Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien

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Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
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           Grazer Wohnungsmarktbericht
           Ausgabe 2019 / 2020

           REAL ESTATE INVESTMENTS
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
Vorwort
     Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

     der Grazer Wohnungsmarktbericht 2019/2020 ist eine gemeinsame Publikation der EHL Immobilien
     Gruppe und der TRIVALUE Real Estate Investments und die zweite Auflage dieser Art für den Standort
     Graz. Wir freuen uns daher sehr, Ihnen zum zweiten Mal eine zusammenfassende Übersicht des Grazer
     Wohnungsmarktes präsentieren zu dürfen.

     Dass sich die Stadt Graz nach wie vor bei den Bewohnern größter Beliebtheit erfreut, zeigt auch die
     letztdurchgeführte Lebensqualität-Umfrage der Stadt: Im April und Mai 2018 wurden im Auftrag der
     Stadt Graz die Bewohner befragt. 91 % der befragten Grazer leben sehr gerne oder gerne in ihrem
     Stadtteil und sind mit den persönlichen Lebensumständen zufrieden.

     Somit ist es auch nicht verwunderlich, dass gerade Graz die in Österreich prozentuell am stärksten
     wachsende Stadt ist. Neben dem Wohlfühlfaktor bzw. der Lebensqualität spielt einerseits der Wirt-
     schaftsstandort und andererseits auch der Bildungsstandort Graz eine bedeutende Rolle für den
     ständigen Zuzug. Um der hohen Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, muss hier auch angebots-
     seitig entsprechender Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Dieser „erforderliche Wohnraum“ kann
     im Fall von Graz vor allem durch die Nutzung brachliegender, ehemaliger Industriegebiete geschaffen
     werden (wie z.B. Smart City Graz westlich des Hauptbahnhofes, Reininghausgründe, Brauquartier
     Puntigam im Süden der Stadt) oder durch Verdichtung in den Wohnbezirken (hier allen voran mögliche
     Verdichtungsmaßnahmen im Stadtzentrum bzw. in den an das Stadtzentrum angrenzenden Bezirken).

     Darüber hinaus ist es spannend, die Änderungen der Anforderungen an den Wohnraum allgemein zu
     beobachten – sei es einerseits die grundsätzliche Tendenz in Richtung kleinerer Wohneinheiten oder
     auch das Thema Digitalisierung, das immer weiter in die Immobilienbranche einzieht und damit auch
     Thema und Hilfestellung bzw. zusätzlichen Komfort für die Nutzer der Wohnungen darstellt. Ein Werte-
     wandel in der Gesellschaft führt dazu, dass der Individualverkehr vor allem in Städten eine zunehmend
     weniger wichtige Rolle einnimmt. Außerdem sollte man nicht vergessen, dass Wohnimmobilien nicht
     nur grundlegende menschliche Bedürfnisse erfüllen, sondern auch ein bedeutender Wirtschaftsfaktor
     hinsichtlich Beschäftigung, Innovation und Wachstum sind.
     Uns ist es daher ein Anliegen, mit diesem Bericht Expertise und Erfahrungen am Wohnimmobilienmarkt
     Graz weiterzugeben.

     Wir wünschen viel Freude beim Lesen des Grazer Wohnungsmarktberichtes.

     Franz Pöltl                           Sandra Bauernfeind                   Michael Spazierer
     Geschäftsführender Gesellschafter     Geschäftsführende Gesellschafterin   Geschäftsführender Gesellschafter
     EHL Investment Consulting GmbH        EHL Wohnen GmbH                      Trivalue Real Estate Investments

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Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
REAL ESTATE INVESTMENTS

      Grazer Wohnungsmarktbericht 2019 / 2020

      Inhaltsverzeichnis

           Vorwort										2

           EHL Immobilien Gruppe								4

           TRIVALUE Real Estate Investments							5

           Standort Graz									6

           Arbeitsbevölkerung und Tourismus							9

           Der Grazer Wohnungsmarkt								10

           Übersicht über Wohnungs- / Flächenbestand					               10

           Allgemeine Entwicklung und Prognose						13

           Mietentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes					13

           Kaufpreisentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes				          15

           Entwicklung der Kaufpreise der letzten Jahre im Detail				   16

           Aktuelle Entwicklungen auf dem Investmentmarkt				           18

           Impressum										20

                                                                             3
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
EHL Immobilien Gruppe

                DIE NEU GEGRÜNDETE EHL WOHNEN GMBH ist Teil
                der EHL Immobilien Gruppe und einer der führenden
                Wohnungsmakler im Großraum Wien. Neben der
                Vermittlung von Miet-, Eigentums- und Vorsorgewohnungen
                sowie Grundstücken und Häusern ist das Unternehmen
                im Bauträger-Consulting aktiv und berät Entwickler bei
                der optimalen und marktgerechten Gestaltung bis hin zur
                Vermarktung ihrer Projekte.

                EHL IMMOBILIEN, gegründet 1991, ist einer der führenden
                Immobiliendienstleister Österreichs und auf Wohn-,
                Gewerbe- und Investmentimmobilien spezialisiert. Unser
                Dienstleistungsspektrum reicht von Immobilienvermittlung
                über     Immobilienbewertung,   Liegenschaftsverwaltung,
                Baumanagement,       Asset-   und    Centermanagement,
                Portfoliomanagement bis zu Market Research und
                Investmentberatung.

                DER VERANTWORTUNGSVOLLE UMGANG MIT KUNDEN
                und Partnern wurde schon mehrfach mit Auszeichnungen
                honoriert. Sechs EHL-Führungskräfte wurden insgesamt
                mit zehn CÄSAR-Awards vom Fachverband der Immobilien-
                und Vermögenstreuhänder der WKO für herausragende
                Leistungen in der Immobilienwirtschaft ausgezeichnet. Des
                Weiteren erhielt EHL bereits zum neunten Mal den IMMY
                Award, DEN Qualitätspreis der Wiener Immobilienmakler.

                DURCH UNSERE EXKLUSIVE PARTNERSCHAFT mit BNP
                Paribas Real Estate profitieren unsere Kundinnen und
                Kunden von unseren umfassenden Immobilienservices
                weltweit sowie von unseren Experten vor Ort.

                EHL VERMITTELTE 2018 ca. 1.200 Wohneinheiten (Miete/
                Eigentum/Vorsorge) und ca. 43.000 m² Bürofläche
                und setzte ein Transaktionsvolumen in der Höhe von
                ca. EUR 1,05 Mrd. um. Im stark wachsenden Segment
                Immobilienbewertung liegt das Jahresvolumen bei über
                EUR 11 Mrd. Darüber hinaus managt EHL Liegenschaften
                verschiedener Assetklassen mit einer Gesamtfläche von
                über 2 Mio. m².

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REAL ESTATE INVESTMENTS

   Trivalue Real Estate Investments

           TRIVALUE REAL ESTATE INVESTMENTS („TRIVALUE“) versteht sich als „Investment
           Boutique“, mit dem Hauptaugenmerk auf großvolumige Projektentwicklungen und
           Investitionen in Immobilien im deutschsprachigen Raum. Im Fokus sind dabei Immobilien
           mit Entwicklungspotential, wo mit Fingerspitzengefühl und durchdachten Lösungsansätzen
           langfristige Mehrwerte geschaffen werden. Seit der Gründung im Jahr 2016 wurden
           Immobilien im gegenwärtigen Bestandswert von rund EUR 60 Mio. erworben, weitere Zukäufe
           sind in Österreich und Deutschland geplant. Das aktuelle, in der Umsetzung befindliche
           Projektvolumen beträgt ca. EUR 350 Mio. TRIVALUE beschreitet in der Entwicklung
           eine differenzierte Strategie: Einerseits investiert TRIVALUE in Projektbeteiligungen in
           Form von Partnerschaften, andererseits entwickelt TRIVALUE Projekte zu 100 % selbst.
           TRIVALUE wurde von Michael Spazierer, Gerfried Schuller und Markus Münzer gegründet.
           Weitere Informationen sowie Referenzprojekte finden sich unter: www.trivalue.com.

           Unser Werteverständnis kann mit den Schlagworten „INSPIRATION“, „WACHSTUM“ und
           „TATENDRANG“ zusammengefasst werden.

           • INSPIRATION: Aus jahrelangen Erfahrungen entstehen besonders zukunftsfähige Ideen.
           Die umfassende Expertise im gesamten Ablauf der Immobilienentwicklung kommt
           TRIVALUE dabei zugute. Fundierte Marktinsights, verbunden mit dem Gespür Grundstücke
           und Immobilien mit Potential zu erkennen und zukunftsfähige Investitionsstrategien zu
           entwickeln, sind die Basis für nachweisliche, wachsende Erträge.

           • WACHSTUM: Mit dem Hintergrund eines sich schnell verändernden Immobilienmarktes
           und den wachsenden Herausforderungen an das Bauen, sind nachhaltige Lösungen mit
           Mehrwert gefragt. Wer Wachstum auf allen Ebenen erreichen will, muss an die Zukunft
           denken, voraus-schauend und umsichtig handeln und sämtliche Faktoren berücksichtigen,
           die an modernes und zeitloses Bauen gestellt werden. Auch für künftige Generationen.

           • TATENDRANG: Sich auf Bewährtem auszuruhen, ist zu wenig. Nur wer selbst investiert,
           Neues schafft und an die Spitze will, kommt weiter. TRIVALUE entwickelt und realisiert
           daher Projekte mit Landmark-Qualität und greift auf ein bestehendes Netzwerk an
           Spezialisten aus unterschiedlichen Bereichen zurück. Dieses Maß an Leidenschaft,
           Verantwortungsbewusstsein und Engagement macht den Unterschied.

                                                                                                      5
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
Standort Graz

      Bevölkerungs- und Haushaltsent-
      wicklung
              In Österreich leben derzeit mehr als 8,8 Mio. Menschen, zwischen 2001 und 2019 hat die
              Zahl der Wohnbevölkerung laut Statistik Austria um etwas über 10 % zugelegt.

                                                                                                                                     1.677.542

                                                                                                                                                  1.897.491
                                                                                        1.376.797

                                                                                                                                                   293.433

    394.297                       754.705                              555.221                                     1.240.214

                                                                                              560.939

              Aus der nachstehenden Tabelle sind die Einwohnerzahl, die Zahl der Haushalte,
              die Bevölkerungsentwicklung und der GfK-Kaufkraftindex (GfK=Gesellschaft für
              Konsumforschung) ersichtlich.

               Bundesland                               EW 2001                   EW 2019    Personen/ Haushalt 2018       Bev.-entw. 2001-2019     KKI GfK 2019

               Burgenland                                277.569                   293.433                      2,31                     5,72 %            101,1

               Kärnten                                   559.404                   560.939                      2,18                     0,27 %             97,6

               Niederösterreich                        1.545.804                 1.677.542                      2,28                     8,52 %            104,7

               Oberösterreich                          1.376.797                 1.482.095                      2,29                     7,65 %            100,8

               Salzburg                                  515.327                   555.221                      2,27                     7,74 %            101,6

               Steiermark                              1.183.303                 1.240.214                      2,24                     4,81 %             98,2

               Tirol                                     673.504                   754.705                      2,27                    12,06 %             97,6

               Vorarlberg                                351.095                   394.297                      2,32                    12,30 %            104,4

               Wien                                    1.550.123                 1.897.491                      2,04                    22,41 %             96,6

               Österreich                              8.032.926                 8.855.937                       2,2                    10,25 %             100

              Abbildung 1: Soziodemografische Basisdaten nach Bundesländern; Quelle: Statistik Austria; Bearbeitung: EHL

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Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
REAL ESTATE INVESTMENTS

     Standort Graz

     Bevölkerungs- und Haushaltsent-
     wicklung
           Die Steiermark ist nach der Einwohnerzahl das viertgrößte Bundesland Österreichs und
           weist eine geringe Bevölkerungsdynamik sowie einen leicht unterdurchschnittlichen
           Kaufkraftindex auf. Graz selbst unterscheidet sich jedoch erheblich von diesen allgemeinen
           regionalen Werten. Die Landeshauptstadt Graz hat zum Beispiel nach dem Grazer Umland
           („Speckgürtel“) die zweithöchste Kaufkraft, welche über dem österreichischen Durchschnitt
           liegt. Darüber hinaus ist das Bevölkerungswachstum vor allem im Grazer Stadtgebiet aber
           auch im Grazer Raum erstaunlich, wie die folgende Tabelle zeigt.
                                                                                                                Personen/ Haushalt
            Bezirk                                           EW 2001                         EW 2019                                     Bev.-entw. 2001-19
                                                                                                                             2018

            Graz (Stadt)                                       226.244                         288.806                         1,7                  27,65 %

            Graz-Umgebung                                     131.304                        154.260                           2,5                 17,48 %
            Deutschlandsberg                                   61.498                          60.821                          2,5                  -1,10 %
            Leibnitz                                           75.328                          82.484                          2,5                  9,50 %
            Leoben                                             67.767                          60.060                           2                  -11,37 %
            Liezen                                             82.235                          79.901                          2,3                  -2,84 %
            Murau                                              31.472                          27.659                          2,5                 -12,12 %
            Voitsberg                                          53.588                          51.161                          2,3                  -4,53 %
            Weiz                                               86.007                          90.343                          2,6                  5,04 %
            Murtal                                             77.879                          72.004                          2,2                  -7,54 %
            Bruck-Mürzzuschlag                                107.934                          98.984                          2,2                  -8,29 %
            Hartberg-Fürstenfeld                               90.779                          90.622                          2,7                  -0,17 %
            Südoststeiermark                                   91.268                          85.947                          2,6                  -5,83 %
           Abbildung 2: Soziodemografische Basisdaten der steirischen Bezirke; Quelle: Statistik Austria; Bearbeitung: EHL

           Aufgrund des starken Wachstums wird in der Stadt Graz nach der Prognose der ÖROK
           (Österreichische Raumordnungskommission) bis 2040 mit einer Einwohnerzahl von rund
           343.000 Menschen gerechnet.

            Gemeindedaten                                                           2001                             2019            2040 (Prognose ÖROK)

            Graz (Hauptwohnsitze)                                                  226.244                          292.811                        343.422

            Bezirk Graz-Umgebung (Hauptwohnsitze)                                  131.304                          152.445                        166.493
           Abbildung 3: Soziodemographie (kleinräumig); Quelle: Statistik Austria, ÖROK, Bearbeitung: EHL

           Die oben angeführten Bevölkerungsdaten basieren auf jenen der Statistik Austria.
           Die nachstehenden Graz-spezifischen Bezirksdaten entstammen der Statistik
           des Präsidialamtes Graz - AGWR „Stichtag 01.08.2019“ sowie der Publikation
           „Bevölkerungsstatistik“ (2017 und frühere Publikationen) des Referates für Statistik, Stadt
           Graz Präsidialabteilung und weisen bei der Bevölkerung die „anwesenden Personen“ aus
           (Haupt- und Nebenwohnsitze).
           Seit 2015 ist Graz um rund 28.000 Personen gewachsen, dies entspricht einem Plus von
           rund 9 % der Grazer Gesamtbevölkerung.

                                                                                                                                                              7
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
Standort Graz

    Grazer Stadtbezirke

          Grazer                                                     Bev.Entw. 2015-     Wohnungen (WE)           Wohnungen          Veränd. WE      Personen je WE,
                               Einwohner 2015     Einwohner 2019
          Stadtbezirke                                                          2019              2015                 2019          2013-2019                 2019
          Innere Stadt                   4.585               4.446              -3,13%              3.754               3.917              4,16 %                 1,1

          St. Leonhard                  18.394              18.771               2,01%             12.071              12.513              3,53 %                 1,5

          Geidorf                       29.371              30.205               2,76%             17.790              18.381              3,22 %                 1,6

          Lend                          33.539              36.098               7,09%             18.824              21.155             11,02 %                 1,7

          Gries                         30.523              33.244               8,18%             17.665              20.674             14,55 %                 1,6

          Jakomini                      37.326              38.231               2,37%             22.402              24.008              6,69 %                 1,6

          Liebenau                      14.907              16.025               6,98%              7.635               8.473              9,89 %                 1,9

          St. Peter                     16.027              17.434               8,07%              7.999               8.934             10,47 %                 2,0

          Waltendorf                    13.263              13.561               2,20%              6.944               7.304              4,93 %                 1,9

          Ries                           6.737               6.901               2,38%              3.548               3.794              6,48 %                 1,8

          Mariatrost                    10.794              11.053               2,34%              5.159               5.368              3,89 %                 2,1

          Andritz                       20.347              20.577               1,12%             10.093              10.624              5,00 %                 1,9

          Gösting                       11.568              12.114               4,51%              5.796               5.940              2,42 %                 2,0

          Eggenberg                     21.383              23.208               7,86%             12.176              15.747             22,68 %                 1,5

          Wetzelsdorf                   15.987              17.162               6,85%              8.426               9.142              7,83 %                 1,9

          Straßgang                     15.996              18.858             15,18%               7.870               9.918             20,65 %                 1,9

          Puntigam                       8.576              10.246             16,30%               4.205               5.791             27,39 %                 1,8

          Graz gesamt                  299.988             328.134               8,58%            161.172            181.361              12,50 %                 1,8

         Abbildung 4: Wohneinheiten ohne Wohnarbeitsstätten nach Grazer Stadtbezirken; Quelle: Statistik Austria, GIZ 2015; Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag
         01.08.2019; Bearbeitung: EHL

                         12 % EU                                                                                                     12 % Non-EU

                                                                        76 % Österreicher

         Gemäß dem statistischen Amt der Stadt Graz stammen von den insgesamt 328.134
         „anwesenden Personen“ (dazu zählen Haupt-, und Nebenwohnsitzgemeldete Personen
         sowie Anwesende ohne Wohnsitz) 76 % Österreicher, 12 % aus einem anderen EU-Land
         und 12 % aus Non-EU-Ländern. Die Landeshauptstadt Graz ist mit deutlichem Abstand die
         größte Gemeinde des Landes, wo fast 26 % der Steirer leben.

8
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
REAL ESTATE INVESTMENTS

    Standort Graz

     Arbeitsbevölkerung und Tourismus

                                                                 Beschäftigten-Struktur: Laut WIBIS Steiermark waren
                                                                 in der Stadt Graz 2018 von den 512.395 steirischen
                                                                 unselbstständigen Beschäftigten (zu den unselbständig
                                                                 produktiv Beschäftigten zählen alle Voll- und
                                                                 Teilzeitbeschäftigten, ohne Präsenzdiener und Karenz- bzw.
                                                                 Kinderbetreuungsgeld-Bezieher)196.754, also rund 38 %,
                                                                 in der Stadt Graz beschäftigt. Die Zahl dieser Beschäftigten
                                                                 hat seit 2015 um 9,3 % zugenommen. In Graz-Stadt (+3,4 %)
                                                                 und Graz-Umgebung (+2,0 %) gab es auf Bezirksebene die
                   steirische unselbständige

                                                                 höchsten Anstiege bei den unselbständig Beschäftigten.
             512.395

                                                                 Die Prognosen zur Entwicklung der Erwerbspersonen sehen
                                                                 ebenso positiv aus, sie sollten bis 2040 um weitere 8 bis 10 %
                                                                 wachsen. Die Wirtschaftsstruktur allgemein ist vom tertiären
                                                  in der Stadt

                                                  beschäftigt
                                               38 %

                                                                 Sektor geprägt, wo fast 85 % der Beschäftigten arbeiten. Mehr
                                                                 als die Hälfte der Grazer unselbständig Beschäftigten arbeitet
                                                  Graz

                                                                 in Großbetrieben.

           Tourismus: In der Stadt wurden 2018 über
           1.129.000 Übernachtungen bzw. über 633.972
           Ankünfte registriert, die durchschnittliche

                                                                                                                                                   Übernachtungen in 2006
                                                                                                                                                                 738.000
           Aufenthaltsdauer lag bei rund 1,8 Tagen.
           Mit ca. 4 Übernachtungen je Einwohner
           ist die Tourismusprägung der Stadt zwar                                                                            397.467
                                                                                         1.129.000

                                                                                                                                Ankünfte in 2006
           unterdurchschnittlich (Österreich-Durchschnitt:
                                                                                                Übernachtungen in 2018

           15,3 Übernachtungen je Einwohner,
           durchschnittliche Aufenthaltsdauer: 3,5 Tage),
           beachtlich ist aber die Steigerung (2006:
           738.000 Nächtigungen). Wenig verwunderlich
           also, wenn nationale und internationale                                                                       633.972
                                                                                                                         Ankünfte in 2018
           Hotelbetreiber als auch Investoren in die
           Landeshauptstadt zieht. Tagestouristen sind in
           dieser Statistik nicht erfasst.

           Obiger Überblick zeigt, dass die Bevölkerungszahl des Großraums Graz (Graz und Graz-
           Umgebung) seit 2001 überdurchschnittlich angewachsen ist und sich dieses Wachstum
           auch weiter fortsetzen dürfte. Die Einwohnerdichte mit 2.702 Einwohner/km² (lt. WIBIS)
           liegt deutlich über dem Bundesland-Durchschnitt sowie auch das Kaufkraftniveau. Die
           Landeshauptstadt weist eine sehr hohe Zentralität auf und ist mit Abstand die wichtigste
           Einkaufsdestination des Bundeslandes.

                                                                                                                                                                            9
Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 - EHL-Immobilien
Übersicht über Wohnungs- / Flächenbestand

     Der Grazer Wohnungsmarkt

          Die folgenden Grafiken und Tabellen zeigen die Bevölkerungsentwicklung und die
          Entwicklung des Wohnungsbestandes (laut einer Auswertung der Statistik Austria,
          der Statistik des Präsidialamtes Graz - AGWR „Stichtag 01.08.2019“ sowie der
          Bevölkerungsstatistik des Präsidialamtes der Landeshauptstadt Graz). Generell ist zu
          erwähnen, dass in den letzten Jahrzehnten in Graz ein historischer Wohnungsmangel
          herrschte und das jährliche Wohnungsangebot nicht der damit verbundenen Nachfrage
          oder dem Zustrom entsprach. Zudem ist der Anteil der „alten“ Wohnungen relativ hoch. Der
          kontinuierliche Zustrom in den vergangenen Jahren und die Bevölkerungsprognosen für die
          kommenden Jahrzehnte sorgten jedoch vor allem dafür, dass die Wohnungsproduktion in
          den letzten Jahren entsprechend „getrieben“ wurde und so im Vergleich zu den Vorjahren
          größere Projekte und damit größere Mengen oder mehr Wohnungsangebote geschaffen
          werden konnten.

                                                                                                                           Mariatrost
                                                                     Andritz

                         Gösting

                                                                                   Geidorf
                                                                                                                                            Ries
                                             Bevölkerung gesamt [2018]                          325.021
                                             Zuwachs absolut [seit 2015]                         15.698
                                             Zuwachs prozentuell                                    5%

                                   Eggenberg
                                                                Lend           Innere Stadt                                 Waltendorf
                                                                                              St. Leonhard
                                             Wohnungen gesamt [2018]                            190.864
                                             Zuwachs absolut [seit 2015]                         10.423
                                             Zuwachs prozentuell                                    4%

                                  Wetzelsdorf                          Gries
                                                                                         Jakomini
                                                                                                                         St. Peter

                                        Straßgang
                                                                                                        Liebenau
                                                                           Puntigam

          Abbildung 5: Anzahl Wohneinheiten inkl. Wohnarbeitsstätten Zuwachs 2015 - 2019; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz; Bearbeitung: EHL

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REAL ESTATE INVESTMENTS

     Übersicht über Wohnungs- / Flächenbestand

     Zuwachs der Wohneinheiten 2015 -
     2019
                                       Anzahl Wohneinheiten 2019                                                              Anzahl Wohneinheiten 2019

                                                                                               Walten-
        Innere            +4 %                                3.917 Wohnungen                   dorf
                                                                                                                  +5 %                              7.304 Wohnungen
         Stadt

          St.
       Leonhard           +4 %                               12.513 Wohnungen                  Ries        +7 %                                     3.794 Wohnungen

                                                                                                 Maria-                                             5.368 Wohnungen
        Geidorf           +3 %                               18.381 Wohnungen                    trost
                                                                                                                 +4 %

         Lend             +12 %                              21.155 Wohnungen                 Andritz     +5 %                                    10.624 Wohnungen

         Gries            +17 %                              20.674 Wohnungen                 Gösting        +2 %                                   5.940 Wohnungen

       Jakomini        +7 %                                  24.008 Wohnungen                  Eggen-      +29 %                                  15.747 Wohnungen
                                                                                                berg

       Liebenau         +11 %                                 8.473 Wohnungen                  Wetzels-    +9 %                                     9.142 Wohnungen
                                                                                                dorf
                                                                                                          +12%

       St. Peter       +12 %                                  8.934 Wohnungen                    Straß-   +26 %                                    9.918 Wohnungen
                                                                                                 gang

                        Zuwachs seit 2015 in %
                                                                                                 Punti-   +40 %                                    5.791 Wohnungen
                                                                                                  gam

                                                                                                                 Zuwachs seit 2015 in %

                   Anzahl Einwohner "östlich der Mur"
                   2015          2016            2017         2018        2019        Zuwachs     in %
                       167.166        169.792         171.621     172.738     172.758       8.066                                                              3,4 %

                                                   Andritz
                                                     +1%                         Mariatrost
                                                                                      +2%

                                                                                                                  Bezirke „östlich der Mur“
                                                         Geidorf
                                                                                          Ries
                                                                                          +2%
                                                                                                                  („die Bildung“ und „das Bürgertum“)
                                                           +3%                                                    können geschichtlich bedingt
                                                                             Waltendorf
                                                                                                                  eher als „noblere“ Wohnregionen
                                                          St. Leonhard
                                                                                   +2%                            bezeichnet werden. So ist dieser
                                                                  +2%
                                                                                                                  Bereich sehr stark von ehemaligen
                                                             Jakomini                                             Villen, Einfamilienhäusern und
                                                                 +2%          St. Peter
                                                                                   +9%
                                                                                                                  klassischen Zinshäusern geprägt.
                                                                                                                  Ebenso liegt die historische Altstadt
                                                                                                                  auf dieser Seite der Mur.
                                                                      Liebenau
                                                                          +7%

                                                                                     Stadtteil
                                                                           Einwohnerzuwachs
                   Abbildung 7: Einwohnerzuwachs „östlich der Mur“; Bearbeitung: EHL

                                                                                                                                                                       11
Entwicklung und Prognose

            Anzahl Einwohner "westlich der Mur"
            2015         2016          2017         2018        2019        Zuwachs     in %
                137.572      140.967        144.270     149.175     150.930      16.456                                     9,9 %

                                                                                          Bezirke „westlich der Mur“
                                                                                          („die Bahnhofsgegend“ und „das
                    Gösting
                      +5%
                                                                                          Industriegebiet“) galten früher als
                                                                                          günstigere Wohnlagen, doch entwickeln
                                                                                          sich diese zunehmend zu Trendvierteln.
                                      Lend
                     Eggenberg
                                       +8%                                                Dies insbesondere auch aufgrund
                          +9%                                                             der Tatsache, dass in diesem Bereich
                                                                                          entsprechendes Entwicklungspotential
                                        Gries
                   Wetzelsdorf
                                         +9%                                              für neue Stadtteilentwicklungen
                          +7%                                                             liegt. Bis dato war der Zuwachs an
                                                                                          Wohnungen zwischen Westen und
                       Straßgang                                                          Osten relativ ident, da die Stadt-
                           +18%            Puntigam
                                              +19%                                        entwicklungsprojekte erst demnächst
                                                                                          realisiert werden.
                                                                       Stadtteil
                                                              Einwohnerzuwachs
          Abbildung 8: Einwohnerzuwachs „westlich der Mur“; Bearbeitung: EHL

           Anzahl Einwohner "Innenstadt"
           2015         2016          2017                                 2018           2019           Zuwachs     in %
                  4.585         4.705                            4.696            4.662          4.446         - 104        -3,1 %

                                                                                     Die Innere Stadt
                                                                                     verbindet den Schloßberg mit der
                                                                                     historischen Altstadt sowie den
                                                                                     Stadtpark und gilt seit 1999 als
                                                                                     UNESCO-Weltkulturerbe und ist
                                                                                     zugleich ein Knotenpunkt für den
                                                                                     innerstädtischen öffentlichen Verkehr.
                                        Innere Stadt                                 Die Gebäudestruktur ist sehr stark von
                                                 -3%
                                                                                     Zinshäusern geprägt, die sowohl für
                                                                                     Bürozwecke als auch für Wohnungen
                                                                                     genutzt werden. Der in Wien übliche
                                                                                     DG-Ausbau ist im Zentrum von Graz
                                                                                     selten zu finden.
                                                                                     Die Erdgeschossbereiche werden
                                                                           Stadtteil größtenteils durch Handels- und
                                                                   Einwohnerzuwachs Dienstleistungsnutzung dominiert.
          Abbildung 9: Einwohnerzuwachs Innere Stadt; Bearbeitung: EHL

12
REAL ESTATE INVESTMENTS

     Entwicklung und Prognose

        Allgemeine Entwicklung und Prog-
        nose der Nachfragesituation
           Die durchschnittliche Haushaltsgröße in der Steiermark lag im Jahr 2000 noch bei 2,5
           Personen und ist bis heute auf ca. 2,2 Personen pro Haushalt gesunken. In Graz liegt der
           Durchschnitt bei rund 1,7 Personen/Haushalt. Dieser Trend spiegelt sich natürlich auch in
           der Nachfrage nach Wohnraum (Wohnungsgröße) und dem Bedarf an besonders attraktiven
           Raumlösungen wider.
           Unabhängig von der Größe der Wohnung ist der Standort natürlich nach wie vor das
           entscheidende Kriterium für die Attraktivität einer Wohnung und definiert sowohl die
           allgemeine Vermietbarkeit als auch das Mietniveau. Der Grazer Wohnungsmarkt bestraft
           zunehmend die einfachen Wohnlagen (z.B. keine öffentliche Verkehrsanbindung, fehlende
           Infrastruktur etc.) sowie die mangelnden Qualitätsmerkmale (z.B. kein Balkon, kein Lift etc.)
           und führt in diesem Segment teilweise zu sinkenden Mieten.
           Wohnungen in entsprechend guter Wohnlage, in einer Größenklasse zwischen 40 m² und
           80 m² sowie einer effizienten Raumaufteilung erfreuen sich einer deutlich höheren Nachfrage
           und sind in der Regel innerhalb kurzer Zeit vermietbar. Trotz des Wachstums des Wohnraums
           in Graz gibt es noch weiteres Potenzial. Insbesondere durch den kontinuierlichen Zustrom in
           die steirische Landeshauptstadt ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohnungen
           weiter steigen wird.

           Mietentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes

           Im Vergleich zu den Kaufpreisdaten (die letztlich sehr übersichtlich im Grundbuch dargestellt
           werden) sind die Angaben zu den Mieten weit weniger transparent. Aus diesem Grund
           wurden detaillierte Internetrecherchen und Gespräche mit einzelnen Bauträgern und
           Marktteilnehmern durchgeführt, um diesen Teil des Immobilienmarktes transparenter zu
           machen. Grundsätzlich wirkt sich die Lage östlich oder westlich der Mur auf die Kosten
           (Miete oder Kaufpreis) sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Mietwohnungen aus,
           wobei ein entsprechendes Gefälle vom Ost- zum Westufer der Mur erkennbar ist.
           Es ist dennoch zu beobachten, dass insbesondere die Mikrolage für den Mietpreis von
           Wohnungen entscheidend ist. Hervorzuheben sind die Infrastruktur, die Anbindung an den
           öffentlichen Verkehr und die „Attraktivität“ des Gesamtumfelds, die für das Mietniveau
           entscheidend sind. Vor allem neue Stadtteilentwicklungsgebiete scheinen daher aufgrund
           der höheren Nachfrage höhere Preise zu rechtfertigen, da diese die oben genannten Vorteile
           widerspiegeln.
           Die Miethöhe rangiert zwischen EUR 8,50/m² Nutzfläche und EUR 12,00/m² Nutzfläche.
           Zusätzlich kommen die üblichen Nebenkosten (Betriebskosten, Heizungskosten) bzw.
           zusätzliche Mobilarmiete (z.B.: für Küchen ab EUR 25-50/Küche pro Monat) zur Verrechnung.
           Für Stellplätze werden in der Regel EUR 40-90/Stellplatz in Rechnung gestellt.
           Auf der westlichen Murseite, vor allem in den Landkreisen Eggenberg, Gries, Lend, Straßgang
           und Puntigam befindet sich der Großteil der neuen Mietwohnungsprojekte. Im Vergleich zu
           den Mietwohnungsprojekten am Ostufer der Mur sind die Projekte am Westufer der Mur
           tendenziell größer. Die Nachfrage in diesen Stadtteilen ist nach wie vor hoch und wird
           voraussichtlich auch in Zukunft auf einem hohen Niveau bleiben, so dass sich diese Standorte
           zu neuen „Trendstandorten“ entwickeln werden.

                                                                                                           13
Entwicklung und Prognose

     Effizienter Wohnraum nach wie vor
     gefragt
          Wie in anderen europäischen Städten ist auch hier die Gestaltung einer Wohnung
          entscheidend. So kann es beispielsweise vorkommen, dass Wohnungen mit einer kleineren
          Nutzfläche, aber einem sehr effizienten Grundriss und einer entsprechenden Freifläche
          eine höhere Miete rechtfertigen als weniger effiziente Grundrisslösungen mit kleinen
          Freiflächen. Grundsätzlich besteht auf dem Markt die Tendenz, dass sowohl Freiflächen
          (Loggien, Balkone, Gärten) als auch eventuell allgemeine Flächen der jeweiligen Projekte
          einen immer stärkeren Einfluss auf die Mietstruktur haben. Der allgemeine Grundsatz, dass
          je kleiner die Wohnung, desto höher die absolute Miete pro Quadratmeter ist, gilt auch für
          Graz.

          Abbildung 10: Mietpreiskarte; Quelle: Trivalue Market Research 2019; Bearbeitung: EHL

14
REAL ESTATE INVESTMENTS

      Entwicklung und Prognose

      Kaufpreisentwicklung des Grazer
      Wohnungsmarktes

                                                                                             2019
                                                                                             +1.177
                                                                                             Transaktionen

                                                                                    zu wenig Daten vorhanden

                                                                                    EUR 2.410 – 3.199 / m²
                                                                                    EUR 3.200 – 3.399 / m²
                                                                                    EUR 3.400 – 3.649 / m²
                                                                                    EUR 3.650 – 3.999 / m²
                                                                                    EUR 4.000 – 5.040 / m²

           Abbildung 11: Kaufpreiskarte 2019; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

           Im ersten Halbjahr 2019 wurden in Graz 1.177 neue Wohnungsneubautransaktionen (insge-
           samt 2.778 Transaktionen) verzeichnet. Die Immobilienpreise stiegen erneut, insbesondere
           in normalen und guten Wohnlagen. Das ohnehin schon höhere Preisniveau in den sehr
           guten Wohnlagen stagnierte dagegen oder fiel in einigen Bereichen leicht unter das normale
           Preisniveau.

                                                                                                               15
Entwicklung und Prognose

     Entwicklung der Kaufpreise der letz-
     ten Jahre
           In den nachfolgenden Grafiken und Tabellen sind die Kaufpreise der letzten vier Jahre (2014-
           2018) aufgrund der Grundbuchsrecherche dargestellt. Generell ist zu erwähnen, dass
           insbesondere im Spitzensegment (höchste Kaufpreiskategorie) nur sehr wenige Transaktionen
           pro Jahr in Graz stattfinden. Ein möglicher „Abfall“ der höchsten Kaufpreiskategorie hat
           nichts mit einem Rückgang der Preise zu tun, sondern resultiert daraus, dass in diesem
           jeweiligen Jahr weniger Luxus-Projekte realisiert wurden.

                                                                                    2014 ließ sich ein massiver
                                                                                    Anstieg an Verkäufen bei
                 2014                                                               Erstbezugswohnungen
                 +1.534                                                             feststellen, dabei erhöhte sich
                 Transaktionen                                                      die Anzahl der Transaktionen bei
                                                                                    Neubauwohnungen um über
      zu wenig Daten vorhanden                                                      60 % im Vergleich zum Vorjahr. Die
      EUR 2.190 – 2.499 / m²                                                        Preisbandbreite belief sich dabei
                                                                                    zwischen 2.190 und 3.610 EUR
      EUR 2.500 – 2.999 / m²
                                                                                    pro Quadratmeter und veränderte
      EUR 3.000 – 3.339 / m²                                                        sich damit nicht merklich
      EUR 3.340 – 3.539 / m²                                                        im Vergleich zum Jahr 2013.
                                                                                    Gewisse Bezirke, wie Geidorf,
      EUR 3.540 – 3.610 / m²
                                                                                    erlebten in diesem Jahr einen
                                                                                    Preisaufschwung, wohin gegen
           Abbildung 12: Kaufpreiskarte 2014; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL   dies bei anderen Bezirken nicht zu
                                                                                    beobachten war.

                                                                                    Die Gesamtanzahl
                                                                                    der Transaktionen bei
                 2015                                                               Neubauwohnungen stieg im
                 +1.868                                                             Jahr 2015 weiter an, zwar nicht
                 Transaktionen                                                      so eklatant wie im Vorjahr,
                                                                                    doch immerhin um über 300
      EUR 1.940 – 2.379 / m²                                                        Verkäufe. Dabei erweiterte sich
      EUR 2.380 – 2.549 / m²                                                        auch die Preisdifferenz der
      EUR 2.550 – 2.899 / m²
                                                                                    Transaktionssummen; sowohl an
                                                                                    der Untergrenze auf 1.940 EUR,
      EUR 2.900 – 3.359 / m²
                                                                                    als auch an der Obergrenze auf
      EUR 3.360 – 3.820 / m²                                                        3.820 EUR pro Quadratmeter.
                                                                                    Die Bezirke im Nordosten
                                                                                    und die Innenstadt blieben
           Abbildung 13: Kaufpreiskarte 2015; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL
                                                                                    dabei Spitzenreiter bei den
                                                                                    Höchstkaufpreisen.

16
REAL ESTATE INVESTMENTS

       Entwicklung und Prognose

      Entwicklung der Kaufpreise der letz-
      ten Jahre
                 Eine wahre Preisexplosion der
         Höchstpreise brachte das Jahr 2016,
         in dem sich die Transaktionssummen
         von 2.300 EUR pro Quadratmeter auf
                                                                                              2016
           bis zu 7.050 EUR pro Quadratmeter
                                                                                              +1.847
            erweiterten. Die Gesamtanzahl der                                                 Transaktionen
        Erstbezugsverkäufe blieb im Vergleich
        zum Vorjahr nahezu unverändert, aber
                                                                                    EUR 2.300 – 2.649 / m²
            die Preisentwicklung im Süden der
       Stadt erlebte eine deutliche Steigerung                                      EUR 2.650 – 3.399 / m²
             und wertete Bezirke wie Puntigam                                       EUR 3.400 – 4.249 / m²
             und Jakomini auf. Auch der Bezirk                                      EUR 4.350 – 4.999 / m²
           Eggenburg im Westen erlebte einen
                                                                                    EUR 5.000 – 7.050 / m²
                      erheblichen Preisanstieg.
           Abbildung 14: Kaufpreiskarte 2016; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

     Im Jahr 2017 stieg die Transaktionsanzahl
             bei Neubauwohnungen weiter auf
          1.975 Verkäufe. Dabei pendelte sich                                                 2017
       der Höchstkaufpreis bei 5.360 EUR pro                                                  +1.975
         Quadratmeter ein und erreichte damit                                                 Transaktionen
          nicht den Höchstwert des Vorjahres.
                                                                                    EUR 2.220 – 2.549 / m²
             Dennoch ließ sich in nahezu allen
      Bezirken eine Preissteigerung feststellen                                     EUR 2.650 – 2.999 / m²
           und der Durchschnittskaufpreis bei                                       EUR 3.000 – 3.599 / m²
        Erstbezugswohnungen erreichte damit                                         EUR 3.600 – 4.399 / m²
                    einen neuen Höchststand.
           Abbildung 15: Kaufpreiskarte 2017; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL   EUR 4.400 – 5.360 / m²

                         Im Jahr 2018 wurden in
                      Graz 1.162 Transaktionen
                   im Neubauwohnungsbereich                                                  2018
                                                                                             +1.162
                    verzeichnet (Gesamt 4.335
                                                                                             Transaktionen
                Transaktionen). Auch zogen die
                Wohnungspreise, insbesondere
                                                                                    zu wenig Daten vorhanden
                     in den normalen und guten
                   Wohnlagen, im Durchschnitt                                       EUR 2.640 – 3.199 / m²
                 an. Das ohnehin schon höhere                                       EUR 3.200 – 3.399 / m²
                  Preisniveau in den sehr guten
                                                                                    EUR 3.400 – 3.649 / m²
                Wohnlagen stagnierte dagegen
                  bzw. fiel in Teilbereichen auch                                   EUR 3.650 – 3.999 / m²
                                           weiter.                                  EUR 4.000 – 4.500 / m²
           Abbildung 16: Kaufpreiskarte 2018; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

                                                                                                               17
Entwicklung und Prognose

     Aktuelle Entwicklungen auf dem
     Investmentmarkt
          Der Investmentmarkt in Graz erfreut sich einer regen Aktivität von Seiten sowohl
          nationaler als auch internationaler Investoren. Während die ausgeprägte Liquidität auf
          Seiten der Investoren sowie das weiterhin niedrige Zinsniveau die Nachfrage beflügeln,
          kommt es auf der Angebotsseite zu einer zunehmenden Knappheit an attraktiven
          Investmentmöglichkeiten.

          Eine sehr interessante Tendenz zeigt eine Betrachtung der institutionellen
          Wohninvestments die nicht nur in Wien, sondern auch in den Landeshauptstädten deutlich
          zugelegt haben.

          Während in den vergangenen Jahren noch vergleichsweise wenig Volumen in dieser
          Kategorie in Graz transaktioniert wurde und die Objekte vorrangig von österreichischen
          Investoren erworben wurden, hat sich dies in den vergangenen Monaten stark geändert.

          Durch das starke Engagement von großen institutionellen, oftmals deutschen Investoren,
          aber auch durch die weiterhin rege Aktivität der heimischen Investmentfonds ist die
          Nachfrage nach attraktiven Wohnneubauprojekten ungebrochen hoch.

          Im aktuellen Marktumfeld werden diese Projekte nach Erhalt der Baugenehmigung direkt
          vom Plan weg verkauft, so dass zwischen einer Fixierung der Transaktion und Fertigstellung
          des Produkts regelmäßig ein Zeitraum zwischen 18 und 30 Monaten liegt.

                    3,75% - 4,00%
                    4,00% - 4,50%
                    4,00% - 4,75%

          Abbildung 17: Renditenkarte 2019; Quelle: EHL Research 2019; Bearbeitung: EHL

         Die Spitzenrenditen im institutionellen Wohnneubausegment in Toplage in Graz tendieren
         derzeit gegen 3,75 %. Aktuelle Verhandlungen über entsprechende Investments, zeigen hier
         ein weiterhin sinkendes Renditeniveau bzw. weiter steigende Preise.

18
REAL ESTATE INVESTMENTS

   Impressum

           HERAUSGEBER					 REDAKTIONSTEAM

           EHL Investment Consulting GmbH                               Mag. Franz Pöltl, FRICS
           Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien                           Dipl. BW (BA) Markus Mendel, MRICS
           Tel.: +43 512 76 90                                          Johannes Fitzek
           E-Mail: office@ehl.at
           www.ehl.at

           REAL ESTATE INVESTMENTS
           Trivalue Real Estate Investments                             Mag. Dominik Konrad
           Stubenberggasse 5, 8010 Graz
           Tel.: +43 316 811 333 0
           E-Mail: office@trivalue.com
           www.trivalue.com

           Aus Gründen der Lesbarkeit wurde in diesem Bericht darauf verzichtet, geschlechtsspezifische Formulierungen zu
           verwenden. Soweit personenbezogene Bezeichnungen nur in männlicher Form angeführt sind, beziehen sie sich auf
           Männer und Frauen in gleicher Weise.

                                                                                                                            19
Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung.

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