Durchführungsvertrag vorhabenbezogenen Bebauungsplan - 7-98 VE - ENTWURF - zum - für die Grundstücke Lichtenrader Damm 227, 229/241 und 243/251
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Stand: 25. August 2021
- ENTWURF -
Durchführungsvertrag
zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan
7-98 VE
für die Grundstücke Lichtenrader Damm 227, 229/241 und 243/251
im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Lichtenrade
Seite 1 von 24Heute, den …,
erschienen vor mir,
Notar … mit Amtssitz in …,
1.
Frau/Herr …,
hier handelnd für die Firma
Bonava Wohnbau GmbH
Am Nordstern 1
15517 Fürstenwalde
– nachstehend Vorhabenträgerin – aufgrund Vollmacht, die hier urschriftlich beigefügt ist,
und
2.
Herr Jörn Oltmann,
hier handelnd für das Land Berlin
– nachstehend Berlin – aufgrund Vollmacht vom …, die im Original vorlag und dieser Urkunde
beigefügt ist.
Seite 2 von 24Präambel
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt, im Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans (Plange-
biet) auf den Grundstücken Lichtenrader Damm 229/241 und Lichtenrader Damm 243/251 in Ber-
lin-Tempelhof-Schöneberg die Errichtung von zwei Gebäuden mit jeweils drei Vollgeschossen
und einem Staffelgeschoss, deren Nutzung vornehmlich als Geschosswohnungsbau konzipiert
ist. Im Gebäude I am Lichtenrader Damm 229/241 sind 79 Wohnungen auf 7.756 m² Geschoss-
fläche Wohnen und darüber hinaus zwei Gewerbeeinheiten/Läden vorgesehen. Im Gebäude II
am Lichtenrader Damm 243/251 sollen nach jetziger Planung 56 Wohnungen auf 5.037 m² Ge-
schossfläche Wohnen und zwei Kindertagespflegestellen entstehen. Das Grundstück Lichtenra-
der Damm 227, das sich derzeit noch im Eigentum des Landes Berlin befindet und durch die
Vorhabenträgerin erworben werden wird, soll sowohl für den notwendigen Ausgleich für Eingriffe
in Natur und Landschaft herangezogen als auch als private Grünfläche (private Parkanlage) nutz-
bar gemacht werden.
Für das Plangebiet wird ein Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans nach § 12 Baugesetzbuch durchgeführt. Es ist geplant, die vorgesehenen Bau- und Infra-
strukturmaßnahmen auf der Grundlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach den
Bestimmungen dieses Vertrages zu realisieren. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan trägt die
Nummer 7-98 VE.
Die personellen und finanziellen Kapazitäten Berlins reichen nicht aus, um die durch das Bauvor-
haben verursachten Folgemaßnahmen in angemessener Zeit durchzuführen und zu finanzieren.
Aus diesem Grund ist es für die zeitnahe Realisierung des Vorhabens erforderlich, dass die Vor-
habenträgerin sich an den durch das Vorhaben veranlassten Kosten beteiligt und sich auch zur
Umsetzung der mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verfolgten städtebaulichen Ziele
verpflichtet. Die Vorhabenträgerin hat sich in ihrem Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezo-
genen Bebauungsplans vom 8. März 2019 damit einverstanden erklärt, das Vorhaben auf der
Grundlage des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ durchzuführen (Zustim-
mungserklärung). Im vorliegenden Vertrag werden die nach dem Berliner Modell der kooperativen
Baulandentwicklung vorgesehenen Vereinbarungen verbindlich geregelt.
Seite 3 von 24Teil I
Allgemeines
§1 Vertragsgegenstand und -zweck
(1) Das Plangebiet umfasst die im Lageplan (Anlage 1) umgrenzten Flächen.
(2) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens und der Infrastruktur-
maßnahmen entsprechend den künftigen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans und den Regelungen dieses Vertrages. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans ist der von der Vorhabenträgerin vorgelegte und mit Berlin abgestimmte Vorhaben- und
Erschließungsplan (Anlage 2).
(3) Die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verfolgten städtebaulichen Ziele sollen
durch vertragliche Vereinbarungen im Sinne von § 11 Absatz 1 Satz 2 Nr. 2 Baugesetzbuch ge-
fördert und gesichert werden. Insbesondere sollen angesichts der bestehenden Versorgungs-
probleme in bestimmten Wohnungsmarktsegmenten ein Beitrag zur sozialen Wohnraumversor-
gung geleistet und zugleich den städtebaulichen Zielen entsprechend gemischte Bewohnerstruk-
turen durch einen Anteil mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen sichergestellt werden.
(4) Die Vorhabenträgerin führt die Maßnahmen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung
durch.
§2 Angemessenheit
Zur Sicherstellung der Angemessenheit der sich aus dem Vertrag ergebenden Pflichten und Bin-
dungen und zur Begrenzung der Kostenbeteiligung haben die Vertragspartner das nach dem
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung vorgesehene einheitliche Bewertungs-
schema zugrunde gelegt und auf dieser Basis bereits zu Beginn der Vertragsverhandlung eine
überschlägige Prüfung der Angemessenheit durchgeführt und diese zum Zeitpunkt des Vertrags-
abschlusses erneut vorgenommen. Die Vorhabenträgerin hat dieses Bewertungsschema nach
Prüfung und Erörterung anerkannt und darauf verzichtet, geeignete Unterlagen vorzulegen, aus
denen sich eine andere Beurteilung der Angemessenheit der vertraglichen Vereinbarungen
ergibt. Die Ergebnisse werden in Wert-/Kostentabellen (Anlage 3) belegt. Beide Vertragspartner
gehen übereinstimmend davon aus, dass die vertragliche Vereinbarung bei einer wirtschaftlichen
Gesamtbetrachtung angemessen ist.
§3 Grundstücke und Eigentumsübertragungen
(1) Das geplante Vorhaben wird auf folgenden Flurstücken errichtet: Berlin-Tempelhof, Gemar-
kung Lichtenrade, Flur 1, Flurstücke 133/91, 133/103, 133/107, 133/145, 133/146, 1621 und
2386.
Seite 4 von 24(2) Die Vorhabenträgerin ist, mit Ausnahme des Flurstücks 135/186 (Grundstück Lichtenrader
Damm 227), Eigentümerin der Grundstücksflächen im Plangebiet, soweit es sich nicht um öffent-
liches Straßenland oder öffentliche Grünanlagen handelt. Der Nachweis ist durch Vorlage der
beglaubigten Grundbuchabschrift vom 24. August 2021, Grundbuch von Lichtenrade, erfolgt. Die
Vorhabenträgerin verpflichtet sich, vor Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
das Flurstück 135/186 zu erwerben und dort die Maßnahmen nach § 12 dieses Vertrages umzu-
setzen. Sollte aus Gründen, die sie nicht zu vertreten hat, ein Grunderwerb nicht vollzogen sein,
so stellt das Land Berlin als Eigentümerin bis zum Vollzug des Grunderwerbs dieses Flurstück
unentgeltlich für die Maßnahmen nach diesem Vertrag zur Verfügung.
Seite 5 von 24Teil II
Vorhaben
§4 Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen, Planungsleistungen
(1) Die Vorhabenträgerin wird alle für die Erschließung und Bebauung der Grundstücke erforder-
lichen Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen durchführen sowie deren Kosten übernehmen.
Ferner verpflichtet sie sich zur Übernahme der Planungsarbeiten und -kosten einschließlich der
Kosten des aufzustellenden Bebauungsplans, für Erstellung erforderlicher Gutachten, der Veröf-
fentlichungen, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 7-98 VE entstanden sind und ent-
stehen, sowie der Bekanntmachungen für den gesamten Planungsprozess auch nach Festset-
zung der Rechtsverordnung. Vor Abschluss des Verfahrens bzw. vor einer möglichen Planreife
oder, in Abstimmung mit Berlin, nach Festsetzung und Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplans übergibt die Vorhabenträgerin Berlin jeweils sechs beglaubigte Kopien des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans und des Vorhaben- und Erschließungsplans sowie jeweils eine
Word-, PDF- und DXF- bzw. Shape-Datei.
(2) Sollte festgestellt werden, dass im Vertragsgebiet mit einer Belastung der Böden mit schädli-
chen Bodenveränderungen zu rechnen ist, deren Beseitigung für die nach den Festsetzungen
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorgesehenen Nutzungen der Grundstücke erforder-
lich ist, wird die Vorhabenträgerin in Abstimmung mit dem Umwelt- und Naturschutzamt des Be-
zirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin den Umfang der Bodenbelastung und erforderliche Maß-
nahmen gutachterlich ermitteln lassen und Bodensanierungsmaßnahmen in dem durch die zu-
ständige Fachbehörde (Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von
Berlin) festzulegenden Umfang durchführen. Der Vorhabenträgerin ist bekannt, dass Baugeneh-
migungen erst erteilt werden können bzw. bei genehmigungsfreien Bauvorhaben mit dem Bau
erst begonnen werden darf, wenn die Beseitigung der umweltgefährdenden Stoffe im erforderli-
chen Umfang bis zur Aufnahme der plangemäßen Nutzung sichergestellt ist.
(3) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, so früh wie möglich einen Antrag auf Stellungnahme
zu Informationen über Kampfmittel bei der zuständigen Ordnungsbehörde Senatsverwaltung für
Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, Abteilung Tiefbau – V AE – zu stellen. Den Empfehlungen,
welche die zuständige Ordnungsbehörde im Ergebnis in aller Regel ausspricht, hat die Vorha-
benträgerin nachzukommen.
(4) Zu Beginn der Erschließungs- und Bauarbeiten sind Vegetationsflächen und Bäume, die zu
erhalten sind, gemäß DIN 18920 zu schützen. Vor Beginn von Baumfällarbeiten und Gehölzro-
dungen ist eine nachweisbare Sichtkontrolle auf Nester und Fledermausquartiere vorzunehmen;
die gesetzlichen Schutzbestimmungen sind von der Vorhabenträgerin einzuhalten. Die Vorha-
benträgerin hat die erforderlichen natur- und artenschutzrechtlichen Maßnahmen vor Baubeginn
der Unteren Naturschutzbehörde anzuzeigen und erforderlichenfalls deren Zustimmung einzuho-
len. Für Baumfällarbeiten und Rodungen an Straßen ist die vorherige Zustimmung des Straßen-
und Grünflächenamtes erforderlich.
Seite 6 von 24§5 Bauverpflichtung der Vorhabenträgerin
(1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die erforderlichen Baumaßnahmen auf den Flurstü-
cken/Grundstücken des Plangebietes entsprechend der Projektplanung einschließlich der dort
gekennzeichneten Flächen für Gewerbenutzung und Kindertagespflegestellen (Anlage 4) durch-
zuführen. Abweichungen von der Projektplanung sind nur mit Zustimmung des Fachbereichs
Stadtplanung zulässig; der Fachbereich Stadtplanung wird prüfen, ob der Durchführungsvertrag
zu ändern ist. Änderungen der Projektplanung, die sich auf die Zahl der Kinderbetreuungs- oder
Grundschulplätze sowie den Umfang der zu errichtenden mietpreis- und belegungsgebundenen
Wohnungen auswirken, erfordern immer eine Anpassung des Durchführungsvertrags.
(2) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, Maßnahmen gemäß dem Grün- und Freiflächenplan
(Anlage 5) zu realisieren. Die Durchführung der Maßnahmen ist mit dem Fachbereich Grünflä-
chen abzustimmen. Abweichungen vom Grün- und Freiflächenplan sind nur mit Zustimmung der
Fachbereiche Grünflächen und Stadtplanung zulässig.
(3) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, spätestens sechs Monate nach Inkrafttreten des vor-
habenbezogenen Bebauungsplans die notwendigen Bauanträge zu stellen bzw. Bauvorlagen ein-
zureichen. Auf Antrag der Vorhabenträgerin kann Berlin diese Frist um vier Monate verlängern.
Berlin wird auf eine zügige Bearbeitung der Bau- und Genehmigungsanträge hinwirken.
(4) Die Vertragsparteien sind sich einig, dass ein erheblicher Mangel im Sinne des § 69 Absatz 1
BauO Bln vorliegt, wenn Inhalte des Bau- oder Vorbescheidsantrags einzelnen städtebaulichen
Regelungen dieses Vertrages einschließlich der Anlagen widersprechen, soweit der Fachbereich
Stadtplanung den Abweichungen gemäß Absatz 1 und Absatz 2 nicht zugestimmt hat. Die Vor-
habenträgerin stimmt zu, dass diese Regelung auch Anwendung findet auf Bauvorhaben nach §
62 BauOBln. Zum Nachweis der Einhaltung der vertraglichen Regelungen verpflichtet sie sich,
die hierfür erforderlichen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde mit einzureichen.
(5) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, mit den Baumaßnahmen nach Absatz 1 innerhalb von
sechs Monaten nach Vollziehbarkeit der Baugenehmigungen bzw. nach Zulässigkeit der Bauaus-
führung gemäß § 62 Absatz 3 BauOBln zu beginnen und diese innerhalb von 48 Monaten nach
Vollziehbarkeit bzw. Zulässigkeit fertig zu stellen. Die Maßnahmen gemäß Absatz 2 sind spätes-
tens ein Jahr nach Fertigstellung der Bebauung fertig zu stellen. Auf Antrag der Vorhabenträgerin
kann Berlin die Fertigstellungsfrist des Vorhabens um zehn Monate verlängern.
(6) Der Vorhabenträgerin ist bekannt, dass Berlin die Rechtsverordnung über den vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Absatz 6 BauGB aufheben soll, wenn die Erschließungs-
und Baumaßnahmen nicht innerhalb der in Absatz 5 vereinbarten Frist durchgeführt sind und dies
von der Vorhabenträgerin zu vertreten ist. Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Rechtsver-
ordnung auch aufgehoben werden kann, wenn die in Absatz 3 festgelegte Frist für die Stellung
der notwendigen Bauanträge bzw. Einreichung der Bauvorlagen überschritten wird. Aus der Auf-
hebung der Rechtsverordnung können Ansprüche gegen Berlin nicht geltend gemacht werden.
Für diesen Fall der Aufhebung verzichtet die Vorhabenträgerin auf nicht in Anspruch genommene
Baugenehmigungen bzw. zulässig gewordene Bauausführungen.
Seite 7 von 24§6 Verpflichtung zur Errichtung von Kindertagespflegestellen
(1) Durch den von der Vorhabenträgerin geplanten Wohnungsbau entsteht nach den diesem Ver-
trag zugrundeliegenden Berechnungen ein Bedarf von 13 Plätzen für die Kinderbetreuung in Kin-
dertageseinrichtungen.
(2) Der sich ergebende dem geplanten Vorhaben zurechenbare Bedarf an Kinderbetreuungsplät-
zen lässt sich in der Bezirksregion 70704 in vorhandenen Kindertageseinrichtungen nicht decken.
Die Bedarfsermittlung (Anlage 6) wurde mit der Vorhabenträgerin erörtert und wird von ihr aner-
kannt.
(3) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich den dargestellten Bedarf von mindestens 13 Kinderbe-
treuungsplätzen dadurch zu decken, dass sie auf den in der Anlage 7 rot gekennzeichneten Flä-
chen im Erdgeschoss nach den Richtlinien Berlins eine Einzeltagespflegestelle und eine Ver-
bundtagespflegestelle mit mindestens fünf und maximal zehn Plätzen (insgesamt mindestens 13
Plätze) errichtet und dauerhaft erhält. Die Einheiten müssen baulich für den Betrieb einer Kinder-
tagespflegestelle/Verbundpflegestelle geeignet (kindgerechte Räumlichkeiten gemäß § 43 Abs. 2
Nr. 2 SGB VIII) und entsprechend der Ausführungsvorschrift zur Kindertagespflege (AV - KTPF
vom 21. Dezember 2010, zuletzt geändert am 11. November 2019) gestaltet sein. Pro Kinderbe-
treuungsplatz ist eine pädagogische Nutzfläche von 4,5 m² und es sind Überdachungen für Kin-
der-/Krippenwägen vorzusehen. Die für den Wohnungsbau nach § 5 Absatz 3 und Absatz 5 die-
ses Vertrages vereinbarten Fristen gelten entsprechend. Im Falle einer nach Bauabschnitten ge-
stuften Fristenregelung gelten die Fristen für den ersten Bauabschnitt. Die Herstellung ohne we-
sentliche Mängel und Inbetriebnahme der Kindertagespflegestellen ist spätestens bei Bezugsfä-
higkeit von 50 Prozent der insgesamt geplanten WE gegenüber dem Jugendamt und dem Stadt-
entwicklungsamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin nachzuweisen. Etwaige bei der
Abnahme der Kindertagespflegestellen festgestellte Mängel sind durch die Vorhabenträgerin in-
nerhalb von drei Monaten zu beheben. Die Sicherung der in diesem Absatz geregelten Bindungen
erfolgt durch Vertragsstrafe nach Maßgabe des § 15 dieses Vertrages.
(4) Die Vorhabenträgerin wird die Verbundtagespflegestelle und Einzeltagespflegestelle an vom
Jugendamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin ausgewählte und geprüfte Tagespfle-
gepersonen zum ortsüblichen Mietzins für Kindertagespflegestellen überlassen. Die Vorhaben-
trägerin tritt aktiv und rechtzeitig (spätestens acht Monate) vor Fertigstellung der Kindertagespfle-
gestellen auf das Jugendamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin zu, damit im gegen-
seitigen Einvernehmen Tagespflegepersonen ausgewählt und die Pflegeerlaubnisfähigkeit durch
das Jugendamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin geprüft werden können. Die Si-
cherung der in diesem Absatz geregelten Bindungen erfolgt durch Vertragsstrafe nach Maßgabe
von § 15 dieses Vertrages.
Seite 8 von 24Teil III
Übernahme der dem Land Berlin entstehenden Folgekosten
§7 Kosten für Grundschulerweiterung
(1) Durch den von der Vorhabenträgerin geplanten Wohnungsbau entsteht nach den diesem Ver-
trag zugrundeliegenden Berechnungen ein Bedarf an 14 Plätzen in Grundschulen. Die Berech-
nungen basieren auf einem standardisierten Verfahren und den in Berlin zugrunde zu legenden
Richtwerten.
(2) Der sich ergebende Bedarf an Grundschulplätzen kann in den vorhandenen Grundschulen
des Einschulungsbereichs von Lichtenrade nicht gedeckt werden. Nach den vorliegenden, auf
Erfahrungswerten basierenden Kostenschätzungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Wohnen belaufen sich die durchschnittlichen Kosten der geplanten Grundschulerweiterung
auf 59.700 Euro pro Platz. Bedarfsermittlung und Kostenschätzung (Anlage 8) wurden mit der
Vorhabenträgerin erörtert und werden von dieser anerkannt.
(3) Berlin beabsichtigt, die Käthe-Kollwitz-Grundschule um 72 Plätze zu erweitern. Die geplante
Grundschulerweiterung dient auch der Deckung des durch weitere Vorhaben ausgelösten Be-
darfs. Die Vorhabenträgerin übernimmt die Kosten der Erweiterung anteilig für den von ihrem
Vorhaben ausgelösten Bedarf im Umfang von 14 Plätzen. Dies entspricht ausgehend von den
kalkulierten Gesamtkosten (Herstellungs- ohne Grundstückskosten) einem Betrag in Höhe von
835.800 Euro. Der Zahlungsanspruch wird vier Wochen nach Zugang der Anzeige des Baube-
ginns der Grundschulerweiterung bei der Vorhabenträgerin fällig. Er ist nach Maßgabe von § 14
dieses Vertrages durch Bürgschaft gesichert.
(4) Berlin wird die geplante Erweiterung der Grundschule spätestens bis zum Ablauf einer Frist
von fünf Jahren ab der bezugsfertigen Herstellung von 50 Prozent der im Vertragsgebiet geplan-
ten Wohnungen abschließen. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur unverzüglichen Anzeige,
sobald 50 Prozent der geplanten Wohnungen bezugsfertig hergestellt sind. Die Frist aus Satz 1
beginnt erst nach Zugang der Anzeige beim Stadtentwicklungsamt und dem Schulamt des Be-
zirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin.
(5) Die von Berlin angebotene Möglichkeit zur endgültigen Ablösung des sich aus diesem Para-
grafen ergebenden Zahlungsanspruchs nimmt die Vorhabenträgerin an. Der Zahlungsanspruch
wird durch Zahlung des in Absatz 3 genannten Betrags endgültig abgelöst. Die Vertragspartner
verzichten auf eine Abrechnung der Maßnahme und die Führung entsprechender Nachweise. In
Bezug auf die tatsächlich entstehenden Aufwendungen für die Erweiterung der Grundschule ver-
zichten das Land Berlin auf Nachforderungen wegen höherer Kosten und die Vorhabenträgerin
auf Rückforderungen wegen geringerer Kosten.
Seite 9 von 24§8 Kosten für die Herstellung eines öffentlichen Kinderspielplatzes
(1) Durch den Bebauungsplan 7-98 VE entsteht ein Mehrbedarf an nutzbarer öffentlicher Spiel-
platzfläche. Dieser Mehrbedarf wurde anhand des Richtwerts gemäß § 4 Kinderspielplatzgesetz
mit 256 m² nutzbarer öffentlicher Spielplatzfläche ermittelt. Da dieser Mehrbedarf nicht im Ver-
tragsgebiet gedeckt werden kann, verpflichtet die Vorhabenträgerin sich monetär an der Herstel-
lung eines öffentlichen Spielplatzes in der näheren Umgebung durch Berlin zu beteiligen. Hierfür
wird gemäß der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ab dem 01. April
2020 aktualisierten Kostenansätze im Rahmen des Berliner Modells der kooperativen Bauland-
entwicklung ein Kostenansatz von 160 Euro/m² angesetzt.
(2) Die sich aus den Angaben ergebende Summe von 40.960 Euro ist von der Vorhabenträgerin
innerhalb von vier Wochen nach Anzeige des Baubeginns unter dem vom Fachbereich Grünflä-
chen des Bezirk Tempelhof-Schöneberg noch zu benennenden Verwendungszweck und unter
Angabe des vom Fachbereichs Grünflächen des Bezirks Tempelhof-Schöneberg noch zu benen-
nenden Kassenzeichens auf eines der folgenden Konten der Bezirkskasse Tempelhof-Schöne-
berg einzuzahlen:
Berliner Sparkasse DE54 1005 0000 1130 0030 07 BELADEBEXXX
Berliner Bank DE30 1007 0848 0510 5127 00 DEUTDEDB110
Postbank Berlin DE15 1001 0010 0003 4041 03 PBNKDEFFXXX
Das Geld wird zweckgebunden vom Fachbereich Grünflächen des Bezirks Tempelhof-Schöne-
berg von Berlin für die Herstellung eines öffentlichen Spielplatzes im Volkspark Lichtenrade, der
im Rahmen des Quartiersmanagementgebiets Nahariyastraße entstehen soll, ausgegeben. Der
Zahlungsanspruch ist nach Maßgabe von § 14 dieses Vertrages durch Bürgschaft gesichert.
Seite 10 von 24Teil IV
Bindungen im Mietwohnungsbau
§9 Mietpreisbindung und Belegungsbindung
(1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auf dem Flurstück 2386 und in dem als Anlage 9 bei-
gefügten Lageplan mit „m & b“ gekennzeichneten Flächen unter Beachtung der in § 5 Absatz 3
und Absatz 5 dieses Vertrages geregelten Fristen für Antragstellung bzw. Anzeige, Baubeginn
und Fertigstellung auf einer Geschossfläche im Umfang von mindestens 3.838 m² nach den Woh-
nungsbauförderungsbestimmungen des Landes Berlin förderfähige Mietwohnungen zu errichten
(mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen). Für diese Wohnungen gelten die in den
folgenden Absätzen bestimmten Mietpreis- und Belegungsbedingungen unmittelbar aus dem
Vertrag und zwar auch dann, wenn aus von der Vorhabenträgerin zu vertretenden Gründen För-
dermittel aus dem Wohnungsbauförderungsprogramm nicht oder nicht in dem vertraglich ge-
schuldeten Umfang gewährt werden (siehe Absatz 7). Bei von der Vorhabenträgerin zu vertre-
tenden Nichtgewährung von Fördermitteln sind die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung oder,
soweit keine Genehmigung erforderlich ist, die zum Zeitpunkt der Einreichung der erforderlichen
Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde geltenden Förderbestimmungen zur Bestimmung der
Förderfähigkeit heranzuziehen.
(2) Die Vorhabenträgerin zeigt unter Beachtung der Fristen nach § 5 Absatz 3 und Absatz 5 die-
ses Vertrags spätestens bei Einreichung des Bauantrags oder im Falle der Genehmigungsfrei-
stellung bei Einreichung der erforderlichen Unterlagen gegenüber dem Stadtentwicklungsamt des
Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin an, welche Mietwohnungen in der vorbezeichneten
Weise gebunden sind. Die Anzeige kann auch durch Vorlage des Bewilligungsbescheides oder
des Fördervertrages erfolgen. Als Nachweis der für die gebundenen Wohnungen genutzten Ge-
schossfläche hat die Vorhabenträgerin mit der Anzeige der gebundenen Wohnungen eine Ge-
schossflächenberechnung einer Vermessungsstelle im Sinne von § 2 des Vermessungsgesetzes
Berlin vorzulegen. Kommt die Vorhabenträgerin der Anzeigepflicht auch nach Aufforderung Ber-
lins nicht innerhalb von vier Wochen nach, kann Berlin die Bestimmung der gebundenen Miet-
wohnungen selbst nach billigem Ermessen vornehmen. Soweit die Zahl der Wohnungen, welche
dem nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen geforderten Standard entsprechen, hier-
für nicht ausreicht, können auch andere der nach dem Bauantrag oder im Falle der Genehmi-
gungsfreistellung nach den einzureichenden Unterlagen geplanten Wohnungen bestimmt wer-
den.
(3) Die Bindungsfrist beträgt 30 Jahre ab mittlerer Bezugsfertigkeit der gebundenen Wohnungen.
Soweit die mittlere Bezugsfertigkeit nicht nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen von
der Investitionsbank Berlin (IBB) festgestellt wird, hat die Vorhabenträgerin die bezugsfertige
Herstellung von 50 Prozent der im Vertragsgebiet geplanten gebundenen Wohnungen (mittlere
Bezugsfertigkeit) gegenüber dem Stadtentwicklungsamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg
von Berlin anzuzeigen. Die Frist beginnt in diesem Fall erst nach Zugang der Anzeige durch die
Vorhabenträgerin. Die vertraglichen Bindungen gelten unabhängig von einem etwaigen vorzeiti-
gen Erlöschen förderrechtlich begründeter Bindungen fort.
(4) Die nach diesem Vertrag mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen dürfen während
der Bindungsfrist nur Haushalten zum Gebrauch überlassen werden, die ihre Wohnberechtigung
Seite 11 von 24gegen Übergabe eines nach § 27 Absatz 1 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung
(WoFG) ausgestellten und zum Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung im Land Berlin gültigen
Wohnberechtigungsscheines (WBS) nachweisen. Dabei sind diese Wohnungen jeweils zur Hälfte
Haushalten zu überlassen,
1. deren Einkommen die Grenzen nach § 9 Absatz 2 WoFG nicht überschreiten (Einkommens-
grenze 100 %) und
2. deren Einkommen die Grenzen nach § 1 Absatz 1 der Berliner Verordnung über die Abwei-
chung von den Einkommensgrenzen des § 9 Absatz 2 WoFG nicht überschreiten (Einkom-
mensgrenze 140 %).
Von der Verpflichtung zur Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines wird abgesehen, soweit
Wohnraum an Klienten anerkannt gemeinnütziger, sozialpädagogischer oder therapeutische Ein-
richtungen zu deren Nutzung vermietet wird und das bezirkliche Wohnungsamt dem zustimmt.
Soweit aufgrund förderrechtlicher Bestimmungen eine Freistellung nach § 30 WoFG erforderlich
ist, tritt diese an die Stelle der Zustimmung des bezirklichen Wohnungsamtes.
(5) Während der Bindungsfrist darf der vereinbarte Mietzins (Nettokaltmiete ohne kalte und
warme Betriebskosten) für die mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen die sich aus
den folgenden Bestimmungen ergebenden Beträge nicht übersteigen:
a) Die anfängliche monatliche Miethöhe (nettokalt – ohne kalte und warme Betriebskosten) be-
trägt für
- die gebundenen Wohnungen nach Absatz 4 Satz 2 Nr. 1 maximal 6,50 Euro/m² Wohnfläche,
- die gebundenen Wohnungen nach Absatz 4 Satz 2 Nr. 2 maximal 6,70 Euro/m² Wohnfläche.
b) Die anfängliche Monatsmiete darf alle zwei Jahre ab mittlerer Bezugsfertigkeit der gebundenen
Wohnung um höchstens 0,20 Euro je m² Wohnfläche erhöht werden, erstmalig zum Monatsersten
nach Ablauf von zwei Jahren ab mittlerer Bezugsfertigkeit der gebundenen Wohnungen.
c) Die nach a) vereinbarte anfängliche Miethöhe sowie die nach b) vereinbarte Mieterhöhung
dürfen die Miethöhe vergleichbarer, nicht preisgebundener Wohnungen nicht überschreiten.
d) Die Vorhabenträgerin wird die Wohnungsnutzer_innen schriftlich in einer Anlage zum Miet-
und/oder Nutzungsvertrag über die voraussichtliche Mietentwicklung bis zum Ende der Bindungs-
frist informieren.
e) Für die gebundenen Wohnungen sind unbefristete Mietverträge abzuschließen. Der Abschluss
von Staffelmietvereinbarungen und von aufschiebend bedingten Mieterhöhungsverlangen wer-
den für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung ausgeschlossen.
f) Provisionen für die Vermittlung und Vermietung dürfen bei der Vermietung der mietpreis- und
belegungsgebundenen Wohnungen nicht gefordert werden.
g) Die Vorhabenträgerin darf für die nach Absatz 1 gebundenen Mietwohnungen
Seite 12 von 24- eine Leistung zur Abgeltung von Betriebskosten nur nach Maßgabe der §§ 556, 556 a und 560
BGB und
- eine einmalige oder sonstige Nebenleistung nur insoweit, als sie nach den Vorschriften des
Landes zugelassen ist,
fordern, sich versprechen lassen oder annehmen.
h) Die Vorhabenträgerin darf die Vermietung der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnun-
gen nicht von der Vermietung von zu Wohnzwecken ungeeigneten Räumen (z. B. Kellerräume,
Garagen) abhängig machen.
i) Die Vorhabenträgerin darf Mieterhöhungen während der 30-jährigen Bindungsfrist aufgrund von
Modernisierungsmaßnahmen nur geltend machen, soweit sie gegenüber dem Wohnungsamt des
Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin als zuständiger Stelle durch geeignete Unterlagen
nachweist, dass diese auf Umständen beruhen, die sie nicht zu vertreten hat, oder die betroffenen
Mieterhaushalte ihr im Rahmen einer Mieterversammlung zugestimmt haben. Soweit nach för-
derrechtlichen Bestimmungen ein entsprechender Nachweis gegenüber der IBB zu führen ist, tritt
dieser an die Stelle des Nachweises gegenüber dem Wohnungsamt des Bezirks Tempelhof-
Schöneberg von Berlin. Die Umlage der aus der Modernisierung resultierenden Kosten nach den
§§ 559 Absatz 1 und 559a Absatz 1 BGB darf höchstens sechs Prozent betragen.
j) Im Falle der Bildung von Wohneigentum für die gebundenen Wohnungen verpflichtet sich die
Vorhabenträgerin, auf die Geltendmachung von Eigenbedarf gemäß § 573 Absatz 2 BGB sowie
auf den Abverkauf einzelner gebundener Wohnungen bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjah-
res nach dem Ende der Bindungsfrist zu verzichten.
(6) Die Vorhabenträgerin hat bis zum Ablauf der Mietpreis- und Belegungsbindung gegenüber
dem Wohnungsamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin die Einhaltung der oben ge-
nannten Bindungen bei jeder Wiedervermietung durch Vorlage des Mietvertrags sowie des
Wohnberechtigungsscheins der Mieterin/des Mieters nachzuweisen. Die Vorhabenträgerin bzw.
der Rechtsnachfolger übergibt dem Wohnungsamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Ber-
lin jährlich zum 31. Dezember eine Mieterliste mit Angabe des jeweiligen Mietzinses für die in
Absatz 1 genannten Wohnungen. Die vorgenannten Nachweispflichten greifen nicht, wenn und
soweit die Vorhabenträgerin aufgrund förderrechtlicher Bestimmungen vergleichbare Nachweise
gegenüber der IBB beizubringen hat.
(7) Die Vertragspartner gehen übereinstimmend davon aus, dass zur Umsetzung der sich aus
diesem Paragrafen ergebenden Verpflichtungen Fördermittel nach den Wohnungsbauförde-
rungsbestimmungen Berlins bereitstehen. Sofern der Vorhabenträgerin auf ihren vollständigen
und förderfähigen Antrag hin vom Land Berlin keine Wohnungsbauförderung bewilligt wird oder
wenn die Zahl der ihr bewilligten geförderten Wohnungen den nach Absatz 1 geforderten Umfang
unterschreitet, entfällt die Verpflichtung nach Absatz 1 im Umfang der nicht geförderten Wohnun-
gen. In diesen Fällen sind die nach § 16 bereits zur Sicherung der Belegungsbindung erfolgten
Eintragungen ins Grundbuch zu löschen, oder – im Fall der teilweisen Bewilligung – auf die ge-
förderten Wohnungen zu beschränken. Die Vertragspartner verpflichten sich, die hierzu erforder-
lichen Erklärungen abzugeben. Eine darüberhinausgehende Bindung an die Bewilligung von
Wohnungsbaufördermitteln besteht nicht. Die Mietpreis- und Belegungsbindungen gelten insbe-
sondere auch dann, wenn die Vorhabenträgerin auf die Einreichung eines bewilligungsfähigen
Seite 13 von 24Antrags auf Förderung für die zu errichtenden mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen
verzichtet, einen solchen eingereichten Antrag vor Bewilligung zurückzieht oder auf die bewilligte
Förderung verzichtet oder soweit aufgrund eines sonst von der Vorhabenträgerin zu vertretenden
Umstands die Förderung nicht in dem beantragen Umfang bewilligt wird.
(8) Soweit die für die Wohnungsbauförderung maßgeblichen Bestimmungen nach Vertragsab-
schluss geändert werden und die Wohnungsbauförderung für das Vorhaben auf dieser Grundlage
gewährt wird, gelten die vorgenannten Mietpreis- und Belegungsbindungen aus diesem Vertrag
mit folgenden Maßgaben: Anstelle der in den Absätzen 3, 4 und 5 bestimmten Konditionen der
Mietpreis- und Belegungsbindungen gelten die hierauf bezogenen Konditionen der dann anzu-
wendenden neuen Wohnungsbauförderungsbestimmungen entsprechend. Im Falle alternativer
Fördervarianten gelten diejenigen Konditionen, die den in diesem Vertrag geregelten am nächs-
ten kommen. Die Dauer der Bindungen beträgt auch in diesem Fall unabhängig von gegebenen-
falls abweichenden förderrechtlichen Bestimmungen mindestens 30 Jahre.
(9) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich die in Anlage 9 im zweiten Obergeschoss dargestellten
1-1,5- und 5-Raum-Wohnungen als Teil der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen
in Trägerschaft an psychisch beeinträchtigte Menschen nach Absprache mit der Planungs- und
Koordinierungsstelle Gesundheit des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin unterzuvermie-
ten.
Seite 14 von 24Teil V
Weitere Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Durchführung
des Vorhabens
§ 10 Maßnahmen zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange
(1) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung der in der faunistischen Erfassung
und artenschutzrechtlichen Beurteilung (Anlage 10a) genannten Maßnahmen für die Avifauna
zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange. Weitere Maßnahmen für Amphibien
zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange sind entsprechend den Ergebnissen
der Untersuchung (Anlage 10b) nicht erforderlich. Die Maßnahmen sind spätestens bis zum In-
krafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans oder, wenn eine Baugenehmigung nach §
33 Baugesetzbuch beantragt wird, spätestens bis zum Zeitpunkt der Antragstellung mit dem Um-
welt- und Naturschutzamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin unter Berücksichtigung
des als Anlage 10c beigefügten Konzepts abzustimmen. Die Sicherung der in diesem Absatz
geregelten Bindungen erfolgt durch Vertragserfüllungsbürgschaft nach Maßgabe von § 14 dieses
Vertrages.
(2) Unmittelbar vor Abriss der Bestandsgebäude ist eine erneute Untersuchung bezüglich gebäu-
debrütender Vögel sowie Fledermäuse mittels Sachverständigen durchzuführen.
(3) Vor Abriss der Gebäude ist der Unteren Naturschutzbehörde ein Konzept zu den geplanten
vorgezogenen artenschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) vorzulegen
und mit ihr abzustimmen. Sollte es nicht möglich sein, die Kompensation als CEF-Maßnahme
umzusetzen, sind eine Befreiung nach § 67 BNatSchG bei der Senatsverwaltung für Umwelt,
Verkehr und Klimaschutz zu beantragen sowie ein Ersatzniststättenkonzept mit entsprechendem
Ersatz am betreffenden Gebäude oder im unmittelbaren Umfeld vorzulegen.
§ 11 Maßnahmen zur Niederschlagsversickerung
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Umsetzung der Maßnahmen zur Niederschlagsversi-
ckerung gemäß Regenwasserkonzept (Anlage 11). Dabei sind die im Freiflächenplan (Anlage 5)
dargestellten Stellplatz- und Wegeflächen im Vorhabenbereich weitgehend in wasser- und luft-
durchlässigem Aufbau herzustellen.
§ 12 Umsetzung von Maßnahmen für naturschutzrechtlichen Ausgleich
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Durchführung der in Anlage 12 dargelegten Maßnah-
men auf externen Ausgleichsflächen zur Kompensation des zu erwartenden Eingriffs und folgen-
der Maßnahmen im Plangebiet:
a) Ausstattung des Gründachs mit ökologisch hochwertiger Begrünung sowie Berücksichtigung
von Totholz und wechselfeuchten Senken (Biodiversitätsdach),
b) Pflanzung einheimischer, standortgerechter Sträucher und Bäume,
Seite 15 von 24c) Grundstück Lichtenrader Damm 227 als Rückzugsraum für Flora und Fauna weitestgehend im
derzeitigen Zustand belassen.
Die Maßnahmen sind spätestens bis zum Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
oder, wenn eine Baugenehmigung nach § 33 Baugesetzbuch beantragt wird, spätestens bis zum
Zeitpunkt der Antragstellung mit dem Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirks Tempelhof-Schö-
neberg von Berlin abzustimmen. Der Abschluss der Fertigstellungs- und Entwicklungspflege ist
gegenüber dem Umwelt- und Naturschutzamt sowie dem Fachbereich Stadtplanung des Bezirks
Tempelhof-Schöneberg von Berlin anzuzeigen. Die Sicherung der in diesem Absatz geregelten
Bindungen erfolgt durch Vertragserfüllungsbürgschaft nach Maßgabe von § 14 dieses Vertrages.
§ 13 Öffentliche Erschließung
(1) Das Vertragsgebiet wird über den Lichtenrader Damm öffentlich erschlossen. Im Vertragsge-
biet selbst sind keine öffentlichen Flächen oder Erschließungsmaßnahmen geplant.
(2) Die Ver- und Entsorgungsmaßnahmen für das Vertragsgebiet (insbesondere Wasser, Abwas-
ser, Gas, Strom, ggf. Fernwärme, Telekommunikationsleitungen) sollen von den jeweiligen Ver-
sorgungsunternehmen nach deren Anschlussbedingungen durchgeführt werden. Es ist Aufgabe
der Vorhabenträgerin ggf. erforderliche Vereinbarungen mit den Versorgungsträgern zu schlie-
ßen und alle Erschließungsmaßnahmen im Rahmen ihrer Möglichkeiten zu koordinieren.
Seite 16 von 24Teil VI
Sicherung der Vertragserfüllung, Haftungsausschluss
§ 14 Finanzierungsbestätigung und Sicherheitsleistungen
(1) Die Vorhabenträgerin hat Berlin eine Finanzierungs-/Bonitätsbestätigung eines Kreditinstituts
oder Kreditversicherers vorgelegt, das/der in der Europäischen Gemeinschaft, in einem Staat der
Vertragsparteien des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder in einem Staat
der Vertragsparteien des WTO-Abkommens über das öffentliche Beschaffungswesen zugelas-
sen ist. Aus der Finanzierungs-/Bonitätsbestätigung geht hervor, dass die Bank die voraussicht-
liche Wirtschaftlichkeit der Maßnahme geprüft hat, die Bereitstellung erforderlicher Fremdmittel
übernimmt und dass aufgrund der von der Bank geprüften Bonität der Vorhabenträgerin zu er-
warten ist, dass diese die erforderlichen Eigenmittel aufbringt.
(2) Zur Sicherung der sich aus diesem Vertrag für die Vorhabenträgerin ergebenden Verpflich-
tungen leistet sie spätestens bis zum Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans o-
der, wenn eine Baugenehmigung nach § 33 Baugesetzbuch beantragt wird, spätestens bis zum
Zeitpunkt der Antragstellung Sicherheit durch Übergabe unbefristeter selbstschuldnerischer
Bürgschaften eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers, das/der in der Europäischen Gemein-
schaft, in einem Staat der Vertragsparteien des Abkommens über den Europäischen Wirtschafts-
raum oder in einem Staat der Vertragsparteien des WTO-Abkommens über das öffentliche Be-
schaffungswesen zugelassen ist. Im Einzelnen sind dies:
a) eine Bürgschaft in Höhe von 835.800 Euro zur Sicherung des Zahlungsanspruchs gemäß § 7
dieses Vertrages in Bezug auf die durch Berlin zu erweiternde Grundschule,
b) eine Bürgschaft in Höhe von 40.960 Euro für die Herstellung eines öffentlichen Kinderspiel-
platzes gemäß § 8 dieses Vertrages in Bezug auf den durch Berlin zu qualifizierenden Spielplatz,
c) eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 190.914 Euro zur Sicherung der Durchführung
von naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 12 dieses Vertrages einschließlich
Herstellungs- und Entwicklungspflege zur Ermöglichung einer Ersatzvornahme bei vertragswidri-
ger Nichterfüllung.
d) eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 1.700 Euro zur Sicherung der Durchführung der
Maßnahmen für die Avifauna zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange gemäß §
10 dieses Vertrages zur Ermöglichung einer Ersatzvornahme bei vertragswidriger Nichterfüllung.
Die Vertragserfüllungsbürgschaften können nach Absprache mit dem Fachbereich Stadtplanung
des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin zu einer gemeinsamen Vertragserfüllungsbürg-
schaft zusammengefasst werden.
(3) Die Bürgschaften werden nach Abnahme der Leistungen ggf. in Teilbeträgen freigegeben. Die
Freigabe der Sicherheiten in Teilbeträgen erfolgt nur, wenn die Vorhabenträgerin nachweist, dass
der verbleibende Sicherungsbetrag zur Sicherung der nach diesem Vertrag noch zu erbringenden
Leistungen ausreichend ist. Bis zur Vorlage der Mängelansprüchebürgschaft erfolgen die Freiga-
ben höchstens bis zu 90 Prozent der jeweiligen Bürgschaftssumme.
Seite 17 von 24(4) Für Grünanlagen und Maßnahmen für den naturschutzrechtlichen Ausgleich gilt das folgende
Verfahren: Nach Abnahme der Fertigstellungspflege ist eine Bürgschaft über 20 Prozent der Her-
stellungskosten für die Entwicklungspflege vorzulegen. Nach Eingang wird die darauf bezogene
Vertragserfüllungsbürgschaft vollständig freigegeben. Die Bürgschaft über 20 Prozent wird nach
Abnahme der dreijährigen Entwicklungspflege freigegeben.
(5) Nach Abnahme der einzelnen Maßnahmen und Vorlage der Schlussrechnung mit Anlagen ist
für die Dauer der Mängelansprüchefrist eine Mängelansprüchebürgschaft in Höhe von fünf Pro-
zent der Baukosten vorzulegen. Nach deren Eingang wird die verbliebene Vertragserfüllungs-
bürgschaft freigegeben. Die Vorhabenträgerin kann eine eigene Mängelansprüchebürgschaft
durch Abtretung aller Ansprüche aus von den ausführenden Bauunternehmen gestellten gleich-
wertigen Mängelansprüchebürgschaften ersetzen, wenn das Gewerk im Sinne der VOB/B durch
die Vorhabenträgerin abgenommen, eine Schlussrechnung gestellt und die Schlussrechnung vor-
genommen und gegenüber Berlin nachgewiesen wurde. Die Vorhabenträgerin hat in diesem Fall
durch die Ausgestaltung der Vertragsverhältnisse zu den Bauunternehmen sicherzustellen und
gegenüber Berlin nachzuweisen, dass für die Bauunternehmen die Aufrechnung mit Forderungen
und die Geltendmachung von Einreden und Einwendungen aus anderen Rechtsverhältnissen
ausgeschlossen sind und dass das Bauunternehmen und der Sicherungsgeber aus der Mängel-
ansprüchebürgschaft der Abtretung zustimmen. Für diesen Fall tritt die Vorhabenträgerin die
durch die Bürgschaft gesicherten Gewährleistungsansprüche an Berlin ab, das diese Abtretung
annimmt.
(6) Im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Vorhabenträgerin ist Berlin berechtigt, noch offenste-
hende eigene Forderungen oder Forderungen Dritter gegen die Vorhabenträgerin zur Erfüllung
der Verpflichtungen aus diesem Vertrag aus der Bürgschaft zu befriedigen.
(7) Die Bürgschaftsurkunden müssen den Verzicht des Bürgen auf die Einreden der Anfechtung,
Aufrechnung und Vorausklage gemäß §§ 770, 771 BGB und auf Hinterlegung enthalten. Dies gilt
nicht für die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen.
(8) Die Kosten für die Beibringung der Bürgschaften und sämtliche damit verbundenen Kosten
trägt die Vorhabenträgerin.
§ 15 Vertragsstrafe
(1) Bei Nichteinhaltung der Pflichten aus diesem Vertrag sind von der Vorhabenträgerin Vertrags-
strafen nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu zahlen. Soweit an anderer Stelle dieses
oder eines anderen mit der Vorhabenträgerin geschlossenen Vertrags Vertragsstrafen vereinbart
werden bzw. wurden, bleiben diese hiervon unberührt.
(2) Berlin kann unbeschadet seiner sonstigen Rechte eine Vertragsstrafe verlangen, wenn die
Vorhabenträgerin den aus § 6 dieses Vertrages begründeten Verpflichtungen zur Errichtung
zweier Kindertagespflegestellen in dem vereinbarten Umfang trotz angemessener Nachfristset-
zung nicht fristgerecht nachkommt. Die Vertragsstrafe kann sowohl bei nicht fristgerechter An-
tragstellung bzw. Bauvorlage als auch bei nicht fristgerechtem Baubeginn und bei nicht fristge-
rechter Fertigstellung geltend gemacht werden. Die Höhe der Vertragsstrafe beträgt je Verstoß
bis zu einer Jahresmiete vergleichbarer Räumlichkeiten. Berlin ist berechtigt, die vorgenannten
Seite 18 von 24Vertragsstrafen wiederholt bis zur Beendigung des Verstoßes festzusetzen, wenn eine schriftlich
gesetzte angemessene Nachfrist von im Fall der verspäteten Antragstellung/Bauvorlage mindes-
tens vier Wochen, im Fall des verspäteten Baubeginns mindestens zwölf Wochen und im Fall der
verspäteten Fertigstellung mindestens sechs Monate fruchtlos verstrichen ist. Die Gesamthöhe
der Vertragsstrafen bei wiederholter Geltungsmachung darf einen Betrag in Höhe von 96.460
Euro nicht überschreiten.
(3) Unterlässt die Vorhabenträgerin unter Verstoß gegen die Pflichten nach § 6 dieses Vertrages
die Inbetriebnahme der Kindertagespflegestellen, überlässt sie die dafür vorgesehenen Räume
für eine andere Nutzung oder unter Verstoß gegen die Pflichten nach § 6 dieses Vertrages die
Kindertagespflegestellen einem anderen Träger, als nach dieser Bestimmung vorgesehen, zu
einem höheren als dem ortsüblichen Mietzins für Kindertagespflegestellen oder ohne das erfor-
derliche Einvernehmen mit Berlin, kann Berlin eine Vertragsstrafe in Höhe von bis zu einer Jah-
resmiete für vergleichbare Räumlichkeiten verlangen. Berlin ist berechtigt, die vorgenannten Ver-
tragsstrafen bei fortgesetztem Verstoß sowie im Wiederholungsfall erneut bis zur Beendigung
des Verstoßes festzusetzen, wenn eine schriftlich gesetzte angemessene Nachfrist von sechs
Monaten fruchtlos verstrichen ist.
(4) Berlin kann unbeschadet seiner sonstigen Rechte eine Vertragsstrafe zudem verlangen, wenn
die Vorhabenträgerin der aus § 9 dieses Vertrages begründeten Verpflichtungen zur Errichtung
von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen in dem vereinbarten Umfang trotz ange-
messener Nachfristsetzung nicht fristgerecht nachkommt. Die Vertragsstrafe kann sowohl bei
nicht fristgerechter Antragstellung bzw. Bauvorlage als auch bei nicht fristgerechtem Baubeginn
und bei nicht fristgerechter Fertigstellung geltend gemacht werden. Die Höhe der Vertragsstrafe
beträgt je Verstoß bis zu ein Prozent der geschätzten Gesamtkosten (Investitionsvolumen) der
zu errichtenden mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen. Berlin ist berechtigt, die vor-
genannten Vertragsstrafen wiederholt bis zur Beendigung des Verstoßes festzusetzen, wenn
eine schriftlich gesetzte angemessene Nachfrist von im Fall der verspäteten Antragstellung/Bau-
vorlage mindestens vier Wochen, im Fall des verspäteten Baubeginns mindestens zwölf Wochen
und im Fall der verspäteten Fertigstellung mindestens sechs Monate fruchtlos verstrichen ist. Die
Gesamthöhe der nach diesem Absatz zu zahlenden Vertragsstrafen ist auf 20 Prozent des Inves-
titionsvolumens der zu errichtenden förderfähigen Wohnungen beschränkt.
(5) Berlin kann unbeschadet seiner sonstigen Rechte eine Vertragsstrafe zudem verlangen, so-
weit die Vorhabenträgerin den nach § 9 Absatz 6 dieses Vertrages bestehenden Nachweispflich-
ten in Bezug auf die Einhaltung der Mietpreis- und Belegungsbindungen nicht in der vertraglich
geschuldeten Weise nachkommt, die nach § 9 Absatz 5 dieses Vertrages zu beachtende höchst-
zulässige Miete überschreitet oder die belegungsgebundenen Wohnungen an Nichtberechtigte
überlässt. Die Höhe der Vertragsstrafe bestimmt sich nach den Kriterien des § 33 WoFG. Sie
kann bei fortgesetzten Zuwiderhandlungen auch wiederholt festgesetzt werden. Berlin wird diese
Vertragsstrafe nicht geltend machen, soweit im Fall der Wohnungsbauförderung bei Verstoß ge-
gen entsprechende förderrechtliche Bindungen nach § 33 WoFG eine Geldleistung erhoben wird.
(6) Berlin kann unbeschadet seiner sonstigen Rechte eine Vertragsstrafe verlangen, soweit die
Vorhabenträgerin ihrer nach § 14 dieses Vertrages eingegangenen Verpflichtung zur Übergabe
von Bürgschaften trotz einer Nachfristsetzung von vier Wochen nicht fristgerecht oder nicht im
Seite 19 von 24gebotenen Umfang nachkommt. Die Höhe der Vertragsstrafe beträgt zwei Prozent der ausste-
henden Bürgschaftssumme. Die Vertragsstrafe kann bei fortgesetzter Pflichtverletzung jeweils
nach nochmaliger Nachfristsetzung von vier Wochen wiederholt verlangt werden.
(7) Die genaue Höhe der Vertragsstrafe wird unter Berücksichtigung des Einzelfalls, insbeson-
dere der Schwere des Verstoßes und des Grades des Verschuldens, durch Berlin ermittelt. Tre-
ten mehrere Verstöße gleichzeitig auf, so werden die Vertragsstrafen kumulativ fällig.
(8) Ein Anspruch auf Zahlung der jeweiligen Vertragsstrafe besteht nicht, soweit die Vorhaben-
trägerin nachweisen kann, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(9) Die Vorhabenträgerin hat die Vertragsstrafen innerhalb von 14 Tagen nach Zahlungsauffor-
derung durch Berlin zu zahlen.
§ 16 Beschränkt persönlich Dienstbarkeiten und Baulasten
(1) Zur weiteren Absicherung der nach § 9 dieses Vertrages übernommenen Mietpreis- und Be-
legungsbindungen verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, an dem Flurstück 2386 und in dem als
Anlage 9 beigefügten Lageplan mit „m & b“ gekennzeichneten Teilflächen von zusammen 3.838
m² mietpreis- und belegungsgebundene Geschossfläche unwiderruflich eine beschränkt persön-
liche Dienstbarkeit „Wohnungsbindungsrecht“ zugunsten des Landes Berlin zu bestellen. Die Be-
stellung erfolgt an ausschließlich erster Rangstelle/Gleichrang mit den weiteren nach diesem Ver-
trag eingetragenen Rechten für die nach § 9 Absatz 1 dieses Vertrages noch zu bestimmenden
Wohnungen. Die zu bestellende Dienstbarkeit hat folgenden Inhalt:
„Die Wohnungen im Erdgeschoss (ausgenommen Kindertagespflege), ersten und teilweise zwei-
ten Obergeschoss dürfen nur von Personen genutzt werden, die vom Dienstbarkeitsberechtigten
(Stadtentwicklungsamt bzw. Wohnungsamt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg von Berlin) be-
nannt werden. Dem Dienstbarkeitspflichtigen steht ein Vorschlagsrecht zu. Die Benennung gilt
als erteilt für Personen, welche die Voraussetzungen nach § 1 Absatz 1 der Berliner Verordnung
über die Abweichung von den Einkommensgrenzen des § 9 Absatz 2 WoFG in der am geltenden Fassung für die Gewährung eines Wohnbe-
rechtigungsscheines einhalten.“
Die Vorhabenträgerin trägt dafür Sorge, dass die Eintragung der Dienstbarkeiten in das Grund-
buch unverzüglich, jedoch spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Vertragsabschluss be-
antragt ist. Nach Ablauf der Bindungsfrist nach § 9 Absatz 3 dieses Vertrages ist die Dienstbarkeit
zu löschen. Berlin verpflichtet sich, nach Ablauf dieser Frist dem Antrag des Eigentümers auf
Löschung zuzustimmen und die für die Löschung erforderlichen Erklärungen abzugeben.
(2) Zur Sicherung der in § 6 dieses Vertrages vereinbarten Nutzungsbindungen für die Kinderta-
gespflegestellen bewilligen und beantragen die Vertragspartner, an dem Flurstück 2386 und in
dem als Anlage 7 beigefügten Lageplan rot gekennzeichneten Flächen von zusammen 173 m²
Geschossfläche zugunsten des Landes Berlin an ausschließlich erster Rangstelle/Gleichrang mit
den weiteren nach diesem Vertrag eingetragenen Rechten eine beschränkt persönliche Dienst-
barkeit „Nutzungsbindungsrecht für Kindertagespflegestellen“ folgenden Inhalts einzutragen:
Seite 20 von 24„Die jeweiligen Eigentümer sind verpflichtet, am Flurstück 2386 zwei den Richtlinien Berlins ge-
nügende Kindertagespflegestellen für mindestens 13 Plätze mit einer Mindestgröße von zusam-
men 173 m² zu errichten und für den Betrieb als Kindertagespflegestelle dauerhaft bereitzustel-
len. Die Räumlichkeiten dürfen nur von Betreibern genutzt werden, die vom Dienstbarkeitsbe-
rechtigten benannt werden oder deren Auswahl im Einvernehmen mit dem Dienstbarkeitsberech-
tigten erfolgt ist.“
(3) Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auf Flächen in ihrem Eigentum, die nach dem vorha-
benbezogenen Bebauungsplan mit Geh- und Leitungsrechten zu belasten sind (Flurstück 133/91
und 2386 teilw.), entschädigungslos Baulasten und Dienstbarkeiten zugunsten des im vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan genannten Begünstigten einzuräumen. Soweit es sich um Gehrechte
handelt, verbleibt die Verkehrssicherungs- und Unterhaltungspflicht bei der Vorhabenträgerin.
(4) Zur Sicherung der vorbezeichneten Rechte und Ansprüche auf Eintragung beschränkt per-
sönlicher Dienstbarkeiten wird bewilligt und beantragt, an den Flurstücken 2386 und 133/91 ent-
sprechende Vormerkungen einzutragen.
(5) Die Löschung dieser Vormerkungen im Grundbuch Zug um Zug mit der vertragsgemäßen
Eintragung der vorgenannten Dienstbarkeiten im Grundbuch für Berlin wird bewilligt und bean-
tragt, vorausgesetzt, dass die Rechte Berlins durch keinerlei Zwischeneintragungen seit Eintra-
gung der Vormerkung im weitesten Sinn beeinträchtigt werden.
(6) Für den Fall, dass sich die vorgenannten Rechte als nicht eintragungsfähig erweisen sollten
und ihre Eintragung durch das zuständige Grundbuchamt abgelehnt wird, werden sich die Ver-
tragspartner auf eine neue Formulierung einigen. Sollte eine Einigung über den Text der Dienst-
barkeit nicht innerhalb von vier Monaten ab Zurückweisung durch das Grundbuchamt erfolgt sein,
ist Berlin berechtigt, einen Text der Dienstbarkeit mit entsprechendem Zweck nach billigem Er-
messen (§ 315 BGB) festzulegen und auf Kosten der Vorhabenträgerin eintragen zu lassen.
(7) Die mit der Bestellung von Dienstbarkeiten anfallenden Notar- und Grundbuchkosten sind von
der Vorhabenträgerin zu tragen.
§ 17 Haftungsausschluss
(1) Aus diesem Vertrag entsteht Berlin keine Verpflichtung zur Festsetzung der Rechtsverord-
nung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Eine Haftung Berlins für etwaige Aufwen-
dungen der Vorhabenträgerin, die diese im Hinblick auf die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans tätigt, ist ausgeschlossen.
(2) Für den Fall der Aufhebung der Rechtsverordnung (§ 12 Absatz 6 BauGB) können Ansprüche
gegen Berlin nicht geltend gemacht werden. Dies gilt auch für den Fall der Erklärung der Unwirk-
samkeit der Rechtsverordnung durch ein Normenkontrollgericht oder die Feststellung der Unwirk-
samkeit im Rahmen eines anderen gerichtlichen Verfahrens, es sei denn, die Unwirksamkeit ist
auf grob fahrlässige oder vorsätzliche Rechtsverstöße Berlins zurückzuführen.
(3) Die Vertragsparteien können sich auf die Nichtigkeit von Regelungen dieses Vertrags nicht
mehr berufen, wenn mit der Verwirklichung des Vorhabens begonnen wurde.
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