Begründung Teil I zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Seminarzentrum OT Zimpel" - sachsen.de
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Begründung Teil I
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
„Seminarzentrum OT Zimpel“
Planfassung vom 02.06.2021
Auftraggeber: Animal A.C.T, Lisa Kießling
Planungshoheit: Gemeinde Boxberg/O.L.
Auftragnehmer: IBOS GmbH
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seminarzentrum OT Zimpel“, Planfassung vom 02.06.2021
BEGRÜNDUNG TEIL I
Inhalt
Begründung zum Bebauungsplan
1 Örtliche Situation ....................................................................................................................2
1.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes ..................................................................................2
1.2 Historie ......................................................................................................................................2
1.3 Anlass und Erfordernis der Planaufstellung ..............................................................................3
2 Ausgangssituation ..................................................................................................................4
2.1 Einbindung in vorhandene Siedlungsstrukturen sowie Bebauung und Nutzung im
Umfeld .......................................................................................................................................4
2.2 Erschließung .............................................................................................................................4
2.3 Ver- und Entsorgung .................................................................................................................4
2.4 Natur, Landschaft, Umwelt und Vorbelastungen ......................................................................5
2.5 Radonschutz .............................................................................................................................5
2.6 Archäologische Belange ...........................................................................................................6
3 Planungsrechtliche Ausgangssituation ...............................................................................7
3.1 Übergeordnete Planungen ........................................................................................................7
3.2 Verfahren ..................................................................................................................................9
3.3 Auswirkungen der Planung .......................................................................................................9
4 Planinhalt ...............................................................................................................................10
4.1 Nutzung des Baugrundstücks .................................................................................................10
4.2 Verkehrstechnische Erschließung ..........................................................................................11
4.3 Ver- und Entsorgung ...............................................................................................................11
4.4 Begrünung/Ausgleichmaßnahmen ..........................................................................................11
5 Belange gemäß § 1 Abs. 6 BauGB ......................................................................................12
Anlage:
Anlage 1: Vorhaben- und Erschließungsplan
H:\Spank\AKTUELL\Sp-200720L\Dokument\frühzeitige Beteiligung\doc\210602_Begründung.doc Seite 1 von 17
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seminarzentrum OT Zimpel“, Planfassung vom 02.06.2021
1 Örtliche Situation
1.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes
Das Plangebiet befindet sich im Nordwesten von Zimpel, westlich der Zimpeler Straße (K8472), wel-
che Klitten mit Förstgen verbindet. Die Verbindung des Vorhabensgebietes zu dieser Hauptstraße
wird durch kleine Nebenstraße (Koschkar-Weg), welche sich im Norden des Plangebietes befindet
und ebenfalls öffentlich gewidmet ist, hergestellt.
Der nächstgelegene Ort im Südosten von Zimpel ist Tauer. Im Norden bzw. Nordwesten liegen Klein-
Oelsa und Kaschel. Das Plangebiet liegt im sorbischen Siedlungsgebiet der Oberlausitz in der Ober-
lausitzer Heide- und Teichlandschaft. Es ist unmittelbar von Wald, Agrarflächen und zahlreichen Tei-
chen umgeben. Das Plangebiet ist Teil des Biosphärenreservates Oberlausitzer Heide- und Teich-
landschaft.
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 6106 m² und beinhaltet folgende Flurstücke:
• Gemarkung Klitten Flur 23, Flstk. 13 und 14,
• Gemarkung Klitten Flur 24, teilweise Flstk. 1.
Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt:
• im Norden durch den Koschkar-Weg und ein Waldgrundstück,
• im Süden, Westen und Osten von Agrarflächen.
Die Zufahrt zum Plangebiet erfolgt über die Zimpeler Straße (K8472).
1.2 Historie
Für das Gebiet von Zimpel ist bereits eine frühgeschichtliche Siedlungstätigkeit belegt. Urkundlich
erwähnt wird der Ort Zympel erstmalig 1485. Das Rittergut gehörte zunächst den Gebrüdern von
Metzradt auf Reichwalde. Es wurde 1572 an Caspar von Nostitz der Herrschaft Jahmen verkauft. Im
18. Jhd. gelangte es in den Familienbesitz von Schönberg.
Nach den Befreiungskriegen (1813-1815) musste das Königreich Sachsen Zimpel an das Königreich
Preussen abtreten. 1816 wurde es dem neu gegründeten Landkreis Rothenburg zugeordnet. Das
Rittergut gelangte 1828 an den Görlitzer Johann Friedrich Neu. Durch die Gutsherrschaft wurde
Fischzucht betrieben. Ansonsten bestritten die Einwohner ihren Lebensunterhalt durch Land- und
Forstwirtschaft. Des Weiteren wurde eine Mahl- und Schneidemühle betrieben. Anfang des 20. Jhd.
gab es einen erneuten Wechsel des Gutsbesitzers.
Es erfolgte ebenfalls Anfang des 20. Jhd. die Eingemeindung von Tauer. Im März 1933 wurde der
Gemeindename in Zimpel-Tauer geändert. Die Eingemeindung nach Klitten erfolgte 1973. Klitten und
damit auch Zimpel, wurde 2009 ein Ortsteil von Boxberg/O.L. Mit heute ca. 90 Einwohnern zählt Zim-
pel zu den kleinen Ortsteilen von Boxberg/O.L.
(Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Zimpel_(Boxberg))
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1.3 Anlass und Erfordernis der Planaufstellung
Der Beschluss zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Seminarzentrum OT Zim-
pel“ wurde am 09.11.2020 vom Gemeinderat Boxberg/O.L. gefasst.
Planungsziel ist die Schaffung der baurechtlichen Grundlage sowohl für die Umsetzung eines wirt-
schaftlichen Gesamtkonzeptes mit pferdegestützter Erwachsenenbildung, pferdegestützter Thera-
pie/Intervention mit Erwachsenen und Kindern, mit touristischen Aspekten einschließlich Übernach-
tungsangeboten als auch für generationenübergreifendes Wohnen auf dem Grundstück. Der erworbe-
ne Hausbestand soll nach modernen ökologischen Wohnstandards ausgebaut und erweitert werden.
Dabei sollen die Eingriffe in Natur und Gebäudebestand möglichst geringgehalten werden.
Das Vorhaben, tiergestützte Interventionen, Therapien und Seminare durchzuführen, soll bewusst im
ländlichen Raum durchgeführt werden. Diese Angebote benötigen dringend Ruhe und Abgeschieden-
heit, die im Biosphärenreservat Oberlausitzer Heide- und Teichlandschaft gegeben ist. Als Ansatz des
schonenden Tourismus und der naturnahen Aus- und Weiterbildung kann diese Wirtschaftskonzept
nur in Verbindung von Mensch und Natur erfolgreich umgesetzt werden.
Internen Konflikten von Gruppen und Personen mit Hilfe von Tieren entgegen zu wirken ist eine sehr
erfolgreiche, aber noch wenig verbreitete Methode der Intervention. Firmen aus dem gesamten Bun-
desgebiet nutzen diesen Weg zudem bereits, um Teams und Führungskräfte für die beruflichen Her-
ausforderungen des 21. Jahrhunderts weiterzubilden. Die Region könnte sich mit der Umsetzung des
Konzeptes zum führenden Standort des personenbezogenen Coachings entwickeln um damit dauer-
hafter Anlaufpunkt für eine schnell wachsende Gruppe Interessierter auf diesem Gebiet werden.
Das Konzept der tiergestützten Therapie/Intervention wird jedoch nicht nur erfolgreich bei Erwachse-
nen, sondern auch bei Kindern eingesetzt. Vor allem psychisch erkrankte und/oder sozial benachtei-
ligte Kinder erhalten dadurch ein wertvolles Therapieangebot.
Übernachtungsmöglichkeiten werden im 1. OG des Haupthauses mit 6 Betten und in den 3 Gästehäu-
sern mit jeweils 4 Betten (gesamt 18 Betten) angeboten.
Konkrete Inhalte des Vorhabens sind:
− Schaffung rechtlicher Voraussetzungen für die Betreibung eines Seminarzentrums mit Fokus auf
pferdegestützte Therapie/Interventionen/Bildungsangebote im OT Zimpel,
− Einrichtung von Ferienzimmern sowie Wohnung für 1. Generation im Haupthaus
− Errichtung von 3 Gästehäusern
− Umbau des Zeughauses, Nutzung als Werkstatt, Abstellhaus
− Umbau des Stallgebäudes zum Hauptwohngebäude (2. und 3. Generation), Anbau für Büro und
Seminargebäude
− Errichten eines Stallgebäudes
− Errichtung weiterer Anlagen für den Seminarbetrieb und touristische Nutzung (Longierzirkel, Flä-
chen für Pferdehaltung, Hochstand)
− Gestaltung der Außenanlagen und gärtnerische Nutzung
H:\Spank\AKTUELL\Sp-200720L\Dokument\frühzeitige Beteiligung\doc\210602_Begründung.doc Seite 3 von 17Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seminarzentrum OT Zimpel“, Planfassung vom 02.06.2021
2 Ausgangssituation
2.1 Einbindung in vorhandene Siedlungsstrukturen sowie Bebauung und Nutzung im Umfeld
Das Plangebiet befindet sich im Außenbereich von Zimpel in ca. 150 m Entfernung zur Ortsbebauung
von Zimpel. Die vorhandenen Gebäude wurden als Aussiedlerhof errichtet und sind dementsprechend
vorwiegend von landwirtschaftlichen Flächen sowie von Wald umgeben. Jenseits der Zimpeler Straße
in ca. 100 m Entfernung befindet sich ebenfalls eine lockere Bebauung, zum Teil mit gewerblicher
Nutzung.
Abb. 1: Lage des Plangebietes im näheren Umfeld (Quelle: geoportal.sachsen.de, bearb. IBOS)
2.2 Erschließung
Das Plangebiet ist über die öffentlich gewidmeten Straßen „Zimpeler Straße“ (K8472) und den „Ko-
schkar-Weg“ erschlossen.
Im Ort Zimpel befindet sich in ca. 400m Entfernung vom Plangebiet an der Zimpeler Straße eine Hal-
testelle des öffentlichen Nahverkehrs.
2.3 Ver- und Entsorgung
Die Erschließung des B-Plangebietes ist gesichert.
Alle Ver- und Entsorgungsleitungen sind in der angrenzenden Straße vorhanden, über die bereits
vorhandene Leitungen für Trinkwasser und Abwasser sowie Elektro- und Telefonleitungen ange-
schlossen sind.
H:\Spank\AKTUELL\Sp-200720L\Dokument\frühzeitige Beteiligung\doc\210602_Begründung.doc Seite 4 von 17Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seminarzentrum OT Zimpel“, Planfassung vom 02.06.2021 Weitere benötigte Anschlüsse sind im Rahmen der Baugenehmigung bei den jeweiligen Betreibern zu beantragen. Anfallendes Regenwasser versickert aufgrund der dafür gut geeigneten Bodenverhältnisse (sandiger Boden) breitflächig auf dem Grundstück. Die öffentliche Abfallentsorgung wird überwiegend mit 3-achsigen Abfallsammelfahrzeugen mit einer zulässigen Gesamtmasse von 28 t und einer Länge von 10 m durchgeführt. Die Entsorgungsfahrzeu- ge fahren über die Zimpeler Straße und holen die Abfälle, die dort an die Straßenseite von den Ein- wohnern zur Abholung bereitgestellt werden, ab. 2.4 Natur, Landschaft, Umwelt und Vorbelastungen Das B-Plangebiet befindet sich in einer Umgebung mit dörflichen Siedlungsstrukturen sowie großen Anteilen von Waldflächen, landwirtschaftlich genutzten Flächen und Teichen. Es ist Teil des Biosphärenreservates Oberlausitzer Heide- und Teichlandschaft, welches ebenfalls ein Europäisches Vogelschutzgebiet ist. Im Osten des Plangebietes befindet sich in ca. 300 m Entfernung das FFH- und Naturschutzgebiet Oberlausitzer Heide- und Teichlandschaft. Das Plangebiet ist bereits bebaut und diente bisher der Wohnnutzung. Durch das geplante Vorhaben soll ergänzend eine gewerbliche Nutzung ermöglicht werden. Die Vision des Projektes ist die Umset- zung eines wirtschaftlichen Konzeptes mit touristischen Aspekten, Erwachsenenbildung sowie der privaten Wohnnutzung mehrerer Generationen nach modernen ökologischen Wohnstandards. Es soll nur ein geringstmöglicher Eingriff in Natur und Gebäudebestand erfolgen. Die Ziele des Vorhabens sollen durch energetische Sanierungsmaßnahmen, die Verwendung ökologi- scher Baustoffe, intelligente maximale Nutzung bestehender Bebauungsfläche sowie minimalinvasiver Erweiterung erreicht werden. Insgesamt soll sich das geplante Vorhaben im Einklang mit einer naturnahen Nutzung im Biosphären- reservat entwickeln. Im Planungsgebiet sind derzeit keine Altablagerungen und Altstandorte bekannt. Sollten im Rahmen der weiteren Planungen bzw. bei Baumaßnahmen Altlastenverdachtsflächen oder schädliche Boden- veränderungen bekannt bzw. verursacht werden, so ist dies gemäß § 10 Abs. 2 SächsABG unverzüg- lich der Unteren Abfall- und Bodenschutzbehörde (LRA Görlitz, Umweltamt) anzuzeigen. 2.5 Radonschutz Das Plangebiet liegt in einem Gebiet, in dem erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft wahr- scheinlich kaum auftreten. Es ist jedoch nicht mit Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaften des Gebäudes hinsichtlich eines Radonzutrittes dennoch er- höhte Werte der Radonkonzentration in der Raumluft auftreten können. H:\Spank\AKTUELL\Sp-200720L\Dokument\frühzeitige Beteiligung\doc\210602_Begründung.doc Seite 5 von 17
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seminarzentrum OT Zimpel“, Planfassung vom 02.06.2021 Auf der Grundlage der EU-Richtlinie (Richtlinie 2013/59/EURATOM des Rates, vom 05.12.2013) wur- de im Juni 2017 das neue Strahlenschutzgesetz (Gesetz zum Schutz vor der schädlichen Wirkung ionisierender Strahlung – StrlSchG, vom 27. Juni 2017, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2017 Teil I Nr. 42, ausgegeben zu Bonn am 03.07.2017) verabschiedet. In diesem wurde zum Schutz vor Radon für Aufenthaltsräume und Arbeitsplätze in Innenräumen erstmalig ein Referenzwert für die über das Jahr gemittelte Radon-222-Aktivitätskonzentration in der Luft von 300 Bq/m3 festgeschrieben. Dieser Refe- renzwert tritt zum 31. Dezember 2018 in Kraft. Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthaltsräu- men empfiehlt das Sächsische Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie, bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu las- sen. Bei geplanten Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden wird empfohlen, die Radonsituati- on durch einen kompetenten Gutachter ermitteln zu lassen und ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen. Bei Fragen zu Radonvorkommen, Radonwirkung und Radonschutz wenden Sie sich bitte an die Ra- donberatungsstelle des Freistaates Sachsen: Staatliche Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft – Radonberatungsstelle: Dresdner Straße 183, 09131 Chemnitz Telefon: (0371) 46124-221 Telefax: (0371) 46124-299 E-Mail: radonberatung@smul.sachsen.de Internet: www.smul.sachsen.de/bful und www.radon.sachsen.de Beratung werktags per Telefon oder E-Mail; zusätzlich besteht die Möglichkeit einer Vereinbarung individueller persönlicher Beratungstermine. 2.6 Archäologische Belange Das Vorhaben liegt nach derzeitigem Kenntnisstand nicht in einem archäologischen Relevanzbereich. Die aktuelle Kartierung der Bodendenkmale umfasst jedoch nur die bislang bekannten und dokumen- tierten Fundstellen. Tatsächlich ist mit großer Wahrscheinlichkeit mit einer Vielzahl weiterer archäolo- gischer Kulturdenkmäler nach § 2 SächsDSchG zu rechnen. Es wird darauf hingewiesen, dass sämtliche Bodeneingriffe nach § 14 SächsDSchG einer denkmal- schutzrechtlichen Genehmigung bedürfen. H:\Spank\AKTUELL\Sp-200720L\Dokument\frühzeitige Beteiligung\doc\210602_Begründung.doc Seite 6 von 17
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seminarzentrum OT Zimpel“, Planfassung vom 02.06.2021 3 Planungsrechtliche Ausgangssituation 3.1 Übergeordnete Planungen Landesentwicklungsplan (LEP 2013) Gemäß Landesentwicklungsplan befindet sich das Plangebiet im ländlichen Raum und gehört zu den Räumen mit besonderem Handlungsbedarf (Grenznahes Gebiet, Bergbaufolgelandschaft- Braunkohle). Weiterhin liegt das Vorhabensgebiet im Biosphärenreservat, welches im LEP in der Wer- tigkeit den unzerschnittenen Räumen zugeordnet ist. Diese Wertigkeit wird durch die Planung nicht beeinträchtigt Regionalplan Oberlausitz- Niederschlesien Im Entwurf der zweiten Gesamtfortschreibung (Stand Dez. 2019) des Regionalplan für die Planungs- region Oberlausitz-Niederschlesien besitzt Boxberg/O.L. die Gemeindefunktion „Gewerbe“ (Z 1.2.1). Durch diese Festlegung sind „aus der Sicherung bzw. der Entwicklung der gewerblichen Funktion herrührende Planungen und Maßnahmen über die Eigenentwicklung der Gemeinde hinaus zulässig.“ Es wird auf die bisherige Festlegung eines Vorrangstandortes für ein Braunkohlenkraftwerk und kraft- werksbezogenes Gewerbe am Standort Boxberg/O. L. verzichtet. „Eine regionalplanerische Vorgabe ausschließlich für den Neubau eines Braunkohlenkraftwerkes bzw. für damit im Zusammenhang ste- hende Industrie würde die aktuelle Notwendigkeit für die Ansiedlung neuer Industriezweige ausblen- den.“ Des Weiteren nennt der Entwurf des Regionalplanes Boxberg/O.L. als Schwerpunktstandort der Frei- zeit-, Erholungs- und Tourismusnutzung. In diesen Gebieten soll die touristische Entwicklung beson- ders aktiviert werden. Boxberg/O.L., Uhyst/Spree und Klitten gehören zum touristischen Schwerpunkt „Tourismus Bärwalder See“ mit dem zentralen Angebotsbaustein „maritim-touristische Schwerpunkte“. Des Weiteren gehört das Plangebiet durch seine Lage im Biosphärenreservat zum Vorranggebiet Landschaftsbild/-erleben. Die vorrangige Zielstellung der Schutzzone III (Entwicklungszo- ne/Harmonische Kulturlandschaft) „ist hier u. a. die Erhaltung der traditionellen Siedlungs- und Land- schaftsstruktur (§ 4 Nr. 3 der Biosphärenreservatsverordnung)“. „Ebenso soll im Biosphärenreservat eine nachhaltige Tourismus- und Erholungsnutzung unter den Aspekten eines abwechslungsreichen Landschaftsbildes, der Besonderheiten der Ortsbilder und kulturhistorischen Traditionen, des Natur- haushaltes und der Ruhe entwickelt werden.“ Das geplante Vorhaben entspricht den regionalplanerischen Vorgaben für Boxberg/O.L. Insbesondere entspricht es den Zielen der Entwicklungszone des Biosphärenreservates. H:\Spank\AKTUELL\Sp-200720L\Dokument\frühzeitige Beteiligung\doc\210602_Begründung.doc Seite 7 von 17
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Seminarzentrum OT Zimpel“, Planfassung vom 02.06.2021
Abb. 2: Lage des Plangebietes in Entwicklungszone des Biosphärenreservates
(Quelle: www.biosphaerenreservat-oberlausitz.de)
Flächennutzungsplan
Die Gemeinde Boxberg/O.L. verfügt über einen rechtskräftigen Flächennutzungsplan, der zu Zeiten
der ehemaligen Verwaltungsgemeinschaft Boxberg/Klitten/Uhyst aufgestellt wurde (Bekanntmachung
am 30.06.2006). Der FNP weist für das Plangebiet derzeit eine landwirtschaftliche Nutzfläche aus, so
dass die Planung nicht unmittelbar aus dem gültigen FNP entwickelt werden kann. Entsprechend des
Aufstellungsbeschlusses zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan vom 9.11.2020 wird die Überein-
stimmung mit dem Bebauungsplan bei der Fortschreibung des Flächennutzungsplans der Gemeinde
Boxberg/O.L. hergestellt.
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Abb. 3: FNP der Verwaltungsgemeinschaft Boxberg/Klitten/Uhyst
(Quelle: Geoprtal.sachsen.de)
3.2 Verfahren
Der Gemeinderat hat am 09.11.2020 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
„Seminarzentrum – OT Zimpel“ beschlossen.
Für das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird das reguläre Ver-
fahren nach § 2 BauGB mit frühzeitiger und förmlicher Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
angewendet. Im Rahmen des Verfahrens wird gemäß § 2 Absatz 4 BauGB eine Umweltprüfung
durchgeführt, deren Ergebnisse im Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
3.3 Auswirkungen der Planung
Durch die Lage des Plangebietes im Außenbereich, bedarf es für die Umsetzung des Planungszieles
einer baurechtlichen Planungsgrundlage. Mit dem Bebauungsplan entsteht somit eine planungsrecht-
liche Absicherung der gewerblichen Nutzung des Standortes durch das Seminarzentrum (einschließ-
lich der Haltung von Pferden). Des Weiteren wird vorhandenen Nutzung als Wohnstandort für drei
Generationen durch die Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung der geplanten
baulichen Anlagen gesichert.
Die Auswirkungen auf die Belange des Umweltschutzes werden nachfolgend unter Punkt 5 (Belange
gemäß § 1 Abs. 6 BauGB) bzw. ausführlich im Umweltbericht betrachtet.
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4 Planinhalt
4.1 Nutzung des Baugrundstücks
Die bauliche Nutzung wird als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Seminarzentrum –
OT Zimpel“ festgesetzt. Die baulichen Anlagen überschreiten aufgrund des Konzeptes der naturver-
träglichen Nutzung nicht die Grundflächenzahl von 0,4.
Die Objekte des Plangebietes, welche im Bereich des Sondergebietes liegen, dienen sowohl der ge-
werblichen Nutzung als Seminarzentrum mit pferdegestützter Erwachsenenbildung, pferdegestützter
Therapie/Intervention mit Erwachsenen und Kindern, der touristischen Nutzung einschließlich Über-
nachtungsangeboten als auch für generationenübergreifendes Wohnen.
Auf dem Baugrundstück befinden sich mehrere Objekte im Bestand, welche umgenutzt, umgebaut
bzw. erweitert werden sollen:
− Gebäude 1 (B1, P1): Haupthaus
• Wohnen 1. Generation, Ferienzimmer
− Gebäude 2 (B2, P2): Zeughaus
• Werkstatt, Abstellhaus
− Gebäude 3 (B3, P3): Scheune einschließlich Anbau
• Wohnen 2. und 3. Generation
• Anbau: Büro und Seminargebäude
Folgende bauliche Anlagen werden neu errichtet:
− Gebäude 4,5,6 (P4): Gästehäuser (8x4,50 m, Höhe max. 5 m)
− Stallgebäude (P5) zur Haltung von Pferden (16,50x11,42 m, Höhe max. 4,50 m mit Schlepp-
dach in 3,60 Höhe über gesamte Länge des Stalls, Breite 3 m)
Die genaue Lage aller Objekte und Flächen im Plangebiet sind der Planzeichnung und dem Vorha-
ben- und Erschließungsplan zu entnehmen.
Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erfolgt die Festsetzung der Anzahl der Voll-
geschosse auf II. Dies entspricht dem Maß des Haupthauses im Bestand und wird durch neu geplante
Objekte nicht überschritten. Die maximale Gebäudehöhe richtet sich ebenfalls nach der Bestandshöhe
und wird nicht durch die baulichen Maßnahmen überschritten.
Als Dachformen wurden Flach- und Satteldächer mit einer Dachneigung von 0° bis 45° festgesetzt,
wobei das Satteldach im Bestand begründet ist und die dominante Dachform darstellt. Die Festset-
zung des Flachdachs gilt für die untergeordneten Anbauten an die Bestandsbauten.
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Zur Durchführung des pferdegestützten Seminarbetriebes und sonstigen vorgesehenen Nutzungen
sind neben den o. g. baulichen Anlagen folgendes geplant:
− Einrichtung eines Longierzirkels (P6) (Durchmesser 18 m, Firsthöhe 4,60 m)
− eine Putzplatz für Pferde (P9) (3,50x4,50 m)
− ein befestigter Bereich aus Rasengittersteinen (P8) (6,50x6,50 m)
− Ein Hochstand im Westen des Planbereichs (P9) (4x4 m Höhe 4,60 m)
− Ein Gewächshaus (P10) (2,44x3,04 m Höhe 2,34 m)
Der im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellte Pferdeunterstand (temporär), P7, wurde als
Interimslösung errichtet und wird nach Fertigstellung des Stallgebäudes abgerissen.
Die privaten Grünflächen um und zwischen den Gebäuden bleiben erhalten und werden dauerhaft
gepflegt. Der Erhalt der Gehölzgruppe im westlichen Plangebiet und einer Linde im Hofbereich sowie
mindestens von 6 Obstbäumen auf dem Grundstück ist dabei bindend. Bei Abgang sind die Bäume zu
ersetzen.
4.2 Verkehrstechnische Erschließung
Das Plangebiet grenzt an die Zimpeler Straße (K8472). Im Planbereich befindet sich der öffentlich
gewidmete „Koschkar-Weg“. Über diese Straßen ist die Erschließung gesichert. Im Plangebiet befin-
det sich an der straßenzugewandten Grundstücksseite eine private Verkehrsfläche, welche wasser-
durchlässig mit Rasengittersteinen befestigt wird und für das Parken der Anwohner und Seminargäste
vorgesehen ist.
Ein weiterer Ausbau der Verkehrsflächen ist nicht geplant.
4.3 Ver- und Entsorgung
Alle Ver- und Entsorgungsleitungen sind in der angrenzenden Straße vorhanden (siehe Kapitel 2.3).
Die Erschließung der ggf. zusätzlich erforderlichen ist privatrechtlich zwischen Bauherrn und Medien-
trägern zu klären und erfolgt auf der Grundlage der Anschlussbedingungen des Betreibers.
Regenwasser versickert auf der Grundstücksfläche. Da die Bodenart Gley aus Kies führendem Sand
ist (Quelle: umwelt.sachsen.de), eignet sich der Boden für die flächige Versickerung.
Die öffentliche Abfallentsorgung wird überwiegend mit 3-achsigen Abfallsammelfahrzeugen mit einer
zulässigen Gesamtmasse von 28 t und einer Länge von 10 m durchgeführt. Die Abfälle werden an der
Zimpeler Straße bereitgestellt.
4.4 Begrünung/Ausgleichmaßnahmen
Auch bei Umsetzung der Baumaßnahmen bleibt der Charakter des Hofstandortes erhalten und bei
Einhaltung der Grundflächenzahl entsteht kein Defizit des ökologischen Wertes des Gebietes.
Nichtsdestotrotz erfolgen als Ausgleich für die entstehende Versiegelung durch Errichtung der Gäste-
häuser sowie für die Errichtung des Stalles, für die Teilversiegelungen (wasserdurchlässig) mit Ra-
sengittersteinen sowie den gepflasterte Putzplatz für Pferde Heckenpflanzungen.
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Es wird an der äußeren Grundstücksgrenze (Pfg.1) und im Bereich der Bewegungsfläche für Pferde
(Pfg.2) Hecken aus einheimischen und standorttypischen Sträuchern gepflanzt. Die anzupflanzenden
Arten einschließlich der Quantität und Qualität sind den Angaben der Pflanzliste in den textlichen
Festsetzungen zu entnehmen.
Damit werden die Versiegelungen ausreichend ausgeglichen und das Gebiet ökologisch aufgewertet.
Die Neuanpflanzungen dienen der Bereicherung des Grünbestandes im Plangebiet mit positiven Aus-
wirkungen auf die biologische Vielfalt sowie auf das Mikroklima und den Wasserhaushalt. Des Weite-
ren bietet die Strauchhecke einen Wind- und Bodenerosionsschutz.
Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind als Grünflächen landschaftsgerecht zu gestalten
oder als Grünanlage anzulegen und dauerhaft zu pflegen.
Weiterhin sind zum Erhalt des Gebietscharakters der gekennzeichnete Baumbestand (gemischte Ge-
hölzgruppe, 1 Linde, 6 Obstbäume) zu erhalten und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen.
5 Belange gemäß § 1 Abs. 6 BauGB
Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB sind bei Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere folgende Belange zu
berücksichtigen:
1. die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der
Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
− Das Vorhaben wirkt sich durch Errichtung der geplanten Objekte positiv sowohl auf die Wohn- als
auch auf die Arbeitsverhältnisse aus, da die räumlichen Kapazitäten erweitert werden und ausrei-
chend Platz für die Erfordernisse der gewerblichen und privaten Nutzung dienen.
2. die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern,
die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter
Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölke-
rungsentwicklung,
− Es besteht ein Erweiterungsbedarf für Wohnzwecke, um ein gemeinsames Wohnen in mehreren
Generationen auf dem Gelände zu ermöglichen.
3. die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Fami-
lien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und
Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,
− bleiben von der Planung unberührt.
4. die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile
sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
− bleiben von der Planung unberührt.
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5. die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten
Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung
und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
− von Planung unberührt.
6. die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erforder-
nisse für Gottesdienst und Seelsorge,
− von Planung unberührt.
7. die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege,
insbesondere
a) die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsge-
füge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
− Da die bisherige Nutzung im Gebiet im Wesentlichen beibehalten wird, ist nur von geringen Aus-
wirkungen auf die Umwelt auszugehen. Eine ausführliche Bewertung dieser Belange erfolgt im
Umweltbericht.
b) die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnatur-
schutzgesetzes,
− das B-Plangebiet befindet sich in keinem und grenzt an kein Natura 2000-Gebiet. Es liegt jedoch in
der Entwicklungszone des Biosphärenreservates Oberlausitzer Heide- und Teichlandschaft. Mit
seiner naturnahen Nutzung entspricht das Vorhaben den Entwicklungszielen des Gebietes
c) umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung
insgesamt,
− Durch die Umsetzung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden keine negativen Aus-
wirkungen erwartet.
d) umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
− von Planung unberührt. Es befinden sich keine Kultur- und Sachgüter innerhalb des Geltungsbe-
reiches des Bebauungsplanes.
e) die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
− Die öffentliche Abfallentsorgung im Kreisgebiet wird überwiegend mit 3-achsigen Abfallsammel-
fahrzeugen mit einer zulässigen Gesamtmasse von 28 t und einer Länge von 10 m durchgeführt.
Die Abfallsammelbehälter werden zur Entsorgung an der Zimpeler Straße bereitgestellt.
− Das anfallende Schmutzwasser wird über Hausanschlüsse in die Schmutzwasserleitung eingelei-
tet.
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− Die Abfälle, die sich aus der Pferdehaltung ergeben, werden in Containern gesammelt und fachge-
recht entsorgt, so dass keine erheblichen Emissionen für Boden und Grundwasser entstehen.
f) die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
− Nebenanlagen, die der Versorgung des Baugebietes mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser
sowie zur Ableitung von Abwasser dienen, sind innerhalb des Bebauungsplanes zulässig. Dies gilt
auch für fernmeldetechnische Nebenanlagen sowie für Anlagen für erneuerbare Energien, auch
wenn die erzeugte Energie vollständig oder überwiegend in das öffentliche Netz eingespeist wird.
g) die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-,
Abfall- und Immissionsschutzrechts,
− von Planung unberührt.
h) die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung
zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht
überschritten werden,
− von Planung unberührt.
i) die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buch-
staben a bis d,
− Die Beeinträchtigung der Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschut-
zes werden als gering eingeschätzt. Eine konkrete Bewertung erfolgt im Umweltbericht.
j) unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die auf-
grund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle
oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
− von Planung unberührt.
8. die Belange
a) der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versor-
gung der Bevölkerung,
− Durch die Planung wird für die gewerbliche Nutzung als Seminarzentrum eine rechtliche Absiche-
rung des Standortes geschaffen.
b) der Land- und Forstwirtschaft,
− Die landwirtschaftlichen Flächen bleiben von der Planung unberührt.
Die Objekte im Bestand liegen teilweise im Bereich gesetzlich vorgeschriebenen Waldabstand. Je-
doch wurde nach Prüfung des Einzelfalles die Ausnahme von § 25 Abs. 3 SächsWaldG erteilt (Vollzug
der Baugesetze – Antrag auf Vorbescheid nach § 75 SächsBO zur Bebaubarkeit des Grundstückes
vom 20.03.2020, Az. B-19/04112/BO/wes).
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c) der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
− Durch die Planung werden erweiterte Arbeitsmöglichkeiten für den Vorhabenträger geschaffen.
d) des Post- und Telekommunikationswesens,
− von Planung unberührt.
e) der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
− von Planung unberührt.
f) der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
− von Planung unberührt.
9. die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, einschließlich
des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer
Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebau-
lichen Entwicklung,
− Durch die Planung kommt es zu einer Änderung des bestehenden Umfangs des Pkw-Verkehrts
durch Übernachtungsgäste. Aufgrund der geringen Zahl der Gästezimmer ist jedoch nicht von ei-
ner erheblichen Belastung des Gebietes auszugehen.
10. die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Mili-
tärliegenschaften,
− - von Planung unberührt.
11. die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,
− Durch die Fassung des Aufstellungsbeschlusses durch den Gemeinderat Boxberg/O.L. wird davon
ausgegangen, dass das geplante Vorhaben den städtebaulichen Zielen der Gemeinde nicht wider-
spricht.
12. die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere
die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,
− von Planung unberührt.
13. die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung.
− von Planung unberührt.
Da die Fläche des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sich im Eigentum des Investors befindet,
bleiben die Belange des Eigentums von der Planung unberührt.
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Anlage 1
Vorhaben – und
Erschließungsplan
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