Global Markets Real Estate - Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
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Globa l Ma rket s
Rea l E st at e
Immobilien-
Investmentmärkte
in DeutschlandRedaktionsschluss: 31. März 2013
Verantwortlich für den Inhalt: Deutsche Hypothekenbank
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Andreas Pohl · phone + 49 511 3045-310 · email: andreas.pohl@deutsche-hypo.de
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(V. i. S. d. P.; Markt-Analyse)
BulwienGesa AG
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www.Deutsche-Hypo.deImmobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Gliederung
Management Summary 4
1. Der Immobilien-Investmentmarkt 5
2. Die Entwicklung des Immobilien-Investmentmarktes 7
2.1 Die globale Entwicklung 7
2.2 Der Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland 10
3. Die Akteure des Immobilien-Investmentmarktes 12
3.1 Ausländische Investoren 12
3.2 Fonds 13
3.3 Versicherungen und Pensionskassen 15
3.4 Immobilien AG’s und REITs 15
4. Preisdeterminanten für Immobilien 16
4.1 Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung 16
4.2 Die demographische Entwicklung 18
4.3 Lage und Objekt 19
4.4 Investmentmarkt 20
3Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland Management Summary Der Immobilien-Investmentmarkt, der die die Leerstände der Cash-Flow bestimmt. gewerblichen Transaktionen institutioneller Zum anderen sind es die Objekt- und Stand- Anleger erfasst, wurde von allen Immobilien- ortfaktoren, die sich auf den Preis auswir- märkten am stärksten von der Finanz- und ken. Schließlich sind es die Einflussfaktoren Wirtschaftskrise getroffen. Das Investment- des Immobilien-Investmentmarktes, die den volumen brach in deren Folge ein und erst Wert und dessen Entwicklung determinie- seit Ende 2009 ist ein stetiger Anstieg wie- ren. der zu verzeichnen. Sowohl das Investment- volumen weltweit als auch in Deutschland wiesen dabei das gleiche Verhaltensmuster auf. Entsprechend veränderten sich auch die Renditen für die einzelnen Nutzungsarten und Standorte. Die detaillierten Ergebnisse werden im folgenden 1. Kapitel dargestellt. Wer sind die wesentlichen Player auf dem Markt? Im 2. Kapitel geht diese Studie auf die verschiedenen Akteursgruppen auf dem Immobilien-Investmentmarkt ein. Einen wesentlichen Einfluss auf das Investment- volumen und dessen Entwicklung haben die ausländischen Investoren. Diese traten zum ersten Mal im Jahr 2004 wesentlich auf diesem Markt in Erscheinung, als sie zu- nächst Wohnungsportfolios und anschlie- ßend auch gewerbliche Portfolios erwar- ben. Die zweite wichtige Gruppe sind die verschiedenen Arten von Fonds, die hier zusammengefasst analysiert werden. Weite- re betrachtete Akteursgruppen sind die Ver- sicherungen (einschließlich Pensionskassen) und die verschiedenen Aktiengesellschaften, die im Immobiliengeschäft aktiv sind. Die Aktivitäten dieser Akteure schwankten im Zeitablauf erheblich und hatten deutliche Auswirkungen auf den Immobilien-Invest- mentmarkt in Deutschland. Was sind die Treiber der Wertentwicklung von Immobilien? Dazu wird im abschließen- den dritten Kapitel auf die Wert- und Ren- ditebestimmung von Immobilien des Invest- mentmarktes eingegangen. Hierfür sind im Wesentlichen drei verschiedene Einflussfak- toren verantwortlich. Zum einen ist die Si- tuation auf dem Vermietungsmarkt mit dem entsprechenden Angebot und Nach frage. Gewichtig ist dabei auch die Einwirkung makroökonomischer Faktoren wie der öko- nomischen oder demographischen Entwick- lung. Dadurch werden über die Miete und 4
Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
1. Der Immobilien- nungsportfolios als alternatives Asset in Fra-
ge. Dieser Tatsache wird dadurch Rechnung
Investmentmarkt getragen, dass die Transaktionen von Woh-
nungsportfolios, welche häufig eine hohe öf-
Nach wie vor existiert keine einheitliche, all- fentliche Aufmerksamkeit erfahren, separat
gemein akzeptierte Definition des „Immo- berücksichtigt bzw. ausgewiesen werden.
bilien-Investmentmarktes“. Dies führt in der
Folge dazu, dass je nach Fokus einer Markt- Die Höhe und Entwicklung der Trans-
analyse unterschiedliche Abgrenzungen des aktionen auf dem Immobilien-Investment-
Marktes vorgenommen werden. Aus die- markt werden mittelbar auch durch die
ser mangelnden Trennschärfe resultieren je Entwicklung des Kapitalmarktes bestimmt.
nach Studie unterschiedliche Ergebnisse und Immobilien als Anlageform sind mittlerwei-
Marktdaten (z. B. bezüglich des Investment- le etablierter Teil des Kapitalmarktes und
volumens). Allen Analysen des gewerblichen konkurrieren hier mit alternativen Assets
Immobilien-Investmentmarktes gemeinsam wie Aktien oder Staatspapieren. Die Liqui-
ist jedoch, dass nur solche Transaktionen dität der Marktteilnehmer sowie vorhan-
berücksichtigt werden, bei denen die jeweili- dene Renditespreads sind die für die Wahl
gen Akteure eine Rendite realisieren wollen. der Anlagealternative relevanten Größen
Diese resultiert einerseits aus Vermögenszu- (vgl. Schaubild 1). Zudem spielt die jeweili-
wächsen durch Wertsteigerungen der Ob- ge Portfoliostrategie der Akteure und deren
jekte oder andererseits aus Mieteinnahmen. Risikoverhalten eine wichtige Rolle. Der re-
Der Erwerb einer Immobilie zur Selbstnut- sultierende Immobilienpreis ergibt sich als
zung ist demnach nicht das Ziel dieser In- Ergebnis der Verhandlungen von Anbietern
vestments. und Nachfragern.
Im Rahmen der vorliegenden Studie wird Die Rendite einer Immobilienanlage wird
primär der gewerbliche Immobilien-Invest- neben dem Preis durch den Cash-Flow be-
mentmarkt betrachtet, welcher Transaktio- stimmt, welcher aus den Mieteinnahmen eines
nen gewerblich genutzter Immobilien durch Objektes folgt. Die langfristige Vermietung
institutionelle Investoren umfasst. Priva- und Vermietbarkeit ist damit Grundlage für
te Kleinanleger werden somit nicht weiter einen stabilen Cash-Flow und folglich für die
berücksichtigt, wohl aber Family Offices. Renditeerwartungen. Sinkende Leerstände
Entscheiden sich institutionelle Investoren bei steigenden Preisen und Mieten sind dann
für eine Kapitalanlage in Immobilien, kom- beispielsweise für Projektentwickler ein Sig-
men neben Gewerbeimmobilien auch Woh- nal für die Erweiterung des Angebotes durch
Immobilien-Investmentmarkt
Immobilien-Vermietungsmarkt
Neubauaktivität Angebot Nachfrage Lokale, regionale
und nationale
Konjunktur
Mieten
Leerstand
Baumarkt
Rentabilität Zukunftserwartungen
Immobilien-Investmentmarkt Kapitalmarkt
Kosten
Cash flow Angebot – Liquidität
Eigentümer – Spreads
Transaktion Verkäufer
Wert
Rendite Preis Nachfrage
Investoren
Schaubild 1 Käufer
Quelle: Deutsche Hypo
5Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Nettoanfangsrenditen nach Objektart in Deutschland
in v. H.
10
9
8
7
6
5
4
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Büro zentrale Lagen Büro zentrale Lagen 7 A-Städte
Einzelhandel zentrale Lagen Einzelhandel zentrale Lagen 7 A-Städte Schaubild 2
Mehrfamilienhäuser Lagerhallen Quelle: BulwienGesa AG
Neubauaktivitäten oder, soweit möglich, die samt gerade einen halben Prozentpunkt in
Konversion von bestehenden Immobilien in 22 Jahren. Seit 2009 ist bei allen dargestellten
eine andere Nutzungsart. Neben dem Cash- Objektarten und Standorten mehr oder we-
Flow ist auch die Wertentwicklung eines niger ein ausgeprägter Rückgang der Netto-
Objektes für dessen Gesamtrendite relevant, anfangsrendite erkennbar, welcher bei den
insbesondere wenn bei Anlage eine Trading- Mehrfamilienhäusern die größte Dynamik
Strategie verfolgt wird. aufweist.
In Schaubild 2 sind die Nettoanfangsren- Gerade im letzten Quartal des vergangenen
diten verschiedener Objektarten für den Jahres (und hier besonders in den letzten
deutschen Markt zusammengestellt. Die Wochen) gewann der deutsche Immobilien-
Nettoanfangsrendite ergibt sich aus dem Investmentmarkt eine für viele Analysten
Quotienten der anfänglich geplanten Netto- unerwartete Dynamik. Insgesamt wurden
miet-Reineinnahmen und dem Gesamtkauf- im Bereich Gewerbeimmobilien im vierten
preis eines Objektes, wobei im Schaubild die Quartal 2012 Transaktionen in Höhe von
Durchschnittswerte der jeweiligen Objekt- 10,3 Mrd. € getätigt. Dies entspricht einem
typen und -lagen dargestellt sind. Anteil am gesamten Transaktionsvolumen
des Jahres von beachtlichen 34,6 v. H. Die
Am deutlichsten zeigen sich die Wirkun- vorliegende Studie geht zunächst auf die
gen der internationalen Finanzkrise in den Entwicklung des Marktes ein. Da diese von
Nettoanfangsrenditen bei Büroimmobilien verschiedenen Akteuren mit z. T. deutlich
in den A-Standorten. Hier zogen die Prei- unterschiedlichen strategischen Ansätzen
se im Verlauf des Immobilienbooms in der bestimmt wird, widmet sich ein weiteres
Mitte der letzten Dekade getrieben durch Kapitel der Analyse dieser verschiedenen
die Nachfrage insbesondere ausländischer Marktakteure. Für deren Entscheidung zum
Investoren spürbar an, so dass die Renditen Kauf- oder Verkauf eines Objektes oder
deutlich sanken. Weniger betroffen zeigten Portfolios ist dessen Wert und die erwar-
sich Einzelhandelsimmobilien und Mehr- tete Wertentwicklung eine entscheidende
familienhäuser, die einen im Vergleich zu Größe. Aus diesem Grund werden in der
den Büroimmobilien geringeren Rückgang Folge die wertbestimmenden Faktoren einer
der Nettoanfangsrendite aufwiesen. Kaum Immobilie und deren Wirkungen auf den
einen Effekt hatte die Krise auf die Rendite Immobilienpreis untersucht.
von Lagerhäusern, die sich über den gesam-
ten Beobachtungszeitraum als relativ stabil
erweist. Die Spannweite beträgt hier insge-
6Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
2. Die Entwicklung Ein weiteres Problem hinsichtlich der Ver-
gleichbarkeit der ermittelten Transaktions-
des Immobilien- volumina ist die notwendige Verwendung
Investmentmarktes von Wechselkursen. Üblicherweise werden
die Transaktionen nur teilweise direkt in
US-Dollar (USD) ausgewiesen und müssen
Weltweit hat das Transaktionsvolumen des daher mit Hilfe eines Wechselkurses umge-
Immobilien-Investmentmarktes heute in rechnet werden. Damit können Wechselkurs-
etwa wieder das Niveau des Jahres 2006 er- schwankungen das Transaktionsvolumen
reicht (vgl. Schaubild 3). Der direkte Schock in USD deutlich beeinflussen. Wertet bei-
im Anschluss an die internationale Finanz- spielsweise der USD gegenüber dem EUR
krise scheint damit überwunden. Da es sich ab, führt dies bei konstantem EUR- zu ei-
hier um einen global vernetzten Markt han- nem steigenden USD-Transaktionsvolumen,
delt, wird zunächst auf die globale Entwick- obwohl sich auf der Transaktionsseite im
lung eingegangen, bevor im Anschluss der Euroraum nichts verändert hat.
deutsche Immobilien-Investmentmarkt nä-
her betrachtet wird. Bis zum Jahr 2007 nahm der globale Immo-
bilien-Investmentmarkt in der ersten Hälfte
des vergangenen Jahrzehnts eine rasante
Entwicklung. Nach Angaben von Cushman
2.1 Die globale Entwicklung & Wakefield erreichte das Transaktions-
volumen hier den Höchststand von beacht-
Nach wie vor existieren keine amtlichen lichen 1.061 Mrd. USD. Im Zuge der inter-
Statistiken, welche präzise Daten zum Ge- nationalen Finanzkrise brach das Volumen
schehen auf den globalen Immobilien-In- bis zum Jahr 2009 um 65,5 v. H. auf nur
vestmentmärkten liefern. Deshalb wird für noch 366 Mrd. USD ein. Dieser Stand be-
Marktanalysen noch immer auf Daten von deutete aber zugleich auch die Talsohle der
Maklern oder Analysten zurückgegriffen, Krise, die Transaktionen erreichten dabei
die jedoch weitgehend nicht nach einheit- das Volumen des Jahres 2003. Dieses Jahr
lichen Erhebungsstandards ermittelt wer- war gekennzeichnet durch eine Konzen-
den. Diese unterscheiden sich häufig durch tration der Anleger auf ihre jeweiligen Bin-
die unterschiedlichen Abgrenzungen bei nenmärkte. Der Anteil der grenzüberschrei-
Gewerbeimmobilien oder hinsichtlich der tenden Käufe sank auf gerade mal ein Fünftel
Erfassung von Transaktionen bei Develop- der Transaktionen des Vorjahres. Besonders
mentprojekten. betroffen von diesem veränderten Anlage-
Globaler Immobilien-Investmentmarkt
in Mrd. USD
1200
1000
800
600
400
200
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*
Schaubild 3
Asien Europa Nordamerika Rest * Schätzung Quelle: Cushman & Wakefield, eigene Berechnung
7Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
verhalten waren die eher risikoreichen Dies setzte eine abwärts gerichtete Entwick-
Emerging-Markets in Lateinamerika, Euro- lung in Gang („Panic“), die ihr Ende im Er-
pa und Asien. reichen der Talsohle des Jahres 2009 fand.
Diese Talfahrt konnte durch das Eingreifen
Seit 2010 ist jedoch eine Erholung des globa- der verschiedenen Regierungen im Rahmen
len Immobilien-Investmentmarktes zu be- der „Bankenrettungen“ und der Zentralban-
obachten, dessen Transaktionsvolumen im ken durch die Bereitstellung von zusätzli-
Jahr 2012 mit 716 Mrd. USD zwar nicht das cher Liquidität gestoppt werden, so dass die
Boom-Niveau des Jahres 2007 erreichte, aber Entwicklung des Immobilien-Investment-
in etwa auf dem Niveau des Jahres 2006 lag. marktes die daraufhin erfolgte Trendwende
Dass dieses Niveau wieder erreicht werden deutlich zeigt.
konnte, lag insbesondere an den im vierten
Quartal des vergangenen Jahres getätigten Die drastische Entwicklung des globalen Im-
Transaktionen. Allein ein Drittel des globa- mobilien-Investmentmarktes blieb auch für
len Jahresvolumens entfielen nach Angaben die regionale Verteilung des Transaktions-
von Jones Lang LaSalle auf das letzte Quar- volumens nicht ohne Folgen. Zur Verdeut-
tal 2012. lichung ist diese in Schaubild 4 noch einmal
gesondert dargestellt. Im Boomjahr 2007
Diese Entwicklung der globalen Trans- entfiel mit 41 v. H. ein Großteil der Trans-
aktionsvolumina entspricht der Analyse aktionen auf Nordamerika. Europa folgte
eines typischen Investmentbooms, wie sie mit 35 v. H., Asien erreichte 22 v. H., 2 v. H.
von Charles Kindleberger beschrieben wor- entfielen auf die übrigen Regionen. Ob-
den ist. Im Jahr 2003 setzt die Phase der wohl die Transaktionen im Jahr 2009 um
„Euphorie“ ein, in welcher die Marktteil- beachtliche 65,5 v. H. abnahmen, konnte
nehmer neue Finanzinstrumente etablieren, Asien seinen Anteil am verbleibenden Rest
um zusätzliche Liquidität zu schaffen. Die auf 59 v. H. steigern. Europa verlor dagegen
Jahre 2006 und 2007 zeigen die Charakte- sieben Prozentpunkte, nachdem es zunächst
ristika der „Manie“, in welcher es zu Über- 2008 trotz der Krise seinen Anteil um fünf
hitzungen und Blasenbildungen kommt. Prozentpunkte steigern konnte. Nordame-
Betroffen hiervon waren insbesondere die rika, wo die Krise begonnen hatte, fiel auf
Immobilienmärkte der USA, Großbritan- einen Anteil von nur noch 13 v. H. zurück,
niens und Spaniens. Der Zusammenbruch was einem Transaktionsvolumen von nur
der Investmentbank Lehman Brothers im 46 Mrd. USD entsprach (zum Vergleich
September 2008 war das Zeichen für den Be- 2007: 437 Mrd. USD).
ginn der Phase der Besorgnis („Revulsion“).
Anteile am globalen Immobilien-Investmentmarkt
in v. H.
70
60
50
40
30
20
10
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*
Schaubild 4
Asien Europa Nordamerika Rest * Schätzung Quelle: Cushman & Wakefield, eigene Berechnung
8Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Seit 2009 hat Asien zwar wieder leicht an An- Die Hälfte der weltweiten Transaktionen
teilen am globalen Immobilien-Investment- entfielen nach Angaben von Jones Lang
volumen verloren, seit diesem Jahr kann es LaSalle 2012 auf Büroimmobilien. Mit einem
aber jeweils den größten Teil der Transaktio- Anteil von 24 v. H. folgen Einzelhandels-
nen für sich verbuchen. Der zu beobachtende immobilien auf Platz zwei. An dritter Stelle
Rückgang des Anteils Asiens liegt vor allem liegen Logistik und Industrieimmobilien.
am Wiedererstarken des amerikanischen In- Wohnimmobilien, die hier auch berücksich-
vestmentmarktes, auf welchen 2012 31 v. H. tigt werden, bilden das Schlusslicht.
der Transaktionen entfielen. In Folge der an-
haltenden Unsicherheiten in der Eurozone Die höchsten Renditen werden in allen drei
hat Europa Anteile am Transaktionsvolumen betrachteten Regionen jeweils im Logistics/
kontinuierlich verloren. Wurden hier 2009 Industrial-Segment erwartet, da die Inves-
noch 28 v. H. erreicht, sank dieser Anteil bis toren hier das höchste Risiko sehen (vgl.
2012 auf 22 v. H. Gerade der Rückgang des Schaubild 6). In Europa und Asien folgen
vergangenen Jahres ist dabei allerdings auf Einzelhandelsinvestments an zweiter Stelle.
die schwache Entwicklung des Euro gegen- Erst auf Platz drei folgen die Büroimmo-
über dem USD zurückzuführen. In Euro bilien, lediglich in den USA liegen diese an
bewertet erreichte das Transaktionsvolumen zweiter Stelle. Renditen für Wohnimmobi-
den Wert des Jahres 2011. lien sind in Europa und Asien am Ende der
Reihe, lediglich in den USA rangieren Sie
Auch die Entwicklung der Rendite für Immo- auf Platz drei, hier bilden die Einzelhandels-
bilieninvestments in den Weltregionen zeigt immobilien das Renditeschlusslicht.
deutlich den Effekt der internationalen Fi-
nanzkrise (vgl. Schaubild 5). Nach dem Boom- Die durchschnittlich höchste Rendite wird
jahr 2007 steigen in allen Regionen die Rendi- mit 8,2 v. H. in Asien prognostiziert, es folgen
ten. Am deutlichsten in Nordamerika, wo sie die USA mit 7,3 v. H. und schließlich Europa
bis 2009 um 1,5 Prozentpunkte anstiegen. mit 6,7 v. H. Der Spitzenplatz Asiens spiegelt
zum einen den weiterhin hohen Bedarf an
In Europa stagnierte die Renditeentwick- modernen Immobilien auf dem Kontinent wi-
lung im selben Zeitraum, in Asien war bereits der, zum anderen aber auch das mit Emerging
ein leichter Rückgang zu beobachten. Seit Markets verbundene Risiko sowie die in Rela-
2009 sinken allerdings in allen drei betrach- tion zu reiferen Märkten günstigeren Preise.
teten Regionen die Renditen, wobei diese in
Asien zuletzt auf dem niedrigsten Niveau Für das Jahr 2013 wird eine weitere Erholung
lagen. des globalen Immobilien-Investmentmark-
Renditen nach Weltregionen
in v.H.
10
9
8
7
6
5
4
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Schaubild 5
Asien Europa Nordamerika Quelle: Cushman & Wakefield
9Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Core Returns nach Objektart
in v. H.
10
5-Jahres-Prognose, jährliche Rendite 2013-2017
8
6
4
2
0
Office Retail Logistic/Industrial Residential
Schaubild 6
Asien/Pazifik Europa USA Quelle: CBRE
tes erwartet. Insgesamt nimmt das Ver trauen 2.2 Der Immobilien-Investmentmarkt
der Marktteilnehmer in der Erholungsphase in Deutschland
weiter zu, auch getragen durch das Mo-
mentum des vierten Quartals 2012. Zudem Das Grundmuster der Entwicklung des
bleiben die Leitzinsen auf ihrem historisch globalen Transaktionsvolumens zeigt sich
niedrigen Niveau und entlasten damit deut- auch für den deutschen Immobilien-Invest-
lich die Finanzierungsseite. Die Rückkehr mentmarkt. Nach dem Boomjahr 2007 folg-
risikoreicherer Anlagestrategien und das te die Krise, welche 2009 mit einem Trans-
begrenzte Angebot an Core-Immobilien aktionsvolumen von 38,4 Mrd. EUR (2007:
bei weiterhin vorhandener internationaler 108,7 Mrd. EUR) ihren Tiefpunkt erreichte
Überschussliquidität deuten mittelfristig (vgl. Schaubild 7). Bei den Gesamttrans-
aber auch durchaus auf Überhitzungsgefah- aktionen des Jahres 2012 hat sich der An-
ren hin. teil der Wohnportfolios um gut 3 Prozent-
punkte auf 49,2 v. H. erhöht. Zwar verloren
Gewerbeimmobilien damit relativ an Ge-
wicht, konnten absolut aber dennoch um
2 Mrd. EUR (+ 8 v. H.) zulegen.
Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt
in Mrd. EUR
120
100
80
60
40
20
0
1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Schaubild 7
Wohnen (Portfolios) Gewerbe Quelle: DIP
10Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Im Verlauf der 1990er Jahre zeigte sich der volumens entfielen. Allein in diesem Quartal
deutsche Immobilien-Investmentmarkt als wurde annähernd das Transaktionsvolumen
vergleichsweise stabil und dominiert von des kompletten Jahres 2009 erreicht. Die vier
inländischen Anlegern. Ab dem Beginn größten Portfoliotransaktionen machten da-
des folgenden Jahrzehnts traten vermehrt bei 27 v. H. des Quartalsvolumens aus und
auch ausländische Investoren auf, vor allem wurden alle von ausländischen Investoren
international aktive private Beteiligungs- durchgeführt. Hier zeigt sich deutlich, dass
gesellschaften (Private-Equity-Fonds). Die- der deutsche Immobilienmarkt auf Anleger-
se verfolgten nicht die für inländische In- seite als „sicherer Hafen“ gesehen wird.
vestoren charakteristische traditionelle „buy
and hold“-, sondern eher eine „buy and Dies zeigt auch die Konzentration der In-
sell“-Strategie. Die Portfoliotransaktionen vestments auf die A-Standorte (Berlin, Köln,
der ausländischen, opportunistisch orien- Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg,
tierten Anleger waren ein maßgebender Fak- Stuttgart, München) in Deutschland. Auf
tor der dynamischen Entwicklung bis zum diese entfielen 2012 57,1 v. H. des gesamten
Jahr 2007. Deren Anteil am gesamten Trans- Transaktionsvolumens bei den gewerblich
aktionsvolumen erreichte hier beachtliche genutzten Immobilien. Dabei nahm Ber-
65,7 v. H. Eine Vielzahl der Transaktionen lin mit 4,3 Mrd. EUR die Spitzenposition
war zu der Zeit begünstigt durch die niedri- ein. München und Frankfurt a. M. folgen
gen Kapitalmarktzinsen leverage-getrieben, mit 3,6 bzw. 3,1 Mrd. EUR. Auf Hamburg
um durch einen hohen Fremdkapitalanteil und Düsseldorf entfielen 1,9 Mrd. EUR
die Eigenkapitalrendite zu erhöhen. bzw. 0,8 Mrd. EUR. Hier war ein Rückgang
von 9 bzw. 22 v. H. zu verzeichnen, wobei
In Folge der internationalen Finanzkrise dies insbesondere durch außergewöhnlich
brach das Transaktionsvolumen auf die be- hohe Transaktionen des Vorjahres begrün-
reits genannten 38,4 Mrd. EUR im Jahr 2009 det war. Den Schluss bilden schließlich
ein. Seit der Durchquerung dieser Talsohle Köln mit 0,8 Mrd. EUR und Stuttgart mit
ist der Immobilien-Investmentmarkt aller- 0,3 Mrd. EUR.
dings in einer stetigen Erholungsphase, so
dass 2012 mit 58,8 Mrd. EUR ungefähr das Bei den Gewerbeimmobilientransaktionen
Volumen des Jahres 2004 erreicht werden dominieren nach wie vor die Büroimmobi-
konnte (jeweils inkl. Wohnimmobilienport- lien mit einem Anteil von 44 v. H., was einem
folios). Verantwortlich für dieses Ergebnis Anstieg um 35 v. H. gegenüber dem Vorjahr
war insbesondere das vierte Quartal 2012, auf entspricht (vgl. Schaubild 8). An zweiter
welches 35 v. H. des gesamten Transaktions- Stelle folgen die Einzelhandelsimmobilien
Anteile am gewerblichen Transaktionsvolumen 2012
in v. H.
4,8 3,2
5,4
6,6
44,0
36,0
Schaubild 8
Büro Einzelhandel Logistik Hotel Entwicklungsgrundstücke sonstige Quelle: CBRE
11Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
mit einem Umsatz von 9,15 Mrd. EUR, wel-
che 2011 noch den größten Anteil ausmach-
3. Die Akteure des Immobilien-
ten (45 v. H.). Eine deutliche Steigerung mit Investmentmarktes
83 v. H. konnte der Bereich Logistikimmo-
bilien verbuchen, der damit auf einen Anteil Auf Seiten der Investoren zeigt sich, dass
von 7 v. H. kommt. Dies spiegelt die Einstu- der deutsche Immobilien-Investmentmarkt
fung Deutschlands als einen weltweit füh- international hohes Vertrauen genießt. 2012
renden Logistikstandort wider. legte der Anteil ausländischer Investoren auf
knapp 40 v. H. zu, nachdem er im Krisenjahr
Für das laufende Jahr wird eine modera- 2009 auf 8 v. H. zurückgegangen war (vgl.
te Fortsetzung der Erholung des Immo- Schaubild 9).
bilien-Investmentmarktes in Deutschland
erwartet. Im Fokus der Anleger werden Neben den ausländischen Investoren konnte
weiterhin Core-Immobilien in A-Lagen als 2012 keine andere institutionelle Anleger-
vergleichsweise sichere Investments stehen. gruppe eine dominierende Position einneh-
Da deren Angebot limitiert ist, wird es in men, die Anteile zeigen sich hier breit ge-
diesem Segment zu weiteren Preissteigerun- streut. Als belastender Faktor z. B. für die
gen kommen. Aus diesem Grund werden geschlossenen Immobilienfonds zeigte sich
auch risikoreichere Investments in B-La- die Unsicherheit bezüglich des zukünftigen
gen oder Objekten mit Leerständen für die regulatorischen Rahmens in Zusammen-
Anleger attraktiv. Dies gilt umso mehr, als hang mit der Umsetzung der europäischen
Anlagealternativen nicht zu interessanten AIFM-Richtlinie.
Renditen realisierbar sein werden, was der
Rendite-Spread zwischen Bundesanleihen
und Immobilienanlagen zeigt. Dies bedeutet 3.1 Ausländische Investoren
zugleich auch die Rückkehr risikoreicherer
Anlagestrategien auf den deutschen Immo- Der Anteil ausländischer Investoren am
bilien-Investmentmarkt. Transaktionsvolumen institutioneller Anle-
ger konnte in Deutschland im Jahr 2012 einen
deutlichen Anstieg um gut 30 v. H. verzeich-
nen und erreichte damit absolut betrachtet in
etwa wieder das Niveau des Jahres 2004 (vgl.
Schaubild 10). Nach dem Tiefpunkt des aus-
ländischen Engagements im Jahr 2009 mit
einem Anteil von 8 v. H. ist dies ein gewichti-
ges Indiz für die Attraktivität Deutschlands
Deutschland: Investmentvolumen institutioneller Anleger
in Mrd. EUR
80
70 Immobilien/Leasing Leasingfonds
Geschlossene Immobilienfonds
60 Offene Immobilien-Publikumsfonds
Immobilien-Spezialfonds
Versicherungen/Pensionskassen
50
Immobilien Aktiengesellschaften/REITs
Ausländische Investoren
40 Sonstige
30
20
10
0
1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011
Schaubild 9
2012: Prognose Quelle: BulwienGesa AG
12Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Deutschland: Investmentvolumen und -anteile institutioneller
ausländischer Anleger
in Mrd. EUR in v. H.
50 80
70
40
60
50
30
40
20
30
20
10
10
0 0
1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011
Schaubild 10
in v. H. in Mrd. EUR 2012: Schätzung Quelle: BulwienGesa AG
als Standort für Immobilieninvestments. Fremdkapitals – dies gilt generell allerdings
Ausländische institutionelle Anleger sind auch für alle anderen fremdfinanzierten
damit auch die größte Investorengruppe am Marktakteure am Immobilien-Investment-
deutschen Immobilien-Investmentmarkt. markt. In Folge der Finanz- und Wirt-
schaftskrise ist die Kreditvergabepraxis der
Bei den ausländischen Investoren handelt es Banken restriktiver geworden, viele Institu-
sich zumeist um Private Equity Gesellschaf- te haben sich sogar ganz aus der Finanzie-
ten. Diese sammeln außerhalb der Börsen rung zurückgezogen, da sie u. a. den durch
Beteiligungskapital für Immobilieninvest- Basel III verschärften Eigenkapitalanforde-
ments. Sie verfolgen generell eine opportu- rungen nicht nachkommen können.
nistische Anlagestrategie, die auf Wertstei-
gerungen und damit einen flexiblen Exit Eine alternative Möglichkeit der Bereitstel-
gerichtet ist. Zur Steigerung der Eigenkapi- lung von Fremdkapital stellen Immobilien-
talrendite nutzen diese Gesellschaften den kreditfonds („Debt Funds“) dar, welche
Leverage-Effekt, was zu hohen Anteilen von seit einiger Zeit intensiv diskutiert werden.
Fremdkapital bei der Finanzierung von Ob- Hierbei kooperieren Banken und Fremd-
jekten führt („Leveraged Buy Out“ – LBO). kapitalgeber miteinander. Die Banken bieten
Voraussetzung hierfür ist eine Marktkons- dabei eine Kompetenz- und Abwicklungs-
tellation, in welcher die Gesamtkapitalrendi- plattform für die Kreditvergabe, die Fremd-
te größer als die Fremdkapitalzinsen ist und kapitalgeber bringen neben dem Kapital
der Cash-Flow des Objektes ausreicht, um spezifisches Immobilien-Know-how in die
die Verbindlichkeiten zu bedienen. Partnerschaft ein. Auf diese Weise kann den
Akteuren am Immobilien-Investmentmarkt
Gerade der deutsche Immobilienmarkt mit wieder mehr Fremdkapital zur Verfügung
seinem stabilen gesamtwirtschaftlichen Um- gestellt werden. Immobilienkreditfonds
feld und der dynamischen Preisentwicklung werden allerdings bei der Kredit vergabe
von Core-Immobilien an den A-Standorten nicht die Lücke füllen können, welche durch
ist für Private Equity Gesellschaften daher den Rückzug einiger Banken entstanden ist.
ein äußerst attraktiver Zielmarkt. Dies gilt
umso mehr, als andere Standorte diese Ei-
genschaften nicht in gleicher Weise bieten 3.2 Fonds
und zudem alternative Kapitalmarktinvest-
ments derzeit wenig wettbewerbsfähig sind. Geschlossene Immobilienfonds erreichten
in Deutschland 2012 ein Transaktionsvolu-
Schwierig gestaltet sich allerdings die Be- men von 1,5 Mrd. EUR, was einem Anteil
schaffung des für die LBO’s erforderlichen von 5,9 v. H. entspricht (ohne Immobilien-
13Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Leasingfonds). Im Vergleich zum Vorjahr wird das Objekt wieder veräußert. Die Aus-
stellt dies einen deutlichen Rückgang von schüttungen an die Anleger stellen für diese
50 v. H. dar, was auf die Unsicherheit bezüg- Einnahmen aus Vermietung und Verpach-
lich des zukünftigen regulatorischen Rah- tung dar und müssen dementsprechend zu
mens zurückzuführen ist. den individuellen Steuersätzen im Rahmen
der Einkommensteuer versteuert werden.
Bei geschlossenen Immobilienfonds wird
eine vorgegebene Kapitalmenge bspw. zum Im vergangenen Jahr erzielten offene Im-
Kauf einer oder mehrerer Immobilien ein- mobilienfonds 2 Mrd. EUR Umsatz bei
gesammelt. Ist dieses Volumen erreicht oder den Transaktionen institutioneller Anleger
der Platzierungszeitraum abgelaufen, wird (ohne Spezialfonds). Dies stellt gegenüber
der Fonds „geschlossen“. Es gibt seitens den Vorjahren eine Erholung der Situa-
des Fonds keine Verpflichtung, Anteile je- tion dar. Seit 2009 wurden im Durchschnitt
derzeit zurückzunehmen. Zudem gibt es 1,4 Mrd. EUR erreicht.
alternativ auch keinen hinreichend liquiden
Zweitmarkt für die emittierten Fondsantei- Offene Immobilienfonds verfügen üblicher-
le. Aus dieser Konstruktion ergibt sich das weise über ein diversifiziertes Immobilien-
klassische „Buy-and-Hold“ als die typische portfolio. Ihre Anteile können von Anlegern
Anlagestrategie geschlossener Fonds, so dass jederzeit erworben und veräußert werden,
die Fondsgesellschaften über gute Markt- so dass die Anteile über eine hohe Fungi-
kenntnisse verfügen müssen, um erfolgreich bilität verfügen. Weder das Fondsvolumen,
agieren zu können. noch die Zahl der Anleger ist hierbei be-
grenzt. Um ihrer täglichen Rücknahmever-
Im vergangenen Jahr sind einige geschlos- pflichtung nachkommen zu können, müssen
sene Immobilienfonds in Schwierigkeiten offene Immobilienfonds über nicht uner-
geraten, da sich Hauptmieter bspw. aus hebliche Liquiditätsreserven verfügen, was
Objekten zurückgezogen haben und Leer- insbesondere während der internationalen
stände die Folge waren. Zudem belastet die Finanzkrise zu erheblichen Schwierigkeiten
Unsicherheit bezüglich der Umsetzung der führte.
europäischen AIFM-Richtlinie Fonds in
Deutschland. Der erste Gesetzesentwurf Als Reaktion auf diese Problematik hat
der Bundesregierung hätte mit den enthalte- die Bundesregierung 2011 das Anleger-
nen restriktiven Maßnahmen (50.000 EUR schutz- und Funktionsverbesserungsgesetz
Mindestzeichnungssumme für Ein-Objekt- erlassen. Dieses sieht u. a. eine zweijährige
Fonds und Fremdkapitalgrenze von max. Mindesthaltedauer und eine 12-monatige
30 v. H.) voraussichtlich das Ende der ge- Kündigungsfrist bei offenen Immobilien-
schlossenen Fonds in Deutschland bedeu- fonds vor. Dies hat kaum Auswirkungen
tet. Die Abmilderung dieser Forderungen in auf die Fungibilität der Anteile von Privat-
einem überarbeiteten Entwurf (20.000 EUR anlegern, da die Regelungen nur für Anteil-
Mindestzeichnungssumme für Ein-Objekt- rückgaben von mehr als 30.000 EUR pro
Fonds und Fremdkapitalgrenze von max. Kalenderjahr gelten. Im aktuell vorliegen-
60 v. H.) eröffnet wieder neue Chancen für den Entwurf des Kapitalanlagegesetzbuches
geschlossene Immobilienfonds in Deutsch- (E-KAGB) wird die Neuauflage von offenen
land. Fonds dagegen nicht mehr zugelassen, ledig-
lich bestehende Fonds erhalten hier einen
Eine Sonderform der geschlossenen Fonds Bestandsschutz.
stellen Immobilien-Leasingfonds dar. Die-
se verzeichneten 2012 ein Volumen von Immobilien-Spezialfonds stellen eine Son-
1,8 Mrd. EUR an den Transaktionen des derform der Fonds dar und erreichten 2012
Immobilien-Investmentmarktes in Deutsch- ein Transaktionsvolumen von 4 Mrd. EUR.
land. Bei Leasingsfonds wird üblicherweise Damit setzte sich der seit 2009 beobacht-
ein Objekt erworben. Die Ausschüttungen bare Aufwärtstrend mit einem Zuwachs
stammen aus dem Cash-Flow der Mietein- von 21,2 v. H. gegenüber dem Vorjahr weiter
nahmen und am Ende des Anlagezeitraumes fort.
14Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Kapitalgeber für die Immobilien-Spezial- besondere die geplanten Regelungen in der
fonds sind ausschließlich institutionelle An- ersten Säule verhindern derzeit die Steige-
leger. Das Fondsvermögen wird von einer rung der Immobilienquote, trotz günstiger
Kapitalanlagegesellschaft in eigenem Na- Rahmenbedingungen durch ein niedriges
men auf Rechnung der Anleger verwaltet. Zinsniveau. Hier ist vorgesehen, dass direkte
Gibt es nur einen Anleger handelt es sich Immobilienkäufe mit 25 v. H. Eigenkapital
um einen Individualfonds, andernfalls um zu unterlegen sind, sollte bei der Finanzie-
einen Gemeinschaftsfonds. Da Immobi- rung Fremdkapital eingesetzt werden, er-
lien-Spezialfonds auch als Vehikel für einen höht sich diese Quote auf 100 v. H. Diese
Immobilienkreditfonds in Frage kommen, Eigenkapitalanforderungen werden gerade
ist für die Zukunft mit einer Zunahme ihrer von deutschen Gesellschaften als deutlich zu
Bedeutung zu rechnen. hoch angesehen, basieren sie doch auf Daten,
welche in Großbritannien erhoben wurden.
Der britische Markt ist aber im Vergleich
3.3 Versicherungen und Pensionskassen zur Marktentwicklung in Deutschland als
wesentlich volatiler einzustufen, wie die
Nach den ausländischen Investoren und den Wirkungen der internationalen Finanzkrise
Immobilien-Spezialfonds sind Versicherun- deutlich gezeigt haben. Die Umsetzung von
gen und Pensionskassen mit 3,5 Mrd. EUR Solvency II sollte zum 1. Januar 2013 erfol-
im Jahr 2012 drittgrößter institutioneller An- gen, die tatsächliche Einführung wird sich
leger auf dem Immobilien-Investmentmarkt. aber weiter verzögern, nach Angaben der
Seit dem niedrigsten Transaktionsvolumen BaFin eventuell sogar bis 2017.
mit absolut 0,7 Mrd. EUR im Jahr 2006 hat
sich der Anteil an den gesamten Transaktio- Insgesamt stehen Versicherungen und Pen-
nen kontinuierlich auf 13,8 v. H. erhöht. sionskassen derzeit wegen der ungünstigen
Zinslage bei festverzinslichen Papieren unter
Versicherungen und Pensionskassen sind in einem hohen Anlagedruck. Die unsichere
Deutschland neben den Banken die bedeu- Rechtslage bei der Eigenkapitalunterlegung
tendsten Finanzintermediäre. Die von ihnen von Immobilieninvestments verhindert aber
vereinnahmten Prämien stellen einen wich- die eigentlich beabsichtigte Erhöhung der
tigen Bestandteil des gesamtwirtschaftlichen Immobilienquote in den Versicherungsport-
Kapitalangebotes dar. Die Anlagestrategie folios.
der Versicherungen und Pensionskassen ist
grundsätzlich durch einen langfristigen An- Eine mögliche Anlagealternative für Ver-
lagehorizont charakterisiert, wobei durch sicherungen und Pensionskassen stellt die
eine entsprechende Streuung des Portfolios Immobilienfinanzierung dar. Diese unter-
Klumpenrisiken vermieden werden sollen. liegt als Fremdkapitalfinanzierung nicht
Im langjährigen Mittel bewegt sich die Im- den erhöhten Sicherungsanforderungen von
mobilienquote der Gesellschaften daher Solvency II und würde dennoch den Weg zu
zwischen drei und sechs Prozent, wobei vie- werthaltigen Immobilieninvestments öffnen
le Gesellschaften in den vergangenen Jahren können.
angekündigt haben, ihre Quoten erhöhen zu
wollen, was bislang allerdings noch nicht ge-
schehen ist. 3.4 Immobilien AG’s und REITs
Der Hauptgrund für diese Zurückhaltung Immobilienaktiengesellschaften und REITs
bei der Ausweitung des Immobilienengage- konnten im Jahr 2012 2,1 Mrd. EUR des ge-
ments ist in Solvency II zu sehen, welches samten Transaktionsvolumens institutionel-
das Versicherungsaufsichtsrecht in Eu- ler Anleger in Deutschland verbuchen. Dies
ropa vereinheitlichen soll und an Basel II entspricht einem Anteil von 8,3 v. H. Damit
angelehnt ist. Solvency II besteht aus den konnte sich das Transaktionsniveau auf dem
drei Säulen „Solvenzkapitalanforderungen“, des Vorjahres stabilisieren, nachdem 2008
„Governance Anforderungen“ und „Be- lediglich 0,8 Mrd. EUR erreicht werden
richtspflichten/Meldeanforderungen“. Ins- konnten.
15Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Immobilienaktiengesellschaften sind Un-
ternehmen, die den Großteil ihrer Erträge aus
4. Preisdeterminanten
der Bewirtschaftung von oder dem Handel für Immobilien
mit Immobilien erwirtschaften. Ihre strate-
gische Ausrichtung ist eher risikofreundlich, Eine wesentliche Rolle für das Volumen der
wobei die Konzepte vom traditionellen „Buy Transaktionen auf den Immobilienmärk-
and Hold“- bis zu aggressiven „Trading“- ten stellt der Preis der jeweiligen Objekte
Strategien oder Projektentwicklungen rei- dar. Das vergangene Jahrzehnt hat deutlich
chen. Dabei können sie durch einen hohen gezeigt, dass auch der Immobilien-Invest-
Fremdkapitalanteil die Rendite des einge- mentmarkt und seine Entwicklung diese
setzten Eigenkapitals erhöhen. Marktgröße nachhaltig beeinflussen kann,
wie auch umgekehrt die erwartete Wertent-
Die internationale Finanzkrise führte bei wicklung von Immobilien ein wichtiger Fak-
den Immobilienaktiengesellschaften zu deut- tor für eine Anlageentscheidung ist.
lichen Kurseinbrüchen. Der entsprechende
Aktienindex (DIMAX) hat sich zwar wieder Dies zeigt auch der German Property Index
erholt, konnte aber noch nicht wieder ganz der BulwienGesa AG. Dieser Index setzt sich
das Vorkrisenniveau erreichen. Aufgrund aus den Komponenten „Cash Flow Return“
der an den Börsen zu verzeichnenden Un- (Mieten) und „Capital Growth Return“
sicherheit in Folge der Staatsschulden- und (Wertsteigerung) zusammen und ermittelt
Eurokrise konnten die Immobilienaktien- und prognostiziert den „Total Return“ als
gesellschaften bisher kaum an der zunehmen- Immobilien-Performance-Index. Dabei ge-
den Nachfrage nach Immobilieninvestments hen Marktdaten aus 127 Städten mit den Im-
partizipieren. Die verbreitete Risikoaversion mobilienmarktsegmenten „Einzelhandel“,
der Anleger lässt diese eher zu alternativen „Wohnen“, „Büro“ und „Logistik“ in die
Investments im Immobilienbereich greifen. Berechnung der Prognose ein (vgl. Schau-
bild 11).
Real Estate Investments Trusts müssen
an der Börse notiert sein und mindestens Die Entwicklung zeigt, dass der Total Re-
75 v. H. ihrer Umsatzerlöse aus Immobilien turn im Jahr 2012 noch zu 42,3 v. H. durch
beziehen. Zudem müssen ihre Aktiva zu min- den Capital Growth Return getragen wird.
destens 75 v. H. aus Immobilien bestehen. Im Für die kommenden Jahre erwartet die
Mittelpunkt der Aktivität von REITs steht BulwienGesa AG einen Rückgang der Wert-
die Bewirtschaftung von Objekten, der rei- steigerungskomponente, so dass der Total
ne Handel ist gesetzlich untersagt. Zudem Return mehr und mehr durch die Mietein-
müssen REITs 90 v. H. ihrer Jahresüber- nahmen bzw. den Cash Flow Return be-
schüsse an die Anteilseigner ausschütten. stimmt wird.
Bei Vorliegen dieser Eigenschaften wird die
Gesellschaft von der Körperschaft- und Ge- Im Folgenden sollen die preis- bzw. wertbe-
werbesteuer befreit, die Besteuerung erfolgt stimmenden Faktoren für Immobilien näher
damit ausschließlich auf Ebene der Anleger untersucht werden.
zu deren individuellen Steuersätzen.
Derzeit existieren in Deutschland vier REIT- 4.1 Die gesamtwirtschaftliche
Aktiengesellschaften mit einer Marktkapita- Entwicklung
lisierung von ca. 1 Mrd. EUR. Viele inter-
essierte Unternehmen scheuen bislang den Nach der Überwindung der internationalen
Schritt an die Börse wegen des immer noch Finanzkrise erholte sich die deutsche Wirt-
schwierigen Kapitalmarktumfeldes. schaft erstaunlich schnell und zudem robust.
Erst im vergangenen Jahr erhielt diese Ent-
wicklung mit einem Wirtschaftswachstum
von insgesamt 0,7 v. H. einen Dämpfer (vgl.
Schaubild 12). Für dieses und das folgende
Jahr wird bereits wieder mit höheren Wachs-
16Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
GPI — German Property Index
in v. H.
30
20
10
0
–10
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Schaubild 11
Cash Flow Return Capital Growth Return Total Return Quelle: BulwienGesa AG
tumsraten für die deutsche Wirtschaft ge- nenkonsum und die Exportnachfrage. Ers-
rechnet. terer konnte real 2012 um 0,6 v. H. bei den
privaten Konsumausgaben und um 1,4 v. H.
Die insgesamt gute Entwicklung zeigt sich bei den Konsumausgaben des Staates zu-
auch in einer robusten Entwicklung des legen. Die Exporte stiegen insgesamt um
Arbeitsmarktes. Betrug die Arbeitslosen- 3,7 v. H., wenngleich das vierte Quartal hier
quote 2005 noch 11,3 v. H., ist sie bis 2012 vergleichsweise schwach ausfiel. Für das lau-
kontinuierlich auf 5,5 v. H. gesunken. In der fende Jahr wird aber wieder mit einer stabi-
Eurozone ist sie mit 11,3 v. H. mehr als dop- leren Entwicklung der deutschen Exporte
pelt so hoch und auch der EU-Durchschnitt gerechnet.
liegt mit 10,5 v. H. deutlich darüber. In den
südeuropäischen Krisenländern liegen die Auch die Finanzlage des öffentlichen Sektors
Arbeitslosenquoten mit bspw. 23,6 v. H. in zeigt sich in Deutschland im europäischen
Griechenland oder 25,1 v. H. in Spanien dazu Vergleich als stabil. 2013 wird das dritte Jahr
weit über dem EU-Durchschnitt. in Folge das Defizitkriterium erfüllt, was
an der guten Entwicklung insbesondere der
Wichtige Stützen für die wirtschaftliche Einnahmenseite des Haushalts liegt. Damit
Entwicklung in Deutschland sind der Bin- unterscheidet sich die Finanzlage der öffent-
Wirtschaftswachstum in Deutschland
in v.H.
6
4
2
0
-2
-4
-6
2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2014*
Schaubild 12
* Schätzung Quelle: Stat. Bundesamt, Bundesbank
17Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
lichen Haushalte deutlich von der vieler an- der älteren Bevölkerung überproportional
derer europäischer Staaten. zunehmen.
Insgesamt bietet die deutsche Volkswirt- Diese Effekte werden sich regional sehr dif-
schaft derzeit ein im Vergleich zu vielen ferenziert in Deutschland zeigen. Es wird
alternativen Standorten positiveres gesamt- Regionen geben, welche nach wie vor Bevöl-
wirtschaftliches Umfeld. Dies führt dazu, kerungszuwächse aufweisen, neben denen,
dass Deutschland für viele Anleger zu dem deren Bevölkerungszahl deutlich abnimmt
häufig kolportierten „sicheren Hafen“ wird. (vgl. Schaubild 13). Das einfache Schema der
Gerade bei risikoaversen Anlagestrategien Ost-West-Wanderung greift für die regio-
international tätiger Investoren kommt dem nale Verteilung allerdings zu kurz. Grund-
Investitionsstandort Deutschland damit eine sätzlich werden große Städte ebenfalls weiter
besondere Bedeutung zu. wachsen, da sie ein umfangreiches Dienst-
leistungsangebot vorhalten, welches insbe-
sondere für ältere Menschen von hoher Be-
4.2 Die demographische Entwicklung deutung ist.
In der langen Frist ist die demographische Neben der regionalen Differenzierung hat
Entwicklung einer Gesellschaft ein wesent- die demographische Entwicklung je nach
licher Bestimmungsfaktor für die Nachfra- Objektart eine unterschiedliche Bedeutung
ge nach Immobilien. Für Deutschland sind für die Entwicklung der Nachfrage. Für
hierbei zwei Effekte zu erwarten: Die Bevöl- Büroimmobilien bedeutet die Entwicklung
kerungszahl wird abnehmen und der Anteil zunächst durch den Rückgang des Angebo-
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland 2005–2025
bis unter -7,5
-7,5 bis unter -2,5
-2,5 bis unter 2,5
2,5 bis unter 7,5
7,5 und mehr
Schaubild 13
Quelle: BBSR
18Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
tes an Bürobeschäftigten einen belastenden sind die vorhandene Verkehrsinfrastruktur,
Faktor. Nachfrageseitig wirken dem jedoch die wirtschaftliche Entwicklung bis hin zu
der Strukturwandel (mit einer höheren weichen Faktoren wie das kulturelle Ange-
Bürobeschäftigtenquote) und eine positive bot oder das Image. Als erstklassige Makro-
gesamtwirtschaftliche Entwicklung entge- standorte gelten bspw. die sieben A-Städte
gen. Gerade letztere profitiert von der mit- Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt a. M.,
telfristig weiter steigenden globalen Güter- Hamburg, Stuttgart, München.
nachfrage.
Sehr viel kleinräumiger ist der Mikrostandort
Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmo- umrissen, welcher sich auf die unmittelbare
bilien wird der Nachfrage der Bevölkerung Umgebung eines Objektes erstreckt. Sind
folgen und sich damit an Standorten konzen- die Einflussmöglichkeiten auf die Entwick-
trieren, die über eine günstige Entwicklung lung des Makrostandortes vergleichsweise
von Bevölkerung und Kaufkraft verfügen. gering, kann der Mikrostandort durchaus
Dieses ist die notwendige Bedingung für den weiterentwickelt werden. Nutzungsart und
wirtschaftlichen Erfolg einer Einzelhandels- Nutzer von umliegenden Immobilien kön-
immobilie. Der insgesamt zunehmende Flä- nen sich verändern, was gezielt zur Verbes-
chenbedarf moderner Einzelhandelskon- serung von Standortmerkmalen genutzt
zepte ist eine weitere Bestimmungsgröße der werden kann.
Nachfrageseite.
Schließlich sind es die Eigenschaften der
Für den Bedarf an Wohnungen und damit Immobilie selbst, welche deren Preis ent-
Wohnimmobilien ist die Bevölkerungsent- scheidend bestimmen. Alter, Qualität und
wicklung selbst weniger relevant. Vielmehr Zustand determinieren den Renovierungs-
spielt hier die Entwicklung der Zahl der bedarf und haben auch Einfluss auf die
Haushalte die wesentliche Rolle. Diese wird laufenden Betriebskosten eines Objektes.
zunächst noch zunehmen, da der Trend zu Letzteres gilt auch für energetische bzw.
kleineren Haushalten weiter anhalten wird. ökologische Standards, welche ein Objekt
Die für die Wohnflächennachfrage relevan- erfüllt. Nachhaltigkeitszertifikate wirken
ten Remanenz- und Kohorteneffekte sind bspw. preissteigernd und machen ein Ge-
ebenfalls ein stabilisierendes Moment für die bäude zudem für Mieter attraktiver. Ein
Nachfrage nach Wohnimmobilien. weiterer preisrelevanter Aspekt ist die Mög-
lichkeit der Konversion eines Objektes in
Zusammengenommen stellt die demographi- eine andere Nutzungsart. Ist diese gegeben,
sche Entwicklung insgesamt sicherlich eine eröffnen sich Nutzungsalternativen, welche
langfristige Belastung für die Entwicklung das langfristige Leerstandsrisiko reduzieren.
der Immobilienmärkte dar. Diese relativiert Die Konversion ist in vielen Fällen allerdings
sich jedoch in regionaler und objektbezoge- nicht möglich, da die Objekttypen je nach
ner Dimension z. T. deutlich. Nutzungsart doch sehr spezifische Anforde-
rungen erfüllen müssen.
4.3 Lage und Objekt Standort- und Objekteigenschaften haben
direkten Einfluss auf die Vermietbarkeit ei-
Neben den gesamtwirtschaftlichen und so- ner Immobilie, die wiederum Voraussetzung
zio-demographischen Rahmenbedingungen für den Cash Flow ist. Moderne, gut ausge-
spielen für den Marktwert einer Immobilie stattete Immobilien in Toplagen der A-Städ-
deren Lage und Eigenschaften eine wesent- te weisen ein sehr geringes Leerstandsrisiko
liche Rolle. Dabei wird zunächst zwischen auf. Die Nachfrage seitens der Mieter ist hier
Makro- und Mikro-Standorteigenschaften größer als das Angebot an entsprechenden
eines Objektes unterschieden. Flächen, so dass üblicherweise solvente Mie-
ter mit der Bereitschaft zu vergleichsweise
Der Makrostandort umfasst das weitere langen Mietvertragslaufzeiten zum Zuge
Umfeld einer Immobilie (Umland, Stadt). kommen. Damit reduziert sich zugleich das
Wichtige Faktoren für dessen Beschreibung Mietausfallrisiko, so dass mit diesen Core-
19Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
Immobilien ein stabiler Cash Flow durch die Einlagefazilität der Europäischen Zent-
die Mieteinnahmen erreicht wird. Mit der ralbank oder die Anlage in festverzinsliche
standortabhängigen Zunahme dieser Risi- Staatspapiere einer Finanzierung von Im-
ken sinkt üblicherweise auch der Preis der mobilienprojekten vor. Andererseits haben
Immobilien. viele Banken staatliche Hilfen erhalten, die
sie zunächst bedienen müssen, bevor an
Neugeschäft gedacht werden kann. Auch
4.4 Investmentmarkt die Nutzung der ersten Sondertilgungs-
möglichkeit der von der EZB in Dezember
Das wieder zunehmende Transaktions- 2011 vergebenen Kredite (Gesamtvolumen:
volumen und die Rückkehr ausländischer 989 Mrd. EUR) in Höhe von 137 Mrd. EUR
Investoren zeigen, dass der deutsche Im- zeigt, dass die Banken „Altlasten“ zunächst
mobilien-Investmentmarkt für Anleger in abbauen wollen.
einem global durch Unsicherheiten charak-
terisierten Umfeld einen attraktiven Anlage- Daraus folgt, dass der Bankensektor bei der
standort darstellt (vgl. Schaubild 9). Bereitstellung von Krediten für Immobi-
lieninvestments derzeit sehr zurückhaltend
Von geldpolitischer Seite her haben die je- agiert und sich teilweise eine entsprechende
weiligen Zentralbanken als Reaktion auf die Finanzierungslücke auftut. Diese könnte
internationale Finanzkrise die Versorgung mit Hilfe alternativer Finanzierungsinstru-
des Bankensektors mit Liquidität deutlich mente, wie bspw. den beschriebenen Kre-
erhöht. Für die Europäische Zentralbank ditfonds, zumindest zum Teil aufgefangen
(EZB) zeigte sich mit der Griechenland- und werden.
der daraus resultierenden Eurokrise eine
weitere Herausforderung, welcher sie mit ei- Neben den generellen Risiken der wirt-
ner enormen Ausdehnung der angebotenen schaftlichen Entwicklung führen auch die
Liquidität begegnete (vgl. Schaubild 14). Restriktionen der Finanzierungsseite zur
Fokussierung der Investoren auf sichere
Dem Bankensektor steht somit aus geld- Anlageobjekte. Da das Angebot an Core-
politischer Sicht reichlich Liquidität zur Ver- Immobilien jedoch beschränkt und auch
fügung, welche diese auf die Kapitalmärkte mittelfristig nicht nachhaltig erweiterbar ist,
weiterleiten könnten und sollten. Dem ste- steigen die Preise für diese Immobilienklasse
hen allerdings einerseits die bereits beschrie- zum Teil deutlich an. Dies drückt zwar die
benen erhöhten Sicherungsanforderungen Nettoanfangsrendite. Da Anlagealternativen
und das generell eher risikoaverse Verhalten aber aus Investorensicht derzeit kaum at-
der Banken gegenüber. Daher ziehen diese traktiv sind, bleiben Immobilien im Anlage-
Entwicklung der Überschussliquidität in der Eurozone
Offenmarktgeschäfte plus Spitzenrefinanzierung minus netto
Liquiditätseffekte autonomer Faktoren minus Mindestreserveanforderungen
1000
in Mrd. EUR Griechisches
Hilfeersuchen
800
600
400
200
0
-200
2009 2010 2011 2012
Schaubild 14
Quelle: Thomson Reuters
20Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
fokus. Investoren wenden sich dann auch Das Transaktionsvolumen wird für den deut-
risikoreicheren Objekte an B-Standorten schen Immobilien-Investmentmarkt 2013
mit geringen Leerständen zu. Dies bedeutet in etwa wieder das Niveau des vergangenen
allerdings keineswegs die Rückkehr zu leve- Jahres erreichen. Auf der einen Seite bleibt
rage-getriebenen opportunistischen Anlage- Deutschland weiterhin ein international
strategien, da deren Risiko als deutlich zu hoch attraktiver Anlagestandort, was wie-
hoch eingeschätzt wird. Die Ausrichtung der derum viele ausländische Anleger anziehen
Investoren ist derzeit eher die Verfolgung ei- wird. Auf der Finanzierungsseite bleibt die
ner langfristigen „Buy and Hold“ bzw. „Buy Lage aber schwierig, da die Kreditvergabe
and Manage“-Strategie und die kurzfristige der Banken weiterhin restriktiv bleiben wird
Mitnahme von Preissteigerungen aus einem und alternative Finanzierungsinstrumente
schnellen Weiterverkauf. die verbleibende Finanzierungslücke nicht
füllen können. Die primär nachgefragten
Anlagealternativen am Kapitalmarkt, die Core-Immobilien bleiben ein begrenzender
eine vergleichbare Sicherheit wie Core-Im- Faktor, da an den entsprechenden Stand-
mobilien aufweisen, sind derzeit kaum ver- orten das Angebot an Objekten nicht in
fügbar. Der Renditespread zwischen 10-jäh- großem Umfang erweitert werden kann.
rigen deutschen Staatsanleihen und der Damit werden auch zweitrangige Stand-
Spitzenrendite für Büroimmobilien an den orte zunehmend interessant und vermehrt
Top-fünf-Standorten beträgt derzeit beacht- nachgefragt werden. Die resultierenden
liche 3,65 Prozentpunkte (Spitzen rendite Preissteigerungen können hier eher zu
Büroimmobilie: 5 v. H. zu Rendite Staats- neuen Projektentwicklungen führen, da die
anleihe: 1,45 v. H.). Die Renditeentwicklung Standorte eine höhere Flächenverfügbarkeit
bei den Büroimmobilien zeigt sich dabei seit haben.
2010 bei durchschnittlich 5 v. H., während
die Rendite für Staatsanleihen dagegen mit
zwei Prozentpunkten deutlich gesunken ist.
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