STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN
INHALT
Deutschland 1 4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 13
1. Erwerb einer Immobilie in Deutschland 1 4 .1 Einkommensteuer 13
1 .1 Rechtliche Rahmenbedingungen 1 4.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer 13
1.2 Grunderwerbsteuer / Sonstige Erwerbskosten 1 Italien 14
1.3 Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) 1
1. Erwerb einer Immobilie in Italien 14
1.4 Erwerb von Grundstücksgesellschaften 1
1 .1 Rechtliche Rahmenbedingungen 14
2. Laufende Besteuerung 1
1.2 Erwerbskosten 14
2 .1 Einkommensteuer 1 1.3 Umsatzsteuer 15
2.2 Besitzsteuern 3 1.4 Erwerb von Immobiliengesellschaften 15
2.3 Umsatzsteuer 3
2. Laufende Besteuerung 15
2.4 Sonstige Steuern 3
2 .1 Einkommensteuer 15
3. Übertragung von Immobilien 4
2.2 Besitzsteuern 16
3 .1 Veräußerung von Immobilien 4 2.3 Umsatzsteuer 16
3.2 Veräußerung von Anteilen an 4 2.4 Sonstige Steuern 16
Immobiliengesellschaften
3. Übertragung von Immobilien 16
3.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer 4
3 .1 Veräußerung von Immobilien 16
4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 5
3.2 Veräußerung von Immobiliengesellschaften 17
4 .1 Einkommensteuer 5
3.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer 17
4.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer 5
4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 18
Österreich 6 4 .1 Einkommensteuer 18
1. Erwerb einer Immobilie in Österreich 6 4.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer . 18
1 .1 Rechtliche Rahmenbedingungen 6 Frankreich 19
1.2 Grunderwerbsteuer / Sonstige Erwerbskosten 6
1. Erwerb einer Immobilie in Frankreich 19
1.3 Umsatzsteuer 7
1 .1 Einleitung 19
1.4 Erwerb einer Immobiliengesellschaft 7
1.2 Grunderwerbsteuer / Sonstige Erwerbskosten 19
2. Laufende Besteuerung 7
1.3 Umsatzsteuer 19
2 .1 Abgrenzung der Besteuerungsrechte 7
1.4 Erwerb von Immobiliengesellschaften 19
2.2 Einkommensteuer 7
2. Laufende Besteuerung 19
2.3 Besitzsteuern 8
2 .1 Einkommensteuer 19
2.4 Umsatzsteuer 8
2.2 Umsatzsteuer 20
3. Übertragung von Immobilien 8
2.3 Immobilienvermögensteuer (Impôt de 20
3 .1 Privates Veräußerungsgeschäft 8 Solidarité sur la Fortune Immobilière – IFI)
3.2 Gewerblicher Grundstückshandel 9 2.4 Abgabe auf den Immobilienbesitz 21
3.3 Gewerbliche Veräußerung 9 juristischer Personen
3.4 Im Ausland ansässige Immobilieneigentümer 9 2.5 Sonstige Steuern 21
4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 9 3. Übertragung von Immobilien 21
3 .1 Veräußerung von Immobilien 21
Schweiz 10 3.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer 22
1. Erwerb einer Immobilie in der Schweiz 10 4. Aspekte zur Vermeidung der Doppelbesteuerung 23
1 .1 Rechtliche Rahmenbedingungen 10 4 .1 Einkommensteuer 23
1.2 Grunderwerbsteuer / Sonstige Erwerbskosten 10 4.2 Erbschaftsteuer 23
1.3 Umsatzsteuer 10
Kontaktdaten 24
1.4 Erwerb einer Immobiliengesellschaft 10
2. Laufende Besteuerung 11
2 .1 Einkommensteuer / Gewinnsteuer 11
2.2 Besitzsteuern 12
2.3 Umsatzsteuer 12
3. Übertragung von Immobilien 12
3 .1 Veräußerung von Immobilien 12
3.2 Veräußerung einer Immobiliengesellschaft 13
3.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer 13
DEUTSCHLAND
1. ERWERB EINER IMMOBILIE Sachsen-Anhalt 5 %, in Berlin und Hessen 6 % und in
IN DEUTSCHLAND den übrigen Bundesländern 6,5 %.
Neben der Grunderwerbsteuer fallen in Deutschland
1.1. Rechtliche Rahmenbedingungen
noch Kosten für den Notar und Kosten für die Grund-
Der Erwerb einer in Deutschland belegenen Immo- bucheintragung in Höhe von ca. 1,5 bis 2 % des Kauf-
bilie kann nur nach den Vorschriften des deutschen preises an. Falls ein Makler beauftragt wurde, kommt
Rechts erfolgen. Die häufigste Form des Immobilien- auch das Honorar für den Makler hinzu.
geschäfts ist der Grundstückskauf. Der Kaufvertrag
muss notariell beurkundet werden. 1.3. Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)
Der Verkauf eines Grundstücks ist in Deutschland in
Für den rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb
der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Der Verkäufer
ist zwingend die Eintragung des Erwerbers in das
hat jedoch unter bestimmten Voraussetzungen die
Grundbuch erforderlich. Grundbuchfähig sind in
Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren und auf die
Deutschland natürliche Personen sowie rechtsfähige
Steuerbefreiung zu verzichten. Dies kann etwa dann
und teilrechtsfähige Gesellschaften (GbR, OHG, KG,
sinnvoll sein, wenn der Käufer zum Vorsteuerabzug
GmbH, AG). Auch Kapitalgesellschaften, die nach
berechtigt ist. Der bei Grundstücksveräußerungen im
ausländischem Recht gegründet wurden, können in
Falle einer Option zur Umsatzsteuer anzuwendende
Deutschland Immobilien erwerben und im Grund-
Umsatzsteuersatz beträgt derzeit 19 %.
buch als Eigentümer eingetragen werden.
1.4. Erwerb von Grundstücksgesellschaften
1.2. Grunderwerbsteuer / Sonstige
Erwerbskosten Um sich im Veräußerungsfall die Wahl zwischen der
Veräußerung des Grundstücks und der Veräußerung
In Deutschland unterliegt der Erwerb eines bebauten
von Gesellschaftsanteilen offenzuhalten, erwerben
und unbebauten Grundstücks der Grunderwerb-
viele Investoren Grundstücke durch eine Kapital- oder
steuer. Die grunderwerbsteuerlichen Regeln für
Personengesellschaft (Grundstücksgesellschaft).
Grundstücke gelten im Wesentlichen auch für Eigen-
Kommt es später im Zuge der Anteilserwerbe zu einer
tumswohnungen (z.B. vermietete oder selbstgenutzte
Vereinigung von mindestens 95 % (künftig wohl
Ferienwohnungen). Diese Wohnungen werden im
90 %) der Anteile an der Gesellschaft in der Hand
Folgenden daher nicht einzeln erwähnt.
eines Erwerbers, unterliegt dies der Grunderwerb-
Soweit zum Vermögen einer Personen- oder Kapital- steuer mit den oben genannten Steuersätzen. Die
gesellschaft inländische Immobilien gehören, unter- Grunderwerbsteuer wird jedoch nur auf den Wert des
liegen auch unmittelbare und mittelbare Übertra- Grundstücks erhoben.
gungen von mindestens 95 % (künftig wohl 90 %) der Bemessungsgrundlage ist dabei nicht der Kaufpreis
Gesellschaftsanteile sowie – unter Erfüllung bestimm- der Anteile, sondern ein nach dem Bewertungsgesetz
ter Voraussetzungen – die Vereinigung von mindes- zu ermittelnder Wert, der dem Verkehrswert der Im-
tens 95 % (künftig wohl 90 %) der Gesellschaftsanteile mobilie regelmäßig sehr nahe kommt.
in der Hand eines Erwerbers der Grunderwerbsteuer.
Vorsicht: Auch die Übertragung von Anteilen an
Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht be- ausländischen Muttergesellschaften deutscher
stehen insbesondere bei einem Grundstückserwerb Grundstücksgesellschaften ist unter Umständen
von Todes wegen oder einer Grundstücksschenkung in Deutschland grunderwerbsteuerpflichtig, selbst
unter Lebenden, beim Erwerb vom Ehegatten und bei wenn der Vorgang der Übertragung ertragsteuerlich
Umstrukturierungen im Konzern. In solchen Fällen neutral ist.
kann allerdings Erbschaft- oder Schenkungsteuer an-
fallen.
2. LAUFENDE BESTEUERUNG
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem
Wert der Gegenleistung, also grundsätzlich nach 2.1. Einkommensteuer
dem Kaufpreis für das Grundstück. Der Steuersatz Natürliche Personen, die ihre Immobilie nur privat
beträgt in Bayern und Sachsen 3,5 %, in Hamburg nutzen oder unentgeltlich Dritten überlassen, erzielen
4,5 %, in Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg- in Deutschland keine Einkünfte aus Vermietung und
Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und
1 STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN
Verpachtung und unterliegen insoweit auch nicht der Zinsaufwendungen abzüglich der Zinserträge im
deutschen Einkommensteuer. Wirtschaftsjahr weniger als Euro 3 Mio. betragen.
Das nicht ausgeschöpfte Abzugsvolumen (30 % des
Bei einer Vermietung müssen die Einkünfte aus der EBITDA) wird vorgetragen und kann in den nächsten
Vermietung und Verpachtung in Deutschland ver- fünf Jahren verbraucht werden. Gerade Immobilien-
steuert werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Ver- investitionen, die traditionell in hohem Maße fremd-
mietungstätigkeit nicht dazu geeignet ist, auf Dauer finanziert werden, sind von der Regelung betroffen.
gesehen Überschüsse zu erzielen (z. B. bei Eigennut- Ob die Zinsschranke allerdings verfassungsgemäß ist,
zung von Ferienwohnungen). prüft derzeit das Bundesverfassungsgericht auf Vor-
lage des Bundesfinanzhofs.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung erfolgt bei natürlichen Personen und Auf natürliche Personen und vermögensverwaltende
vermögensverwaltenden Personengesellschaften Personengesellschaften findet die Zinsschranke
durch Ermittlung des Überschusses der Einnahmen jedenfalls keine Anwendung, weil diese keinen Be-
über die Werbungskosten, bei gewerblich geprägten trieb im steuerlichen Sinne unterhalten.
Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften
durch Betriebsvermögensvergleich (Gewinn). Ausländische Investoren, die keine Kapitalgesellschaf-
ten sind, haben für die Immobilieneinkünfte des ab-
Als Werbungskosten / Betriebsausgaben werden alle gelaufenen Kalenderjahres eine Einkommensteuerer-
Aufwendungen berücksichtigt, die im Zusammen- klärung für beschränkt Steuerpflichtige einzureichen.
hang mit der Immobilie stehen. Hierzu gehören auch
die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immo- In Deutschland gilt ein progressiver Steuersatz.
bilie sowie die Fremdkapitalzinsen für die Finanzie- Der Höchstsatz der Einkommensteuer beträgt der-
rung des Erwerbs. Bei einer verbilligten Vermietung zeit 42 % auf die Einkommensteuer. Darüber hinaus
unterhalb von 66 % der ortsüblichen Marktmiete sind gibt es eine sog. “Reichensteuer“. Dies bedeutet, der
die Aufwendungen allerdings nur anteilig abzugs- Teil des zu versteuernden Einkommens, der über
fähig. Euro 270.500 bei Ledigen, bzw. über Euro 541.000 bei
Zusammenveranlagten liegt, unterliegt dem sog. Rei-
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten können chensteuersatz von 45 %. Darüber hinaus gibt einen
zudem nicht sofort in vollem Umfang, sondern nur sog. Solidaritätszuschlag auf die Einkommensteuer
anteilig durch Abschreibungen abgezogen werden. in Höhe von bis zu maximal 5,5 %. Ob und in welcher
Grundlage für die Ermittlung der Absetzungen für Höhe der Solidaritätszuschlag anfällt, hängt –
Abnutzungen (AfA) sind nur die Anschaffungs- oder seit 2021 – von der Höhe des zu versteuernden Ein-
Herstellungskosten des Gebäudeanteils. Der Grund kommens ab.
und Boden wird nicht (planmäßig) abgeschrieben.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung können
Abhängig von der Fertigstellung des Gebäudes, der unbeschränkt vorgetragen, aber nicht vererbt wer-
Zugehörigkeit zum Privat- oder Betriebesvermögen den. Ein beschränkter Verlustrücktrag auf das voran-
und dem Vermietungszweck beträgt die jährliche AfA gegangene Kalenderjahr ist möglich.
zwischen 2 und 3 % der Anschaffungs- und Herstel-
lungskosten des Gebäudes. Die Einkünfte einer Kapitalgesellschaft aus der
Vermietung und Verpachtung von Immobilien
Gerade bei größeren fremdfinanzierten Investitionen unterliegen nicht der Einkommen-, sondern der
ist zu beachten, dass mit der Unternehmenssteuer- Körperschaftsteuer. Die Gewinnermittlung erfolgt bei
reform 2008 in Deutschland die sog. Zinsschranke inländischen Kapitalgesellschaften durch Betriebs-
eingeführt wurde, nach der Zinsaufwendungen eines vermögensvergleich. Auch bei der Körperschaftsteuer
Betriebes steuerlich nur bis zur Höhe des Zinsertrags, gilt die sog. Zinsschrankenregelung.
darüber hinaus nur bis zur Höhe von 30 % des EBITDA
(Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) Die Gewinne einer Kapitalgesellschaft aus der Ver-
abziehbar sind. Zinsaufwendungen, die im Veranla- mietung und Verpachtung von Immobilien unterlie-
gungszeitraum nicht abgezogen werden dürfen, sind gen derzeit in Deutschland einer Körperschaftsteuer
in die folgenden Veranlagungszeiträume vorzutragen von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die
und erhöhen die Zinsaufwendungen dieser Veranla- Körperschaftsteuer, insgesamt 15,825 %.
gungszeiträume. Ausnahmen von der Anwendung
der Zinsschranke sieht das Gesetz u. a. vor, wenn die
STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN 2
2.2. Besitzsteuern setzung ist eine entsprechende Regelung im Mietver-
trag.
Der Grundbesitz, d. h. das Grundstück und dessen Be-
bauung, unterliegt in Deutschland der Grundsteuer. 2.3. Umsatzsteuer
Die Erhebung der Grundsteuer erfolgt durch die Ge-
Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien ist
meinden und Städte.
umsatzsteuerfrei. Eine Option zur Umsatzsteuer ist
Die Höhe der Grundsteuer bemisst sich aktuell nach zulässig, wenn der Mieter Unternehmer ist und das
dem Einheitswert des Grundstücks, der regelmäßig Grundstück fast ausschließlich zur Erbringung zum
unter dem Verkehrswert liegt. Der zur Anwendung Vorsteuerabzug berechtigender Leistungen nutzt.
kommende Hebesatz ist von Gemeinde zu Gemeinde
2.4. Sonstige Steuern
unterschiedlich.
Einkünfte aus gewerblichen Unternehmen unter-
Nachdem das Bundesverfassungsgericht die aktuelle liegen ferner der Gewerbesteuer. Privatpersonen und
Berechnungsmethode als unvereinbar mit dem (vermögensverwaltende) Personengesellschaften,
Grundgesetz erklärt hatte, wird die Grundsteuer ab bei denen die Grundstücke nicht im Betriebsvermö-
01.01.2025 neu berechnet. In die Bemessungsgrund- gen gehalten werden und deren Tätigkeit nicht als
lagen sollen dann insbesondere der tatsächliche gewerblicher Grundstückshandel zu qualifizieren ist,
Wert des Bodens, die Höhe der statistischen Netto- unterhalten keinen Gewerbebetrieb und unterliegen
kaltmiete, die Grundstücksfläche, die Immobilienart somit mit ihren Einkünften nicht der Gewerbesteuer.
sowie das Gebäudealter einfließen. Allerdings werden
die einzelnen Bundesländer in Zukunft auch abwei- Bei ausländischen Gesellschaften besteht die Beson-
chende Regelungen treffen können, sodass sich eine derheit, dass sie so lange keine Gewerbesteuer zahlen
zutreffende Belastungsprognose zum jetzigen Zeit- müssen, wie sie in Deutschland keine Betriebsstätte
punkt als schwierig erweist. unterhalten. Eine Betriebsstätte kann etwa durch
eine Photovoltaikanlage begründet werden.
Sollte der Eigentümer die Immobilie jedoch vermie-
ten, ist er berechtigt, die Grundsteuer vollständig als Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbe-
Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Voraus- sitz oder neben dem Grundbesitz eigenes Kapitalver-
3 STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN
mögen verwalten und nutzen, können auf Antrag die Grundstückshandel ist aber sehr differenziert, sodass
gewerbesteuerliche Bemessungsgrundlage um den jeder Einzelfall geprüft werden muss.
auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes
entfallenden Gewerbeertrag kürzen (sog. erweiterte Im Falle eines gewerblichen Grundstückshandels ge-
Kürzung). Grundstücksgesellschaften, die ihren Im- hören alle zur Veräußerung bestimmten Objekte zum
mobilienbestand langfristig halten, werden hierdurch Umlaufvermögen, unabhängig von der Vermietung.
vollständig von der Gewerbesteuer befreit, auch wenn Infolge der Qualifizierung als Umlaufvermögen kann
sie aufgrund ihrer Rechtsform (z. B. GmbH) eigentlich keine Abschreibung geltend gemacht werden. Der
gewerbesteuerpflichtig wären. Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommen- und
möglicherweise auch der Gewerbesteuer. Gewerbe-
Vorsicht: Beinhaltet die Vermietung auch eine Ver- steuer entsteht nur, soweit auch eine Betriebsstätte in
mietung von Betriebsvorrichtungen (z. B. Lagerein- Deutschland unterhalten wird. Hierbei ist zu beachten,
richtung, Hotelausstattung, Photovoltaikanlage, dass die Immobilie als solche in der Regel keine Be-
deren Strom in das allgemeine Stromnetz gespeist triebsstätte darstellt.
wird), ist die Steuerfreiheit verloren.
3.2. Veräußerung von Anteilen an
Der maßgebende Gewerbeertrag ermittelt sich an- Immobiliengesellschaften
hand des nach dem Einkommensteuergesetz oder
Ein Veräußerungsgewinn eines beschränkt steuer-
Körperschaftsteuergesetz ermittelten Gewinns mit
pflichtigen Verkäufers aus dem Verkauf von Anteilen
einigen gewerbesteuerlichen Abweichungen. Ausge-
an einer Kapitalgesellschaft mit Sitz oder Geschäfts-
hend von einem durchschnittlichen Hebesatz von
leitung in Deutschland ist nach dem sog. Teileinkünf-
400 %, der aber von Gemeinde zu Gemeinde unter-
teverfahren nur zu 60 % mit dem persönlichen Ein-
schiedlich ist, ergibt sich eine Gewerbesteuerbe-
kommensteuersatz zu versteuern. Die Veräußerung
lastung von ca. 14 % des Unternehmensgewinns. Die
ausländischer Kapitalgesellschaften ist gleichermaßen
Gewerbesteuer kann nicht mehr von der Bemes-
zu 60 % zu versteuern, wenn deren Anteilswert zu
sungsgrundlage der Körperschaftsteuer abgezogen
irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor Ver-
werden
äußerung unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50 %
auf inländischem unbeweglichem Vermögen beruhte.
3. ÜBERTRAGUNG VON IMMOBILIEN Die verbleibenden 40 % sind steuerfrei. Dies gilt in den
Fällen, in denen die Anteile im Privatvermögen ge-
3.1. Veräußerung von Immobilien halten werden und der Steuerpflichtige in den letzten
Zu versteuern sind auch Gewinne aus der Veräuße- fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar zu mindestens
rung von inländischen Immobilien, die zum Privatver- 1 % an der Kapitalgesellschaft beteiligt war.
mögen des beschränkt steuerpflichtigen Verkäufers
Bei einer Beteiligung von weniger als 1 % gilt die sog.
zählen und innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach
Abgeltungsteuer, d. h., der Veräußerungsgewinn ist
Abschluss des notariellen Kaufvertrags verkauft wer-
pauschal mit 25 % Kapitalertragsteuer plus Solidari-
den. Entsprechendes gilt auch für die Veräußerung
tätszuschlag (insgesamt 26,375 %) zu versteuern.
von Anteilen einer grundstücksverwaltenden Perso-
nengesellschaft. Werden Anteile an einer vermögensverwaltenden Per-
sonengesellschaft mit Grundbesitz veräußert, gilt dies
Wird die Immobilie oder der Anteil an einer grund-
als anteilige Veräußerung der Immobilien. Bei einem
stücksverwaltenden Personengesellschaft nach Ablauf
Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist
der zehn Jahre verkauft, so bleibt der Veräußerungs-
muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden
gewinn in Deutschland steuerfrei.
(siehe oben 3.1.).
Soweit die Veräußerung von Grundstücken über die
3.3. Erbschaft- und Schenkungsteuer
private Vermögensverwaltung hinausgeht, also ein
sog. gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sind Gegenstand der Erbschaft- und Schenkungsteuer
die daraus erzielten Gewinne als beschränkt steuer- ist der Erwerb von Todes wegen (in der Regel
pflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu versteu- durch Erbfall) sowie die Schenkung unter Lebenden,
ern. also u. a. auch die Vermögensübergabe ohne Gegen-
leistung bei der vorweggenommenen Erbfolge.
Ein gewerblicher Grundstückshandel wird von der
Rechtsprechung im Allgemeinen dann angenommen, Auch bei Ansässigkeit aller Beteiligten im Ausland
wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr unterliegt die Übertragung von Inlandsvermögen
als drei Objekte verkauft werden, wobei zwischen An- durch Schenkung oder Erbfall der beschränkten
schaffung und Veräußerung nicht mehr als fünf Jahre Erbschaft- / Schenkungsteuerpflicht in Deutschland.
liegen dürfen. Die Rechtsprechung zum gewerblichen Zum Inlandsvermögen gehören neben den Immobi-
STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN 4
lien selbst auch Anteile an vermögensverwaltenden kommen kann. Die Doppelbesteuerung wird zum Teil
Personengesellschaften, die inländische Immobilien durch bilaterale Abkommen zwischen zwei Staaten
halten. Mit Inkrafttreten der Erbschaftsteuerreform vermieden, zum Teil auch durch einseitige Regelun-
zum 01.01.2009 wurde die erbschaft- / schenkung- gen im nationalen Recht der beteiligten Staaten. Eine
steuerliche Wertermittlung des Grundvermögens Doppelbesteuerung lässt sich dennoch nicht in allen
geändert. Der für die Besteuerung maßgebliche Wert Fällen vermeiden.
wurde nunmehr an den Verkehrswert der Immobilien
angenähert. 4.1. Einkommensteuer
Für Einkünfte aus der laufenden Bewirtschaftung von
Es gilt ein progressiver Steuersatz. Abhängig von den
Immobilien gilt nach den deutschen Doppelbesteue-
persönlichen Verhältnissen des Erwerbers zum Erb-
rungsabkommen (DBA) das Belegenheitsprinzip,
lasser oder Schenker und der Höhe der steuerlichen
d. h., die Einkünfte sind in dem Land zu versteuern, in
Bemessungsgrundlage kann der Steuersatz bis zu
dem die Immobilie liegt. Für eine deutsche Immobilie
50 % betragen. Beim Erwerb durch Personen in der
hat somit Deutschland als Quellenstaat das Besteue-
Steuerklasse I (insbesondere Kinder, Ehegatten) ist
rungsrecht. Gleiches gilt für Einkünfte aus der Veräu-
der Steuersatz auf 30 % begrenzt. Dieser Höchst-
ßerung von deutschen Immobilien und Beteiligungen
steuersatz wird jedoch erst ab einem Vermögens-
an Gesellschaften, deren Vermögen hauptsächlich aus
übergang von Euro 26 Mio. erhoben. Für wertmäßig
deutschen Immobilien besteht.
geringere Vermögensübergänge finden niedrigere
Steuersätze Anwendung. Eigengenutzte Immobilien Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Anteilen
(„Familienheime“) können unter bestimmten Voraus- an Kapitalgesellschaften mit deutschem Immobilien-
setzungen steuerfrei übertragen werden. Auch für vermögen dürfen aufgrund der deutschen DBA mit
fremdvermietete Wohnimmobilien können unter Italien und der Schweiz hingegen nur im Wohnsitz-
Umständen Steuervergünstigungen in Anspruch ge- staat des Verkäufers besteuert werden.
nommen werden. Für Gewerbeimmobilien ist grund-
sätzlich keine Begünstigung vorgesehen. Allerdings Soweit Deutschland als Quellenstaat das Besteue-
können Immobilien auch zum begünstigten Betriebs- rungsrecht für die oben genannten Einkünfte hat,
vermögen gehören, wenn es sich um ein Wohnungs- muss der Wohnsitzstaat die Doppelbesteuerung
unternehmen oder eine Betriebsimmobilie handelt. vermeiden. Dies geschieht je nach der individuellen
Regelung im DBA durch Freistellung (Steuerfreiheit
Im Falle der unbeschränkten Erbschaftsteuerpflicht im Wohnsitzstaat) oder durch Anrechnung der in
unterliegt der gesamte Vermögensanfall der deut- Deutschland gezahlten Steuer auf die im Wohnsitz-
schen Erbschaftsteuer. Dies gilt unabhängig davon, staat geschuldete Steuer.
in welchen Ländern sich die einzelnen Vermögens-
gegenstände befinden. Die unbeschränkte Erbschaft- 4.2. Erbschaft- und Schenkungsteuer
steuerpflicht tritt ein, wenn einer der Beteiligten zur
Deutschland hat bislang nur wenige DBA für die Erb-
Zeit der Entstehung der Steuer Inländer ist, d. h. im In-
schaft- und Schenkungsteuer abgeschlossen. DBA
land seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt
existieren mit Frankreich, Dänemark, Griechenland,
hat. Schon die regelmäßige Nutzung von Ferienwoh-
Schweden, den USA und der Schweiz. Nach diesen
nungen über einen Zeitraum, der über einen üblichen
DBA gilt für Immobilienvermögen ebenfalls das Bele-
längeren Urlaub hinausgeht, kann zur Begründung
genheitsprinzip, d. h., für eine in Deutschland belege-
eines Wohnsitzes in Deutschland und damit zur un-
ne Immobilie eines Steuerpflichtigen mit Wohnsitz im
beschränkten Steuerpflicht führen.
Ausland hat Deutschland das Besteuerungsrecht. Der
Dies ist jedoch nicht in jedem Fall nachteilig, da bei jeweilige Wohnsitzstaat des Erblassers / Schenkers
der unbeschränkten Erbschaft- / Schenkungsteuer- muss hingegen die in Deutschland gezahlte Steuer
pflicht wesentlich höhere Freibeträge in Anspruch ge- auf die Erbschaft- oder Schenkungsteuer dieses Staa-
nommen werden können. Gerade in Fällen, bei denen tes anrechnen.
die Immobilie in Deutschland einen wesentlichen Teil
Falls für den konkreten Fall kein DBA besteht, muss
der Vermögenswerte ausmacht, kann es vorteilhaft
untersucht werden, ob das nationale Recht des
sein, einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in
Wohnsitzstaats möglicherweise eine Anrechnung der
Deutschland zu begründen.
deutschen Erbschaft- / Schenkungsteuer auf die im
Wohnsitzstaat zu zahlende Steuer vorsieht.
4. ASPEKTE ZUR VERMEIDUNG DER
DOPPELBESTEUERUNG
Bei der Besteuerung von grenzüberschreitenden In-
vestitionen knüpfen die steuerlichen Regelungen der
beteiligten Staaten oft an dieselben Punkte an, sodass
es zu Überschneidungen und Doppelbesteuerungen
5 STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN
ÖSTERREICH
1. ERWERB EINER IMMOBILIE IN 1.2. Grunderwerbsteuer / Sonstige
ÖSTERREICH Erwerbskosten
In Österreich unterliegt der Erwerb einer Immobilie
1.1. Rechtliche Rahmenbedingungen der Grunderwerbsteuer. Soweit zum Vermögen einer
Der Erwerb einer österreichischen Immobilie kann nur Personen- oder Kapitalgesellschaft inländische Immo-
nach den Vorschriften des österreichischen Rechts bilien gehören, unterliegen qualifizierte Übertragun-
erfolgen. Es besteht keine Möglichkeit, den Erwerb gen von Anteilen an den Gesellschaften, wie etwa die
nach den Vorschriften einer anderen Rechtsordnung Vereinigung von 95 % aller Anteile am Gesellschafts-
durchzuführen. Die häufigste Form des Immobilien- vermögen in einer Hand, der Grunderwerbsteuer.
geschäfts ist der Grundstückskauf. Der Erwerb einer
österreichischen Immobilie erfolgt quasi zweistufig. Bei einer Personengesellschaft und bei einer Kapital-
Titel und Modus sind erforderlich: gesellschaft unterliegt beispielsweise ebenfalls die
unmittelbare Anteilsvereinigung von 95 % der Gesell-
1). Titel ist das Verpflichtungsgeschäft (z. B. schaftsanteile in einer Hand der Grunderwerbsteuer.
Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag) Auch die Übertragung von 100 % der Anteile auf einen
neuen Gesellschafter unterliegt der Grunderwerb-
2). Der Eigentumserwerb erfolgt erst mit dem Modus. steuer.
Dieser ist bei Immobilien die Eintragung im
Grundbuch. Neben Kaufverträgen über Grundstücke und Anteils-
übertragungen an Gesellschaften unterliegt auch die
Um als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu Einbringung einer Immobilie in eine Kapitalgesell-
werden, benötigt man eine grundbuchfähige Urkun- schaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten
de. Das ist eine Urkunde, auf der die Unterschriften der Grunderwerbsteuer.
der Vertragsparteien von einem Gericht oder Notar
beglaubigt sind. Ein Kaufvertrag muss nicht immer Sonderregelungen bestehen insbesondere bei Er-
von einem Notar errichtet werden, jedoch ist die werben von land- und forstwirtschaftlichen Grund-
gerichtliche oder notariell beglaubigte Unterschrift stücken. Bei einem Immobilienerwerb von Todes
sämtlicher Vertragsparteien erforderlich. wegen oder bei einer Immobilienschenkung unter
Lebenden gibt es ebenfalls keine Befreiung von der
Notariatspflicht besteht bei Schenkung auf den To- Grunderwerbsteuer.
desfall, Schenkung ohne Übergabe und Kaufvertrag
zwischen Ehegatten. Der grunderwerbsteuerliche Grundstücksbegriff
weicht erheblich von der Definition im zivilrechtlichen
Grundbuchfähig sind in Österreich grundsätzlich Sinne ab. Zu den Grundstücken im Sinne des Grund-
natürliche Personen sowie juristische Personen. Eine erwerbsteuergesetzes gehören auch Erbbaurechte,
Sonderbehandlung erfährt die Gesellschaft bürger- Wohnungs- und Miteigentum, Gebäude auf fremden
lichen Rechts. Sie kann nicht unter ihrem Namen ein- Grund und Boden sowie Nutzungsrechte, sofern es
getragen werden. Nur die Namen der Gesellschafter sich um Zugehör zum Grundstück handelt.
können im Grundbuch eingetragen werden. Auch
eine Kapitalgesellschaft, die nach ausländischem Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist
Recht gegründet wurde, kann in Österreich Im- grundsätzlich der Wert der Gegenleistung, mindes-
mobilien erwerben und im Grundbuch eingetragen tens jedoch der Grundstückswert. Der Grundstücks-
werden. wert kommt etwa auch bei unentgeltlichen Grund-
stücksübertragungen zur Anwendung. Dieser kann
Bei ausländischen Staatsangehörigen und Gesell- auf drei verschiedene Arten berechnet werden, wobei
schaften, an denen überwiegend Ausländer beteiligt es dem Steuerpflichtigen grundsätzlich freisteht auf
sind, benötigt man für eine Eintragung ins Grund- welche Form der Berechnung er zurückgreifen möch-
buch eine Genehmigung nach dem Ausländergrund- te.
erwerbsgesetz.
Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 % der Be-
STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN 6messungsgrundlage. Jedoch bestehen diverse Aus- ben (Bemessungsgrundlage: Grundstückswert) und
nahmen von diesem festen Steuersatz: Kommt es nicht auf den Wert des gesamten Kaufpreises der
etwa zu einem unentgeltlichen Grundstückserwerb, Gesellschaftsanteile.
wie es etwa das österreichische Grunderwerbsteuer-
gesetz stets im Familienband unterstellt, ist auf einen
2. LAUFENDE BESTEUERUNG
Stufentarif zurückzugreifen: Die ersten Euro 250.000
der Bemessungsgrundlage (dem Grundstückswert) 2.1. Abgrenzung der Besteuerungsrechte
unterliegen dann einer Steuer in Höhe von 0,5 %.
Die nächsten Euro 150.000 der Bemessungsgrund- Einkünfte, die aus einer in Österreich befindlichen
lage unterliegen einem Steuersatz in Höhe von 2 %. Immobilie erzielt werden, sind in Österreich steuer-
Geht die Bemessungsgrundlage über Euro 400.000 pflichtig.
hinaus, ist der darüberhinausgehende Anteil der
Bemessungsgrundlage dem Steuersatz von 3,5 % zu Diesbezüglich macht es auch keinen Unterschied,
unterwerfen. ob ein Investor die Immobilie in eigener Person oder
über eine Immobiliengesellschaft hält. Ungeachtet
Weitere geringere Steuersätze sind etwa auch im dessen gilt für den Investor in den meisten Ländern
land- und forstwirtschaftlichen Bereich, oder bei Vor- das sog. „Welteinkommensprinzip“, wonach auch im
gängen nach dem Umgründungssteuergesetz im Ausland erzielte Einkünfte im jeweiligen Ansässig-
Grunderwerbsteuergesetz vorgesehen. keitsstaat steuerpflichtig sind.
Steuerschuldner sind regelmäßig die am Erwerbs- 2.2. Einkommensteuer
vorgang beteiligten Personen, wobei die Wirksamkeit
der Steuerschuld erst entsteht, wenn die Übertragung Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von
verwirklicht ist und die Eintragung ins Grundbuch Immobilien, die eine natürliche Person selbst oder
vorgenommen wurde. als Gesellschafter einer Personengesellschaft erzielt,
unterliegen in Österreich der Einkommensteuer. Die
Bei den grunderwerbsteuerbaren Vorgängen im Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Ver-
Wege der Anteilsübertragung von Gesellschafts- und pachtung erfolgt bei natürlichen Personen und ver-
Geschäftsteilen ist die Gesellschaft Steuerschuldner. mögensverwaltenden Personengesellschaften durch
Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über
1.3. Umsatzsteuer die Werbungskosten.
Der Verkauf einer Immobilie, auch bei einem Verkauf
durch einen Unternehmer, ist in Österreich in der Ist die Personengesellschaft gewerblich, gehören die
Regel von der Umsatzsteuer befreit. Einkünfte zu den gewerblichen Einkünften; die Form
der Gewinnermittlung ist abhängig von der konkreten
Der Verkäufer hat jedoch unter bestimmten Voraus- Rechtsform und der Höhe der Umsatzerlöse. Unab-
setzungen die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu op- hängig von der Gewinnermittlungsmethode sind von
tieren und auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Dies den Brutto-Mieteinnahmen (Miete zuzüglich Betriebs-
wird der Verkäufer regelmäßig dann in Erwägung zie- kosten) alle laufenden Ausgaben, wie Fremdkapital-
hen, wenn er innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor zinsen, abzuziehen.
dem Verkauf Anschaffungs- und Herstellungskosten,
die mit Umsatzsteuer belastet waren, getragen und Auch die Absetzungen für Abnutzungen (AfA) min-
hieraus den Vorsteuerabzug geltend gemacht hat, da dern die laufenden Einkünfte. Da nur der Gebäude-
er anderenfalls zur teilweisen Rückerstattung der er- anteil Grundlage für die Ermittlung der AfA ist, sind
haltenen Vorsteuer verpflichtet wäre. die Anschaffungs- und Herstellungskosten in einen
Der bei Immobilienveräußerungen anzuwendende Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil auf-
Umsatzsteuersatz beträgt derzeit 20 %. zuteilen. Für die Aufteilung zwischen Gebäude und
Grund und Boden sieht das Einkommensteuergesetz
1.4. Erwerb einer Immobiliengesellschaft grundsätzlich ein Aufteilungsverhältnis von 60 %
(Gebäudeanteil) zu 40 % (Anteil des Grund und Bo-
Um im Veräußerungsfall die Wahl zwischen der Ver-
dens) vor, sofern die tatsächlichen Verhältnisse nicht
äußerung der Immobilien oder der Veräußerung der
offenkundig erheblich hiervon abweichen. Davon
Anteile der Gesellschaft, die die Immobilien hält, zu
abweichend kann auch ein Verhältnis von 70:30 oder
haben, schalten viele Investoren eine Kapitalgesell-
von 80:20 zur Anwendung kommen, wobei dieser Auf-
schaft (Immobiliengesellschaft) oder Personengesell-
teilungsschlüssel vom Ort der Liegenschaft und von
schaft zwischen sich und den Grundbesitz. Kommt es
der Anzahl der Wohneinheiten abhängt.
im Zuge der Anteilserwerbe zu einer Vereinigung von
mindestens 95 % der Anteile in einer Hand, unterliegt
Für Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen ge-
dies der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer
hören und unmittelbar der Betriebsausübung dienen,
wird jedoch nur auf den Wert der Immobilien erho-
beträgt die jährliche AfA grundsätzlich 2,5 %, wobei
7 STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONENbei Gebäuden die im betrieblichen Bereich zu Wohn- 2.3. Besitzsteuern
zwecken vermietet werden eine jährliche AfA in Höhe
Der Grundbesitz, d. h. das Grundstück und Gebäude,
von 1,5 % zur Anwendung kommt.
unterliegt in Österreich der Grundsteuer. Die Erhe-
bung der Grundsteuer erfolgt durch die Gemeinden
Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus
und Städte.
Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne
Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer jährlich Die Höhe der Grundsteuer wird auf Grundlage des
1,5 % der Bemessungsgrundlage als AfA geltend ge- Einheitswertes des Grundstücks, der regelmäßig
macht werden. Für vor 1915 errichtete Gebäude ist unter dem Verkehrswert liegt, festgestellt. Der zur An-
auch ohne Gutachten ein AfA-Satz von 2 % zulässig. wendung kommende Hebesatz ist von Gemeinde zu
Gemeinde unterschiedlich.
Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, muss beim
Erhaltungsaufwand zwischen Instandhaltung und Der Eigentümer einer Immobilie ist jedoch berech-
Instandsetzung unterschieden werden. Jährlich regel- tigt, die Grundsteuer vollständig als Betriebskosten
mäßig anfallende Instandhaltungsaufwendungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die
sind sofort abzusetzen. Nicht regelmäßig jährlich Mieter umzulegen, wenn im Mietvertrag eine entspre-
anfallender Instandhaltungsaufwand kann auf Antrag chende Regelung getroffen wurde.
auf fünfzehn Jahre verteilt werden. Instandsetzungs-
2.4. Umsatzsteuer
aufwendungen sind zwingend auf fünfzehn Jahre zu
verteilen. Die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke
unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10 %. Die
Ausländische Investoren haben für die Immobilien- Vermietung für andere Zwecke ist grundsätzlich
einkünfte für das abgelaufene Kalenderjahr eine Ein- steuerbefreit, es kann aber auf die Steuerpflicht mit
kommensteuererklärung für beschränkt Steuerpflich- einem Satz von 20 % optiert werden, um den Vor-
tige einzureichen, wenn die inländischen Einkünfte steuerabzug in Anspruch nehmen zu können.
mehr als Euro 2.000 betragen haben.
Umsätze aus der Veräußerung von Grundstücken
sind steuerfrei. Eine Option zur Steuerpflicht ist mög-
Die Steuersätze sind für unbeschränkt und be-
lich.
schränkt Steuerpflichtige grundsätzlich gleich, wobei
bei beschränkt Steuerpflichtigen das steuerpflichtige Die Option zur Umsatzsteuer ist dann von Interesse,
Einkommen um Euro 9.000 erhöht wird. Das öster- wenn bei Neubauten oder umfangreichen Moderni-
reichische Einkommensteuergesetz sieht einen pro- sierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen der Vor-
gressiven Einkommensteuertarif mit derzeit sieben steuerabzug in Anspruch genommen wurde. Ohne
Stufen vor: Option käme es zu einer anteiligen Berichtigung der
abgezogenen Vorsteuer aus einem zwanzigjährigen
Die Grenzsteuersätze lauten wie folgt: Beobachtungszeitraum.
Einkommen von Einkommen bis Grenzsteuersatz 3. ÜBERTRAGUNG VON IMMOBILIEN
0 11.000 0%
3.1. Privates Veräußerungsgeschäft
>11.000 18.000 25%
Gewinne aus der Veräußerung von inländischen
>18.000 31.000 35% Grundstücken, die dem Privatvermögen des Verkäu-
>31.000 60.000 42% fers zuzurechnen sind, sind als Einkünfte aus privater
Grundstücksveräußerung zu klassifizieren und seit
>60.000 90.000 48%
01.04.2012 unabhängig vom Zeitpunkt ihres Erwerbs
>90.000 1.000.000 50% steuerpflichtig.
>1.000.000 55%
Der Steuersatz für die Einkünfte aus privaten Grund-
stücksveräußerungen beträgt 30 % („Immobiliener-
Verluste aus Vermietung und Verpachtung können
tragsteuer”).
nicht vorgetragen werden. Einen Verlustrücktrag ist
in Österreich derzeit nicht möglich. Die Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der
Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös
Die Einkünfte einer Kapitalgesellschaft aus Vermie-
und den Anschaffungskosten, wobei Investitionen die
tung von Immobilien unterliegen in Österreich der
Anschaffungskosten erhöhen und die bereits geltend
Körperschaftsteuer. Der Körperschaftsteuersatz liegt
gemachte Absetzungen für Abnutzung die Anschaf-
derzeit in Österreich bei 25 %. Die Gewinnermittlung
fungskosten vermindern. Wurde das Grundstück vor
erfolgt durch Betriebsvermögensvergleich. Eine Ge-
dem 31.03.2002 angeschafft, können die Anschaf-
werbesteuer existiert in Österreich nicht.
fungskosten grundsätzlich pauschal in Höhe von 86 %
STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN 8des Veräußerungserlöses angesetzt werden, wobei in 30 %, sofern kein gewerblicher Grundstückshandel
diesem Fall einige Besonderheiten zu beachten sind. betrieben wird.
Von der Besteuerung ausgenommen sind – unter Österreich kennt bei der Ermittlung des Einkommens
gewissen Voraussetzungen – die Veräußerung von von natürlichen Personen eine Übertragung stiller Re-
Eigenheimen, die als Hauptwohnsitz gedient haben, serven auf eine Übertragungsrücklage. Das veräußer-
der Gebäudeanteil von selbst hergestellten Gebäuden te Grundstück oder Gebäude muss aber sieben Jahre
und Übertragungen infolge behördlichen Eingriffs zum Anlagevermögen des Betriebs gehört haben. In
oder infolge von Flurbereinigungsverfahren. Sonderfällen gibt es eine Frist von 15 Jahren.
Die Berechnung und Einhebung der Steuer erfolgt 3.4. Im Ausland ansässige
in aller Regel durch einen Parteienvertreter (Notar, Immobilieneigentümer
Rechtsanwalt), wobei die Steuer auf die Einkünfte
aus der privaten Grundstücksveräußerung als ab- Sofern eine im Ausland ansässige Person über Grund-
gegolten gelten und nicht bei der Berechnung der besitz in Österreich verfügt, ist diese Person mit
Einkommensteuer nach dem Einkommensteuertarif ihren Einkünften aus der laufenden Vermietung und
berücksichtigt werden müssen. Eine Möglichkeit von Verpachtung des Grundstücks, aber auch mit einem
der 30 %-Immobilienertragsteuer in die progressive entstehenden Veräußerungsgewinn in Österreich ein-
Einkommensteuer zu optieren besteht im Wege der kommensteuerpflichtig.
Veranlagung, wobei die Vorteilhaftigkeit im Einzelfall
Nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen,
zu untersuchen ist.
die Österreich geschlossen hat, können die Veräuße-
3.2. Gewerblicher Grundstückshandel rungsgewinne aus der Veräußerung der Anteile von
immobilienhaltenden Gesellschaften in Österreich
Soweit die Veräußerung von Grundstücken über die besteuert werden.
private Vermögensverwaltung hinausgeht, sind die
daraus erzielten Gewinne als steuerpflichtige Einkünf-
te aus Gewerbebetrieb zu versteuern.
4. ASPEKTE ZUR VERMEIDUNG DER
DOPPELBESTEUERUNG
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt dann vor,
wenn die Kriterien des § 23 EStG erfüllt sind. Die öster- Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung hat
reichische Rechtslage hat sich nicht der deutschen Österreich mit zahlreichen Ländern bilaterale Dop-
„3-Objekt-Grenze“ des BFH hinsichtlich des Umfangs pelbesteuerungsabkommen geschlossen, wonach
angeschlossen. Vielmehr kommt es in Österreich das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweg-
auf das Gesamtbild der Verhältnisse des Einzelfalles lichem Vermögen, einschließlich der Einkünfte aus
an. Generelle Aussagen bezüglich des notwendigen Vermietung und Verpachtung, dem Staat zusteht, in
Umfangs für das Vorliegen eines gewerblichen dem sich die Immobilie befindet (Belegenheitsstaat).
Grundstückshandels sind schwer zu treffen. Sogar der Der Wohnsitzstaat behält sich in der Regel vor, diese
Verkauf von nur zwei Grundstücken kann unter Um- ausländischen Einkünfte bei der Einkommensteuer-
ständen zur Gewerblichkeit führen. berechnung zu berücksichtigen. Diese Regelung ent-
spricht dem OECD-Musterabkommen und wird von
Ist ein gewerblicher Grundstückshandel begründet, den meisten Staaten angewendet.
sind alle zur Veräußerung bestimmten Objekte, un-
abhängig davon ob die Objekte vermietet sind oder
nicht, dem Umlaufvermögen zuzurechnen. Infolge
der Qualifizierung als Umlaufvermögen kann keine
AfA geltend gemacht werden.
Bei Vorliegen eines gewerblichen Grundstücks-
handels sind die Gewinne aus der Veräußerung der
Grundstücke nicht der Immobilienertragsteuer, son-
dern der progressiven Einkommensteuer zu unter-
werfen.
3.3. Gewerbliche Veräußerung
Ein durch die Veräußerung einer zum Betriebsver-
mögen gehörenden Immobilie erzielter Gewinn ist
der zugrundeliegenden (betrieblichen) Einkunftsart
zuzuordnen. Es kommt bei natürlichen Personen
auch in diesem Fall zur Besteuerung des Veräuße-
rungsgewinns mit dem besonderen Steuersatz von
9 STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONENSCHWEIZ
1. ERWERB EINER IMMOBILIE IN DER stätte), gleichgestellt. Der Erwerb von Zweit- und
SCHWEIZ Ferienwohnungen ist bewilligungspflichtig. Solche
Bewilligungen werden in der Regel nur äußerst re-
1.1. Rechtliche Rahmenbedingungen striktiv erteilt.
1.1.1. Allgemein Für Ausländer, die nicht die Staatsangehörigkeit
eines EU-Mitgliedstaats besitzen, bestehen weitere
Der direkte Erwerb einer in der Schweiz belegenen Restriktionen – teilweise auch für den Erwerb von
Immobilie kann nur nach den Vorschriften des Anteilen an Immobiliengesellschaften –, die vom Auf-
Schweizer Rechts erfolgen. Die häufigste Form des enthaltsstatus der Person, Zweck der Immobilie und
Immobiliengeschäfts ist der Grundstückskauf. Der Motivation des Erwerbs abhängig sind. In allen Fällen
Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. ist die Rechtslage vor dem Erwerb einer Immobilie in
Für den Eigentumserwerb ist zwingend die Eintra- der Schweiz genau zu prüfen
gung des Erwerbers in das Grundbuch erforderlich.
1.2. Grunderwerbsteuer / Sonstige
Grundbuchfähig sind in der Schweiz grundsätzlich
Erwerbskosten
natürliche Personen, Personengesellschaften (Kol-
lektiv-, Kommanditgesellschaft) sowie juristische In der Schweiz unterliegt der Erwerb von Grund-
Personen (AG, GmbH, Genossenschaft). Auch eine eigentum der Handänderungssteuer. Mit der Hand-
Kapitalgesellschaft, die nach ausländischem Recht änderungssteuer wird nicht der Grundstückgewinn,
gegründet wurde, kann in der Schweiz Immobilien sondern die Handänderung als solche besteuert. Die
erwerben und im Grundbuch eingetragen werden. Handänderungssteuer wird in der Schweiz von den
Kantonen und / oder den Gemeinden, nicht aber vom
Der mittelbare Immobilienerwerb, d. h. der Anteils- Bund erhoben. Sie wird je nach kantonalem Steuer-
erwerb einer Gesellschaft, die ihrerseits Eigentümerin gesetz als „Steuer“, „Abgabe“ oder „Gebühr“ bezeich-
von Schweizer Immobilien ist, kann auch nach den net. Dennoch besteht sie in den meisten Kantonen
Vorschriften einer anderen Rechtsordnung erfolgen. neben einer Grundbuchgebühr (in der Regel wenige
Dies gilt auch für den Fall, dass diese Gesellschaft Promille des Kaufpreises). Im Kanton Zürich ist die
ihren Sitz in der Schweiz hat. Der Käufer erwirbt somit Handänderungssteuer gänzlich abgeschafft worden.
die Immobilie nur mittelbar, der formelle Eigentümer
ändert sich mit diesem Vorgang nicht. Besteuert wird der Kaufpreis einschließlich aller wei-
teren Leistungen des Erwerbers. Die Handänderungs-
1.1.2. Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch steuer ist in der Regel vom Erwerber zu tragen. Im
Personen im Ausland Steuertarif bestehen in den Kantonen teilweise große
Unterschiede; er beträgt zwischen 0,2 und 3,3 % des
Der Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Per-
Kaufpreises.
sonen im Ausland ist unter bestimmten Umständen
bewilligungspflichtig. 1.3. Umsatzsteuer
Staatsangehörige der EU-Staaten, die ihren recht- Der Kauf oder Verkauf von Immobilien erfolgt in der
mäßigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz Schweiz grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Veräu-
haben, gelten nicht als Personen im Ausland und ßerer hat jedoch unter bestimmten Voraussetzungen
dürfen Immobilien jeglicher Art zum Eigen- und die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren und
Drittgebrauch erwerben. Ihnen stehen die gleichen damit auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Der hier-
Rechte wie Schweizer Bürgern zu. bei anzuwendende Umsatzsteuersatz beträgt derzeit
7,7 % des Kaufpreises.
Staatsangehörige von EU-Staaten ohne Hauptwohn-
sitz in der Schweiz (inkl. Grenzgängern, aber nur in- 1.4. Erwerb einer Immobiliengesellschaft
nerhalb ihres Rayons), sind – sofern sie in der Schweiz
Der Erwerb von Anteilen einer Kapitalgesellschaft,
aufenthaltsberechtigt sind – Schweizer Bürgerinnen
deren Aktivvermögen überwiegend aus Immobilien
und Bürgern nur hinsichtlich des Erwerbs von Im-
besteht (sog. Immobiliengesellschaft), unterliegt in
mobilien, die der Berufsausübung dienen (Betriebs-
den meisten Kantonen nur dann einer Grunderwerb-
STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN 10steuer (Handänderungssteuer, siehe oben) wenn eine
Mehrheitsbeteiligung erworben wird (sog. wirtschaft-
liche Handänderung). Der Erwerb einer Minderheits-
beteiligung unterliegt in den meisten Kantonen nicht
der Handänderungssteuer, und zwar auch dann nicht,
wenn der Erwerber der Minderheitsbeteiligung nach
dem Erwerb eine Mehrheit erhält.
2. LAUFENDE BESTEUERUNG
2.1. Einkommensteuer / Gewinnsteuer
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von
Immobilien unterliegen in der Schweiz der Einkom-
mensteuer (natürliche Personen) oder der Gewinn-
steuer (juristische Personen). Bund und Kantone
wenden dabei die gleichen Richtlinien an. Immobi-
lieneinkünfte von Personen oder Gesellschaften mit
(Wohn-)Sitz in der Schweiz werden gemeinsam mit
dem übrigen Einkommen oder Gewinn besteuert. Im
Ausland wohnhafte Immobilieneigentümer haben für
ihre Immobilieneinkünfte für das abgelaufene Kalen-
derjahr eine Steuererklärung für beschränkt Steuer-
pflichtige einzureichen.
Nach dem schweizerischen Steuerrecht ist der Miet-
wert von Immobilien, die eine natürliche Person selbst
bewohnt (inkl. Ferienwohnungen), als steuerbarer
Einkommensbestandteil zu berücksichtigen. Dieser
Eigenmietwert berechnet sich in der Regel nach dem
Mietzins, der bei einer Vermietung an Dritte vom
Vermieter verlangt und vom Mieter bezahlt werden
würde (Vergleichsmiete).
Sowohl von den effektiv erzielten Einkünften als auch
vom Eigenmietwert können Fremdkapitalzinsen
(grundsätzlich vollumfänglich) und Immobilienkosten
(teilweise) abgezogen werden. Bezüglich Immobilien-
kosten wird unterschieden zwischen Immobilienun-
terhaltskosten und wertvermehrenden Kosten. Wäh- gebäuden Abschreibungen bis 8 % vom Buchwert
rend werterhaltende Unterhaltskosten vollumfänglich zulässig.
abzugsfähig sind, dürfen wertvermehrende Kosten Einkommensteuersätze sind in allen Kantonen pro-
nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen wer- gressiv ansteigend ausgestaltet und unterscheiden
den. Die wertvermehrenden Kosten können jedoch sich in der Höhe von Kanton zu Kanton teilweise
bei der Veräußerung der Immobilie berücksichtigt massiv. Zur Bestimmung des Steuersatzes wird das
werden. Die Abgrenzung zwischen werterhaltenden weltweite Einkommen der betreffenden Person he-
und wertvermehrenden Kosten ist in der Praxis nicht rangezogen, d. h., die Immobilieneinkünfte werden
immer einfach und führt oft zu „Diskussionen“ zwi- zum Satz des gesamten Einkommens besteuert.
schen Steuerbehörden und Steuerpflichtigen.
Die Einkommensteuersätze variieren zwischen 10 und
Abschreibungen dürfen nur auf Immobilien im Ge- 40 %.
schäftsvermögen vom steuerbaren Einkommen (bei
selbstständig erwerbstätigen natürlichen Personen) Die Steuersätze für die Gewinnsteuer für juristische
oder vom steuerbaren Gewinn (bei juristischen Per- Personen sowie für die Vermögen- (natürliche Perso-
sonen) abgesetzt werden. Die Höhe der steuerlich nen) und Kapitalsteuer (juristische Personen) sind in
anerkannten Abschreibung hängt von der Art und den meisten Kantonen linear. Sind sie es nicht, wird
von der Nutzung der Immobilie ab. Während z. B. bei wie bei der Einkommensteuer der weltweite Gewinn,
Wohnhäusern (im Geschäftsvermögen) jährlich nur das weltweite Vermögen oder das weltweite Kapital
2 % abgeschrieben werden dürfen, sind bei Fabrik- zur Satzbestimmung herangezogen.
11 STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONENDie Gewinnsteuersätze variieren zwischen 12 und 20 %. steuer erfasst. Das Gleiche gilt für Immobiliengewinne
des Privatvermögens in sämtlichen Kantonen. Besteu-
Die Vermögenssteuersätze bewegen sich zwischen ert werden die Immobiliengewinne in der Gemeinde
0,15 und 0,85 %; die Kapitalsteuersätze zwischen 0,001 oder im Kanton, in der bzw. in dem das betreffende
und 0,5 %. Grundstück liegt.
2.2. Besitzsteuern Steuerpflichtig ist immer der Veräußerer der Immo-
In etwa der Hälfte der Kantone wird zusätzlich zur bilie, im Falle einer wirtschaftlichen Handänderung
Vermögen- und / oder Kapitalsteuer eine sog. Liegen- diejenige Person, die eine Verfügungsgewalt über ein
schaftssteuer erhoben. Der Bund erhebt keine Liegen- Grundstück entgeltlich überträgt. Die Besteuerung
schaftssteuern. eines Immobiliengewinns kann in bestimmten Fällen
aufgeschoben werden (z. B. im Falle eines Grund-
Der Liegenschaftssteuer beruht auf dem Steuerwert stückserwerbs durch Erbschaft oder Schenkung).
der Immobilie und beträgt je nach Kanton zwischen
0,05 % und 0,3 %. Gegenstand der Besteuerung ist jeder Gewinn aus der
Veräußerung der Immobilie. Besteuert wird der Rein-
Einige Kantone kennen eine Minimal- bzw. Mindest- gewinn, der bei einer Handänderung der Immobilie
steuer für das Grundeigentum juristischer Personen. realisiert wird. Er berechnet sich aus der Differenz
Diese Steuer wird nur erhoben, wenn sie die ordent- zwischen den Anschaffungskosten (Kaufpreis zuzüg-
liche Gewinn- und Kapitalsteuer übersteigt, und tritt lich der wertvermehrenden Aufwendungen) und dem
in diesem Fall an die Stelle der ordentlichen Steuern. Verkaufspreis.
Davon betroffen sind in der Regel nur Unternehmen,
die keinen oder einen geringen Unternehmensge- Soweit Immobiliengewinne der Besteuerung unterlie-
winn erzielen. gen, können diese Gewinne mit Immobilienverlusten
verrechnet werden. Werden die Immobiliengewinne
Die Minimalsteuer beträgt je nach Kanton maximal mit einer separaten Steuer erfasst, ist eine Verlustver-
0,2 % des Liegenschaftswerts. rechnung in der Regel nicht möglich, da die Grund-
stückgewinnsteuer in diesem Fall eine Objektsteuer
2.3. Umsatzsteuer ist. Einige Kantone lassen den Abzug von Grund-
Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien stücksverlusten dennoch zu.
ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Eine
Option zur Umsatzsteuer ist zulässig, wenn der Mieter Der Steuertarif hängt in den meisten Kantonen von
Unternehmer ist und selbst fast ausschließlich um- zwei Faktoren ab, nämlich von der Höhe des Gewinns
satzsteuerpflichtige Leistungen erbringt. und der Besitzdauer. Der Tarif von bis zu 40 % ist je
nach Kanton entweder linear oder progressiv ausge-
staltet. Meist werden Zuschläge für kurzfristig erzielte
3. ÜBERTRAGUNG VON IMMOBILIEN Gewinne erhoben; Gewinne, die nach langer Besitz-
dauer anfallen, sind in der Regel privilegiert.
3.1. Veräußerung von Immobilien
3.1.1. Grundstückgewinnsteuer 3.1.2. Gewerbsmäßiger Grundstückshandel (Liegen-
schaftenhandel)
In der Schweiz unterliegt die Veräußerung einer Im-
mobilie der Grundstückgewinnsteuer. Soweit die Veräußerung von Grundstücken über die
private Vermögensverwaltung hinausgeht, sind die
Die Besteuerung des Immobiliengewinns erfolgt im daraus erzielten Gewinne als steuerpflichtige Einkünf-
Bund und in den 26 Kantonen sehr unterschiedlich. te aus selbstständiger Erwerbstätigkeit zu versteuern.
Der Bund erhebt keine separate Steuer auf den Im-
mobiliengewinn und erfasst nur Immobiliengewinne Gewerbsmäßigkeit wird angenommen, wenn fort-
im Geschäftsvermögen mit der Einkommen- oder dauernd, planmäßig und im Streben nach Gewinn
Gewinnsteuer. Gewinne auf Immobilien im Privatver- mit Immobilien gehandelt wird. Sie kann sich aus
mögen sind bei der direkten Bundessteuer ausdrück- der Häufung von Grundstückskäufen und -verkäufen
lich steuerfrei. sowie durch erneute Investition des Veräußerungs-
erlöses in Immobilien ergeben. Auf ein professionelles
Auch die Kantone unterscheiden zwischen Immo- Vorgehen deutet auch die Tatsache, wenn die gekauf-
bilien im Geschäftsvermögen und Immobilien im ten Immobilien vor der Weiterveräußerung umgebaut
Privatvermögen. Immobiliengewinne des Geschäfts- oder renoviert werden.
vermögens werden in den meisten Kantonen von der
ordentlichen Einkommen- oder Gewinnsteuer erfasst. Die Qualifikation von Immobilienverkäufen als ge-
In einigen Kantonen werden Gewinne auf Geschäfts- werbsmäßiger Grundstückshandel hat zur Folge, dass
immobilien mit einer separaten Grundstückgewinn- der Immobiliengewinn auch vom Bund besteuert
sowie von der Sozialversicherungsabgabe erfasst wird.
STEUERLICHE GRUNDREGELN FÜR GRENZÜBERSCHREITENDE IMMOBILIENINVESTITIONEN 12Sie können auch lesen
