BEBAUUNGSPLAN der INNENENTWICKLUNG - Seniorenwohnen Ursensollen - Gemeinde Ursensollen
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
BEBAUUNGSPLAN der INNENENTWICKLUNG
Seniorenwohnen Ursensollen
Gemeinde Ursensollen
Landkreis Amberg-Sulzbach
Begründung (gemäß §9 Abs. 8 BauGB)
Entwurf – 07.06.2019
Christopher Trepesch
Steinhofgasse 11 | 92224 Amberg
T 09621/973963 | Fax 09621/91677-00 |
Christopher@trepesch.info | www.trepesch.info
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
Inhalt
1 Voraussetzungen .......................................................................................................................... 3
2 Projektbeschreibung .................................................................................................................... 3
3 Räumliche und strukturelle Situation ......................................................................................... 4
3.1 Lage des Planungsgebiets ............................................................................................................. 4
3.2 Bestand innerhalb des Geltungsbereichs ....................................................................................... 4
3.3 Umfeld des Geltungsbereichs ........................................................................................................ 5
3.4 Eigentumsverhältnisse ................................................................................................................... 6
4 Rechtliche Situation ..................................................................................................................... 6
4.1 Flächennutzungs- und Landschaftsplan ......................................................................................... 6
4.2 Bebauungsplan ............................................................................................................................... 7
4.3 Eingriffs- und Ausgleichsregelung .................................................................................................. 8
5 Textliche Festsetzungen des Bebauungsplans ........................................................................ 9
5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ...................................................... 9
5.2 Stellplätze und Nebenanlagen........................................................................................................ 9
5.3 Baugestaltung und Werbeanlagen ................................................................................................. 9
5.4 Erschließung / bzw. Verkehrsflächen ........................................................................................... 10
5.5 Grünordnung (Grünflächen- und Bepflanzung) ............................................................................ 11
5.6 Leitungsrechte .............................................................................................................................. 12
6 Schalltechnische Untersuchung/ Lärmschutz ........................................................................ 12
7 Sonstige Hinweise und Festsetzungen .................................................................................... 13
7.1 Barrierefreiheit .............................................................................................................................. 13
7.2 Altlasten ........................................................................................................................................ 13
7.3 Denkmalschutz ............................................................................................................................. 13
7.4 Beleuchtung .................................................................................................................................. 13
7.5 Ver- und Entsorgung .................................................................................................................... 14
7.6 Abfallentsorgung ........................................................................................................................... 14
7.7 Niederschlagswasser ................................................................................................................... 14
7.8 Schallschutz.................................................................................................................................. 14
8 Flächenbilanz .............................................................................................................................. 15
9 Kosten- und Realisierungsrahmen ........................................................................................... 15
10 Umweltauswirkungen ................................................................................................................. 16
Quellenverzeichnis ................................................................................................................. 18
Anlagen:
• Bebauungsplan mit Grünordnungsplan Plannummer 01-039-16
• Schallschutzgutachten: 190606_6688_0/2019-AS Vorabzug - Schalltechnische Untersuchung
(Dipl. Geogr. (Univ.) Annette Schedding, Ingenieurbüro Kottermair GmbH Altomünster,
06.06.2019)
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
1 Voraussetzungen
Die Gemeinde Ursensollen hat in der Gemeinderatsitzung vom 12. Februar 2019 den Ände-
rungsbeschluss des Bebauungsplanes „Hoher Rain – Fichtenheide“ zur Integration eines
Sondergebietes für „individuelle seniorengerechte Wohnformen“ gefasst.
Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren nach §13a BauGB.
Bei dem Bauprojekt werden Flächen zur Innenentwicklung nachverdichtet. Es ist keine Um-
weltprüfung erforderlich. Die Grünordnung ist im Bebauungsplan enthalten.
2 Projektbeschreibung
Die Gemeinde Ursensollen hat beschlossen, ein Seniorenzentrum im Ortszentrum von Ursen-
sollen zu errichten und so für Senioren eine alternative Wohnsituation zum Pflegeheim oder
einer einsamen Wohnung zu schaffen. Zur Projektierung wurde das Wohnungsunternehmen
Amberg gewonnen. Durch das Projekt sollen Wohnungen für Senioren entstehen, in welchen
sie selbständig als Einzelperson oder in Wohngemeinschaften zusammenleben und bei Be-
darf von Pflegepersonal zeitweise betreut werden können.
Die Realisierung der Seniorenwohnungen innerhalb des Geltungsbereichs beinhaltet ver-
schiedene Wohnungsformen. Dazu gehören ambulant betreute Wohngemeinschaften, Tages-
pflege, betreutes Wohnen und behindertengerechte Wohnungen. Neben den Wohneinheiten
werden im Planungsgebiet Räumlichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung entstehen.
Gefördert wird das Projekt vom Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend
in Kooperation mit dem FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e.V..
Zur Umsetzung des Projekts wurde die Ausweisung eines Sondergebiets (SO), sowie öffentli-
cher Grünflächen mit Fußwegen beschlossen. Mit einer attraktiven Architektur in ortstypischer
Bauweise und hochwertiger Grüngestaltung wird der innerörtliche Charakter hervorgehoben
und positiv gestärkt. Durch die L-förmige Stellung der Gebäude entsteht ein weiterer Hofcha-
rakter, wie er für die benachbarte Bebauung typisch ist. Die Durchwegung und Durchgrünung
der Ortsmitte, ausgehend vom Dorfplatz mit dem gestalteten Wasserlauf wird weitergeführt.
Bestehende, ortsprägende Bäume werden erhalten. Neue Großbäume in Form von ortstypi-
schen Nussbäumen in einem Hain werden ergänzt. Durch das Bauprojekt wird die Ortsmitte
von Ursensollen für alle Generationen nach dem Motto „Senioren mitten im Leben“ gemäß
dem erfolgreichen Seniorennetzwerkes der Gemeinde weiter aufgewertet.
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
3 Räumliche und strukturelle Situation
3.1 Lage des Planungsgebiets
Das Planungsgebiet befindet sich im Ortszentrum von Ursensollen, im nord-östlichem Teil
vom Dorfplatz mit Wasserlauf zur Kirche, südlich von Kubus mit Gemeindebibliothek und Mit-
telschule. Der Geltungsbereich umfasst das Flurstück 56, Gemarkung Ursensollen.
Das Planungsgebiet hat eine Fläche von ca. 4063 m². Das Gebiet ist von der Amberger Stra-
ße (= B299) über die Scharfenbergerstraße und von der Hohenburger Straße über die Schar-
fenbergerstraße zu erreichen. Busanbindungen sind in nächster Nähe an der Hohenburger
Straße und entlang der Amberger Straße zu finden.
Nördlich der Fläche befindet sich die Mittelschule von Ursensollen. Westlich des Geltungsbe-
reichs befindet sich die Dorfmitte mit einer großzügigen Parkanlage. Der Bereich ist mit Ra-
senflächen und einem Wasserlauf gestaltet. Dieser verbindet zwei Becken mit Sitzmöglichkei-
ten, Podesten, Amphitheater und wird von einem Weg flankiert. Der Weg verbindet den Be-
reich der St. Vitus Kirche mit der Mittelschule und dem Kubus (Kultur- und Begegnungszent-
rum Ursensollen). Neben der Kirche befindet sich das Alte Hofmarkschloss, das in Privatbesitz
ist. Westlich der Parkanlage schließt eine Halle zum Unterstellen von landwirtschaftlichen Ge-
räten an. In östlicher und südlicher Ausrichtung des Geltungsbereiches grenzt die bestehende
Wohnbebauung an die Fläche an. Entlang der südlichen Grundstücksgrenze verläuft dazwi-
schen noch ein schmaler Verbindungsweg zur Scharfenberger Straße. Auch nördlich des Pla-
nungsgebietes verläuft erhöht über dem Gelände ein Fußweg. Dort befindet sich der Pausen-
hof der Schule mit Spielgeräten, Bänken und Hochbeeten.
Die vorhandenen Wege werden von Baumreihen begleitet. Der breite Weg entlang des Was-
serlaufes ist mit Linden bepflanzt, die Wege in Ost-West-Richtung mit Zierkirschen. Der Be-
reich des Dorfplatzes wird bereits jetzt von der Bevölkerung sehr gut angenommen und wird
bei jeglichen Veranstaltungen und Festivitäten gut besucht. Mittlerweile befindet sich süd-
westlich des Planungsgebietes ein WC-Häuschen um eine hygienische Versorgung sicher zu
stellen.
Der Ortskern zwischen der Mittelschule und dem geplanten Seniorenwohnheim ist an eine
Teilstrecke eines örtlichen Wanderweges angeschlossen. Nordöstlich der Fläche besteht be-
reits ein kleiner, öffentlich gewidmeter Parkplatz.
Das Gebiet befindet sich im Naturpark „Hirschwald“.
3.2 Bestand innerhalb des Geltungsbereichs
Derzeit befindet sich auf der Fläche (ca. 1/3) ein Hartplatz, welcher durch einen Maschen-
drahtzaun eingezäunt ist und von den Klassen der Mittelschule genutzt wird. Die restliche Flä-
che des Planungsgebiets ist ein intensiv genutzter Spielrasen, der frei zugänglich ist. Um-
grenzt ist die gesamte Fläche durch einen Fußweg, nord-östlich der Fläche grenzen ein Park-
platz und die Häuser der Nachbarschaft an, welche durch eine Schnitthecke vom Hartplatz
getrennt sind. Wie schon oben beschrieben, wird das Planungsgebiet bereits durch Baumrei-
hen eingerahmt. Am südlichen Rand des Planungsgebiets besteht eine frei wachsende He-
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
cke. Diese setzt sich aus den Arten Liguster (Ligustrum vulgare), Weißdorn (Crataegus laevi-
gata), Hartriegel (Cornus sanguineum), Hundsrose (Rosa canina), Flieder (Syringa vulgaris),
Salweide (Salix caprea), Eberesche (Sorbus aucuparia), Hainbuche (Carpinus betulus), Vo-
gelkirsche (Prunus avium) und eine verwilderte Zwetschge (Prunus domestica) zusammen. In
der Hecke stehen drei große, mehrstämmige Bäume. Dabei handelt es sich um eine Linde
(Tilia spec.) und zwei Hainbuchen (Carpinus betulus). Die Hecke wird durch Zierkirschen fort-
gesetzt in Richtung Westen zur bereits gestalteten Dorfmitte mit Wasserlauf.
Größe des Geltungsbereichs:
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von 4.063 m².
Davon sind ca. 1.110 m² geplante Gebäudegrundfläche, ca. 1.633 m² Verkehrsfläche (Zu-
fahrtsbereich, Parkplätze, Fußwege) und ca. 1.320 m² Grünfläche.
Höhenlage, Topographie:
Die geplanten Gebäude des Seniorenwohnens befinden sich auf einer Höhenlage von ca.
538,50 bis 538,80 m ü. NN.
Geologie, Böden:
Geologisch gehört das Gebiet zur mittleren Frankenalb. Das anstehende Gestein ist überwie-
gend Gipskeuper. Laut der Geologischen Bodenkarte (FIN-Web 2019) setzt sich der Boden im
Untersuchungsgebiet vorwiegend aus Ton- und Sandstein, Kalksandsteinen und Mergelstein
zusammen.
Aus dem Baugrundgutachten (SfG, 2019) geht hervor, dass der Boden im Geltungsbereich
sehr ton- und schlufflastig ist. Außerdem sind die Böden in Abschnitten stark anthropogen
geprägt. Vorbelastet ist der Boden durch die versiegelte Tartanbahn- Fläche.
(Lokal-) Klima:
Die Gemeinde Ursensollen liegt auf 537 m ü. NHN.
Lokalklimatisch liegen für das Gebiet keine spezifischen Klimadaten vor. Aufgrund der Kup-
penlagen von Ursensollen zieht die Kaltluft schnell ab. Nebeltage sind eigentlich rar. Gerade
an Wintertagen mit Inversionswetterlage besteht die Chance hier bereits die Sonnen anzutref-
fen während in tieferen Lagen wie z.B. in Amberg noch im Nebel liegt.
Es ist jedoch davon auszugehen, dass durch die innerörtliche Lage und die Abstrahlung von
bebauten und versiegelten Flächen tiefe Temperaturextreme gepuffert und hohe Temperatu-
ren verstärkt werden.
3.3 Umfeld des Geltungsbereichs
Das Planungsgebiet ist neben der Schule vorwiegend von Einfamilienhäusern mit Gartenanla-
gen, teilweise ehemaligen Hofstellen umgeben. Die nächsten Einrichtungen zur Nahversor-
gung (Bäckerei und Metzgerei) sind im Umkreis von ca. 200- 250 m vorhanden. Im Dorf befin-
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
den sich eine Bankfiliale, sowie mehrere Industriebetriebe (Autohaus, Werkstatt). Ein Le-
bensmitteleinzelhandelsbetrieb ist ca. 700 m vom Planungsgebiet entfernt.
Die Erschließung der Fläche ist durch eine zweispurige Straße gewährleistet.
3.4 Eigentumsverhältnisse
Der Großteil der Fläche (L-Form Süd-Ost) wurde vom Wohnungsunternehmen Amberg ge-
kauft. Die Grünfläche in der nord-westlichen Ecke des Planungsgebiets befindet sich im Ei-
gentum der Gemeinde Ursensollen.
4 Rechtliche Situation
4.1 Flächennutzungs- und Landschaftsplan
Im Flächennutzungsplan von 1980 ist die Fläche als Schulsportanlage ausgewiesen. Nach
BauGB §13a Absatz 2 Satz 2 kann der Bebauungsplan trotz abweichender Darstellung des
Flächennutzungsplans aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder er-
gänzt wird. Der Flächennutzungsplan ist zu berichtigen. Die geordnete städtebauliche Ent-
wicklung des Gemeindegebiets darf durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt werden.
Abbildung 1: Ausschnitt aus dem bestehenden Flächennutzungsplan mit Geltungsbereich
Die Berichtigung des Flächennutzungsplans erfolgt im Anschluss an das Verfahren. Die Flä-
chen werden in Sondergebiet und öffentliche Grünfläche umgewidmet.
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Abbildung 2: Berichtigung des Flächennutzungsplanes mit Sondergebiet und öffentlicher Grünfläche
4.2 Bebauungsplan
Im bestehenden, verbindlichen Bebauungsplan „Hoher Rain – Fichtenheide“ der Gemeinde
Ursensollen von 1974 ist die Fläche als „Schule“ gekennzeichnet.
Abbildung 3: bestehender Bebauungsplan „Hoher Rain – Fichtenheide“
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4.3 Eingriffs- und Ausgleichsregelung
Nach §18 BNatSchG ist keine Eingriffsbilanzierung notwendig, da es sich um Innenentwick-
lung handelt. Dennoch werden durch den Bebauungsplan alle Schutzgüter abgehandelt (vgl.
Punkt 10. Umweltauswirkungen).
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5 Textliche Festsetzungen des Bebauungsplans
Der Geltungsbereich umfasst die Flurnummer 56, Gemarkung Gemeinde Ursensollen
Gesamtgröße des Planungsgebiets: 4.063 m²
5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Die zukünftige Nutzung der Fläche ist in den Nutzungsdefinitionen nach Baunutzungsverord-
nung nicht enthalten. Der Bereich wird als Sondergebiet (§11BauNVO) mit Zweckbestimmung
„individuelle seniorengerechte Wohnformen“ ausgewiesen. Im Sondergebiet sind damit nach
den Zielen der Planung das Errichten von Gebäuden für das Seniorenwohnen, Parkplätze und
Verbindungswege, sowie das Gestalten einer Parkanlage zulässig.
Jede Art von Produktionsanlagen sowie Vergnügungsstätten sind unzulässig.
Zugelassene Nutzungsformen:
ambulant betreute Wohngemeinschaften, Tagespflege, betreutes Wohnen, behindertenge-
rechte Wohnungen, Räumlichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung
GRZ max. zul. Grundflächenzahl: 0.6
Die Obergrenze der GRZ wird auf 0,6 in Anlehnung an § 17 Abs. 1 BauNVO (WA) festgesetzt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzungen von Baugrenzen de-
finiert. Entsprechend Art. 6 Abs. 5 BayBO gilt für die Abstandsflächen und Grenzabstände ein
Mindestabstand von 3 m. Das Geländerelief fällt von Nord-Ost nach Süd-West um ca. 1,80 m
und in Nord-Süd- Richtung um ca. 0,5 m entlang des östlichen Bereichs.
5.2 Stellplätze und Nebenanlagen
Stellplätze sind über eine separate Zufahrt zu erreichen. Sie sind ausschließlich auf den dafür
vorgesehenen Flächen zulässig. Insgesamt sind 26 PKW-Stellplätze vorgesehen, wovon zwei
als Behinderten-Stellplätze gekennzeichnet werden. Um den hohen Anteil an neuer Versiege-
lung zu mindern, wird auf den Parkplätzen Rasenfugenpflaster verlegt. Die Verwendung was-
serdurchlässiger Beläge dient der Versickerung vor Ort und damit auch der Reduzierung des
Oberflächenwasserabflusses.
Nebengebäude sind mit Flachdächern in begrünter Form auszuführen.
5.3 Baugestaltung und Werbeanlagen
Die GFZ beträgt max. 0,8. Die Gebäudehöhe beträgt höchstens 10,10 m von Fußbodenober-
kante. Diese ergibt sich aus der Geschosshöhe unter Berücksichtigung des Dachaufbaus. Die
Gebäude werden 3-geschossig (Erdgeschoss, 1.- und 2. Stock) ohne Unterkellerung ausge-
bildet. Es werden zwei Gebäude erstellt, welche über eine Brücke miteinander verbunden
sind. Durch die Gebäudegestaltung mit Pultdächern ist die Installation von Photovoltaikanla-
gen gewährleistet. Die Neigung der Dächer liegt zwischen 2° und 12°. Ein Gebäudevorsprung
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im Erdgeschoss des Haus III ist vorgesehen. Des Weiteren werden einige der Wohneinheiten
im Haus I und II durch Balkone ergänzt.
Die FOK aller Gebäude liegt bei ca. 538,50 (+/- 30 cm) m ü NN. Die Gebäude liegen durch-
gängig bei dieser einheitlichen FOK und sind dadurch innerhalb eines Geschosses barrierefrei
erschlossen.
Die Auszeichnung von Werbeanlagen soll sich auf das begrenzen, was zur Orientierung und
Information im Seniorenzentrum notwendig ist.
5.4 Erschließung / bzw. Verkehrsflächen
Das Gebiet ist von der Amberger Straße (B 299) über die Scharfenbergerstraße und von der
Hohenburger Straße über die Scharfenbergerstraße erschlossen. Busanbindungen sind in
nächster Nähe an der Hohenburger Straße und entlang der B 299 zu finden. Die Anfahrt zum
Seniorenzentrum über eine zweispurige Straße ist gewährleistet. Die Erschließung der ge-
planten Seniorenwohnungen kann somit über die bestehende Infrastruktur abgewickelt wer-
den und erfordert keinen zusätzlichen Bau einer Straße.
Lediglich der Parkplatz, welcher im Geltungsbereich neu gebaut wird, stellt eine Verbindung
zwischen dem Seniorenwohnen und der bestehenden Infrastruktur dar. Die Anordnung der
PKW- Stellplätze für die Bewohner bzw. Besucher erfolgt entlang der östlichen Grenze des
Geltungsbereichs und stößt somit an die bestehende Wohnbebauung und an einen bestehen-
den, öffentlich gewidmeten Parkplatz, welcher auch als Zufahrt zum neuen Parkplatz genutzt
wird.
Das Planungsgebiet ist bereits von Fuß- und Radwegen umgeben. Diese bleiben bestehen.
Die Anbindung der Freiflächen innerhalb des Geltungsbereichs erfolgt über die Wegeführung
durch das Planungsgebiet. Somit ist das Umfeld fußläufig und auch barrierefrei über diese
Gehwege zu erreichen.
Die Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln ist für die Bewohner gegeben. An der Amberger
Straße, B 299, der Hauptstraße von Ursensollen und der Hohenburger Straße befinden sich
Bushaltestellen, welche innerhalb von 300 m Entfernung liegen und somit fußläufig in über-
schaubarer Zeit zu erreichen sind.
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5.5 Grünordnung (Grünflächen- und Bepflanzung)
Der Grünordnungsplan setzt als Ergänzung zum Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 BauGB Nr.
14-16, 20, 22, 25 sowie § 178 die Nutzung der Grünflächen, ihre Behandlung und verbindliche
Anpflanzung in privaten und öffentlichen Bereichen fest.
Nicht überbaute Grundstücksflächen sind als Grünflächen anzulegen.
Zu jedem Bauantrag ist ein Freiflächengestaltungsplan im Maßstab 1:100 / 1:200 mit Angaben
zu Geländeveränderungen, zur Flächengestaltung und zur Bepflanzung vorzulegen.
Die Pflanzmaßnahmen sind zeitgleich mit der Baumaßnahme der Wohngebäude durchzufüh-
ren.
Das Grundstück ist bereits umgeben von mehreren ortsprägenden Bäumen (siehe Bestands-
beschreibung oben). Die bestehenden Bäume entlang der Grenze des Planungsgebiets blei-
ben erhalten. Des Weiteren besteht an der süd-östlichen Grenze des Baugebiets eine frei-
wachsende Hecke mit größeren Bäumen. Auch diese bleiben erhalten. Diese bestehenden
Gehölze im und am Planungsbereich stellen wichtige Vernetzungslinien und das Ortsbild prä-
gende Landschaftselemente dar.
Innerhalb des Geltungsbereichs entstehen verschiedene Grünflächen. Zum einen werden pri-
vate Grünflächen entstehen, welche vorranging für die Bewohner der Gebäude bestimmt sind.
Diese befinden sich hinter den Gebäuden und schließen an die Terrassen der Wohneinheiten
an.
Neben den privaten Grünflächen werden auch Grünflächen angelegt, welche öffentlich zu-
gänglich sind. Diese entstehen auf der Gemeindefläche.
Hier werden Walnussbäume (Juglans regia) in Sorten als Nussbaumhain gepflanzt um auf die
Verwendung und Bedeutung des ortstypischen Baumes hinzuweisen. Die Ortschaft Ursensol-
len gilt als „Nußdorf“. Es sind verschiedene Nussbaum-Sorten z.B. 'Mars' jeweils in Pflanzgrö-
ße Hochstamm, mit mindestens 18/20 Stammumfang zu pflanzen. Am neu angelegten Park-
platz sollen ebenfalls Großbäume gesetzt werden. Dafür werden Gefüllt-blühende Vogelkir-
schen (Prunus avium ‚Plena‘) oder ähnliche vorgeschlagen, ebenfalls in der Pflanzqualität
Hochstamm, Stammumfang 18/20.
Bei der Pflanzung von Gehölzen ist der jeweilige Regelabstand zu den unterschiedlichen Lei-
tungen einzuhalten. Bei Unterschreitung sind entsprechende Schutzmaßnahmen vorzusehen.
Bei der Neuverlegung von Versorgungsleitungen ist zu geplanten Gehölzen der jeweilige Re-
gelabstand einzuhalten. Sollte dieser unterschritten werden, sind Schutzmaßnahmen durch
die Versorgungsträger vorzusehen.
Des Weiteren ist bei der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern oder Hecken nach dem
AGBGB Art. 47 darauf zu achten, dass diese bei einer Höhe unter 2 m mind. 0,5 m und bei
einer Höhe von über 2 m mind. 2 m vom Nachbargrundstück entfernt gepflanzt werden.
Die Herstellung der Freianlagen und Pflanzungen haben fachgerecht nach DIN 18320 und
DIN 18916 zu erfolgen. Der Erhalt der entsprechenden Grün– und Freiflächen ist durch eine
fachgerechte Pflege sicher zu stellen.
Seite 11Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
5.6 Leitungsrechte
Es sind keine bestehenden Leitungen im Geltungsbereich vorhanden.
6 Schalltechnische Untersuchung/ Lärmschutz
Nach § 1 Abs. 6 BauGB sind bei Aufstellung und Änderung von Bebauungsplänen ins-
besondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen.
Für den vorliegenden Bebauungsplan Sondergebiet „Individuelle seniorengerechte Wohnfor-
men“ wurde die schalltechnische Untersuchung 6688.0/2019-AS des Ingenieurbüro Kottermair
GmbH vom 06.06.2019 angefertigt, um die Immissionen an den relevanten Immissionsorten
zu quantifizieren und beurteilen zu können, ob die Anforderungen des § 50 BImSchG hinsicht-
lich des Schallschutzes erfüllt sind. Zur Beurteilung werden die Immissionsrichtwerte der TA
Lärm/2017 herangezogen.
Durch die geplante Sondergebietsnutzung dürfen in der Nachbarschaft folgende TA
Lärm/2017 Immissionsrichtwerte nicht überschritten werden:
- WA: 55/40 dB(A) Tag/Nacht
- Schule: 55/55 dB(A) Tag/Nacht.
Im Hinblick auf den Anlagenlärm ausgehend von dem Seniorenwohnen wurden folgende
schalltechnisch relevante Nutzungen berücksichtigt.
- PKW Stellplätze
- Anlieferungen mit Lieferverkehr
- Sonstiges (Kamine, Kühlaggregate)
Die Lärm - Immissionen wurden an mehreren Fassadenpunkten der Nachbarn, deren Häuser
an den neu geplanten Parkplatz angrenzen, sowie an der Schule untersucht.
Aufgrund von Überschreitungen der TA Lärm Immissionsrichtwerte in der Nachtzeit am
Wohnhaus Scharfenbergerstraße 14 (Westseite) sind in unmittelbarer Nähe nur Parkplatznut-
zungen zur Tagzeit (6-22 Uhr nach TA Lärm; Parkplätze mit roter Schraffur) zulässig. Hierzu
sind geeignete Maßnahmen (z.B. Beschilderungen) zu treffen. An den zur Tag- und Nachtzeit
nutzbaren Stellplätzen (Parkplätze mit gelber Schraffur) ist - nach schalltechnischer Erforder-
nis - ggf. auch eine Carport- und /oder Garagenzeile zulässig.
Das Schallgutachten liegt mit dem Bebauungsplan als Anlage bei.
Seite 12Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
7 Sonstige Hinweise und Festsetzungen
7.1 Barrierefreiheit
Die Wohn- und Freianlagen sind seniorengerecht zu gestalten. Dies setzt eine Barrierefreiheit
auf dem gesamten Gelände voraus. Es ist neben den barrierefreien Zugängen zu den Gebäu-
den und innerhalb der Gebäude auch bei den Freianlagen darauf zu achten, Steigungen mög-
lichst über Rampen zu lösen und Wege barrierefrei durchgängig zu gestalten. Zwischen den
Gebäudekomplexen ist ein barrierefreier Verkehr über eine gemeinsame FOK gelöst. Auch die
Zufahrten/Zugänge zum Grundstück müssen barrierefrei erschlossen werden.
7.2 Altlasten
Altlastenverdachtsflächen sind im Plangebiet nicht bekannt.
7.3 Denkmalschutz
Laut des Bayerischen Denkmal- Atlas (30.04.2019), sind im Geltungsbereich keine Boden-
denkmäler bekannt.
Auf einer benachbarten Fläche (Grundstück Vituskirche und Bräugasse) ist ein Bodendenkmal
bekannt. Hier wurden archäologische Befunde und Funde im Bereich des ehemaligen Hof-
markschlosses von Ursensollen (zuvor mittelalterlicher Adelssitz) getätigt (Denkmalnummer:
D-3-6536-0 147) (Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Bayerischer Denkmal-Atlas
2019). Das Benehmen wurde hier nicht hergestellt.
Es wird darauf hingewiesen, dass Bodendenkmäler, die bei der Verwirklichung des Bauvorha-
bens zutage kommen, der gesetzlichen Meldepflicht gemäß Art. 8 DSchG unterliegen und
daher unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Bayerischen Landesamt für
Denkmalpflege gemeldet werden müssen.
Die Katholische Pfarrkirche St. Vitus gilt als Baudenkmal (Denkmalnummer: D-3-71-154-2). Es
handelt sich dabei um einen verputzten Massivbau mit Satteldach und Vorzeichen, dreijochi-
ges Langhaus wohl spätes 17. Jh., 1955 Erweiterung um Querhaus und Chorturm mit Zelt-
dach; mit Ausstattung. Das Benehmen konnte hier bereits hergestellt werden.
Auch der südlich der Vitusstraße gelegene Pfarrhof gilt als Baudenkmal (D-3-71-154-1). Das
Katholische Pfarrhaus ist als zweigeschossiger, verputzter Massivbau mit Walmdach und
Stuckrosetten, nach 1835 errichtet worden. Auch hier konnte das Benehmen bereits herge-
stellt werden.
7.4 Beleuchtung
Für die Straßenbeleuchtung sollte insektenfreundliches Licht verwendet werden. Damit soll
erreicht werden, dass eine deutlich geringere Zahl an Insekten angelockt wird und sich so die
Insektenmenge weniger stark durch die Beleuchtung verringert. Auf diese Weise wird das
Nahrungsangebot für zahlreiche Fledermausarten nicht geschmälert.
Seite 13Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
Insektenfreundliche Beleuchtung ist nach oben abgeschirmt und greift auf LED-Lampen mit
einem warm-Weißen Licht zurück, welche im Lichtspektrum keinen oder nur einen geringen
Anteil an Wellenlängen unter 800 nm aufweisen.
7.5 Ver- und Entsorgung
Die Versorgung der Seniorenwohnungen mit Strom und Wasser ist über das Herstellen neuer
Anschlüsse an den bestehenden Leitungen zu gewährleisten.
Geplante Strom- und Telekommunikationsleitungen sind unterirdisch zu verlegen. Verände-
rungen an bestehenden Leitungen, die dinglich gesichert sind, gehen zu Lasten des Vorha-
bensträgers.
Schmutzwasser muss in den bestehenden Kanal eingeleitet werden.
7.6 Abfallentsorgung
Es gelten die Vorschriften zur Abfallentsorgung in Amberg-Sulzbach und der Bayerischen
Bauordnung. Diese sind hinsichtlich des Flächenbedarfs, der Stellung der Abfallbehältnisse
sowie der Zufahrtsmöglichkeiten für Sammelfahrzeuge zu beachten.
7.7 Niederschlagswasser
Das Niederschlagwasser sollte weitestgehend auf dem Grundstück zurückgehalten werden.
Die Beiwerte der versiegelten Flächen müssen möglichst gering gehalten werden. Laut Bo-
dengutachten ist ein Versickern des Niederschlagswasser auf dem Grundstück kaum möglich,
da der anstehende Boden sehr ton –und schlufflastig ist.
Es sind wasserdurchlässige Beläge zu verlegen. Allgemein muss mit der Versiegelung der
Fläche sehr sorgfältig umgegangen werden. Wo es unter Beachtung der Barrierefreiheit mög-
lich ist, sollten Grünflächen entstehen, um die Verdunstung über Pflanzen zu fördern und mit
wasserdurchlässigen Materialien gearbeitet werden.
7.8 Schallschutz
Das geplante Vorhaben ist entsprechend den, der Untersuchung 6688.0/2019-AS der Ingeni-
eurbüro Kottermair GmbH zugrunde liegenden Planunterlagen /12/-/14/ und den in Kapitel 6.3
des Schallgutachtens beschrieben Berechnungsdaten auszuführen. Wird davon abgewichen,
ist erforderlichenfalls ein Nachweis über die Gleichwertigkeit anderer Planungen zu erbringen.
Im Rahmen des Einzelgenehmigungsverfahrens sollte hier nach Vorlage der konkreten Ge-
bäude- und Höhenplanung „Straße“, „Stellplätze“ und „Außenaggregate“ (Stand der Technik,
v.a. Wärmepumpen im Freien) eine Nachberechnung erfolgen, um so z.B. durch eine Gara-
ge/einen Carport am PP 5 auch die Nacht-Immissionsrichtwerte im WA gesichert einzuhalten.
Passive Schallschutzmaßnahmen (i.e. Schallschutzfenster) sind bei Anlagenlärm nicht zuläs-
sig, wären zudem auch nicht wirksam, da der Messpunkt im Beschwerdefall nach TA Lärm
0,5m vor dem geöffneten Fenster eines schützenswerten Raumes liegt.
Seite 14Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
Gemäß Art. 13 Abs. 2 BayBO müssen Gebäude einen ihrer Nutzung entsprechenden Schall-
schutz haben. Geräusche, die von ortsfesten Einrichtungen in baulichen Anlagen oder auf
Baugrundstücken ausgehen, sind so zu dämmen, dass Gefahren oder unzumutbare Belästi-
gungen nicht entstehen. Gemäß § 12 BauVorlV müssen die Berechnungen den nach bauord-
nungsrechtlichen Vorschriften geforderten Schall- und Erschütterungsschutz nachweisen. Im
Baugenehmigungsverfahren bzw. Freistellungsverfahren eines Vorhabens ist auf die tatsäch-
liche örtliche Situation abzustellen, die zum Zeitpunkt der Bauplanung vorliegt.
Die in den Festsetzungen des Bebauungsplanes genannten DIN-Normen und weiteren Re-
gelwerke können zusammen mit diesem Bebauungsplan während der üblichen Öff-
nungszeiten bei der Gemeinde Ursensollen, Bauamt an Werktagen während der Geschäfts-
zeiten eingesehen werden. Die betreffenden DIN-Vorschriften usw. sind auch archivmäßig
hinterlegt beim Deutschen Patentamt.
8 Flächenbilanz
Gesamtgröße des Geltungsbereichs: ca. 4.063 m²
Baufläche: ca. 2.743 m² (Gebäude inkl. Zufahrt und Stellplätze, 390 m² in Rasenfugenpflaster)
Grünfläche: ca. 1.320 m²
9 Kosten- und Realisierungsrahmen
Die Kosten des Bebauungsplans trägt der Vorhabenträger. Die Realisierungsfristen werden im
Durchführungsplan geregelt.
Seite 15Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
10 Umweltauswirkungen
Für Bebauungspläne der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren ist nach §13a BauGB
keine Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB erforderlich. Dennoch wird im Folgenden kurz
auf die Umweltauswirkungen durch das Bauvorhaben eingegangen.
Schutzgut Erholung und Ortsbild:
Das Seniorenzentrum ist ein bedeutender Zugewinn an Lebensqualität für die Gemeinschaft in
Ursensollen. Die Gebäude werden Mitten in den Ortskern der Gemeinde angesiedelt, was die
Integration der älteren Gemeinschaft in das Dorfleben fördert. Man möchte die Senioren am
Leben der gesamten Gemeinschaft Teil haben lassen und sie mit einbeziehen.
Das Gelände liegt neben einer Parkanlage, was für kleine Spaziergänge innerorts zur Erho-
lung beiträgt.
Das Ortsbild verschlechtert sich durch den Bau der Wohngebäude nicht. Durch die Errichtung
der neuen Gebäude entstehen neue Hofsituationen, was zum Charakter des Ortsbildes bei-
trägt. Umgrenzt von der bestehenden Begrünung durch Bäume und die weitere Planung neuer
Grünflächen entsteht so mitten in Ursensollen eine weitere attraktive Parkanlage welche zur
Erholung im Herzen der Gemeinde beiträgt. Angedacht sind hier neben Ruhebänken, umge-
ben von Staudenrabatten, eine Boules-Bahn sowie ein kleiner Brunnen.
Schutzgut Flora und Fauna:
Der Bestand des Planungsgebiets zeigt sich vor der Baumaßnahme nicht sehr wertvoll. Die
Fläche ist geprägt von einem eingezäunten Sportplatz aus Tartan und einer intensiv genutzten
Rasenfläche. Es sind keine Tier-und Pflanzenarten bekannt, welche durch das Bauvorhaben
gestört werden. Die bestehende Hecke, welche möglicherweise Lebensraum für insbesondere
Vögel und sonstige Tiere ist, bleibt erhalten, was bedingt, dass diese nicht beeinträchtigt wer-
den.
Schutzgut Boden:
Die Baumaßnahme findet innerorts, im Ortszentrum statt. Dadurch wird eine Neuversiegelung
in der freien Landschaft ausgeschlossen. Im Ortszentrum befindet sich bereits versiegelte
Fläche. Auch im Geltungsbereich ist ein Teil der Fläche durch einen Sportplatz aus Tartan
versiegelt (ca. 1300 m²). Dieser Bereich wird zum Teil durch die Baumaßnahme wieder ent-
siegelt. Der Eingriff beim Schutzgut Boden ist daher nicht so groß, wie er auf komplett unbe-
bautem Gelände wäre. Ein großer Anteil der Stellplätze und des kleineren Gebäudes entste-
hen auf dem bereits jetzt durch den Sportplatz versiegelten Boden, wodurch unbebaute Frei-
flächen geschont werden.
Es werden ca. 2.740 m² der gesamten Flächen überbaut, wovon ca. 1.110 m² von Gebäuden
versiegelt werden. Die Wege sind größtenteils gepflastert, was zwecks der Barrierefreiheit
sehr wichtig ist. Hier kommt ein wasserdurchlässiger Belag zu Tragen. Die Parkplätze (390
Seite 16Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
m²) werden mit Rasenfugenpflaster ausgestattet, was den Versiegelungsgrad mindert und der
Entwässerung des Regenwassers auf dem Grundstück entgegenkommt.
Dennoch ist ein Großteil des Bodens verbaut. Eine Minderung des Versiegelungsgrad durch
Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen wird soweit möglich angestrebt.
Schutzgut Wasser:
Im Gebiet befindet sich kein Gewässer. Auch in der Umgebung des Planungsgebiets ist kein
natürliches Gewässer vorhanden, welches durch die Baumaßnahme beeinträchtigt wird. Die
angelegten Becken der Parkanlage liegen lagemäßig etwa an der Stelle, an der früher Nieder-
schlagswasser in Himmelweiher, bzw. Hüll, gesammelt wurde.
Beim Niederschlagswasser wird angestrebt des auf der Fläche größtenteils zurück zu halten.
Die Versickerungsfähigkeit der Freiflächen ist aufgrund der Bodenverhältnisse im Planungs-
gebiet schwer. Dennoch sollen durch Verwendung luft- und wasserdurchlässiger Materialien
gewährleistet werden, dass Wasser zurückgehalten werden kann und die Verdunstungsrate
möglichst hoch ist.
Schutzgut Klima/Luft:
Die Schaffung neuer Grünflächen und Baumpflanzungen trägt zur Verbesserung des innerört-
lichen Lokalklimas bei. Durch die Pflanzung zusätzlicher Bäume und Sträucher wird die Luft-
hygiene verbessert.
• Verbesserung des Lokalklimas durch die Anlage von zusammenhängenden Grünflächen
mit Baumpflanzungen
• Verbesserung der Lufthygiene durch die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern als Sau-
erstoffproduzenten und CO2-Verbrauchern
• Einhaltung der Grenzwerte der Leitlinie WHO (1987) und der Leitwerte für geruchsintensi-
ve Luftverunreinigungen (WHO 1987) sowie der TA Lärm und TA Luft
Schutzgut Kultur- und Sachgüter:
Eine Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern wird ausgeschlossen. Die bestehenden
Kulturgüter werden sinnvoll ergänzt.
Aufgestellt: Amberg, 07.06.2019
TREPESCH Landschaftsarchitektur
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Christopher Trepesch
Dipl.-Ing. Landschaftsarchitekt ByAK, BDLA
Seite 17Bebauungsplan der Innenentwicklung „Seniorenwohnen Ursensollen“ Begründung
Quellenverzeichnis
ABSP 2001: Arten- und Biotopschutzprogramm Bayern, Landkreis Amberg-Sulzbach, Bayeri-
sches Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen, aktualisierte Fassung,
Stand März 2001.
BayernAtlas: Aufruf des Internet- Informationsdienstes http://geodaten.bayern.de zuletzt am
04.06.2019; Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Bayerisches Staatsministerium für
Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie, Bayerische Vermessungsverwaltung, EuroGe-
opraphics.
Bayerischer Denkmal-Atlas: Aufruf des Internet-Informationsdienstes
http://geodaten.bayern.de zuletzt am 04.06.2019; Bayerisches Landeamt für Denkmalpflege.
Dipl. Geogr. (Univ.) Annette Schedding: Schalltechnische Untersuchung zur Aufstellung des
Bebauungsplanes für das Sondergebiet „Individuelle seniorengerechte Wohnformen“ in 92289
Ursensollen, Landkreis Amberg-Sulzbach, 47 Seiten, Ingenieurbüro Kottermaier GmbH,
85250 Altomünster, Mai 2019.
FIN-Web 2019: Bayerisches Fachinformationssystem Naturschutz, Internetauftritt des Bayeri-
schen Landesamt für Umwelt, http://fisnat.bayern.de/finweb, zuletzt aufgerufen am
04.06.2019.
Sachverständigeninstitut für Geotechnik GmbH: Baugrundgutachten, Nürnberg, April 2019
BauGB Baugesetzbuch (BauGB)
BauNVO Baunutzungsverordnung (BauNVO)
BayBO Bayerische Bauordnung (BayBO)
BNatschG Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG)
PlanzV Planzeichenverordnung (PlanzV)
in der jeweils aktuell gültigen Fassung.
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