Wie gross ist das Potenzial von Pflegeimmobilien? - Think Tank der Deutsche Bank Gruppe
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Wie gross ist das Potenzial von
Pflegeimmobilien?
Wohnen im Alter IV – Aktuelle Entwicklungen, Trends, Beispiele
Dr. Tobias Just Think Tank der Deutsche Bank Gruppe
Wiesbaden, 06.04.2006
Inhalt
1 Demografische Trends in Deutschland
2 Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien
3 Bedarfsprognose für Deutschland und Hessen
4 Chancen und Risiken der Entwicklung
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 2
Entwicklung der Geburtenhäufigkeit
West-D. Ost-D.
3
Kinder pro Frau
In Westdeutschland ist die Zahl
der Geburten je Frau seit 30
Jahren weitgehend konstant
2
Ostdeutschland hat den
„Transformationsschock“ noch
nicht überwunden
1 „Honecker-Buckel“ zeigt, dass es
gewisse politische
Gestaltungsspielräume gibt
0
1952 1962 1972 1982 1992 2002
Quelle: Stat. BA
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 3
Lebenserwartung Neugeborener nimmt stetig zu
Jungen Mädchen
90 Seit 1925 ist die Lebenserwartung
Jahre Neugeborener um über 30%
85 gestiegen
80 Bisher ist kein Ende dieses
75 Trends erkennbar
Medizinischer Fortschritt geht
70 Prognose weiter – aber Finanzierbarkeit
65 könnte ein Problem werden
60 In den USA diskutieren
Ernährungswissenschaftler
55 bereits, ob Fast Food den
säkularen Trend beenden könnte
50
(Æ „Supersize me“)
1925 1950 1975 2000 2025 2050
Quelle: Stat. BA
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 4
Zuwanderung entscheidet
- Nettozuwanderung -
1000
in '000 Annahme der mittleren
Bevölkerungsprognose:
750 Nettozuwanderung von rd.
200.000 Personen p.a.
500 Das ist Mittelwert der letzten
Jahrzehnte
Aber: Dieser Mittelwert ist durch
250
Anwerbung von Gastarbeitern in
den 60er Jahren und durch Ost-
0 Aussiedler in den 80er und 90er
Jahren verzerrt
Und dieser Wert wurde in den
-250 letzten Jahren nicht mehr
55 65 75 85 95 05 erreicht
Quelle: Stat. BA
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 5
Bevölkerungsrückgang und Überalterung unvermeidlich
Bevölkerungsrückgang Starke Verschiebung der
um 10% bis 2050 Altersstruktur
85 >80 198
Mio.
70-80 28
80 60-70 4
50-60 -1
75 40-50 -25
30-40 -36
20-30 -20
70
10-20 -33
0-10 -27 % 2050 gg. 2000
65
2000 2010 2020 2030 2040 2050 -50 0 50 100 150 200
Quellen: Stat. BA, DB Research
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 6
Aber: Bevölkerungsentwicklung sehr unterschiedlich
1990-2000 in % Einwohnerentwicklung 2000-2020 in %
Rot = Zunahme
Blau = Abnahme
Quelle: BBR
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 7
Demografische Trends in Deutschland
- Welche Trends sind für Immobilien wichtig? -
Die Zahl der Einwohner geht zurück
Î Nachfrage nach Wohn- und Büroimmobilien wird davon negativ betroffen sein
Der Anteil der Senioren nimmt stark zu
Î Die Qualität der Nachfrage ändert sich (wo und wie wollen Senioren wohnen)
Î Die Lasten der Umverteilungssysteme nehmen zu und engen die Budgets der
privaten Haushalte ein
Die regionale Verteilung der Bevölkerung ist bedeutsam
Î Es gibt Gewinner- und Verliererregionen
Î Muss es einen finanziellen Ausgleich zwischen den Regionen geben?
Î Was geschieht mit den Immobilien in Fortzugsregionen?
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 8Inhalt
1 Demografische Trends in Deutschland
2 Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien
3 Bedarfsprognose für Deutschland und Hessen
4 Chancen und Risiken der Entwicklung
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 9Pflegebedürftige in Deutschland
Spürbares Wachstum seit der Jahrtausendwende
Pflegebedürftige insgesamt Pflegefälle bei Angehörigen
Pflegebed. bei ambulanten DL Pflegebedürftige in Heimen
120
1999=100
110
100
90
1999 2001 2003
Quelle: Stat. BA
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 10Pflegewahrscheinlichkeit nimmt im Alter zu
- Hessen -
männlich weiblich
70
in % Wahrscheinlichkeit ist der Anteil
60 der Pflegefälle an der
Alterskohorte
50
Nach dem 65. Lebensjahr
40
verdoppelt sich
Wahrscheinlichkeit alle 5 Jahre
30 In einer alternden Gesellschaft
steigt also die Zahl der
20
Pflegefälle deutlich (falls die
10 Eintrittswahrscheinlichkeit
konstant bleibt)
0 Nur geringe Unterschiede zu
GESAMT
90+Vorstellbare Wohnformen im Alter
- Befragung älterer Haushalte (55-75 Jahre) deutschlandweit -
Ja Vielleicht
Normalwohnung ohne DL
Normalwohnung mit DL
Service-Wohnen
Umbau der jetzigen Wohnung
Seniorenresidenz
Wohnung im Haus der Kinder
Altenwohnheim
Wohnung mit Kindern
Hausgemeinschaft
Wohngemeinschaft %
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Quelle: inwis
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 12Die Pflegeversicherung ist bereits heute defizitär
Einnahmen Ausgaben
19 Weniger Erwerbstätige und
mehr Leistungsempfänger
Mrd. EUR führten bereits in den letzten
18 Jahren zur Deckungslücke
Eine Systemanpassung ist
17 daher sehr wahrscheinlich
(Sachverständigenrat 2004):
16 Kapital gedecktes,
kohortenspezifisches
Finanzierungsmodel
15
Gleichbehandlung von
ambulanter und
14 stationärer Pflege
97 98 99 00 01 02 03 04 05
Quelle: Bundesministerium für Gesundheit
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 13Qualitative Entwicklungen Es ist zu erwarten, dass ähnlich zu der Entwicklung in anderen Branchen und Immobilienklassen die qualitativen Ränder stärker wachsen als die Mitte. Im Einzelhandel, Hotelgewerbe, Gastronomie etc. wachsen v.a. die Luxussegmente und die Budgetformate Auch für Seniorenimmobilien/Pflegeimmobilien ist so etwas vorstellbar, denn auf der einen Seite wird ein steigender Anteil von Altersarmen prognostiziert und gleichzeitig werden sehr große Vermögen in den nächsten Jahren an eine schrumpfende Erbengeneration vermacht Es gibt also v.a. Bedarf am oberen und unteren Rand Es darf jedoch nicht verkannt werden, dass der Massenmarkt weiterhin in der Mitte liegen wird – lediglich die Wachstumsraten werden geringer ausfallen. Gerade das Luxussegment wird aber eine Nische bleiben Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 14
Inhalt
1 Demografische Trends in Deutschland
2 Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien
3 Bedarfsprognose für Deutschland und Hessen
4 Anforderungen an Angebot
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 15Pflegebedarf steigt kräftig
- Zahl der Pflegefälle -
Deutschland Hessen
zu Hause in Heimen zu Hause in Heimen
5
350
Mio. '000
4 300
85
1.5 250 73
3 1.3 62
1.1 200
1.0 54
2 0.7 150 45
0.6 40
245
2.7 100 209
2.2 2.4 180
1 1.9 154
1.6 115 129
1.4 50
0 0
2003 2010 2020 2030 2040 2050 2003 2010 2020 2030 2040 2050
Quellen: Stat. BA, HSL, DB Research
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 16Das gilt auch für die Regionen in Rhein-Main
- Zahl der Pflegefälle -
Hessen Reg.-Bez. Da
Darmst. Wiesb.
Frankfurt
Annahme: konstante
230
2003=100 Pflegewahrscheinlichkeiten,
210 unveränderter Anteil an
stationärer bzw. ambulanter
190
Pflege
170 Signifikant ansteigender
150 Bedarf bei unveränderten
Lebensverhältnissen
130
Es gibt regionale
110 Unterschiede, die Trends sind
90 aber generell
2003 2010 2020 2030 2040 2050
Quellen: HSL, DB Research
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 17Bedarf an Pflegeheimplätzen in Hessen
90
'000 84.3
Objektgröße und
75 Marktsegmente sind zu
53.8 beachten
60
Kommt es zu lokaler
45 Konzentration, zu „Senioren-
Vierteln“?
30 In Darmstadt müssten also bis
2050 neun Heime à 100
15 8.2
2.9 Betten vorhanden sein, in
0.9
Wiesbaden 29 und in Frankfurt
0
82
M
a
a
i
n
W
D
D
se
Ff
z.
es
.-B
H
eg
R
Quellen: HSL, DB Research
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 18Unsicherheiten bei Prognosen beachten Die meisten Prognosen arbeiten mit konstanten Pflegewahrscheinlichkeiten. Dann ist der Anstieg der Pflegefälle in einer alternden Gesellschaft natürlich zwingend Es ist aber realistisch, dass wir nicht nur älter werden, sondern v.a. auch gesünder altern. Der medizinisch-technische Fortschritt sowie veränderter Lebenswandel (Sport, weniger gefährliche Berufe, gesunde Ernährung) dürften helfen, dass wir auch gesunde Jahre gewinnen Bereits heute verkürzen sich die Nachbehandlungszeiten bei Operationen, vorübergehende Pflege wird dadurch reduziert Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 19
Drei Szenarien für Prognosezeitraum
- Pflegefälle insgesamt in Hessen -
350 331
'000
300
272
250
218
200
155 Prognosewerte für 2050
150
Heute Szenario (5 J.) Szenario (2,5 J.) Basisszenario
Quellen: HSL, DB Research
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 20Inhalt
1 Demografische Trends in Deutschland
2 Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien
3 Bedarfsprognose für Deutschland und Hessen
4 Die Anforderungen an Pflegeimmobilien
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 21Prüfkriterien für Pflegeimmobilien Kriterium Merkmal Mikrostandort Infrastruktur; Nähe zu großem Einzugsgebiet Betreiber Bonität, Erfahrung, Expertise Technische 80-200 Betten; Mind. die Hälfte als 1-Bett-Zimmer; Nasszelle; Ausstattung bettentaugliche Aufzüge; Barrierefreiheit Baulicher Neubau/Modernisierung ab 1990 Zustand Instandhaltung Kosten müssen frühzeitig berücksichtigt werden Bewirtschaftung Niedrige Verwaltungs- und Betriebskosten Mietstruktur Lange Mietvertragslaufzeiten Mietrückstände Vermeiden oder mit Preisabschlag berücksichtigen Belegung Mind. 85% Auslastung Altlasten Vermeiden oder mit Preisabschlag berücksichtigen Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 22
Zusätzliche Chancen und Risiken für Pflegeimmobilien
Chancen Risiken
Steigender Bedarf an Unsicherheit der zukünftigen
Pflegeleistungen aufgrund des Pflegequoten
demografischen Wandels Konsolidierung der wachsenden
Zunehmende Professionalisierung Branche wahrscheinlich
der Betreiber Fiskalischer Handlungsdruck wird
Es gibt immer seltener die Politik zu Stärkung ambulanter Pflege
Möglichkeit, dass Pflege familiär motivieren
geleistet werden kann (es gibt Kohorten- und Remanenzeffekte sind
weniger Kinder und Familien unsicher (wie werden die Senioren der
wohnen regional verteilt) Zukunft leben wollen?)
Bedarfsgerechte Projekt-
entwicklung
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 23Eignen sich Pflegeimmobilien also als Geldanlage?
Angesichts des gesteigerten Bedarfs drängt sich ein Investment in
Pflegeimmobilien auf, die spezifischen Risiken sollten jedoch beachtet weden
– Betreiberrisiko
– Regionales Risiko
– Risiko der geänderten Förderlandschaft
– Unsicherheit der Kohorteneffekte
Daher sollten folgende Punkte für ein Pflegeimmobilieninvestment beachtet
werden
– Diversifizierung über mehrere Objekte und Betreiber ist sinnvoll (regional und
qualitativ)
– Diversifizierung auch hinsichtlich der Immobilien/Wohnkonzepte
– Kooperation mit etablierten Betreibern. Nationale Marktakteure könnten bei Ausfall
von Betreibern auch andernorts zügig einspringen
Demografische Entwicklungen machen die gründliche Marktanalyse nicht
obsolet. Auch bei starker Nachfrage besteht das Risiko von Überinvestment
Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 24Mehr Informationen (Auswahl) www.dbresearch.de 1) Die demografische Herausforderung (2002) 2) Deutsches Wachstumspotenzial – vor demografischer Herausforderung (2003) 3) Demografie lässt Immobilien wackeln (2003) 4) Demografische Entwicklung verschont öffentliche Infrastruktur nicht (2004) 5) Immobilienmarkt Berlin: Mit schwerer Hypothek in die Zukunft (2005) 6) Wohnungsportfolios in Deutschland: Weitere Verkäufe programmiert (2005) 7) Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft (2005) Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 25
Disclaimer © Copyright 2006. Deutsche Bank AG, DB Research, D-60262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe „Deutsche Bank Research“ gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlageberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Voll- ständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In den USA wird dieser Bericht durch Deutsche Bank Securities Inc., Mitglied der NYSE, NASD, NFA und SIPC, genehmigt und/oder verbreitet. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten König- reich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. Dr. Tobias Just · 06.04.2006· Seite 26
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