Büromarktstudie 2022 - Büromarktstory: Green Building in Münster - der Wirtschaftsförderung Münster - Wirtschaftsförderung Münster
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Büromarktstudie 2022 der Wirtschaftsförderung Münster Büromarktstory: Green Building in Münster
Zusammenfassung der
Ergebnisse 2021
102.700
m² Büroflächenumsatz stellen ein neues Allzeithoch für Münster
16,00
€/m² monatlich nettokalt ist die neue Spitzenmiete in Münster.
dar. Der erzielte Umsatz liegt mit 18 % sehr deutlich über dem Dies entspricht einem Anstieg um 50 Cent gegenüber dem
zehnjährigen Durchschnittswert von 87.000 m². Gegenüber dem Vorjahr. In den Büromarktzonen Hafen und Cityrand Süd
Corona bedingt schwachen Vorjahr entspricht dies einem Anstieg wird diese Spitzenmiete erzielt – jedoch noch nicht in der City.
von 32 %. Bedeutende Treiber dieses neuen Höchststandes sind Münster kann mit diesem Mietpreisanstieg das Niveau zu den
die Eigennutzer. Mit 34.000 m² oder einem Anteil von 33 % ha- B-Standorten Essen und Dortmund weitgehend halten. Der
ben sie die Nachfrage ungewöhnlich stark geprägt. Im Vergleich Abstand zu Bonn und Hannover vergrößert sich jedoch, da die-
mit anderen B-Standorten liegt Münster damit im Trend der se Märkte noch größere Mietpreissteigerungen zu verzeichnen
nach dem ersten Schock der Coronapandemie wieder erstarkten hatten. Dies ist der dritte Mietpreisanstieg in Münster in Folge.
Büroflächennachfrage. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich um 30 Cent auf 11,50 €/m²
im letzten Jahr.
Büromarktentwicklung in Münster 2012 bis 2021
Vermietungsleistung, Eigennutzer Büroflächenbestand
und Leerstand in m2 in m2
2.350.000
2.300.000
2.250.000
130.000
120.000 2.200.000
110.000
100.000 2.150.000
90.000
80.000 2.100.000
70.000
60.000 2.050.000
50.000
40.000 2.000.000
30.000
20.000 1.950.000
10.000
0 1.900.000
Flächenumsatz 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
in m2
Vermietungsleistung Eigennutzer Büroflächenbestand Leerstand
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
2
1,7
Prozent Leerstandsquote – der schein-
bar unaufhaltsame Trend zum Leer-
standsabbau konnte nach zwölf Jahren
60.600
m² Büroflächen befinden sich zum Jahreswechsel 2021/2022 im Bau. Dies ist immerhin
eine Steigerung um fast die Hälfte gegenüber dem Vorjahr. Von diesem Bauvolumen
gebrochen werden. Mit einem Anstieg entfallen 21.600 m² auf den Vermietungsmarkt, von denen noch zwei Drittel (62 %
von 0,5 %-Punkten gegenüber dem entsprechend 13.400 m²) zur Verfügung stehen. Vor dem Hintergrund der immer noch
Vorjahr bzw. einem absoluten Zuwachs niedrigen Leerstandsquote wäre ein deutlich höheres Flächenpotential insbesondere zur
von 9.600 m² auf insgesamt 37.800 m² ist Anmietung wünschenswert.
der Leerstand in Münster nun erstmals
2022
wieder gestiegen. Der Vergleich mit den
B-Standorten zeigt dennoch, dass nach
wie vor nirgendwo sonst die Leerstands-
quote niedriger ist. Damit verbleibt der
Büromarkt immer noch auf einem Niveau,
das deutlich unterhalb der gesunden Fluk-
tuationsreserve von ca. 3,0 % liegt.
könnten die wirtschaftlichen Auswirkungen der immer noch andauernden Coronapan-
2,29
demie, aber vor allem des Krieges in Europa, auch auf dem Münsteraner Büromarkt
bremsend wirken. Die ersten Daten zur Nachfrage, die im Frühjahr 2022 vorliegen, legen
allerdings nahe, dass der Umsatz besser ausfallen könnte als erwartet. Die fehlenden
Fluktuationsreserven sowie die immer noch zu geringen freien Flächen im Bau werden
Mio. m² umfasst der aktuelle Büroflächen- allerdings auf das Umsatzergebnis dämpfend wirken. Ein neues Allzeithoch erscheint
bestand in Münster. Auf Basis der Daten weniger wahrscheinlich, aber ein Erreichen des zehnjährigen Durchschnittswertes
zu den Baufertigstellungen, den Abgängen durchaus möglich. Die Leerstandsquote könnte aufgrund der steigenden Baufertigstel-
sowie den Umnutzungen wurde dieser lungen geringfügig anwachsen. Die Mieten sollten in der Spitze das neu erreichte Niveau
fortgeschrieben und neu berechnet. Im aufgrund der fortdauernden Flächenknappheit aus heutiger Sicht halten. Das durch-
Saldo ergab sich ein Zuwachs an Büroflä- schnittliche Mietpreisniveau könnte trotz der konjunkturellen Entwicklung, aber dank
chen von knapp 14.000 m² im Jahr 2021. des Flächenengpasses, erneut leicht steigen.
3
Münster im Vergleich
der B-Standorte
Höchstmieten der B-Standorte im Vergleich
Stadt 2017—2021
Veränderung Veränderung
Jahr 2017 2018 2019 2020 2021 in €/m2 in %
Dortmund 14,00 15,00 15,60 16,00 17,00 3,00 21,4
Essen 15,00 15,00 16,00 16,40 16,40 1,40 9,3
Bremen 13,30 14,00 14,00 14,00 13,80 0,50 3,8
Hannover/Region 15,30 17,00 18,00 17,00 18,00 2,70 17,6
Bonn 18,80 21,80 25,20 20,00 21,50 2,70 14,4
Münster 14,00 14,00 14,50 15,50 16,00 2,00 14,3
Quelle: BNPP REC GmbH, Wirtschaftsförderungen Hannover, Bonn und Bremen
Leerstandsquoten der B-Standorte im Vergleich
Stadt 2017—2021
Veränderung
Jahr 2017 2018 2019 2020 2021
Prozentpunkte
Dortmund 3,3 2,4 2,5 3,5 3,9 0,6
Essen 6,8 4,2 3,5 3,6 6,1 -0,7
Bremen 3,0 3,0 3,1 3,0 3,3 0,3
Hannover 3,3 3,1 3,2 3,3 4,0 0,7
Bonn 2,6 1,5 2,5 2,1 2,1 -0,5
Münster 1,6 1,5 1,6 1,2 1,7 0,1
Quelle: BNPP REC GmbH, Wirtschaftsförderungen Hannover, Bonn und Bremen
Büroflächennachfrage der B-Standorte im Vergleich
Stadt 2017–2021 2020/2021
Durchschnitt Veränderung Veränderung
Jahr 2017 2018 2019 2020 2021
pro Jahr in m² in m² in %
Dortmund 88.000 78.000 93.000 71.000 159.000 97.800 88.000 123,9
Essen 124.000 152.000 165.000 85.000 93.000 123.800 8.000 9,4
Bremen 99.500 93.000 101.500 100.000 110.000 100.800 10.000 10,0
Hannover 133.000 173.000 158.000 139.000 124.000 145.400 -15.000 -10,8
Bonn 108.200 137.400 108.600 133.900 158.500 129.300 24.600 18,4
Münster 87.800 77.600 102.000 78.000 102.700 89.600 24.700 31,7
Quelle: BNPP REC GmbH, Wirtschaftsförderungen Hannover, Bonn und Bremen
4
5
Marktanalyse – Angebot an Büroflächen Leerstandsanalyse Deutlich höheres Flächenangebot gegenüber Vorjahr Nach dem historischen Tiefstand des Leerstands im Vorjahr konnte Markt hinzu. Im Endresultat bedeutet das insgesamt einen Anstieg dieses Jahr ein deutlicher Anstieg des Flächenangebotes am Müns- der vakanten Flächen um rund 34 % zum Vorjahr. Im Zusammen- teraner Büromarkt auf 37.800 m² festgestellt werden. Damit wurde hang mit dem ebenfalls gestiegenen Büroflächenbestand von 2,29 der fast durchgängige Abwärtstrend seit 2009 unterbrochen. Auch Mio. m² stieg die Leerstandsquote von 1,2 % auf 1,7 % an. Trotz wenn einige großflächige Leerstände, wie z. B. im Dahlweg oder des Anstiegs des absoluten Leerstands um 9.600 m² befindet sich in der Hansestraße, zu einem erheblichen Teil vermittelt werden dieser immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau, das geringer konnten, kamen einige und vor allem größere Flächen auf dem ist als an den meisten anderen Bürostandorten. 6
Leerstandsquote steigt auf 1,7 % Mehr Vakanz in allen Größenklassen
Zum Jahreswechsel 2021/2022 konnten erhebliche Bü- Insgesamt sind in allen Größenklassen die Leerstände gestiegen, wobei die-
roflächen fertiggestellt werden, wie z. B. im Hafen oder se bei den oberen Marktsegmenten am signifikantesten ausfielen, da dort im
in der Büromarktzone Technologie Nord. Gleichzeitig Vorjahr kein Angebot zu verzeichnen war. In der Größenklasse über 3.000
gab es auch Flächenabgänge, wie z. B. am Schlossplatz m² standen 2021 demgegenüber knapp 3.700 m² zur Verfügung. Bei den
neben dem Deutsch-Niederländischen Korps oder der Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² stiegen die leerstehenden Flächen
Standort des ehemaligen Schuhhauses Marcus. Im um 4.500 m² und liegen damit bei einem Leerstand von rund 13.100 m² zum
Saldo stieg der Bestand der Münsteraner Büroflächen Jahreswechsel 2021/2022.
insgesamt auf 2,29 Mio. m² an. In Verbindung mit den
neuen Leerständen bedeutet dies einen Anstieg der
Leerstandsquote um einen halben Prozent-Punkt auf Entwicklung des Büroflächenleerstands nach Flächengrößen 2018 bis 2022 in m2
1,7 %. Die Nettoabsorption war zwar noch positiv, aber 25.000
äußerst niedrig.
20.000
15.000
Anstiege im Zentrum Nord und Loddenheide
10.000
Die Leerstandszunahme fokussiert sich am stärksten
auf die Teilmärkte Zentrum Nord und Loddenheide. Im 5.000
Zentrum Nord ist der Haupttreiber des Anstiegs beim
0
Leerstand das Objekt in der Gartenstraße, in welchem
m² < 300 m² 300–999 m² 1.000-3.000 m² > 3.000 m²
zum Jahreswechsel knapp 3.700 m² Fläche vakant
2018 2019 2020 2021 2022
waren. Insgesamt vervielfachte sich der Leerstand im
Zentrum Nord auf 4.200 m². Im Teilmarkt Loddenhei- Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
de konnten zwar erhebliche Flächen im gerade fertig-
gestellten 1. Bauabschnitt des Campus Loddenheide
an den Markt gebracht werden, dennoch stieg im Zu-
sammenspiel mit weiteren kleineren Flächenangeboten Büroflächenleerstand 2021/2022 nach Flächengrößen
der Leerstand in dieser Büromarktzone auf etwa 1.700 Kategorien Fläche in m² (ca.) Anteil in %
m² an. Beide Teilmärkte zusammen tragen mit rund < 300 m² 6.600 17,5
5.400 m² oder gut 56 % zum Anstieg des Leerstands 300 bis 999 m² 14.400 38,1
bei. Rückgänge des Leerstands gab es hingegen in nur 1.000 bis 3.000 m² 13.100 34,7
zwei Büromarktzonen: im Cityrand Ost (-200 m²) sowie > 3.000 m² 3.700 9,8
im Hafen (-100 m²). Gesamt 37.800 100,0
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Entwicklung des Büroflächenleerstandes nach Büromarktzonen 2020–2022 in m2
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
3.1 2.2 1.1 2.7 1.2 2.3 2.8 2.6 2.1 2.4 2.5
Übriges Cityrand- City Technologie- Bahnhof Cityrand Zentrum Loddenheide Hafen Cityrand Cityrand
Stadtgebiet Süd bereich Nord Ost Nord West Nord
2020 2021 2022
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
7
Marktanalyse – Angebot an Büroflächen Flächen im Bau
Starker Anstieg der Bautätigkeiten mit Große Bauvorhaben für den Eigenbedarf
insgesamt 60.600 m² am Hafen
Zum Jahresanfang 2022 beträgt das ge- Der Hafen liegt klar im Fokus der bereits
samte Volumen der Büroflächen im Bau in begonnenen Bauprojekte. Hier werden
Münster 60.600 m². Dies ergibt eine Steige- gleich mehrere große Projekte für den Ei-
rung der Bautätigkeiten, im Vergleich zum genbedarf verwirklicht. Hierzu zählen ins-
Vorjahr, von ca. 48 %. Dies liegt zum größ- besondere die Bauvorhaben der FIEGE Lo-
ten Teil am Baubeginn von zwei großen gistik Stiftung sowie der Ärzteversorgung
Eigennutzern im Hafen. Das Verhältnis Westfalen-Lippe. Auch der Umbau des Hill
zwischen Eigennutzer- und Vermietungs- Speichers trägt zur hohen Eigennutzerquo-
markt hat sich damit stark verändert. Wur- te bei. Durch die Größe der Bauprojekte
den im Jahr 2020 etwa 28 % aller Bautätig- ist eine längere Bauzeit zu erwarten. Dies
keiten für den Eigenbedarf durchgeführt, bedeutet, dass auch im nächsten Jahr der
so hat sich der Wert zum Jahreswechsel Hafen mit großer Wahrscheinlichkeit für
2021/2022 deutlich erhöht und liegt bei die meisten Bürobauflächen in Münster
rund 64 %. verantwortlich sein wird. Für den Vermie-
tungsmarkt ist die Fläche hingegen über-
Flächenreservierungen in der Lodden- schaubar und setzt sich aus den in kleinen
heide Anteilen geplanten Fremdvermietungen in
Bedingt dadurch, dass der Anstieg der den Eigennutzerbauvorhaben zusammen.
gesamten Bautätigkeiten größtenteils auf
Eigennutzer zurückzuführen ist, bleibt Anstieg der Leerstände
die zur Verfügung stehende Fläche für Nahezu unverändert ist die Summe der
den Vermietungsmarkt gegenüber dem aus den Flächen im Bau noch verfügbaren
Vorjahr beinahe unverändert bei 13.400 Anteile (13.400 m²) im Vergleich zum Vor-
m². Hierbei handelt es sich jedoch eher jahr. Der Leerstand in Münster, welcher
um einen theoretischen Wert, da über ein zu den verfügbaren Flächen hinzugezählt
Drittel dieser Flächen in der Loddenheide wird, hat sich allerdings um fast 10.000
realisiert werden. Für den dortigen Cam- m² erhöht. Die Leerstandserhöhungen be-
pus Loddenheide liegen jedoch bereits Flä- stimmen demnach den Zuwachs der noch
chenreservierungen vor. Ohne Berücksich- insgesamt verfügbaren Flächen in Münster.
tigung dieses Bauprojektes beläuft sich die Diese belaufen sich auf gut 51.000 m². Da-
tatsächlich verfügbare Fläche nur noch auf mit stehen 23 % mehr Flächen in Münster
knapp 15 % der Gesamtfläche aller Bauvor- zur Verfügung als im Vorjahr.
haben in Münster.
Im Bau befindliche sowie verfügbare Büroflächen in der Stadt Münster 2022
Davon
Vermie Noch Verfügbare
Eigennutzer
Stadtbezirk Gesamt tungsmarkt verfügbar Leerstand Flächen
Innenstadt/Hafen 30.400 27.600 2.800 1.000 4.000 5.000
Cityrand 1.300 0 1.300 1.000 5.000 6.000
Bürozentren 9.200 0 9.200 7.100 7.900 15.000
Übriges Stadt- 19.700 11.400 8.300 4.300 20.900 25.200
gebiet
Gesamt 60.600 39.000 21.600 13.400 37.800 51.200
Alle Angaben in m² (ca.)
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
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Marktanalyse –
Nachfragesituation
Eigennutzer boostern den Flächenumsatz: helm-Schickard-Straße. Zu den größeren Eigennutzern zählen
102.700 m² insgesamt die Bauvorhaben der Ärzteversorgung Westfalen-Lippe, der Fiege
Münster konnte im vergangenen Jahr 2021 ein neues Allzeithoch Logistik Stiftung sowie das Gemeinschaftsprojekt des Kulturver-
im Umsatz verbuchen. Insgesamt belief sich der Flächenumsatz eins B-Side und des Rudervereins Münster im Hafen, welche ver-
auf 102.700 m². Die Vermutung liegt nahe, dass dies auch Nach- gangenes Jahr in Bau gegangen sind. Damit liegt der räumliche
holeffekte vom vorletzten Jahr sind. Bedingt durch die Corona- Schwerpunkt der großflächigen Umsätze im Hafen sowie im Areal
pandemie ging der Umsatz damals um 24 % zurück. Nun ist der Technologie Nord. Insgesamt konnten acht Verträge über 3.000 m²,
Gesamtumsatz gegenüber dem Vorjahreswert um 32 % gestiegen. drei über 2.000 m² sowie weitere elf Abschlüsse zwischen 1.000
Der 10-Jahres-Durchschnitt von 87.000 m² wurde deutlich um 18 % und 2.000 m² erfasst werden.
überschritten. Wesentlicher Treiber hierbei waren die Eigennutzer.
Diese sind für fast ein Drittel des Umsatzes verantwortlich und Nachfragefokus: Hafen und übriges Stadtgebiet
kommen auf 34.000 m². Gegenüber dem 10-Jahres-Durchschnitt Der Fokus der Nachfrage lag im vergangenen Jahr auf den beiden
der Eigennutzer ist dies eine Steigerung um fast 250 %. Bedingt Büromarktzonen Hafen und übriges Stadtgebiet. Beide Büromarkt-
durch den hohen Anteil der Eigennutzer verbleiben als reine Ver- zonen zusammen konnten im Jahr 2021 mit jeweils gut 27.000 bzw.
mietungsleistung in Münster im Jahr 2021 rund 68.700 m². Be- 25.000 m² über die Hälfte der gesamten Nachfrage auf sich ver-
zogen auf die ausschließliche Vermietungsleistung liegt diese mit buchen. Diese Entwicklung war im Hafen den bereits erwähnten
einer Abweichung von -6 % unter dem Niveau des 10-Jahres-Durch- großflächigen Eigennutzern zu verdanken. Im übrigen Stadtgebiet
schnitts. waren es sowohl großflächige Eigennutzer, wie die Zentralschule
für Gesundheitsberufe der Alexianer oder die Jentschura Natur-
Rückgang des Vermietungsumsatzes bei den kleineren KundeAkademie, als auch größere Vermietungen wie Goldbeck
und mittleren Flächen im rob17.EINS oder Krämer Marktforschung in der Siemensstraße.
Der geringe Rückgang des Vermietungsumsatzes von 3 % gegen- Hinzu kommen in erheblichem Umfang auch zahlreiche mittlere
über dem Vorjahr zeigt sich vor allem bei den kleineren und mitt- und kleinere Abschlüsse in dieser Büromarktzone. Insbesondere
leren Flächen. In der Größenklasse bis 1.000 m² ging die Vermie- im Durchschnitt der letzten zehn Jahre ist das übrige Stadtgebiet
tungsleistung um 12 % gegenüber dem Vorjahr zurück, während die am stärksten nachgefragte Büromarktzone. Ursächlich hierfür
bei den Großflächen über 1.000 m² ein Zuwachs von 8 % registriert dürfte sein, dass auch das Angebot in der flächenmäßig größten
werden konnte. Die stabile Vermietungsleistung bei gleichzeitig Zone mit am höchsten ist. Die Büromarktzone Technologie Nord
deutlich gestiegenem Umsatz mit Eigennutzern könnte mögli- mit dem räumlichen Schwerpunkt Technologiepark ist mit einem
cherweise noch eine Folge der Pandemie sein. Während sich 2020 Umsatzanteil von 18 %, entsprechend 18.700 m², der Drittplatzierte
sowohl Mieter als auch Eigennutzer angesichts der unsicheren und liegt damit deutlich über dem Schnitt der letzten zehn Jahre.
Perspektiven zurückhielten, sind es im Jahr 2021 vor allem die Die Vorvermietungsquote von 45 % in dieser Büromarktzone un-
Eigennutzer, die die abwartende Haltung aufgegeben haben und terstreicht die Bedeutung der Projektentwicklungen in den letzten
ihre Bauprojekte starteten. Jahren. Ähnlich wie in der Loddenheide sind freie Grundstücke
rar. Entwicklungsmöglichkeiten existieren nur noch im Bereich
Anteil der Vorvermietungen wieder deutlich gestiegen: 30 % möglicher Grundstücksreserven der bereits ansässigen Unterneh-
Der Anteil der Vorvermietungen ist gegenüber dem Vorjahreser- men. Für beide Büromarktzonen bedeutet dies, dass zukünftig der
gebnis sehr deutlich von 18 % auf 30 % gestiegen. Gleichzeit zeigt Flächentausch im Bestand und weniger die Erstvermietungen do-
dies aber auch, dass die Flächenverfügbarkeit im Bestand immer minieren werden.
noch zu niedrig ist. Die Leerstandsrate liegt aktuell bei nur 1,7 %
und drängt manche Nachfrager zum Neubau. Unter zusätzlicher Größte Gewinner: Hafen und Technologie Nord
Berücksichtigung der Eigennutzer lag der Anteil der Vorvermie- Im Vergleich der Umsätze des Jahres 2021 mit den jeweiligen
tungen und Eigennutzer im Bau am Gesamtumsatz sogar bei über Durchschnittswerten der letzten zehn Jahre sind die Büromarkt-
50 %. zonen Hafen und Technologie Nord die Gewinner. Federführend
im Hafen sind hierfür die bereits erwähnten Eigennutzer. Auf-
Größte Umsätze: Fiege, LWL, Ärzteversorgung Westfalen-Lippe grund fehlender absehbarer weiterer Bautätigkeit ist zu vermuten,
Zu den größten Verträgen zählen die Vermietungen an den dass sich im Jahr 2022 der Hafen wieder auf langjähriges Durch-
Landschaftsverband LWL in der Gartenstraße, den Fachbereich schnittsniveau einpendeln wird. Weiteres Grundstücksflächenpo-
Pharmazie der WWU in der Corrensstraße, die Westfleisch AG tential (Osmoareal, Hafentor) wäre allerdings vorhanden.
im Campus Loddenheide sowie die Olympus GmbH in der Wil-
10Büroflächennachfrage 2012 bis 2021 in der Stadt Münster
Jahr Vermietungsumsatz Davon bis 1.000 m² Davon > 1.000 m² Eigennutzerumsatz Gesamtnachfrage in m²
2012 86.700 35.700 51.000 9.700 96.400
2013 63.200 42.000 21.200 14.300 77.500
2014 65.200 34.800 30.400 15.100 80.300
2015 81.800 43.900 37.900 11.700 93.500
2016 65.800 49.500 16.300 8.300 74.100
2017 79.400 50.900 28.500 8.400 87.800
2018 62.500 39.500 23.000 15.100 77.600
2019 85.600 46.700 38.900 16.400 102.000
2020 70.700 39.900 30.800 7.300 78.000
2021 68.700 35.300 33.400 34.000 102.700
Ø gerundet 2012 bis 2021 73.000 41.800 31.100 14.000 87.000
Entwicklung des Büroflächenumsatzes nach Büromarktzonen in m2
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2.1 3.1 2.7 2.2 2.8 2.6 1.1 1.2 2.3 2.4 2.5
Hafen Übriges Technologie- Cityrand Zentrum Lodden- City Bahnhof Cityrand Cityrand Cityrand
Stadtgebiet bereich Nord Süd Nord heide Ost West Nord
2021 Durchschnitt 2012-2020
Quelle für beide: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
11Eindeutige Dominanz der größten Flächenkategorie Umsätze mit dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe sowie dem
Die Analyse der Büroflächennachfrage anhand der Größenklas- Fachbereich Pharmazie der Westfälischen Wilhelms-Universität.
sen zeigt einen deutlichen Fokus auf die großflächigen Umsätze Erstmals seit Beginn der Marktberichterstattung konnte die Bran-
über 1.000 m² mit einem Anteil von rund 62 %, was fast einer che Lobbyisten als zweitgrößte Nachfragergruppe identifiziert
Verdopplung gegenüber dem Vorjahresergebnis gleichkommt. Zu- werden. Zur Branchengruppe der Lobbyisten zählen unter ande-
rückzuführen ist dies vor allem auf die vier Umsätze mit mehr als rem Parteien und Vereine sowie Verbände. Dies erklärt den unge-
5.000 m². Die zweitstärkste Gruppe stellen die kleineren Flächen wöhnlich hohen Anteil der Branche Lobbyisten von über 16 % am
zwischen 250 und 500 m² mit einem Anteil von fast 15 %. Gesamtumsatz. Denn hierzu zählen die großflächigen Verträge der
Ärzteversorgung Westfalen-Lippe sowie des Kulturvereins B-Side.
Durchschnittliche Umsatzgröße: 520 m² Ebenfalls neu unter den Spitzenreitern der Branchen in Münster ist
Die Auswertung der Büroflächennachfrage gemessen an der Zahl der Bereich Verwaltung von Industrie- und Bauunternehmen. Der
der Abschlüsse in der jeweiligen Größenkategorie zeigt naturge- Anteil von gut 14 % entspricht einem Umsatz von knapp 15.000 m².
mäß ein gegenläufiges Bild. Fast zwei Drittel aller Abschlüsse Von so hoher Bedeutung in Münster war diese Branche bisher nur
wurden in der Größenklasse bis 250 m² realisiert. In der Summe in den Jahren 2018 und 2014. Dahinter verbergen sich unter ande-
konnten im Jahr 2021 rund 200 Einzelabschlüsse erfasst werden, rem die Umsätze von Westfleisch, Olympus und Goldbeck.
die bei einem Gesamtumsatz von 102.700 m² einer Durchschnitts-
größe von ca. 520 m² je Abschluss entsprechen. Die durchschnitt- Langjähriger Branchenprimus: Öffentliche Verwaltung/Sozial-
liche Umsatzgröße ist gegenüber dem Vorjahr damit sehr deutlich versicherungsträger
um 36 % gestiegen. Neben dem aktuellen Branchenprimus Öffentliche Verwaltung/
Sozialversicherungsträger unterstreicht der weitere Fokus auf
Öffentliche Verwaltung/Sozialversicherungsträger die eher ungewöhnlichen Sektoren Lobbyisten sowie Verwaltung
gefolgt von Lobbyisten von Industrie- und Bauunternehmen die Bedeutung des Blickes
Die Umsatzverteilung in Münster nach Branchen im Jahr 2021 auf die langjährige Branchenverteilung. Eine Auswertung der
zeigt erneut die Öffentliche Verwaltung/Sozialversicherungsträ- Umsätze der letzten zehn Jahre ermöglicht die Identifikation von
ger als größten Nachfrager. Dahinter stehen die großflächigen Branchenschwerpunkten in Münster losgelöst von jährlichen
12Schwankungen. Erneut zeigt sich dabei, Büroflächenumsatz nach Branchen in Münster
dass sich an der Reihenfolge der fünf für 2021 ∑ 2012 bis 2021
die Büroflächennachfrage in Münster wich- Branchen in m² in % in m² in %
tigsten Branchen nichts geändert hat. Zu Banken und Finanzdienstleistungen 2.100 2,0 % 20.900 2,4 %
einem Fünftel entfällt der Flächenumsatz
Beratungsgesellschaften 3.800 3,7 % 79.100 9,1 %
auf die Branche Öffentliche Verwaltung/
Sozialversicherungsträger. Ein ebenfalls Gesundheitswirtschaft 4.800 4,7 % 78.800 9,1 %
bedeutender Nachfrager mit einem Anteil Handelsunternehmen 4.100 4,0 % 55.300 6,4 %
von 17 % sind und waren die Informations- Informations-/Kommunikationstechnologien 8.000 7,8 % 144.900 16,7 %
und Kommunikationstechnologien. Die Lobbyisten 16.900 16,5 % 52.800 6,1 %
sonstigen Dienstleistungen tragen mit
Medien und Werbung 1.800 1,8 % 29.700 3,4 %
12 % zur langjährigen Nachfrage bei. Die
Öffentl. Verwaltung/Sozialversicherungsträger 23.200 22,6 % 172.700 19,9 %
Beratungsgesellschaften, das Gesundheits-
wesen sowie die Verwaltung von Industrie- Sonstige Dienstleistungen 11.300 11,0 % 109.900 12,6 %
und Bauunternehmen stellen jeweils 9 % Transport/Verkehr 12.000 11,7 % 34.700 4,0 %
des Gesamtumsatzes. Die Branchenaus- Versicherungsbranche 0 0,0 % 13.700 1,6 %
wertung über zehn Jahre zeigt erneut eine Verwaltung Industrie-/Bauunternehmen 14.700 14,3 % 77.400 8,9 %
recht breite Streuung auf und unterstreicht
Summe 102.700 100 % 869.900 100 %
damit auch in der längeren Perspektive die
gute Diversifikation der Münsteraner Wirt- Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
schaft.
20+17+12924
+20
Büroflächenumsatz nach Branchen 2012—2021 (kumuliert)
24 % 20 %
17 %
9%
9%
12 %
9%
Öffentliche Verwaltung/Sozialversicherungsträger Beratungsgesellschaften
Informations- und Kommunikationstechnologien Verwaltung Industrie-/
Sonstige Dienstleistungen Bauunternehmen
Gesundheitswirtschaft Übrige Branchen
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Büroflächenumsatz nach Größenkategorien 2021
100 %
90 % 9,6%
7,6%
80 %
70 % 21,2%
62,3%
60 %
50 %
40 %
30 % 9,9% 61,6%
20 %
14,8%
10 %
13,0%
0%
Flächenumsatz in m² Anzahl Abschlüsse
Über 1.000 m2 501– 1.000 m2 251 – 500 m2 Bis 250 m2
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
13Strukturvergleich – Umsatz und Leerstand
Im Folgenden werden die Strukturen des Leerstands zum Jahreswechsel 2021/2022 (Angebot)
mit dem Büroflächenumsatz im Jahr 2021 (Nachfrage) verglichen, um sowohl Diskrepanzen als
auch Übereinstimmungen aufzudecken.
Nachfrageüberhang in den Büromarktzonen
Umsatz erneut deutlich höher als Leerstand
Wie auch in den vorhergehenden Jahren war der Büroflächenum- te Beispiel ist hier der Hafen. Der Leerstand lag in den vergange-
satz in Münster deutlich höher als der Leerstand. Der Umsatz nen Jahren in der Regel stets bei fast null. Demgegenüber steht
war fast dreimal so hoch wie das Büroflächenangebot und belegt zumindest im vergangenen Jahr ein äußerst hoher Umsatz. Dieser
damit eindeutig den Nachfrageüberhang. Auf der Ebene der Bü- wurde allerdings primär auf Basis von Neubauprojekten realisiert
romarktzonen ergibt sich zumindest für die zentralen Lagen City und weniger durch Vakanzen im Hafen. Für Büroflächensuchende
und Bahnhof ein scheinbar ausgeglichenes Verhältnis zwischen heißt dies nach wie vor, dass in Münster nur schwierig Ausweich-
Angebot und Nachfrage. In allen anderen Büromarktzonen ist der quartiere im Bestand zu finden sind. Nutzer, die auf der Suche nach
Umsatz in der Regel deutlich höher als der Leerstand. Das extrems- Neubauflächen sind, können schon eher fündig werden.
Theoretischer Nachfrageüberhang in den Büromarktzonen
Büromarktzone Theoretischer
Umsatz 2021 in m2 Leerstand 2021/22 in m2 Nachfrageüberhang in m2
2.1 Hafen 27.300 0 27.300
3.1 Übriges Stadtgebiet 25.200 20.900 4.300
2.7 Technologiebereich Nord 18.700 2.000 16.700
2.2 Cityrand Süd 9.700 4.700 5.000
2.8 Zentrum Nord 9.600 4.200 5.400
2.6 Loddenheide 6.700 1.700 5.000
1.1 City 1.800 2.400 -600
1.2 Bahnhof 1.400 1.600 -200
2.3 Cityrand Ost 1.300 300 1.000
2.4 Cityrand West 800 0 800
2.5 Cityrand Nord 200 0 200
Münster gesamt 102.700 37.800 64.900
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Flächenqualitäten Größenstrukturen
Höhere Qualität gesucht als im Angebot vorhanden Übereinstimmung der Größenstrukturen nur bedingt gegeben
Der Anstieg des Leerstands im vergangenen Jahr zeigt sich auch Ein Vergleich der Größenstrukturen zeigt, dass auch die Vertei-
in einem Rückgang des Anteils des Sockelleerstands von 37 % auf lung von Umsatz und Leerstand auf die Größenklassen nur bedingt
24 %. Die Fläche dieses Leerstands mit einfacher Ausstattungsqua- zueinander passt. So trifft ein relativ großes Angebot in der mittle-
lität ist zwar gegenüber dem Vorjahr weitgehend stabil geblieben, ren Größenklasse von 32 % auf eine nur 10-prozentige Nachfrage.
aber die Flächenanteile von normalen bis neuwertigen Flächen Umgekehrt verhält es sich bei den Großflächen. Hier übersteigt die
sind gestiegen und damit ist die Bedeutung des Sockelleerstands Nachfrage das Angebot. Hinzu kommt, dass weder die absolute
gesunken. Eher gegenläufig war die Entwicklung in der Nachfrage. Menge ausreichend ist, noch, dass die angebotene Flächenqualität
Ein deutlicher Anstieg des Umsatzes mit neuwertigen Flächen von mit den Erfordernissen der Nachfrage übereinstimmt.
38 % auf 59 % steht einem zwar leicht gestiegenen, aber immer
noch nicht ausreichenden, hochwertigen Flächenangebot von 15 %
gegenüber. Die grundlegende Diskrepanz in der nachgefragten
und angebotenen Flächenqualität ist weiterhin gegeben.
14Mietpreisstrukturen
Mietpreisstrukturen nähern sich etwas an
Im Vorjahresvergleich nähern sich die Mietpreisstrukturen von als auch die zwei Segmente darüber sind im Vergleich zwischen
Angebot und Nachfrage etwas stärker an. Während im Vorjahr vor Angebot und Nachfrage relativ ausgeglichen. Die größte Diskre-
allem ein preisgünstiger Leerstand auf eine hochpreisige Nachfra- panz findet sich immer noch bei den hochpreisigen Mieten über
ge traf, ist die aktuelle Situation etwas ausgeglichener. Zwar ist 13,00 €/m². Der Nachfrageanteil von 30 % übersteigt deutlich das
das Angebot im Preissegment zwischen 7,00 und 9,00 €/m² im- Angebot mit 12 %. Nach wie vor ist die Mietzahlungsbereitschaft
mer noch sehr dominant, aber sowohl das Preissegment darunter der Nachfrage in Münster höher als das Angebot, welches sich
überwiegend auf günstige und mittlere Preise konzentriert.
59+33+8 +1561+24
Struktureller Vergleich der Flächenqualität – Umsatz Struktureller Vergleich der Flächenqualität – Leerstand
8% 15 %
24 %
33 %
59 %
61 %
Neuwertig Normal Unsaniert Neuwertig Normal Unsaniert
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Struktureller Vergleich der Größenkategorien Vergleich der Mietpreisstrukturen
100 % 100 %
90 % 90 % 12
80 % 80 % 30
42
70 % 70 % 30
62
60 % 60 %
50 % 50 % 34 13
40 % 32 40 %
30 % 10 30 %
17 36
20 % 11 20 %
15
10 % 10 % 9
13 16
0% 0% 10 9
Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Flächenumsatz in m² Leerstand in m²
Über 1.000 m2 501– 1.000 m2 251 – 500 m2 Bis 250 m2 > 13 €/m2 11,01-13,00 €/m2 9,01-11,00 €/m2 7,00-9,00 €/m2 < 7,00 €/m2
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
15Marktanalyse –
Mietpreissituation
Höchstmiete: Anstieg auf 16,00 €/m² Mietpreise in der Peripherie, sonstige Gewerbegebiete bleiben
Bereits im dritten Jahr in Folge ist die Spitzenmiete in Münster weitgehend stabil
angestiegen. Aktuell beläuft sich diese auf 16,00 €/m², was einem An der Peripherie und in sonstigen Gewerbegebieten erreicht das
Anstieg von 0,50 €/m² entspricht. Erzielt wird diese jedoch noch Mietpreisniveau für Bestandsflächen mit Standardausstattung
nicht in der City, sondern im Cityrand, Stadtteilzentren und Büro- maximal 11,50 €/m² und im Durchschnitt 9,50 €/m² und ist da-
parks. Zu dieser Lagekategorie zählen unter anderem der Hafen, mit in der Spitze um 0,50 €/m² gestiegen. Einfach ausgestattete
aber auch der Cityrand Süd. Bestätigt wird diese neue Spitzenmie- und ältere Bestandsflächen blieben stabil und sind in diesen Au-
te durch den Anteil der Vermietungen in diesem Preisbereich, der ßenlagen bis maximal 7,50 €/m² und durchschnittlich für 6,50 €/
im Jahr 2021 bei über 6 % lag. Erzielt wird die neue Spitzenmiete m² vermietbar. Die Untergrenze für einfache Büroflächen, häufig
aktuell jedoch nur in sehr gut ausgestatteten Neubauflächen. in Kombination mit Lager- oder Werkstattflächen, liegt in diesen
peripheren Lagen bei ca. 4,50 €/m². Detailliertere Informationen
Stabilität in der City: 14,00 €/m² durchschnittlich im hierzu enthält der Gewerbehallenmarktbericht 2022.
Neubau/modernisierter Altbau
Die Mietpreislage in der City stellt sich als äußerst stabil dar. So
gab es keine Veränderungen in der Spitze oder im Durchschnitt.
In Neubauflächen bzw. repräsentativen und modernisierten Alt-
bauflächen lag die Spitzenmiete stabil bei 15,50 €/m², während Übersicht der Mietpreisniveaus als Richtschnur
der Durchschnitt bei 14,00 €/m² lag. In Gebäuden mit niedrigerem Ergänzend zur Übersicht der Mietpreisniveaus differen-
Ausstattungsstandard, d. h. gut ausgestattete und modernisierte ziert nach Lage und Gebäudequalität (Seite 17 Mitte) erfolgt
Bestands- oder Altbauflächen, blieb die Spitzenmiete bei 14,50 €/ eine Auswertung nach Büromarktzonen (Seite 17 oben). Der
m² und der Durchschnitt bei 11,50 €/m². wesentliche Unterschied der beiden Darstellungen liegt in
der Anwendung. Während das Mietpreisniveau die grund-
Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks: Mietpreisanstieg sätzlich zu erwartenden Büromietpreise in Münster in Ab-
in allen Kategorien hängigkeit von Lage- und Objektqualität darstellt, weist die
Sowohl im Teilmarkt Hafen als auch im Cityrand Süd, die beide in Mietpreisübersicht die statistischen Ergebnisse des abge-
die Lagekategorie Cityrand, Stadtteilzentren und Büroparks fallen, schlossenen Berichtsjahres aus. Je nach verfügbarem An-
ergibt sich für neuwertige Flächen die Spitzenmiete von 16,00 €/ gebot und nachgefragter Fläche können sich dadurch von
m². Dies entspricht einem Anstieg von 0,50 €/m² gegenüber dem Jahr zu Jahr unterschiedlich hohe oder niedrige gewichtete
Vorjahr. Auch die Spitzenmiete für Bestandsflächen stieg um Durchschnittsmieten ergeben. Es ist daher davon auszuge-
0,50 €/m² auf nun 13,50 €/m² an. Die Durchschnittsmieten für hen, dass sich diese durchschnittlichen mit der Mietfläche
Neubau-, aber auch Bestandsflächen, sind ebenfalls angestiegen. gewichteten Miethöhen nicht nur analog der Marktentwick-
Im Neubau lag der Anstieg bei einem Euro, während er bei Be- lung verändern, sondern stets auch das Geschehen, z. B.
standsflächen 50 Cent betrug. den Einfluss großflächiger Vermietungen in der jeweiligen
Büromarktzone des Berichtsjahres, widerspiegeln werden.
16Mietpreisübersicht 2021 der Büromarktzonen
Büromarktzone Mietflächengewichtete Mietpreisspanne in
Durchschnittsmiete in €/m² €/m²
1.1 City 12,10 10,00 -15,50
1.2 Bahnhof 11,70 8,00 - 14,00
2.1 Hafen 15,00 12,50 - 16,00
2.2 Cityrand Süd 13,00 5,00 - 16,00
2.3 Cityrand Ost 11,30 8,00 - 12,50
2.4 Cityrand West keine Vermietungen
2.5 Cityrand Nord keine Vermietungen
2.6 Loddenheide 13,00 10,50 - 14,00
2.7 Technologiebereich Nord 12,00 9,50 - 15,00
2.8 Zentrum Nord 11,50 11,00 - 12,50
3.1 Übriges Stadtgebiet 8,70 5,00 - 15,00
Münster gesamt 11,50 5,00 - 16,00
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Mietpreisniveaus für Büroflächen in der Stadt Münster 2021
Mietpreise (€/m² nettokalt)
Lage Objektqualität
Höchstmietpreis Durchschnittsmietpreis
Neubauflächen/modernisierte und repräsentative Altbauflächen 15,50 14,00
City
Modernisierte und gut ausgestattete Bestands- oder Altbauflächen 14,50 11,50
Neubauflächen/modernisierte und repräsentative Altbauflächen 16,00 14,00
Cityrand, Stadtteilzentren,
Büroparks
Modernisierte Bestandsflächen mit Standardausstattung 13,50 11,00
Bestandsflächen mit Standardausstattung 11,50 9,50
Peripherie, sonstige
Gewerbegebiete
Einfach ausgestattete, ältere Bestandsflächen 7,50 6,50
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Mietpreisanstieg in Münster insgesamt um 30 Cent/m² Rückgang der Durchschnittsmieten:
Die im Jahr 2021 teuerste Büromarktzone in Münster war der Ha- übriges Stadtgebiet und City
fen. Dies ergibt sich aus der höchsten gewichteten Durchschnitts- In sieben der neun ausgewerteten Büromarktzonen stieg das
miete von 15,00 €/m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies durchschnittliche Mietpreisniveau zwischen 4 und 19 % an. In
einer geringfügigen Steigerung von 6 %. Die hohe Spitzen- und zwei Zonen war ein Rückgang zu verzeichnen: in der City mit 7 %
Durchschnittsmiete im Hafen ist in erster Linie auf diverse kleine- sowie im übrigen Stadtgebiet mit 15 %. Im Wesentlichen ist dies
re und mittlere Vermietungen, gestreut über zahlreiche Branchen, auf das ungewöhnlich hohe Mietpreisniveau im übrigen Stadtge-
zurückzuführen. Der höchste Anstieg der Durchschnittsmiete von biet im Jahr 2020 zurückzuführen. Die Treiber damals waren un-
19 % hat sich im Cityrand Süd ergeben. Treiber hierbei waren vor ter anderem großflächige und hochpreisige Abschlüsse z. B. in der
allem Vermietungen in kernsanierten Objekten. In dieser Büro- Robert-Bosch-Straße oder in Sentrup. Zwar gab es auch im Jahr
marktzone werden im Durchschnitt 13,00 €/m² erzielt. Ebenso wie 2021 hochpreisige Vermietungen im Dreieckshafen, allerdings
im Hafen liegt die Spitzenmiete hier bei 16,00 €/m². Bis auf das wurden diese stark überlagert von einer hohen Zahl preisgünsti-
übrige Stadtgebiet liegen die Durchschnittsmieten in allen Büro- ger Vermietungen gestreut über die gesamte Büromarktzone.
marktzonen inzwischen im zweistelligen Bereich. Der gesamtstäd-
tische Durchschnittsmietpreis stieg von 11,20 auf 11,50 €/m² an.
Im Durchschnitt bewegt sich das Büromietpreisniveau in Münster
damit zwischen 11,00 und 12,00 €/m².
17Kan
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Verteilung der Büromarktzonen in Münster
1.1 City 1.2 Bahnhof 2.1 Hafen 2.2 Cityrand Süd 2.3 Cityrand Ost 2.4 Cityrand West
1
B5
10,00—15,50 EUR 8,00-14,00 EUR 12,50—16,00 EUR 5,00—16,00 EUR 8,00—12,50 EUR Keine Vermie-
tungen
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2.5 Cityrand Nord 2.6 Loddenheide 2.7 Technologie Nord 2.8 Zentrum Nord 3.1 Übriges Stadtgebiet
keine Vermietungen Da
mm 10,50—14,00 EUR 9,50—15,00 EUR 11,00-12,50 EUR 5,00—15,00 EUR
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Kartengrundlage: Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung, Münster; Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
18Marktperspektiven
Projektvolumen stabil bei 143.000 m²
Zum Jahreswechsel 2021/2022 beläuft
sich das Flächenvolumen der konkreten
Projekte mit Mietflächen, deren Realisie-
rungswahrscheinlichkeit als hoch einge-
stuft wird, auf etwa 143.000 m². Gegenüber
dem Vorjahr entspricht dies einem gerin-
gen Anstieg von 3.000 m² oder rund 2 %.
Die konkreten Projekte sind damit zwar
nur wenig angestiegen, trotzdem befinden
sie sich nach wie vor auf einem hohen Ni-
veau. Dieses Ausmaß an zukünftigen Bau-
vorhaben ist aufgrund der sehr niedrigen
Leerstandsquote von hoher Bedeutung für
die potentielle Verfügbarkeit von Neubau-
flächen. Mit einem Flächenanteil von rund
einem Viertel ist, wie bereits im Vorjahr,
die Robert-Bosch-Straße einer der Schwer- Projektplanungen in der Stadt Münster
punkte der geplanten Bauvorhaben. Zu den Konkrete Projekte mit Mietflächen: u. a.
weiteren räumlichen Entwicklungsschwer- - Kolde-Ring / Weseler Str. - Stadtquartier Pluggendorf
punkten zählt auch der Albersloher Weg, - Albersloher Weg - York Quartier
welcher mit einem Flächenanteil von eben-
- An den Speichern - 2. Zentralmagazin
falls ca. einem Viertel beteiligt ist.
- Hafengrenzweg - Heaven / Dockland Haus
Erneuter leichter Rückgang der Eigen- - Robert-Bosch-Straße - rob17 / Ideenwerft
nutzer-Planungen auf ca. 75.000 m² - Albersloher Weg - Stadthaus 4
Bereits wie im Vorjahr haben sich erneut Büroflächen für den Vermietungsmarkt: ca. 143.000 m²
die konkreten Planungen von eigenge- Konkrete Projekte für Eigennutzer: u.a.
nutzten Flächen geringfügig reduziert. Im
- Fürstenbergstraße - LWL
Vergleich zum Vorjahr beträgt der Rück-
gang knapp 9 %. Damit ergibt sich eine Ei- - Coesfelder Kreuz - UKM Hauptverwaltung
gennutzerfläche von rund 75.000 m². Der - Meyerbeerstr. - Tierärztekammer
leichte Rückgang ist dennoch unkritisch - Von-Vincke-Straße - Neubau LWL
angesichts der Tatsache, dass sich das Pla- Büroflächen für Eigennutzer: ca. 75.000 m²
nungsvolumen im langjährigen Vergleich
Mögliche Projektentwicklungen mit Mietflächen: Knapp ein Dutzend Projekte, die in der Regel erst bei
auf einem immer noch hohen Niveau befin- ausreichender Vorvermarktung oder Planungssicher-
det. Der Grund für den Rückgang liegt in heit realisiert werden sollen, u.a. an den Standorten
der Tatsache begründet, dass viele Bauvor- - Albersloher Weg - Gasometer
haben für den Eigenbedarf von der Planung - Steinfurter Str. - Urbanes Wissensquartier
zur Realisierung übergegangen sind. Dies - Busso-Peus-Str. - Wissenschaftspark
ist deutlich am Hafen zu erkennen, da sich
Potenzialflächen für den Vermietungsmarkt: ca. 95.000 m²
hier das Bauvolumen für Eigennutzer ge-
Mögliche Projektentwicklungen für Eigennutzer: u. a.
genüber dem Vorjahr mehr als verdreifacht
hat. - Hessenweg - Erweiterung Industriegebiet
Eigennutzer: ca. 12.000 m²
Potentialflächen für den Vermietungs- Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
markt: Leichte Abnahme auf rund 95.000 m²
Über ein Dutzend Bauvorhaben mit Flä-
chen zwischen einigen hundert und bis Potentialflächen der Eigennutzer reduziert
zu 30.000 m² zählen zu den Projekten, sich auf 12.000 m²
die eine eher niedrige Wahrscheinlichkeit Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Summe der Poten-
der Realisierung haben; die sogenann- tialflächen im Bereich der Eigennutzer um nur 2.000 m²
ten Potentialflächen. Infolge der Grund- verringert. Daraus ergibt sich ein Rückgang von knapp
stücksknappheit für großflächige Bauvor- 15 %. Wenige neue Projektierungen haben sich ungeach-
haben in zentralen und begehrten Lagen tet dessen ergeben, wie z.B. die potentielle Erweiterung
liegen rund 70 % dieser Potentialflächen im des Industriegebietes Hessenweg mit dem dazugehöri-
übrigen Stadtgebiet. gen Ansiedlungspotential.
19Ausblick
Coronapandemie und Ukrainekrieg erschweren Ausblick konjunkturell bedingte Flächenverkleinerungen nicht gänzlich
Im Frühjahr 2022 ist die deutsche Wirtschaft und Gesellschaft auszuschließen. Von daher könnte ein möglicher Zuwachs beim
nicht nur von den Folgen der Coronapandemie betroffen, sondern Leerstand im Jahr 2022 stattfinden. Es ist durchaus möglich, dass
aller Voraussicht nach noch mehr von den Auswirkungen des Uk- der Leerstand erneut um einige Tausend Quadratmeter ansteigt.
rainekrieges. Vor diesem Hintergrund ist ein seriöser Ausblick auf Ein Überschreiten der 2 %-Schwelle für die Leerstandsrate kann
den Büromarkt daher nur begrenzt möglich. Den im Folgenden ge- daher nicht ausgeschlossen werden.
troffenen Aussagen liegt die Annahme zugrunde, dass eine weitere
geopolitische Ausdehnung des Krieges in Europa nicht stattfindet. Stabile Spitzenmiete und leicht steigende Durchschnittsmiete
für 2022 erwartet
Wirtschaftliches Umfeld und geringes Angebot könnten Um- Einige anstehende Büroprojekte in Münster hätten das Potential,
satz 2022 sinken lassen die aktuelle Spitzenmiete von 16,00 €/m² nochmals leicht zu stei-
Die ersten Daten zur Nachfrage, die im Frühjahr 2022 vorliegen, gern. Allerdings ist zum derzeitigen Zeitpunkt nicht absehbar, ob
zeigen einen guten Vorlauf. Ein Großteil der bisher in Planung diese tatsächlich im Jahr 2022 in Bau gehen werden und auch erste
befindlichen Projekte der Eigennutzer ist allerdings 2021 bereits Vorvermietungen zu verbuchen wären. Im Bestand ist das Potenti-
in Bau gegangen. Für 2022 ist daher nach heutigem Kenntnis- al für eine weitere Steigerung der Spitzenmiete etwas begrenzter.
stand eher von einem geringeren Beitrag der Eigennutzer zum Realistisch erscheint daher eher eine stabile Spitzenmiete im Jahr
Gesamtumsatz auszugehen. Das aktuelle Volumen der Flächen 2022. Leicht abweichend könnte es für die Durchschnittsmiete aus-
im Bau zur Vermietung ist deutlich gesunken und die davon noch sehen, deren Anstieg im vergangenen Jahr auch in einem unmit-
verfügbaren Flächen haben sich gegenüber dem Vorjahr kaum ver- telbaren Zusammenhang mit der hohen Vorvermietungsquote zu
ändert. Der Angebotsengpass mit einer Leerstandsquote von 1,7 % sehen ist. Diese steht für einen hohen Flächenumsatz in den höher-
wirkt ebenfalls immer noch nachfragebremsend. Ein neues Allzeit- preisigen Neubauten, was auf die Durchschnittsmiete steigernd ge-
hoch erscheint daher wenig wahrscheinlich, aber ein Erreichen wirkt hat. Das Volumen der Flächen im Bau, die für die Vermietung
des zehnjährigen Durchschnittswertes durchaus vorstellbar. noch verfügbar sind, ist zwar stabil geblieben, dennoch ist fraglich,
ob auch für das Jahr 2022 erneut eine so hohe Vorvermietungs-
Geringfügig steigende Leerstandsentwicklung wahrscheinlich quote erreicht werden kann. Einen weiteren wichtigen Faktor stellt
Die aktuelle Leerstandsquote von 1,7 % bewegt sich immer noch die Inflation dar. Aktuelle volkswirtschaftliche Prognosen gehen
auf einem äußerst niedrigen Niveau. Die registrierten Zuwächse im für 2022 von bis zu 6,0 % aus. Dies könnte durchaus auch Auswir-
Leerstand fanden nicht nur bei sehr schwer vermittelbaren Objek- kungen auf die Mietpreise haben und damit zu einem im Saldo der
ten statt, sondern durchaus auch bei durchschnittlichen Bestands- Effekte leichten Anstieg der Durchschnittsmiete führen.
objekten. Dies könnte darauf hindeuten, dass im vergangenen Jahr
das eine oder andere Unternehmen zumindest eine Verkleinerung
des Flächenbedarfs vorgenommen hat. Dies könnte eine Folge der
konjunkturellen Entwicklung gewesen sein. Auch für 2022 sind
20Büromarktstory: Green Building in Münster
Die diesjährige Büromarktstory beschäftigt sich mit dem Thema Green Building – Gebäude, die
unter Nachhaltigkeitsaspekten errichtet wurden. Es erfolgt sowohl eine Einordnung des Begriffs
in den Immobilienmarkt generell, als auch den Münsteraner Büromarkt im Speziellen.
Nachhaltigkeit im Gewerbebau wurden und werden Gebäude in diesem Aspekt bewertet und zu-
In Deutschland gibt es bereits seit Jahrzehnten Mindeststandards gleich miteinander vergleichbar gemacht. Die drei bekanntesten
für Nachhaltigkeit im Bau, die zu Beginn jedoch nur den Energie- Anbieter solcher Zertifizierungen sind: DGNB, LEED und BREEAM.
verbrauch als primären Maßstab setzten. Die aktuellen Anforde- Solch zertifizierte Gebäude haben insbesondere bei institutionel-
rungen werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusammengefasst. len Investoren früh einen großen Anklang gefunden. In der Folge
Diese Verordnung setzt mittlerweile nicht nur Grenzwerte für stieg das Investitionsvolumen in Green Buildings von anfänglich
Energieverbräuche, sondern schreibt unter anderem auch die (par- 902 Mio. € im Jahre 2009 auf ganze 12,4 Mrd. € im Jahr 2021. Be-
tielle) Nutzung von erneuerbaren Energien vor. Green Building sonders deutlich wird der Anstieg bei der Betrachtung des relati-
geht im Vergleich dazu noch einen Schritt weiter und setzt nicht ven Anteils am gesamten Investitionsvolumen. Wo 2009 nur rund
nur höhere Mindeststandards, sondern betrachtet mittlerweile 10% der investierten Gelder in Green Buildings flossen, waren es
auch weitreichendere Aspekte wie das Wohlbefinden von Nutzern im Jahr 2021 bereits 25%. Im Bürosegment liegt der Anteil mit über
in Gebäuden. 37% im Vergleich am höchsten. Der zweitgrößte Anteil innerhalb
Es geht also nicht mehr nur um ökologische Aspekte, sondern ver- einer Nutzungsklasse liegt im Bereich Logistik mit 16,5%.
mehrt auch um soziale, wie beispielsweise das Wohlbefinden von Treiber dieses Trends sind sowohl auf der Angebots- als auch der
Mitarbeitenden an ihren Arbeitsplätzen oder eine bessere Verein- Nachfrageseite zu verorten. Institutionelle Investoren hatten be-
barkeit von Arbeit und Familie. Nicht zuletzt geht es aber auch um reits früh ein erhöhtes Interesse an nachhaltigen Investments,
die Verbindung von Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit über welches zudem durch entsprechende Regulierungen für institutio-
den kompletten Lebenszyklus von Gebäuden. nelle Investoren weiter verstärkt wird. Bei Versicherern beispiels-
Der Begriff Green Building wurde maßgeblich in der Zeit nach der weise fließen fast zwei Drittel der investierten Gelder in Green
Finanzkrise von 2009 geprägt. Um die aus der Krise neu entstan- Buildings. Aber sowohl offene als auch geschlossene (Immobili-
dene Risikoaversion von Investoren in Bezug auf Immobilien zu re- en-) Fonds investieren mittlerweile mehr als die Hälfte der Gelder
duzieren, begannen Marktteilnehmer zu den bereits vorhandenen in nachhaltige Gebäude. Bei den Mietern gewinnt dieser Aspekt
Produktdifferenzierungen ein weiteres Merkmal zu ergänzen: Die ebenfalls eine immer größere Bedeutung, sodass insbesondere
ökologische Qualität eines Gebäudes, welches allgemeinhin unter große internationale Konzerne oder die öffentliche Hand oftmals
„Nachhaltigkeit“ zusammengefasst wurde. nur noch ausschließlich in Green Buildings mieten und nicht zerti-
Mithilfe spezieller Zertifizierungssysteme unabhängiger Anbieter fizierte Gebäude komplett meiden.
21Die Bedeutung nachhaltiger Bürogebäude in Münster
In Münster gibt es zum aktuellen Zeitpunkt 12 Gebäude mit einem B-Standorte (2,2 %) liegt. Der durchschnittliche Anteil bei A-Stand-
Green Building Zertifikat und einer Gesamtnutzfläche von rund orten liegt mit rund 10,2 % fast fünfmal so hoch. Dies unterstreicht
131.000 m². Reine Bürogebäude, die mit einem der drei bedeutends- die höhere Bedeutung von Zertifizierungen in A-Standorten, verur-
ten Zertifikate ausgezeichnet wurden, machen mit rund 55.000 m², sacht durch das hohe Interesse der institutionellen Investoren und
verteilt auf 5 Gebäude, den größten Anteil aus. die große Attraktivität für internationale Mieter.
Gemessen am Büroflächenbestand der Stadt ergibt sich eine Green
Building Quote von 2,4 %, welche in etwa im Schnitt deutscher
Anteil der DGNB, BREAM oder LEED zertifizierten Gebäude am Büroflächenbestand
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Frankfurt München Hamburg Köln Berlin Stuttgart Bonn Dresden Dortmund Münster Mannheim Nürnberg Bremen Leipzig Duisburg Hannover Bochum
A-Städte B-Städte Ø A-Städte Ø B-Städte
Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Die neuen Bauleitlinien der Stadt Münster
Die Stadt Münster hat im August 2020 ihre Gebäudeleitlinie mit Einen Aufschwung der Investments in grüne Gewerbeimmobili-
dem Ziel angepasst, bis 2030 Klimaneutralität zu erreichen. Um en sowie ein Zuwachs der Zertifizierungen im Bestand wird sich
dieses Ziel zu schaffen, will die Stadt als einer der größten Nut- voraussichtlich analog zum deutschlandweiten Trend jedoch auch
zer maßgeblich zur Zielerreichung beitragen und mit gutem Bei- in Münster fortsetzen. Nun hat die EU mit Sustainable Finance
spiel vorangehen. Als Orientierung dienten die bekannten Green und konkret der Taxonomie- und Offenlegungsverordnung mit
Building Zertifizierungssysteme der großen Anbieter, sowie die verbindlicher Regulatorik eine Wende im Bereich der nachhalti-
Standards aus den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wie- gen Gebäude eingeleitet. Nachweislich nachhaltige Investments
deraufbau (KfW). sind für Investoren, die ihre Fonds am Kapitalmarkt platzieren
Die Leitlinien gelten fortan für alle Neubauten, Umbauten und wollen, damit vom Trend zum „Must-have“ geworden. Zunächst
Sanierungen an städtischen Gebäuden bzw. Gebäuden mit städti- betrifft dies zwar nur die offenen und geschlossenen Fonds. Es
scher Beteiligung. Beispielsweise wird bei allen Neubauten bzw. wirkt sich aber heute auch bereits auf alle aus, die an diese Ziel-
großen Erweiterungen das Null-Emissions-Haus zur Pflicht. Für gruppen einzelne Gebäude verkaufen wollen. Wenn Münster hier
die restlichen Bestandsgebäude ist geplant, bis 2022 ein Sanie- verstärkt in den Fokus der institutionellen Investoren, wie z. B. of-
rungskonzept zu erstellen. Insgesamt betrachtet soll dadurch al- fenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie auch der großen
lein der Energieverbrauch städtischer Gebäude bis 2030 um 50% internationalen Mieter rücken möchte, wird dies nur bedingt ohne
und CO² Emissionen um 70% reduziert werden. entsprechende Zertifizierungen und Nachweise der EU-Taxonono-
Dies hat nun zur Folge, dass insbesondere Bestandsgebäude in den mie-Konformität funktionieren können. Die ESG-Regulatorik und
kommenden Jahren sukzessive saniert bzw. energetisch optimiert die Selbstverpflichtungen dieser Mieter und Investoren bindet sie
werden müssen. Mit Ende des Jahres 2030 wird es daher in Müns- primär an nachhaltige Gebäude.
ter allein deswegen einen signifikanten Anteil an Green Buildings Aktuell liegt der Fokus dieser Investoren bzw. Mieter (noch) ver-
geben, welche zwar nicht über eine offizielle Zertifizierung verfü- stärkt auf A-Standorten. Jedoch wird dies wie bei anderen vorange-
gen, dennoch aber qualitativ mithalten können. gangenen Trends aller Voraussicht nach auch auf B-Standorte wie
Münster einen immer größeren Einfluss haben.
Perspektiven für Green Buildings in Münster Zusätzlich wird durch die überarbeitete Gebäudeleitlinie der Stadt
In den letzten Jahren wurden die meisten erfolgreichen Projekt- ein besonders starker Impuls in diese Richtung gesetzt. Fraglich
entwicklungen in Münster ohne Nachhaltigkeits-Zertifikat errich- bleibt jedoch, ob private Marktteilnehmer entsprechend nachzie-
tet. Eine entsprechende Nachhaltigkeits-/ESG-Konformität wurde hen oder sich erst mit fortlaufender Regulierung und steigenden
weder von Investoren- noch von Mieterseite zwingend angestrebt. energetischen Kosten in diese Richtung bewegen werden (müssen).
Viele Investoren konnten ihre Objekte erfolgreich am Markt plat-
zieren, frei nach dem Motto, dass eine gute Immobilie eben auch
ohne Zertifikat eine gute Immobilie bleibt. Ziel war dabei zumeist
die Einhaltung von KfW 55 Standards.
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