CUBE RIVER 342 Düsseldorf - Revitalisierung und Umwidmung eines Bürogebäudes zu 181 möblierten Apartments - cloudfront.net
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CUBE RIVER 342
Düsseldorf
QUELLE: THIRD
Revitalisierung und Umwidmung eines Bürogebäudes
zu 181 möblierten Apartments
Zinsbaustein GmbH Telefon: 030 / 346 557 030 Stand: 16.07.2020
Stresemannstraße 123 E-Mail: service@zinsbaustein.de
10963 Berlin www.zinsbaustein.de
zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Risikohinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden
und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Zinsbaustein GmbH Telefon: 030 / 346 557 030
Stresemannstraße 123 E-Mail: service@zinsbaustein.de
10963 Berlin www.zinsbaustein.de
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zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
QUELLE: THIRD
CUBE RIVER 342
Wir freuen uns, Ihnen ein neues Projekt unseres Partners „Cube Real Estate GmbH“ anzubieten.
Cube hat bereits drei Projekte über zinsbaustein.de finanziert und vorzeitig oder fristgemäß zurück-
geführt.
In Düsseldorf wird ein ehemaliges Bürogebäude zu 181 möblierten Apartments umgewidmet.
Das zinsbaustein.de-Darlehen soll aus den Erlösen eines geplanten Globalverkaufs zurückgeführt
werden.
24 MONATE 5,25 % P.A. 4.300.000 € 500 – 25.000 € 06/2022
MAXIMALE VERZINSUNG INVESTITIONS- ANLAGESUMME VORAUSSICHTLICHE
LAUFZEIT VOLUMEN RÜCKZAHLUNG
· Projektumfang: Revitalisierung und Umwidmung eines Bürogebäudes zu 181 möblierten
Apartments sowie 93 PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage.
· Projektstand: Die Baugenehmigung liegt vor und die Entkernung des Gebäudes ist fast
abgeschlossen.
· Besicherung: Die Mehrheitsgesellschafterin Cube Real Estate GmbH gibt eine harte Patronats
erklärung ab, bis ein Kaufvertrag über den Globalverkauf vorgelegt werden kann.
· Projektentwickler: Die Cube Real Estate-Gruppe ist auf „studentisches Wohnen“ spezialisiert und
hat seit 2013 sechs Revitalisierungsprojekte abgeschlossen.
· Vergabeart: Einzelvergabe.
· Rückzahlungsszenario: Das Objekt soll global veräußert werden. Zwei indikative Angebote
liegen vor.
· Standort: Düsseldorf-Mörsenbroich ist eine beliebte Wohngegend mit guter Infrastruktur.
PROJEKTSTAND
Bestandsobjekt Baugenehmigung Vertrieb Rückbau Q4/2020 12/2021 06/2022
angekauft erteilt begonnen begonnen Geplanter Vorzeitige Planmäßige
Verkauf Rückzahlungsoption Rückzahlung
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zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Das Projekt Standort
Heinrichstraße 83-85,
40239 Düsseldorf
Grundstücksfläche
3.786 m2
Bruttogeschossfläche:
11.378 m2
Einheiten Gesamt:
181
Wohnfläche pro Einheit:
20 – 57 m2
Stellplätze:
93 Tiefgaragenstellplätze
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„Cube River 342“: Umbau eines Bürogebäudes zu
einer Apartmentanlage
Konzept des Projekts wird ein zusätzlicher Gebäudeteil mit vier
Ein bestehendes Bürogebäude wird zu einer Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss
Anlage mit 181 vollmöblierten Apartments angebaut.
umgebaut. Diese sollen vor allem Studenten,
Berufseinsteiger und Young Professionals als
Außerdem werden die beiden Tiefgaragen
potenzielle Mieter ansprechen. geschosse baulich getrennt und mit unter-
schiedlichen Ein- und Ausfahrten versehen.
Das Bestandsgebäude wird von fünf auf sechs
Geschosse erweitert, ein zusätzlicher fünf Die Baugenehmigung liegt vor. Eine Tektur zur
geschossiger Gebäudeteil wird angebaut. Baugenehmigung wurde im März 2020 bei der
Die Wohnfläche verteilt sich überwiegend auf Bauaufsicht eingereicht. Ihre zentralen Inhalte
Einzimmerwohnungen mit jeweils 20 – 57m². sind der Rückbau der Decke über dem vierten
Jede Einheit wird mit einheitlichen Möbeln, Obergeschoss sowie die Fassadenplanung.
einem Bad sowie einer Küche oder Pantry-Küche Hierzu fanden bereits im Vorfeld umfangreiche
ausgestattet. Einzelne Apartments sollen über ei- Gespräche mit den Behörden statt.
nen Balkon oder eine Terrasse verfügen. Es sind
mehrere Aufzüge vorhanden. Die Leistungen der Gewerke Dachabdichtung,
Fassadenarbeiten, Kunststofffenster, Heizungs-
Zudem entstehen insgesamt 93 Stellplätze in und Sanitäranlagen sowie Elektrotechnik liegen
einer zweigeschossigen Tiefgarage. Diese endverhandelt vor und werden kurzfristig ver-
ist bereits vorhanden und wird im Rahmen des geben. Die nächste Ausschreibung wird für das
Projektes neu aufgeteilt. Nach der R
evitalisierung Gewerk Rohbau erfolgen.
soll das Objekt dem KfW Effizienzhaus-Standard
55 entsprechen. Der Nachweis eines Vergabestandes von
mindestens 5,0 Mio. € (rund 45% der geplanten
Grundstück und Bestandsgebäude Gesamtbaukosten) ist Auszahlungsvoraus
Das Grundstück wurde bereits 2016 von der setzung für das zinsbaustein.de-Darlehen.
Cube Real Estate Gruppe erworben. Es sind
keine Baulasten eingetragen. Der Rückbau des Bestandsgebäudes läuft b ereits
und ist fast abgeschlossen. Nach dem Rückbau
Auf ihm befindet sich ein Bürogebäude, w
elches sollen zeitnah Kran und Gerüst gestellt werden.
1965 errichtet und 2000/2001 umfangreich Als Bauzeit sind insgesamt 18 Monate angesetzt.
revitalisiert wurde. Es besteht aus zwei frei
Die Fertigstellung soll im vierten Quartal 2021
stehenden, unterkellerten Bestandsbau erfolgen.
körpern mit jeweils fünf Geschossen, die über
zwei außenliegende Treppenhäuser verbunden Das Exit-Szenario
sind. Außerdem ist eine Tiefgarage mit zwei Die Rückführung des zinsbaustein.de-Darlehens
Untergeschossen vorhanden. Bis vor Kurzem
soll aus Verkaufserlösen für das Objekt erfolgen.
war das Objekt an diverse Unternehmen und Es ist ein Globalverkauf an einen institutionellen
medizinische Praxen vermietet. Mittlerweile sind Investor geplant.
alle Mietverträge aufgelöst und die Mieter aus-
gezogen. Die Vermarktung erfolgt über ein strukturiertes
Bieterverfahren, welches von Jones Lang
Das Bauvorhaben LaSalle (JLL) betreut wird. Es liegen zwei
Die Bestandsbaukörper werden im Zuge des indikative Kaufangebote von Anfang März 2020
Umbaus auf den Rohbauzustand zurück ge- vor. Diese entsprechen dem von Cube Real Estate
baut. Die Decke über dem vierten Obergeschoss geplanten Verkaufspreis. Gemäß Vermarktungs
wird entfernt und um ein Staffelgeschoss aufge- einschätzung von JLL liegt die Kaufpreisspanne
stockt. Die fünfgeschossigen Baukörper werden zwischen 38,50 Mio. € und 39,30 Mio. €.
somit auf sechs Geschosse erweitert.
Die Vermietung und Verwaltung des Objekts
Ein Gebäudeteil wird in nordöstlicher Richtung soll durch den Globalkäufer erfolgen.
erweitert und mit Balkonen versehen. Neben
dem nach hinten liegenden Bestands gebäude
5
zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Makrolage: Düsseldorf – Starker Wirtschafts-
und Hochschulstandort
Düsseldorf ist die Hauptstadt Nordrhein-West Angestellte tätig.5
falens und hatte Ende 2018 rund 642.300
Einwohner, das sind 4,7 % mehr als noch im Jahr Nach einer Analyse des Maklerhauses Savills ist
2013. Die Gruppe der jungen Menschen bis 30 die Studierendenzahl in Düsseldorf von 2014
Jahre wuchs dabei stark und stellte 2018 einen bis 2019 um 28,1 % gewachsen. Savills schätzt,
Anteil von über 30 % der Bevölkerung. 54 % dass jeder zweite Studierende in Düsseldorf über
aller Haushalte waren Einpersonenhaushalte.1 monatliche Einnahmen von mindestens 1.000 €
verfügt und damit in die Kernzielgruppe für
Düsseldorf bildet zusammen mit Städten wie private Wohnheime fällt.6
Dortmund, Essen, Köln, Duisburg und Bonn die
„Metropolregion Rhein-Ruhr“, das größte Wirt- Gleichzeitig weist die Stadt ein geringes Angebot
schaftszentrum Deutschlands mit einem BIP von an privaten oder gemeinnützigen Wohnheimen
rund 396,5 Mrd. €.2 Mit einem durchschnittlichen auf. Die Versorgungsquote mit Wohnheim
verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen von 25.817 € plätzen in Düsseldorf betrug 2019 rund 8 %
(2017) ist Düsseldorf eine der wohlhabendsten (Durchschnitt der Top 30-Städte: 11,9 %).6 Auch
Großstädte in Deutschland.3 der freie Wohnungsmarkt ist angespannt und
zeigte 2019 eine Leerstandsquote von nur 1,4 %.
Zahlreiche internationale Konzerne haben einen Die Stadtverwaltung setzt sich zwar aktiv für den
Sitz in Düsseldorf, darunter Huawei, L‘Oreal, Wohnungsbau ein, doch das Flächenpotenzial
McKinsey & Co, Vodafone und Toshiba. in der Stadt ist weitgehend ausgereizt. Nur der
Stadtrand bietet noch größere zusammenhän-
In der Stadt gibt es 17 Hochschulen und etwa gende Flächen für Neubauprojekte.7
60.000 Studierende, was einem Anteil von rund
9 % an der Bevölkerung entspricht.4 Allein an
der Heinrich Heine-Universität sind rund 35.000
Studierende eingeschrieben und ca. 2.500
Quellen:
1. Landeshauptstadt Düsseldorf: 4. Studis Online: Studieren in Hochschulen in Düsseldorf
Demografie Monitoring Düsseldorf 2013 – 2018 5. Universität Düsseldorf: Zahlenspiegel 2017/2018
2. Landeshauptstadt Düsseldorf: 6. Savills: Studentisches Wohnen Deutschland –
Standortprofil Düsseldorf (PDF) Dezember 2019
3. Landesbetrieb IT.NRW: NRW: Verfügbares Einkommen 7. JLL: Residential City Profile Düsseldorf
je Einwohner im Schnitt bei 22.263 Euro
6
Kulturmetropole Düsseldorf
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Mikrolage: Wohngebiet in Nähe zu
mehreren Hochschulen
Das Objekt liegt in Düsseldorf-Mörsenbroich welches als Wohngegend
beliebt ist. Die Verkehrsanbindung durch den Autobahn zubringer
an die Stadt ist sehr gut, zudem liegen dort attraktive H äuser und
Wohnungen in ruhigen Wohngebieten mit viel Grün.
Der Stadtteil weist eine gute Infrastruktur des täglichen Bedarfs auf.
In der Heinrichstraße selbst gibt es zahlreiche Restaurants sowie eine
Apotheke. Der nächste Supermarkt ist in zehn Gehminuten erreichbar.
In ca. 500 m Entfernung wird aktuell ein Neubauquartier finalisiert, in
welchem ebenfalls ein Supermarkt geplant ist. Die nächste Tankstelle
befindet sich in 550 m und der Sport-Club Düsseldorf in etwa 800 m
Entfernung.
Ein lokales Zentrum mit zahlreichen Restaurants, Supermärkten,
Einzelhandelsgeschäften und Bars befindet sich beim nahe
gelegenen Campus Derendorf der Hochschule Düsseldorf. Dieser
kann mit dem Fahrrad in sechs Minuten erreicht werden. Weitere
Freizeit
möglichkeiten bieten die nahegelegenen Erholungsgebiete
Grafenberger Wald und Aaper Wald.
In rund fünf Gehminuten erreichen die Anwohner die U-Bahn-Station
Hansaplatz, die eine gute Anbindung in die Stadt bietet; Haupt-
bahnhof und Flughafen sind in rund 20 Minuten mit den öffentlichen
Verkehrsmitteln zu erreichen. Die nächste Bushaltestelle befindet sich
nur drei Gehminuten entfernt. Von dort aus fahren die Anwohner rund
fünf Minuten zur S-Bahn-Station Düsseldorf Derendorf, welche eine
schnelle Verbindung zur Innenstadt bietet (ca. zehn Minuten).
In unmittelbarer Nähe zur Heinrichstraße bieten u.a. die Mercedes
Benz Bank, Arag und eine Stelle des Bundesverwaltungsamtes
Beschäftigungschancen für Berufseinsteiger.
Cube River 342
Heinrichstraße 83–85,
40239 Düsseldorf
7zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Der Projektentwickler
8zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Cube Real Estate GmbH
Die Cube Real Estate GmbH ist ein mittelständischer Projekt
entwickler mit inzwischen rund 1,2 Mrd. € Entwicklungsvolumen und
ca. 50 Mitarbeitern. Sie wurde in 2013 von Tilman Gartmeier gegrün-
det; weitere Geschäftsführer sind Thore Marenbach und Bernd Hütter.
Die Entwicklungstätigkeit von Cube Real Estate ist besonders auf
den Bereich der studentischen Wohnimmobilien und Apartments Tilman Gartmeier
spezialisiert. Mit dem „Studentenwohnheim Rheingau“ und dem
„Studentenwohnheim Düsseldorf“ wurden bereits zwei entsprechen-
de Wohnprojekte über zinsbaustein.de finanziert. Dazu kam die Büro-
revitalisierung „Cube Offices 574“ in Leverkusen. Alle drei Projekte
wurden vorzeitig oder fristgemäß inklusive Zinsen zurückgezahlt.
Zusätzlich kann Cube Real Estate über seinen Beirat auf ein großes
Maß an Entwicklungs- und Asset-Management-Erfahrung zurück- Thore Marenbach
greifen.
Bernd Hütter
Unternehmensstruktur
Dr. Daniel Marius Fritz Jan Tilman Christoph Jan-Henrik
J. M. Fey T. Marenbach
Arnold Kalow Gartmeier Braun Lafrentz
100 % 100 % 49,90 % 50,1 % 100 % 45,47 % 100 % 100 %
Gartmeier Christoph Braun
TURI Holding Delahaye Hyperion Gartmeier Fey
Enterprises 10 % Vermögensver- Mesita GmbH
GmbH Invest UG Motors GmbH Holding GbR
GmbH waltung GmbH
24,25 % 7,99 % 39,81 % 0,95 % 54,53 % 11 % 5% 1%
Cube Real Estate
GmbH Cyril Jaugey
24,5 %
51 % 100 %
Cube Asset VIII
24,5 % CJH GmbH
GmbH
Darlehensnehmer
9zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Ausgewählte Referenzen
Fertig
Projekt Standort Beschreibung Nutzfläche Volumen Status
stellung
Cube Flag Bonn Sanierung mit Aufstockung, Ab- 18.800 m² 75 Mio. € Entwick- Q3 2023
Factory 2141 riss und Neubau Wohnen und lung
Gewerbe
Cube Köln-Zollstock Sanierung, Abriss und Neubau 4.000 m² 26 Mio. € Entwick- Q1 2023
Mountain 885 kleinteiliges Wohnen lung
Cube Frankfurt- Revitalisierung, Umnutzung zu 3.080 m² 21 Mio. € verkauft Q4 2020
Ruby 923 Niederrad Wohnen
Cube Leverkusen- Revitalisierung, An- &Neubau 23.800 m² 90 Mio. € in der Ver 2022
Factory 577 Opladen Wohnen und Gewerbe marktung
Cube Leverkusen- Revitalisierung, An- & Neubau 4.846 m² 10 Mio. € Bestands- Q1 2019
Offices 574 Opladen Büro haltung
und Ver-
mietung
Cube Aachen- Rückbau und Neubau 3.265 m² 17 Mio. € in der Ver- Q4 2021
Corner 733 Frankenberg marktung
Studentenwohn- Oestrich-Winkel Neubau eines Studentenwohn- 3.429 m² 14 Mio. € in der Ver- Fertig-
heim Rheingau heims mit Tiefgarage marktung gestellt
(Rhein Village)
Studentenwohn- Düsseldorf- Neubau eines Studentenwohn- 2.834 m² 14 Mio. € verkauft Fertig-
heim Düsseldorf Derendorf heims mit Tiefgarage gestellt
(Düsseldorf
Merziger Straße)
Köln Scheidt- Köln- Revitalisierung eines Gewerbe- 3.710 m² 6 Mio. € verkauft Fertig-
weilerstraße Braunsfeld objekts gestellt
Köln Roßstraße Köln-Ehrenfeld Revitalisierung eines Wohnhau- 2.700 m² 10 Mio. € verkauft Fertig-
ses zu Studentenapartments gestellt
und Seniorenwohnungen
10zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Chancen und
Risiken
11zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Das Projekt
Chancen Risiken
· Renommierter Projektentwickler, der auf · Der Darlehensnehmer, seine Dienstleister und/
studentisches Wohnen spezialisiert ist oder der Globalkäufer könnten in die Insol-
und b ereits drei Projekte erfolgreich über venz geraten.
zinsbaustein.de finanziert und zurückgeführt
hat. · Es könnten sich Kostensteigerungen ergeben,
die die Rendite des Projektes reduzieren oder
· Der Projektentwickler stellt mehr als 25 % es unwirtschaftlich machen.
Eigenmittel zur Verfügung, die nachrangig zum
zinsbaustein.de-Darlehen sind. · Es könnten Baufehler und/ oder ungeplante
Verzögerungen auftreten.
· Die Baugenehmigung liegt vor (bis auf die
Tektur für Fassade und Staffelgeschoss), der · Die Genehmigung zur Tektur wurde bislang
Rückbau ist nahezu abgeschlossen. noch nicht erteilt, hieraus könnte sich eine
Verzögerung ergeben.
· Düsseldorf ist eine Top7-Stadt und damit
sowohl als Makro- als auch als Mikrostandort · Es ist ein nicht durch Eigenkapital gedeckter
wirtschaftsstark. Fehlbetrag beim Darlehensnehmer
vorhanden; es wird eine positive Fortführungs-
· Hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen – prognose vorgelegt.
die Gruppe der jungen Menschen unter
30 J ahren macht in Düsseldorf 30% der · Der geplante Verkauf könnte sich verzögern
Bevölkerung aus. oder nicht zum geplanten Verkaufspreis
realisiert werden. Die indikativen Kauf
· Der geplante Verkaufspreis ist nach Prognose angebote sind von Anfang März 2020 (vor
von JLL marktgerecht. Beginn der Covid-19 Krise)
· Die Gesamtrendite lässt Spielraum für · Der Darlehensnehmer, seine Dienstleister,
potenzielle Kostensteigerungen oder Kaufpreis- notwendige Behörden sowie der Käufer
senkungen. Durch potenzielle KfW-Zuschüsse könnten aufgrund der aktuellen Covid 19-Krise
kann sie weiter steigen. und den daraus resultierenden Entwicklun-
gen sowohl wirtschaftlich (z.B. Einstellung
von Bauarbeiten, Einstellung von Kaufpreis
zahlungen) als auch in der Organisations-
fähigkeit (Geschäftsbetrieb) betroffen sein.
Hiervon können sämtliche Einzelrisiken
bis zum Maximalrisiko betroffen sein. Das
genaue Ausmaß eines solches Ereignisses
und die Auswirkungen auf die unterschied-
Anlageform lichen Bereiche lassen sich aktuell nicht
abschließend darstellen.
Chancen Risiken
· Es wurden sechs Monate Sicherheitspuffer · Die harte Patronatserklärung kann im
für mögliche Verzögerungen beim Projekt in Schadensfall möglicherweise nicht die volle
der Darlehenslaufzeit vereinbart. Investitionssumme der Anleger kompen
sieren, das kann zum Totalverlust führen.
· Feste Verzinsung, welche nicht an die Profite
des Immobilienprojekts gekoppelt ist. · Im Falle einer Insolvenz des Darlehens
nehmers werden aus der Insolvenzmasse
· Durch die Finanzierung über einen zuerst die vorrangigen Fremdkapitalgeber
Forderungsankauf ist es möglich, in diesem bedient.
Projekt eine harte Patronatserklärung als
Zusatzsicherheit zu integrieren.
12zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen
✓ Vorlage des Kaufvertrages (Bestandsgebäude). (Bereits erfüllt)
✓ Vorlage der Baugenehmigung. (Bereits erfüllt)
✓ Vorlage der Aufhebungsvereinbarungen bzgl. der Mietverhältnisse mit den letzten beiden
Bestandsmietern. (Bereits erfüllt)
✓ Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag mit der Stadtsparkasse Düsseldorf in Höhe von maximal
19,105 Mio. € (inkl. der KfW-Mittel in Höhe von 14,0 Mio. €). (Bereits erfüllt)
✓ Vorlage eines aktuellen Handelsregisterauszuges der Cube Real Estate GmbH. (Bereits erfüllt)
· Nachweis der einzubringenden Eigenmittel in Form von Nachschussverpflichtungen in Höhe von
mindestens 1,0 Mio. €
· Nachweis der einzubringenden Eigenmittel in Form von zum zinsbaustein.de-Darlehen nach-
rangigen Gesellschafterdarlehen in Höhe von mindestens 7,75 Mio. € durch Vorlage von unter-
zeichneten Gesellschafterdarlehensverträgen; hiervon ist die Einbringung von 6,0 Mio. € durch
Kontobelege nachzuweisen, weitere 1,75 Mio. € werden nach Bedarf eingebracht und können
gegebenenfalls durch Förderzuschüsse der KfW ersetzt werden; die Eigenmittel haben auch
sämtliche Finanzierungskosten und Gebühren sowie gegebenenfalls weitere Kostenerhöhungen
abzudecken.
· Nachtrag zu den Gesellschafterdarlehensverträgen, in denen geregelt ist, dass die Darlehen
sowie die darauf entfallenden Zinszahlungen erst fällig werden, nachdem das zinsbaustein.de-
Darlehen zurückgeführt wurde.
· Vorlage einer positiven Fortführungsprognose des Steuerberaters per 30.06.2020.
· Nachweis eines Einzelvergabestandes durch Vorlage der Verträge über mindestens 5,0 Mio. €
netto (rd. 45 % der Gesamtbaukosten KG 300+400 in Höhe von 11,1 Mio. € netto) inkl. Bauzeiten-
und Zahlungsplan.
· Vorlage eines LOI über den Globalverkauf zu einem Kaufpreis von mind. 38,50 Mio. €
· Vorlage einer harten Patronatserklärung der Mehrheitsgesellschafterin Cube Real Estate GmbH
in Höhe von 4,80 Mio. € (diese wird zurückgegeben, sobald ein rechtsverbindlich unterzeichneter
und unwiderruflicher Kaufvertrag über den Globalverkauf zu einem Kaufpreis i.H.v. mindestens
38,50 Mio. € vorliegt).
· Vorlage eines Nachweises, dass die Anleger der bestehenden Mezzanine-Finanzierung einer
Prolongation zugestimmt haben bzw. dass die Verträge derjenigen Anleger, die nicht zugestimmt
haben, gekündigt wurden.
· Vorlage einer Bestätigung der Gesellschafter, dass diese sich verpflichten, bis zur Erfüllung der
Darlehensforderung weder Unternehmensanteile des Darlehensnehmers zu veräußern, noch
eingebrachte Eigenmittel und/oder Gewinne noch in sonstiger Weise Liquidität den Konten des
Darlehensnehmers zu entnehmen.
13zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Vom Zahlungseingang bis zum Tag der
tatsächlichen Auszahlung des Darlehens an den Projektentwickler wird das Darlehen mit
einer Bereitstellungsgebühr von 1,0 % p.a. verzinst.
Der Darlehensbetrag soll in bis zu zwei Tranchen an den Darlehensnehmer ausgezahlt
werden:
· Die erste Tranche wird nach dem Erreichen von 2,5 Mio. € Fundingsumme (frühes-
tens jedoch sieben Kalendertage nach dem Beginn der Angebotsfrist), sowie dem
Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist ausgezahlt.
· Sofern der Maximalbetrag von 4,3 Mio. € nicht innerhalb der ersten sieben Kalender-
tage erreicht wird, wird die zweite Tranche nach der vollständigen Platzierung bzw.
dem Ende der Angebotsfrist, sowie dem Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist ausge-
zahlt.
Die auf Seite 13 genannten Auszahlungsvoraussetzungen müssen jeweils vor beiden
Auszahlungen erfüllt sein. Die Laufzeit beträgt rund 24 Monate. Der Entwickler kann das
Darlehen bereits nach 18 Monaten zurückzahlen, wenn das Projekt plangemäß verläuft.
Rückzahlungsstrategie
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus einem geplanten Globalverkauf an einen
institutionellen Investor.
· Zusammen mit Jones Lang LaSalle (JLL) hat der Entwickler Anfang 2020 ein strukturiertes Bieter-
verfahren begonnen.
· Geplant ist ein Verkaufspreis von mindestens 38,5 Mio. € (rund 23,4x Jahresnettokaltmiete).
Das entspricht einer prognostizierten Projektmarge von 16,62 %.
· Es liegen zwei indikative Angebote von Anfang März 2020 vor, die dem geplanten Verkaufspreis
entsprechen.
· Der Verkauf soll bis Ende Q4 2020 abgeschlossen sein.
Besicherung
Die Mehrheitsgesellschafterin Cube Real Estate GmbH gibt eine harte Patronatserklärung ab. Diese
wird zurückgegeben, sobald ein rechtsverbindlich unterzeichneter und unwiderruflicher Kaufvertrag
über den Globalverkauf zu einem Kaufpreis i.H.v. mindestens 38.500.000 € vorliegt.
14zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Projektstatus Darlehensstruktur & -vergabe
· Das Bestandsobjekt wurde in 2016 angekauft · Darlehensnehmer ist die Cube Asset VIII GmbH,
eine Objektgesellschaft der Cube Real Estate Unter
· Die Baugenehmigung wurde in 2019 erteilt nehmensgruppe. In der Gesellschaft wird kein
anderes Projekt entwickelt (SPV).
· Eine Tektur wurde nach umfangreichen Vor
besprechungen mit der Stadt Düsseldorf im März · Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Deckung von
2020 eingereicht Baukosten.
· Die Gewerbe-Mietverträge wurden in 2019/2020 · Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-
aufgelöst lizenzierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder
secupay AG abgewickelt.
· Die Vermarktung per strukturiertem Bieterverfahren
hat in Q1 2020 begonnen
· Die Entkernung ist fast abgeschlossen
· Die Revitalisierung soll zeitnah nach Abschluss der
Entkernung beginnen
· Der Verkauf soll bis Ende Q4 2020 erfolgen
· Die Fertigstellung und Übergabe des Objekts ist im
Q4 2021 geplant
Finanzierungsstruktur des Projektes
Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 8,75 Mio. € Eigenmittel
33,06 Mio. €
· 19,11 Mio. € werden als Fremdkapital (Bankdarlehen) bis zu 4,30 Mio. €
eingebracht. zinsbaustein.de Crowd-Platzierung
· bis zu 4,30 Mio. € werden von zinsbaustein.de als 0,90 Mio. € qualifiziertes
sonstige Vermögensanlage (Teilforderungskauf) über Nachrangdarlehen
eine Crowd-Platzierung bereitgestellt.
19,11 Mio. € Fremdkapital
· 0,90 Mio. € werden als qualifiziertes Nachrang-
darlehen bereitgestellt.
· 8,75 Mio. € werden als Eigenmittel (nachrangige
Gesellschafterdarlehen sowie Nachschuss
verpflichtungen) eingebracht.
15zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Qualitätskriterien
Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Dieses Prinzip bietet die Grundlage unserer
Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Entscheidung, auf Risikoklassen zu verzichten
Auswahlprozess, bei dem es von mehreren und einen einheitlichen Zinssatz anzubieten.
erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet Wenn wir bei einem Projekt kritische Unsicher-
wird. Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen heitsfaktoren feststellen, lehnen wir es ab,
besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden anstatt zu v ersuchen, die zusätzlichen Risiken mit
und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur einem höheren Zinssatz zu kompensieren.
Verfügung.
Der Selektionsprozess bei zinsbaustein.de
Unser Selektionsprozess besteht essentiell aus 3 Schritten:
1 2 3
Vorauswahl Due Diligence Auswahlentscheidung:
Schnelle Auslese u ngeeigneter Projekte durch Gründliche Betrachtung aller Informationen, Investment-Komitee
Analyse der P rojektkalkulation sowie der die auch bei einer Projektentwicklungs-Kredit
Diskussion aller wichtigen Daten durch ein
Entwicklerbilanz prüfung einer Bank kontrolliert werden
Komitee von 3 Personen und finale Auswahl
entscheidung
Die Personen hinter dem Prozess:
Vorauswahl & Due Diligence
Rainer Pillmayer Martina Musolf
Verantwortet als Geschäftsführer bei Martina ist Diplom-Kauffrau mit den
zinsbaustein.de die Projektauswahl und Schwerpunkten Finanzdienstleitungen und
die strategische Weiterentwicklung des Baubetrieb. Sie leitet das Projektauswahl-
Geschäftes. team bei zinsbaustein.de.
Das Investment-Komitee von zinsbaustein.de
Dr. Albert Tillmann Dr. Tilman Engel Eric Romba
Geschäftsführer der 10+ Jahre Leiter Risikomanagement Anwalt & ehem. Vorsitzender
Dr. Peters Asset Invest GmbH & Co. KG der Sontowski & Partner Group Bundesverband Sachwerte und
Investmentvermögen e.V.
16zinsbaustein.de CUBE RIVER 342 Düsseldorf
Investieren mit
zinsbaustein.de
So funktioniert es:
Forderungskäufer erwirbt Forderungen des
Bankdarlehens der Raisin Bank
Inkl. Sicherheiten
Raisin Bank
Fronting-Bank
Wie Ihr Investment eingesetzt wird
Bei diesem Angebot beteiligen sich Anleger per nlegern über zinsbaustein.de Anteile an den
A
Forderungsankauf eines Bankdarlehens an der Forderungen zu erwerben.
Finanzierung von Eigenmittelersatz für ein Immo-
bilienprojekt. Eine sogenannte „Fronting-Bank“ Durch diese Struktur ist es im G egensatz zum
vergibt ein Darlehen in Höhe der geplanten klassischen Crowdinvesting möglich, ein Invest-
Funding-Summe an den Projektentwickler. ment mit belastbaren Sicherheiten auszustat-
ten.
Weitere Angaben zu den ent sprechenden
Anschließend kauft eine Tochtergesellschaft der Chancen und Risiken finden Sie im Abschnitt
Zinsbaustein GmbH die Forder ungen aus dem „Chancen und Risiken – Die Anlageform“.
Darlehen (inklusive Sicherheiten) und ermöglicht
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Stresemannstraße 123 E-Mail: service@zinsbaustein.de Sie erreichen uns:
10963 Berlin www.zinsbaustein.de MO–FR von 09:00 bis 19:00 Uhr
Die Informationen in dieser Broschüre dienen nur der allgemeinen Fehler und Abweichungen, insbesondere durch die Einbeziehung von
Information und können und sollen eine individuelle Beratung durch Daten und Informationen Dritter, nicht ausschließen und können insofern
hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Die Informationen in dieser für eventuelle Fehler und/oder Unvollständigkeiten der hier zusammen-
Broschüre stellen insbesondere keine Anlageberatung und keine Kauf- gestellten Informationen keine Haftung übernehmen.
empfehlung dar. Wir versuchen die Informationen in dieser Broschüre mit
der bestmöglichen Sorgfalt zusammenzustellen. Dennoch können wir Stand: 16.07.2020
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