ENTWURF HOTEL IN LIMBOURG BELGIEN PRÄSENTATION 16. JULI 2020 - Professur Baumanagement und Bauwirtschaft Sommersemester 2020 Katja Gellenthin
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ENTWURF HOTEL IN LIMBOURG BELGIEN
Professur Baumanagement und Bauwirtschaft
Sommersemester 2020
PRÄSENTATION 16. JULI 2020
Katja Gellenthin
Boutique Hotel Château de la Vesdre
Betriebliches Konzept Im 4 Sterne Boutique Hotel Château de la Vesdre stehen das Wohlbefinden der Gäste und eine geschickte Synthese aus Tradition, Charme und Exklusivität im Mittelpunkt. Das familiengeführte Hotel beherbergt auf einem hohen Standard 20 Suiten und Doppelzimmer. Die individuellen Designs der Zimmer machen den Aufenthalt am ehemaligen Standort des Schlosses zu einem unvergesslichen Erlebnis. Für 160 € pro Person/ Zimmer lässt sich nicht nur die atemberaubende Aussicht genießen, sondern auch der extravagante Wellnessbereich. Das perfekt auf Paare abgestimmte Hotel sowie das einheimische Personal lassen hierbei keine Wünsche offen. Durch exklusive Kochkurse und Arrangements mit Künstlern aus der Umgebung wird der Charakter und die Geschichte von Limbourg durch liebevolle Gastfreundschaft vermittelt.
Architektonisches Konzept Die Aufarbeitung der Geschichte und die Übersetzung des ehemaligen Schlosses in das 21. Jahrhundert stehen im Entwurf Château de la Vesdre im Vordergrund. Dabei orientiert sich das Hotel im Erdgeschoss an den symmetrischen Fundamenten des einstigen Schlosses. Diese Symmetrie wird durch das im Inneren schräg eingestellte Rechteck und die sich windenden Dachflächen in den Obergeschossen aufgebrochen. Um die Geschichtsträchtigkeit des Ortes hervorzuheben, werden die einzelnen Fragmente des Fundamentes oder alternativ Gestein aus der Umgebung durch Gabionen im Erdgeschoss und Kellerbereich neu zusammengefügt. Darauf baut sich in skulpturalen Charakter die aus Cortenstahl bestehende Dachlandschaft auf. Farblich lehnt sich das Gebäude an die Bestandbauten auf dem Grundstück an, welche durch ihre Ideenmodell starke horizontale Gliederung von grauem Naturstein und roten Ziegeln dominiert werden. Die Symbiose des zweigeschossigen steinernen grauen Sockels und der dreigeschossigen skulpturalen roten Dachlandschaft erinnert dennoch in der Fernwirkung an das ehemalige Schloss. Konzeptentwicklung
Lageplan Das zu betrachtende längliche Grundstück liegt an der Spitze des Felsvorsprungs und hat somit einen sehr präsenten Ort für sich eingenommen. Um das Grundstück zu betreten, muss das Eingangstor im südlichen Bereich genutzt werden. Diese Schleuse ist ein Übergang in eine vergangene Zeit und romantisiert diesen Platz. Die noch bestehenden Nebengebäude und Türme haben ihren authentischen Charakter behalten und erstrahlen durch horizontale Bänder in grau und rot. Ein alter Weg, welcher unter Bäumen hindurchführt, verbindet die Enden des Grundstückes miteinander und mündet im Norden an einem Aussichtsturm und den Fundamenten des ehemaligen Schlosses. Um dem Schloss eine geeignete Widmung zu verleihen, wird sich das Hotel an den Fundamenten orientieren. Konzeptionell und strategisch ähneln sich Schloss und Hotel stark, somit stehen die Privatsphäre, der weite Ausblick und die geschichtliche Entwicklung im Vordergrund. Damit ist das Château de la Vesdre ein modernes Denkmal für die vergangene Zeit.
Erdgeschoss 535,79 m² Foyer 17,31 Rezeption / Lobby 48,61 Restaurant / Bar 153,51 Mehrzweck 40,02 Terrasse 61,14 Terrasse 10,93 Terrasse 9,93 Gaderobe 9,84 WC W 14,83 WC M 14,83 Küche / Aufenthalt 60,29 Kühlraum 11,01 Lager 12,38 Showküche 23,58 Büro 10,52 Flur 10,33 Treppenhaus 26,73
Erdgeschoss
Die Erschließung des fünfgeschossigen
Hotels erinnert an den ehemaligen Eingang
des Schlosses im Erdgeschoss. Durch eine
große Tür wird der Eingangsbereich das
vermeintlich symmetrischen Grundrisses
betreten. Diese Symmetrie wird im Inneren
durch ein schräg eingestelltes freistehendes
Rechteck aufgebrochen und verleiht selbst
dem Grundriss einen skulpturalen Charakter.
Aus dem Windfang wird der
Rezeptionsbereich betreten, welcher sich im
rechteckigen Kern des Gebäudes befindet.
Aus der zentralen Lobby können so
verschiedene Bereiche des Hotels
erschlossen werden. Das darum gruppierte
Restaurant verteilt sich über die Länge des
Gebäudes und verbindet sich im Norden mit
dem offenen Küchenbereich. Um der
Gesellschaft Anderer zu entfliehen, ist es
möglich den östlich gelegenen
Mehrzweckraum beziehungsweise die
kleineren Frühstücksterrassen für privatere
Arrangements zu buchen. Neben den
kleineren Terrassen gibt es auf der
gegenüberliegenden Seite, angrenzend zum
Restaurant, ein größere Terrasse, welche
den Ausblick auf das gesamt Tal freigibt.
Ansicht Süd
Untergeschoss 1221,78 m² Empfang Wellness 22,04 Wellnessbereich 114,27 Pool 101,24 Sauna 17,64 Dampfbad 17,64 Ruheraum 16,81 Terrasse 25,44 Balkon 23,75 Umkleide W 14,36 Umkleide M 14,9 WC / Dusche W 27,61 WC / Dusche M 31,32 Ablage 9,84 Flur 30,58 Treppenhaus 26,73 Lager 10,96 Technik 7,93 WC S 7,15 Anlieferung 40,23 Lager / Technik 41,86 Tiefgarage 619,48
Untergeschoss
Neben dem Schwerpunkt der Kulinarik steht
Wellness im Vordergrund. Durch die
vertikale Erschließung, mittels Treppe und
Aufzug, im freistehenden Rechteck werden
die anderen Geschosse erschlossen, so auch
das Untergeschoss mit Wellnessbereich.
Der Wellnessbereich erstreckt sich fast über
das gesamte Untergeschoss. Hierbei nimmt
der Kern neben der Erschließung den
Empfang sowie das Lager auf. Daran grenzen
die Umkleiden mit Toiletten und Duschen an.
Genossen werden können der Ruhebereich
Richtung Norden sowie die zwei Saunen an
den ehemaligen Standorten der Ecktürme.
Den Höhepunkt bildet der große Pool,
welcher sich im Außenberiech zum Infinity
Pool wandelt. Von dort aus ist das Erreichen
einer kleinen Terrasse mit prominenter
Aussicht vorgesehen. Neben dem
Wellnessbereich erweitert sich das Gebäude
im Untergeschoss durch eine Tiefgarage, um
dem angestrebten Standard zu entsprechen
und Anlieferungen unkompliziert über den
Serviceaufzug abzuwickeln.
Querschnitt1. Obergeschoss 529,04 m² Suite 49,24 Suite 47,66 Suite 48,72 Suite 49,29 Doppelzimmer 28,38 Doppelzimmer 26,29 Doppelzimmer 28,31 Doppelzimmer 27,77 Doppelzimmer 26,91 Doppelzimmer 28,86 Lager 15,67 Bibliothek 43,98 Flur 81,23 Treppenhaus 26,73
Obergeschoss
Durch den bereits benannten
Erschließungskern lassen sich die folgenden
Obergeschosse erreichen. Im ersten
Obergeschoss verläuft um das freistehende
Rechteck ein Flur, welcher an zwei
Positionen Ausblicke in die Landschaft
freigibt. Von diesem Flur werden die
individuell gestalteten Räume betreten. Auf
der genannten Ebenen befinden sich vier
Suiten mit ca. 45 m² und sechs
Doppelzimmer mit ca. 25 m². Die schrägen
Wände, hohen Decken und einzigartigen
Fenster bilden die Grundlage für ein offenes
Raumkonzept. Dabei gehen Badberiech und
Aufenthalt fließend ineinander über. Je nach
Zimmerkategorie wird die Ausstattung,
beispielsweise in den Suiten, um Loggien und
freistehende Badewannen erweitert. Um die
Zimmer dem angestrebten Standard
entsprechend herzurichten, befindet sich ein
großzügiger Hauswirtschaftsraum zentral im
freigestellten Rechteck.
Ansicht West2. Ober / Dachgeschoss 618,15 m² Suite 45,93 Suite 46,71 Suite 45,77 Suite 47,06 Suite 31,09 Suite 31,36 Suite 31,85 Suite 30,19 Suite 34,76 Suite 35,51 Bibliothek 29,24 WC W 5,65 WC W 5,56 Veranstaltungsraum 65,35 Flur 83,23 Gang 58,43 Treppenhaus 2.OG 26,73 Treppenhaus DG 26,73
Obergeschoss
Im Geschoss darüber liegt der öffentliche
WC Bereich sowie eine kleine Bibliothek.
Im zweiten Obergeschoss sind die
Aufteilung und Größe der Zimmer ähnlich,
jedoch erstrecken sich diese über zwei
Etagen. Dabei befindet sich der
Entspannungsbereich auf der
eingezogenen Ebene und wird durch
Dachflächenfenster belichtet. Das
Gebäude findet seinen Abschluss mit dem
im dritten Obergeschoss liegenden
Mehrzweckraum, welcher mitten aus der
Dachlandschaft hervorsticht.
LängsschnittMaterialität
Fassadenschnitt
Im Keller- und Erdgeschoss wird auf eine
natürliche Fassadengestaltung durch Bodenaufbau
Gabionen zurückgegriffen. Die tragende
Bodenbelag 1 cm
Struktur des Gebäudes bilden 25 cm Heizestrich 6 cm
starke Stahlbetonwände und 30 cm Abdichtung
Stahlbetondecken. Diese Wände werden Dämmung, Mineralwolle 8 cm
von außen mit 20 cm Mineralwolle Stahlbeton 30 cm
Installationsschicht 35 cm
gedämmt und mit einer Akustikdecke 2 cm
Wasserabweisenden Folie ausgestattet.
An der tragenden Schicht wird ein Wandaufbau EG
Schienensystem angebracht, woran die 15
Putz 1 cm
cm tiefen Wandverkleidungskörbe Stahlbeton 25 cm
eingehängt werden. Der Lastabtrag der Dämmung, Mineralwolle 20 cm
befüllten Steinkörbe erfolgt über die Abdichtung
Wand sowie die Aufbaukonstruktion. Die Unterkonstruktion 5 cm
Steine werden von einem 3,5 mm starken Gabionen 15 cm
punktgeschweißten Stahldrahtgitter mit Wandaufbau OG
Zink-Aluminium-Beschichtung und einer
Maschenweite von 5 auf 10 cm Putz 1 cm
zusammengehalten. Die Wasserführende Stahlbeton 25 cm
Schicht befindet sich unter den 100 x 50 Dämmung, Mineralwolle 20 cm
Abdichtung
cm großen Steinkörben, daher sind keine Unterkonstruktion 5 cm
Regenrinnen oder Fallrohre notwendig. Cortenstahl 0,2 cmAls Füllmaterial werden Natursteine aus dem ehemaligen Fundament oder der Umgebung verwendet. Die Vorsatzschale aus Gabionen weicht in den Obergeschossen dem charakteristischen Farbspektrum der 2 mm Cortenstahlplatten. Die eigens dafür angebrachte Unterkonstruktion hinterlüftet die Fassade und leitet das Wasser im Omega-Profil in die Wasserführungsschicht des Erdgeschosses ein. Die aus der Größe der Steinkörbe bedingten Fugen gehen fließend in die Plattengrößen des Cortenstahls über. In horizontaler Ebene jedoch entsteht konzeptionell bedingt eine Schattenfuge zwischen den beiden Materialien. Durch die angepasste natürliche Farbigkeit aus Grau- und Rottönen ordnet sich das Hotel auf dem Grundstück den bereits bestehenden Gebäuden zu. Der Cortenstahl wird im Erdgeschoss in den Fenstern und Türfassungen erneut aufgegriffen und eingebunden. Durch unterschiedliche Fensterformate beispielsweise durch Eckfenster oder Dachflächenfenster entsteht ein aufgelockertes modernes Erscheinungsbild.
Hintergrund Der Standort des neuen Hotels Château de la Vesdre befindet sich in Limbourg einer historisch bedeutenden Stadt in der Region Lüttich (Belgien). Die Altstadt von Lüttich ist auf einem Felsvorsprung gelegen, welcher eingebettet in einer Windung der Vesdre über dem neueren Stadtteil thront. Durch die beschriebene Lage war Lüttich früher ein wichtiger strategischer Ort und galt als uneinnehmbare Stadt. Gerade deswegen war sie über Jahrhunderte hinweg stark umkämpft. Die daraus resultierenden Zerstörungen und Rekonstruktionen hinterließen ihr Spuren an der Festung. So verlor das Schloss im 19. Jahrhundert seine strategische Bedeutung und wurde von einem privaten Investor aufgekauft, welcher das Schloss 1858 abermals aufbauen ließ. Der authentische Charakter und der bedeutende kulturelle Wert der Altstadt konnte bis heute erhalten werden. Dieses Privileg ist dem ehemaligen Schloss nicht gewährt, da es im ersten Weltkrieg einem Feuer zum Opfer fiel und nun nur noch die Fundamente seine Position verteidigen.
Showküche 23,58 23,58 23,58
Büro 10,52 13,22 10,52
Flur 10,33 10,33 10,33
Treppenhaus 26,73 32,9 26,73
Raumbezeichnung NRF BGF NRF
TF NUF VF EG gesamt 535,79 602,2 0 481,42 54,37
UG
Empfang Wellness 22,04 24,56 22,04 1.OG
Wellnessbereich 114,27 118,34 114,27 Suite 49,24 54,18 49,24
Pool 101,24 149,61 101,24 Suite 47,66 53,31 47,66
Sauna 17,64 22,11 17,64 Suite 48,72 53,8 48,72
Dampfbad 17,64 22,11 17,64 Suite 49,29 53,13 49,29
Ruheraum 16,81 19,08 16,81 Doppelzimmer 28,38 31,04 28,38
Terrasse 25,44 27,45 25,44 Doppelzimmer 26,29 28,74 26,29
Balkon 23,75 23,75 23,75 Doppelzimmer 28,31 31,27 28,31
Umkleide W 14,36 17,56 14,36 Doppelzimmer 27,77 30,81 27,77
Umkleide M 14,9 18,93 14,9 Doppelzimmer 26,91 27,63 26,91
WC / Dusche W 27,61 33,87 27,61 Doppelzimmer 28,86 30,35 28,86
WC / Dusche M 31,32 40,11 31,32 Lager 15,67 17,97 15,67
Ablage 9,84 10,38 9,84 Bibliothek 43,98 52,07 43,98
Flur 30,58 33,72 30,58 Flur 81,23 90,81 81,23
Treppenhaus 26,73 32,9 26,73 Treppenhaus 26,73 32,9 26,73
Lager 10,96 15,51 10,96 529,04 588,01
Technik 7,93 10,72 7,93
WC S 7,15 8,5 7,15 1.OG gesamt 1058,08 1176,02 0 421,08 107,96
Anlieferung 40,23 43,66 40,23
Lager / Technik 41,86 49,94 41,86 2.OG / DG
Tiefgarage 619,48 655,12 619,48 Suite 45,93 53,42 45,93
Suite 46,71 54,35 46,71
UG gesamt 1221,78 1377,93 49,79 1074,45 97,54 Suite 45,77 47,12 45,77
Suite 47,06 52,47 47,06
EG Suite 31,09 35,82 31,09
Foyer 17,31 18,61 17,31 Suite 31,36 33,32 31,36
Rezeption / Lobby 48,61 56,81 48,61 Suite 31,85 35,78 31,85
Restaurant / Bar 153,51 176,08 153,51 Suite 30,19 31,42 30,19
v
Mehrzweck 40,02 42,5 40,02 Suite 34,76 36,24 34,76
Terrasse 61,14 61,41 61,14 Suite 35,51 39,19 35,51
Terrasse 10,93 13,03 10,93 Bibliothek 29,24 37,38 29,24
Terrasse 9,93 13,83 9,93 WC W 5,65 5,98 5,65
Gaderobe 9,84 10,77 9,84 WC M 5,56 5,98 5,56
WC W 14,83 16,93 14,83 Veranstaltungsraum 65,35 72,55 65,35
WC M 14,83 16,94 14,83 Flur 83,23 92,81 83,23
Küche / Aufenthalt 60,29 69,74 60,29 Gang 58,43 79,85 58,43
Kühlraum 11,01 12,06 11,01 Treppenhaus 2.OG 26,73 32,9 26,73
Lager 12,38 13,46 12,38 Treppenhaus DG 26,73 32,9 26,73
Showküche 23,58 23,58 23,58
Büro 10,52 13,22 10,52 2.OG / DG gesamt 681,15 779,48 0 486,03 195,12
Flur 10,33 10,33 10,33
Treppenhaus 26,73 32,9 26,73
Gesamt NRF 3496,8 BGF 3935,63 TF 49,79 NUF 2462,98 VF 454,99
EG gesamt 535,79 602,2 0 481,42 54,37
1.OG
Suite 49,24 54,18 49,24
Suite 47,66 53,31 47,66
Suite 48,72 53,8 48,72Hallo Katja, ich habe deine Angaben in den Hotelkalkulator gepackt. Anbei findest du die Ergebnisse der finanziellen Analyse. Folgend habe ich noch ein paar Gedanken zusammenfasst. Das Konzept ist sehr interessant ausgelegt. Von der wirtschaftlichen Seite habe ich allerdings Bedenken, eine mögliche Kreditlaufzeit liegt bei zwar bei 28 Jahren, aber nur durch den hohen Zimmerpreis, durch deine Angaben (160€ p. Z. p. Person) von 320€ pro Zimmer (Doppelzimmer). Die BGF von ca 4.000 m² auf 20 Zimmer ist etwas hoch bemessen, dadurch leidet die Wirtschaftlichkeit des Hotels, da die Flächen nicht gewinnbringend genutzt werden. Pro Zimmer liegt der Wert bei ca. 170 m² (normaler Maximal- Wert im First Class Bereich etwa 80-90 m²). Der Wellnessbereich mit 25 m² pro Zimmer ist dafür und für die Kategorie sehr umfangreich bemessen. Bitte beachte in der Szenario- Analyse die Beschreibung der First Class, um die Sterne zu erreichen sind oft Bar, 2 Restaurants, Tagungsräume, Fitness, usw. notwendig. Neben dem Ergebnis- Blatt finden sich noch zwei Diagramme für dein Szenario im Anhang. Diagramm Auslastung: Die 80% sind für viele Investoren wohl zu hoch angesetzt (5.600 Buchungen pro Jahr). Realistische Zahlen liegen bei ca. 50- 60%. Im Diagramm kannst Du erkennen, dass die Kreditlaufzeit bei kleineren Auslastungen drastisch ansteigt. Diagramm Zimmeranzahl: Mit den 20 Zimmern liegst du bereits gut im Knick-Punkt der Exponentialfunktion. Eine Hochskalierung auf ein paar Zimmer mehr, hätte allerdings noch guten Einfluss auf die Kreditlaufzeit. Beste Grüße Martin Kaiser
• Vielfältigkeit und Komplexität eines Hotels • Bedeutung des Standortes • Gesamtpaket inkl. Gastfreundschaft • Zukünftige Entwicklungen bedenken (Corona) • Abhängigkeit von der Wirtschaftslage • Umfang einer Marktanalyse
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