit stellen wir Ihnen gerne auch unser Tool
zur Planung der Liegenschaftsunterhaltskosten vor. Abonnieren Sie auch unseren Newsletter, um über
aktuelle Themen im Bereich Immobilien,Treuhand, Recht und Firmenentwicklung informiert zu bleiben.
Ihr Kontakt
Christian Käppeli
041 418 54 55
c.kaeppeli@falck.swiss
5
5Falck & Cie. AG Ledergasse 11 · CH-6004 Luzern T 041 418 54 50 · F 041 418 54 51 www.falck.swiss · info@ falck.swiss Ein Mitglied der Falck Unternehmensgruppe
Sie können auch lesen
