Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg - Teilbericht | Gemeinde Wardenburg Stand: 11.11.2016
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Wohnraumversorgungskonzept für
den Landkreis Oldenburg
Teilbericht | Gemeinde Wardenburg
Stand: 11.11.2016
Landkreis Oldenburg
2016
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
Gemeinde Wardenburg
Auftraggeber und Ansprechpartner
Landkreis Oldenburg
Dezernat I - Bau
Delmenhorster Straße 6 | 27793 Wildeshausen
Telefon 04431 85-342
Email peter.nieslony@oldenburg-kreis.de
Peter Nieslony
Bearbeitung
protze + theiling GbR
Am Hulsberg 23 | 28205 Bremen
Telefon 0421-178647-70
E-Mail post@pt-planung.de
Web pt-planung.de
in Arbeitsgemeinschaft mit
akp_ Stadtplanung + Regionalentwicklung
Brandt Höger Kunze PG
Friedrich-Ebert-Straße 153 | 34119 Kassel
Dipl.-Ing. Uwe Höger | akp_
Dipl.-Ing. Tim König | akp_
M.A. Lisa Morgenschweis | p+t
Dipl.-Ing. Christoph Theiling | p+t
11.11.2016Inhalt
1 Einleitung ....................................................................................................................... 1
1.1. Aufgabe und Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts ........................................... 1
1.2. Aufbau..................................................................................................................... 2
1.3. Regionale Einordnung, Gemeindestruktur ............................................................... 3
2 Demografieprofil ............................................................................................................. 6
2.1. Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegungen .............................................. 6
2.2. Bevölkerungsprognose............................................................................................ 8
2.3. Prognose der Altersstruktur ....................................................................................10
2.3. Prognose der Haushaltszahlen ..............................................................................10
3 Wohnungsmarktentwicklung ..........................................................................................12
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand ..........................................................................12
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen ...........................................................................13
3.3. Bautätigkeit ............................................................................................................15
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt .................................................................16
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt ...........................................................18
3.6. Flächenpotenziale ..................................................................................................19
4 Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte ........................................21
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein ...............................21
4.2. Empfänger/innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII ..................................21
4.3. Wohngeldempfänger/innen ....................................................................................22
4.4. Empfänger/innen von Leistungen nach dem AsylBLG und Geflüchtete ..................23
4.5. Niedrigeinkommensbezieher/innen ........................................................................23
4.6. Menschen mit Behinderungen ................................................................................24
4.7. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum .....................................................25
4.8. Wohnraum zu angemessenen Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und
SGB XII ..................................................................................................................26
5 Wohnungsbedarfsprognose ..........................................................................................29
5.1. Methodik der Bedarfsprognose ..............................................................................29
5.2. Quantitative Bedarfe...............................................................................................31
5.3. Qualitative Bedarfe: Wohnungsgrößen und Preissegmente ...................................32
5.4. Qualitative Bedarfe: Altenwohnen, barrierefreier Wohnraum ..................................35
5.5. Qualitative Bedarfe: Wohnraum für geflüchtete und asylsuchende Menschen........36
5.6. Fazit und Handlungsempfehlungen ........................................................................36
6 Abkürzungsverzeichnis..................................................................................................39
7 Literatur und Quellen .....................................................................................................40Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
1 EINLEITUNG
1.1. Aufgabe und Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts
Seit dem Tiefpunkt im Jahr 2010 sind steigende Neubauzahlen im Wohnungsmarkt zu ver-
zeichnen. Dieser Neubau kommt jedoch in erster Linie den Besserverdienenden zugute, da
sie die hohen Bau- oder Mietkosten bezahlen können. Der sog. Sickereffekt, durch den ein
Umzug in eine neu errichtete Wohnung immer ein Freimachen einer billigeren Wohnung
nach sich zieht, kommt im unteren Preissegment nachweislich weder kurz- noch mittelfristig
an. Dieser nach wie vor aktuelle Bedarf an günstigem Wohnraum, verbunden mit dem ab-
sehbaren Herausfallen etlicher preisgebundener Wohnungen aus der Bindungsfrist, hat zu
einer Neuorientierung und Verstärkung der Förderung des sozialen Wohnungsbaus in
Niedersachsen geführt. Zudem ist ebenfalls seit 2009 eine ständig steigende Zahl der aus
Kriegs- und Krisengebieten Flüchtenden zu verzeichnen, deren Zahl 2015 einen unerwarte-
ten Höhepunkt erreicht hat und von denen ein größerer Teil in Deutschland bleiben wird und
günstigen Wohnraum benötigt.
In Niedersachsen ist die Vergabe von Förderungsmitteln für den Sozialen Wohnungsbau an
ein schlüssiges Wohnraumversorgungskonzept gebunden: „Für alle Fördermaßnahmen
muss ein kommunales Wohnraumversorgungskonzept vorgelegt werden. Es sollte Aussagen
zur Bestandsaufnahme und Bedarfsprognose für den örtlichen Wohnungsmarkt – darunter
zur sozialen Wohnraumversorgung und zum Neubaubedarf – treffen und Zielsetzungen,
Handlungsempfehlungen und Maßnahmen für die örtliche Wohnraumversorgung enthalten.“
(NBank, Internetseite, Dez. 2015)
Durch den Einsatz der Mittel müssen die Mieter/innen bestimmte Bedingungen erfüllen: „Die
geförderten Wohnungen dürfen nur an Haushalte vermietet werden, deren Gesamteinkom-
men bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Zweckbestimmung der Woh-
nungen ist auf eine Dauer von 20 Jahren festgesetzt. Sie beginnt, wenn die Wohnung be-
zugsfertig ist.“ Seit dem Herbst 2015 ist die mögliche Nutzung des Wohnraums für Geflüch-
tete neu: „Zeitlich flexible Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge (ist) für die Dauer von bis
zu 10 Jahren möglich.“ (NBank, Internetseite, Dez. 2015). Die vereinbarte Miete ist ab Be-
zugsfertigkeit für die Dauer von drei Jahren festgeschrieben (Nettokaltmiete), und zwar für
Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG (untere Einkommensgrenze) 5,60 Euro, für Berechtigte
nach § 5 Abs. 2 DVO-NWoFG (erhöhte Einkommensgrenze) 7,00 EUR je qm Wohnfläche
und Monat (Produktinformation NBank, Stand 1.2.2016).
Die Stadt Wildeshausen hat ein im Februar 2016 vom Stadtrat beschlossenes Wohnraum-
versorgungskonzept vorliegen. Die Gemeinde Großenkneten hat ein Wohnraumversor-
gungskonzept in Auftrag gegeben, welches zum Stand August 2016 beim Landkreis Olden-
burg vorliegt. Für den gesamten Landkreis Oldenburg wird hiermit ein Wohnraumversor-
gungskonzept vorgelegt, welches die bereits bestehenden Konzepte integriert und für die
übrigen 6 Gemeinden – Dötlingen, Hatten, Harpstedt (SG), Hude, Ganderkesee und
Wardenburg – jeweils kommunale Konzepte als Teilberichte enthält. Es bildet einerseits –
auf der formalen Ebene – die Voraussetzung für eine Förderung des sozialen Mietwoh-
nungsbaus durch das Land Niedersachsen. Andererseits soll das Konzept aber auch – im
politischen Bereich – eine gemeinsam mit den Städten und Gemeinden abgestimmte, nach-
Seite 1Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg haltige Vorgehensweise bei der Errichtung von bezahlbarem Mietwohnungsbau sicherstellen und damit einen zügigen Weg für die notwendigen politischen Beschlüsse für die dringend notwendigen Wohnungsbauvorhaben in den einzelnen Gemeinden ebnen. Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts für den Landkreis Oldenburg ist demnach eine quantitative und qualitative Einschätzung zum Bedarf an kostengünstigem Mietwohnraum aus vorhandenen Bestandsdaten und Prognosen zu erarbeiten und dafür dann geeignete Handlungsempfehlungen zur Umsetzung zu entwickeln. Grundlagen für das Wohnraumversorgungskonzept sind u.a. die Einwohnerstatistik der Gemeinden, welche teilweise aufgeschlüsselt nach Stadtteilen, Altersstruktur und Transfer- leistungsempfänger/innen sowie Migrationsstruktur vorliegen. Weiterhin die Zahlen zum Wohnraumbestand, der Bautätigkeit der letzten Jahre wie auch der zweckgebundenen Woh- nungen. Mit Hilfe der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose, ergänzt durch das Demografie- und Sozialprofil, sowie durch Gespräche mit Akteuren im Wohnungsmarkt (Gemein- den/Städte, Makler/innen, Verwaltungsgesellschaften, Wohnungsbauunternehmen, Land- kreis) wurde der voraussichtliche Bedarf an günstigem Wohnraum für den Landkreis Olden- burg und seine einzelnen Gemeinden ermittelt. 1.2. Aufbau Das Wohnraumversorgungskonzept beginnt in Kapitel 1.3 mit einer regionalen Einordnung der Gemeinde Wardenburg. Im Demografieprofil (Kapitel 2) wird die Einwohner- und Haushaltsentwicklung betrach- tet. Dazu dient die Darstellung des Prognosekorridors der Bevölkerung ebenso wie die Dar- stellung der Alterung der verschiedenen Altersklassen bis zum Jahr 2020 und 2025 (sowie 2030 und 2035). Demgegenüber gestellt werden im Kapitel 3 der Wohnungsbestand und die Angebotsent- wicklung auf dem Wohnungsmarkt. Dafür werden der Wohnungsbestand und die Bautätig- keit (Baufertigstellungen) differenziert nach Haustypen und nach Nutzung der Wohneinheiten ermittelt und dargestellt. Eine Analyse von Haushaltsgrößen und Wohnungsgrößen auf Basis der Zensusdaten gibt Hinweise darauf, welche Wohnungsgrößen besonders stark nachge- fragt werden. Für den Wohnungsbestand und die Bautätigkeit ist auch das Preisniveau im Eigentumsmarkt wie das Mietniveau relevant. Beides wird u.a. auf Basis der Daten des Gut- achterausschusses dargestellt. In Kapitel 4 wird die derzeitige Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Haushalten in der Gemeinde Wardenburg dargestellt. Für den Bedarf werden die Leis- tungsempfänger/innen nach SGB und AsylbLG sowie die Empfänger/innen von Wohngeld dargestellt. Ergänzt wird der Bedarf noch durch Menschen mit einem niedrigen Einkommen, die ebenso auf eine kostengünstige Wohnung angewiesen sind. Das Angebot an kostengünstigen Mietwohnungen wird über die zweckgebundenen Woh- nungen und einem abzuschätzenden Anteil von Wohnungen mit einer günstigen Miete der auf dem Wohnungsmarkt verfügbaren Bestände ermittelt. Eine Stichprobe der Wohnungsan- gebote gibt Auskunft über die auf dem Markt angebotenen preiswerten Wohnungen. Dabei sind dann auch Einschätzungen zum Wohnungsmarkt durch Gemeinden, Makler etc. ergän- zende Indizien. Seite 2
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
Im Kapitel 5 wird die Wohnungsbedarfsprognose erläutert. Um aus den beiden Parame-
tern zu Bedarf und Angebot und die nach Größe sowie nach Eigentum oder Miete differen-
zierte Menge an neuen Wohnungen ermitteln zu können, sind die Faktoren der Entflechtung
(prognostizierte Verringerung der Haushaltsgrößen, die zum Mehrbedarf an Wohnungen
führt) und der Ersatzbedarf (Neubau für abgerissene, nicht mehr genutzte Wohnungen) dar-
zustellen und dem Bedarf hinzuzurechnen.
Für die Ermittlung einer Größenordnung von Bedarf und Angebot im Bereich der kosten-
günstigen Mietwohnungen sind die allgemeinen Zahlen der demografischen Prognose und
der sozialen Kenndaten auf dieses Teilsegment des Wohnungsmarktes herunter zu brechen.
Die Bedarfsprognose wird durch entsprechende Handlungsempfehlungen ergänzt.
1.3. Regionale Einordnung, Gemeindestruktur
Die Gemeinde Wardenburg liegt im Nordwesten des Landkreises Oldenburg1 und am Rand
des Naturparkes Wildeshauser Geest. Wardenburg grenzt im Norden an die Stadt Oldenburg
an. Mit knapp 16.000 Einwohner/innen ist Wardenburg eine durchschnittlich große Gemein-
de im Landkreis Oldenburg.
Die Gemeinde besteht aus 16 Ortsteilen bzw. Ortschaften, wobei die Orte Wardenburg mit
etwa 6.000 Einwohner/innen und Hundsmühlen mit über 3.000 die Siedlungsschwerpunkte
darstellen. Achternmeer, Südmoslesfehn und Tungeln haben noch je über 1.000 Einwoh-
ner/innen, die restlichen Ortsteile Wardenburgs bestehen aus 90 bis 550 Einwohner/innen.
Hundsmühlen, Südmoslesfehn und Tungeln mit insgesamt knapp 6.000 Einwohner/innen
gehen siedlungsstrukturell in die Stadt Oldenburg über.
Im Norden wird die Gemeinde Wardenburg vom Küstenkanal begrenzt, im Osten fließt die
Hunte und die Lethe fließt quer durch das Gemeindegebiet. Im Süden des Gemeindegebie-
tes wird Gas gefördert und transportiert. Im westlichen Teil des Gemeindegebietes wird Torf
abgebaut. Östlich und westlich an der Entwicklungsachse Wardenburg / Tungeln / Hunds-
mühlen gibt es große Landschaftsschutzgebiete, weshalb die Entwicklung von neuen Sied-
lungsflächen begrenzt ist.
Siedlungsschwerpunkte mit guter infrastruktureller Versorgung (öffentlicher Nahverkehr,
Schulen, Kindergärten und Supermärkte) sind v.a. Wardenburg, aber auch Hundsmühlen
und Achternmeer und in geringerem Maße Südmoslesfehn und Tungeln.
1
Das Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg besteht aus den gemeindespezifi-
schen Berichten für Dötlingen, Hatten, Hude, Harpstedt (SG), Ganderkesee und Wardenburg sowie
einem zusammenfassenden Bericht für den gesamten Landkreis mit einer stärker vergleichenden
Perspektive auf die Mitgliedsgemeinden. Die Stadt Wildeshausen und die Gemeinde Großenkneten
besitzen bereits Wohnraumversorgungskonzepte, deren Ergebnisse in den zusammenfassenden Be-
richt für den Landkreis eingearbeitet sind.
Seite 3Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
2
Tabelle 1: vorhandene Infrastruktur in den Ortsteilen (eigene Erhebung 2016 )
Vorhandene Infrastruktur Ortsteile
Kindergärten Wardenburg, Tungeln, Hundsmühlen, Achternmeer, Littel
Schulen Grundschule Achternmeer, Grundschule Hohenfelde,
Grundschule Wardenburg, Grundschule Hundsmühlen, Ge-
samtschule Wardenburg
Bahnhaltepunkte (Bus nach Oldenburg ab Wardenburg über Achternmeer,
Südmoslesfehn und Hundsmühlen)
Supermärkte Littel, Hundsmühlen, Wardenburg, (Tante Emma Laden in
Achternmeer)
Abbildung 1: Siedlungsschwerpunkte mit guter Versorgung - Gemeinde Wardenburg (eigene Darstellung, Kar-
tengrundlage: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen)
Die Gemeinde weist starke Pendlerbeziehungen zu den umliegenden Städten und Gemein-
den auf. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit der Busverbindung Olden-
2
Abfrage der Supermarkt-Standorte von Rewe, Edeka, Lidl, Aldi, Kaufland, NP-Discount, Netto
Seite 4Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
burg-Wardenburg trägt hierzu bei. Von den über 6.000 in Wardenburg lebenden, sozialversi-
cherungspflichtig Beschäftigten arbeiten knapp 5.000 in anderen Kommunen, davon 4.500
außerhalb des Landkreises Oldenburg und 400 sogar außerhalb Niedersachsens. In der
Gemeinde selbst arbeiten etwas über 3.300 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, von
denen zwei Drittel einpendelt. Das Pendlersaldo ist somit negativ und beträgt -824,4 je 1000
Beschäftigte am Arbeitsort, ein im kreisweiten Vergleich überdurchschnittlicher Wert (Quelle:
LSN).
Tabelle 2: Pendler- und Beschäftigtenstatistik 2014 (Quelle: LSN)
Pendlersaldo je
sozialversicherungspflichtig
Pendlersaldo 1000 Beschäftigte
Beschäftigte am Arbeitsort
am Arbeitsort
Landkreis Oldenburg 32.189 -16.600 -515,7
Wardenburg 3.331 -2746 -824,4
Seite 5Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
2 DEMOGRAFIEPROFIL
2.1. Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegungen
Seit 15 Jahren liegt die Einwohnerzahl Wardenburg um die 16.000 und beträgt aktuell
15.738 (zum Stichtag 30.09.2015, LSN). Die Korrektur der LSN-Zahlen nach unten zwischen
2010 und 2011 ist auf die Zensusergebnisse zurückzuführen (siehe Abbildung 2). Die Ein-
wohnerzahl Wardenburgs ist laut LSN im Gegensatz zu den meisten anderen Gemeinden
des Landkreises nicht gewachsen.
18000
16000
14000
Bevölkerung
12000
(Quelle: LSN)
10000
8000
Bevölkerung
6000 (Quelle:
4000 Gemeinde
2000 Wardenburg)
0
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung - Vergleich Landesstatistik und Melderegister Gemeinde Wardenburg –
letzte Werte 30.09.2015 (Quelle: LSN, Gemeinde Wardenburg; eigene Darstellung)
Bei der Einwohnerstatistik der Gemeinde Wardenburg, die auf den kommunalen Meldedaten
basiert, ist nur eine kleine Korrektur nach unten aufgrund des Zensus vorgenommen worden.
Nach den gemeindlichen Daten gibt es ein stetes Anwachsen der Einwohner Wardenburgs
und die aktuelle Einwohnerzahl liegt ca. 6,3 % höher als nach der Landesstatistik, aktuell
sind 16.838 Personen in Wardenburg mit Hauptwohnsitz gemeldet (siehe Abbildung 2).
Die gleich bleibenden Bevölkerungszahlen in den letzten Jahren werden durch ein positives
Wanderungssaldo verursacht. Während in Wardenburg seit 2006 mehr Menschen sterben
als geboren werden, gibt es außer in den Jahren 2007 und 2008 mehr Zuzüge in die Ge-
meinde als Fortzüge. Ohne diesen Überschuss beim Wanderungssaldo hätte die Bevölke-
rung aufgrund der natürlichen Bevölkerungsbewegung im Jahr 2014 um 74 Personen abge-
nommen.
Seite 6Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
300
250
200
150
100 natürliches Bevölkerungssaldo
Wanderungssaldo
50 Bevölkerungsentwicklung
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
-50
-100
-150
Abbildung 3: Bevölkerungssalden - Gemeinde Wardenburg (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
Die Wanderungsgewinne machen sich auch in einem wachsenden Anteil der ausländischen
Bevölkerung bemerkbar. Der Ausländeranteil ist insbesondere über die letzten 5 Jahre auf
aktuell 4,9 % (2015) gestiegen. Der Anteil der EU-Bürger an den Ausländern wurde in der
Zeit geringer und liegt aktuell bei 40 %.
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
Anteil Ausländer
2,0%
Anteil EU-Bürger
1,0%
0,0%
Abbildung 4: Anteil der Ausländer und EU-Bürger - Gemeinde Wardenburg (Quelle: Gemeinde Wardenburg,
eigene Darstellung)
Im Vergleich zum Landkreis fällt auf, dass die Bevölkerung in Wardenburg durchschnittlich,
eher älter ist. Die Altersgruppen der 0-44-jährigen sind überdurchschnittlich schwächer ver-
treten als in den anderen Gemeinden. Die älteren Altersgruppen sind dagegen etwas stärker
vertreten als im Landkreisdurchschnitt (Quelle: LSN).
Seite 7Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
2.2. Bevölkerungsprognose
Für Wardenburg liegen verschiedene Bevölkerungsprognosen vor, deren Prognoseergebnis-
se zum Teil voneinander abweichen. Die Unterschiede ergeben sich zum einen durch die
Ausgangsbasis der Daten, zum anderen aus den jeweiligen Grundannahmen und Fort-
schreibungsmodellen der Prognoserechnung.
Die Spannweite der Prognosen (NBank und Bertelsmann) umfasst für das Jahr 2030 einen
Unterschied von ca. 200 Einwohner/innen bzw. 1,3 % der Bevölkerungszahl. Bis 2025 sind
die Bevölkerungsprognosen relativ ähnlich und prognostizieren eine Bevölkerungszahl zwi-
schen 15.600 und 15.700. Danach geht die Prognose der NBank von einem Rückgang der
Bevölkerung aus, wobei Bertelsmann in etwa bei dem Wert von 2020/2025 bleibt.
15800
15700 Landesamt für
Statistik (Basis
15600 2014)
15500 Bertelsmann (Basis
2012)
15400
15300
N-Bank (Basis 2013)
15200
15100
15000
Abbildung 5: Bevölkerungsprognosen - Gemeinde Wardenburg (Quellen: LSN, Bertelsmann-Stiftung, N-Bank,
Kommunalverbund; eigene Darstellung)
Seite 8Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
Exkurs: Methodik der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen
Die verschiedenen Prognoseergebnisse resultieren aus einer unterschiedlichen Methodik.
Das Landesamt für Statistik Niedersachsen führt eine einfache Hochrechnung durch. In der
Prognose wird ein Durchschnitt der Veränderung der davor liegenden 5 Jahre ermittelt und
für die kommenden 5 Jahre weiter gerechnet (Trendverlängerung). Grundsätzliche Verände-
rungen in den Trends werden damit nur indirekt wieder gegeben.
Der Kommunalverbund führt eine Vorausberechnung für den Landkreis durch, welche in ei-
nem zweiten Schritt auf die Gemeinden heruntergerechnet wird. Prinzipiell werden hier auch
die Entwicklungen der letzten fünf Jahre fortgeschrieben, mit zusätzlichen Grundannahmen
zur weiteren Trendentwicklung bei Geburten- und Sterberaten sowie der Zuwanderung. Für
die Jahre 2014, 2015 und 2016 wird von einer zusätzlichen Zuwanderung von 300.000,
200.000 und 100.00 ausgegangen. Alle Kreise und die Kommunen eines Kreises unterei-
nander werden hierbei als zueinander gleich attraktiv für Zuwanderer angenommen. Die
Zensuskorrektur wurde nicht berücksichtigt, so dass die Zahlen des Kommunalverbundes
von einer höheren Basis ausgehen als die anderen Prognosen. Auf Gemeindeebene im
Landkreis Oldenburg liegt die Prognose des Kommunalverbundes nur für Ganderkesee, Döt-
lingen und Harpstedt vor.
Am aufwändigsten sind die Bertelsmann-Prognose und die NBank-Prognose. Die Bertels-
mann-Stiftung (Wegweiser Kommune) führt mit Hilfe der Komponentenmethode eine qualita-
tiv hochwertige Rechnung durch (Geburten, Sterbefälle, Zu- und Abwanderung, Mittelwerte
2009 bis 2012, Zuordnung der Gemeinde zu einem von 9 Clustertypen, jährliche Berechnung
der Komponenten und Fortschreibung). Sie hat die Bevölkerungszahl und die Altersstruktur
aufgrund der Zensus-Ergebnisse pauschal korrigiert und aus diesem Grund eine geringere
Zahl im Ausgangsjahr 2012.
Die Prognose der NBank von 2015 unterscheidet sich in der Methodik gering von der Ber-
telsmann-Prognose. Sie beruht ebenfalls auf einer Komponentenmethodik, welche die CIMA
für die NBank entwickelt hat. Hier ist einerseits ein kürzerer, teils gewichteter 3-Jahres-
Zeitraum (Stützzeitraum) zu Grunde gelegt, andererseits sind Niedersachsen-spezifische
Daten zur Demographie und insbesondere zur Erwerbstätigkeit und Wirtschaftsentwicklung
berücksichtigt worden. Die Zensus-Ergebnisse wurden eingerechnet.
Eine Bewertung der Prognosen ist aufgrund ihrer Komplexität und zweifellosen Sorgfältigkeit
schwer möglich. Einerseits wird deutlich, dass der reale, auch von der LSN dokumentierte
Bevölkerungsstand bereits jetzt über der NBank-Prognose liegt. Andererseits spricht für die
NBank-Prognose, dass sowohl als Grundlagen die länderspezifischen Aspekte stärker mit
einbezogen sind, als auch die Differenzierung bis zur Haushalts- und Wohnbaulandentwick-
lung fortgeführt ist.
Daher wird im Folgenden von der NBank-Prognose ausgegangen, allerdings wird sie als
unterste Variante und minimal zu erwartender Entwicklungsbedarf betrachtet. Mit zu denken
ist auch eine um 6 % höhere Prognose, wie sie von Bertelsmann vertreten wird. Somit gibt
es einen Entwicklungskorridor, der durch die zwei aufwändigen Prognosen begrenzt wird.
In allen Fällen sind in den Prognosemodellen zwar Zuwanderungsüberschüsse berücksich-
tigt, aber die Entwicklungen der Jahre 2014/2015 mit einem starken Anstieg geflüchteter
Menschen sind in den Modellrechnungen nicht enthalten.
Seite 9Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
2.3. Prognose der Altersstruktur
Die Prognose der Altersstruktur der NBank zeigt auf, dass auch in Wardenburg mit einer
weiteren durchschnittlichen Alterung der Bevölkerung zu rechnen ist. Der Anteil der Alters-
gruppen über 60 Jahren wird bis 2030 von derzeit ca. 28 % auf 41 % der Bevölkerung an-
steigen. Für die jüngste Altersgruppe wird bis 2020 ein Rückgang prognostiziert, danach
bleibt der Anteil dieser Altersgruppe gleich. Hier ist zu erwarten, dass die jüngsten Wande-
rungsgewinne ein Bevölkerungswachstum in dieser Altersgruppe fördern werden. Die Alters-
gruppe der 18-29-jährigen geht erst ab 2025 zurück, dann aber auch merklich. Ein starker
Rückgang ist bei den 45 bis 59-jährigen prognostiziert, ihr Anteil soll sich laut Prognose von
aktuell 27 % auf nur noch 19 % reduzieren.
30,0%
25,0%
20,0%
2013
2020
15,0%
2025
10,0% 2030
2035
5,0%
0,0%
Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe
0-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-59 Jahre 60-74 Jahre 75 und älter
Abbildung 6: Prognose der Altersstruktur - Gemeinde Wardenburg (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
2.3. Prognose der Haushaltszahlen
Im Jahr 2013 gab es in Wardenburg 7.526 Haushalte. Bis 2030 prognostiziert die NBank
einen Anstieg der Haushalte um 500 auf insgesamt 8.026 Haushalte, im Zeitraum danach
wird bis 2035 ein minimaler Rückgang der Haushaltszahl prognostiziert. Die Zuwächse der
Haushalte insgesamt werden durch eine steigende Anzahl kleiner Haushalte mit einer oder
zwei Personen hervorgerufen. Bis 2030 werden die kleinen Haushalte mit bis zu zwei Perso-
nen in Wardenburg um ca. 800 zunehmen, während im gleichen Zeitraum die Anzahl der
größeren Haushalte über zwei Personen um 300 sinken wird.
Aufgrund der Haushaltsentflechtung, d.h. der Verkleinerung der einzelnen Haushalte, steigt
die Haushaltszahl auch ohne Bevölkerungswachstum. Ursache dafür sind u.a. neue Lebens-
stile in der vor- und nachfamiliären Phase sowie die Alterung der geburtenstarken Jahrgänge
und die damit einhergehende Verkleinerung der Haushalte.
Die von der NBank-Prognose abweichende Bertelsmann-Prognose führt, sofern die Haus-
haltsgrößenentwicklung der NBank zugrunde gelegt wird, im Jahr 2020 zu nahezu denselben
Werten und im Jahr 2025 zu etwa 40 höheren Werten.
Seite 10Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
10.000
8.000
6.000
2013
4.000
2020
2025
2.000
2030
2035
0
Abbildung 7: Prognose der Privathaushalte - Gemeinde Wardenburg (Quelle NBank, eigene Darstellung)
8.500
7.970 8.013
8.000 7.848 7.843
7.500
Privathaushalte - nach NBank
7.000
6.500 Privathaushalte - Berechnung
nach Bertelsmann
6.000 Bevölkerungsprognose
5.500
5.000
2020 2025
Abbildung 8: Prognosekorridor der Haushalte nach NBank und Bertelsmann-Stiftung (mit angenommener Haus-
haltsgrößenentwicklung der NBank)
Seite 11Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
3 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand
Im Jahr 2014 gab es in Wardenburg 4.451 (83 %) Einfamilienhäuser, 710 (13 %) Zweifamili-
enhäuser sowie 193 (3,6 %) Mehrfamilienhäuser (LSN). Baustrukturell ist Wardenburg eine
eher ländlich geprägte Gemeinde mit einem ähnlich hohen Anteil von Ein- und Zweifamilien-
häusern wie der Durchschnitt im Landkreis Oldenburg. Der Anteil der Mehrfamilienhäuser im
Landkreisdurchschnitt liegt mit 4,6 % einen Prozentpunkt darüber.
Der Mietwohnungsanteil beträgt ca. 33 %3, insgesamt gibt es 2.308 Mietwohnungen, wobei
hierin auch mietfrei überlassene Wohnungen enthalten sind (Zensus 2011). Mit diesem Wert
liegt Wardenburg unterhalb des Kreisdurchschnitts von 36,5 %. Mietwohnungen sind in der
Gemeinde Wardenburg zu 35 % in EFH4 (das sind 18 % aller EFH), zu 33 % in ZFH, das
sind 50 % aller ZFH) und zu 32 % in MFH (79 % aller MFH) zu finden.
Im Jahr 2014 gab es in Wardenburg 7.096 Wohnungen. Seit der Gebäude- und Wohnungs-
zählung im Rahmen des Zensus 2011 sind etwa 100 Wohnungen hinzugekommen. In den
Jahren seit 2011 wurden in der Kommune jährlich zwischen 21 und 52 Wohnungen neu ge-
baut.
135
25
Von Eigentümer/-in bewohnt
2308
Zu Wohnzwecken vermietet
(auch mietfrei)
Ferien- und Freizeitwohnung
4515 Leer stehend
Abbildung 9: Wohnungsbestand (2011) - Gemeinde Wardenburg (Quelle: Zensus/GWZ, eigene Darstellung)
3
Mietwohnungsanteil nach Zensusdaten: Ferienwohnungen und leerstehende Wohnungen wurden
hierbei bei der Gesamtzahl der Wohnungen nicht berücksichtigt
4
Einfamilienhäuser werden hier der Einfachheit halber der Kategorie „Gebäude mit einer Wohnung“
nach der Gebäude- und Wohnungszählung gleichgesetzt, es können aber auch Geschäftsgebäude
mit einer Wohnung unter diese Kategorie fallen. Ähnlich können auch Geschäftshäuser oder Doppel-
häuser als „Gebäude mit 2 Wohnungen“ erfasst sein.
Seite 12Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
Der Wohnungsbestand ist von großen Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern geprägt, worin
sich insbesondere der hohe Anteil von Einfamilienhäusern ausdrückt. Kleine Wohnungen mit
ein oder zwei Zimmern nehmen nur 2,8 % des Bestandes ein.
Tabelle 3: Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume – Gemeinde Wardenburg (Quelle: LSN)
Wohnungen mit ... Räumen
Insgesamt 1 2 3 4 5 6 7++
2011 6995 27 181 569 1252 1755 1246 1965
2012 7023 27 181 571 1255 1762 1250 1977
2013 7075 27 182 580 1263 1773 1259 1991
2014 7096 27 182 580 1267 1780 1263 1997
Ein Großteil der Wohnungen wurde in den 70er und 90er Jahren gebaut, je ca. 19 % des
heutigen Wohnungsbestandes stammt aus diesen Jahrzehnten. Unter 5 % sind vor 1919
errichtet worden. Zwischen 2010 und 2014 wurde mit 1,8 % des Wohnungsbestandes auch
vergleichsweise wenig gebaut.
20,0%
18,0%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0% Anteil des Wohnungsbestandes
2,0%
0,0%
Abbildung 10: Baualter der Wohnungen (2014) - Gemeinde Wardenburg (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen
Insgesamt standen den bei der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 (Zensus 2011) ermit-
telten 1.413 Ein-Personen-Haushalten in Wardenburg lediglich 204 Ein- und Zweizimmer-
Wohnungen sowie weitere 502 Dreizimmer-Wohnungen gegenüber. Knapp 1.300 Einperso-
nenhaushalte (73 % der Einpersonenhaushalte) wohnten zu diesem Zeitpunkt in Wohnungen
mit 4 oder mehr Zimmern (vgl. Abbildung 11). Der Anteil der Einpersonenhaushalte in Woh-
nungen mit mindestens 4 Räumen und der Zweipersonenhaushalte in Wohnungen mit min-
destens 5 Räumen liegt deutlich über dem Durchschnittswert in Niedersachsen und auch
über dem im Landkreis Oldenburg (s. Abbildung 11). Dies ist vor allem die Folge des Ver-
Seite 13Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
bleibs von kleinen Haushalten in für größere Familien ausgelegten Einfamilienhäusern
(Remanenzeffekt) und in Bezug auf den Wohnkomfort nicht negativ zu bewerten. In
Wardenburg scheint daher eher ein zu geringes Angebot kleiner Wohnungen zu existieren,
wofür ein Indiz ist, dass zwischen Haushaltsgrößenstruktur und Wohnungsgrößenbestand
eine große Diskrepanz besteht. Hierdurch wird die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt und
die sinnvolle Wohnraumanpassung an die Haushaltsgröße stark verlangsamt.
1 Person in 4+ Zimmern
Wardenburg
Landkreis Oldenburg
Niedersachsen
2 Personen in 5+ Zimmern
40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80%
Abbildung 11: Größe der bewohnten Wohnungen von kleinen Haushalten (Quelle: Zensus 2011, eigene Darstel-
lung)
Ein ähnliches Bild zeigt die Verteilung der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Grundsiche-
rung für Arbeitssuchende) auf Wohnungsgrößen: 32 % aller 1-Personen-
Bedarfsgemeinschaften wohnen in Wohnungen größer als 60 m² (Bundesagentur für Arbeit,
03.2016). Das verweist zum einen auf einen Mangel an kleinen Wohnungen und zum ande-
ren darauf, dass teilweise große Wohnungen sehr günstig vermietet werden, da sie möglich-
erweise von ihrer Substanz her keine höheren Preise rechtfertigen würden.
100%
90%
80%
70%
60% Wohnfläche 100+ qm
50% Wohnfläche 80-99 qm
40% Wohnfläche 60-79 qm
30% Wohnfläche 40-59 qm
20%
Wohnfläche 20-39 qm
10%
Wohnfläche 1-19 qm
0%
Abbildung 12: Wohnungsgrößen der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II im Landkreis Oldenburg (Quelle: Bun-
desagentur für Arbeit, 03.2016)
Seite 14Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
Der große Nachfragedruck auf kleine Wohnungen wird von den Wohnungsmarktakteuren
und Berichten von Wohnungssuchenden (erzwungenes Ausweichen auf größere Wohnun-
gen) bestätigt.
51 % der Ein-Personen-Haushalte sind Mieterhaushalte in der Gemeinde Wardenburg.
3.3. Bautätigkeit
Die Analyse der Baugenehmigungen der letzten 10 Jahre zeigt, dass die gestellten Anträge
zum Neubau von Einfamilienhäusern stetig von 7 auf 43 Anträge pro Jahr angestiegen sind.
Auch Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser sind in diesem Zeitraum angestiegen,
2015 wurden 11 Bauvorhaben genehmigt. Die Anzahl der Anträge für Umbau und/oder Er-
weiterungen von allen Wohnhäusern schwankt um 11 Häuser pro Jahr. Die Zahl der
Mitteilungen über genehmigungsfreie Bauvorhaben schwankte bis 2013 um 8 Bauvorhaben
und hat 2014 einen Sprung auf 48 Bauvorbaben gemacht, der absolute Großteil ist jedoch
bei den Einfamlienhäusern zu finden.
60
50 Neubau
40
Umbau und/oder
Erweiterung
30
Mitteilung
20 genehmigungsfreier
Bauvorh.
10
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 13: Entwicklung der Baugenehmigungen für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser und Geschäftshäuser
- Gemeinde Wardenburg (Quelle: Lk Oldenburg, eigene Darstellung)
Die Landesstatistik der Baufertigstellungen zeigt ein anderes Bild, so wurden seit der Jahr-
tausendwende maximal 4, aber oft auch keine Wohngebäude pro Jahr in Wardenburg mit 3
oder mehr Wohnungen gebaut. Das bedeutet, dass in Wardenburg in diesem Segment zu
einem ungewöhnlich hohen Anteil Bauanträge gestellt wurden, ohne dass die Gebäude spä-
ter fertiggestellt wurden.
Seite 15Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
90
80
70
60
50 Wohngebäude mit 1 und 2
Wohnungen
40
Wohngebäude mit 3 und mehr
30 Wohnungen
20
10
0
2003
2000
2001
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Abbildung 14: Entwicklung der Baufertigstellungen nach Gebäudeart - Gemeinde Wardenburg (Quelle: LSN,
eigene Darstellung)
Auch die Betrachtung der Anzahl der Räume der fertiggestellten Wohnungen deutet auf eine
Betonung von Ein- und Zweifamilienhäusern mit relativ großen Wohnungen hin. In den letz-
ten fünf Jahren wurden jährlich zwischen 16 und 47 Wohneinheiten mit fünf oder mehr Räu-
men fertiggestellt. Kleine Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern wurden nur sehr selten ge-
baut, 2015 immerhin 4. Die Fertigstellungen von Wohnungen mit drei bis vier Räumen ist
insbesondere 2015 deutlich angestiegen und betrug in dem Jahr sogar 23 Wohnungen.
50
45
40
35
30
Zuwachs WE mit 1-2 Räumen
25
Zuwachs WE mit 3-4 Räumen
20
Zuwachs WE mit 5+ Räumen
15
10
5
0
2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 15: Entwicklung der Baufertigstellungen von Wohneinheiten nach Anzahl der Räume - Gemeinde
Wardenburg (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt
Der Wohneigentumsmarkt ist in Wardenburg von einer etwas zunehmenden Dynamik in den
letzten Jahren gekennzeichnet. Seit 2013 ist ein kleiner Anstieg zu verzeichnen, seitdem
liegt der Verkauf von Einfamilienhäusern im Bestand bei jährlich um die 50 Häuser. Dies ent-
Seite 16Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
spricht in etwa 1,1 % des Bestandes. Zweifamilienhäuser wurden in den letzten Jahren auch
etwas mehr als davor verkauft. Bei den Mehrfamilienhäusern ist eine gleichbleibend geringe
Fallzahl zu verzeichnen, die zwischen 1 und 3 verkauften MFH liegt.
Tabelle 4: Kauffälle Bestandgebäude Wardenburg (Quelle: Gutachterausschuss)
Kauffälle Kauffälle Kauffälle
Verkaufsjahr EFH Altbau ZFH Altbau MFH Altbau
2006 39 0 0
2007 33 2 1
2008 41 4 0
2009 50 2 1
2010 43 5 3
2011 40 2 0
2012 43 4 1
2013 59 6 1
2014 47 6 0
2015 54 2 0
Die nach Einschätzung der lokalen Expert/innen in den letzten Jahren stark gestiegenen
Kaufpreise zeichnen sich in der Kauffallanalyse mit abgeschwächter Tendenz ab. Der durch-
schnittliche Kaufpreis für Altbau-Einfamilienhäuser kam 2015 sehr nahe an die 200.000€-
Grenze. Der durchschnittliche Kaufpreis pro m² Wohnfläche zeigt eine ähnliche Steigerung.
2015 wurde die Grenze der 1.400 € pro m² überschritten. Von 2009 bis 2015 ist der durch-
schnittliche Preis pro m² wie auch der durchschnittliche Kaufpreis um 29 % gestiegen.
Die Steigerung der Immobilienpreise der letzten Jahre liegt damit über den Einkommensstei-
gerungen (Anstieg des Haushaltsnettoeinkommens von durchschnittlich knapp 2 % pro Jahr;
Quelle: Destatis). Somit haben sich trotz gesunkener Zinsen die Möglichkeiten zum Wechsel
von der Miete zum Eigentum für Haushalte mit mittleren Einkommen nicht verbessert.
250.000 €
200.000 €
150.000 €
100.000 €
50.000 €
0€
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 16: Entwicklung durchschnittliche Kaufpreise für Altbau-EFH Wardenburg (Quelle: Gutachteraus-
schuss, eigene Darstellung)
Seite 17Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
1.600 €
1.400 €
1.200 €
1.000 €
800 €
600 €
400 €
200 €
0€
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2
Abbildung 17: Entwicklung durchschnittliche Kaufpreise pro m Wohnfläche für Altbau-EFH Wardenburg (Quelle:
Gutachterausschuss, eigene Darstellung)
Die Kauffallzahlen im Neubausegment sind in der Gemeinde Wardenburg zu gering, um be-
lastbare Aussagen zur Entwicklung der Preise für Neubauten zu treffen.
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt
Der Mietwohnungsmarkt in Wardenburg ist insbesondere seit 2013 durch ein hohes Preisni-
veau gekennzeichnet. Die in den letzten Jahren fast überall im Landkreis zu beobachtenden
Preisanpassungen nach oben machten sich auch in der Gemeinde bemerkbar. Nach den
Grundstücksmarktberichten liegt das Preisniveau der bestehenden Mietverträge knapp über
dem Landkreis-Durchschnitt und verbucht seit 2004 eine deutliche Preisentwicklung. Von
2004 bis 2015 gab es einen Anstieg um 1,10 € auf aktuell durchschnittlich 5,40 € pro m2
Kaltmiete.
Tabelle 5: Mietübersicht Wardenburg - für Wohnungen mit 75 qm in Zwei- und Mehrfamilienhäusern bei einem
mittleren Wohnwert (Quelle: GMB 2004 - 2016)
Jahr Preis pro m2
2004 4,30 €
2006 4,50 €
2008 4,50 €
2010 4,50 €
2012 5,00 €
2014 5,20 €
2015 5,40 €
Eine Erhebung der Forschungsgruppe empirica im Auftrag des Landkreises (2015) zur Er-
mittlung einer angemessenen Miete (siehe auch Kapitel 4.8 Wohnraum zu angemessenen
Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und SGB XII) kommt zu einem mittleren
Mietpreis der im Internet inserierten Neuvermietungen von 5,83 € (Median) zwischen 2012
und 2014. Bei einer Aktualisierung ihrer Studie und einer Auswertung der mittleren Mietprei-
se bei Neuvermietungen zwischen dem dritten Quartal 2014 und dem ersten Quartal 2016
stellt empirica eine Steigerung um weitere 0,28 € pro Quadratmeter fest (Median). Dieser
Seite 18Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
Anstieg innerhalb von zwei Jahren verweist auf eine klare Dynamik der Preise bei Neuver-
mietungen.
Eine im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes erhobene Stichprobe der Angebots-
mieten der Inserate auf den Portalen zwischen April und Juli 2016 bestätigt das Bild des an-
gespannten Mietwohnungsmarkts in Wardenburg5. Der für diesen ausschnitthaften Zeitraum
ermittelte Median der Kaltmieten liegt bei allen Wohnungsgrößenklassen etwa 10 % höher
als der Wert, den empirica über einen längeren Zeitraum erhoben hat. Ein weiterer Anstieg
der Mietpreise insbesondere in diesem Jahr ist deshalb anzunehmen. Zu der gleichen Aus-
sage kommt empirica durch eine vorläufige Auswertung des II. Quartals 2016.
Während der von den Verfasser/innen durchgeführten Stichprobe wurden in Großenkneten,
Hatten und Wardenburg 88 Wohnungen zur Vermietung angeboten, hiervon hatten 1 % ein
Zimmer, 39 % zwei Zimmer, 36 % drei Zimmer und 24 % vier oder mehr Zimmer. Im Ver-
gleich zu den anderen zwei Vergleichsräumen Süd und Ost wurden proportional viele 2-
Zimmer-Wohnungen zur Vermietung angeboten, von denen jedoch etwa ein Drittel Senio-
rengerechte Wohnungen bzw. sogar betreutes Wohnen waren.
Tabelle 6: Anteile der Wohnungsgrößen bei den Wohnungsangeboten der Stichprobe April – Juli 2016 – Ver-
gleichsraum Nordwest (Großenkneten, Hatten und Wardenburg) (eigene Erhebung)
Anzahl 1 2 3 4 5 6 7++
Zimmer
Anzahl
1 34 32 13 4 3 1
Angebote
prozentual 1,1% 38,6% 36,4% 14,8% 4,5% 3,4% 1,1%
3.6. Flächenpotenziale
Die Wohnbaupotenziale in der Gemeinde befinden sich zum Stand Juni 2016 in einem Be-
bauungsplangebiete in Hundsmühlen, dieser Bebauungsplan ist rechtskräftig und es gibt die
ersten Bauanträge. Dieser Bebauungsplan hat die Potenzialfläche von ca. 7,5 ha, von denen
9 Baugrundstücke mit MFH bebaut werden können.
Tabelle 7: Bauvorhaben und Wohnbaupotenziale (Stand Juli 2016) – Gemeinde Wardenburg (Quelle: Gemeinde
Wardenburg)
Verfahrensstand unbebau- Davon mit Rest-
Ortsteil Bezeichnung (rechtskräftig / im te Fläche riktionen (nur 1
Verfahren) (ha) und 2 WE) (ha)
Nr. 85 Größtenteils nur
Hundsmüh- EFH/DH, 9 Bau-
südlich der Died- rechtskräftig, erste
len 7,45 ha grundstücke für
rich-Dannemann- Bauanträge
MFH (je bis zu 6
Straße WE möglich)
5
Stichprobe aller öffentlich inserierten Wohnungen in Großenkneten, Hatten und Wardenburg (Ver-
gleichsraum Nordwest) von 8. April bis 30. Juni 2016 bei den Portalen immonet, immowelt, immobili-
enscout24 und ebay-kleinanzeigen (siehe auch Kapitel 4.8 Wohnraum zu angemessenen Kosten für
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und SGB XIIWohnraum zu angemessenen Kosten für Bedarfs-
gemeinschaften nach SGB II und SGB XII).
Seite 19Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Siedlungsschwerpunkte mit guter infrastruktureller Versorgung sind v.a. Wardenburg, aber auch Hundsmühlen und Achternmeer und in geringerem Maße Südmoslesfehn und Tungeln (siehe Kapitel 1.3 Regionale Einordnung, Gemeindestruktur). Diese Ortsteile kommen vor- rangig für die Entwicklung von gefördertem Wohnungsbau in Frage. In den anderen Ortstei- len kann geförderter Wohnungsbau in kleinem Maßstab und mit wenigen Wohneinheiten als Eigenentwicklung erfolgen. Seite 20
Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
4 WOHNRAUMVERSORGUNG FÜR EINKOMMENS-
SCHWACHE HAUSHALTE
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein
Der Landkreis Oldenburg hat in den Jahren 2012 bis 2014 jeweils zwischen 60 und 84
Wohnberechtigungsscheine jährlich ausgestellt, die zu einem Zugang zu einer staatlich ge-
förderten und damit preisgebundenen Wohnung berechtigen. Von Januar bis April 2016 wur-
den bereits 23 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt. Das abweichend hohe Ergebnis im
Jahr 2015 (siehe Tabelle 8) resultiert u.a. aus einer Überprüfung, die der Landkreis Olden-
burg hinsichtlich der Zweckbindung der geförderten Wohnungen durchgeführt hat.
Wo und ob die jeweiligen Haushalte mit Wohnberechtigungsschein eine geförderte Wohnung
im Landkreis bezogen haben, kann aufgrund der vorliegenden Daten nicht beurteilt werden.
Tabelle 8: Anzahl der Ausgestellten Wohnberechtigungsscheine im Landkreis Oldenburg (Quelle: Lk Oldenburg)
Jahr Ausgestellte Wohnberech-
tigungsscheine
2012 84
2013 60
2014 62
2015 246
20166 23
Im § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes sind die Einkommensgren-
zen für den Zugang zu einem Wohnberechtigungsschein geregelt. Die Einkommensgrenze
beträgt 17.000 € für Einpersonenhaushalte und 23.000 € für Zweipersonenhaushalte und
weitere 3.000 € pro Kind. Werbungskosten, Steuern und Sozialabgaben werden nach pau-
schalen Sätzen abgezogen und besondere Personengruppen erhalten zusätzliche Freibeträ-
ge. Je nach Art der geförderten Wohnungen können die Einkommensgrenzen darüber hin-
aus um 20 % oder 60 % höher angesetzt werden (bzgl. den geförderten Wohnungen in
Wardenburg siehe auch: 4.7 Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum).
4.2. Empfänger/innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII
Im 4. Quartal 2015 gab es in Wardenburg 350 Bedarfsgemeinschaften mit insgesamt 462
Personen, die Leistungen nach SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende, „Hartz IV“)
bezogen. Dies entspricht in etwa 4,7 % der Haushalte. Leistungen nach SGB XII (Sozialhilfe,
auch Grundsicherung im Alter) erhielten 112 Bedarfsgemeinschaften bzw. 126 Personen.
Bezogen auf die Haushalte sind dies 1,5 %. Verglichen mit dem gesamten Landkreis Olden-
burg liegen die Anteile der Bedarfsgemeinschaften des SGB II wie XII in Wardenburg unter-
halb des Durchschnitts.
6
Bis 13.4.16
Seite 21Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
Tabelle 9: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und XII (4.Quartal 2015) - Gemeinde Wardenburg (Quelle: Lk
Oldenburg)
Wardenburg Lk Oldenburg
Anzahl 350 3325
Bedarfsgemeinschaften
SGB II
Anteil 4,7 % 5,7 %
Anzahl 112 1104
Bedarfsgemeinschaften
SGB XII
Anteil 1,5 % 1,9 %
4.3. Wohngeldempfänger/innen
Wohngeld ist eine finanzielle Unterstützung für einkommensschwache Haushalte, welche in
der Regel keine Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII bekommen, damit sie sich bes-
ser auf dem privaten Wohnungsmarkt behaupten können (Mietzuschuss bzw. Lastenzu-
schuss).
In Wardenburg bekamen zum Stichtag 31.12.2015 73 Haushalte mit insgesamt 186 Perso-
nen Wohngeld. Somit beziehen 1,0 % der Haushalte Wohngeld, was wiederum etwas unter-
halb der Quote des gesamten Landkreises Oldenburg liegt.
Zum 1.1.2016 wurde das Wohngeldgesetz novelliert, indem das Wohngeld an die allgemeine
Erhöhung der Mieten und warmen Nebenkosten (Heizung und warmes Wasser) angepasst
wurde. Zugleich wurde die Einkommensgrenze angehoben, die zu einem Bezug des Wohn-
geldes berechtigt.
Wardenburg wird wie Hude, Großenkneten und Wildeshausen zur Mietstufe II gerechnet.
Dötlingen, Harpstedt und Hatten gehören zur preiswertesten Mietstufe I. Die Gemeinde
Großenkneten gehört zur teureren Mietstufe III. Der Höchstbetrag der bezuschussten Miete
sowie das Höchsteinkommen, bis zu dem Wohngeld bewilligt wird, bemessen sich nach der
Mietstufe.
Aktuelle Zahlen für die seit dem 1.1.2016 gültige Situation liegen noch nicht vor.
Tabelle 10: Haushalte mit Wohngeldbezug (Stichtag 31.12.2015) - Gemeinde Wardenburg (Quelle: Lk Olden-
burg)
Wardenburg Lk Oldenburg
Anzahl 73 601
Haushalte mit Wohn-
geldbezug
Anteil 1,0 % 1,0 %
Seite 22Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg Gemeinde Wardenburg
4.4. Empfänger/innen von Leistungen nach dem AsylBLG und Ge-
flüchtete
Etwa 0,9 % der Haushalte in Wardenburg erhalten Leistungen nach dem Asylbewerberleis-
tungsgesetz, also Personen, die sich im Asyl-Anerkennungsverfahren befinden. Dies ent-
spricht 160 Personen, die sich auf 64 Bedarfsgemeinschaften aufteilen. Die Anzahl der Leis-
tungsempfänger/innen ist über die letzten Jahre angestiegen. Im III. Quartal 2015 gab es
durchschnittlich 52 Bedarfsgemeinschaften nach AsylBLG und im IV. Quartal 2014 im Mittel
44 Bedarfsgemeinschaften.
Tabelle 11: Bedarfsgemeinschaften nach AsylBLG (4. Quartal 2015) - Gemeinde Wardenburg (Quelle: Lk Olden-
burg)
Wardenburg Lk Oldenburg
Anzahl 64 758
Bedarfsgemeinschaften
AsylbLG
Anteil 0,9 % 1,3 %
Grundsätzlich erfolgt die Verteilung auf die Bundesländer mittels des Königsteiner Schlüs-
sels, danach auf die Gemeinden nach ihrem Einwohneranteil. Pro 1,0 Mio. Flüchtenden nach
Deutschland ist Wardenburg daher verpflichtet, etwa 185 Menschen regulär unterzubringen.
Mit weiteren Flüchtenden ist grundsätzlich zu rechnen. Sobald Asylbewerber/innen einen
Aufenthaltsstatus besitzen und noch keine Arbeit gefunden haben, erhalten sie Leistungen
nach dem SGB II.
Unabhängig davon ist die Amtshilfe, welche in Zeiten von Kapazitätenmangel der Erstauf-
nahmeeinrichtungen des Landes Niedersachsens jederzeit wieder in Kraft treten kann und
eine zusätzliche kurzfristige Verteilung von Flüchtenden nach Wardenburg bedeuten würde.
Für den Wohnungsmarkt ist diese Personengruppe jedoch nicht relevant, da sie nicht in pri-
vaten Wohnungen untergebracht werden dürfen.
4.5. Niedrigeinkommensbezieher/innen
Soziale Wohnraumförderung soll nicht nur Menschen zugutekommen, welche sowieso schon
auf staatliche Leistungen angewiesen sind, sondern auch denjenigen, welche ein niedriges
Einkommen haben und sich deshalb nur schwer auf dem Wohnungsmarkt behaupten kön-
nen. Diese Personengruppe wird auch als Niedrigeinkommensbezieher/innen bezeichnet.
Um den Anteil der Niedrigeinkommensbezieher/innen im Landkreis Oldenburg und seinen
Gemeinden quantifizieren zu können, wurde auf die Armutsquote zurückgegriffen. Es wird
angenommen, dass hier alldiejenigen beinhaltet sind, welche Leistungen bekommen, aber
auch zusätzlich noch diejenigen mit geringem Einkommen.
Die Armutsquote beträgt nach Bericht des Paritätischen Gesamtverbandes 16,7 % (Regi-
onsquotient 2014 mit LK Ammerland, Cloppenburg, Delmenhorst, Oldenburg und LK Olden-
burg). Dieser Indexwert wird gemäß der lokalen Quoten von Bedarfsgemeinschaften nach
SGB II und XII und AsylbLG, der Wohngeldbezieher/innen an die jeweilige Kommune ange-
passt. Der Anteil der Haushalte mit Niedrigeinkommen, die keine Sozialleistungen erhalten,
Seite 23Gemeinde Wardenburg Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Oldenburg
wird für alle Kommunen im Landkreis gleichermaßen auf 6,8 % geschätzt, da hierzu keine
differenzierten statistischen Daten vorliegen7. Die Armutsquote ist in letzten Jahren tenden-
ziell gestiegen (von 14,4 % 2012), so dass mit der Annahme des aktuellen Werts eher der
untere Bereich der Entwicklung abgedeckt ist, zumal zumindest vorübergehend auch durch
die Geflüchteten einkommensschwache Haushalte dazu kommen. Eine seriöse Prognose
einer Armutsquote ist vor diesem Hintergrund nicht möglich. Daher wird die aktuelle Quote,
wie oben beschrieben, der Bedarfsberechnung von preisgünstigem Wohnraum zugrunde
gelegt.
Die Gemeinde Wardenburg hat hiernach eine Armutsquote von 14,8 %, liegt also deutlich
unterhalb des Landkreisdurchschnitts.
Tabelle 12: Armutsquote der Gemeinde Wardenburg
Wardenburg
Bedarfsgemeinschaften SGB II 4,7 %
Bedarfsgemeinschaften SGB XII 1,5 %
Bedarfsgemeinschaften AsylBLG 0,9 %
Wohngeld 1,0 %
Niedrigeinkommensbezieher/innen 6,8 %
Gesamt 14,8 %
4.6. Menschen mit Behinderungen
In Wardenburg sind (Stichtag 31.12.2013) 1.258 Menschen mit Behinderung in Besitz eines
Schwerbehindertenausweises. Dies entspricht ca. 8 % der Bevölkerung (Quelle: LSN). Nicht
alle schwerbehinderten Personen sind körperlich so behindert, dass sie barrierefreie Woh-
nungen benötigen. Die konkrete Wohnungsnachfrage hängt also jeweils von der Art der Be-
hinderung ab. Etwa ein Viertel der Menschen mit Schwerbehindertenausweis haben Verluste
oder Funktionseinschränkungen der Gliedmaßen oder der Wirbelsäule, allerdings können
auch andere Behinderungen (wie Herz-Kreislauf-Beeinträchtigungen) zum Bedarf an barrie-
refreiem Wohnraum beitragen.
Im Wohnatlas „Wohnen im Alter (Hrsg. Kuratorium Deutsche Altershilfe und Wüstenrot-
Stiftung 2014) sind über verschiedene Quellen (Zensus 2011, Repräsentativbefragung KDA
für BMVBS 2011, Zentralverband des Deutschen Baugewerbes in Schichel 2012, Statisti-
sches Bundesamt 2012, u.a.) Daten zum Bestand an „weitgehend barrierefreien Wohnun-
gen“8 ermittelt worden. Für das Land Niedersachsen ergeben sich danach ein Bestand an
weitgehend barrierefreien Wohnungen von etwa 3,7 % und ein Fehlbedarf an barrierefreien
Wohnungen (Nachholbedarf) von 3 % des Gesamtbestandes. Eine gleichmäßige landeswei-
te Verteilung vorausgesetzt, wäre das für Wardenburg ein Bestand von etwa 250 WE und ein
7
Abgeleiteter Wert aus der Differenz von der Armutsquote nach Bericht des Paritätischen Gesamtver-
bandes 16,7 % (Regionsquotient 2014 mit LK Ammerland, Cloppenburg, Delmenhorst, Oldenburg und
LK Oldenburg) und dem Anteil der Haushalte im Landkreis Oldenburg, die Transferleistungen bezie-
hen (9,9 % im Jahr 2015).
8
Folgende Kriterien müssen diese Wohnungen erfüllen: - Nicht mehr als drei Stufen zum Haus oder
zum Wohnungseingang (ohne technische Hilfen zur Überwindung der Barrieren); - Keine Stufen in-
nerhalb der Wohnung (ohne technische Hilfen zur Überwindung der Barrieren); - Ausreichende Bewe-
gungsflächen und Türbreiten im Sanitärbereich; - Vorhandensein einer bodengleichen Dusche
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