Die 73 einfachsten Steuer-Spar-Möglichkeiten für Hausbesitzer
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Die 73 einfachsten
Steuer-Spar-Möglichkeiten
für Hausbesitzer
In diesen Ausgaben steckt zählbares
Steuer-Spar-Potenzial
Vielleicht mussten auch Sie bisher immer Steuern nachzahlen.
Dann lernen Sie jetzt ein neues Wort kennen. Es heißt
„Steuerrückzahlung“ und es sorgt für eine schwarze Zahl auf
Ihrem Kontoauszug. Statt Rechnungen nur brav zu über-
weisen, können Sie die jetzt steuermindernd beim Finanzamt
einreichen. Die häufigsten Kosten rund ums Haus und wie
Sie die als haushaltsnahe Dienst- bzw Handwerkerleistungen
steuerlich absetzen können, zeigt Ihnen Heidi Schnurr, Rechts-
anwältin und Chefredakteurin bei meineimmobilie.de in
dieser geldwerten A – Z-Übersicht.
✓ In welchen Ausgaben echtes Steuer-Spar-Potenzial für Sie steckt
✓ Wie Sie sehr einfach zwischen Dienst- und Handwerkerleistungen
unterscheiden
✓ Farbe, Fliesen, Pflastersteine: Wieso Ihnen Handwerkerarbeit steuerlich
mehr bringt als hohe Materialkosten
✓ Weshalb sich das Finanzamt nicht für Ihre Anwalts- und
Steuerberatungskosten interessiert
✓ Wieso Sie die Rechnung für die Heizungswartung zu Ihren
Steuerunterlagen nehmen sollten
Ein kostenloser Service von „meineimmobilie.de – Geld, Steuern & Immobilien“Praxis-Checkliste: Diese Arbeiten zählen als haushaltsnahe
Dienstleistung bzw. Handwerkerleistung
Maßnahme Steuerlich Steuerlich nicht Haushaltsnahe Handwerkerleistung
begünstigt begünstigt Dienstleistung
A
Abfallmanagement Ja, aber nur wenn Ja, wenn Ja Nein
wie z.B. innerhalb des außerhalb des
Müllvorsortierung Grundstücks Grundstücks
Abflussrohrreinigung Ja, aber nur wenn Ja, wenn Nein Ja
innerhalb des außerhalb des
Grundstücks Grundstücks
Ablesedienste und Nein Ja Nein Nein
Abrechnung bei
Verbrauchszählern,
wie z.B.
- Strom,
- Gas,
- Wasser,
- Heizung usw.
Abrechnungskosten, Nein Ja Nein Nein
Heizung
Abriss eines Nein Ja Nein Nein
baufälligen Gebäudes
mit anschließendem
Neubau
Abwasserentsorgung Wartung und alle Maßnahmen Nein Ja
Reinigung außerhalb des
innerhalb des Grundstücks
Grundstücks
Abwasser, Rückstau- Nein Nein Nein Nein
Sicherungen,
Wartung
Anliegerbeitrag Nein Ja Nein Nein
Arbeiten an Zu- und Soweit innerhalb Alle Maßnahmen Nein Ja
Ableitungen des Grundstücks außerhalb des
Grundstücks
Architektenleistung Nein Ja Nein Nein
Asbestsanierung Ja Nein Nein Ja
Aufstellen eines Arbeitskosten Miete, Material Nein Ja
Baugerüsts
Aufzug, Wartung Ja Nein Nein Ja
Aufzugsnotruf Nein Ja Nein Nein
Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.deMaßnahme Steuerlich Steuerlich nicht Haushaltsnahe Handwerkerleistung
begünstigt begünstigt Dienstleistung
B
Bodenbeläge wie z.B. Ja Nein Pflege Reparatur und
Teppichboden, Wartung
Parkett, Fliesen:
- Reparatur,
- Wartung und
- Pflege
Bodenbelagsarbeiten Ja Nein Nein Ja
Breitbandkabelnetz Installation, alle Maßnahmen Nein Ja
Wartung und außerhalb des
Reparatur Grundstücks
innerhalb des
Grundstücks
C
Carport Arbeitskosten auf Materialkosten Nein Ja
dem Grundstück
für die
Überdachung eines
bereits
vorhandenen Pkw-
Stellplatzes
CO2- Warngeräte, Ja Nein Nein Ja
Wartung
D
Dacharbeiten Ja Nein Nein Ja
Dachrinnenreinigung Ja Nein Nein Ja
Deichabgaben Nein Ja Nein Nein
E
Einbauküche Ja Nein Nein Ja
Elektroanlagen Wartung und Nein Nein Ja
Reparatur
Energiepass Nein Ja Nein Nein
Entsorgungsleistung als Nebenleistung, als Hauptleistung Nein Ja
z.B. Bauschutt,
Fliesenabfuhr bei
Neuverfliesung
eines Bads,
Grünschnittabfuhr
bei Gartenpflege
Erhaltungsmaß- innerhalb des alle Maßnahmen Abgrenzung im Abgrenzung im
nahmen Grundstücks außerhalb des Einzelfall Einzelfall
Grundstücks
Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.deMaßnahme Steuerlich Steuerlich nicht Haushaltsnahe Handwerkerleistung
begünstigt begünstigt Dienstleistung
F
Fäkalienabfuhr Nein Ja Nein Nein
Fahrstuhlkosten Wartung und Betriebskosten Nein Ja
Reparatur
Fassadenarbeiten Ja Nein Nein Ja
Fenster Ja Nein Nein Ja
Austausch oder
Modernisierung
Fenster und Türen Ja Nein Pflege Reparatur und
(innen und außen): Wartung
- Reparatur,
- Wartung und
- Pflege
Fertiggaragen Nein Neuerrichtung, Nein Nein
wenn die Fläche
vorher nicht als
Pkw-Stellplatz
genutzt wurde
Feuerlöscher, Ja Nein Nein Ja
Wartung
Fliesen Ja Nein Nein Ja
Austausch oder
Modernisierung
Fußbodenheizung - Wartung, Nein Nein Ja
- Spülung,
- Reparatur sowie
- nachträglicher
Einbau
G
Garagen Ja Nein Nein Ja
Garantiewartungs- Nein Ja Nein Nein
gebühren, Heizung
Gärtner innerhalb des alle Maßnahmen Abgrenzung im Abgrenzung im
Grundstücks außerhalb des Einzelfall Einzelfall
Grundstücks
Gartengestaltung Ja Nein Nein Ja
Gartenpflegearbeiten, innerhalb des alle Maßnahmen Ja Nein
z.B. Grundstücks außerhalb des
- Rasenmähen, einschl. Grundstücks
Grünschnittentsor-
- Heckenschneiden
gung als
Nebenleistung
Gemeinschafts- Reparatur und Miete Nein Ja
Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.deMaßnahme Steuerlich Steuerlich nicht Haushaltsnahe Handwerkerleistung
begünstigt begünstigt Dienstleistung
maschinen bei Wartung
Mietern, z.B.
- Waschmaschine,
- Trockner
Gerätemiete für Nein Ja Nein Nein
Zähler
Gewerbeabfallentsor- Nein Ja Nein Nein
gung
Graffitibeseitigung Ja Nein Nein Ja
Gutachtertätigkeiten Nein Ja Nein Nein
H
Hausanschlüsse z.B. für den alle Maßnahmen Nein Ja
Anschluss von außerhalb des
Stromkabeln, für Grundstücks
das Fernsehen,
Glasfaser oder per
Satelliten-
Empfangsanlagen
sowie
Weiterführung der
Anschlüsse, jeweils
innerhalb des
Grundstücks
Haushaltsarbeiten, Ja Nein Ja Nein
wie reinigen, Fenster
putzen, bügeln usw.
Haushaltsauflösung Nein Ja Nein Nein
Haushaltsgegenstän- soweit es sich um Arbeiten Pflege im Reparatur und
de reparieren, warten Gegenstände außerhalb des Haushalt bzw. auf Wartung im Haushalt
und pflegen, wie z.B. handelt, die in der Grundstücks des dem Grundstück bzw. auf dem
- Waschmaschine, Hausratversiche- Steuerpflichtigen des Grundstück des
rung mitversichert Steuerpflichtigen Steuerpflichtigen
- Geschirrspüler,
werden können
- Herd,
- Fernseher,
- Computer
Hausmeister, Ja Nein Ja Nein
Hauswart
Hausreinigung Ja Nein Ja Nein
Hausschwammbesei- Ja Nein Nein Ja
tigung
Hausverwalterkosten Nein Ja Nein Nein
oder -gebühren
Heizkosten, Nein Ja Nein Nein
Verbrauch
Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.deMaßnahme Steuerlich Steuerlich nicht Haushaltsnahe Handwerkerleistung
begünstigt begünstigt Dienstleistung
Heizung, Ja Nein Nein Ja
Heizungswartung und
Reparatur
Heizung, Wartung Ja Nein Nein Ja
Heizungsanlagen, auf dem außerhalb des Nein Nein
Elektro-, Gas- und Grundstück des Grundstücks des
Wasserinstallationen Steuerpflichtigen Steuerpflichtigen
- Reparatur,
- Wartung und
- Pflege
I
Innen- und Ja Nein Nein Ja
Außenwandarbeiten
Insektenschutzgitter Montage und Material Nein Ja
Reparatur
K
Kaminkehrer Ja Nein Nein Ja
Kellerschachtabde- Montage und Material Nein Ja
ckungen Reparatur
Kraftfahrzeug Nein Ja (einschl. TÜV- Nein Nein
- Reparatur, Gebühren)
- Wartung und
- Pflege
L
Laubentfernung auf privatem auf öffentlichem Abgrenzung im Abgrenzung im
Grundstück Grundstück Einzelfall Einzelfall
M
Material und sonstige Nein Bsp.: Farbe, Nein Nein
im Zusammenhang Fliesen,
mit der Leistung Pflastersteine,
gelieferte Waren Mörtel, Sand,
einschl. darauf Tapeten,
entfallende Teppichboden und
Umsatzsteuer andere
Fußbodenbeläge,
Waren usw.
Mauerwerksanierung Ja Nein Nein Ja
Miete von Nein Ja Nein Nein
Verbrauchszählern,
wie z.B.
- Strom,
- Gas,
- Wasser,
Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.deMaßnahme Steuerlich Steuerlich nicht Haushaltsnahe Handwerkerleistung
begünstigt begünstigt Dienstleistung
- Heizung usw.
Modernisierungsmaß- innerhalb des alle Maßnahmen Nein Ja
nahmen, z.B. Grundstücks außerhalb des
Badezimmer, Küche Grundstücks
Montageleistung, z.B. Ja Nein Nein Ja
beim Erwerb neuer
Möbel
Müllabfuhr Nein Ja Nein Nein
Müllentsorgungsan- Wartung und Nein Nein Ja
lage (Müllschlucker) Reparatur
N
Notbereitschaft/Not- Soweit es sich um alle anderen Ja Nein
falldienste eine nicht reinen
gesondert Bereitschafts-
berechnete dienste
Nebenleistung, z.B.
im Rahmen eines
Wartungsvertrags,
handelt
O
Öltankanlagen Ja Nein Nein Ja
einschl.
Tankreinigung,
Wartung
P
Parkett Ja Nein Nein Ja
Austausch oder
Modernisierung
Pflasterarbeiten innerhalb des alle Maßnahmen Nein Ja
Grundstücks außerhalb des
Grundstücks
Pflege der innerhalb des alle Maßnahmen Ja Nein
Außenanlagen Grundstücks außerhalb des
Grundstücks
Pilzbekämpfung Ja Nein Nein Ja
Prüfdienste/Prüfleis- Nein Ja Nein Nein
tung, z.B. bei
Aufzügen
Pumpen, Wartung Ja Nein Nein Ja
R
Rechtsberatung Nein Ja Nein Nein
Reinigung der Wohnung, des Nein Ja Nein
Treppenhauses
und der
Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.deMaßnahme Steuerlich Steuerlich nicht Haushaltsnahe Handwerkerleistung
begünstigt begünstigt Dienstleistung
Zubehörräume
Reinigungsmittel, Ja Nein als Nebenleistung als Nebenleistung -
Spülmittel sowie - Abgrenzung im Abgrenzung im
Streugut Einzelfall Einzelfall
S
Schadenfeststellung, Nein Ja Nein Nein
Ursachenfeststellung,
z.B. bei
Wasserschaden,
Rohrbruch usw.
Schädlings- und Ja Nein Abgrenzung im Abgrenzung im
Ungezieferbekämp- Einzelfall Einzelfall
fung
Schmiermittel Ja Nein als Nebenleistung als Nebenleistung -
- Abgrenzung im Abgrenzung im
Einzelfall Einzelfall
Schornsteinfeger Ja Nein Nein Ja
Sperrmüllabfuhr Nein Ja Nein Nein
Statikerleistung Nein Ja Nein Nein
Steuererklärung, Nein Ja Nein Nein
Erstellung oder Hilfe
Straßenreinigung auf privatem auf öffentlichem Ja Nein
Grundstück Grundstück
T
Taubenabwehr Ja Nein Abgrenzung im Abgrenzung im
Einzelfall Einzelfall
Technische Nein Ja Nein Nein
Prüfdienste, z.B. bei
Aufzügen
Teppichboden Ja Nein Nein Ja
(Austausch oder
Modernisierung)
Terrassenüberdach- Arbeitskosten auf Materialkosten Nein Ja
ung dem Grundstück
für die
Überdachung einer
bereits
vorhandenen
Terrasse
Trockenlegung von Arbeiten mit ausschließliche Nein Ja
Mauerwerk Maschinen vor Ort Maschinenanmie-
tung
Türen Ja Nein Nein Ja
Austausch oder
Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.deMaßnahme Steuerlich Steuerlich nicht Haushaltsnahe Handwerkerleistung
begünstigt begünstigt Dienstleistung
Modernisierung
TÜV-Gebühren, z.B. Nein Ja Nein Nein
für den Fahrstuhl oder
den Treppenlift
U
Überprüfung von Ja TÜV-Gebühren Nein Ja
Anlagen, z.B.
- Gebühr für den
Schornsteinfeger oder
- für die Kontrolle von
Blitzschutzanlagen
Umzugsdienstleis- für Privatpersonen, soweit durch Dritte Ja Nein
tungen soweit nicht erstattet
Betriebsausgaben
oder
Werbungskosten
V
Verwaltergebühr Nein Ja Nein Nein
W
Wachdienst innerhalb des außerhalb des Ja Nein
Grundstücks Grundstücks
Wandschränke Ja Nein Nein Ja
- Reparatur,
- Wartung und
- Pflege
Wärmedämmmaß- Ja Nein Nein Ja
nahmen
Wasserschadensanie- Ja soweit Nein Ja
rung Versicherungsleist
ung
Wasserversorgung Wartung und Nein Nein Ja
Reparatur
Winterdienst innerhalb des alle Maßnahmen Ja Nein
Grundstücks außerhalb des
Grundstücks
Z
Zähleraustausch nach Nein Nein Nein Nein
dem Eichgesetz
Quelle: Finanzministerium (IV C 4 - S 2296-b/07/0003)
Ein Gratis-Download von www.meineimmobilie.deSteuern sparen für Vermieter
21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter
Zu billig, zu viel oder nicht richtig verteilt: Das sind die häufigsten Fehler,
die Vermieter bei ihrer Abrechnung mit dem Finanzamt begehen –
mit kostspieligen Folgen! Ein Werbungskostenabzug ist dabei noch das
geringste Übel. Wie Sie bei Ihrer nächsten Einkommensteuer-Erklärung
viel Zeit sparen und Ärger mit dem Finanzamt vermeiden, zeigen Ihnen
Heidi Schnurr, Rechtsanwältin/
Herausgeberin „Der Vermieter-Brief“ diese 21 legalen Steuer-Tipps.
■ Steuer-Tipp Nr. 1: Werden Sie vom Eigennutzer zum Vermieter
■ Steuer-Tipp Nr. 2: Setzen Sie diese 21 häufig vergessenen Werbungskosten ab
■ Steuer-Tipp Nr. 3: Wie mühelos das Finanzamt „Schwarz-Vermieter“ entlarvt
■ Steuer-Tipp Nr. 4: Setzen Sie Werbungskosten früh genug an
■ Steuer-Tipp Nr. 5: Wappnen Sie sich für mobile Zollfahnder
■ Steuer-Tipp Nr. 6: Verzichten Sie selbst bei Leerstand nicht auf Werbungskosten
■ Steuer-Tipp Nr. 7: Vermieten Sie ja nie zum Freundschaftspreis
■ Steuer-Tipp Nr. 8: Setzen Sie schon im Notarvertrag den Gebäudewert hoch an
■ Steuer-Tipp Nr. 9: Was vermietet ist, dürfen Sie nicht mehr mitbenutzen
■ Steuer-Tipp Nr. 10: Pochen Sie auf Voraus- und Nachzahlungen
■ Steuer-Tipp Nr. 11: Verteilen Sie den Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre
■ Steuer-Tipp Nr. 12: Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält
■ Steuer-Tipp Nr. 13: Wie Sie bei Ihrer Steuererklärung viel Zeit sparen
■ Steuer-Tipp Nr. 14: Verlangen Sie nie weniger als 75 % der ortsüblichen Miete
■ Steuer-Tipp Nr. 15: So kommen Sie aus der Billigvermietungs-Falle raus
■ Steuer-Tipp Nr. 16: Wie und wo Sie Zinsgewinne am besten absetzen
■ Steuer-Tipp Nr. 17: Wie Sie den schwierigen Steuer-Spagat zwischen Anschaffungs-
und Erhaltungskosten schaffen
■ Steuer-Tipp Nr. 18: Eröffnen Sie jedes Jahre eine 4.000-EUR-Baustelle im Haus
■ Steuer-Tipp Nr. 19: So ersparen Sie sich das stundenlange Sortieren von Belegen
■ Steuer-Tipp Nr. 20: Sparen Sie mit jeder Fahrt zur Immobilie Steuern
■ Steuer-Tipp Nr. 21: Beteiligen Sie das Finanzamt an Ihrer neuen Bohrmaschine
Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 2
Tipp Nr. 1: Werden Sie vom Eigennutzer zum Vermieter
Wäre es nicht ein echtes Steuer-Schnäppchen, wenn Sie die Verzugszinsen für Ihren Kredit fürs
Eigenheim steuerlich absetzen könnten? Tja, wenn Sie Vermieter wären, wäre das ganz einfach!
Aus diesem Grund kreieren findige Immobilienbesitzer immer neue Vermietungs-Konstellationen. Am
häufigsten wird jedoch zum Mietvertrag mit einem Angehörigen gegriffen z. B. mit Kindern, Eltern
oder Schwiegereltern. Leider entpuppt sich das Finanzamt dabei häufig als Spielverderber – jedenfalls
wenn es Ihren Angehörigen-Mietvertrag als bloßes Scheinmietverhältnis entlarvt!
Grundsätzlich sind Mietverträge mit Angehörigen steuerlich zulässig – wenn Sie sich an ein paar Spiel-
regeln halten! Dazu gehört, dass Sie dem Finanzamt einen schriftlichen Mietvertrag vorlegen können,
der noch dazu einem Fremdvergleich standhält. Achten Sie außerdem darauf, dass Sie nicht viel weniger
als die ortsübliche Miete verlangen. Zudem muss die Miete fließen und zwar am besten per Über-
weisung, keinesfalls in bar!
Vorsicht: Die gezahlte Miete darf danach nicht wieder an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließen!
Typisches Beispiel: Ihr Sohn vermietet an Sie die Einliegerwohnung in seinem Zweifamilienhaus.
Sie zahlen ihm Miete. Dafür stellt er Sie als Hausmeister ein, so dass quasi die Miete wieder als
„Hausmeisterlohn“ an Sie zurückfließt. Bei solchen Konstellationen spielt das Finanzamt nicht
mit (BFH, Urteil v. 05.11.2002, BFH/NV 2003, S. 465).
Übrigens: Das Finanzamt geht auch dann von einem „Scheinmietverhältnis“ aus, wenn Ihr Mieter
wirtschaftlich gar nicht in der Lage ist, die Miete aufzubringen, ohne damit seinen Lebensunterhalt zu
gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl. 1997 II, S. 655)!
Tipp Nr. 2: Setzen Sie diese 21 häufig vergessenen Werbungs-
kosten von der Steuer ab
Viele Vermieter geben bei den Werbungskosten nur die Ausgaben an, die Sie auch als Betriebskosten
umlegen dürfen. Sie dürfen in der Anlage V aber auch alle anderen Nebenkosten eintragen, die mit der
Vermietung zusammenhängen.
Dazu gehören beispielsweise:
■ Kosten für den Energiepass und den E-Check,
■ Feuerlöscherwartung,
■ Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein,
■ Dachrinnenreinigung,
■ Fehlbelegungsabgabe,
■ Kontoführungsgebühren,
■ Kanalreinigung,
■ Räumungskosten,
■ die Eigentümerrechtsschutz- und Mietausfallversicherung,
■ die Prämien für eine Bauwesen- und Rechtsschutzversicherung,
■ Telefonkosten,
■ Fachliteratur, die sich ausschließlich an Wohnungsbesitzer wendet, z. B. Ihr „Vermieter-Brief“
oder Ihre „vermieterpraxis“,
Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 3
■ Porto,
■ Büroutensilien wie Mietvertragsformulare, Ordner, Mappen, Papier, Briefumschläge und
Schreibmaterial,
■ Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer zur Mietverwaltung
■ Kosten für einen PC, z. B. bei der Verwaltung von umfangreichem Immobilienbesitz –
hier muss das Finanzamt mindestens 50 % anerkennen,
■ Anwalts- und Gerichtskosten bei Streitigkeiten mit Handwerkern oder Mietern usw.,
■ Inseratskosten für Vermietungsanzeigen,
■ Maklerkosten für die Vermittlung eines Mieters,
■ anteilige Steuerberatungskosten,
■ Bewirtungsaufwendungen mit dem Mieter oder einem Berater (allerdings nur zu 70 %).
Die Steuerberatungskosten, die im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie entstehen, dürfen
Sie selbstverständlich nach wie vor als Werbungskosten in der Anlage V von der Steuer absetzen!
Tipp Nr. 3: Wie mühelos das Finanzamt „Schwarz-Vermieter“ entlarvt
Wer „heimlich vermietet“, sollte Folgendes bedenken: Ist Ihr Mieter z. B. Berufspendler und gibt er
bei seiner Steuererklärung Ihre Adresse an, landet Ihr Name ruck-zuck beim Finanzamt!
Vorsicht auch, wenn Ihr Mieter Student ist und er bei seinem BAföG-Antrag oder beim Studentenwerk
Ihre Adresse angibt. Das BAFöG-Amt kann so mal eben schnell eine elektronische Kontenprüfung
machen und prüfen, ob Sie tatsächlich Mieteinnahmen erhalten haben – und darüber Ihr Finanzamt
informieren. Prüft das Finanzamt mal kurz „quer“, fliegt Ihr „krummes Steuer-Spar-Geschäft“ schnell auf!
Durch die zunehmenden Kontrollmitteilungen oder auch durch Neider, wie z. B. der Nachbar, Ihr
ehemaliger Mitarbeiter oder ein missgünstiger Arbeitskollege sind die Finanzbeamten mittlerweile
bestens darüber informiert, wer am Finanzamt vorbei etwas hinzuverdienen will.
Geben Sie deswegen Ihre Einnahmen besser freiwillig an und vermerken Sie handschriftlich, falls Ihre
Einnahmen unter 520 EUR im Jahr liegen. Dann sind sie nämlich steuerfrei!
Dass Sie keine Einnahmen versteuern müssen, hat natürlich auch eine Kehrseite: Wer keine Einnahmen
versteuert, darf natürlich auch keine anteiligen Ausgaben – also Werbungskosten – absetzen!
Tipp Nr. 4: Setzen Sie Werbungskosten früh genug an
Werbungskosten darf jeder absetzen, der ein Haus oder eine Eigentumswohnung vermietet. Das bedeu-
tet aber nicht, dass Sie Ihre Werbungskosten erst ab dem Zeitpunkt geltend machen dürfen, ab dem Sie
Mieteinnahmen haben.
Es genügt schon die Absicht, zu vermieten. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie Werbungskosten wie
Handwerkerrechnungen für den Umbau der Wohnung oder Notar- oder Inseratskosten absetzen – auch
wenn Ihnen erst viel später die Mieteinnahmen zufließen. Das Finanzamt meint genau das, wenn es von
sogenannten vorab entstandenen Werbungskosten spricht.
Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 4
Tipp Nr. 5: Wappnen Sie sich für mobile Zollfahnder
Je schneller Ihre Immobilie fertig ist, umso schneller winken Ihnen die Abschreibungen. Allerdings sind
auch mobile Zollfahnder unterwegs und prüfen neben Schwarzarbeit am Bau auch den Baufortschritt.
Die halten unter anderem fest, welche Handwerker wann bei Ihnen waren. Die Fahnder möchten
dann die Rechnungen sehen!
Deswegen: Bewahren Sie als Vermieter Ihre Handwerker-Rechnungen 2 Jahre lang gut auf. Ganz egal,
ob Sie die Kosten dafür von der Steuer absetzen wollen oder nicht. Das verlangt das Gesetz zur
Bekämpfung der Schwarzarbeit von Ihnen. Werden Sie nämlich kontrolliert, müssen Sie die Rechnungen
der Firmen vorlegen können, die auf Ihrem Bau gearbeitet haben, sonst droht Ihnen ein Bußgeldver-
fahren.
Die Ausrede: „Das wusste ich nicht!“, hilft Ihnen dann gar nichts. Die Handwerker müssen nämlich auf
jeder Rechnung angeben, dass Sie als Auftraggeber diese Rechnung mindestens 2 Jahre aufbewahren
müssen.
Tipp Nr. 6: Verzichten Sie selbst bei Leerstand nicht auf Werbungskosten
Ist Ihr Gebäude noch nicht gleich nach dem Kauf, der Fertigstellung oder dem Auszug Ihres letzten
Mieters vermietet, dürfen Sie dennoch Werbungskosten absetzen. Das gilt auch noch die nächsten
beiden Jahre (OFD Freiburg, Karlsruhe und Stuttgart v. 02.06.1992; Nr. 40 zu § 21 EStG)!
Hauptsache Sie hegen immer noch Vermietungsabsicht! Diese können Sie nach einem Urteil des BFH
vom 28.10.2008, IX R 1/07, BStBl II 2008 S. 848 jederzeit beweisen. Deswegen ist es noch kein Bein-
bruch, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung vorübergehend leersteht, beispielsweise weil Sie nach dem
Auszug des alten Mieters zuerst noch renovieren müssen. Entscheidend ist, dass Sie die dann frisch
renovierte Wohnung wieder vermieten wollen.
Bis Sie einen neuen Mieter gefunden haben, dürfen Sie die angefallenen Werbungskosten, wie bei-
spielsweise die Schuldzinsen, die Sie an Ihre Bank für das Finanzierungsdarlehen zahlen, von der
Steuer absetzen.
Tipp Nr. 7: Vermieten Sie ja nie zum Freundschaftspreis
Sie dürfen nur dann die vollen Werbungskosten – also auch Ihre Darlehenszinsen – von der Steuer
absetzen, wenn Sie die ortsübliche Miete von Ihrem Mieter verlangen.
Das gilt erst recht, wenn Ihr Mieter mit Ihnen verwandt ist: Gerade hier rechnen die Finanzbeamten
nochmals genauer nach! Aber auch wenn ein völlig fremder Mieter aus steuerlicher Sicht zu wenig
Miete an Sie zahlt, riskieren Sie damit einen Abzug bei den Werbungskosten!
Was mit einer „ortsüblichen Miete“ gemeint ist, steht nirgendwo im Gesetz. Orientieren Sie sich des-
wegen an einem Mietspiegel oder fragen Sie vor Mietvertragsabschluss nochmals bei einem Haus- und
Grundbesitzerverein nach der ortsüblichen Miete.
Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 5
Zudem können Ihnen Zeitungsanzeigen mit Mietpreisen oder Befragungen in der Nachbarschaft
helfen, das „ortsübliche Mietpreisniveau“ herauszufinden.
Kommt es hart auf hart, können Sie sich von einem Sachverständigen ein Einzelgutachten erstellen
lassen. Daran kommt dann auch das Finanzamt nicht vorbei – und Ihre Chancen auf den vollen
Werbungskostenabzug steigen damit wieder!
Tipp Nr. 8: Setzen Sie schon im Notarvertrag den Gebäudewert
möglichst hoch an
Denken Sie schon beim Kaufvertragsabschluss an die Steuer, besonders wenn es um den Anschaf-
fungspreis des Gebäudes geht: Bemessungsgrundlage für die AfA – also dafür, wie viel Sie in den
nächsten Jahren abschreiben dürfen – sind immer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das
Gebäude. Weil der Grund und Boden keinerlei Abnutzung unterliegt, können Sie den darauf entfal-
lenden Betrag leider auch nicht von der Steuer absetzen.
Im Klartext heißt das: Setzen Sie bereits im Notarvertrag den Wert für das Gebäude hoch und für den
Grund und Boden eher niedriger an.
Runzelt das Finanzamt bei Ihrer Kaufpreisaufteilung die Stirn, weisen Sie es am besten auf dieses Urteil
des Bundesfinanzhofs hin: Dort hat der BFH entschieden, dass das Finanzamt dem Aufteilungsmaßstab
der Bürger in den Notarverträgen grundsätzlich folgen muss (BFH, Urteil v. 27.07.2004, IX R 54/02,
BFH/NV 2004 S. 1645).
Ist Ihr Finanzamt immer noch nicht überzeugt, können Sie sich zudem noch auf diese beiden Urteile
berufen (BFH, Urteil v. 18.01.2006, IX R 34/05, BFH/NV 2006 S. 1634; BFH, Urteil v. 10.10.2000, IX R
86/97, BStBl II 2001 S. 183).
Tipp Nr. 9: Was vermietet ist, dürfen Sie nicht mehr mitbenutzen
Sie müssen die vermietete Wohnung Ihrem Mieter ständig zur Verfügung stellen – ob er sie auch
tatsächlich ständig nutzt, interessiert das Finanzamt nicht!
Es horcht dagegen auf, wenn Sie die angeblich vermieteten Räume in Abwesenheit des Mieters selbst
z. B. als Gästezimmer nutzen oder dort in den kalten Monaten Ihre Pflanzen überwintern!
Tipp Nr. 10: Pochen Sie auf Voraus- und Nachzahlungen
Erlassen Sie Ihrem Sohn bitte nicht die Nachzahlung aus der Betriebskosten-Abrechnung, denn das
macht das Finanzamt stutzig: Ihr Mietvertrag hält dann einem Fremdvergleich nicht mehr stand, weil
es unter Fremden unüblich ist, die Nachzahlung großzügig zu erlassen.
Das kann dazu führen, dass das Finanzamt Ihr Mietverhältnis nicht anerkennt – und Sie damit auch
keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung mehr abziehen dürfen.
Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 6
Tipp Nr. 11: Verteilen Sie Ihre Instandhaltungskosten auf mehrere Jahre
Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen – müssen Sie aber nicht – auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Wann
ein größerer Erhaltungsaufwand vorliegt, ist gesetzlich nicht geregelt. Deswegen können Sie grund-
sätzlich selbst bestimmen, ob Sie alles auf einmal von der Steuer absetzen oder lieber den Betrag für die
Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre verteilen.
Hatten Sie dieses Jahr weniger Mieteinnahmen, weil z. B. Ihre Wohnung leer stand, bringen Ihnen
hohe Renovierungskosten in diesem Jahr steuerlich vielleicht nicht viel. Deswegen könnte es sich für
Sie lohnen, die Summe auch häppchenweise als kleinere Erhaltungsaufwendungen von der Steuer
abzusetzen!
Dabei bleibt es Ihnen überlassen, wie Sie den Betrag auf die nächsten Jahre verteilen: Sie müssen zwar
gleichmäßig (= linear) verteilen, können sich aber für 2, 3, 4 oder 5 Jahre entscheiden. Auf diese Weise
nutzen Ihnen die noch nicht abgesetzten Erhaltungsaufwendungen noch in den nächsten Jahren etwas.
Beispiel:
Sie haben im Jahr 2010 in Ihrem Mietshaus 12.000 EUR für Renovierungen ausgegeben. Sie haben jetzt
die freie Wahl, ob Sie
■ die 12.000 EUR im Zahlungsjahr 2010 voll absetzen,
■ die 12.000 EUR mit jeweils 6.000 EUR auf 2010 und 2011 verteilen,
■ die 12.000 EUR mit jeweils 4.000 EUR auf 2010, 2011 und 2012 verteilen,
■ die 12.000 EUR mit jeweils 3.000 EUR auf 2010, 2011, 2012 und 2013 verteilen oder
■ die 12.000 EUR mit jeweils 2.400 EUR auf 2010, 2011, 2012, 2013 und 2014 verteilen.
Wichtig: Haben Sie sich einmal für eine bestimmte Verteilung – also auf 2, 3, 4 oder 5 Jahre –
entschieden, gibt es kein Zurück!
Tipp Nr. 12: Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag einem Fremdvergleich
standhält
Mietverträge mit Freunden und Verwandten sind dann knifflig, wenn dort Vereinbarungen stehen,
die Sie so nicht mit jedem x-beliebigen Fremden getroffen hätten! Das ruft das Finanzamt auf den Plan,
deswegen gilt nicht nur aus steuerlichen Gründen: Schließen Sie Mietverträge mit Angehörigen oder
Freunden bitte immer so, wie Sie diese auch mit jedem fremden Dritten abschließen würden.
Dies beginnt mit einer pünktlichen Mietzahlung am besten per Dauerauftrag (Barzahlungen führen zu
unangenehmen Nachfragen!) und endet mit einer ordentlichen Betriebskosten-Abrechnung.
Vereinbaren Sie eine Grundmiete plus Betriebskostenvorauszahlungen. Betriebskostenpauschalen
erkennt das Finanzamt nur in besonderen Fällen an (FG Köln, Urteil v. 16.11.2000, EFG 2001, S. 689)!
Ein kostenloser Service Ihres „Vermieter-Briefs“Steuern sparen für Vermieter – 21 legale Steuer-Tipps für clevere Vermieter 7
Tipp Nr. 13: Wie Sie sich Ihrer Steuererklärung viel Zeit sparen
In der Zeile 8 der Anlage V müssen Sie Ihre Mieteinnahmen eintragen. Zu den Mieteinnahmen gehören
zwar die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen (das Finanzamt spricht von „Umlagen“), die
Ihr Mieter an Sie zahlt. Allerdings gehört in Zeile 8 speziell nur die Kaltmiete. Die Vorauszahlungen
müssen Sie dagegen getrennt davon in Zeile 12 eintragen.
Wer sich jedoch Arbeit sparen will, kann die Vorauszahlungen auch ganz weglassen!
Sie müssen zwar laut Einkommensteuergesetz die Warmmiete – also die Miete plus die Betriebskosten-
vorauszahlungen – versteuern. Wenn Sie es sich jedoch einfach machen wollen, können Sie auch nur
die Kaltmiete in Zeile 8 eintragen. Die Vorauszahlungen, die normalerweise in Zeile 12 gehören,
lassen Sie leer. Das Finanzamt drückt bei solchen Vereinfachungsmethoden ein Auge zu.
Was Sie wissen müssen: Wenn Sie nirgendwo in der Anlage V die vereinnahmten Umlagen
(= Betriebskostenvorauszahlungen) angeben, dürfen Sie natürlich auch nirgendwo Ihre gezahlten
Betriebskosten wie z. B. die Grundsteuer oder die Stromrechnung als Werbungskosten absetzen!
Tipp Nr. 14: Verlangen Sie nie weniger als 75 % der ortsüblichen Miete
Egal an wen Sie vermieten: Verlangen Sie bitte immer mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete!
Nur so erkennt das Finanzamt Ihr Mietverhältnis und damit Ihre Verluste aus Vermietung und Verpach-
tung ohne weitere Prüfung an.
Zahlt Ihr Mieter dagegen weniger als 75 %, aber mindestens 56 % der Marktmiete, prüft das
Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose. Die erfolgt mittels einer
Gewinnerzielungsrechnung in gleicher Weise wie bei Prüfung der sogenannten „Liebhaberei“.
Als Gewinnerzielungszeitraum (Totalperiode) schauen die Finanzgerichte bei Gebäuden auf die
nächsten 30 Jahre (BFH, Urteil v. 22.07.2003, BStBl. 2003 II, S. 806; BFH, Urteil v. 06.11.2001, DStR
2002, S. 253). Die Finanzämter machen es zwischenzeitlich genauso (BMF, Schreiben v. 08.10.2004,
BStBl. 2004 I, S. 933, Tz. 34). Nur wer die nächsten 30 Jahre keine schwarzen Zahlen schreibt, muss
weniger bzw. gar nichts absetzen!
Tipp Nr. 15: So kommen Sie aus der Billigvermietungs-Falle raus
Wollen Sie bei einem bereits bestehenden Mietvertrag Ihre steuerlich gesehen zu günstige Miete
sofort auf mindestens 75 % anheben, müssen Sie die Kappungsgrenze nach § 558 BGB im Auge
behalten. Danach dürfen Sie Ihre Wohnungsmiete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 %
erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB).
Vereinbaren Sie stattdessen mit Ihrem Mieter eine einvernehmliche Mieterhöhung, sind Sie an keine
Kappungsgrenze gebunden. Sie dürfen also auch in einem Aufwasch höher greifen als „nur“ 20 %, um
auf Ihre steuerliche Wunschmiete zu kommen.
Deswegen: Laufen Sie Gefahr, dass Ihnen das Finanzamt nicht alle Werbungskosten anerkennt, weil Sie
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mit Ihrer Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, müssen Sie so schnell wie möglich Ihre
Miete erhöhen! Das geht am einfachsten und schnellsten mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung.
Tipp Nr. 16: Wie und wo Sie Zinsgewinne am besten absetzen
Werden Ihnen Guthabenzinsen aus einem Bausparvertrag gutgeschrieben, die nicht unmittelbar in
Zusammenhang mit Ihrer Vermietung stehen, brauchen Sie diese Zinsen natürlich auch nicht in Ihrer
Anlage V eintragen. Die sind mit der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 %, die seit 2009 gilt, bereits
abgegolten. D. h. Sie müssen Ihre Guthabenzinsen nicht noch zusätzlich in Ihrer Steuererklärung
angeben.
Damit fahren Sie seit 2009 in aller Regel sogar wesentlich besser, denn mit 25 % Abgeltungssteuer ist
alle Last getragen! Gleiches gilt übrigens auch für die Zinsen, die Ihnen aus der Instandhaltungsrück-
lage als Mitglied einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft gutgeschrieben werden! Auch die müssen
Sie nicht mehr in der Anlage V extra angeben.
Die Guthabenzinsen aus einem Mietkautionskonto gehören ebenfalls nicht in die Anlage V. Schließlich
müssen Sie dem Mieter die Kaution samt Zinsen bei Mietvertragsende wieder zurückzahlen. Deswegen
stellen weder die Kaution noch die darauf entfallenden Zinsen Einnahmen dar.
Erst wenn Ihr Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt und Sie stattdessen auf
die Kaution zurückgreifen müssen, wird daraus eine steuerpflichtige Einnahme!
Tipp Nr. 17: Wie Sie den schwierigen Spagat zwischen Anschaffungs-
und Erhaltungskosten schaffen
Sie müssen bei Ihrer Steuererklärung strikt trennen zwischen
■ Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und
■ Erhaltungsaufwendungen.
„Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten“ haben Sie, wenn Sie etwas „Neues“ hergestellt oder
erworben haben. „Erhaltungsaufwendungen“ haben Sie dagegen, wenn Sie etwas „Altes“ lediglich
instandsetzen.
Der kleine steuerliche Unterschied ist der: Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen Sie nur anteilig
abschreiben. Dagegen dürfen Sie Erhaltungsaufwendungen sofort in voller Höhe steuerlich geltend
machen. Sie fahren mit Erhaltungsaufwendungen steuerlich gesehen besser, weil Sie es hier noch in der
Hand haben, wann und wie viel Sie von der Steuer absetzen.
Da die Abgrenzung aber oft sehr schwierig ist, ist das Finanzamt großzügig, wenn Sie in einem Jahr
umgebaut, saniert oder renoviert haben und dafür weniger als 4.000 EUR (ohne Umsatzsteuer) aus-
gegeben haben: Bis zu dieser Kostengrenze müssen Sie nicht extra zwischen Erhaltungsaufwand und
den Herstellungs-/Anschaffungskosten unterscheiden!
Das Geld für solche weder der einen oder noch der anderen Kostenart zuordenbare Baumaßnahmen
dürfen Sie nach einer Vereinfachungsregelung der Verwaltung sofort abziehen (R 21.1. Abs. 2 EStR).
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Allerdings nur, wenn Sie dazu einen Antrag stellen! Einen förmlichen Antrag können Sie sich allerdings
sparen. Sie stellen Ihren Antrag, Ihre Kosten als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand zu behandeln,
schon dadurch, dass Sie die Kosten einfach in der Anlage V in die Spalte für Instandhaltungs- bzw.
Instandsetzungskosten eintragen. Also in die Zeilen 39 und 40!
Tipp Nr. 18: Eröffnen Sie jedes Jahr eine neue 4.000-EUR-Baustelle
im Haus
Wissen Sie nicht so richtig, ob es sich bei Ihrer Baumaßnahme nun um Anschaffungs- bzw. Herstellungs-
kosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt, hilft Ihnen die 4.000-EUR-Regelung aus der Klemme.
Die gilt für jede einzelne Baumaßnahme.
Deswegen kann es sich für Sie rentieren, jedes Jahr eine neue 4.000-EUR-Baustelle zu eröffnen, anstatt
die gleiche Baumaßnahme über mehrere Jahre in die Länge zu ziehen! Mit dieser Verzögerungstaktik
kommen Sie meist schneller über die 4.000-EUR-Hürde, als Ihnen lieb ist. Damit bleibt Ihnen nur die
Abschreibung statt dem Sofortabzug.
Besser: Geben Sie in einem Jahr 4.000 EUR für die Badsanierung, 4.000 EUR für die Fenster und noch-
mals 4.000 EUR für neue Türen aus, gilt die 4.000-EUR-Regelung für jede dieser Maßnahmen, selbst
wenn Sie diese Arbeiten in derselben Wohnung ausführen lassen! Maximal 4.000 EUR netto – ohne
Umsatzsteuer – sind erlaubt.
Will ein Finanzbeamter die 4.000-EUR-Vereinfachungsregel nicht kennen, helfen Sie ihm mit einem
Hinweis auf R 21.1. Abs. 2 Satz 2 EStR auf die Sprünge.
Tipp Nr. 19: So ersparen Sie sich das stundenlange Sortieren von
Belegen
In der Zeile 48 Ihrer Anlage V können Sie alle für Ihre Immobilie getätigten Ausgaben eintragen, die Sie
nirgends auf der Rückseite der Anlage V unterbringen konnten.
Sie können stattdessen aber auch einen Pauschalbetrag ansetzen. Dieser schwankt je nach Finanz-
beamten zwischen 100 EUR und 200 EUR. Schauen Sie sich Ihre Belege deswegen lieber etwas genauer
an, ob sich ein Sortieren nicht doch steuerlich lohnt!
Tipp Nr. 20: Sparen Sie mit jeder Fahrt zur Immobilie Steuern
Vergessen Sie bitte nicht Reisekosten wie Fahrtkosten für Kontrollen, Wohnungsabnahmen,
Wohnungsübergaben, Besichtigungen Ihrer Immobilie oder zur Wohnungseigentümerversammlung,
abzusetzen.
Diese können Sie mit 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer ansetzen. 4 Fahrten zu Ihrer Immobilie
schluckt das Finanzamt übrigens immer!
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Sollte es Ihnen zu mühsam sein, Ihre genauen Fahrtkosten im Einzelnen zu ermitteln, können Sie in der
Zeile 48 Ihrer Anlage V unter „Sonstiges“ auch einfach eine Pauschale eintragen. Je nach der Größe der
Immobilie und je nach Finanzamt, werden Ihnen zwischen 100 und 200 EUR an Fahrtkosten anerkannt.
Tipp Nr. 21: Beteiligen Sie das Finanzamt an Ihrer neuen Bohrmaschine
Geringwertige Wirtschaftsgüter wie Möbel, Elektrogeräte oder Werkzeug dürfen Sie bis zum Kaufpreis
von 410 EUR ohne Mehrwertsteuer im Jahr der Anschaffung in voller Höhe als Werbungskosten
absetzen.
Der richtige Platz für solche Kosten ist – auch wenn das Finanzamt mit dem Platz sparsam war –
die Zeile 48 der Anlage V.
Haben Sie also neues Werkzeug gekauft, um in Ihrem Mietshaus auf eigene Faust ein paar Arbeiten
durchzuführen, dürfen Sie das Werkzeug von der Steuer absetzen. Einen kleinen Pferdefuß hat die
Sache allerdings doch: Ihre Anschaffung darf nicht mehr als 410 EUR ohne Mehrwertsteuer – also
487,90 EUR mit Mehrwertsteuer – kosten.
Kostet das gute, neue Stück mehr als 410 EUR netto oder 487,90 EUR brutto, müssen Sie das
Werkzeug auf die Nutzungsdauer (meist 10 Jahre) verteilen. Im Klartext heißt das: Sie müssen Ihre
Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren mit jährlich 10 % verteilen.
Wichtig: Je früher Sie im Jahr einkaufen gehen, umso mehr Steuern sparen Sie!
Bei einem Kauf von über 410 EUR netto am 02.06. eines Jahres dürfen Sie nur zeitanteilig abschreiben.
Sie dürfen in diesem Fall also nur 7/12 des Kaufpreises in Ihrer Einkommensteuererklärung eintragen, da
Sie sich erst im Juni zum Kauf entschlossen haben. Den Rest dürfen Sie erst wieder in Ihrer nächsten
Steuererklärung über die Abschreibung eintragen!
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