GESCHÄFTS-BERICHT - ebv-wuppertal.de
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
GESCHÄFTS- BERICHT
JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS JAHR 2020 ebv – Eisenbahn-Bauverein Elberfeld e. G. Rottscheidter Straße 28 42329 Wuppertal
INHALTSVERZEICHNIS
AUSBLICK 6
LAGEBERICHT DES VORSTANDES 8
BAU- UND MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN 23
BILANZ 24
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 26
EBV IN ZAHLEN 27
ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 28
A. ALLGEMEINE ANGABEN 28
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN 28
UMLAUFVERMÖGEN 28
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 30
ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS 30
FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN 33
ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 33
D. SONSTIGE ANGABEN 34
E. WEITERE ANGABEN 35
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 36
ORGANE DER GENOSSENSCHAFT 37
RÜCKBLICK 38
EBV AUF EINEN BLICK 39
AUSBLICK
v. l. B
ernd Brochhagen, Vorstand und kaufmännischer Leiter, Anette Gericke, Vorstandsvorsitzende und Geschäftsführerin,
Bernd Kleinschmidt, Vorstand.
6
GEMEINSAM DURCH DIE CORONA-ZEIT!
Das „Coronajahr 2020“ hat jeder Wirtschaftsbranche besondere Zu unseren Maßnahmen im Bestand haben wir neben den bisher
Herausforderungen auferlegt und damit bestimmte Rahmenbe- aufgeführten Investitionssummen im Geschäftsbericht diesmal
dingungen für die jeweilige unternehmerische und wirtschaftliche auch Fotos beigefügt, sodass neben den abstrakten Zahlen auch
Erfolgsentwicklung geschaffen. Und so, wie es derzeit aussieht, die Inhalte der jeweiligen Leistungen bildlich nachzuvollziehen
wird es auch nicht bei dem einen Coronajahr bleiben. Es ist sind.
mittlerweile klargeworden, dass Corona und die damit verbun-
In der Gesamtbetrachtung war das Jahr 2020 für alle eine große
denen wirtschaftlichen Konsequenzen weit über das Jahr 2020
Herausforderung, geprägt von Verzichten und von der Ungewiss-
hinausragen werden. Die Wohnungswirtschaft ist in Bezug auf die
heit, wie lange uns die Pandemie noch begleiten wird. Unter
Erträge aus Vermietung bisher relativ stabil durch die Coronakrise
diesen Rahmenbedingungen hat die Abwicklung des Tagesge-
gekommen. Durch die erhöhten Baukosten sowie den Facharbeiter-
schäftes allen Beteiligten eine hohe Leistung und viel Kreativi-
und Materialmangel verteuern sich jedoch die Instandhaltungs-
tät abverlangt. Aus diesem Grund möchten wir an dieser Stelle
maßnahmen immer mehr.
besonders allen Mitgliedern des Aufsichtsrates, der Vertreterver-
Um dem Wunsch unserer Mitglieder nach zeitgemäßem Wohnen sammlung und auch den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des
gerecht zu werden, werden wir dennoch weiter in den Bestand ebv-Teams, den Hausbetreuerinnen und Hausbetreuern sowie den
investieren und neuen Wohnraum schaffen. Die anhaltenden freiwilligen Helferinnen und Helfern danken. Der Gemeinschafts-
Corona-Einschränkungen führen allerdings auch dazu, dass Bau- sinn unserer Genossenschaft bewährt sich weiter, gerade in einer
tätigkeiten und Neubauentwicklungen etwas langsamer verlaufen schwierigen Zeit. Darüber sind wir sehr glücklich – und unsere
und Termine nicht immer einzuhalten sind. Hiervon sind auch Mieter*innen auch!
die vorbereitenden Tätigkeiten für unser Projekt „Wohnquartier
Tesche“ betroffen, da wir von der Stadt Wuppertal noch keinen
konkreten Starttermin genannt bekommen haben und somit
eine konkrete Zeitplanung nicht möglich ist. Erfreulich ist hier,
dass dieses Bauprojekt von der EnergieAgentur.NRW als eine von
100 vorbildlichen Klimaschutzsiedlungen im Land Nord-
rhein-Westfalen ausgezeichnet wurde.
7
LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS ALLGEMEINE WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
Die Genossenschaft Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG hat das Das BMWi spricht in seinem Sachstandsbericht im März 2021
Bewirtschaften, Errichten, Erwerben, Vermitteln und Betreuen von davon, dass die „Weltkonjunktur im Schatten der Pandemie“ steht.
Gebäuden aller Nutzungsformen zum Gegenstand. Das Kernge- Auch wenn sich nach dem ersten Lockdown ein Erholungskurs ab-
schäft ist die Bewirtschaftung, Instandsetzung, Neuerstellung zeichnet, haben einige Branchen nachhaltig gelitten.
und Vermietung von Wohnraum. Sie kann alle Aufgaben im
Welche Auswirkungen Corona darüber hinaus auf die Sozial-,
Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie städte-
Kultur- und Bildungsstruktur hat, ist derzeit nur zu erahnen.
bauliche Aufgaben und die sich daraus entwickelnde Infrastruktur
Einige Branchen und Dienstleistungen sowie die digitale Wirt-
wie auch Quartiersarbeit übernehmen.
schaft haben durch Corona gewonnen, während der Einzelhandel
Die ebv kann über die Grenzen der Stadt Wuppertal hinaus ihre und Kultur-, Freizeit- und Beherbergungsbetriebe eher auf der
Geschäftstätigkeit verfolgen. Dies findet derzeit für die Bereiche Verliererseite stehen.
Erkrath und Haan-Gruiten statt.
Überraschenderweise lässt sich allseits feststellen, dass nach
Im Sinne der Zweckverfolgung der genossenschaftlichen Aufgabe einem Jahr „Ausnahmezustand“ die Maßnahmen im Alltag weit-
legt die ebv Priorität auf eine sichere, soziale, mitgliederorientier- gehend akzeptiert werden, auch wenn bei manchen die Geduld in
te und bedarfsgerechte Wohnungsversorgung. Dementsprechend Bezug auf die Einschränkungen langsam zur Neige geht.
ist die Unternehmenszielsetzung der kommenden Jahre
In politischen Kreisen wird gerne von der Zielgeraden gesprochen,
ausgerichtet.
auf der wir uns zum „Ende“ der Pandemie befinden. Hiermit ist die
Hoffnung verbunden, dass unser altes Leben sowohl privat als
auch wirtschaftlich bald zurückkehrt – auch wenn uns derzeit
noch nicht ganz bekannt ist, welche gesellschaftlichen Konse-
quenzen uns noch begleiten werden.
In Anbetracht der derzeitigen dritten Welle wird mindestens auch
das Wirtschaftsjahr 2021 weltweit nicht nur stark in Mitleiden-
schaft gezogen. Welche langanhaltenden Nachwirkungen sich
noch entwickeln werden, ist selbst für die Fachwelt nur unter
Vorbehalten zu prognostizieren.
ABB. 1: VERWENDUNG DES BRUTTOINLANDSPRODUKTS 2020
Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %, ausgewählte Aggregate, preisbereinigt
Konsumausgaben Investitionen in ...
des Staates
3,4 Bauten Wohnbauten
1,5 2,1
BIP 0,5
Nicht-
wohnbauten
–4,1
–5,0
Inländische –6,0
–6,8
Verwendung
Bruttoinvestitionen –8,0
Private –9,9
Konsumausgaben Exporte Importe
–12,5
Maschinen, Geräte,
Fahrzeuge
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18
8
Trotz coronabedingt erschwerter Abläufe schreitet das Neubau-
vorhaben Tesche voran und erfreut sich auch überregionaler
Anerkennung.
9LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
WIRTSCHAFTS- UND VERMIETUNGSSITUATION IN DEUTSCHLAND Einige Branchen, wie die Gastronomie- und Beherbergungsbran-
che, Kultur-, Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie der Einzelhan-
Die deutsche Wirtschaft hat – wie die gesamte Weltwirtschaft – im
del, konnten nur sehr eingeschränkt arbeiten, sodass die preisbe-
Coronajahr 2020 schwere Einbußen erleiden müssen. Der erste
reinigte Bruttowertschöpfung im Vergleich zum Vorjahr um 11,3 %
Lockdown im Frühjahr 2020 hat zu einem erheblichen Einbruch
sank (Abb. 4, S. 12). Es wurde diesen Bereichen viel Kreativität
des Bruttoinlandsproduktes beigetragen.
abverlangt, ihre Geschäftstätigkeit derart zu verändern, dass zu-
Es wird von einem konjunkturellen Einbruch gesprochen, der mindest ansatzweise Kosten gedeckt werden können. Staatliche
fast so stark ist wie der in der Wirtschaftskrise 2008/2009. Die Hilfen sind nur teilweise zuverlässig ausgezahlt worden. Einige
gesamte deutsche Wirtschaftsleistung ist nach Berechnungen Unternehmen werden aufgrund der Folgen der Coronakrise nicht
des Statistischen Bundesamtes um 5 % niedriger als im Vorjahr überleben.
(Abb. 1, S. 8 und Abb. 2). Auch wenn sich im Sommer eine leichte
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Coronakrise die
Erholung beobachten ließ, wurde diese durch den zweiten Lock-
Industrie- und Dienstleistungsbereiche schwer traf, während das
down im Herbst und Winter 2020/2021 wieder eingedämmt.
Baugewerbe eher weiter expandiert ist. Der Baupreisindex steigt
Dienstleistungen, die im Rahmen der Coronabekämpfung zum weiterhin.
Einsatz kamen, konnten einen Umsatzzuwachs verzeichnen.
In der Hospitalstraße werden Dächer, Fassaden und Fenster umfangreich saniert (Blick von der Straßenseite).
10ABB. 2: WIRTSCHAFTSWACHSTUM IN DEUTSCHLAND
Jährliche Wachstumsraten des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts 1990 – 2021 in %
5,3 5,1
4,2
3,8 3,9
2,9 3,0 3,0
2,4 2,6
2,2 2,2
1,9 1,8 2,0 1,9 1,7
1,5 1,5 1,3
1,2 1,0
0,8 0,7 0,6
0,4 0,4
–0,2
–0,7
–1,0
–5,0
–5,7
2006
2000
2008
2004
2002
1996
1998
1994
2020
1990
1992
2018
2010
2016
2021
2014
2012
Quelle: Statistisches Bundesamt, VGR; 2021: Schätzung auf Grundlage der führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute
ABB. 3: ECKDATEN ZUR KONJUNKTURENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND
VERÄNDERUNG IN % GEGENÜBER DEM VORJAHR
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
(reale Entwicklung)
Reales Bruttoinlandsprodukt 1,5 2,2 2,6 1,3 0,6 –5,0 3,0
Privater Konsum 1,9 2,4 1,5 1,5 1,6 –6,0 3,6
Konsumausgaben des Staates 2,9 4,0 1,6 1,2 2,7 3,4 0,0
Bauinvestitionen –1,4 3,8 0,8 2,6 3,8 1,5 1,3
Wohnungsbauinvestitionen –0,7 5,0 0,6 3,0 4,0 2,1 1,5
Exporte 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 –9,9 7,6
ARBEITSMARKT
Erwerbstätige in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 43.122 43.655 44.262 44.868 45.269 44.792 44.997
Veränderung in % gegenüber Vorjahr 0,9 1,2 1,4 1,4 0,9 –1,1 0,5
Arbeitslose in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 2.795 2.691 2.533 2.340 2.267 2.695 2.620
... Arbeitslosenquote 6,4 6,1 5,7 5,2 5,0 5,9 5,8
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2020: erste vorläufige Ergebnisse; Bundesagentur für Arbeit, Arbeitslosigkeit im Zeitverlauf; Werte für 2021:
Schätzung nach Instituten und Bundesregierung Ende 2020/Anfang 2021
11LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
WIRTSCHAFTS- UND VERMIETUNGSSITUATION IN DEUTSCHLAND Die vermehrte Kurzarbeit führt u. a. auch dazu, dass weniger Be-
UND WUPPERTAL triebe Auszubildende annehmen, sodass weniger Facharbeiter*in-
nen ausgebildet werden, was den ohnehin derzeit vorhandenen
Wie der GDW berichtet, hat die Grundstücks- und Wohnungswirt-
Fachkräftemangel nur noch mehr forciert. Die unternehmerischen
schaft in Deutschland, die im Jahr 2020 rund 11,1 % der gesamten
und gesellschaftlichen Schäden dieser Begleiterscheinungen wer-
Bruttowertschöpfung erzeugte, leichte Einbußen hinnehmen
den in verschiedenen Bereichen erst später ihre Wirkung zeigen.
müssen. Sie verlor somit im Vorjahresvergleich 0,5 % ihrer Wirt-
schaftsleistung (Abb. 4). Im Jahr 2019 war sie noch um 1 % ge- Zuschüsse und finanzielle Unterstützungen des Bundes wurden
wachsen. Wesentlich verantwortlich für den Rückgang der Wert- nicht immer zuverlässig ausgezahlt oder haben nicht ausgereicht,
schöpfung ist jedoch die Vermietung von Gewerbeimmobilien. um den Erhalt vor allem kleiner Unternehmen sicherzustellen.
Auch Einzelhandelsketten wie Douglas, H&M und McDonald’s
Im Bereich der Wohnungsvermietung sind laut GDW „… coronabe-
haben Filialen geschlossen.
dingt keine signifikanten Mietrückstände oder gar ein Rückgang
der Wohnungsnachfrage feststellbar …“. Seit einigen Jahren verwaisen die gewachsenen Innenstädte
und Zentren zunehmend. Stadtzentren verlieren immer mehr ihr
Wie dem Konjunkturlagebericht der IHK Bergische Industrie- und
individuelles Stadtbild. Ladenlokale sind vorwiegend von Einzel-
Handelskammer Wuppertal-Solingen-Remscheid zum Jahresbe-
handelsketten wie C&A und H&M gemietet, die damit gleichförmig
ginn 2021 zu entnehmen war, sind im bergischen Städtedreieck
die Optik der Innenstädte prägen. Zu dieser Entwicklung addieren
ähnliche Beobachtungen wie in Gesamtdeutschland zu machen.
sich nun die durch Corona beeinflussten Leerstände der Laden-
Im Vergleich der drei beteiligten Städte schneidet Solingen am
lokale. Dieser Umstand verändert die Qualitäten einer Großstadt
besten ab, da die Schneidewaren- und Besteckindustrie nach wie
ebenso wie das zu erwartende verringerte Angebot von Restau-
vor von einer guten Auftragslage berichtet, gefolgt von Rem-
rants sowie Freizeit- und Kultureinrichtungen.
scheid, das unter den coronabedingten Absatzproblemen in der
Werkzeugindustrie leidet. Das Schlusslicht bildet nach dem Kon- Die Attraktivität des Wohnumfeldes wird vermutlich erheblich
junkturlagebericht der IHK die Stadt Wuppertal. Die vom Lockdown beeinflusst werden.
betroffenen Dienstleistungsbranchen schlagen hier stärker zu
Buche als in den benachbarten Städten.
ABB. 4: BRUTTOWERTSCHÖPFUNG NACH WIRTSCHAFTSBEREICHEN 2020
Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %; preisbereinigt
Baugewerbe 1,4
Grundstücks- und Wohnungswesen –0,5
Finanz- und Versicherungsdienstleister –0,5
Land- und Forstwirtschaft, Fischerei –0,8
Information und Kommunikation –1,1
Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit –2,2
Handel, Verkehr, Gastgewerbe –6,3
Unternehmensdienstleister –7,9
Produzierendes Gewerbe ohne Baugewerbe –9,7
Sonstige Dienstleister –11,3
–12 –10 –8 –6 –4 –2 0 2
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18
12VERMIETUNG IN WUPPERTAL gestiegen (Abb. 5) und die Mietspiegel-Grundwerte im Mittel um
6,2 % gegenüber dem Jahr 2018. Unter diesen Rahmenbedingun-
Das Marktumfeld in der Stadt Wuppertal hat sich in den letzten
gen schrumpft der Leerstand in der Stadt, da auch in schwachen
Jahren kontinuierlich verbessert. Die Einwohnerzahl ist seit
Lagen wieder auskömmliche Renditen erwirtschaftet werden
dem Tiefpunkt im Jahr 2011 8 Jahre in Folge angestiegen, bis
können. Die Nachfrage nach gut ausgestatteten Wohnungen ist
sie im Jahr 2020 erstmals wieder leicht (um 113 Einwohner)
nahezu lageunabhängig hoch.
sank. Der Anstieg der letzten Jahre ist dabei auf einen positiven
Wanderungssaldo zurückzuführen, dem ein permanenter Sterbe- Im Vergleich zur Rheinschiene ist die Entwicklung der Mieten
überschuss gegenübersteht. 2020 konnte ein Wanderungssaldo in Wuppertal nach wie vor moderat, sodass sowohl Wuppertal
von 925 Zugezogenen den Sterbeüberhang von 1.092 Personen als auch Gruiten aufgrund der Nähe zu Düsseldorf und Köln als
nicht ganz ausgleichen, weshalb die Einwohnerzahl auf 362.350 günstigerer Wohnort vermehrt vom aufgekommenen Trend zum
gesunken ist. Die Wachstumsdynamik scheint sich aber im Ver- Homeoffice profitieren könnten.
gleich mit der letzten Bevölkerungsprognose abzuschwächen, da
Auch die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben den positiven
in dieser für 2020 bereits knapp 365.500 Einwohner*innen und
Trend im Vermietungsmarkt bisher nicht nachhaltig spürbar
ein weiteres Wachstum bis 2025 prognostiziert wurden. Ohne Zu-
einbremsen können und ebenfalls nicht zu deutlich höheren
wanderung, die im Jahr 2020 zu mehr als einem Viertel aus dem
Mietausfällen geführt. Die Bereitschaft, in ein „schönes Zuhause“
Ausland erfolgte, würde die Stadt Wuppertal wieder schrumpfen.
zu investieren, war im Gegensatz dazu sehr hoch. Ob eine Ver-
Damit einher geht die Entwicklung der Angebotsmieten sowie der änderung der Einzelhandels-, Gastronomie- und Kulturlandschaft
ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel, die ebenfalls in die Lebensqualität nachhaltig beeinflusst, werden die nächsten
den letzten Jahren angestiegen sind. Im Durchschnitt sind die An- Jahre zeigen.
gebotsmieten im Berichtsjahr laut Immobilienscout24 um 2,45 %
ABB. 5: ENTWICKLUNG DER MIETPREISE DER LETZTEN 10 JAHRE
€ pro m², 3. Quartal 2012 bis 1. Quartal 2021
15 QUARTALSZAHLEN 2020
Preissteigerung (in %)
zwischen den Quartalen
13
Q1 6,52 €/m² +1 %
Q2 6,59 €/m² +1 %
Q3 6,63 €/m² +1 %
11 Q4 6,63 €/m² +0 %
QUARTALSZAHLEN 2021
9
+25 % Preissteigerung (in %)
zwischen den Quartalen
6,68 €/m²
Q1 6,68 €/m² +1 %
7 Q2
Q3
Q4
5
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Quelle: Immobilienscout24
13LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
GESCHÄFTSENTWICKLUNG die Corona-Pandemie blieben die Erlösschmälerungen mit 320 T€
im Durchschnitt der Vorjahre. Die Wohnungen, die im Bereich
Der Jahresüberschuss zum 31.12.2020 in Höhe von 1.360 T€
Memeler und Nathrather Straße aufgrund des bevorstehenden
hat sich im Vergleich zum Vorjahr mit 3.241 T€ um 1.881 T€ ver-
Abrisses nicht mehr zur Vermietung vorgesehen sind, wurden in
ringert. Die Verringerung des Ergebnisses ist überwiegend auf
dieser Statistik nicht berücksichtigt.
Sondereffekte durch Anlagenverkäufe im Jahr 2019 und gestie-
gene Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung im Berichtsjahr Mit 180 Mieterwechseln sank die Fluktuationsquote von 8,9 %
zurückzuführen. auf 7,8 %. Die Leerstandsquote am Stichtag 31.12.2020 liegt mit
76 Wohnungen bei 3,3 % und ist leicht angestiegen.
Die Quote des langfristigen Fremdkapitals ist aufgrund plan-
mäßiger Tilgung von 11,6 % auf 10,3 % weiter gesunken. Diese Somit zeigt sich auch in diesem Jahr mit schwierigen Rahmenbe-
Entwicklung ist auch an der durchschnittlichen Verschuldung von dingungen die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft stabil mit
49,05 €/m² im Vergleich zum Vorjahr mit 54,47 €/m² ablesbar. Die positivem Entwicklungspotential. Aufgrund von Kontaktbeschrän-
Eigenkapitalquote ist im Vergleich zu 2019 von 77,7 % auf 78,7 % kungen, die sich auf die Möglichkeiten von Wohnungsbesichtigun-
gestiegen. gen ausgewirkt haben, sowie Hindernissen bei der Durchführung
von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde
Die Sollmieten fielen mit 11.749 T€ um 132 T€ höher aus als 2019.
eine positivere Entwicklung durch die Pandemie ausgebremst.
Die durchschnittliche Sollmiete für Wohnungen ist von 5,78 €/m²
auf 5,87 €/m² ebenfalls gestiegen. Trotz der Auswirkungen durch
FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN 2020 2019 2018 2017 2016
Eigenkapitalquote % 78,7 77,7 73,9 74,4 72,5
Fremdkapitalquote (langfristig) % 10,3 11,6 12,8 14,6 15,8
Eigenkapitalrentabilität % 2,2 5,4 3,7 2,7 4,5
Cashflow T€ 3.589 5.443 4.154 3.498 4.107
Durchschnittsmiete Wohnraum €/m² 5,87 5,78 5,69 5,57 5,44
Instandhaltungs-/Modernisierungskosten T€ 4.528 4.056 4.200 4.353 3.636
Fluktuationsquote % 7,8 8,9 9,7 8,2 9,7
Leerstandsquote % 3,3 3,1 3,5 3,9 2,8
Die Gartenanlage im Neubauprojekt
Tesche erfuhr einen starken Rückschnitt.
Für die Tierwelt wurde ein ökologisches
Konzept erarbeitet. Daraus resultierende
Maßnahmen werden in 2021 umgesetzt.
14Ein weiterer Eindruck der Arbeiten in der Hospitalstraße (Blick von der Gartenseite).
BESTANDSENTWICKLUNG GESCHÄFTSERGEBNIS
Am 31.12.2020 verfügte die Genossenschaft über Der Jahresüberschuss von 1.360 T€ ist gegenüber dem Vorjahr
354 Häuser um 1.881 T€ gesunken und resultiert überwiegend aus dem Er-
2.303 Wohnungen gebnis der Hausbewirtschaftung. Die Verringerung ist vorrangig
675 Garagen dadurch begründet, dass im neutralen Ergebnis kein Überschuss
525 Pkw-Einstellplätze aus Anlageverkäufen erzielt wurde.
Davon sind beim Bundeseisenbahnvermögen
Für die Jahre 2021 und 2022 planen wir mit weiter steigenden
21 Grundstücke mit
Umsatzerlösen, denen aber hohe sonstige betriebliche Aufwen-
483 Wohnungen im Erbbaurecht
dungen, verursacht durch den Rückbau der Häuser im „Wohn-
Für eine Eigentümergemeinschaft verwaltet das Unternehmen auf
quartier Tesche“, entgegenstehen. Auf der Basis von Kosten-
dem Grundstück Wichernweg 1, 3, 5 insgesamt
schätzungen werden hierfür Gesamtkosten von 1.300 T€ in den
21 Wohnungen, davon
Jahren 2021 und 2022 eingeplant. Der tatsächliche Zeitpunkt der
17 im eigenen Bestand
Kostenentstehung hängt von externen Einflüssen im Bebauungs-
Hiervon unterliegen 412 Wohnungen der Belegungsbindung für
planverfahren ab und kann somit variieren.
öffentlich geförderte Wohnungen.
Auf dieser Grundlage planen wir für das Jahr 2021 mit einem Jah-
In der Wohnungseigentümergemeinschaft Wichernweg 1, 3, 5
resüberschuss von 200 T€ und für das Jahr 2022 mit 720 T€.
wurde mit Wirkung zum 01.06.2020 eine weitere Wohnung an-
gekauft.
15LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
16ERTRAGSLAGE
Die Ertragslage wurde nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten aus der Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet und stellt sich
wie folgt dar:
2020 2019 Veränderung
T€ T€ T€
Umsatzerlöse einschließlich Bestandsveränderungen 15.333 15.156 177
Andere aktivierte Eigenleistungen 51 59 –8
GESAMTLEISTUNG 15.384 15.215 169
Andere betriebliche Erträge 202 180 22
BETRIEBSLEISTUNG 15.586 15.395 191
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 8.342 7.832 510
Personalaufwand 2.107 2.084 23
Abschreibungen 2.169 2.106 63
Andere betriebliche Aufwendungen 870 951 –81
Zinsaufwand 156 173 –17
Gewinnunabhängige Steuern 491 493 –2
AUFWENDUNGEN FÜR DIE BETRIEBSLEISTUNG 14.135 13.639 496
BETRIEBSERGEBNIS 1.451 1.756 –305
FINANZERGEBNIS –73 –82 9
NEUTRALES ERGEBNIS –12 1.583 –1.595
ERGEBNIS VOR STEUERN 1.366 3.257 –1.891
Steuern vom Einkommen und Ertrag 6 16 –10
JAHRESÜBERSCHUSS 1.360 3.241 –1.881
Zu dem positiven Betriebsergebnis in Höhe von 1.451 T€ haben
unter Einbeziehung der Betriebsabrechnung folgende Leistungs-
bereiche beigetragen:
2020 2019 Veränderung
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 1.426 1.743 –317
Neubautätigkeit –40 –51 11
Sonstiger betrieblicher Bereich 65 64 1
BETRIEBSERGEBNIS 1.451 1.756 –305
Die Verringerung des Betriebsergebnisses aus der Hausbewirt-
schaftung resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Instand-
haltungskosten und gestiegenen Sollmieten.
Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Wohnungsge-
nossenschaft im gegebenen Marktumfeld als gut.
17LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
VERMÖGENSLAGE
VERMÖGENSSTRUKTUR 2020 2019 Veränderung
T€ % T€ % T€
Anlagevermögen (langfristig)
Immaterielle Vermögensgegenstände 167 0,2 161 0,2 6
Sachanlagen 60.040 77,8 61.481 80,4 –1.441
Finanzanlagen 5 0,0 6 0,0 –1
60.212 78,0 61.648 80,6 –1.436
Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten
Langfristig 11 0,0 10 0,0 1
Kurzfristig 16.998 22,0 14.834 19,4 2.164
17.009 22,0 14.844 19,4 2.165
Gesamtvermögen 77.221 100,0 76.492 100,0 729
KAPITALSTRUKTUR
Eigenkapital (langfristig)
Geschäftsguthaben 1.253 1,6 1.243 1,6 10
Ergebnisrücklagen 59.350 76,8 58.040 75,9 1.310
Bilanzgewinn (ohne Dividende) 204 0,3 204 0,3 0
60.807 78,7 59.487 77,8 1.320
Rückstellungen
Langfristig 3.098 4,0 2.987 3,9 111
Kurzfristig 90 0,1 96 0,1 –6
3.188 4,1 3.083 4,0 105
Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten
Langfristig 8.013 10,4 8.958 11,7 –945
Kurzfristig (einschließlich Dividende) 5.213 6,8 4.964 6,5 249
13.226 17,2 13.922 18,2 –696
Gesamtkapital 77.221 100,0 76.492 100,0 729
18Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 729 T€ Unter den unfertigen Leistungen werden mit 3.647 T€ mit Mietern
(= 0,95 %) auf 77.221 T€ erhöht. noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen.
Ihnen stehen erhaltene Anzahlungen in Höhe von 4.335 T€ gegen-
Bei den Sachanlagen stehen Zugängen von 698 T€ planmäßige
über.
Abschreibungen von 2.139 T€ gegenüber. In den Zugängen sind
aktivierte Eigenleistungen in Höhe von 51 T€ enthalten. Das langfristige Eigenkapital erhöhte sich gegenüber dem Vor-
jahr um 1.320 T€ auf 60.807 T€. Der Anteil des Eigenkapitals am
Die Zugänge entfallen auf:
Gesamtkapital beträgt 78,7 % (Vorjahr: 77,7 %).
T€ Der Rückgang der langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber dem
Vorjahr um 945 T€ resultiert aus planmäßiger Tilgung in Höhe von
Baukosten 249 911 T€ und der Auflösung des Rechnungsabgrenzungspostens in
Bauvorbereitungskosten 319 Höhe von 34 T€.
Kauf von Betriebs- und Geschäftsausstattung, 130 Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.
Lizenzen
698
FINANZLAGE
Die nachfolgende Aufgliederung der Bilanz zum 31.12.2020 nach Fristigkeiten zeigt folgende Deckungsverhältnisse:
31.12.2020 31.12.2019 Veränderung
LANGFRISTIGER BEREICH T€ T€ T€
Vermögenswerte 60.223 61.658 –1.435
Finanzierungsmittel 71.918 71.432 486
ÜBERDECKUNG 11.695 9.774 1.921
KURZFRISTIGER BEREICH
Finanzmittelbestand (flüssige Mittel) 12.970 10.884 2.086
Übrige kurzfristig realisierbare Vermögenswerte 4.028 3.950 78
16.998 14.834 2.164
Kurzfristige Verpflichtungen 5.303 5.060 243
STICHTAGSLIQUIDITÄT (NETTOGELDVERMÖGEN) 11.695 9.774 1.921
Am 31.12.2020 waren die langfristigen Vermögenswerte, ins- Über die in Anspruch genommenen Kredite hinaus verfügt die
besondere Sachanlagen, in voller Höhe durch Eigenkapital und Genossenschaft über verbindliche Kreditlinien in Höhe von
langfristige Fremdmittel finanziert. 7,0 Mio. €. Die Zahlungsfähigkeit war im gesamten Berichtsjahr
gegeben und wird nach dem derzeitigen Stand auch zukünftig
Unser Finanzmanagement ist auf die Bereithaltung ausreichender
gegeben sein.
Liquidität und Bonität ausgelegt. Somit können wir allen Verpflich-
tungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr und gegenüber den
finanzierenden Banken termingerecht nachkommen. Ebenso ste-
hen genügend Mittel für die Instandhaltung und Modernisierung
unseres Wohnungsbestandes und auch für Neubauinvestitionen
zur Verfügung.
19Die Gartenneugestaltung in unserer Wohnanlage Briefstraße/
Elsasser Straße nimmt langsam Form an. Die Arbeiten wurden
durch die Sanierung der Tiefgarage erforderlich. Die Neugestaltung
greift Anregungen aus einer Umfrage unter den Mieter*innen auf.
20LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
RISIKO- UND CHANCENBERICHT Wie den Eckdaten der Konjunkturentwicklung des Statistischen
Bundesamtes zu entnehmen ist, ist die Baubranche einer der
Risikomanagementsystem/Risikofrühwarnsystem
Gewinner des Jahres 2020. Dies ist sicher auch eine Erklärung für
Über die bei der ebv vorhandenen digitalen Risikofrühwarnsyste- die weiteren Steigerungen der Baukosten. Darüber hinaus sind der
me (avestrategy, mevivo usw.) hinaus, die intern über Kenn- Handwerkermangel und die zunehmenden Lieferschwierigkeiten
zahlen eine unternehmerische Risikobewertung ermöglichen, ist bei Baumaterialien auch weitere Baukostentreiber.
es unerlässlich, auch die Risikofaktoren einzuschätzen, die sich
Auch ist eine strukturelle Weiterentwicklung der digitalen
nicht in Kennzahlen fassen lassen.
Werkzeuge und der Kommunikationskultur, die unter Corona im
So können neue Gesetze und Verordnungen eine mögliche mo- Geschäftsleben neue Qualität bekommen hat, erforderlich. Das
netäre Belastung für das Unternehmen darstellen, die im Vorfeld Zurückkehren in die teilweise noch analoge Welt vor Corona ist
schlecht zu kalkulieren ist. Aus diesem Grund ist es wichtig, die nicht zukunftsorientiert.
politischen Entwicklungen sowohl im kommunalen Bereich als
Hier tut es not, ein Konzept zu entwickeln, das die Erfordernisse
auch auf Bundesebene zu beobachten und ggf. entsprechende
der menschlichen Lebenskultur und Gesellschaft würdigt und die
unternehmerische Konsequenzen zu ziehen.
digitalen Möglichkeiten zielführend und systematisch einsetzt.
Ein Beispiel ist der in Berlin zunächst verhängte Mietpreisde-
Risiken für die weitere unternehmerische Entwicklung
ckel, der erhebliche wirtschaftliche Einbußen für die betroffenen
Wohnungsunternehmen bedeutete und nun im April 2021 vom Die Risiken für die weitere unternehmerische Entwicklung lassen
Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt wurde. Begründung sich mit den bisher bereits erwähnten Faktoren wie folgt zusam-
ist, nicht die Länder, sondern der Bund sei für gesetzliche Rege- menfassen:
lungen zuständig.
-D
em bestehenden Instandhaltungsstau stehen nun sehr schnell
Da die Pandemie nach derzeitigem Wissensstand keine größeren steigende Baukosten gegenüber. Es ist derzeit noch nicht abseh-
Erlösschmälerungen bzw. Leerstände mit sich gebracht hat, bar, in welcher Höhe sich diese im Rahmen der Pandemie weiter-
sind Maßnahmen nur schwer zu benennen, die vor weiteren aus entwickeln werden. Handwerker sind teilweise in Kurzarbeit, weil
der Pandemie resultierenden Schäden für das Unternehmen ebv Materiallieferungen nicht zeitnah erfolgen. Bauvorhaben sind
schützen sollen. somit nur über Jahre planbar, um überhaupt zur Ausführung
kommen zu können.
Risikoanalyse/Risikofrühwarnsystem
- I nvestitionen im Rahmen der Pandemie belasten die Unterneh-
Voraussetzung für eine zielführende Risikoanalyse und das
men unterschiedlich stark. Der Gesetzgeber erlässt Auflagen
Risikofrühwarnsystem sind die richtige Identifizierung der jewei-
im Rahmen des Arbeitsschutzes, die derzeit gut von der ebv
ligen Risiken und deren unternehmerische Bewertung, sodass
gestemmt werden können, jedoch ist nicht absehbar, welche
entsprechende Maßnahmen abgeleitet werden können.
Maßnahmen den Unternehmen noch mit der Verpflichtung zur
Kennzahlen können regelmäßig ausgewertet werden und bei Ab- Finanzierung auferlegt werden.
weichung von der Wegstrecke zu den unternehmerischen Zielen
-D
erzeit sind die coronabedingten Erlösschmälerungen über-
alarmieren, um rechtzeitig die Gegensteuerung zu veranlassen.
schaubar. Wenn die Wirtschaft sich, wie von der Fachwelt pro-
Wir sind jedoch gehalten, auch die nicht in Kennzahlen zu be- gnostiziert, erholt, sollten dem Unternehmen ebv hier monetär
rechnenden Abweichungen zu berücksichtigen. So müssen wir keine großen Einbußen drohen.
die vereinzelten Hinweise aus den Folgen der Pandemie für die
-G
esetze, Verordnungen und Auflagen im Rahmen der Bauabläufe,
Wohnungswirtschaft rechtzeitig erkennen und interpretieren. Es
Genehmigungen und der Erstellung von Ersatzbauten stellen ein
werden bei den Aufzählungen der Gruppen, die am meisten unter
finanzielles Risiko dar, das sich erst beziffern lässt, wenn die
der Pandemie gelitten haben, immer wieder die in der Schule oder
Vorgaben erlassen wurden. So stellen eine neue Baumschutzsat-
Ausbildung befindlichen jungen Menschen genannt, die, bedingt
zung, Schadstoffbeseitigungsverordnungen und auch Verlänge-
durch die Kontakteinschränkungen, nicht ausreichend geschult
rungen der behördlichen Abläufe eine unkalkulierbare Größe dar.
werden können. Für die Wohnungswirtschaft und die Baubranche
heißt das u. a., dass zu wenig Praktikumsstellen und Ausbildungs- - E benso drohen in den nächsten Jahren weitere Gesetzesno-
plätze zur Verfügung stehen. vellen, die mit dem Zweck der CO2-Einsparung im Gebäude- und
Energiesektor für steigende Kosten sorgen werden. So könnten
Diese Voraussetzung forciert den ohnehin vorhandenen Fach-
zusätzliche Investitionen in die energetische Beschaffenheit der
kräftemangel, der die Bewirtschaftung der Immobilien sowohl
Gebäude erforderlich werden sowie steigende Betriebskosten
im kaufmännischen als auch im technischen und im Dienstleis-
verursacht werden.
tungsbereich erschweren wird.
21LAGEBERICHT DES VORSTANDES FÜR
DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
Das Quartier Tesche wartet auf den Abriss der leer stehenden Gebäude und den Neubau zur Verjüngung des Quartiers.
Nicht zuletzt gehört es zu einem verantwortungsvollen Risikoma- weisend bedarfsgerechte Wohnungen zu entwickeln, wie zum
nagement, ressourcenschonend zu arbeiten und verantwortlich Beispiel barrierearm, energetisch optimiert, in guter Qualität und
mit finanziellen Mitteln und Mitarbeiterkapazitäten zu planen, mit einem hohen Dienstleistungsangebot.
sodass das Unternehmen nicht überfordert mit den geplanten
Mit unserem Projekt „Wohnquartier Tesche“ haben wir alle diese
Maßnahmen ist.
aktuell wichtigen Themen vereint und somit hoffentlich bald die
Chancen- und Prognosebericht für die weitere ebv auf dem Weg zum zeitgemäßen genossenschaftlichen Woh-
unternehmerische Entwicklung nen ein Stück weitergebracht. Das „Wohnquartier Tesche“ wird die
aktuell größte Klimaschutzsiedlung in Wuppertal werden.
Wie im Konjunkturbericht 2021 der IHK Bergische Industrie- und
Handelskammer berichtet: „Im Vergleich zum letzten Herbst hat Auch wenn wir mit diesem Projekt in Sachen zukunftsorientiertes
sich die Stimmung in der bergischen Industrie spürbar aufgehellt. Wohnen neue Wege gehen, sehen wir eine große Chance, mit
Die Industriebetriebe überstehen den zweiten Lockdown bislang unserem Wohnungsbestand dem Bedarf an bezahlbarem Wohn-
besser als die kontaktintensiven Dienstleister.“ raum in unserer Stadt gerecht zu werden. Durch nachhaltige und
unermüdliche Investitionen im Altbestand bleibt die genossen-
Für Wuppertal und den Vermietungsmarkt heißt das, dass die
schaftliche Wohnqualität auch hier traditionell erhalten.
Kaufkraft der Menschen, die im Arbeitsverhältnis stehen, wieder
gestärkt wird und somit die Wahrscheinlichkeit, dass Mieten nicht Das Angebot neuer, zusätzlicher Wohnbauflächen ist sehr
gezahlt werden, gering ist. Zwar steckt auch in der Grundleistung begrenzt, sollten sich aber Chancen für den Erwerb weiterer
der Wohnungswirtschaft viel Dienstleistung, jedoch haben wir mit Grundstücke ergeben, ist die ebv aufgrund ihrer guten Finanzlage
viel Kreativität und Digitalisierung hier kompensiert, sodass die jederzeit in der Lage, diese zu ergreifen.
ebv keine wesentlichen Verluste zu befürchten hat.
Auch wenn im Vorfeld die bestehenden Risiken im Wirtschafts-
Wuppertal, den 30. April 2021
markt umfassend erläutert wurden, ist kein Zweifel daran, dass
die ebv nach wie vor als Wirtschaftsunternehmen sehr gut da- Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG
steht, wie die Zahlen im weiteren Verlauf des Geschäftsberichtes Der Vorstand
zeigen.
Anette Gericke Bernd Brochhagen Bernd Kleinschmidt
Die größte Chance des Unternehmens, weiterhin am Wohnungs-
markt zu bestehen, ist, den Markt zu bedienen und zukunfts-
22AUSGEFÜHRTE MASSNAHMEN VORGESEHENE MASSNAHMEN
IM JAHR 2020 FÜR DAS JAHR 2021
GEPLANTE MASSNAHMEN GEPLANTE MASSNAHMEN
- Gildenstr. 77c - Hospitalstr. 2 – 12 (gepl. Ausführung 2020/21)
Aufzugsanierung Dachsanierung, Fassadenanstrich, Haus- und Hoftürerneuerung
- Hospitalstr. 2 – 12 (begonnen) - Weststr. 6 (gepl. Ausführung 2020/21)
Dachsanierung, Fassadenanstrich, Haus- und Hoftür- Dachsanierung, Fassadenanstrich, Haus- und Hoftürerneuerung
erneuerung - Briefstr. / Elsasser Str.
- Weststr. 6 (begonnen) Sanierung der Tiefgaragendachflächen
Dachsanierung, Fassadenanstrich, Haus- und Hoftür- - Dorfwiese 15 a
erneuerung Treppenhaussanierung
- Briefstr. / Elsasser Str. - Ravensberger Str. 131 – 139
Sanierung der Tiefgaragendachflächen Treppenhaussanierungen
- Wichernweg 1, 3, 5 (Anteil an WEG-Maßnahme)
Kosten: 1.183.836,87 €
Dachsanierung, Fassadenanstrich
Veranschlagte Kosten: 2.050.000,00 €
NICHT PLANBARE MASSNAHMEN NICHT PLANBARE MASSNAHMEN
- Verkehrssicherungspflicht - Verkehrssicherungspflicht
- Instandhaltung und Teilmodernisierung in neu zu - Schönheitsreparaturen in neu zu vermietenden Wohnungen
vermietenden Wohnungen - Modernisierung in neu zu vermietenden Wohnungen
- Modernisierung in neu zu vermietenden Wohnungen - Teilmodernisierung von bewohnten Wohnungen
- Teilmodernisierung von bewohnten Wohnungen - Allgemeine Reparaturmaßnahmen und Instandhaltung
- Allgemeine Reparaturmaßnahmen und Instandhaltung - Maßnahmen an Außen- und Grünanlagen
- Maßnahmen an Außen- und Grünanlagen
Veranschlagte Kosten: 2.880.000,00 €
Kosten: 3.343.720,00 €
Gesamtsumme
Gesamtaufwendung: 4.527.556,87 € der veranschlagten Kosten 4.930.000,00 €
NEUBAUTEN RÜCKBAU
Heinrich-Heine-Str. 3 – 5 b Memeler Str. 48 – 56,
Energetische Modernisierung, Nathrather Str. 41 – 45 380.000,00 €
Aufstockung, Außenanlagen 169.367,52 €
23BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2020
AKTIVSEITE
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
ANLAGEVERMÖGEN
IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Lizenzen 166.643,00 108.670,95
Geleistete Anzahlungen 0,00 166.643,00 52.080,65
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 58.830.335,45 60.565.529,45
mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 388.395,47 466.668,47
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 152.403,33 152.403,33
Betriebs- und Geschäftsausstattung 202.313,00 147.806,00
Bauvorbereitungskosten 467.876,90 60.041.324,15 148.945,79
FINANZANLAGEN
Sonstige Ausleihungen 5.118,46 5.676,14
Andere Finanzanlagen 1,00 5.119,46 1,00
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT 60.213.086,61 61.647.781,78
UMLAUFVERMÖGEN
ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKE UND ANDERE
VORRÄTE
Unfertige Leistungen 3.646.638,56 3.587.034,38
Andere Vorräte 138.881,93 3.785.520,49 128.765,67
FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Forderungen aus Vermietung 34.049,90 30.386,87
Sonstige Vermögensgegenstände 200.257,16 234.307,06 195.781,00
FLÜSSIGE MITTEL UND BAUSPARGUTHABEN
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 12.970.318,11 10.883.666,10
Bausparguthaben 8.546,64 12.978.864,75 8.379,12
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 8.825,74 9.836,52
BILANZSUMME 77.220.604,65 76.491.631,44
24PASSIVSEITE
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
EIGENKAPITAL
GESCHÄFTSGUTHABEN
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen 47.700,00 49.200,00
Mitglieder
der verbleibenden Mitglieder 1.252.936,62 1.243.020,74
aus gekündigten Geschäftsanteilen 2.700,00 1.303.336,62 0,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
0,00 € (0,00)
ERGEBNISRÜCKLAGEN
Gesetzliche Rücklage 6.854.139,66 6.854.139,66
Bauerneuerungsrücklage 6.500.000,00 6.500.000,00
Andere Ergebnisrücklagen 45.995.860,34 59.350.000,00 44.685.860,34
BILANZGEWINN
Jahresüberschuss 1.359.995,31 3.240.828,24
Einstellung in Ergebnisrücklagen 1.105.916,83 254.078,48 2.988.104,86
EIGENKAPITAL INSGESAMT 60.907.415,10 59.584.944,12
RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für Pensionen 3.097.544,00 2.987.314,00
Sonstige Rückstellungen 90.390,00 3.187.934,00 95.809,00
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 7.229.564,35 8.096.084,59
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 702.075,90 746.678,94
Erhaltene Anzahlungen 4.335.070,76 4.314.525,63
Verbindlichkeiten aus Vermietung 101.164,53 85.359,26
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 593.068,07 383.998,56
Sonstige Verbindlichkeiten 83.591,94 13.044.535,55 81.632,34
Davon aus Steuern 56.908,05 € (64.350,52)
Davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 17.679,05 € (3.224,21)
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 80.720,00 115.285,00
BILANZSUMME 77.220.604,65 76.491.631,44
25GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
FÜR DIE ZEIT VOM 01.01.2020 BIS 31.12.2020
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Umsatzerlöse
a) Aus der Hausbewirtschaftung 15.223.273,72 15.126.122,29
b) Aus Betreuungstätigkeit 948,43 1.073,70
c) Aus anderen Lieferungen und Leistungen 48.590,01 15.272.812,16 48.552,60
Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an 59.604,18 –20.418,96
unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen 51.112,32 58.826,47
Sonstige betriebliche Erträge 212.898,89 1.769.902,90
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 8.342.041,73 7.831.565,06
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 33,13 8.342.074,86 11,01
ROHERGEBNIS 7.254.352,69 9.152.482,93
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.617.181,31 1.569.279,49
b) S oziale Abgaben und Aufwendungen für 490.103,64 2.107.284,95 515.114,17
Altersversorgung und Unterstützung
Davon für Altersversorgung 177.216,39 € (205.399,38)
Abschreibungen
a) Auf immaterielle Vermögensgegenstände des 2.169.169,17 2.105.456,91
Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen 889.285,85 955.764,12
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen 72,02 141,98
des Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 518,95 590,97 429,59
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 230.105,35 255.525,29
Steuern vom Einkommen und Ertrag 5.913,22 16.800,63
ERGEBNIS NACH STEUERN 1.853.185,12 3.735.113,89
Sonstige Steuern 493.189,81 494.285,65
JAHRESÜBERSCHUSS 1.359.995,31 3.240.828,24
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in 1.105.916,83 2.998.104,86
Ergebnisrücklagen
BILANZGEWINN 254.078,48 252.723,38
26EBV IN ZAHLEN
2.303
354 Wohnungen in Wuppertal,
Haan-Gruiten und Erkrath
Häuser
525
483 Pkw-Einstellplätze
675
Wohnungen
21
auf
21
Garagen
Grundstücken im Erbbaurecht
(Bundeseisenbahnvermögen)
Wohnungen in der Verwaltung
für eine Eigentümergemeinschaft
(17 im eigenen Bestand)
Stand: 31. Dezember 2020
27ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2020
A. ALLGEMEINE ANGABEN Planmäßige Abschreibungen
Die Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG hat ihren Sitz in Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände
42329 Wuppertal, Rottscheidter Straße 28, und ist eingetragen des Sachanlagevermögens werden generell wie folgt vorgenom-
beim Amtsgericht Wuppertal im Genossenschaftsregister men:
GnR 204. Bei den Altbauten (bis 20.06.48 errichtet) liegt den Abschrei-
Der Jahresabschluss für 2020 wurde nach den Rechnungsle- bungen eine 10-jährige Restnutzungsdauer ab 1984, bei den
gungsvorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Neubauten (nach dem 20.06.48 errichtet) eine 60-jährige Rest-
Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) aufgestellt. Die nutzungsdauer zugrunde. Die in 1996, 1998, 2000 und 2008 mit
Bilanz zum 31.12.2020 und die Gewinn- und Verlustrechnung Wohnbauten erworbenen Erbbaurechte und in 2001 und 2002 er-
für 2020 wurden entsprechend der Verordnung über Formblätter worbenen Wohnbauten werden über eine Restnutzungsdauer von
für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunter- 40 Jahren abgeschrieben. Während der Gesamtnutzungsdauer
nehmen vom 17.07.2015 nach den vom Bundesverband deutscher aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe
Wohnungsunternehmen e. V. herausgegebenen Anwendungsform- der Restnutzungsdauer abgeschrieben.
blättern für Genossenschaften gegliedert. Bei der Gewinn- und Den Wirtschaftseinheiten zugeordnete und eigenständige Gara-
Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. gen werden mit 4 % linear abgeschrieben.
Die Eisenbahn-Bauverein Elberfeld eG ist eine mittelgroße Kapital- Das unter der Position Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
gesellschaft gemäß § 267 HGB. Bauten ausgewiesene Verwaltungsgebäude Rottscheidter Str. 28
wird ebenfalls mit 4 % linear abgeschrieben.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGS- Die Vermögensgegenstände der Betriebs- und Geschäftsaus-
METHODEN stattung werden mit 20 % jährlich abgeschrieben. Geringwertige
Vermögensgegenstände (zwischen 250,00 und 1.000,00 €)
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrech- werden ab dem Geschäftsjahr 2018 mit einem Abschreibungssatz
nung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden von 20 % linear abgeschrieben.
angewandt:
Finanzanlagen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Unter dieser Position wird ein Arbeitgeberdarlehen ausgewiesen.
Die Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüg- Das Arbeitgeberdarlehen ist zum Barwert bewertet.
lich Abschreibungen bewertet. Die Vermögensgegenstände
werden über eine Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben.
UMLAUFVERMÖGEN
Sachanlagevermögen
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstel- Unfertige Leistungen
lungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Unter dieser Position werden die mit den Mietern noch nicht
abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten abzüglich einer
Zugänge
pauschalen Wertberichtigung – ohne Umlageausfallwagnis – aus-
Für Sachanlagenzugänge sind als Anschaffungs- oder Herstel- gewiesen.
lungskosten Fremdkosten und Kosten für Eigenleistungen in
Höhe von 51.112,32 € angesetzt. Vorräte
Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert. Die hier ausgewiesenen Heizölbestände sind zu den letzten Ein-
standspreisen (Fifo-Verfahren) bewertet.
28Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensions-
Diese Positionen sind grundsätzlich zum Nennwert bilanziert. rückstellung mit dem 10-Jahres-Durchschnittssatz und der
Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtigungen oder direkte Bewertung nach dem 7-Jahres-Durchschnittszinssatz beträgt
Abschreibungen Rechnung getragen. 285.522,00 €. Für diesen Differenzbetrag besteht eine Ausschüt-
tungssperre nach § 253 Abs. 6 HGB.
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Sonstige Rückstellungen
Unter dieser Position werden im Voraus bezahlte Versicherungs-
beiträge und sächliche Aufwendungen ausgewiesen. Sie wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung für
ungewisse Verbindlichkeiten gebildet.
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Die Rückstellungen wurden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB ge-
bildet. Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Sie sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.
Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.
Rechnungsabgrenzungsposten
Pensionsrückstellungen Abgegrenzt wurden im Voraus bezahlte Gestattungsgebühren.
Sie wurden aufgrund eines versicherungsmathematischen Gut-
achtens nach dem Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen ermittelt. Dabei
wurden die Richtwerttafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck,
Abzinsungssätze gemäß der RückAbzinsV entsprechend der
individuellen Restlaufzeit sowie ein Anwarts- und Rententrend
von 1,50 % zugrunde gelegt. Der Rechnungszins entspricht dem
von der Deutschen Bundesbank zum jeweiligen Bilanzstichtag
bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzins der letzten
10 Jahre. Der Verpflichtungsumfang nach Maßgabe des durch-
schnittlichen Marktzinssatzes der vergangenen 7 Jahre beträgt
zum Bilanzstichtag 3.383.066,00 €.
29ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2020
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND GEWINN- UND VERLUST-
RECHNUNG
BILANZ
Entwicklung des Anlagevermögens
ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN
AK/HK Zugänge Abgänge Umbuchungen AK/HK
01.01.2020 31.12.2020
€ € € € €
IMMATERIELLE VERMÖGENS-
GEGENSTÄNDE
Entgeltlich erworbene Lizenzen 185.221,63 11.922,23 32.979,33 76.729,26 240.893,79
Geleistete Anzahlungen 52.080,65 24.648,61 0,00 –76.729,26 0,00
237.302,28 36.570,84 32.979,33 0,00 240.893,79
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücks- 114.603.004,91 245.730,36 0,00 0,00 114.848.735,27
gleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts- 1.853.821,91 3.199,76 0,00 0,00 1.857.021,67
und anderen Bauten
Grundstücke mit Erbbaurechten 152.403,33 0,00 0,00 0,00 152.403,33
Dritter
Betriebs- und Geschäftsaus- 791.747,80 130.599,61 127.277,55 0,00 795.069,86
stattung
Bauvorbereitungskosten 148.945,79 318.931,11 0,00 0,00 467.876,90
117.549.923,74 698.460,84 127.277,55 0,00 118.121.107,03
FINANZANLAGEN
Sonstige Ausleihungen 7.123,81 0,00 828,76 0,00 6.295,05
Andere Finanzanlagen 52,00 0,00 0,00 0,00 52,00
7.175,81 0,00 828,76 0,00 6.347,05
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT 117.794.401,83 735.031,68 161.085,64 0,00 118.368.347,87
30ABSCHREIBUNGEN BUCHWERTE
Kumulierte Ab- Abschreibungen Abschreibungen Zuschreibungen Kumulierte Ab- Buchwert Buchwert
schreibungen des Geschäfts- auf Abgänge schreibungen
01.01.2020 jahres 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019
€ € € € € € €
76.550,68 30.679,44 32.979,33 0,00 74.250,79 166.643,00 108.670,95
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 52.080,65
76.550,68 30.679,44 32.979,33 0,00 74.250,79 166.643,00 160.751,60
54.037.475,46 1.980.924,36 0,00 0,00 56.018.399,82 58.830.335,45 60.565.529,45
1.387.153,44 81.472,76 0,00 0,00 1.468.626,20 388.395,47 466.668,47
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 152.403,33 152.403,33
643.941,80 76.092,61 127.277,55 0,00 592.756,86 202.313,00 147.806,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 467.876,90 148.945,79
56.068.570,70 2.138.489,73 127.277,55 0,00 58.079.782,88 60.041.324,15 61.481.353,04
1.447,67 0,00 0,00 271,08 1.176,59 5.118,46 5.676,14
51,00 0,00 0,00 0,00 51,00 1,00 1,00
1.498,67 0,00 0,00 271,08 1.227,59 5.119,46 5.677,14
56.146.620,05 2.169.169,17 160.256,88 271,08 58.155.261,26 60.213.086,61 61.647.781,78
31ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2020
In dem Posten „Unfertige Leistungen“ sind 3.646.638,56 €
(Vorjahr: 3.587.034,38 €) noch nicht abgerechnete Betriebskos-
ten enthalten.
Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
stellen sich wie folgt dar:
FORDERUNGEN Insgesamt Davon mit einer Restlauf-
zeit von mehr als 1 Jahr
€ €
Forderungen aus Vermietungen 34.049,90 1.934,96
(30.386,87) (1.860,40)
Sonstige Vermögensgegenstände 200.257,16 0,00
(195.781,00) (0,00)
Gesamtbetrag 234.307,06 1.934,96
(226.167,87) (1.860,40)
Vorjahreszahlen in Klammern
In dem Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Be-
träge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschluss-
stichtag rechtlich entstehen.
RÜCKLAGENSPIEGEL Bestand am Ende Einstellungen aus Einstellungen Bestand am Ende
des Vorjahres dem Bilanzgewinn aus dem Jahres- des Geschäfts-
des Vorjahres überschuss des jahres
Geschäftsjahres
€ € € €
Ergebnisrücklagen
(1) Gesetzliche Rücklage 6.854.139,66 0,00 0,00 6.854.139,66
(2) Bauerneuerungsrücklage 6.500.000,00 0,00 0,00 6.500.000,00
(3) Andere Ergebnisrücklagen 44.685.860,34 204.083,17 1.105.916,83 45.995.860,34
In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende wesentliche
Rückstellungen enthalten:
Jahresabschluss- und Prüfungskosten 57.000,00 €
Für Verpflichtungen aus vor dem 01.01.1987 zugesagten Pensio-
nen und Betriebsrenten wurden Rückstellungen in vollem Umfang
gebildet.
In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs
enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich ent-
stehen.
32Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit
gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar:
VERBINDLICH- INSGESAMT DAVON RESTLAUFZEIT GESICHERT
KEITEN
Unter Über Über Art der
1 Jahr 1 Jahr 1 bis 5 Jahre 5 Jahre Siche-
€ € € € € € rung
(Vorjahr) (Vorjahr) (Vorjahr) (Vorjahr) (Vorjahr) (Vorjahr)
Verbindlichkei- 7.229.564,35 881.635,41 6.347.928,94 3.682.973,91 2.664.955,03 7.229.561,92 GPR
ten gegenüber (8.096.084,59) (866.522,67) (7.229.561,92) (3.619.851,54) (3.609.710,38) (8.096.084,59)
Kreditinstituten
Verbindlichkei- 702.075,90 46.024,72 656.051,18 199.243,91 456.807,27 702.075,90 GPR
ten gegenüber (746.678,94) (44.603,04) (702.075,90) (193.089,37) (508.986,53) (746.678,94)
anderen Kredit-
gebern
Erhaltene Anzah- 4.335.070,76 4.335.070,76 0,00
lungen (4.314.525,63) (4.314.525,63) (0,00)
Verbindlich- 101.164,53 101.164,53 0,00
keiten aus Ver- (85.359,26) (85.359,26) (0,00)
mietung
Verbindlich- 593.068,07 593.068,07 0,00
keiten aus (383.998,56) (383.998,56) (0,00)
Lieferungen und
Leistungen
Sonstige Ver- 83.591,94 83.591,94 0,00
bindlichkeiten (81.632,34) (81.632,34) (0,00)
Gesamtbetrag 13.044.535,55 6.040.555,43 7.003.980,12 3.882.217,82 3.121.762,30 7.931.637,82
(13.708.279,32) (5.776.641,50) (7.931.637,82) (3.812.940,91) (4.118.696,91) (8.842.763,53)
ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten außerordentliche
Erträge gemäß § 285 Nr. 32 HGB aus der Auflösung von Rück-
stellungen in Höhe von 3.475,37 € und Erträge früherer Jahre in
Höhe von 2.122,09 €.
Der Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ beinhaltet Auf-
wendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen in
Höhe von 73.795,00 €.
33Sie können auch lesen
