Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg - Teilbericht | Samtgemeinde Harpstedt Stand: 11.11.2016
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Wohnraumversorgungskonzept für
den Landkreis Oldenburg
Teilbericht | Samtgemeinde Harpstedt
Stand: 11.11.2016
Landkreis Oldenburg
2016
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
Samtgemeinde Harpstedt
Auftraggeber und Ansprechpartner
Landkreis Oldenburg
Dezernat I - Bau
Delmenhorster Straße 6 | 27793 Wildeshausen
Telefon 04431 85-342
Email peter.nieslony@oldenburg-kreis.de
Peter Nieslony
Bearbeitung
protze + theiling GbR
Am Hulsberg 23 | 28205 Bremen
Telefon 0421-178647-70
E-Mail post@pt-planung.de
Web pt-planung.de
in Arbeitsgemeinschaft mit
akp_ Stadtplanung + Regionalentwicklung
Brandt Höger Kunze PG
Friedrich-Ebert-Straße 153 | 34119 Kassel
Dipl.-Ing. Uwe Höger | akp_
Dipl.-Ing. Tim König | akp_
M.A. Lisa Morgenschweis | p+t
Dipl.-Ing. Christoph Theiling | p+t
11.11.2016Inhalt
1 Einleitung ....................................................................................................................... 1
1.1. Aufgabe und Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts ........................................... 1
1.2. Aufbau..................................................................................................................... 2
1.3. Regionale Einordnung, Gemeindestruktur ............................................................... 3
2 Demografieprofil ............................................................................................................. 5
2.1. Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegungen .............................................. 5
2.2. Bevölkerungsprognose............................................................................................ 7
2.3. Prognose der Altersstruktur ..................................................................................... 9
2.4. Prognose der Haushaltszahlen ............................................................................... 9
3 Wohnungsmarktentwicklung ..........................................................................................11
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand ..........................................................................11
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen ...........................................................................12
3.3. Bautätigkeit ............................................................................................................14
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt .................................................................15
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt ...........................................................17
3.6. Flächenpotenziale ..................................................................................................18
4 Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte ........................................20
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein ...............................20
4.2. Empfänger/innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII ..................................20
4.3. Wohngeldempfänger/innen ....................................................................................21
4.4. Empfänger/innen von Leistungen nach dem AsylBLG und Geflüchtete ..................22
4.5. Niedrigeinkommensbezieher/innen ........................................................................22
4.6. Menschen mit Behinderungen ................................................................................23
4.7. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum .....................................................24
4.8. Wohnraum zu angemessenen Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und
SGB XII ..................................................................................................................25
5 Wohnungsbedarfsprognose ..........................................................................................28
5.1. Methodik der Bedarfsprognose ..............................................................................28
5.2. Quantitative Bedarfe...............................................................................................30
5.3. Qualitative Bedarfe: Wohnungsgrößen und Preissegmente ...................................31
5.4. Qualitative Bedarfe: Altenwohnen, barrierefreier Wohnraum ..................................34
5.5. Qualitative Bedarfe: Wohnraum für geflüchtete und asylsuchende Menschen........35
5.6. Fazit und Handlungsempfehlungen ........................................................................35
6 Abkürzungsverzeichnis..................................................................................................38
7 Literatur und Quellen .....................................................................................................39Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
1 EINLEITUNG
1.1. Aufgabe und Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts
Seit dem Tiefpunkt zwischen den Jahren 2007 und 2013 sind steigende Neubauzahlen im
Wohnungsmarkt zu verzeichnen. Dieser Neubau kommt jedoch in erster Linie den Besser-
verdienenden zugute, da sie die hohen Bau- oder Mietkosten bezahlen können. Der sog.
Sickereffekt, durch den ein Umzug in eine neu errichtete Wohnung immer ein Freimachen
einer billigeren Wohnung nach sich zieht, kommt im unteren Preissegment nachweislich we-
der kurz- noch mittelfristig an. Dieser nach wie vor aktuelle Bedarf an günstigem Wohnraum,
verbunden mit dem absehbaren Herausfallen etlicher preisgebundener Wohnungen aus der
Bindungsfrist, hat zu einer Neuorientierung und Verstärkung der Förderung des sozialen
Wohnungsbaus in Niedersachsen geführt. Zudem ist ebenfalls seit 2009 eine ständig stei-
gende Zahl der aus Kriegs- und Krisengebieten Flüchtenden zu verzeichnen, deren Zahl
2015 einen unerwarteten Höhepunkt erreicht hat und von denen ein größerer Teil in
Deutschland bleiben wird und günstigen Wohnraum benötigt.
In Niedersachsen ist die Vergabe von Förderungsmitteln für den Sozialen Wohnungsbau an
ein schlüssiges Wohnraumversorgungskonzept gebunden: „Für alle Fördermaßnahmen
muss ein kommunales Wohnraumversorgungskonzept vorgelegt werden. Es sollte Aussagen
zur Bestandsaufnahme und Bedarfsprognose für den örtlichen Wohnungsmarkt – darunter
zur sozialen Wohnraumversorgung und zum Neubaubedarf – treffen und Zielsetzungen,
Handlungsempfehlungen und Maßnahmen für die örtliche Wohnraumversorgung enthalten.“
(NBank, Internetseite, Dez. 2015)
Durch den Einsatz der Mittel müssen die Mieter/innen bestimmte Bedingungen erfüllen: „Die
geförderten Wohnungen dürfen nur an Haushalte vermietet werden, deren Gesamteinkom-
men bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Zweckbestimmung der Woh-
nungen ist auf eine Dauer von 20 Jahren festgesetzt. Sie beginnt, wenn die Wohnung be-
zugsfertig ist.“ Seit dem Herbst 2015 ist die mögliche Nutzung des Wohnraums für Geflüch-
tete neu: „Zeitlich flexible Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge (ist) für die Dauer von bis
zu 10 Jahren möglich.“ (NBank, Internetseite, Dez. 2015). Die vereinbarte Miete ist ab Be-
zugsfertigkeit für die Dauer von drei Jahren festgeschrieben (Nettokaltmiete), und zwar für
Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG (untere Einkommensgrenze) 5,60 Euro, für Berechtigte
nach § 5 Abs. 2 DVO-NWoFG (erhöhte Einkommensgrenze) 7,00 EUR je qm Wohnfläche
und Monat (Produktinformation NBank, Stand 1.2.2016).
Die Stadt Wildeshausen hat ein im Februar 2016 vom Stadtrat beschlossenes Wohnraum-
versorgungskonzept vorliegen. Die Gemeinde Großenkneten hat ein Wohnraumversor-
gungskonzept in Auftrag gegeben, welches zum Stand August 2016 beim Landkreis Olden-
burg vorliegt. Für den gesamten Landkreis Oldenburg wird hiermit ein Wohnraumversor-
gungskonzept vorgelegt, welches die bereits bestehenden Konzepte integriert und für die
übrigen 6 Gemeinden – Dötlingen, Hatten, Harpstedt (SG), Hude, Ganderkesee und
Wardenburg – jeweils kommunale Konzepte als Teilberichte enthält. Es bildet einerseits –
auf der formalen Ebene – die Voraussetzung für eine Förderung des sozialen Mietwoh-
nungsbaus durch das Land Niedersachsen. Andererseits soll das Konzept aber auch – im
politischen Bereich – eine gemeinsam mit den Städten und Gemeinden abgestimmte, nach-
Seite 1Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg haltige Vorgehensweise bei der Errichtung von bezahlbarem Mietwohnungsbau sicherstellen und damit einen zügigen Weg für die notwendigen politischen Beschlüsse für die dringend notwendigen Wohnungsbauvorhaben in den einzelnen Gemeinden ebnen. Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts für den Landkreis Oldenburg ist demnach eine quantitative und qualitative Einschätzung zum Bedarf an kostengünstigem Mietwohnraum aus vorhandenen Bestandsdaten und Prognosen zu erarbeiten und dafür dann geeignete Handlungsempfehlungen zur Umsetzung zu entwickeln. Grundlagen für das Wohnraumversorgungskonzept sind u.a. die Einwohnerstatistik der Gemeinden, welche teilweise aufgeschlüsselt nach Stadtteilen, Altersstruktur und Transfer- leistungsempfänger/innen sowie Migrationsstruktur vorliegen. Weiterhin die Zahlen zum Wohnraumbestand, der Bautätigkeit der letzten Jahre wie auch der zweckgebundenen Woh- nungen. Mit Hilfe der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose, ergänzt durch das Demografie- und Sozialprofil, sowie durch Gespräche mit Akteuren im Wohnungsmarkt (Gemein- den/Städte, Makler/innen, Verwaltungsgesellschaften, Wohnungsbauunternehmen, Land- kreis) wurde der voraussichtliche Bedarf an günstigem Wohnraum für den Landkreis Olden- burg und seine einzelnen Gemeinden ermittelt. 1.2. Aufbau Das Wohnraumversorgungskonzept beginnt in Kapitel 1.3 mit einer regionalen Einordnung der Samtgemeinde Harpstedt. Im Demografieprofil (Kapitel 2) wird die Einwohner- und Haushaltsentwicklung betrach- tet. Dazu dient die Darstellung des Prognosekorridors der Bevölkerung ebenso wie die Dar- stellung der Alterung der verschiedenen Altersklassen bis zum Jahr 2020 und 2025 (sowie 2030 und 2035). Demgegenüber gestellt werden im Kapitel 3 der Wohnungsbestand und die Angebotsent- wicklung auf dem Wohnungsmarkt. Dafür werden der Wohnungsbestand und die Bautätig- keit (Baufertigstellungen) differenziert nach Haustypen und nach Nutzung der Wohneinheiten ermittelt und dargestellt. Eine Analyse von Haushaltsgrößen und Wohnungsgrößen auf Basis der Zensusdaten gibt Hinweise darauf, welche Wohnungsgrößen besonders stark nachge- fragt werden. Für den Wohnungsbestand und die Bautätigkeit ist auch das Preisniveau im Eigentumsmarkt wie das Mietniveau relevant. Beides wird u.a. auf Basis der Daten des Gut- achterausschusses dargestellt. In Kapitel 4 wird die derzeitige Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Haushalten in der Samtgemeinde Harpstedt dargestellt. Für den Bedarf werden die Leis- tungsempfänger/innen nach SGB und AsylbLG sowie die Empfänger/innen von Wohngeld dargestellt. Ergänzt wird der Bedarf noch durch Menschen mit einem niedrigen Einkommen, die ebenso auf eine kostengünstige Wohnung angewiesen sind. Das Angebot an kostengünstigen Mietwohnungen wird über die zweckgebundenen Woh- nungen und einem abzuschätzenden Anteil von Wohnungen mit einer günstigen Miete der auf dem Wohnungsmarkt verfügbaren Bestände ermittelt. Eine Stichprobe der Wohnungsan- gebote gibt Auskunft über die auf dem Markt angebotenen preiswerten Wohnungen. Dabei sind dann auch Einschätzungen zum Wohnungsmarkt durch Gemeinden, Makler etc. ergän- zende Indizien. Seite 2
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
Im Kapitel 5 wird die Wohnungsbedarfsprognose erläutert. Um aus den beiden Parame-
tern zu Bedarf und Angebot und die nach Größe sowie nach Eigentum oder Miete differen-
zierte Menge an neuen Wohnungen ermitteln zu können, sind die Faktoren der Entflechtung
(prognostizierte Verringerung der Haushaltsgrößen, die zum Mehrbedarf an Wohnungen
führt) und der Ersatzbedarf (Neubau für abgerissene, nicht mehr genutzte Wohnungen) dar-
zustellen und dem Bedarf hinzuzurechnen.
Für die Ermittlung einer Größenordnung von Bedarf und Angebot im Bereich der kosten-
günstigen Mietwohnungen sind die allgemeinen Zahlen der demografischen Prognose und
der sozialen Kenndaten auf dieses Teilsegment des Wohnungsmarktes herunter zu brechen.
Die Bedarfsprognose wird durch entsprechende Handlungsempfehlungen ergänzt.
1.3. Regionale Einordnung, Gemeindestruktur
Die Samtgemeinde Harpstedt liegt im Südosten des Landkreises Oldenburg1 inmitten des
Naturparkes Wildeshauser Geest. Harpstedt grenzt im Westen an die Stadt Wildeshausen
und im Norden an die Stadt Delmenhorst an. Mit etwa 11.000 Einwohner/innen ist Harpstedt
eine der kleineren Gemeinden im Landkreis Oldenburg und die einzige Samtgemeinde.
Die Samtgemeinde besteht aus 8 Mitgliedsgemeinden, wobei der Flecken Harpstedt mit
4.735 Einwohner/innen den Siedlungsschwerpunkt darstellt. Die restlichen Ortsteile
Harpstedts bestehen aus 600 bis 1.200 Einwohner/innen.
Durch die Gemeinde fließt die Delme. Die Hunte bildet den westlichen Rand. Die Gemeinde
wird durch die Landwirtschaft geprägt, Arbeitsplätze bilden außerdem die verschiedenen
Gewerbegebiete und Industriebranchen im Hauptort.
Siedlungsschwerpunkt mit guter infrastruktureller Versorgung (öffentlicher Nahverkehr, Schu-
len, Kindergarten, Supermarkt und sogar Schwimmbad) ist der Flecken Harpstedt.
2
Tabelle 1: vorhandene Infrastruktur in den Ortsteilen (eigene Erhebung 2016 )
Vorhandene Infrastruktur Ortsteile
Kindergärten Beckeln, Colnrade, Dünsen, Groß Ippener, Kirchseelte,
Harpstedt, Prinzhöfte
Schulen Grundschule Harpstedt, Oberschule Harpstedt
Bahnhaltepunkte Kein Bahnhaltepunkt (Busverbindung nach Wildeshausen
und Bremen über Winkelsett, Harpstedt, Dünsen, Kirchseel-
te)
Supermärkte Harpstedt
1
Das Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg besteht aus den gemeindespezifi-
schen Berichten für Dötlingen, Hatten, Hude, Harpstedt (SG), Ganderkesee und Wardenburg sowie
einem zusammenfassenden Bericht für den gesamten Landkreis mit einer stärker vergleichenden
Perspektive auf die Mitgliedsgemeinden. Die Stadt Wildeshausen und die Gemeinde Großenkneten
besitzen bereits Wohnraumversorgungskonzepte, deren Ergebnisse in den zusammenfassenden Be-
richt für den Landkreis eingearbeitet sind.
2
Abfrage der Supermarkt-Standorte von Rewe, Edeka, Lidl, Aldi, Kaufland, NP-Discount, Netto
Seite 3Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
Abbildung 1: Siedlungsschwerpunkte mit guter Versorgung - Samtgemeinde Harpstedt (eigene Darstellung, Kar-
tengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen)
Die Gemeinde weist starke Pendlerbeziehungen zu den umliegenden Städten und Gemein-
den auf. Die gute Anbindung an die Bundesautobahn nach Bremen bzw. Osnabrück und
dem öffentlichen Nahverkehr mit der Busverbindung nach Wildeshausen trägt hierzu bei.
Von den über 4.000 in Harpstedt lebenden, sozialversicherungspflichtig Beschäftigten arbei-
ten über 3.560 in anderen Kommunen, davon 2.600 außerhalb des Landkreises Oldenburg
und 1.100 sogar außerhalb Niedersachsens, z.B. in Bremen. In der Gemeinde selbst arbei-
ten etwas über 2.600 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, von denen vier Fünftel ein-
pendelt. Das Pendlersaldo ist somit negativ und beträgt -571,3 je 1000 Beschäftigte am Ar-
beitsort, ein durchschnittlicher Wert im kreisweiten Vergleich (Quelle: LSN).
Tabelle 2: Pendler- und Beschäftigtenstatistik 2014 (Quelle: LSN)
Pendlersaldo je
sozialversicherungspflichtig
Pendlersaldo 1000 Beschäftigte
Beschäftigte am Arbeitsort
am Arbeitsort
Landkreis Oldenburg 32.189 -16.600 -515,7
Harpstedt (SG) 2.601 -1.486 -571,3
Seite 4Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
2 DEMOGRAFIEPROFIL
2.1. Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegungen
Seit 2004 liegt die Einwohnerzahl Harpstedts über 11.300 und beträgt aktuell 10.869 (zum
Stichtag 30.09.2015, LSN). Die leichte Korrektur der LSN-Zahlen nach unten zwischen 2010
und 2011 ist auf die Zensusergebnisse zurückzuführen (siehe Abbildung 2). Die Einwohner-
zahl Harpstedts ist seit 2004 kontinuierlich zurückgegangen mit einem Tiefpunkt im Jahr
2013. Seitdem steigt die Einwohnerzahl wieder an.
Bevölkerungsentwicklung
11400
11300
11200
11100 LSN
11000
10900
10800 Gemeinde
10700 Harpstedt
10600
10500
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung - Vergleich Landesstatistik und Melderegister Samtgemeinde Harpstedt–
letzte Werte 30.09.2015 (Quelle: LSN, Samtgemeinde Harpstedt; eigene Darstellung)
Bei der Einwohnerstatistik der Samtgemeinde Harpstedt, die auf den kommunalen Meldeda-
ten basiert, ist keine Korrektur nach unten aufgrund des Zensus vorgenommen worden.
Nach den gemeindlichen Daten liegt die aktuelle Einwohnerzahl ca. 0,4 % höher als nach
der Landesstatistik, aktuell sind 11.049 Personen in Harpstedt mit Hauptwohnsitz gemeldet
(siehe Abbildung 2).
Die steigenden Bevölkerungszahlen 2014 und 2015 werden durch ein positives Wande-
rungssaldo verursacht. Während in Harpstedt schon vor 2000 mehr Menschen sterben als
geboren werden, gibt es außer in wenigen Jahren mehr Zuzüge in die Gemeinde als Fortzü-
ge. Ohne diesen Überschuss beim Wanderungssaldo hätte die Bevölkerung aufgrund der
natürlichen Bevölkerungsbewegung im Jahr 2014 um 70 Personen abgenommen. Im Ver-
gleich mit den anderen Gemeinden im Landkreis Oldenburg ist die negative natürliche Be-
völkerungsentwicklung stark ausgeprägt und hat früh begonnen.
Seite 5Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
150
100
natürliches
Bevölkerungssaldo
50
Wanderungssaldo
0 Bevölkerungsentwicklung
-50
-100
-150
Abbildung 3: Bevölkerungssalden - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
Die Wanderungsgewinne machen sich auch in einem wachsenden Anteil der ausländischen
Bevölkerung bemerkbar. Seit 2011 steigt der Ausländeranteil auf aktuell 5,3 % (2015).
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0% Harpstedt (SG)
1,0%
0,0%
Abbildung 4: Anteil der Ausländer - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: Samtgemeinde Harpstedt, eigene Darstel-
lung)
Im Vergleich zum Landkreis fällt auf, dass die Bevölkerung in Harpstedt eher älter ist. Die
jüngeren Altersgruppen sind überdurchschnittlich schwächer vertreten als in den anderen
Gemeinden. Die Altersgruppe 75+ ist gleichzeitig deutlich stärker vertreten als im Landkreis-
durchschnitt und Harpstedt ist damit die Gemeinde mit dem höchsten Anteil an älterer Bevöl-
kerung (Quelle: LSN). Eine Ursache dieser Altersstruktur kann der hohe Anteil an Senioren-
und Pflegeheimplätzen sein, welche u.a. von Personen aus Delmenhorst genutzt werden
und somit die Statistik verzerren.
Seite 6Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
2.2. Bevölkerungsprognose
Für Harpstedt liegen verschiedene Bevölkerungsprognosen vor, deren Prognoseergebnisse
zum Teil deutlich voneinander abweichen. Die Unterschiede ergeben sich zum einen durch
die Ausgangsbasis der Daten, zum anderen aus den jeweiligen Grundannahmen und Fort-
schreibungsmodellen der Prognoserechnung.
Die Spannweite der Prognosen (NBank und Bertelsmann) umfasst für das Jahr 2030 einen
Unterschied von ca. 600 Einwohner/innen bzw. 6 % der Bevölkerungszahl. Am wenigsten
pessimistisch ist die Prognose von Bertelsmann, während die NBank ähnlich wie der Kom-
munalverbund am zurückhaltendsten rechnet und einen steten und starken Bevölkerungs-
rückgang prognostiziert. Nach der Prognose der NBank liegt die Einwohnerzahl im Jahr 2020
nur noch bei 10.580 und 2030 sogar bei 10.034, während Bertelsmann immerhin 10.800
Einwohner/innen für 2020 bzw. 10.640 für 2030 voraussagt. Die Prognose des LSN liegt für
die Samtgemeinde Harpstedt in der Mitte.
11000
10800
Landesamt für
10600 Statistik (Basis 2014)
10400 Bertelsmann (Basis
2012)
10200
N-Bank (Basis 2013)
10000
9800
Kommunalverbund
9600 (Basis 2013)
9400
Abbildung 5: Bevölkerungsprognosen - Samtgemeinde Harpstedt (Quellen: LSN, Bertelsmann-Stiftung, N-Bank,
Kommunalverbund; eigene Darstellung)
Seite 7Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Exkurs: Methodik der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen Die verschiedenen Prognoseergebnisse resultieren aus einer unterschiedlichen Methodik. Das Landesamt für Statistik Niedersachsen führt eine einfache Hochrechnung durch. In der Prognose wird ein Durchschnitt der Veränderung der davor liegenden 5 Jahre ermittelt und für die kommenden 5 Jahre weiter gerechnet (Trendverlängerung). Grundsätzliche Verände- rungen in den Trends werden damit nur indirekt wieder gegeben. Der Kommunalverbund führt eine Vorausberechnung für den Landkreis durch, welche in ei- nem zweiten Schritt auf die Gemeinden heruntergerechnet wird. Prinzipiell werden hier auch die Entwicklungen der letzten fünf Jahre fortgeschrieben, mit zusätzlichen Grundannahmen zur weiteren Trendentwicklung bei Geburten- und Sterberaten sowie der Zuwanderung. Für die Jahre 2014, 2015 und 2016 wird von einer zusätzlichen Zuwanderung von 300.000, 200.000 und 100.00 ausgegangen. Alle Kreise und die Kommunen eines Kreises unterei- nander werden hierbei als zueinander gleich attraktiv für Zuwanderer angenommen. Die Zensuskorrektur wurde nicht berücksichtigt, so dass die Zahlen des Kommunalverbundes von einer höheren Basis ausgehen als die anderen Prognosen. Auf Gemeindeebene im Landkreis Oldenburg liegt die Prognose des Kommunalverbundes nur für Ganderkesee, Döt- lingen und Harpstedt vor. Am aufwändigsten sind die Bertelsmann-Prognose und die NBank-Prognose. Die Bertels- mann-Stiftung (Wegweiser Kommune) führt mit Hilfe der Komponentenmethode eine qualita- tiv hochwertige Rechnung durch (Geburten, Sterbefälle, Zu- und Abwanderung, Mittelwerte 2009 bis 2012, Zuordnung der Gemeinde zu einem von 9 Clustertypen, jährliche Berechnung der Komponenten und Fortschreibung). Sie hat die Bevölkerungszahl und die Altersstruktur aufgrund der Zensus-Ergebnisse pauschal korrigiert und aus diesem Grund eine geringere Zahl im Ausgangsjahr 2012. Die Prognose der NBank von 2015 unterscheidet sich in der Methodik gering von der Ber- telsmann-Prognose. Sie beruht ebenfalls auf einer Komponentenmethodik, welche die CIMA für die NBank entwickelt hat. Hier ist einerseits ein kürzerer, teils gewichteter 3-Jahres- Zeitraum (Stützzeitraum) zu Grunde gelegt, andererseits sind Niedersachsen-spezifische Daten zur Demographie und insbesondere zur Erwerbstätigkeit und Wirtschaftsentwicklung berücksichtigt worden. Die Zensus-Ergebnisse wurden eingerechnet. Eine Bewertung der Prognosen ist aufgrund ihrer Komplexität und zweifellosen Sorgfältigkeit schwer möglich. Einerseits wird deutlich, dass der reale, auch von der LSN dokumentierte Bevölkerungsstand bereits jetzt über der NBank-Prognose liegt. Andererseits spricht für die NBank-Prognose, dass sowohl als Grundlagen die länderspezifischen Aspekte stärker mit einbezogen sind, als auch die Differenzierung bis zur Haushalts- und Wohnbaulandentwick- lung fortgeführt ist. Daher wird im Folgenden von der NBank-Prognose ausgegangen, allerdings wird sie als unterste Variante und minimal zu erwartender Entwicklungsbedarf betrachtet. Mit zu denken ist auch eine um 6 % höhere Prognose, wie sie von Bertelsmann vertreten wird. Somit gibt es einen Entwicklungskorridor, der durch die zwei aufwändigen Prognosen begrenzt wird. In allen Fällen sind in den Prognosemodellen zwar Zuwanderungsüberschüsse berücksich- tigt, aber die Entwicklungen der Jahre 2014/2015 mit einem starken Anstieg geflüchteter Menschen sind in den Modellrechnungen nicht enthalten. Seite 8
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
2.3. Prognose der Altersstruktur
Die Prognose der Altersstruktur der NBank zeigt auf, dass in Harpstedt mit einer weiteren
durchschnittliche Alterung der Bevölkerung zu rechnen ist. Der Anteil der Altersgruppen über
60 Jahren wird bis 2030 von derzeit ca. 29 % auf knapp 46 % der Bevölkerung ansteigen.
Für die Altersgruppen unter 59 Jahren wird mit Basisjahr 2013 ein Rückgang prognostiziert,
hier ist zu erwarten, dass die jüngsten Wanderungsgewinne den Bevölkerungsrückgang ins-
besondere in den jüngeren Altersgruppen reduzieren werden.
35,0%
30,0%
25,0%
2013
20,0%
2020
15,0% 2025
2030
10,0% 2035
5,0%
0,0%
Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe
0-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-59 Jahre 60-74 Jahre 75 und älter
Abbildung 6: Prognose der Altersstruktur - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
2.4. Prognose der Haushaltszahlen
Im Jahr 2013 gab es in Harpstedt 4.863 Haushalte. Bis 2020 prognostiziert die NBank einen
Anstieg der Haushalte um 58 auf insgesamt 4.921 Haushalte. Ab 2025 wird bis 2035 ein
Rückgang der Haushaltszahl prognostiziert. Die Zuwächse der Haushalte insgesamt werden
durch eine steigende Anzahl der kleinen Haushalte mit einer oder zwei Personen hervorge-
rufen, diese verzeichnen auch erst ab 2030 einen Rückgang. Bis 2030 werden die kleinen
Haushalte mit bis zu zwei Personen in Harpstdt um ca. 320 zunehmen, während im gleichen
Zeitraum die Anzahl der größeren Haushalte über zwei Personen um 325 sinken wird.
Aufgrund der Haushaltsentflechtung, d.h. der Verkleinerung der einzelnen Haushalte, steigt
die Haushaltszahl auch ohne Bevölkerungswachstum. Ursache dafür sind u.a. neue Lebens-
stile in der vor- und nachfamiliären Phase sowie die Alterung der geburtenstarken Jahrgänge
und die damit einhergehende Verkleinerung der Haushalte.
Die von der NBank-Prognose abweichende Bertelsmann-Prognose führt, sofern die Haus-
haltsgrößenentwicklung der NBank zugrunde gelegt wird, zu absolut zwischen etwa 100 (im
Jahr 2020) und 180 (im Jahr 2025) höheren Werten.
Seite 9Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
6.000
5.000
4.000
3.000
2013
2.000 2020
2025
1.000
2030
0 2035
Abbildung 7: Prognose der Privathaushalte - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle NBank, eigene Darstellung)
5.200
5.092
5.023
5.000 4.921 4.910
4.800
Privathaushalte - nach NBank
4.600
Privathaushalte - Berechnung
4.400 nach Bertelsmann
Bevölkerungsprognose
4.200
4.000
2020 2025
Abbildung 8: Prognosekorridor der Haushalte nach NBank und Bertelsmann-Stiftung (mit angenommener Haus-
haltsgrößenentwicklung der NBank)
Seite 10Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
3 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand
Im Jahr 2014 gab es in Harpstedt 2.849 (80 %) Einfamilienhäuser, 542 (15 %) Zweifamilien-
häuser sowie 178 (5 %) Mehrfamilienhäuser (LSN). Baustrukturell ist Harpstedt eine eher
ländlich geprägte Gemeinde mit einem für den Landkreis Oldenburg durchschnittlichen Anteil
von Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Anteil der Mehrfamilienhäuser im Landkreisdurch-
schnitt liegt mit 4,6 % sogar etwas unter dem Anteil der MFH in Harpstedt.
Der Mietwohnungsanteil beträgt ca. 35 %3, insgesamt gibt es 1.691 Mietwohnungen, wobei
hierin auch mietfrei überlassene Wohnungen enthalten sind (Zensus 2011). Mit diesem Wert
liegt Harpstedt in etwa beim Kreisdurchschnitt von 36,5 %. Mietwohnungen sind in der
Samtgemeinde Harpstedt zu 33 % in EFH4 (das sind 19 % aller EFH), zu 32 % in ZFH (47 %
aller ZFH) und zu 35 % in MFH (76 % aller MFH) zu finden.
Im Jahr 2014 gab es in Harpstedt 4.879 Wohnungen. Seit der Gebäude- und Wohnungszäh-
lung im Rahmen des Zensus 2011 sind etwa 40 Wohnungen hinzugekommen. In den Jahren
seit 2011 wurden in der Kommune jährlich zwischen 10 und 25 Wohnungen neu gebaut.
42
139
Von Eigentümer/-in bewohnt
1691 Zu Wohnzwecken vermietet
(auch mietfrei)
Ferien- und Freizeitwohnung
2956 Leer stehend
Abbildung 9: Wohnungsbestand (2011) - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: Zensus/GWZ, eigene Darstellung)
3
Mietwohnungsanteil nach Zensusdaten: Ferienwohnungen und leerstehende Wohnungen wurden
hierbei bei der Gesamtzahl der Wohnungen nicht berücksichtigt
4
Einfamilienhäuser werden hier der Einfachheit halber der Kategorie „Gebäude mit einer Wohnung“
nach der Gebäude- und Wohnungszählung gleichgesetzt, es können aber auch Geschäftsgebäude
mit einer Wohnung unter diese Kategorie fallen. Ähnlich können auch Geschäftshäuser oder Doppel-
häuser als „Gebäude mit 2 Wohnungen“ erfasst sein.
Seite 11Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
Der Wohnungsbestand ist von großen Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern geprägt, worin
sich insbesondere der hohe Anteil von Einfamilienhäusern ausdrückt. Kleine Wohnungen mit
ein oder zwei Zimmern nehmen bis 2013 nur 3 % des Bestandes ein.
Tabelle 3: Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume – Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: LSN)
Wohnungen mit ... Räumen
Insgesamt 1 2 3 4 5 6 7++
2011 4838 17 151 457 907 1143 882 1281
2012 4849 17 152 459 908 1148 883 1282
2013 4855 17 152 459 909 1148 885 1285
2014 4879 17 152 460 912 1152 892 1294
Ein großer Teil der Wohnungen wurde in den 90er Jahren gebaut, knapp 20 % des heutigen
Wohnungsbestandes stammt aus diesem Jahrzehnt. Der Anteil der Wohnungen, welche
zwischen 2000 und 2014 gebaut wurden, ist mit insgesamt 9,3 % recht niedrig.
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0% Anteil des Wohnungsbestandes
0,0%
Abbildung 10: Baualter der Wohnungen (2014) - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen
Insgesamt standen den bei der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 (Zensus 2011) ermit-
telten 1.097 Ein-Personen-Haushalten in Harpstedt lediglich 122 Ein- und Zweizimmer-
Wohnungen sowie weitere 422 Dreizimmer-Wohnungen gegenüber. Knapp 800 Einperso-
nenhaushalte (72 % der Einpersonenhaushalte) wohnten zu diesem Zeitpunkt in Wohnungen
mit 4 oder mehr Zimmern. Der Anteil der Einpersonenhaushalte in Wohnungen mit mindes-
tens 4 Räumen und der Zweipersonenhaushalte in Wohnungen mit mindestens 5 Räumen
liegt deutlich über dem Durchschnittswert in Niedersachsen und ersteres auch über dem im
Landkreis Oldenburg (s. Abbildung 11). Dies ist vor allem die Folge des Verbleibs von klei-
nen Haushalten in für größere Familien ausgelegten Einfamilienhäusern (Remanenzeffekt)
Seite 12Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
und in Bezug auf den Wohnkomfort nicht negativ zu bewerten. In Harpstedt scheint daher ein
zu geringes Angebot kleiner Wohnungen zu existieren, wofür ein Indiz ist, dass zwischen
Haushaltsgrößenstruktur und Wohnungsgrößenbestand eine große Diskrepanz besteht.
Hierdurch wird die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt und die sinnvolle Wohnraumanpas-
sung an die Haushaltsgröße stark verlangsamt.
1 Person in 4+ Zimmern
Harpstedt (SG)
Landkreis Oldenburg
Niedersachsen
2 Personen in 5+ Zimmern
40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80%
Abbildung 11: Größe der bewohnten Wohnungen von kleinen Haushalten (Quelle: Zensus 2011, eigene Darstel-
lung)
Ein ähnliches Bild zeigt die Verteilung der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Grundsiche-
rung für Arbeitssuchende) auf Wohnungsgrößen: 32 % aller 1-Personen-
Bedarfsgemeinschaften wohnen in Wohnungen größer als 60 m² (Bundesagentur für Arbeit,
03.2016). Das verweist zum einen auf einen Mangel an kleinen Wohnungen und zum ande-
ren darauf, dass teilweise große Wohnungen sehr günstig vermietet werden, da sie möglich-
erweise von ihrer Substanz her keine höheren Preise rechtfertigen würden.
100%
90%
80%
70%
Wohnfläche 100+ qm
60%
Wohnfläche 80-99 qm
50%
Wohnfläche 60-79 qm
40%
Wohnfläche 40-59 qm
30%
Wohnfläche 20-39 qm
20%
Wohnfläche 1-19 qm
10%
0%
Abbildung 12: Wohnungsgrößen der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II im Landkreis Oldenburg (Quelle: Bun-
desagentur für Arbeit, 03.2016)
Seite 13Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
Der große Nachfragedruck auf kleine Wohnungen wird von den Wohnungsmarktakteuren
und Berichten von Wohnungssuchenden (erzwungenes Ausweichen auf größere Wohnun-
gen) bestätigt.
54 % der Ein-Personen-Haushalte sind Mieterhaushalte in der Samtgemeinde Harpstedt.
3.3. Bautätigkeit
Die Analyse der Baugenehmigungen der letzten 10 Jahre zeigt, dass die gestellten Anträge
zum Neubau von Einfamilienhäusern wenn auch sprunghaft von 2 auf 16 Anträge pro Jahr
angestiegen sind. Mehrfamilienhäuser wurden insgesamt wenige beantragt, es ist ein leich-
ter Zuwachs auf 2-3 Häuser pro Jahr zu verzeichnen. Die Anzahl der Anträge für Umbau
und/oder Erweiterungen von allen Wohnhäusern schwankt um 7 Häuser pro Jahr. Die Zahl
der Mitteilungen über genehmigungsfreie Bauvorhaben lag bis 2013 bei 1 bis 7
Bauvorhaben, ist 2014 und 2015 jedoch auf bis zu 13 Vorhaben gestiegen, der größere Teil
davon ist für die Einfamilienhäuser zu verzeichnen.
25
20
Neubau
15
Umbau und/oder Erweiterung
10
Mitteilung
genehmigungsfreier Bauvorh.
5
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 13: Entwicklung der Baugenehmigungen für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser und Geschäftshäuser
- Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: Lk Oldenburg, eigene Darstellung)
Die Landesstatistik der Baufertigstellungen zeigt, dass seit der Jahrtausendwende maximal 3
(Jahr 2000), aber oft auch keine Wohngebäude pro Jahr in Harpstedt mit 3 oder mehr Woh-
nungen gebaut worden sind.
Seite 14Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
50
45
40
35
30
Wohngebäude mit 1 und 2
25 Wohnungen
20 Wohngebäude mit 3 und mehr
15 Wohnungen
10
5
0
2003
2000
2001
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Abbildung 14: Entwicklung der Baufertigstellungen nach Gebäudeart - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: LSN,
eigene Darstellung)
Auch die Betrachtung der Anzahl der Räume der fertiggestellten Wohnungen deutet auf eine
Betonung von Ein- und Zweifamilienhäusern mit relativ großen Wohnungen hin. In den letz-
ten fünf Jahren wurden jährlich zwischen 6 und 21 Wohneinheiten mit fünf oder mehr Räu-
men fertiggestellt. Kleine Wohnungen wurden bis 2013 kaum fertiggestellt, seit 2014 steigen
die Zahlen. Es wurden zwei Wohnungen mit 1-2 Räumen und sogar 7 Wohnungen mit 3-4
Räumen fertiggestellt.
25
20
15
Zuwachs WE mit 1-2 Räumen
Zuwachs WE mit 3-4 Räumen
10
Zuwachs WE mit 5+ Räumen
5
0
2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 15: Entwicklung der Baufertigstellungen von Wohneinheiten nach Anzahl der Räume - Samtgemeinde
Harpstedt (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt
Der Wohneigentumsmarkt ist in Harpstedt von einer zunehmenden Dynamik in den letzten
Jahren gekennzeichnet. Seit 2014 ist ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen, seitdem liegt der
Verkauf von Einfamilienhäusern im Bestand bei jährlich um die 40 Häuser. Dies entspricht in
etwa 1,4 % des Bestandes. Zweifamilienhäuser wurden in den letzten Jahren auch mehr als
Seite 15Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
davor verkauft, 2013 waren es 6 Zweifamilienhäuser. Bei den Mehrfamilienhäusern ist eine
kleine Steigerung zu verzeichnen, die in den letzten Jahren zwischen 1 und 3 verkauften
MFH liegt.
Tabelle 4: Kauffälle Bestandgebäude Harpstedt (Quelle: Gutachterausschuss)
Kauffälle Kauffälle Kauffälle
Verkaufsjahr EFH Altbau ZFH Altbau MFH Altbau
2006 22 0 0
2007 27 0 0
2008 26 2 0
2009 22 0 1
2010 26 0 1
2011 43 0 1
2012 31 4 1
2013 24 2 3
2014 42 6 1
2015 39 3 1
Die nach Einschätzung der lokalen Expert/innen in den letzten Jahren stark gestiegenen
Kaufpreise zeichnen sich in der Kauffallanalyse mit stark abgeschwächter Tendenz ab. Der
durchschnittliche Kaufpreis für Altbau-Einfamilienhäuser kam 2013 sehr nahe an die
160.000€-Grenze und lag 2014 und 2015 jedoch nur um die 140.000 €. Der durchschnittliche
Kaufpreis pro m² Wohnfläche zeigt eine ähnliche Entwicklung. 2013 wurden durchschnittlich
über 1.100 € pro m² bezahlt. Von 2010 bis 2015 sind der durchschnittliche Preis pro m² um
10 % und der durchschnittliche Kaufpreis um 17 % gestiegen.
Die Steigerung der Immobilienpreise der letzten Jahre liegt damit über den Einkommensstei-
gerungen (Anstieg des Haushaltsnettoeinkommens von durchschnittlich knapp 2 % pro Jahr;
Quelle: Destatis). Somit haben sich trotz gesunkener Zinsen die Möglichkeiten zum Wechsel
von der Miete zum Eigentum für Haushalte mit mittleren Einkommen nicht verbessert.
180.000 €
160.000 €
140.000 €
120.000 €
100.000 €
80.000 €
60.000 €
40.000 €
20.000 €
0€
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 16: Entwicklung durchschnittliche Kaufpreise für Altbau-EFH Harpstedt (Quelle: Gutachterausschuss,
eigene Darstellung)
Seite 16Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
1.200 €
1.000 €
800 €
600 €
400 €
200 €
0€
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2
Abbildung 17: Entwicklung durchschnittliche Kaufpreise pro m Wohnfläche für Altbau-EFH Harpstedt (Quelle:
Gutachterausschuss, eigene Darstellung)
Die Kauffallzahlen im Neubausegment sind in der Samtgemeinde Harpstedt zu gering, um
belastbare Aussagen zur Entwicklung der Preise für Neubauten zu treffen.
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt
Der Mietwohnungsmarkt in Harpstedt ist durch ein für den Landkreis Oldenburg moderates
Preisniveau gekennzeichnet. Die in den letzten Jahren fast überall im Landkreis zu beobach-
tenden Preisanpassungen nach oben machten sich in der Samtgemeinde Harpstedt kaum
bemerkbar. Nach den Grundstücksmarktberichten liegt das Preisniveau der bestehenden
Mietverträge unter dem Landkreis-Durchschnitt und verbucht seit 2012 eine moderate Preis-
entwicklung. Von 2010 bis 2015 gab es einen Anstieg um 20 Cent auf aktuell durchschnittlich
4,80 € pro m2 Kaltmiete.
Tabelle 5: Mietübersicht Harpstedt - für Wohnungen mit 75 qm in Zwei- und Mehrfamilienhäusern bei einem mitt-
leren Wohnwert (Quelle: GMB 2004 - 2016)
Jahr Preis pro m2
2004 4,60 €
2006 4,60 €
2008 4,60 €
2010 4,60 €
2012 4,80 €
2014 4,80 €
2015 4,80 €
Eine Erhebung der Forschungsgruppe empirica im Auftrag des Landkreises (2015) zur Er-
mittlung einer angemessenen Miete (siehe auch Kapitel 4.8. Wohnraum zu angemessenen
Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und SGB XII) kommt zu einem mittleren
Mietpreis der im Internet inserierten Neuvermietungen von 5,00 € (Median) zwischen 2012
und 2014. Bei einer Aktualisierung ihrer Studie und einer Auswertung der mittleren Mietprei-
se bei Neuvermietungen zwischen dem dritten Quartal 2014 und dem ersten Quartal 2016
Seite 17Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
stellt empirica eine Steigerung um weitere 0,17 € pro Quadratmeter fest (Median). Dieser
Anstieg innerhalb von zwei Jahren verweist auf eine Dynamik der Preise bei Neuvermietun-
gen.
Eine im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes erhobene Stichprobe der Angebots-
mieten der Inserate auf den Portalen zwischen April und Juli 2016 bestätigt das Bild des im
Landkreis-Vergleich verhältnismäßig wenig angespannten Mietwohnungsmarktes in
Harpstedt.5. Der für diesen ausschnitthaften Zeitraum ermittelte Median der Kaltmieten liegt
bei allen Wohnungsgrößenklassen in der Samtgemeinde Harpstedt nur etwa 4 % höher als
der Wert, den empirica über einen längeren Zeitraum erhoben hat. Es zeigt jedoch auch hier,
dass ein weiterer Anstieg der Mietpreise insbesondere in diesem Jahr ist deshalb anzuneh-
men. Zu der gleichen Aussage kommt empirica durch eine vorläufige Auswertung des II.
Quartals 2016.
Während der von den Verfasser/innen durchgeführten Stichprobe wurden in Dötlingen,
Harpstedt und Wildeshausen 113 Wohnungen zur Vermietung angeboten, hiervon hatten
2 % ein Zimmer, 19 % zwei Zimmer, 52 % drei Zimmer und 28 % vier oder mehr Zimmer. Im
Vergleich zu den anderen zwei Vergleichsräumen Nordwest und Ost wurden proportional
viele 3-Zimmer-Wohnungen zur Vermietung angeboten.
Tabelle 6: Anteile der Wohnungsgrößen bei den Wohnungsangeboten der Stichprobe 2016 – Vergleichsraum
Süd (Dötlingen, Harpstedt und Wildeshausen) (eigene Erhebung)
Anzahl 1 2 3 4 5 6 7++
Zimmer
Anzahl
2 22 62 26 7 0 0
Angebote
prozentual 1,7% 18,5% 52,1% 21,8% 5,9% 0,0% 0,0%
3.6. Flächenpotenziale
Die Wohnbaupotenziale in der Gemeinde verteilen sich zum Stand Juni 2016 auf 3 Bebau-
ungsplangebiete, die schon rechtskräftig, aber noch nicht komplett vermarktet sind. Wohn-
baupotenzial für Mehrfamilienhäuser besteht insbesondere im Bebauungsplan Nr. 52 im Fle-
cken Harpstedt. Dort ist die Bebauung von etwa 12 Wohnungen in 2 MFH möglich. Im Gebiet
des Bebauungsplans Nr. 50 ist barrierefreies Wohnen angedacht, aber noch nicht umge-
setzt.
Die Potenzialflächen haben eine Größe von ca. 2,5 ha, von denen ein größerer Teil nur mit
EFH und DH bebaut werden soll.
Potenziale für den Mietwohnungsbau in Mehrfamilienhäusern sind deshalb besonders in
dem Bebauungsplan Nr. 52 gegeben.
5
Stichprobe aller öffentlich inserierten Wohnungen in Dötlingen, Harpstedt und Wildeshausen (Ver-
gleichsraum Süd) von 8. April bis 30. Juni 2016 bei den Portalen immonet, immowelt, immobilien-
scout24 und ebay-kleinanzeigen (siehe auch Kapitel 4.8. Wohnraum zu angemessenen Kosten für
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und SGB XII).
Seite 18Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
Tabelle 7: Bauvorhaben und Wohnbaupotenziale (Stand Juli 2016) – Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: Samtge-
meinde Harpstedt)
Verfahrensstand unbebau- Davon mit Rest-
Ortsteil Bezeichnung (rechtskräftig / im te Fläche riktionen (nur 1
Verfahren) (ha) und 2 WE) (ha)
Nr. 52
Ca. 0,82 ha für
Flecken „Am Großen We- Ca. 1,04 EFH/DH (2 Grund-
Harpstedt ge III“ (gemeindli- rechtskräftig
ha stücke à ca.
cher Entwick- 0,11 ha für MFH)
lungsbereich)
Nr. 50
„Barrierefreies
Wohnen Stein- Nutzungen gem.
Flecken
bachweg“ rechtskräftig Ca. 0,5 ha Durchführungsver-
Harpstedt
trag (EFH, DH)
(Vorhabenbezo-
gener Bebau-
ungsplan)
Nr.6
Mindestgrund-
Beckeln „Drohnfeld I“ rechtkräftig Ca. 1 ha stücksgröße
700 m²
Siedlungsschwerpunkt mit gutem infrastrukturellen Angebot ist der Flecken Harpstedt (siehe
Kapitel 1.3.). Dieser Ortsteil kommt vorrangig für die Entwicklung von gefördertem Woh-
nungsbau in Frage. In den anderen Ortsteilen kann geförderter Wohnungsbau in kleinem
Maßstab und mit wenigen Wohneinheiten als Eigenentwicklung erfolgen.
Seite 19Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
4 WOHNRAUMVERSORGUNG FÜR EINKOMMENS-
SCHWACHE HAUSHALTE
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein
Der Landkreis Oldenburg hat in den Jahren 2012 bis 2014 jeweils zwischen 60 und 84
Wohnberechtigungsscheine jährlich ausgestellt, die zu einem Zugang zu einer staatlich ge-
förderten und damit preisgebundenen Wohnung berechtigen. Von Januar bis April 2016 wur-
den bereits 23 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt. Das abweichend hohe Ergebnis im
Jahr 2015 (siehe Tabelle 8) resultiert u.a. aus einer Überprüfung, die der Landkreis Olden-
burg hinsichtlich der Zweckbindung der geförderten Wohnungen durchgeführt hat.
Wo und ob die jeweiligen Haushalte mit Wohnberechtigungsschein eine geförderte Wohnung
im Landkreis bezogen haben, kann aufgrund der vorliegenden Daten nicht beurteilt werden.
Tabelle 8: Anzahl der Ausgestellten Wohnberechtigungsscheine im Landkreis Oldenburg (Quelle: Lk Oldenburg)
Jahr Ausgestellte Wohnberech-
tigungsscheine
2012 84
2013 60
2014 62
2015 246
20166 23
Im § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes sind die Einkommensgren-
zen für den Zugang zu einem Wohnberechtigungsschein geregelt. Die Einkommensgrenze
beträgt 17.000 € für Einpersonenhaushalte und 23.000 € für Zweipersonenhaushalte und
weitere 3.000 € pro Kind. Werbungskosten, Steuern und Sozialabgaben werden nach pau-
schalen Sätzen abgezogen und besondere Personengruppen erhalten zusätzliche Freibeträ-
ge. Je nach Art der geförderten Wohnungen können die Einkommensgrenzen darüber hin-
aus um 20 % oder 60 % höher angesetzt werden (bzgl. den geförderten Wohnungen in
Harsptedt siehe auch: 4.7. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum).
4.2. Empfänger/innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII
Im 4. Quartal 2015 gab es in Harpstedt 157 Bedarfsgemeinschaften mit insgesamt 205 Per-
sonen, die Leistungen nach SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende, „Hartz IV“) bezo-
gen. Dies entspricht in etwa 3,2 % der Haushalte. Leistungen nach SGB XII (Sozialhilfe,
auch Grundsicherung im Alter) erhielten 76 Bedarfsgemeinschaften bzw. 93 Personen. Be-
zogen auf die Haushalte sind dies 1,6 %. Verglichen mit dem gesamten Landkreis Oldenburg
liegen die Anteile der Bedarfsgemeinschaften des SGB II wie XII in Harpstedt unterhalb des
Durchschnitts, insbesondere der Anteil der SGB II-Bezieher/innen ist deutlich niedriger.
6
Bis 13.4.16
Seite 20Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
Tabelle 9: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und XII (4.Quartal 2015) - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: Lk
Oldenburg)
Harpstedt
Lk Oldenburg
(SG)
Anzahl 157 3325
Bedarfsgemeinschaften
SGB II
Anteil 3,2 % 5,7 %
Anzahl 76 1104
Bedarfsgemeinschaften
SGB XII
Anteil 1,6 % 1,9 %
4.3. Wohngeldempfänger/innen
Wohngeld ist eine finanzielle Unterstützung für einkommensschwache Haushalte, die in der
Regel keine Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII bekommen, damit sie sich besser
auf dem privaten Wohnungsmarkt behaupten können (Mietzuschuss bzw. Lastenzu-schuss).
In Harpstedt bekamen zum Stichtag 31.12.2015 36 Haushalte mit insgesamt 92 Personen
Wohngeld. Somit beziehen 0,7 % der Haushalte Wohngeld, was wiederum unterhalb der
Quote des gesamten Landkreises Oldenburg liegt.
Zum 1.1.2016 wurde das Wohngeldgesetz novelliert, indem das Wohngeld an die allgemeine
Erhöhung der Mieten und warmen Nebenkosten (Heizung und warmes Wasser) angepasst
wurde. Zugleich wurde die Einkommensgrenze angehoben, die zu einem Bezug des Wohn-
geldes berechtigt.
Harpstedt wird wie Dötlingen und Hatten zur Mietstufe I gerechnet. Die Gemeinde Großen-
kneten gehört zur Mietstufe III. Die Kommunen Hude, Großenkneten, Wardenburg und
Wildeshausen gehören zur Mietstufe II. Der Höchstbetrag der bezuschussten Miete sowie
das Höchsteinkommen, bis zu dem Wohngeld bewilligt wird, sind aufgrund dessen in
Harpstedt eher niedrig.
Aktuelle Zahlen für die seit dem 1.1.2016 gültige Situation liegen noch nicht vor.
Tabelle 10: Haushalte mit Wohngeldbezug (Stichtag 31.12.2015) - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: Lk Olden-
burg)
Harpstedt
Lk Oldenburg
(SG)
Anzahl 36 601
Haushalte mit Wohn-
geldbezug
Anteil 0,7 % 1,0 %
Seite 21Samtgemeinde Harpstedt Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
4.4. Empfänger/innen von Leistungen nach dem AsylBLG und Ge-
flüchtete
Etwa 2 % der Haushalte in Harpstedt erhalten Leistungen nach dem Asylbewerberleistungs-
gesetz, also Personen, die sich im Asyl-Anerkennungsverfahren befinden. Dies entspricht
148 Personen, die sich auf 98 Bedarfsgemeinschaften aufteilen. Die Anzahl der Leistungs-
empfänger/innen ist über die letzten Jahre angestiegen. Im III. Quartal 2015 gab es durch-
schnittlich 41 Bedarfsgemeinschaften nach AsylBLG und im IV. Quartal 2014 im Mittel 21
Bedarfsgemeinschaften.
Tabelle 11: Bedarfsgemeinschaften nach AsylBLG (4. Quartal 2015) - Samtgemeinde Harpstedt (Quelle: Lk
Oldenburg)
Harpstedt
Lk Oldenburg
(SG)
Anzahl 98 758
Bedarfsgemeinschaften
AsylbLG
Anteil 2,0 % 1,3 %
Grundsätzlich erfolgt die Verteilung auf die Bundesländer mittels des Königsteiner Schlüs-
sels, danach auf die Gemeinden nach ihrem Einwohneranteil. Pro 1,0 Mio. Flüchtenden nach
Deutschland ist Harpstedt verpflichtet, etwa 129 Menschen regulär unterzubringen. Mit wei-
teren Flüchtenden ist grundsätzlich zu rechnen. Sobald Asylbewerber/innen einen Aufent-
haltsstatus besitzen und noch keine Arbeit gefunden haben, erhalten sie Leistungen nach
dem SGB II.
Unabhängig davon ist die Amtshilfe, welche in Zeiten von Kapazitätenmangel der Erstauf-
nahmeeinrichtungen des Landes Niedersachsens jederzeit wieder in Kraft treten kann und
eine zusätzliche kurzfristige Verteilung von Flüchtenden nach Harpstedt bedeuten würde.
Für den Wohnungsmarkt ist diese Personengruppe jedoch nicht relevant, da sie nicht in pri-
vaten Wohnungen untergebracht werden dürfen.
4.5. Niedrigeinkommensbezieher/innen
Soziale Wohnraumförderung soll nicht nur Menschen zugutekommen, welche sowieso schon
auf staatliche Leistungen angewiesen sind, sondern auch denjenigen, welche ein niedriges
Einkommen haben und sich deshalb nur schwer auf dem Wohnungsmarkt behaupten kön-
nen. Diese Personengruppe wird auch als Niedrigeinkommensbezieher/innen bezeichnet.
Um den Anteil der Niedrigeinkommensbezieher/innen im Landkreis Oldenburg und seinen
Gemeinden quantifizieren zu können, wurde auf die Armutsquote zurückgegriffen. Es wird
angenommen, dass hier alldiejenigen beinhaltet sind, welche Leistungen bekommen, aber
auch zusätzlich noch diejenigen mit geringem Einkommen.
Die Armutsquote beträgt nach Bericht des Paritätischen Gesamtverbandes 16,7 % (Regi-
onsquotient 2014 mit LK Ammerland, Cloppenburg, Delmenhorst, Oldenburg und LK Olden-
burg). Dieser Indexwert wird gemäß der lokalen Quoten von Bedarfsgemeinschaften nach
SGB II und XII und AsylbLG, der Wohngeldbezieher/innen an die jeweilige Kommune ange-
passt. Der Anteil der Haushalte mit Niedrigeinkommen, die keine Sozialleistungen erhalten,
Seite 22Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Samtgemeinde Harpstedt
wird für alle Kommunen im Landkreis gleichermaßen auf 6,8 % geschätzt, da hierzu keine
differenzierten statistischen Daten vorliegen7. Die Armutsquote ist in letzten Jahren tenden-
ziell gestiegen (von 14,4 % 2012), so dass mit der Annahme des aktuellen Werts eher der
untere Bereich der Entwicklung abgedeckt ist, zumal zumindest vorübergehend auch durch
die Geflüchteten einkommensschwache Haushalte dazu kommen. Eine seriöse Prognose
einer Armutsquote ist vor diesem Hintergrund nicht möglich. Daher wird die aktuelle Quote,
wie oben beschrieben, der Bedarfsberechnung von preisgünstigem Wohnraum zugrunde
gelegt.
Die Samtgemeinde Harpstedt hat hiernach eine Armutsquote von 14,3 %, liegt also deutlich
unterhalb des Landkreisdurchschnitts.
Tabelle 12: Armutsquote der Samtgemeinde Harpstedt
Harpstedt, SG
Bedarfsgemeinschaften SGB II 3,2 %
Bedarfsgemeinschaften SGB XII 1,6 %
Bedarfsgemeinschaften AsylBLG 2,0 %
Wohngeld 0,7 %
Niedrigeinkommensbezieher/innen 6,8 %
Gesamt 14,3 %
4.6. Menschen mit Behinderungen
In Harpstedt sind (Stichtag 31.12.2013) 835 Menschen mit Behinderung in Besitz eines
Schwerbehindertenausweises. Dies entspricht ca. 7,7 % der Bevölkerung (Quelle: LSN).
Nicht alle schwerbehinderten Personen sind körperlich so behindert, dass sie barrierefreie
Wohnungen benötigen. Die konkrete Wohnungsnachfrage hängt also jeweils von der Art der
Behinderung ab. Etwa ein Viertel der Menschen mit Schwerbehindertenausweis haben Ver-
luste oder Funktionseinschränkungen der Gliedmaßen oder der Wirbelsäule, allerdings kön-
nen auch andere Behinderungen (wie Herz-Kreislauf-Beeinträchtigungen) zum Bedarf an
barrierefreiem Wohnraum beitragen.
Im Wohnatlas „Wohnen im Alter (Hrsg. Kuratorium Deutsche Altershilfe und Wüstenrot-
Stiftung 2014) sind über verschiedene Quellen (Zensus 2011, Repräsentativbefragung KDA
für BMVBS 2011, Zentralverband des Deutschen Baugewerbes in Schichel 2012, Statisti-
sches Bundesamt 2012, u.a.) Daten zum Bestand und zum Bedarf an „weitgehend barriere-
freien Wohnungen“8 ermittelt worden. Für das Land Niedersachsen ergeben sich danach ein
Bestand an weitgehend barrierefreien Wohnungen von etwa 3,7 % und ein Fehlbedarf an
barrierefreien Wohnungen (Nachholbedarf) von 3 % des Gesamtbestandes. Eine gleichmä-
ßige landesweite Verteilung vorausgesetzt, wäre das für Harpstedt ein Bestand von etwa
7
Abgeleiteter Wert aus der Differenz von der Armutsquote nach Bericht des Paritätischen Gesamtver-
bandes 16,7 % (Regionsquotient 2014 mit LK Ammerland, Cloppenburg, Delmenhorst, Oldenburg und
LK Oldenburg) und dem Anteil der Haushalte im Landkreis Oldenburg, die Transferleistungen bezie-
hen (9,9 % im Jahr 2015).
8
Folgende Kriterien müssen diese Wohnungen erfüllen: - Nicht mehr als drei Stufen zum Haus oder
zum Wohnungseingang (ohne technische Hilfen zur Überwindung der Barrieren); - Keine Stufen in-
nerhalb der Wohnung (ohne technische Hilfen zur Überwindung der Barrieren); - Ausreichende Bewe-
gungsflächen und Türbreiten im Sanitärbereich; - Vorhandensein einer bodengleichen Dusche
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