Ortsgemeinde Arzfeld Bebauungsplan "Op dem Hof" - Bebauungsplan gemäß 30 Abs. 3 BauGB - VG Arzfeld
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Ortsgemeinde Arzfeld
Bebauungsplan „Op dem Hof“
Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB
(„einfacher Bebauungsplan“)
Verfahren gemäß § 13a BauGB
Begründung
Stand: 02. März 2021
Entwurf
ISU
Immissionsschutz, Städtebau, Umweltplanung
Hermine-Albers-Straße 3
54634 Bitburg
Telefon 06561/9449-01
Telefax 06561/9449-02
E-Mail info@i-s-u.de
Internet www.i-s-u.de
ORTSGEMEINDE ARZFELD Begründung
Bebauungsplan „Op dem Hof“ Entwurf
INHALTSVERZEICHNIS
1 Anlass und Ziele der Planung .............................................................................. 3
2 Verfahren ............................................................................................................... 3
3 Das Plangebiet / Planungskonzeption ................................................................ 4
3.1 Lage und Geltungsbereich ................................................................................... 4
3.2 Nutzung und Bebauung / Nutzungskonzeption..................................................... 7
3.3 Topographie ......................................................................................................... 7
3.4 Verkehrliche Erschließung ................................................................................... 7
3.5 Ver- und Entsorgung ............................................................................................ 8
3.6 Eigentumssituation ............................................................................................... 8
3.7 Planungsalternativen............................................................................................ 8
4 Ziele und Darstellungen übergeordneter Planungen ......................................... 9
4.1 Landesentwicklungsprogramm IV Rheinland-Pfalz vom 7.Oktober 2008.............. 9
4.2 Regionalplan ...................................................................................................... 10
4.3 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) ............................................ 11
5 Berücksichtigung der Umweltbelange .............................................................. 12
5.1 Naturschutz ........................................................................................................ 12
5.2 Immissionsschutz ............................................................................................... 13
5.3 Radon ................................................................................................................ 13
6 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen (BauGB und BauNVO) ...................... 14
6.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................. 14
6.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................... 14
6.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen ............................................... 15
6.4 Flächen für Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen ................................ 16
6.5 Grünordnung ...................................................................................................... 16
7 Örtliche Bauvorschriften gemäß § 88 LBauO RLP........................................... 16
8 Hinweise und Empfehlungen ............................................................................. 17
9 Ergebnis der Abwägung ..................................................................................... 17
10 Planverwirklichung und Durchführung des Bebauungsplans ........................ 17
11 Flächenbilanz und Kostenschätzung ................................................................ 17
11.1 Flächenbilanz ..................................................................................................... 17
11.2 Kostenbilanz ...................................................................................................... 17
Seite 2
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ORTSGEMEINDE ARZFELD Begründung
Bebauungsplan „Op dem Hof“ Entwurf
1 Anlass und Ziele der Planung
Die Ortsgemeinde Arzfeld liegt nord-westlich von Bitburg im Eifelkreis Bitburg-Prüm in der
Verbandsgemeinde Arzfeld.
Die Gemeinde konnte während der vergangenen Jahre einen stetigen Bevölkerungszuwachs
verzeichnen.1 Somit ist die Einwohnerzahl von 1.209 im Jahr 1996 auf 1.383 (31.12.2019)
angestiegen. Aufgrund ihrer Lage in der Nähe zu Luxemburg und der Kreisstadt Bitburg, ist die
Gemeinde ein nachgefragter Wohnstandort für die eigene Bevölkerung, aber auch für
Berufspendler. Über den Verlauf der vergangenen Jahre ist eine rege Bautätigkeit im Ort
festzustellen.
Ein privater Vorhabenträger möchte in der Ortsgemeinde Arzfeld der stetigen Nachfrage nach
bedarfsgerechtem Wohnraum nachgehen und ein attraktives Angebot an Wohnraum für alle
Altersgruppen bereitstellen. Zukünftig soll ein Mehrgenerationen-Wohnprojekt umgesetzt werden,
was mehrere Wohneinheiten vorsieht. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Op dem Hof“ wird
eine Nachverdichtung einer bisher unbebauten, landwirtschaftlichen Fläche entlang der
Siedlungsstraße in Ortsrandlage beabsichtigt. Aufgrund der Größe des Vorhabens wird gemäß § 34
BauGB der Beurteilungsmaßstab der baulichen Nutzung gesprengt, da die Umgebungsbebauung
durch Einfamilienhausstrukturen geprägt ist, ist es zur Realisierung von Mehrfamilienhausstrukturen
innerhalb des Plangebiets notwendig, einen Bebauungsplan aufzustellen. Mit der Schaffung von
Baurecht besteht für diese Fläche die Möglichkeit, sie in eine aktive Wohnnutzung zu überführen.
Das Plangebiet, das lediglich ein Flurstück umfasst, grenzt an die vorhandene Bebauung an und ist
über die Industriestraße vollständig erschlossen. Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine
Nachverdichtungsmöglichkeit im Innenbereich und eine Lückenschließung bestehender Bebauung.
Aufgrund günstiger topografischer Gegebenheiten eignet sich das Plangebiet gut für eine zukünftige
Wohnbebauung.
Daher hat die Ortsgemeinde Arzfeld die Aufstellung des Bebauungsplans „Op dem Hof“
beschlossen. Geplant ist ein allgemeines Wohngebiet i.S.d. § 4 BauNVO. Mit der Aufstellung des
vorliegenden Bebauungsplans „Op dem Hof“ sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für die
Entwicklung der Wohnbebauung geschaffen werden. Da das Verfahren nach § 13a BauGB
entwickelt wird ist eine Änderung des Flächennutzungsplans der Verbandsgemeinde Arzfeld nicht
erforderlich. Dieser ist lediglich im Zuge einer Berichtigung anzupassen.
2 Verfahren
Für die Planaufstellung findet das seit 01.01.2007 mögliche beschleunigte Verfahren gemäß
§ 13 a BauGB Anwendung. Es handelt sich im vorliegenden Fall um Maßnahmen der
Innenentwicklung. Die festzusetzende Grundfläche liegt unter 20.000 m². Ein UVP-pflichtiges
Verfahren wird nicht begründet und die gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter
(FFH-, Vogelschutzgebiete) werden nicht berührt. Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung
Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50
BImSchG zu beachten sind liegen nicht vor. Ebenfalls greift das Kumulationsverbot (sachlicher,
räumlicher und zeitlicher Zusammenhang mit anderen Bebauungsplänen) nicht. Da die
Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des beschleunigten Verfahrens (§ 13 a BauGB) vorliegen,
wird der Bebauungsplan “Op dem Hof“ im beschleunigten Verfahren aufgestellt.
Der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB wurde durch den Gemeinderat der
Ortsgemeinde Arzfeld am 02.03.2021 gefasst. In selbiger Sitzung wurde der Entwurf zum
Bebauungsplan „Op dem Hof“ gebilligt, auf dessen Grundlage die Beteiligung der Behörden, der
1 https://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/tscontent.aspx?id=103&l=3&g=0723201201&tp=47103&ts=tsPop01 Infothek RLP
Bevölkerungsbewegung, Zugriff Februar 2021
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sonstigen Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit nach den Maßgaben des BauGB
durchgeführt werden soll, welche ebenfalls in der Sitzung beschlossen wurde.
Der Entwurf des Bebauungsplans einschließlich der Textfestsetzungen wurde mit der
städtebaulichen Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats in der Zeit vom
__.__.____ bis einschließlich __.__.____zu jedermanns Einsicht öffentlich ausgelegt. Mit der
Veröffentlichung vom __.__.____ ist dies ortsüblich mit den Angaben bezüglich Ort und Dauer der
Auslegung sowie dem Hinweis, dass Stellungnahmen zu dem Entwurf während der Auslegefrist
vorgebracht werden können und nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen unberücksichtigt
bleiben sowie ein Antrag nach § 47 VwGO unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend
gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend
gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können, bekannt gemacht worden.
Die Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom __.__.____ gebeten bis
einschließlich __.__.____ zum Entwurf des Bebauungsplans eine Stellungnahme abzugeben.
Die fristgemäß vorgebrachten Stellungnahmen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit und der
Behörden sowie der sonstigen Träger öffentlicher Belange hat der Ortsgemeinderat der
Ortsgemeinde Arzfeld in seiner Sitzung am __.__.____ geprüft.
Nach Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen hat der Ortsgemeinderat in seiner Sitzung am
__.__.____ den Bebauungsplan „Ortsmitte“ gemäß § 24 GemO RLP i.V.m. § 10 Abs. 1 BauGB als
Satzung beschlossen.
3 Das Plangebiet / Planungskonzeption
3.1 Lage und Geltungsbereich
Die Ortsgemeinde Arzfeld liegt nord-westlich von Bitburg im Eifelkreis Bitburg-Prüm in der
Verbandsgemeinde Arzfeld.
Das Plangebiet befindet sich am nördlichen Ortsrand der Ortsgemeinde Arzfeld und stellt eine
Baulücke im Innenbereich dar. Der Geltungsbereich grenzt im Süden an die bestehende
„Industriestraße“. Die Fläche wird derzeit als Wiesenfläche intensiv genutzt und ist nicht bebaut. Die
Umgebung ist geprägt durch eine dörfliche Wohnbebauung mit vereinzelten, teils noch vorhandenen
landwirtschaftlichen Nebengebäuden. Die Fläche nördlich des Plangebiets wird derzeit als
Wiesenfläche intensiv genutzt.
Da die Industriestraße vereinzelte Baulücken aufweist, begünstigt das geplante Vorhaben die
Baulückenschließung und sorgt dafür, dass im Zuge der Nachverdichtung und mit der Entwicklung
des Vorhabens „Op dem Hof“ eine beidseitige straßenorientierte Bebauung fortgeführt wird. Das
Vorhaben begünstigt somit eine sinnvolle bauliche Arrondierung am nördlichen Ortsrand.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Gesamtfläche von circa 0,34 ha und umfasst in
der Ortsgemeinde Arzfeld folgende Flurstücke:
Gemarkungsname Arzfeld, Gemarkungsnummer 3159:
Flur 6, Flurstück 57
Die Lage und die Abgrenzung des Plangebiets sind nachfolgend in den Abbildungen 1 -3 dargestellt.
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Abbildung 1: Topographische Karte mit Verortung des Plangebietes
(Quelle: Luftbild©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2017,dl-de/by-2-0,http://www.lvermgeo.rlp.de
[Februar/2021]; eigene Darstellung, ohne Maßstab)
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Abbildung 2: Topografische Karte mit Lage des Plangebietes
(Quelle: Topografische Karte ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2018,dl-de/by-2-0,
http://www.lvermgeo.rlp.de [Februar/2021] ; eigene Darstellung, ohne Maßstab)
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Abbildung 3: Luftbild mit Abgrenzung des Plangebietes
(Quelle: Luftbild©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2017,dl-de/by-2-0,http://www.lvermgeo.rlp.de
[Februar/2021]; eigene Darstellung, ohne Maßstab)
3.2 Nutzung und Bebauung / Nutzungskonzeption
Innerhalb des Plangebiets soll eine Wohnanlage, verteilt auf zwei Mehrfamilienhäuser entstehen.
Das Vorhaben sieht sowohl eine betreute Senioren-Wohngemeinschaft (WG), als auch Wohnungen
für Familien vor. Geplant ist ein Mehrgenerationen-Wohnprojekt, welches Wohnraum für alle
Altersgruppen berücksichtigt. Insofern ist hier die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets i.S.
d § 4 BauNVO sinnvoll.
3.3 Topographie
Das Plangebiet weist einen geringen Höhenunterschied auf und fällt Richtung Nordosten (im
rückwärtigen Bereich des Geltungsbereichs) geringfügig ab und eignet sich aufgrund der günstigen
topographischen Gegebenheiten gut für eine zukünftige Wohnbebauung.
3.4 Verkehrliche Erschließung
Die Ortsgemeinde Arzfeld ist gut an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Die B410
durchquert die Ortschaft und verläuft in östlicher Richtung zur A 60 und in westlicher Richtung ins
benachbarte Großherzogtum Luxemburg.
Von der B410 abzweigend erschließt die Industriestraße das Plangebiet. Somit ist eine verkehrliche
Anbindung an die kommunalen und überörtlichen Straßen sichergestellt. Die vorhandene Straße
(Industriestraße) ist für den künftig zu erwartenden Verkehr ausreichend dimensioniert, da innerhalb
des Geltungsbereichs lediglich eine Parzelle entwickelt wird.
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3.5 Ver- und Entsorgung
3.5.1 Wasserver- und Schmutzwasserentsorgung
Die Ver- und Entsorgung des Plangebiets (Wasserversorgung und Schmutzwasserentsorgung) ist
über die bestehenden Netze sichergestellt. Das Plangebiet verfügt über einen Anschluss an den
bestehenden Mischwasserkanal.
3.5.2 Oberflächenwasser
Um den bestehenden Mischwasserkanal zu entlasten, ist geplant, das anfallende
Niederschlagswasser in dezentralen Anlagen und so weit wie möglich auf dem Grundstück im
rückwärtigen Bereich zurückzuhalten und gemäß der Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes nach
§ 55 Abs. 2 ortsnah zu versickern. Der Bebauungsplan sieht eine Dimensionierung der dezentralen
Anlagen von 50 l/m² versiegelter Grundstücksfläche vor. Zur Realisierung kann eine
Schachtversickerung, ein Mulden/Rigolen System oder andere vergleichbare Formen herangezogen
werden. Weiteres ist im Baugenehmigungsverfahren zu klären.
Um Trinkwasser einzusparen, ist es sinnvoll Niederschlagswasser als Brauchwasser (z. B. zur
Grünflächenbewässerung, Toilettenspülung, etc.) zu verwenden.
3.5.3 Energieversorgung, Telekommunikation
Die Stromversorgung kann über das bestehende Netz entlang der Industriestraße sichergestellt
werden. Die Notwendigkeit zusätzlicher Trafostationen oder sonstiger Infrastruktureinrichtungen ist
derzeit nicht erkennbar. Sofern weitere Trafostationen erforderlich wären, ist dies im Zuge der
Ausführungsplanung mit den zuständigen Energieversorgungsunternehmen zu klären.
Da Nebenanlagen i.S.d. § 14 Abs. 2 BauNVO, die der Versorgung des Baugebietes mit
Elektrizität,Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen, im Geltungsbereich
des Bebauungsplanes auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ausnahmsweise
zugelassen werden können, ist die Ausweisung eigener Flächen hierfür in der Planzeichnung
entbehrlich.
3.5.4 Abfallentsorgung
Entsprechend dem sachgerechten Umgang mit Abfällen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB ist das
Plangebiet an die öffentliche Abfallentsorgung anzuschließen. Die Abfallentsorgung ist über die
bereits vorhandene Straße (Industriestraße) sichergestellt, da sich entlang der Industriestraße
weitere Wohnhäuser befinden.
3.6 Eigentumssituation
Das Plangebiet umfasst lediglich eine Parzelle. Diese befindet sich derzeit im Privatbesitz.
3.7 Planungsalternativen
Bei Unterlassung der vorgenannten Entwicklung wäre die Planung von Einfamilienhäusern, die sich
nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, denkbar. Ein von der Gemeinde
als sinnvoll erachtetes Vorhaben könnte in einer solchen Größe folglich nicht umgesetzt werden.
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4 Ziele und Darstellungen übergeordneter Planungen
4.1 Landesentwicklungsprogramm IV Rheinland-Pfalz vom 7.Oktober 20082
Laut Landesentwicklungsprogramm des Landes Rheinland-Pfalz (LEP IV) liegt die Ortgemeinde
Arzfeld, die als Grundzentrum ausgewiesen wird, im ländlichen Raum mit disperser
Siedlungsstruktur. Ihr wird unter anderem die besondere Funktion Wohnen zugewiesen.
Die besondere Funktion Wohnen bekommen Gemeinden zugewiesen, die über ihre
Eigenentwicklung hinaus verstärkt Wohnbauflächen ausweisen sollen. Sie sollen aufgrund ihrer
Lage und Verkehrserschließung eine gute Erreichbarkeit der Versorgungsinfrastruktur und der
Arbeitsplätze gewährleisten. Die weitere Siedlungsentwicklung ist daher insbesondere vor dem
Hintergrund des demografischen Wandels an einer langfristig tragfähigen und zu angemessenen
Kosten betreibbaren sowie ressourcenschonenden Ver- und Entsorgungsstruktur auszurichten.
Grundzentren haben in besonderem Maße zur Sicherung der Nahversorgung beizutragen.
Grundzentren und deren Nahbereiche werden in den regionalen Raumordnungsplänen
ausgewiesen. In den Grundzentren der ländlichen Räume ist das erreichte Niveau der öffentlichen
Daseinsvorsorge für die Standortgemeinde und ihren Nahbereich zu sichern. Sie sollen zur
Aufrechterhaltung der besiedelten Kulturlandschaft beitragen. Die Bereitstellung einer dauerhaft
wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung mit notwendigen Einrichtungen ist mit den
erforderlichen Auslastungserfordernissen in Einklang zu bringen. Sofern innerhalb der von der
Regionalplanung abzugrenzenden Nahbereiche zwei oder mehr Gemeinden mit der zentralörtlichen
Funktion Grundzentrum ausgewiesen werden, handelt es sich um einen sogenannten Verbund
kooperierender Zentren. Dies ist mit einem Kooperationsgebot für die gemeinsame
Aufgabenerfüllung auszugestalten.
Des Weiteren erläutert das Landesentwicklungsprogramm, welche besonderen Funktionen den
Gemeinden zugewiesen werden können und welche Aufgaben den Gemeinden damit obliegen:
Das geltende Landesentwicklungsprogramm IV formuliert folgende Grundsätze und Ziele, die bei
einer Neuausweisung von Wohnbauflächen auf die Ortsgemeinde Arzfeld zutreffen:
◼ Nachhaltige Siedlungsentwicklung
Z 31 Die qualitative Flächenneuinanspruchnahme ist […] landesweit zu reduzieren sowie die
notwendige Flächeninanspruchnahme über ein Flächenmanagement qualitativ zu
verbessern und zu optimieren. Dabei ist der Innenentwicklung ein Vorrang vor der
Außenentwicklung einzuräumen. Die regionalen Planungsgemeinschaften und die
Gebietskörperschaften leisten hierzu einen – an den regional unterschiedlichen
Ausgangsbedingungen orientierten – Beitrag.
Z 34 Die Ausweisung neuer Wohnbauflächen sowie Gemischter Bauflächen (gemäß
BauNVO) hat ausschließlich in räumlicher und funktionaler Anbindung an bereits
bestehende Siedlungseinheiten zu erfolgen. Dabei ist eine ungegliederte, insbesondere
bandartige Siedlungsentwicklung zu vermeiden.
◼ Interkommunale Zusammenarbeit und Finanzausgleich
Z 45 In den ländlichen Räumen – insbesondere in den Räumen ohne eine hohe
Zentrenerreichbarkeit – ist die Daseinsvorsorge in den zentralen Orten (insb.
Mittelzentren) zu sichern und weiterzuentwickeln. Dazu sind die zentralen Orte
innerhalb der Mittelbereiche des ländlichen Raums zu intensiver Zusammenarbeit
verpflichtet, um dies in einer möglichen Funktionsteilung zu erreichen
2 Bekanntmachung am 24. November 2008 im Gesetz- und Verordnungsblatt Rheinland-Pfalz (GVBl. RP, Nr. 16,2008.)
Fortgeschrieben am 21. August 2015 (2. Fortschreibung; GVBl, Nr.9, 2015),
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(Kooperationsgebot). Auch für weitere Aufgabenbereiche von überörtlicher Bedeutung
können interkommunal abgestimmte Handlungskonzepte erarbeitet werden.
◼ Soziales Gemeinwesen
Z 64 Überörtlich bedeutsame Einrichtungen des sozialen Gemeinwesens sind
flächendeckend und bedarfsgerecht zu sichern. Bezugsrahmen für eine bedarfsgerechte
Versorgung ist die zentralörtliche Funktionszuweisung.
◼ Freiraumschutz
G 85 Freiräume sollen als unverzichtbare Voraussetzung für die Funktionsfähigkeit des
Naturhaushalts, zur nachhaltigen Sicherung der natürlichen Lebensgrundlagen sowie
zur Bewahrung der Eigenart, des Erlebnis- und Erholungswertes der Landschaft
erhalten und aufgewertet werden. See- und Flussufer sollen im Außenbereich von
Bebauung freigehalten werden. Dies gilt ebenso für landschaftlich wertvolle Hänge und
hangnahe Höhenlagen.
G86 Unvermeidliche Inanspruchnahme von Freiraum soll flächensparend und umwelt-
schonend erfolgen.
Dem Ziel 31 wird durch die Planung insoweit entsprochen, dass mit der Aufstellung des
Bebauungsplans „Op dem Hof“ eine Innenbereichsfläche für eine wohnbauliche Entwicklung zur
Verfügung steht. Somit wird einer Flächenneuinanspruchnahme für die wohnbauliche Entwicklung
im Außenbereich der Ortsgemeinde vermieden.
Dem Ziel 34 liegt laut Landesentwicklungsprogramm zugrunde, dass die Entstehung von
Splittersiedlungen und ungegliederten bandartigen Siedlungsstrukturen vermieden werden soll,
insbesondere mit Hinblick auf die Sicherung der Ortsgestaltung und des Landschaftsschutzes sowie
die Vermeidung eines hohen Erschließungsaufwandes. Diesem Ziel wird mit der Konzeption des
Plangebietes entsprochen, weil das Plangebiet direkt an bestehende Bebauungen entlang der
Industriestraße angrenzt und die straßenorientierte Wohnbebauung dadurch fortgesetzt wird
Dem Ziel 45 wird entsprochen, weil die Ortsgemeinde Arzfeld ein interkommunales
Entwicklungskonzept mit der Ortsgemeinde Waxweiler, welche in der Verbandsgemeinde ebenso
die Funktion als Grundzentrum trägt, beschlossen hat. Durch die Erhöhung der Einwohnerzahlen
soll in der Ortsgemeinde eine höhere Nachfrage und Auslastung bei den vorhandenen Einrichtungen
der Daseinsvorsorge generiert werden. Dies trifft ebenso auf das Ziel 64 zu.
Die Grundsätze 85 und 86 werden durch die Planung beachtet. Da die Entwicklung des Plangebiets
eine Lückenschließung der vorhandenen beidseitige Bebauung darstellt, die Fläche bisher unbebaut
ist und bisher keine aktive landwirtschaftliche oder freizeitliche Nutzung mehr stattgefunden hat,
werden offene Freiräume möglichst weiträumig erhalten. Die Inanspruchnahme des Freiraums
erfolgt somit flächensparend und umweltschonend.
4.2 Regionalplan
4.2.1 RROP 1985/1995
Gemäß des Regionalen Raumordnungsplans Trier ist die Ortsgemeinde Arzfeld als Kleinzentrum
mit der besonderen Funktion Wohnen (W), Landwirtschaft (L) und Gewerbe (G) ausgewiesen.
Die wohnbauliche Entwicklung des Flurstücks 57 entspricht den Vorgaben des Regionalplans.
4.2.2 Entwurf des Regionalen Raumordnungsplans von 2014
Die Ortsgemeinde Arzfeld ist auch im Entwurf zur Fortschreibung des Regionalen
Raumordnungsplans (2014, RROPneu) als Grundzentrum eingestuft und behält somit seine bisher
vorgeschriebenen Funktionen auf regionalplanerischer Ebene. Auch im Entwurf des Regionalen
Raumordnungsplans erhält die Ortsgemeinde Arzfeld weiterhin die besondere Funktion Wohnen.
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Der Entwurf des RROPneu konkretisiert dabei einige Vorgaben aus dem derzeit rechtskräftigen
Regionalen Raumordnungsplan: Das Maß der Eigenentwicklung muss sich an den realistischen
Entwicklungserfordernissen der Ortsgemeinde orientieren und ist abhängig von der
Bevölkerungszahl, der absehbaren Bevölkerungsentwicklung, der inneren Struktur der Gemeinde
und der langfristigen Tragfähigkeit der Infrastruktur.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Planung den Zielen und Grundsätzen der
Regionalplanung entspricht.
4.3 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP)
Grundsätzlich ist ein Bebauungsplan gemäß dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB aus
dem Flächennutzungsplan (FNP) zu entwickeln, d.h. der FNP beinhaltet als vorgelagerte Pla-
nungsebene die planerischen Vorgaben, die durch den Bebauungsplan konkretisiert werden. Der
derzeitig wirksame FNP der Verbandsgemeinde Arzfeld aus dem Jahr 20013 stellt das Plangebiet
des Bebauungsplanes „Op dem Hof“ im vorderen Bereich als Wohnbaufläche dar und im
rückwärtigen Bereich als Fläche der Landwirtschaft (vgl. Abb. 6). Die geplante Nutzung entspricht
somit nur teilweise der Nutzung, die in der endgültigen Fassung des Flächennutzungsplans
dargestellt ist. Da der Bebauungsplan „Op dem Hof“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a
BauGB entwickelt wird, ist lediglich eine Berichtung des Flächennutzungsplans erforderlich. Eine
Änderung des Flächennutzungsplans entfällt bei der Anwendung des Verfahrens nach §13a BauGB.
Abbildung 3: Lage des Plangebietes im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Arzfeld
(Quelle: Verbandsgemeinde Arzfeld, eigene Darstellung, ohne Maßstab)
3 Bearbeitungsstand des Flächennutzungsplans (FNP) der Verbandsgemeinde Arzfeld von 2001
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5 Berücksichtigung der Umweltbelange
Der gültige Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet eine Wohnbaufläche sowie Flächen für
die Landwirtschaft dar. Da der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
aufgestellt wird, sind hier die Regelungen des § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsprechend anzuwenden.
Da es sich vorliegend um eine Fallkonstellation gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB handelt (Grund-
fläche kleiner als 20.000 m2) ist keine Umweltprüfung durchzuführen. Ein Ausgleich für Eingriffe in
Natur und Landschaft ist nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht zu erbringen.
5.1 Naturschutz
Das Plangebiet befindet sich nicht in einem FFH- /Vogelschutzgebiet, weswegen keine Belange von
NATURA 2000 berührt werden. RAMSAR-Gebiete sind ebenfalls nicht betroffen. Folgende natur-
schutz- oder wasserschutzrechtliche Gebiete und -objekte sind örtlich nicht betroffen bzw.
ausgewiesen (LANIS, 2021; GeoPortal-Wasser, 2021)4:
■ Naturschutzgebiet
■ Nationalpark
■ Nationales Naturmonument
■ Biosphärenreservat
■ Landschaftsschutzgebiete
■ Naturpark
■ Naturdenkmal
■ Geschützter Landschaftsbestandteil
■ Gesetzlich geschützte Biotope des § 30 BNatSchG
■ Geschütze Landschaft
■ Gesetzlich festgesetztes Überschwemmungsgebiet
■ Überschwemmungsgebiete
■ Heilquellenschutzgebiete
■ Hochwasserentstehungsgebiete
Erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen sind durch die Aufstellung des Bebauungsplans nicht
zu erwarten, da keine Schutzgebiete, insbesondere NATURA 2000-Gebiete, betroffen sind. Eine
örtliche Bestandsaufnahme ergab, dass es sich beim Plangebiet um eine intensiv genutzte
landwirtschaftliche Fläche handelt. Schützenswerte Vegetationsbestände sind nicht vorzufinden.
Es ist zusammenfassend nicht zu erwarten, dass durch die vorliegende Bauleitplanung außerhalb
des Naturschutzes sonstige erhebliche Umweltauswirkungen (insbesondere auf die
Menschengesundheit) eintreten werden. Aufgrund der derzeit landwirtschaftlichen Nutzung als
Intensivgrünland liegt derzeit keine hohe Wertigkeit für den Artenschutz vor. Die
Bestandserhebungen ergaben, dass innerhalb des Geltungsbereichs nicht von einem Vorkommen
potenziell planungsrelevanter Arten auszugehen ist.
4 Landschaftsinformationssystem der Naturschutzverwaltung (LANIS): https://geodaten.naturschutz.rlp.de/kartendienste_naturschutz/
GeoPortal- Wasser : https://geoportal-wasser.rlp-umwelt.de/servlet/is/2025/, Ministerium für Umwelt, Energie, Ernährung und Forsten
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Zusammenfassend werden keine Konflikte im Hinblick auf den besonderen Artenschutz durch die
Planung ausgelöst.
Es sind voraussichtlich keine Verstöße gegen die in § 44 Abs. 1 BNatSchG zu erwarten, da der
jeweilige Erhaltungszustand einer möglicherweise betroffenen Population durch die Aufstellung des
Bebauungsplans nicht verschlechtert wird.
5.2 Immissionsschutz
Durch die Ausweisung des allgemeinen Wohngebiets in der Ortslage sind keine negativen
Auswirkungen auf die benachbarten Nutzungen zu erwarten. Beeinträchtigung des geplanten
Wohnbaugebiets „Op dem Hof“ durch Immissionen wie Lärm, Gerüche und Stäube sind derzeit nicht
zu erwarten.
5.3 Radon
Im Zuge der Planvorbereitung wurde auch das Thema einer möglichen Radonbelastung in die
Untersuchungen eingestellt.
Abbildung 4: Lage des Plangebietes in der Radonprognosekarte für den Bereich Arzfeld
(Quelle: Landesamt für Geologie und Bergbau, http://mapclient.lgb-rlp.de//?app=lgb&view_id=5)
Die Kartendarstellung zeigt, dass für die Ortsgemeinde und das Plangebiet keine Belastungen
vorliegen. Außerhalb der Siedlungsfläche der Ortsgemeinde Arzfeld gibt es jedoch vereinzelt
Bereiche, in denen ein lokal hohes Radonpotenzial vorzufinden ist Radon ist ein radioaktives
Edelgas, welches in bodennahen Gesteinsschichten auftritt und je nach Eigenart des Bodenaufbaus
an der Bodenoberfläche in unterschiedlichen Konzentrationen vorkommen kann. Es ist anzuraten
im Zuge des konkreten Bauvorhabens weitere Untersuchungen zu Radon und zur Standfestigkeit
durchzuführen.
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6 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen (BauGB und BauNVO)
6.1 Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) wird im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes ein „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) i.V.m. § 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO festgesetzt.
Allgemein zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank und Speisewirtschaften sowie
nicht störenden Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
Auf Grund der geringen Größe des Plangebietes und zur Verhinderung von Fehlentwicklungen, sind
Anlagen für sportliche Zwecke, die nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO in einem Allgemeinen Wohngebiet
(WA) üblicherweise allgemein zulässig sind, vorliegend nur ausnahmsweise zulässig.
Ausnahmsweise zulässig sind auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes, was der Systematik der
BauNVO entspricht. Die Entscheidung über die Zulässigkeit der ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls in pflichtgemäßem Ermessen durch
die zuständige Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Verbandsgemeinde Arzfeld zu
treffen.
Die nach Maßgabe der BauNVO ansonsten ebenfalls ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
werden vorliegend ausgeschlossen:
1. Sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe,
2. Anlagen für Verwaltungen,
3. Gartenbaubetriebe,
4. Tankstellen.
Der Ausschluss erfolgt aus dem Grund, dass für das Plangebiet ist eine Wohnbebauung vorgesehen
ist. Darüber hinaus wäre die Realisierung entsprechender Nutzungen auf Grund der geringen Größe
des Plangebiets und der topografischen Gegebenheiten ohnehin kaum möglich. Entsprechende
Nutzungen haben regelmäßig einen großen Flächenverbrauch und verursachen meist auch
Emissionen, die die Wohnruhe beeinträchtigen können. Diese Nutzungen würden sich daher negativ
auf den Gebietscharakter auswirken. Trotz der getroffenen Einschränkungen bleibt der
Gebietscharakter eines Allgemeinen, in Abgrenzung zu einem Reinen Wohngebiet erhalten.
6.2 Maß der baulichen Nutzung
Über das Maß der baulichen Nutzung wird die städtebauliche Entwicklung eines Gebietes ent-
scheidend geprägt. So bestimmen Höhe, Dichte und Art der Bebauung das äußere Erscheinungsbild
und haben daneben auch Auswirkungen auf den Flächenverbrauch. Die Nutzungsschablone der
Planzeichnung enthält entsprechend festgelegte Werte über das Maß der baulichen Nutzung.
Die getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung ermöglichen eine ökonomisch
sinnvolle Ausnutzung der Fläche bei gleichzeitiger Beschränkung der Baukörper auf ein orts- und
landschaftsgemäßes Grunderscheinungsbild. Zum Maß der baulichen Nutzung werden folgende
Festsetzungen getroffen:
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter
Grundstücksfläche zulässig sind. Für das allgemeine Wohngebiet wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt.
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Die GRZ gibt an wie viel Quadratmeter überbaute Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche
zulässig sind. Im Bereich des Bebauungsplans wird eine Grundflächenzahl von 0,4 gemäß § 17
BauNVO festgesetzt. Die GRZ von 0,4 dient der wirtschaftlich sinnvollen Ausnutzung der Fläche.
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von
Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut
wird, bis zu 50 vom Hundert (bis zu einer GRZ von 0,6) überschritten werden.
Weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden, wenn die
Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden
Grundstücksnutzung führen würde. Entsprechende Überschreitungen werden vorliegend bewusst
zugelassen, da bei einer GRZ von 0,4 für ein WA ohne die Überschreitungsmöglichkeiten
erfahrungsgemäß zu Schwierigkeiten im Baugenehmigungsverfahren führt, denn bei der Ermittlung
der Grundfläche sind gemäß § 19 Abs. 4 die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren
Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 und baulichen Anlagen unterhalb der
Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen.
Höhe baulicher Anlagen
Für alle baulichen Anlagen innerhalb des Plangebiets ist eine maximale Traufhöhe von mindestens
7 m und eine maximale Firsthöhe von 11,5 m festgesetzt. Hiermit ist die Realisierung von zwei
Vollgeschossen möglich unter Einhaltung der Vorgaben Energieeinsparverordnung. Die
Festsetzung der Höhen baulicher Anlagen entspricht weitestgehend der an die Umgebung
angepasste Bebauung.
• Für die Bestimmung der Trauf- und der Firsthöhe ist der untere Bezugspunkt die Höhe der
angrenzenden, erschließenden Verkehrsfläche an ihrem höchsten Punkt, gemessen im rechten
Winkel zur Straßenachse (Fahrbahnmitte) in Grundstücksmitte.
• Die Traufhöhe (TH) wird definiert als die Differenz zwischen der
Höhenlage des jeweiligen Bezugspunkts und der Höhenlage der
Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks
und der Oberkante der Dachhaut.
Bei Gebäuden mit geneigtem Dach gilt der Schnittpunkt der Wand mit der
äußeren Dachhaut als oberer Bezugspunkt (vgl. Skizze, rechts).
Bei Gebäuden mit Flachdach gilt die gedachte Schnittkante zwischen den
Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberkante der
Dachhaut (höchster Punkt des Gebäudes als Trauflinie, unabhängig
davon, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Vollgeschoss oder ein Geschoss handelt, das
kein Vollgeschoss ist (sogenanntes „Staffelgeschoss“).
• Die Firsthöhe (FH) wird definiert als das senkrecht auf der Wand gemessene Maß zwischen dem
unteren Bezugspunkt (s.o.) und der Oberkante der Dachkonstruktion. Bei Flachdächern gilt die
Oberkante der Dachhaut (höchster Punkt des Gebäudes) als Firsthöhe (FH). Per Definition sind
damit bei Flachdächern First- und Traufhöhe identisch.
6.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Die festgesetzte offene Bauweise entspricht der Umgebungsbebauung.
In Anlehnung an eine geordnete städtebauliche Entwicklung wird die überbaubare
Grundstücksfläche durch eine Baugrenze festgelegt. Die Baufenster beginnen mit 3 m Abstand von
der Straßenkante. Die Festsetzung der Baugrenze entspricht der Umgebungsbebauung.
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6.4 Flächen für Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen
Um die baulichen Anlagen aus städtebaulichen Gründen möglichst gut zu konzentrieren, eine
zusätzliche Versiegelung zu verhindern, die Gartenzonen durch Bebauung freizuhalten, sind
überdachte Stellplätze und nicht überdachte Stellplätze nur innerhalb des vorderen Teils der Fläche
zulässig. Um keine Stellplätze im rückwärtigen Bereich zuzulassen und diesen Bereich für private
Gartenflächen freizuhalten, dürfen demzufolge überdachte und nicht überdachte Stellplätze lediglich
innerhalb der überbaubaren Flächen, auf der Fläche zwischen der zu erschließenden Straße
(Industriestraße) und in den seitlichen Abstandsflächen errichtet werden. Damit auch entlang der
Erschließungsstraßen Stellplätze errichtet werden können, sind überdachte als auch nicht
überdachte Stellplätze zwischen der vorderen Baugrenze und der Straßenverkehrsfläche zulässig.
Aus Gründen der Verkehrssicherheit sind Garagen in einem Abstand von mindestens 5,00 m zur
Straßenverkehrsfläche zu errichten.
Nebenanlagen i.S. des § 14 Abs. 2 BauNVO, die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität,
Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen, sind im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ausnahmsweise zulässig.
Die Festsetzung ist erforderlich, um im Rahmen der Realisierung der Planung auf etwaig notwendige
Änderungen der technischen Infrastruktur im Plangebiet reagieren zu können. Die Nebenanlagen
i.S.d. § 14 Abs. 2 BauGB stehen unter Genehmigungsvorbehalt, um ein gestalterisches Einfügen
der Nebenanlage im Plangebiet sicher zu stellen.
6.5 Grünordnung
Obwohl im beschleunigten Verfahren kein Ausgleich erforderlich ist, wurden für das Plangebiet
grünordnerische Festsetzungen getroffen. Um das Plangebiet naturnah zu gestalten und eine
aufgelockerte Bebauung gestalterisch zu unterstützen, werden Festsetzungen zur inneren
Durchgrünung des privaten Baugrundstücks getroffen. Demnach soll je angefangenen 500 m²
Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum und fünf Sträucher gepflanzt werden.
Die Festsetzung zur zeitlichen Umsetzung und Erhaltung der Bepflanzung soll sicherstellen, dass
die grünordnerischen Maßnahmen in einem zeitlichen Zusammenhang mit der Fertigstellung der
baulichen Anlagen erfolgen und auch künftig gepflegt und somit erhalten werden.
7 Örtliche Bauvorschriften gemäß § 88 LBauO RLP
Im Rahmen des Bebauungsplans werden örtliche Bauvorschriften gemäß §§ 88 Landesbauordnung
Rheinland-Pfalz festgesetzt, um die geplante Bebauung in die umgebende Landschaft einzubinden.
Die Anpassung der Gestalt der baulichen Anlagen an die Umgebungsbebauung ist jedoch von
besonderer Bedeutung, sodass festgesetzt wird, dass für die Hauptgebäude nur Satteldächer,
Walmdächer oder Krüppelwalmdächer zulässig sind, nicht überbaute Grundstücksflächen
landschaftsgärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu pflegen sind und die Fassaden- und
Wandgestaltung hinsichtlich der Farbgebung und der Materialien festgelegt ist. Die Festsetzungen
zu Dachform, Dachneigung und Fassadengestaltung tragen dazu bei, dass sich die künftige
Bebauung an den Umgebungscharakter anpasst.
Im vorliegenden Fall ist die Einbindung der Gebäude in die umgebende Landschaft von besonderer
Bedeutung, weswegen festgesetzt wird, dass die nicht überbauten Grundstücksflächen
landschaftsgärtnerisch zu gestalten und dauerhaft zu pflegen sind. Hiermit soll sichergestellt
werden, dass im Gebiet keine Lagerflächen o.ä. entstehen, die den Gebietscharakter negativ
beeinflussen würden.
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8 Hinweise und Empfehlungen
Bei den Hinweisen und Empfehlungen handelt es sich um unverbindliche Verweise auf Normen,
Richtlinien, Merkblätter u. Ä. die bei der Realisierung der Planung beachtet werden sollten. Sie
wurden zur Information in den Bebauungsplan aufgenommen und haben keinen Festsetzungs-
charakter. Dennoch sind sie im Baugenehmigungsverfahren zu beachten.
9 Ergebnis der Abwägung
Wird im weiteren Verfahren ergänzt
10 Planverwirklichung und Durchführung des Bebauungsplans
Nach Rücksprache mit der Eigentümerin der Parzelle soll die Realisierung des Bebauungsplanes
zeitnah erfolgen. Ein zeitlicher Aufschub der Planung ist derzeit, sofern keine unvorhersehbaren
Restriktionen auftreten, nicht zu erwarten.
11 Flächenbilanz und Kostenschätzung
11.1 Flächenbilanz
Bezeichnung Größe in m² Anteil in %
Geltungsbereich 3.444 100,0
Allgemeines Gesamt 3.444 100,0
Wohngebiet davon überbaubar bei GRZ 0,4 1.377 40
Tab. 1: Bilanz zur Flächennutzung nach den Festsetzungen
(Quelle: eigene Darstellung)
11.2 Kostenbilanz
Die Kosten für den Bebauungsplan gehen zu Lasten eines privaten Vorhabenträgers, der auch
Eigentümer des Grundstücks des Plangebiets ist. Die Folgekosten für die Baumaßnahme werden
ebenfalls vom besagten Eigentümer getragen. Somit entstehen der Ortsgemeinde Arzfeld für das
Vorhaben „Op dem Hof“ keine Kosten.
Diese Begründung ist dem Bebauungsplan „Op dem Hof“ der Ortsgemeinde Arzfeld beigefügt.
Arzfeld, den ___________
_______________
Walter Heinisch (Ortsbürgermeister)
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