Der Berliner Mietendeckel - SCHOMERUS
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Mandanten-Information Der Berliner Mietendeckel
Herausgeber: Dr. Gunnar Matschernus Partner/Rechtsanwalt Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Schomerus & Partner mbB Steuerberater • Rechtsanwälte • Wirtschaftsprüfer Deichstraße 1 20459 Hamburg Dr. jur. Christian J. Osthus Justitiar/stv. Bundesgeschäftsführer Geschäftsführer IVD Service GmbH Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Littenstraße 10 10179 Berlin
Mandanten-Information Der Berliner Mietendeckel
Inhaltsverzeichnis
I. Vorbemerkung ........................................................................................................6
II. Grundsätzlicher Anwendungsbereich des Gesetzes ........................................8
III. Regelungen des Gesetzes .....................................................................................10
1. Zuständigkeiten ................................................................................................11
2. Zulässige Miethöhe und Preiserhöhungsverbote ......................................11
a) Am 18.06.2019 bestehende Mietverhältnisse ........................................11
b) Wiedervermietungen nach dem 18.06.2019 ..........................................11
c) Wiedervermietungen/Neuvermietungen ................................................12
d) Mieterhöhung nach Modernisierung ......................................................14
e) Tabellarische Übersichten ...........................................................................15
f) Überhöhte Miete/Absenkung ....................................................................16
g) Härtefälle ......................................................................................................18
h) Informationspflicht .....................................................................................19
Muster zur Erteilung der Auskunft gemäß § 6 Abs. 4 MietenWoG Berlin .. 21
3. Weitere Regelungen .......................................................................................... 22
a) Rechtsbehelfe ............................................................................................... 22
b) Ordnungswidrigkeiten ................................................................................ 22
4. Beispiele ............................................................................................................. 24
IV. Fazit ......................................................................................................................... 26
5I. Vorbemerkung
D
er Senat von Berlin hat am 22.10.2019 auf Vorlage von Katrin
Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, be-
schlossen, dem Rat der Bürgermeister den Entwurf eines
Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften vorzulegen1. Am
26.11.2019 hat der Berliner Senat den Gesetzentwurf verabschiedet. Das
Berliner Abgeordnetenhaus hat dem Entwurf am 30.01.2020 zugestimmt,
so dass das Gesetz voraussichtlich am 23.2.2020 in Kraft tritt2. Das Gesetz
wird dann nach 5 Jahren wieder außer Kraft gesetzt werden.
Im Zentrum des Entwurfes steht das „Gesetz zur Mietenbegrenzung
im Wohnungswesen“ in Berlin (kurz: „MietenWoG“), der sog. „Berliner
Mie
tendeckel“. Berlin ist das erste Bundesland, das eine allgemeine
Mietpreisbegrenzung einführt.
Das MietenWoG sieht für den freien Wohnungsmarkt im Kern einen
Mietenstopp vor. Hierzu sollen die Regelungen des BGB im Bereich der
Wiedervermietungen und der Anpassung von bestehenden Mietverträgen
(insbesondere durch Kappung der Miete und Modernisierungsmieterhö-
hung) überlagert werden. Die Verfassungsmäßigkeit des G esetzes wird
vielfach angezweifelt. Bemerkenswert ist, dass insbesondere das Bundes-
ministerium des Innern die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin
verneint. Das Land Berlin sei kompetenzrechtlich gehindert, Gesetze zur
Mietenbegrenzung zu erlassen. Die Mietpreisbegrenzung sei bereits durch
den Bund „umfassend und abschließend geregelt“ worden3. Auch Teile der
Rechtsliteratur zweifeln die formelle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes
an4. Ebenso steht die materielle Verfassungsmäßigkeit in Frage. Hier ist ins-
besondere zweifelhaft, ob das Gesetz mit dem Grundrecht der Vermieter
auf Eigentum (Art. 14 GG) in Einklang steht. Weitere verfassungsrechtliche
6Diskussionen betreffen insbesondere die Berufsfreiheit sowie den Verhält-
nismäßigkeitsgrundsatz. Da das Gesetz rückwirkend ab dem 18.06.2019 gilt,
kann auch die Frage gestellt werden, ob das Gesetz gegen das verfassungs-
rechtliche Rückwirkungsverbot verstößt. Es ist davon auszugehen, dass sich
das Bundesverfassungsgericht und/oder der Berliner Verfassungsgerichts-
hof in nächster Zeit mit der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes befassen
werden. Es zeichnen sich von mehreren Seiten Verfahren ab. U.a. hat die
Berliner CDU-Fraktion eine Klage gegen die Mietendeckel angekündigt5.
Auch Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU-Fraktion streben ein abstraktes
Normkontrollverfahren an.6 Hierzu sind 178 Abgeordnete erforderlich, was
einem Viertel des Bundestages entspricht.
Ferner könnte eine Fraktion im Land Berlin das Berliner Verfassungsgericht
anrufen. Eine solche Normenkontrollklage können nämlich u.a. auch die
Volksvertreter im Abgeordnetenhaus einreichen. Dafür werden 40 Stimmen
benötigt.
1
FD-MietR 2019, 421692.
2
https://www.tagesspiegel.de/berlin/termin-fuer-den-mietendeckel-steht-fest-gesetz-tritt-am-23-februar-in-kraft/25546686.html
3
Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 18.11.2019; FD-MietR 2019 422296.
4
z.B. Schede/Schuldt, in NJW-aktuell 14/2019, 15; Theesfels, in BeckOK Mietrecht, 18.Edition, Stand 01.12.2019, § 556a, Rn.67f.; a.A.:
Putzer, in: NVwZ 2019, 283.
5
Redaktion beck-aktuell, 28.10.2019.
6
https://www.luczak-berlin.de/aktuelles/klage-gegen-mietendeckel-kommt-und-ndash-bundestagsabgeordnete-der-cdu/
7II. Grundsätzlicher Anwendungsbereich
des Gesetzes
8Wohnungen des öffentlich geförderten Weiterhin sind Studenten- und Senioren-
Wohnungsbaus („Sozialwohnungen“) sind wohnheime vom Anwendungsbereich des
aus dem Anwendungsbereich ausgenom- Gesetzes ausgenommen (§ 1 Nr. 4 Mie-
men (§ 1 Nr. 1 MietenWoG). Dies liegt vor al- tenWoG), da diese dem allgemeinen Woh-
lem darin begründet, dass solche Wohnun- nungsmarkt nicht zur Verfügung stehen.
gen bereits hinreichend durch limitierende Hierbei ist entscheidend, dass die einzelnen
Preisbildungsregelungen sowie darauf ab Wohnräume insgesamt eine Einheit bilden.
gestimmte Zugangsbeschränkungen regu Diese Einheit muss sowohl in funktioneller,
liert werden. Insoweit sei beispielsweise sachlicher und persönlicher Hinsicht gege-
auf das Wohnungsbindungsgesetz und das ben sein.
Wohnraumförderungsgesetz verwiesen.
Schließlich ist Wohnraum, den eine juristi-
Ferner ist Wohnraum, für den Mittel aus öf- sche Person des öffentlichen Rechts oder
fentlichen Haushalten zur Modernisierung ein anerkannter privater Träger der Wohl-
und Instandsetzung gewährt wurden und fahrtspflege zur Überlassung an Personen
der einer Mietpreisbindung unterliegt, vom mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege-
Anwendungsbereich der Vorschriften aus- oder Teilhaberecht mietet oder vermietet
genommen (§ 1 Nr. 2 MietenWoG). Eben- (§ 1 Nr. 5 MietenWoG), nicht vom Berliner
falls nicht vom Anwendungsbereich des Mietendeckel erfasst, da diese Mietver-
Berliner Mietendeckels umfasst ist Wohn- hältnisse mit normalen Mietverhältnissen
raum, der ab dem 01.01.2014 erstmals be- regelmäßig nicht vergleichbar sind. Perso-
zugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst nen mit dringendem Wohnbedarf sind z.B.
dauerhaft unbewohnbarer und unbewohn- Alleinerziehende, Arbeitslose, Obdachlose
ter ehemaliger Wohnraum, der mit einem oder Flüchtlinge.
dem Neubau entsprechenden Aufwand zu
Wohnzwecken wiederhergestellt wird (§ 1 Bei dem übrigen Wohnraum soll es sich
Nr. 3 MietenWoG). Umfangreiche Moderni- der Gesetzesbegründung zufolge um ca.
sierungen genügen für eine Annahme die- 1,5 Millionen nicht preisgebundene Woh-
ser Ausnahme nicht. Auch eine Umnutzung nungen handeln7. Ein erheblicher Teil des
von bislang gewerblich genutztem Raum Wohnraums in Berlin ist damit vom neuen
führt nicht zu einer Ausnahme. Vielmehr Gesetz betroffen.
muss in tatsächlicher Hinsicht neuer Wohn-
raum geschaffen werden (z.B. im Rahmen
eines Dachgeschossausbaus).
7
Berliner Abgeordnetenhaus, Drucksache 18/2347.
9III. Regelungen des Gesetzes 10
1. Zuständigkeiten 2. Zulässige Miethöhe und
Preiserhöhungsverbote
Nach § 2 Abs. 1 MietenWoG sind verschie-
dene Institutionen für die Durchführung a) Am 18.06.2019 bestehende
des Gesetzes zuständig. So überwacht die Mietverhältnisse
Senatsverwaltung das Verbot nach § 5 Abs. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist nach
1 MietenWoG, wonach überhöhte Mieten § 3 MietenWoG die sog. Stichtagsmiete der
im Sinne dieses Gesetzes verboten sind. Ausgangspunkt für die zulässige Höhe der
Der Berliner Investitionsbank (IBB) obliegt Miete. Hierbei handelt es sich um diejenige
die Bearbeitung von Anzeigen von Miet- Miete, die am 18.06.2019 (Stichtag)10 ver-
erhöhungen nach einer Modernisierungs- einbart war. Diese darf gemäß § 3 Abs. 1
maßnahme, Anträge hinsichtlich Härtefälle MietenWoG – von noch zu erläuternden
sowie Anträge über Mietzuschüsse. Alle Ausnahmen abgesehen – nicht über-
sonstigen Aufgaben kommen den Berliner schritten werden. Die Miete wird praktisch
Bezirksämtern zu. Diese sind insbeson- „eingefroren“. Mit dem Begriff „Miete“ ist
dere für die Überwachung und Durch- die Nettokaltmiete einschließlich aller Zu-
setzung des Gesetzes zuständig. Im Ge- schläge (z.B. Möblierungszuschlag) ge-
setzgebungsverfahren haben die Berliner meint. Für den Fall, dass der Wohnraum
Bezirke auf das aufgrund der Zuständig- erstmalig vermietet wird und dies zwischen
keiten erforderliche zusätzliche Personal dem 18.06.2019 und dem Inkrafttreten des
hingewiesen. Es sei eine erhebliche Kraft- Gesetzes erfolgt, ist gemäß § 3 Abs. 2 Mie-
anstrengung nötig, den Verwaltungsap- tenWoG die wirksam vereinbarte Miete
parat aufzubauen8. Im ursprünglichen Ge- für das Verbot nach § 3 Abs. 1 MietenWoG
setzentwurf sollte das jeweilige Bezirksamt maßgeblich, d.h. diese Miete darf zukünftig
den Antrag der Mieter prüfen und gege- nicht überschritten werden.
benenfalls eine Absenkung durchsetzen.
In der geänderten Fassung9 muss nun der b) Wiedervermietungen nach dem
Mieter selbst juristische Schritte gegen 18.06.2019
den Vermieter einleiten. Die Bezirksämter Wird der Wohnraum nach dem 18.06.2019
sollen ihnen jedoch auf Wunsch Auskunft wiedervermietet und besteht dieses Miet
über die nach diesem Gesetz zulässige verhältnis auch zum Zeitpunkt des Inkraft-
Miethöhe für ihre Wohnung erteilen (§ 2 tretens des Gesetzes, so ist die vereinbarte
Abs. 3 MietenWoG). Miete ebenfalls als Stichtagsmiete anzusehen.
8
Berliner Morgenpost, 01.09.2019.
9
Berliner Abgeordnetenhaus, Drucksache 18/2437.
10
Am 18.06.2019 hat der Senat einen Eckpunktebeschluss zum Mietendeckel gefasst
11Die Stichtagsmiete gilt ebenso bei der Ver- Die Höhe der Stichtagsmiete muss von den
einbarung von Staffel- oder Indexmieten. Vermietern vor Abschluss eines Mietver-
Auch bei solchen Mieten ist grundsätzlich trages dem Mieter mitgeteilt werden. Die
die zum Stichtag vereinbarte Miete maß- Höhe dieser Miete kann auch jederzeit von
geblich. den Mietern oder vom zuständigen Bezirks-
amt abgefragt werden. Die Mitteilung hat
Beträgt die nach den vorstehenden Grund- schriftlich oder elektronisch zu erfolgen.
sätzen „eingefrorene Miete“ weniger als Eine mündliche Auskunft reicht also nicht
5,02 EUR pro m² monatlich, darf die Miete aus.
im Falle der Wiedervermietung (siehe unter
III. 2. b) um 1,00 EUR pro m² erhöht werden. c) Wiedervermietungen/
Allerdings darf die Miete nach Erhöhung Neuvermietungen
insgesamt höchstens 5,02 EUR pro m² be- Wird ein neuer Mietvertrag in einem schon
tragen. Voraussetzung ist jedoch, dass bestehenden Wohngebäude (sog. Wieder-
die Wohnung zwei von fünf vorgegeben vermietung) abgeschlossen, gilt zunächst
Merkmalen aufweisen, die auf eine mo- die Stichtagsmiete, die mit dem Vormieter
derne Ausstattung schließen lassen. Diese vereinbart worden ist. Die Stichtagsmiete
Merkmale dienen auch der Bemessung der darf jedoch nicht die sog. Mietobergrenze
Mietobergrenze und werden unter 2. b) er- überschreiten. Die Mietobergrenze ist bei
läutert. allen erstmaligen Vermietungen und Wie-
dervermietungen zu berücksichtigten. Sie
Angepasst wird die Stichtagsmiete jährlich bemisst sich nach einem im Gesetz (§ 6
erst ab dem 01.01.2022. Die Anpassung er- Abs. 1 MietenWoG) festgelegten Quadrat-
gibt sich aus der durch das Statistische Bun- meterpreis in Abhängigkeit zur erstmali-
desamt zum 31.12. des jeweiligen Vorjahres gen Bezugsfertigkeit und der Ausstattung
festgestellten Inflation seit dem maßgebli- der Wohnung.
chen Stichtag. Eine Erhöhung darf hierbei
bis zu 1,3 % betragen. Zudem dürfen die Sollte sich der Wohnraum in einem Ge-
Mietobergrenzen (siehe III 2. b) nicht über- bäude befinden, in dem es nicht mehr als
schritten werden. Der anzusetzende Pro- zwei Wohnungen gibt, so erhöht sich die
zentsatz wird durch die Senatsverwaltung Mietobergrenze um 10 %. Auch Wohnun-
mittels Rechtsverordnung festgelegt. gen mit moderner Ausstattung sind privi-
12legiert. Die Mietobergrenze erhöht sich bei Tipp:
entsprechend ausgestatteten Wohnungen In Mieterverträgen sollten künftig zwei
um 1,00 EUR pro m². Eine moderne Ausstat- Beträge stehen, einmal der Betrag, der ohne
tung liegt nach § 6 Abs. 3 Satz 1 MietenWoG den Mietendeckel zulässig ist. Sofern diese
vor, wenn die Wohnung drei der folgenden Miete auf einer Ausnahme von der Mietpreis-
Merkmale aufweist: bremse beruht, muss hierüber informiert
werden (§ 556g Abs. 1a BGB). Zum anderen
- Schwellenlos von der Wohnung und sollte der Betrag aufgenommen werden, der
vom Hauseingang erreichbarer nach dem Berliner Mietendeckel zulässig ist.
Personenaufzug Insoweit ist darüber zu informieren, dass die-
- Einbauküche ser Betrag für die Zeit gefordert wird, in der
- Hochwertige Sanitärausstattung der Berliner Mietendeckel besteht. Sollte das
- Hochwertiger Bodenbelag in der Bundesverfassungsgericht seine Nichtigkeit
überwiegenden Zahl der Wohnräume erklären, würde die nach dem BGB vereinbar-
- Energieverbrauchskennwert von te Miete aufleben. Insbesondere Verwalter
weniger als 120 Kilowattstunden pro m² sind gehalten, sich so zu verhalten, um sich
und Jahr nicht gegenüber dem Eigentümer schaden-
ersatzpflichtig zu machen. Denn erklärt das
Im Wesentlichen ist die erforderliche mo- Bundesverfassungsgericht die Nichtigkeit,
derne Ausstattung also konkret im Gesetz würde man dennoch an die Miete nach dem
niedergelegt. Was allerdings unter dem Be- Mietendeckel gebunden bleiben.
griff „hochwertig“ im Einzelfall zu verstehen
ist und wo hier die Grenzen liegen, wird
nicht näher geregelt. Letztlich ist es eine
Auslegungsfrage, die im Einzelfall auch zu
Rechtsstreitigkeiten führen kann.
13d) Mieterhöhung nach Modernisierung Gesetzlich verpflichtend ist z.B. der Einbau
Sollten die Vermieter nach Inkrafttreten von Rauchmeldern oder der Austausch einer
des Gesetzes Modernisierungsmaßnahmen 30 Jahre alten Heizanlage.
durchführen, können diese nur begrenzt
auf den Mieter umgelegt werden. Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG erhöht
sich im Falle von Modernisierungsmaßnah-
Zum einen müssen sich die Baumaßnah- men die zulässige Miete gemäß § 3 (Stich-
men auf die energetische Verbesserung des tagsmiete) und § 6 (Mietobergrenze) um
Gebäudes, den Abbau von Barrieren und maximal 1,00 EUR pro m². Dies gilt auch
die Zugangserleichterung beziehen. Im dann, wenn mehrere Modernisierungsmaß
Einzelnen sind dies nach § 7 Abs. 1 Mieten nahmen durchgeführt werden. Die zi vil
WoG Modernisierungen rechtlichen Voraussetzungen einer Miet
- aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung, erhöhung (§§ 558 ff. BGB) müssen ebenfalls
- zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, geprüft werden. Die Vermieter müssen die
der Kellerdecke, der obersten Geschoss- Mieterhöhung der Investitionsbank Berlin
decke oder des Daches, elektronisch oder schriftlich anzuzeigen.
- zur Nutzung erneuerbarer Energien,
- zur energetischen Fenstererneuerung, Auch Modernisierungsmaßnahmen zwi-
- zum Heizanlagenaustausch mit schen dem Stichtag und dem Inkrafttreten
Heizanlagenoptimierung, des Gesetzes sind erfasst. Allerdings ist eine
- zum Aufzugsanbau oder Mieterhöhung erst ab Inkrafttreten des Ge-
- zum Abbau von Barrieren durch setzes zulässig. Dazu muss die Anzeige an
Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung die Investitionsbank Berlin innerhalb von 3
oder Badumbau. Monaten erfolgen.
14e) Tabellarische Übersichten
Die vorstehenden Grundsätze lassen sich wie folgt in Tabellen zusammenfassen:
1. Maximale Nettokaltmiete für Wohnungen mit Sammelheizung und Bad
Baujahr Bis 1919- 1950- 1965- 1973- 1991- 2003-
1918 1949 1964 1972 1990 2002 2013
Ohne
Modernisierung 6,45 6,27 6,08 5,95 6,04 8,13 9,80
Miete in EUR
Nach
Modernisierung 7,45 7,27 7,08 6,95 7,04 9,13 10,80
pro m² Bei moderner
im Ausstattung nach
Monat Modernisierung 8,45 8,27 8,08 7,95 8,04 10,13 11,80
2. Maximale Nettokaltmiete für Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad
Baujahr Bis 1919- 1950-
1918 1949 1964
Ohne
Modernisierung 5,00 5,22 5,62
Miete
Nach
pro m² Modernisierung 6,00 6,22 6,62
im Monat
Bei moderner
Ausstattung nach
Modernisierung 7,00 7,22 7,62
3. Maximale Nettokaltmiete für Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad
Baujahr Bis 1919-
1918 1949
Ohne
Modernisierung 3,92 4,59
Miete
Nach
pro m² Modernisierung 4,92 5,59
im Monat
Bei moderner
Ausstattung nach
Modernisierung 5,92 6,59
15f) Überhöhte Miete/Absenkung abgesenkt werden dürfen. Ferner kommt
Eine Absenkung einer überhöhten Miete es auf die jeweilige Wohnanlage an. So ist
kann von den Mietern nicht sofort, sondern bei einfachen Wohnanlagen 0,28 EUR und
erst nach neun Monaten nach Inkrafttreten bei mittleren Wohnanlagen 0,09 EUR von
des Gesetzes gefordert werden. Die hier der Mietobergrenze abzuziehen. Bei guten
maßgebliche § 5 MietenWoG tritt nämlich Wohnanlagen hingegen sind 0,74 EUR auf
als einzige Regelung des Gesetzes erst zu die Mietobergrenze aufzuschlagen.11
diesem Zeitpunkt in Kraft. Nach § 5 Abs.1
Satz 2 MietenWoG ist eine Miete überhöht, Aus diesen Grundsätzen können die fol-
wenn die oben genannten Mietobergren- genden Werte für die Beurteilung, ob eine
zen um mehr als 20 % überschritten sind Absenkung der Miete verlangt werden
und kein Härtefall (siehe III.2.f ) vorliegt. kann, herangezogen werden:
Es sollen also nur besonders hohe Mieten
1. Nettokaltmiete, ab der eine Absenkung der Miete verlangt werden kann
für Wohnungen mit Sammelheizung und Bad
Baujahr Bis 1919- 1950- 1965- 1973- 1991- 2003-
1918 1949 1964 1972 1990 2002 2013
Einfache
Wohnlage 7,40 7,19 6,96 6,80 6,91 9,42 11,42
Ohne
Mittlere
Moderni-
Wohnlage 7,63 7,42 7,19 7,03 7,14 9,65 11,65
sierung
Gute
Wohnlage 8,63 8,41 8,18 8,03 8,14 10,64 12,65
Einfache
Miete Wohnlage 8,60 9,38 8,16 8,00 8,11 10,62 12,62
in EUR Nach
Moderni- Mittlere
pro
sierung Wohnlage 8,83 8,62 8,39 8,23 8,34 10,85 12,85
m2 im
Monat Gute
Wohnlage 9,83 9,61 9,38 9,23 9,34 11,84 13,85
Einfache
Wohnlage 9,80 9,59 9,36 9,20 9,31 11,82 13,82
Bei moderner
Ausstattung Mittlere
nach Moder- Wohnlage 10,03 9,82 9,59 9,43 9,54 12,05 14,05
nisierung
Gute
Wohnlage 11,03 10,81 10,58 10,43 10,54 13,04 15,05
11
Diese Werte beruhen auf den Durchschnittsmieten in der einfachen, mittleren und guten Wohnanlage
des Berliner Mietspiegels 2013 (Erhebungsstichtag 01.09.2012).
162. Nettokaltmiete, ab der eine Absenkung der Miete verlangt werden kann
für Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad
Baujahr Bis 1919- 1950-
1918 1949 1964
Einfache Wohnlage 5,66 5,93 6,41
Ohne
Moderni- Mittlere Wohnlage 5,89 6,16 6,64
sierung
Gute Wohnlage 6,89 7,15 7,63
Miete
in EUR Nach Einfache Wohnlage 6,86 7,13 7,61
pro Moderni- Mittlere Wohnlage 7,09 7,36 7,84
m2 im sierung
Gute Wohnlage 8,09 8,35 8,83
Monat
Bei moderner Einfache Wohnlage 8,06 8,33 8,81
Ausstattung
Mittlere Wohnlage 8,29 8,56 9,04
nach Moder-
nisierung Gute Wohnlage 9,29 9,55 10,03
3. Nettokaltmiete, aber der eine Absenkung der Miete verlangt werden kann
für Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad
Baujahr Bis 1919-
1918 1949
Ohne Einfache Wohnlage 4,37 5,17
Moderni- Mittlere Wohnlage 4,60 5,40
sierung
Gute Wohnlage 5,59 6,40
Miete
Einfache Wohnlage 5,57 6,37
in EUR Nach
pro Moderni- Mittlere Wohnlage 5,80 6,60
m2 im sierung
Gute Wohnlage 6,79 7,60
Monat
Bei moderner Einfache Wohnlage 6,77 7,57
Ausstattung
Mittlere Wohnlage 7,00 7,80
nach Moder-
nisierung Gute Wohnlage 7,99 8,80
17g) Härtefälle chen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein
Das Gesetz sieht in § 8 MietenWoG eine Verlust liegt vor, wenn die laufenden Auf-
Härtefallregelung für Vermieter vor. Nach wendungen die Erträge für die maßgeb-
dieser Regelung kann eine höhere Mie- liche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine
te für das laufende oder das folgende Substanzgefährdung ist gegeben, wenn
Mietverhältnis genehmigt werden, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre
Gründe vorliegen, die nicht im Verantwor- Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirt-
tungsbereich der Vermieter liegen. In den schaftseinheit ist eine einzelne Wohnung,
folgenden Fällen liegt der Verantwortungs- wenn an dieser Wohnungseigentum be-
bereich hingegen bei den Vermietern, so steht, ein Gebäude oder mehrere Wohnun-
dass keine unbillige Härte angenommen gen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam
werden kann: bewirtschaftet werden und in einem un-
- Wertsteigerungserwartungen, Rendite- mittelbaren räumlichen Zusammenhang
erwartungen, Finanzierungskosten stehen. Die näheren Einzelheiten muss die
außerhalb des Marktüblichen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
- Ertragserwartungen, denen auch und Wohnen im Rahmen einer Rechtsver-
unabhängig von diesem Gesetz ordnung regeln.
überhöhte Mieten zugrunde liegen,
- Verluste, die durch die Aufteilung in Sollte eine unbillige Härte vorliegen, so
Wirtschaftseinheiten entstehen. können die Vermieter einen entsprechen-
den Antrag bei der Investitionsbank Berlin
Diese Liste ist nicht abschließend, so dass stellen. Erfolgt eine entsprechende Geneh-
auch vergleichbare Fälle erfasst sein kön- migung einer höheren Miete, können die
nen. Eine unbillige Härte liegt nach § 8 Mieter nach § 9 MietenWoG einen Mietzu-
Abs.2 MietenWoG hingegen vor, wenn schuss bei der Investitionsbank Berlin bean-
die Beibehaltung der zulässigen Miete auf tragen12. Der Mietzuschuss darf höchstens
Dauer zu Verlusten für die Vermieter oder dem die Mietobergrenze überschreitenden
zur Substanzgefährdung der maßgebli- Betrag entsprechen.
12
Maßgeblich sind hierfür die Bestimmungen des § 2 des Wohnraumgesetzes Berlin vom 01.07.2011,
zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.07.2017 (GVBl., S.380).
18h) Informationspflicht Die Behörden können auch ihrerseits Mie-
Die Vermieter unterliegen erheblichen tern Auskunft über die zulässige Miethöhe
Auskunfts- und Informationspflichten. So erteilen. Vermieter müssen darüber hinaus
haben sie den Mietern unaufgefordert den zuständigen behördlichen Stellen auf
innerhalb von zwei Monaten nach Inkraft- Verlangen die zur Einhaltung des Gesetzes
treten des Gesetzes und vor Abschluss erforderlichen Auskünfte erteilen und Un-
eines neuen Mietvertrages Auskunft über terlagen vorlegen.
die zur Berechnung der Mietobergrenze
maßgeblichen Umstände zu erteilen. Fer-
ner sind sie verpflichtet, den Mietern bei
Neuvermietung oder auf Anforderung von
Mietern und Bezirksamt die zum Stichtag
(18.06.2019) geltende bzw. zuletzt geschul-
dete Miete mitzuteilen.
Tipp
Die Information kann auch per E-Mail er
folgen. Damit der Zugang auch sichergestellt
wird, sollte dieser bestätigt werden. Alter-
nativ kann die Information – so wie anderen
Erklärungen auch – per Boten zugestellt
werden.
19Muster zur Erteilung der Auskunft gemäß § 6 Abs. 4 MietenWoG Berlin 20
Herrn Hans Mustermann
Musterstraße 7
10000 Berlin
Auskunft gemäß § 6 Abs. 4 MietenWoG Berlin
Ihre Wohnung in der Musterstraße 7, 1000 Berlin
Sehr geehrter Herr Mustermann,
wie Sie vermutlich aus der Presse erfahren haben, ist am 23.2.2020 das Gesetz über den
Berliner Mietendeckel in Kraft getreten (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungs
wesen). Nach § 6 Abs. 4 dieses Gesetzes ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter
innerhalb von zwei Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes Auskunft über die für die
Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Hierzu teile ich
Ihnen folgendes mit.
Die Wohnung hat das Baujahr ……..
Die Wohnung verfügt über
o Sammelheizung und Bad
o Sammelheizung oder Bad
o weder Sammelheizung noch Bad.
• Die Wohnung liegt in einem Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen. ( ja / nein) .
• Die Wohnung verfügt eine moderne Ausstattung i.S. des § 6 Abs. 3 (ja / nein)
Eine moderne Ausstattung liegt gemäß § 6 Abs. 3 vor, wenn der Wohnraum
mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
- schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Aufzug,
- Einbauküche,
- hochwertige Sanitärausstattung,
- hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
• Seit dem 18.6.2019 sind Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 7
durchgeführt worden, die zu einer Erhöhung der Mietobergrenzen um
…. EURO/m² geführt haben. (ja/nein).
Mit freundlichen Grüßen
213. Weitere Regelungen kräftigen Entscheidung über den Wider-
spruch bzw. die Anfechtungsklage seine
Die weiteren Regelungen des Gesetzes be Miete reduziert. Dabei handelt es sich um
treffen die Rechtsbehelfe und die mögli ein eigenständiges Verwaltungsgerichts-
chen Ordnungswidrigkeiten. verfahren. Im Rahmen der verwaltungsge-
richtlichen Verfahren prüft das Gericht ge-
a) Rechtsbehelfe gebenenfalls auch inzident, ob das Gesetz
Bei den anstehenden Entscheidungen der mit der Verfassung in Einklang zu bringen
Senatsverwaltung zur Überwachung des ist. Geht das Gericht von einer Verfassungs-
Mietendeckels handelt es sich nach § 5 widrigkeit aus, muss es das Gesetz der Ver-
MietenWoG um Verwaltungsakte, gegen fassungsgerichtsbarkeit zur Entscheidung
die betroffene Vermieter Anfechtungsklage vorlegen.
vor dem Verwaltungsgericht Berlin erhe-
ben können. Nach § 10 Abs.1 MietenWoG b) Ordnungswidrigkeiten
ist jedoch zunächst ein Vorverfahren durch- Verstöße gegen das Berliner Mietengesetz
zuführen. Das bedeutet, dass die Vermieter werden als Ordnungswidrigkeit behandelt
gegen einen Bescheid, der theoretisch auch und nach § 11 Abs. 2 MietenWoG mit einem
eine Absenkung beinhalten kann (§ 5 Abs. Bußgeld von bis zu EUR 500.000,00 geahn-
2 Satz 2 MietenWoG) zunächst Widerspruch det. Ordnungswidrig handelt hierbei, wer
erheben müssen. Erst nach Zurückweisung vorsätzlich oder fahrlässig den zuständigen
des Widerspruchs kann mit einer Frist von Stellen nach diesem Gesetz erforderliche
einem Monat Klage erhoben werden. Da Unterlagen nicht, nicht richtig oder nicht
die aufschiebende Wirkung solcher Wider- vollständig vorlegt oder Auskünfte nicht,
sprüche und Klagen gemäß § 10 Abs.1 Mie- nicht richtig oder nicht vollständig erteilt.
tenWoG ausgeschlossen ist, müsste ein Ver- Dies betrifft auch die Auskünfte und das
mieter zusätzlich beim Verwaltungsgericht Vorlegen von Unterlagen über die Höhe
im Rahmen vorläufigen Rechtsschutzes der vereinbarten oder geforderten Mie-
einen Antrag auf Anordnung der aufschie- te gegenüber den Bezirksämtern sowie
benden Wirkung des Widerspruchs bzw. die Auskünfte der Vermieter gegenüber
der Klage stellen, um zu verhindern, dass den Mietern über die zur Berechnung der
ein Mieter auf Grundlage der Entscheidung Mietobergrenze maßgeblichen Umstände.
der Senatsverwaltung bis zu einer rechts- Ebenso ist das Verlangen einer höheren
22als die zulässige Miete als ordnungswidrig
einzustufen, wenn der Vermieter keine Ge-
nehmigung über einen Härtefall aufweisen
kann. Die Regelungen zu den Ordnungs-
widrigkeiten finden im Übrigen auch nach
Ablauf des Gesetzes (5 Jahre) Anwendung,
damit alle Ordnungswidrigkeiten, die kurz
vor dem Ende der Wirksamkeit des Mieten-
WoG verübt werden, noch geahndet wer-
den können.
234. Beispiele Beispiel 3:
Das Gesetz ist in Kraft getreten. Am
Es folgen nun einige praktische Beispiele, 18.06.2019 war für die Wohnung eine Stich-
die die Anwendung des Gesetzes verdeut- tagsmiete von 4,00 EUR vereinbart. Die
lichen sollen: Mietobergrenze beträgt für diese Woh-
nung aufgrund der Fertigstellung 6,04 EUR.
Beispiel 1: Aufgrund der Ausstattung kann 1,00 EUR
Das Gesetz ist am 23.02.2020 in Kraft ge- addiert werden. Der Vermieter möchte die
treten. Am 18.06.2019 war für die Wohnung Wohnung nun wiedervermieten. Eigentlich
eine Miete von 6,50 EUR vereinbart. In der dürfte der Vermieter nicht mehr als 4,00 EUR
Mietentabelle ist für die 1995 fertiggestell- verlangen, da er auf die Stichtagsmiete be-
te Wohnung eine Mietobergrenze von 8,13 grenzt ist. Aufgrund dessen, dass die Miete
EUR ausgewiesen. Der Mieter kündigt das weniger als 5,02 EUR beträgt, kann der Ver-
Mietverhältnis zum 31.03.2020. Der Vermie- mieter die Miete bei der Wiedervermietung
ter möchte die Wohnung zum 01.04.2020 um 1,00 EUR auf 5,02 EUR erhöhen.
wiedervermieten. Obwohl die Tabelle einen
höheren Betrag ausweist, darf der Vermie- Beispiel 4:
ter vom Nachmieter nicht mehr als 6,50 Die Miete beträgt 7,50 EUR. Vor der Moder-
EUR verlangen. Auf die Ausstattung kommt nisierung liegt die Obergrenze bei 8,13 EUR.
es nicht an. Nach Anbau des Aufzuges liegen drei Krite-
rien vor, die einen Aufschlag von 1,00 EUR
Beispiel 2: auf die Obergrenze ermöglichen. Nach der
Das Gesetz ist in Kraft getreten. Für die Modernisierung und Anzeige der Maßnah-
Wohnung ist aufgrund einer vorherigen me gegenüber der Berliner Investitions-
Modernisierung (nur neuer Balkon) eine bank kann der Vermieter eine Mieterhö-
Stichtagsmiete von 12,00 EUR vereinbart. hung von 1,00 EUR auf 8,50 EUR verlangen.
Die Mietobergrenze liegt bei 8,13 EUR. Der Die Obergrenze hat sich durch die Moder-
Vermieter möchte die Wohnung wiederver- nisierung auf 9,13 EUR erhöht.
mieten. Da die Stichtagsmiete oberhalb der
zulässigen Mietobergrenze liegt, muss die Beispiel 5:
Miete auf 8,13 EUR gesenkt werden. Dass Vermieter V vermietet 2018 an den Mieter M
zuvor eine gebrauchswerterhöhende Mo- eine Wohnung zu einem Preis von 11,50 EUR
dernisierung erfolgt ist, spielt keine Rolle. je Quadratmeter. Die Wohnung, die sich in
24einer mittleren Lage befindet, war erstmals vermietet. Die Wohnung, die 1917 erstmals
2012 bezugsfertig. Aufgrund der Ausstat- bezogen wurde, verfügt über ein Bad und
tung ist ein Zuschlag von 1,00 EUR zu be- ist an eine Sammelheizung angeschlossen.
rücksichtigen. Die Kappungsgrenze liegt Das Gesetz tritt am 23.02.2020 in Kraft. Bis
bei 12,85 EUR ((9,80 EUR + 1,00 EUR - 0,09 Ende April 2020 muss V über die zulässige
EUR) + 20 % = 12,85 EUR). M kann keine Obergrenze informieren. Diese liegt bei
Absenkung bzw. Kappung verlangen. Die 9,82 EUR.
Mietobergrenze liegt bei 10,80 EUR.
Beispiel 6:
Vermieter V vermietet 2018 an den Mieter M
eine umfassend sanierte Altbauwohnung zu
einem Preis von 11,50 EUR je Quadratmeter.
Die Wohnung war erstmals 1917 bezugsfer-
tig. Die Wohnung befindet sich in einer Sei-
tenstraße des Savignyplatzes. Somit ist von
einer guten Lage auszugehen. Aufgrund
des Datums der ersten Bezugsmöglich-
keit und des Sanierungszustandes liegt die
Kappungsgrenze bei 9,82 EUR ((6,45 EUR +
1,00 EUR + 0,74 EUR) + 20 % = 9,82 EUR).
M kann von V eine Absenkung der Miete
von 11,50 EUR auf 9,82 EUR verlangen.
Die Beispiele 5 und 6 sind erst relevant,
wenn die Regelungen zur Herabsetzung
nach § 4 MietenWoG in Kraft treten (voraus-
sichtlich am 23.11.2020).
Beispiel 7:
Vermieter V hat Mieter M eine Wohnung
nach umfassender Modernisierung 2018
in einer sehr guten Wohnlage für 17 EUR
25IV. Fazit Die Folgen des Berliner Mietendeckels sind letztlich noch nicht gänzlich abzusehen. Insgesamt ist aber festzustellen, dass noch eine Vielzahl von Rechtsfragen ungeklärt und offen sind. Vermieter sollten sich daher fach- kundigen Rat holen, um sich in Bezug auf die Auswirkungen des Gesetzes, auch in Bezug auf die damit zusammenhängenden Informationspflichten, sowie über mögliche Vorkehrungen bei abzuschließenden Mietverträgen beraten zu lassen. 26
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