Bebauungsplan Nr. 21 "Auf der Leimkaul"
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Gemeinde Lahntal
Ortsteil Sterzhausen
Bebauungsplan Nr. 21
„Auf der Leimkaul"
Begründung
- Gern. § 2a BauGB -
Mai 2014
Bearbeitung:
Groß & Hausmann
Umweltplanung und Städtebau
Bahnhofsweg 22
35096 Weimar (Lahn)
FON 06426/92076 • FAX 06426/92077
http://www.grosshausmann.de
info@grosshausmann.de
INHALTSVERZEICHNIS
1 Allgemeine Planungsvoraussetzungen 1
1.1 Aufstellungsbeschluss und Planungsanlass 1
1.2 Verfahren 3
1.2.1 Frühzeitige Beteiligungsverfahren 3
1.3 Räumliche Lage und Geltungsbereich 4
1.4 Übergeordnete räumliche Planungen 5
1.4.1 Regionalplan Mittelhessen 2010 (RPM) 5
1.4.2 Flächennutzungsplan 7
2 Umweltbericht 8
2.1 Einleitung 8
2.1.1 Rahmen des Umweltberichts 8
2.1.2 Lage des Plangebietes und Übersicht 9
2.1.3 Ziel und Zweck der Planung 9
2.1.4 Übergeordnete Planwerke 10
2.1.5 Spezifische gesetzliche Anforderungen im Plangebiet 11
2.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen gern. § 2 (4) Satz
1 BauGB 12
2.2.2 Prognosen zur Durchführung bzw. Nicht-Durchführung 22
2.2.3 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten 22
2.2.4 Erläuterung der geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung
und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen 22
2.3 Zusätzliche Angaben 30
2.3.1 Beschreibung der wichtigsten Merkmale technischer Verfahren bei der
Umweltprüfung und eventueller Lücken durch fehlende
Kenntnisse/Schwierigkeiten 30
2.3.2 Monitoring gern. § 4c BauGB 30
2.4 Zusammenfassende Erklärung 30
3 Festsetzungen des Bebauungsplans 32
3.1 Art der baulichen Nutzung 32
3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) 32
3.2 Maß der baulichen Nutzung 33
3.2.1 Grundflächenzahl (GRZ) 33
3.2.2 Geschossflächenzahl (GFZ) / Zahl der Vollgeschosse 33
3.2.3 Höhe baulicher Anlagen 33
3.3 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche 34
3.3.1 Bauweise 34
3.3.2 Baugrenzen 34
3.4 Baugestaltung 35
3.5 Verkehrsflächen 35
3.6 Wasserflächen 35
3.7 öffentliche Grünflächen 35
3.8 Landschaft und Grünordnung 36
4 Flächenbilanz 39
5 Nachrichtliche Übernahmen, Hinweise 39
5.1 Denkmalpflege 39
5.2 Niederschlagswasser 39
5.3 Altlasten / Bodenkontaminationen 40
5.4 Außenbeleuchtung 40
5.5 Minderung der Lichtverschmutzung 40
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INHALTSVERZEICHNIS
5.6 Boden 40
5.7 Immissionen 40
5.8 Ver- und Entsorgung 41
5.8.1 Wasserversorgung/ Wasserqualität 41
5.8.2 Löschwasser 41
5.8.3 Abwasser 41
5.8.4 Strom 41
5.8.5 Telefon 41
6 Begriffsbestimmungen 42
Abbildungen
Abbildung 1: Räumliche Lage — Ausschnitt TK25 1
Abbildung 2: Planungsumfeld (Luftbildgrundlage: Bing.com/Maps) 1
Abbildung 3: Plangebiet auf ALK Basis 4
Abbildung 4: Plangebiet auf Bin gMaps-Basis 4
Abbildung 5: RPM 2010 - Ausschnitt 5
Abbildung 6: FNP - Ausschnitt 7
Abbildung 7: Räumliche Lage — Ausschnitt TK 25 9
Abbildung 8: Plangebiet in Bildmitte auf Luftbildbasis 9
Abbildung 9: Bestand nach LP Lahntal (2003) Ausschnitt 10
Abbildung 10: Entwicklungskarte des LP (Plangebiet = untere Bildmitte) 10
Abbildung 11: B.-Plan Nr. 14 im Osten der "Leimkaul" 17
Abbildung 12: Sonnenstandsdiagramm am Standort zur Wintersonnenwende 18
Abbildung 13: Das Plangebiet vor dem Stetzhäuser Ortsrand von Norden her 20
Abbildung 14: Bebauungsplan - Planteil 32
Abbildung 15: Höhe baulicher Anlagen und Höhenlage 34
Tabellen
Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in Kommunen und Mittelbereichen 2002 bis 2020 5
Tabelle 2: Veränderung der Haushaltszahl in den Gemeinden Mittelhessens 2002 bis 2020 5
Tabelle 3: Wohnungsbedarf 2020 6
Tabelle 4: Kurzübersicht zum Plangebiet 9
Tabelle 5: Übergeordnete Planwerke 10
Tabelle 6: Spezifische gesetzliche Anforderungen 11
Tabelle 7: Resultierende Schutz gutfolgen, nach Einbeziehung landschaftspflegerischer
Maßn. 21
Tabelle 8: Werte für die Biotoptypen — Bestand 27
Tabelle 9: Werte für die Biotoptypen — nach Grünordnung 28
Tabelle 10: Zusammenfassung — Erheblichkeit von Umweltauswirkungen. 30
Anlagen
1. Artenschutzbeitrag zum Bauleitplanverfahren
2. Karten I und II: Bestands- und Konfliktplan, Grünkonzept
Hinweis: Dieses Dokument enthält rechtlich geschützte Informationen.
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Gemeinde Lahntal, Ortsteil Sterzhausen Seite 1
1 Allgemeine Planungsvoraussetzungen
1.1 Aufstellungsbeschluss und Planungsanlass
. .2„,„. , Der Ortsteil Sterzhausen, Sitz der Ge-
meindeverwaltung und neben Goßfelden
- t zentraler Ortsteil der Gemeinde Lahntal,
. , besitzt eine hohe Attraktivität als Wohn-
standort. Die Gemeinde bemüht sich
i
schon seit vielen Jahren um den Erhalt
2,
.2 -,ike ., .,,, --.
' • ''' und Ausbau der Schlüsselinfrastruktur,
- .,_ ..•.
: ....;„ . wie z.B. Kindergärten und —spielplätze,
,. . .-. . sowie eine umfassende Grundversor-
, ... \ gung Gütern und Dienstleistungen des
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täglichen Bedarfs vor Ort. Dies hat, ne-
ben der landschaftliche attraktiven Lage,
....e re v. . dazu beigetrage, dass Sterzhausen ins-
.,..- .,... -
besondere für junge Familien als Wohn-
,.. , „. ....„... standort interessant ist.
I.- l
.ii.X , \
Das benachbarte Baugebiet „Auf dem
Abbildung 1: Räumliche Lage — Ausschnitt TK25 Willem" (Abschnitte 1 + 11) wurde in den
vergangenen Jahren erschlossen und ist
mittlerweile nahezu vollständig vermark-
tet und bebaut, so dass sich bereits — belegt durch verbindliche Anfragen — ein konkre-
ten Bedarf nach weiteren Wohnbauflächen eingestellt hat.
Dorfgemeinschaftshauti
Nahwärmezentrale
Abbildung 2: Planungsumfeld (Luftbildgrundlage: Bing.com/Maps)
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Mit der Entwicklung des Baugebietes „Auf der Leimkaul" sollen daher einerseits zahl-
reiche konkrete Nachfragen befriedigt werden, aber auch unter Vorsorgegesichtspunk-
ten sichergestellt werden, dass ein ausreichendes und vielfältiges Angebot an Bauflä-
chen zur Verfügung steht. Es soll ein attraktives Wohngebiet aus vorwiegend freiste-
henden Einfamilienhäusern und ggf. Doppelhäusern entstehen, dass, in Anlehnung an
die angrenzenden Baugebiete, einen hohen Wohnwert besitzt und durch die unmittel-
bare Nähe zu öffentlichen Einrichtungen (Schule, Kindergarten, Dorfgemeinschafts-
haus), aber auch durch die landschaftlich attraktive Lage zusätzlich aufgewertet wird.
Darüber hinaus wurde bereits in Kooperation mit den Stadtwerken Marburg, zum be-
nachbarten Baugebiet „Auf dem Willem" unter Ausnutzung der Vorteile der Kraft-
Wärme-Kopplung eine gemeinschaftliche Versorgung mit Nahwärme und Energie über
ein zentrales Blockheizkraftwerk (BHKW) realisiert. Dieses BHKW befindet sich im
Dorfgemeinschaftshaus und damit in unmittelbarer Nachbarschaft auch zum aktuellen
Baugebiet „Auf der Leimkaul". Die Gemeinde Lahntal beabsichtigt daher dieses Ange-
bot auch auf dieses Baugebiet auszudehnen und damit einen Beitrag zum globalen
Klimaschutz zu leisten, da mit dieser Konzeption der CO2—Ausstoß im Baugebiet mind.
45 % geringer ausfallen wird, als mit konventioneller Versorgungstechnik.
Vorerst wird das BHKW mit Erdgas betrieben werden; gewünscht wird jedoch aus-
drücklich dieses mit regenerativen Energien zu betreiben (z.B. Biogas). Die Stadtwerke
Marburg und die Gemeinde Lahntal streben diesbezüglich eine Partnerschaft mit Er-
zeugern regenerativer Energien an.
Das Plangebiet wird darüber hinaus im Osten und Süden tangiert vom Wollenberggra-
ben. Dadurch besteht die Möglichkeit im Gewässerrandstreifen, durch punktuelle Auf-
weitungen des Gewässers Stau-bzw. Pufferraum für das durch Überbauung und Flä-
chenversiegelung vermehrt anfallende Niederschlagswasser zu schaffen. Darüber hin-
aus soll entlang des Gewässers eine attraktive Fußwegeverbindung zwischen der
freien Landschaft mit ihren zu Erholungszwecken nutzbaren Wegen im Norden und
den benachbarten Baugebieten „Auf dem Willem" und „Schulstraße" entstehen.
Die Vorhaltung eines attraktiven und ausreichenden Angebotes an Bauflächen mit
Focus auf junge Familien dient der langfristig orientierten Sicherung der Auslastung der
örtlichen Infrastruktur und damit auch der Festigung der Funktion Sterzhausens als at-
traktiver Wohnort.
Die Planung ist insofern im öffentlichen Interesse.
Die Gemeindevertretung der Gemeinde Lahntal hat daher in ihrer Sitzung am
24.06.2013 gem. § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 21 „Auf
der Leimkaul" im Ortsteil Sterzhausen beschlossen.
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1.2 Verfahren
Folgende gesetzlich vorgeschriebene Verfahrensschritte hat der Bauleitplan durchlau-
fen:
Nr. Verfahrensschritt mit Rechtsgrundlage Datum / Zeitraum
1. Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB 24.06.2013
Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gern. § 3 Abs. 1 vorn 27.02.2014
2
' BauGB bis 28.03.2014
Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger vom 27.02.2014
3.
öffentlicher Belange gern. § 4 Abs. 1 BauGB bis 28.03.2014
vorn 24.04.2014
4. Öffentliche Auslegung gern. § 3 Abs. 2 BauGB
bis 26.05.2014
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Anschreiben vom
5. Belange gern. § 4 Abs. 2 BauGB — für die Dauer eines Mo- 14.04.2014, inner-
nats halb eines Monats
6. Satzungsbeschluss gern. § 10 Abs. 1 BauGB 27.05.2014
TB I 12.06.2014
Inkrafttreten durch ortsübliche Bekanntmachung des Sat-
7. TB II 21.08.2014
zungsbeschlusses gem. § 10 Abs. 3 BauGB
TB III 23.07.2015
1.2.1 Frühzeiti e Beteili un sverfahren
Inn Zeitraum vom 27.02.2014 bis einschließlich 28.03.2014 fand die frühzeitige Unter-
richtung der Öffentlichkeit gern. § 3 (1) und die frühzeitige Beteiligung der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gern. § 4 (1) BauGB statt.
Im Zuge der Öffentlichkeitsbeteiligung sind keine Stellungnahmen eingegangen. Von
Seiten der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange wurden keine Bedenken
gegen die Planung vorgebracht.
Im Zuge der parallel zur Bauleitplanung laufenden Erschließungsplanung hat sich her-
ausgestellt, dass die im Südwesten zwischen der alten Trasse der Schulstraße und
dem VVollenberggraben festgesetzte „Fläche für die Regenrückhaltung" nicht mehr be-
nötigt wird, da der Einbau eines Stauraumkanals sinnvollster und kostengünstiger ist.
Daher wurden folgende Änderungen im Planentwurf vorgenommen:
1. die bislang festgesetzte „Fläche für die Regenrückhaltung" entfällt,
2. der gesetzlich geschützte Gewässerrandstreifen in diesem Abschnitt des VVol-
lenberggrabens wird analog zum restlichen Abschnitt im Plangebiet als „öffent-
liche Grünfläche — Parkanlage" festgesetzt,
3. der Verlauf der Schulstraße in diesem Abschnitt wird an diese öffentliche Grün-
fläche „angelehnt",
4. die dadurch frei werdenden Flächenteile werden den künftigen Baugrundstü-
cken zugeschlagen und als „allgemeines Wohngebiet" (WA) festgesetzt.
Dadurch vergrößern sich die VVohnbauflächen um 511 m2.
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1.3 Räumliche Lage und Geltungsbereich
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Fur e
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Flur 10
'(‚ /
Ne
Abbildung 3: Plangebiet auf ALK Basis Abbildung 4: Plangebiet auf Bin gMaps-Basis
Das Plangebiet liegt am nördlichen Siedlungsrand von Sterzhausen. Es umfasst die
Südhälfte einer landwirtschaftlich genutzte Parzelle, die im Osten vom Wohngebiet
„Auf dem Willem" (I + II) und im Süden vom Baugebiet „Schulstraße" flankiert wird.
In rd. 150 m Entfernung liegt ein landwirtschaftlicher Aussiedlerhof, der noch im Ne-
benerwerb bewirtschaftet wird. Schweinehaltung findet dort nicht statt.
Der Geltungsbereich des Plangebiets umfasst die nachfolgenden Flurstücke in der
Gemarkung Sterzhausen,
Flur 10: Flurstücke: 24/9 (t1w.), 24/10, 53/1, 53/2, 76 (t1w.), 78/3 (t1w.), 89/3, 89/4,
90, 143, 144 194/2 (t1w.)
und besitzt eine Größe von ca. 3,4 ha.
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1.4 Übergeordnete räumliche Planungen
1.4.1 Regionalplan Mittelhessen 2010 (RPM)
Die Gemeinde Lahntal ist in dem Regio-
nalplan Mittelhessen 2010 als Grund-
zentrum im Strukturraumtyp „Ländlicher
Raum" eingestuft, mit Sterzhausen und
Goßfelden als zentrale Ortsteile.'
Für die Gemeinde Lahntal wird die
günstigste Bevölkerungsprognose für
den gesamten Mittelbereich Marburg
erstellt. Auch hinsichtlich der zum Ziel-
• ,
jahr 2020 prognostizierten Zahl der
tew-- Haushalte sowie zum Wohnungsbedarf
jetee1.4z4 nimmt Lahntal eine Spitzenposition im
Mittelbereich Marburg ein.
Der Bevölkerungszuwachs wird haupt-
sächlich in den zentralen Ortsteilen Goß-
felden und Sterzhausen stattfinden.
Abbildung 5: RPM 2010- Ausschnitt
Bevölkerung am Wanderungsverteilung
Bevölkerungs-
31.12.2020
Gemeinde/Stadt 31.12.2020 Zuschlag .
mit VVande-
Mittelbereich 31.12.2002 ohne Wande- Zuschlagproportional für Entwicklung
rung
(MB)Region rung Zentren 2002-2020
gerundet
in %
Cölbe 7.145 6.857 136 7.000 -2 %
Ebsdorfergrund 8.975 8.592 170 8.700 -3 %
Lahntal 6.767 6.778 134 6.900 2%
Marburg 78.138 74.533 1.477 2.495 78.500 0%
Wetter (Hessen) 9.487 8.848 175 9.000 -5 %
MB MARBURG 125.353 119.655 2.370 2.495 124.400 -1 %
Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in Kommunen und Mittelbereichen 2002 bis 2020
Gemeinde/Stadt Veränderung
Volkszäh- 2002 -2020
Mittelbereich 31.12.2002 31.12.2020
lung 1987
Region absolut relativ
Cölbe 2.587 3.316 3.611 295 9%
Ebsdorfergrund 2.716 3.433 3.652 219 6%
Lahntal 2.384 2.962 3.393 431 15%
Marburg 37.789 45.196 47.148 1.952 4%
Wetter (Hessen) 3.033 3.793 3.918 125 3%
MB Marburg 53.254 64.636 67.965 3.329 5%
Tabelle 2: Veränderung der Haushaltszahl in den Gemeinden Mittelhessens 2002 bis 2020
1aus: RPM 2010, 4.3-15 (Z)
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Wohnungsbe-
Gemeinde/Stadt darf insgesamt
Nachhol- Ersatz-
Mittelbereich (MB) Neubedarf
bedarf bedarf ohne negativen
Region
Bedarf
Cölbe 265 98 68 430
Ebsdorfergrund 219 99 78 395
Lahntal 403 92 63 558
Marburg 1.575 1.273 824 3.672
Wetter (Hessen) 120 106 83 309
MB MARBURG 2.885 1.830 1.248 5.963
Tabelle 3: Wohnungsbedarf 2020
Das Plangebiet ist in der Karte zum Regionalplan als „Vorranggebiet Siedlung Pla-
nung" ausgewiesen.
„Die in der Plankarte als Flächen für Siedlungsflächen ausgewiesenen Vorranggebiete
Siedlung Bestand und Planung umfassen die bestehenden Siedlungen und Standorte
für notwendige neue Wohnbau flächen, gemischte Bauflächen, kleinere gewerbliche
Bauflächen, Sonderbauflächen und Flächen für den Gemeinbedarf sowie die für diese
Flächen aus städtebaulicher Sicht notwendigen ergänzenden Grünflächen. "2
Innenentwicklung / Dorferneuerung
Der Ortsteil Sterzhausen besitzt, wie nahezu alle Siedlungslagen, nicht bebaute
Grundstücke bzw. Flächen mit Nachverdichtungspotenzial, insbesondere im Bereich
der Altortslage. Diese Flächen befinden sich alle im Privateigentum und sind bereits
seit vielen Jahren unbebaut. In immer wieder erfolgten Gesprächen mit den Grund-
stückseigentümern wurde der Gemeinde gegenüber zum Ausdruck gebracht, dass we-
der eine konkrete Absicht zur Bebauung noch eine Verkaufsbereitschaft besteht. Inso-
fern sind diese Bebauungspotenziale mangels Zugriffsmöglichkeiten nicht für eine stra-
tegische kommunale Baulandentwicklung geeignet.
Bei der Besprechung am 7. Febr. 2013, in der Vertreter der Gemeinde Lahntal, des Ar-
beitskreises-Dorferneuerung (DE) und der Fachbehörde DE sich mit der Anfrage zur
Möglichkeit einer Neuausweisung auseinander gesetzt haben, wurden durch die Ge-
meinde die Gründe dar gestellt, warum in Sterzhausen ein weiteres kleines Baugebiet
erschlossen werden soll.
Die Gründe waren für alle Beteiligten nachvollziehbar. Eine Konkurrenz zum Wohnan-
gebot im Innenbereich des Ortes ist nicht erkennbar.
Zwischenzeitlich haben die Gemeindevertreter einen Beschluss gefasst, einen Leer-
standsmanager ein zu stellen, der die Leerstandsentwicklung, die in den nächsten Jah-
ren auch in Sterzhausen Auswirkungen haben wird, strategisch zu bearbeiten.
Weiterhin hat die Gemeinde Lahntal Kontakt zu den Gemeinden Wetter, Rauschen-
berg, und Cölbe aufgenommen, um über die Möglichkeit einer Kooperation, zur Ein-
richtung eines regionalen Leerstandsmanagement-Büros, zu beraten.
Die Gemeinde Lahntal setzt sich im Zusammenhang mit der Ausweisung eines Bauge-
bietes vorausschauend mit der Gesamtproblematik Innenentwicklung und Vermeidung
2 aus: RPM 2010, 5.2.1 (Z) (K)
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Gemeinde Lahntal, Ortsteil Sterzhausen Seite 7
von Leerständen bzw. Begleitung von Rückbaumaßnahmen nachvollziehbar und
ernsthaft auseinander.
Die Strategie Zuzug zu ermöglichen - für Interessierte am Neubau und aber auch für
Interessierte an ortstypischen Bauobjekten - ist auch im Rahmen der demographischen
Veränderungen von Bedeutung.
Aus den vorgenannten Gründen hat die Fachbehörde keine Einwände gegen die Aus-
weisung eines weiteren Baugebietes.3
Die vorliegende Planung widerspricht demnach keinen Zielen der Raumordnung und
Landesplanung.
1.4.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde
Lahntal stellt die für eine Wohnbebauung
vorgesehenen Flächen als „Wohnbauer-
weiterungsflächen" dar. Entlang des
künftigen Siedlungsrandes, ist eine Ein-
grünung dargestellt.
Die grundsätzliche Entscheidung zur
Ausweisung von Wohnbauflächen an
diesem Standort ist demnach bereits An-
fang der 1990er Jahre mit der Aufstel-
lung des Flächennutzungsplans, in
Kenntnis des benachbarten landwirt-
schaftlichen Aussiedlerhofes, getroffen
worden.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans
sind daher gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus
Abbildung 6: FNP - Ausschnitt
den Darstellungen des Flächennut-
zungsplanes entwickelt.
3 zitiert aus einer Stellungnahme des Fachdienstes Dorferneuerung und Regionalentwicklung, FB Ländlicher Raum und
Verbraucherschutz beim Kreisausschuss des Landkreises Marburg-Biedenkopf, vom 08.08.2013
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