Widersprüchliche Signale - CSL Immobilien
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Aus den Regionen IMMOBILIEN BUSINESS_6/2020
26
Widersprüchliche Signale
Luzern – Zu viele Wohnungen, zu wenig ansiedlungswillige Unternehmen. Es läuft
nicht alles rund am Immobilienmarkt in der Reuss-Stadt. Dessen ungeachtet, sehen
einige Investoren dort Chancen.
Von Siegfried Hubertus – Bilder: nightnurse images, Zürich; PD; Arnet-Foto-Grafik
Zählt zu den Grossprojekten im Kanton Luzern: Das Projekt 4Viertel
Für Susanne Zenker, Leiterin Develop- neue Standort der Hochschule in der Autominuten näher an Zürich und sei-
ment bei SBB Immobilien, ist es ein Rösslimatt wird ein wichtiger Beitrag nem Flughafen», sagt Daniel Stocker,
«wichtiger Meilenstein»: Seit Jahren dazu sein.» Rektor Markus Hodel sieht Head of Research bei der Immobilien-
sucht die Immobiliensparte der Schwei- die Ansiedlung auch als Impulsgeber beratungsgesellschaft JLL Switzerland.
zerischen Bundesbahnen nach einem für den Immobilienmarkt im Hauptort «Dies macht den Standort attraktiver
Ankermieter, um die Entwicklung des des Zentralschweizer Kantons: «Die für Unternehmen.»
Rösslimattquartiers direkt neben dem Hochschule zieht Unternehmen, Start- Ansiedlungserfolge verzeichnet der
Luzerner Bahnhof zu starten. Nun ist er ups und Gewerbebetriebe an.» Kanton Luzern deshalb vor allem in Ge-
gefunden: Die Hochschule Luzern wird Das kann dem Immobilienmarkt in der meinden, die nahe bei Zug liegen – etwa
in fünf Jahren rund 16.000 Quadratme- 81.681 Einwohner zählenden Stadt am in Root. Im vergangenen Jahr konnte
ter im neuen Viertel beziehen. Vierwaldstättersee nur guttun. Denn dort mit Adidas ein international nam-
«Wir wollen, dass Luzern ein vielseiti- bei Unternehmensansiedlungen steht haftes Unternehmen angelockt werden.
ger, erfolgreicher und attraktiver Ort Luzern bislang im Schatten von Zug. Mit Der deutsche Sportartikelhersteller hat
für Bildung und Forschung ist», sagt nur 30.542 Einwohnern ist Zug zwar im neuen Bürokomplex «Square One»
Marcel Schwerzmann, Regierungsrat nicht einmal halb so gross, profitiert da- in der 5.000 Einwohner zählenden Ge-
und Präsident des Konkordatsrats für aber von einer deutlich gefragteren meinde 1.700 Quadratmeter angemietet.
Fachhochschule Zentralschweiz. «Der geografischen Lage. «Zug liegt rund 30 Mittelfristig sollen die Angestellten aus
IMMOBILIEN BUSINESS_6/2020 Aus den Regionen
27
NACHRICHTEN
Luzern
«Neu gegründete und wachsende Firmen Pläne zur Entwicklung
schaffen zusätzlichen Flächenbedarf.» des linken Seeufers
Patricia Reichelt, CSL Immobilien
Das linke Seeufer ist einer der bedeu
tendsten Naherholungsräume für die
«Bis 2025 könnten mehr als Stadt Luzern. Bis Ende 2020 erarbeitet
30.000 Quadratmeter Büroflächen in die Stadt ein Entwicklungskonzept, wel
ches das zukünftige Potenzial dieses
und um Luzern frei werden.» Raums aufzeigen soll. Das Konzept bil
Daniel Stocker, JLL Schweiz det unter anderem die Basis für den
Wettbewerb zur Aufwertung des Inselis.
Ausgelöst durch die Volksinitiative
«Lebendiges Inseli statt Blechlawine»
und die Motion 435 «Linkes Seeufer: Von
der noch bestehenden Niederlassung in avid Schoch, Director Research & Con
D
der Schmuddelecke zur Uferpromena
Cham dorthin umziehen. sulting.
de» will die Stadt Luzern das Seeufer in
Dennoch erscheint Luzern im Vergleich Allerdings könnte das Büroflächenan
seiner Gesamtheit entwickeln. Die ver
für Investoren durchaus interessant. In gebot in der Reuss-Stadt in fünf Jahren
schiedenen Teilräume sollen in Blick auf
der Region Zug haben neue Über kräftig zulegen. Bis 2025 will der Kanton
Nutzung, Gestaltung und ihrem Zusam
bauungen wie das Suurstoffi-Areal in am Seetalplatz in Emmenbrücke in
menspiel analysiert, aufeinander abge
Rotkreuz und das Helix in Cham in den einem neuen Büroareal 30 Abteilungen
stimmt und durch attraktive Verbindun
vergangenen Jahren das Büroflächen mit insgesamt 1.100 Mitarbeitenden in gen mit den übrigen Teilen der Stadt
angebot stärker wachsen lassen als einem Neubau zusammenzuziehen – vernetzt werden. Im Rahmen einer Test
den Bedarf, wobei die beiden Neubau vorausgesetzt, das Stimmvolk gibt dazu planung erarbeiten drei interdisziplinä
ten selbst bei der Fertigstellung zu 100 im kommenden Jahr sein Plazet. «Damit re Planungsteams noch bis zum Som
Prozent sowie 75 Prozent vermietet wa würden mehr als 30.000 Quadratmeter mer Ideen, die bis zum Jahr 2035
ren. Die Angebotsquote ist deshalb Mietflächen in und um Luzern frei wer umgesetzt werden können. Der Fokus
nach JLL-Berechnungen von 2,9 Pro den», sagt Stocker. «Dies dürfte den liegt in diesem ersten Schritt auf dem
zent im Jahr 2013 auf 6,1 Prozent zu Büromarkt massgeblich beeinflussen.» Freiraum sowie dessen Vernetzung mit
Beginn dieses Jahres gestiegen. Die dem angrenzenden Quartier und dem
Leerstände fallen dabei überwiegend Hoher Bedarf an Büroflächen bis Bahnhofsgebiet. Die Testplanung soll
in älteren Objekten an. In der Stadt Zug 250 Quadratmeter die Grundlage für ein Entwicklungskon
selbst werden aktuell dabei rund 17.900 zept bilden, aus dem konkrete Projekte
Quadratmeter angeboten – 3,4 Prozent Wenn es gelingt, durch den Umzug der hervorgehen können. Im Betrachtungs
des Gesamtbestands. Hochschule in das Rösslimattquartier perimeter befindet sich auch das Bus
In der Region Luzern dagegen notiert neue Unternehmen anzulocken und depot der VBL Verkehrsbetriebe Luzern
die Angebotsquote mit 3,1 Prozent deut durch von der Wissenschaft inspirierte im Tribschenquartier. Laut einem Be
lich tiefer. Allerdings ist es auch hier Start-ups mehr Flächenbedarf zu gene richt von Zentralplus fordern die Grünli
beralen (GLP), dass auch eine langfristi
nicht leicht, Nutzer für freie Büroflächen rieren, kann das für den Standort nur
ge Perspektive für dieses 22.000
zu finden. «Die Vermarktung der im ers gut sein. Nach einer Umfrage der Bera
Quadratmeter grosse Areal entwickelt
ten Halbjahr 2019 fertiggestellten Neu tungsgesellschaft CSL Immobilien unter
wird. Die Fläche sei derzeit nicht ausrei
bauprojekte ‹Mikropole Mattenhof› und den Luzerner Marktakteuren im vergan
chend genutzt, auch vor dem Hinter
Mattenhof Matteo› in Kriens verläuft genen Jahr generieren neu gegründete
grund des zunehmend verdichteten
noch schleppend», sagt Stocker. «Ab und wachsende Firmen immerhin 36,4
Quartiers mit viel Wohn-und Arbeits
züglich der durch den Ankermieter Prozent – und damit mehr als ein Drittel
platzpotential. «Wir sehen auf dem VBL-
Swisscom genutzten Flächen sind noch – der Nachfrage am Luzerner Büro
Areal, welches im Baurecht bis 2050 ge
rund 60 Prozent oder 8.300 Quadratme markt. Der wichtigste Aspekt dabei: nutzt werden kann, weit grössere
ter unvermietet.» «Diese Firmen schaffen einen zusätzli städtebauliche Möglichkeiten», begrün
Das spiegelt auch eine Studie der Bera chen Bedarf insbesondere bei kleineren det die GLP-Fraktion ihr Postulat. Der
tungsgesellschaft CBRE Switzerland Flächen», sagt Patricia Reichelt, Leite Stadtrat solle konkrete Überlegungen
wider. Danach beträgt «die Insertions rin Research & Marktanalyse bei CSL für die Weiterentwicklung des VBL-Are
dauer für Büroflächen in der Stadt Immobilien. als aufzeigen und Vorschläge zur Schaf
Luzern im Schnitt 225 Tage bei einer Bei Büroflächen von bis zu 250 Quad fung von gemeinnützigem Wohnraum
Nettomiete von 205 Franken pro Quad ratmetern sehen der Umfrage zufolge sowie zur Erstellung von bezahlbaren
ratmeter und Jahr im Median», sagt auch sämtliche Marktakteure einen Gewerberäumen machen. (ah)Aus den Regionen IMMOBILIEN BUSINESS_6/2020
28
«hohen» oder «sehr hohen Bedarf». zernNord erworben. Bis 2023 sollen zung erneuerbarer Energien für den
«Hingegen ist die Nachfrage nach Flä zwei Gebäudekomplexe entstehen, die Klimaschutz sorgen.
chen von mehr als 3.000 Quadratmetern auf insgesamt 37.547 Quadratmetern
dem Urteil der Marktkenner zufolge einen Mix aus Büro-, Freizeit-, Verkaufs- Robuste Nachfrage im mittleren
‹eher schwach› oder ‹schwach›», sagt und Wohnflächen bieten. Parallel dazu Preissegment
Reichelt. revitalisiert der Fonds seine Bestandes
Dafür weist der Kanton Luzern ein über liegenschaft am Seetalplatz 1 und er Der Wohnungsmarkt im Kanton sendet
durchschnittliches Wachstum bei den weitert sie durch eine Nachverdichtung nach der jüngsten in Zusammenarbeit
Beschäftigten auf. «Die Zahl der Mit mit einem Wohnanbau. Insgesamt wer mit der Beratungsgesellschaft Wüest
arbeiter in grossen Unternehmen mit den so 192 neue Wohnungen geschaffen. Partner erstellten Immobilienmarkt
mehr als 250 Beschäftigten stieg zwi «Die hohe Projektqualität, die Nachver studie der Luzerner Kantonalbank «wi
schen 2012 und 2017 um 15 Prozent», dichtung und die Nachhaltigkeit» des dersprüchliche Signale», sagt Stefan
sagt Researcher Schoch. Schweizweit ersten im Rahmen des Masterplans Studer, Mitglied der Geschäftsleitung
hingegen habe der Zuwachs im Schnitt Stadtzentrum LuzernNord erstellten und Leiter Privat- und Gewerbekunden
nur neun Prozent betragen. «Auch bei Projekts hätten überzeugt, sagt Fonds der Kantonalbank. «Eigentumswohnun
den anderen Unternehmensgrössen manager Denner. «Wir zählen damit auf gen an Toplagen sind für potenzielle
klassen war die Beschäftigtenentwick eine starke Signalwirkung und sehen Käufer oft zu teuer, und Interessenten,
lung in Luzern positiv», sagt Schoch. dies als wertvolle Investition für das welche die verlangten hohen Eigenmit
Etliche Investoren sehen denn auch gute Portfolio.» tel für Wohneigentum noch aufbringen
Anlagechancen. Zu ihnen zählt auch Stadt, Kanton und die Gemeinde Emmen können, ziehen vielfach den Erwerb
Marcel Denner, Fondsmanager des Cre wollen auf dem Gebiet LuzernNord rund eines Einfamilienhauses vor.» Gleich
dit Suisse 1a Immo PK. Der Immobilien um den Seetalplatz in den kommenden zeitig würden jedoch aufgrund der Auf
fonds von Credit Suisse Asset Manage Jahren eine Smart City schaffen – ein lagen für verdichtetes Bauen immer
ment hat von der in Emmenbrücke Quartier, in dem Menschen mit moder weniger neue Einfamilienhäuser bewil
ansässigen Viscosuisse Immobilien AG ner Technik energieeffizient arbeiten, ligt, «sodass in diesem Segment ein
das Neubauprojekt 4Viertel am Seetal wohnen und leben. Sharing-Dienste sol Nachfrageüberhang besteht». Anders
platz im aufstrebenden Stadtteil Lu len für nachhaltige Mobilität, die Nut sehe es bei Stockwerkeigentum im
ANZEIGE
Jetzt durchstarten!
Unternehmerischer Erfolg braucht
gerade jetzt gute Kommunikation.
Überraschende Web-Botschaften,
qualitative Printprodukte – erfahren
Sie mehr unter galledia.ch
einfach, persönlich, wirkungsvollIMMOBILIEN BUSINESS_6/2020 Aus den Regionen
29
ner Statistikamtes LUSTAT. Danach
stieg die Zahl der leer stehenden Woh-
nungen von 2009 bis Ende 2019 von 1.068
«Der Luzerner Wohnungsmarkt sendet auf 2.991; die Leerwohnungsziffer zog
widersprüchliche Signale.» in dieser Zeit von 0,64 Prozent auf 1,51
Stefan Studer, Luzerner Kantonalbank Prozent an.
Gebaut werden neue Wohnungen nicht
nur von Projektentwicklern, die diese an
«Die Insertionsdauer für Pensionskassen weiterverkaufen wol-
len. Auch gemeinnützige Wohnbauträ-
Büroflächen in der Stadt Luzern ger errichten eifrig neue Objekte. Allein
beträgt im Schnitt 225 Tage.» die abl allgemeine baugenossenschaft
David Schoch, CBRE Schweiz luzern schafft an fünf Standorten im
Hauptort des Zentralschweizer Kantons
in den kommenden Jahren neue Über-
bauungen mit rund 300 Wohnungen und
mittleren Preissegment an weniger Teil der neuen Mietwohnungen dort, wo dazu noch Flächen für Gewerbe- und
prestigeträchtigen Lagen aus: Hier sei sie am ehesten nachgefragt werden, Gastrobetriebe. «Der Bedarf an genos-
die Nachfrage «unverändert robust», nämlich an gut erschlossenen Lagen», senschaftlichen Wohnungen ist hoch»,
sagt Studer. sagt Studer. Damit steige aber die Ge- sagt Martin Buob, Geschäftsleiter der
Vor Problemen stehen auch Vermieter fahr, dass «Wohnungen in Altbauten abl. Dies liege nicht nur am tieferen
älterer Wohnungen. Unverändert wür- weniger schnell vom Markt absorbiert Mietzins bei gemeinnützigen Wohnbau-
den in hoher Zahl neue Mietwohnungen werden und dadurch vor allem diese trägern. Es sei auch das in den Quartie-
errichtet, insbesondere in Luzern selbst Mieten mittelfristig unter Druck geraten ren geförderte Miteinander von alten
sowie in den Agglomerationsgemein- könnten». und jungen Mietern, sagt Buob. «Mehr
den wie Emmen, Horw und Kriens. «Da- Wie sehr das Neubauvolumen den Be- Nachbarschaft und Menschlichkeit sind
mit bauen die Investoren einen grossen darf übersteigt, zeigen Daten des Luzer- heute gefragt.»
ANZEIGE
Optimieren Sie Ihre Erträge,
verlängern Sie die Lebensdauer WA T E R T E C H N O L O G Y
Ihrer Gebäude. SEIT 1963
Als Partner der grossen Immobilieneigentümer und Verwaltungen
ist DIPAN der führende Schweizer Anbieter von GreenTech
Management der Wassernetze.
W W W. D I PA N . C H • I N F O @ D I PA N . C H
ZÜRICH • GENF • LAUSANNE • NYON • SITTENSie können auch lesen
