BÜROMARKTBERICHT BRAUNSCHWEIG 2019 - BÜROIMMOBILIEN IN DER LÖWENSTADT - MIETEN STEIGEN DEUTLICH LEERSTAND KRITISCHE 31.000 M - STADT BRAUNSCHWEIG
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BüroMarktbericht Braunschweig 2019 Büroimmobilien in der Löwenstadt Mieten steigen deutlich LEERSTAND kritische 31.000 m²
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Vorwort Herausgeber
Sehr geehrte Damen und Herren,
in den vergangenen Jahren war das Vielmehr konnten wir auf die Hilfe
Vorwort immer der erste fertige Text des Unterstützerkreises sowie unserer
des Büroimmobilienmarktberichts Partner von der MediaWorld und vom
für Braunschweig. Diesmal haben jura:werk zurückgreifen. Ihnen gilt
wir, die Altmeppen ∙ Gesellschaft für gemeinsam mit allen Datenlieferanten
Immobilienbewertung und -beratung unser großer Dank! Ebenso bedanken
mbH, diese Reihenfolge auf den Kopf wir uns bei allen Anzeigenkunden
gestellt und zunächst alle Daten und der Braunschweig Zukunft, die es
Foto: Nina Stiller
zusammengetragen, analysiert und mit ermöglichen, dass Sie auch den
in prägnante Darstellungen und Texte Büroimmobilienmarktbericht 2019 für
einfließen lassen. Da der Bericht Braunschweig kostenlos in gedruckter
Stephan Lechelt nun schon zum vierten Mal erscheint, Form in den Händen halten können.
Geschäftsführer haben wir die Gelegenheit genutzt, Eigentlich haben wir mit dem
die zeitlichen Entwicklungen der Büromarktbericht schon genug zu
verschiedenen Marktparameter tun. Da er aber im Wesentlichen
Inhaltsverzeichnis auszuwerten und Ihnen auf Seite 12 die Angebotsseite abbildet und wir
Vorwort 2 komprimiert vorzustellen. weiter neugierig sind, haben wir uns
Umsatz 3 Der Braunschweiger Büromarkt im vergangenen Jahr entschlossen,
Leerstände 4 ist auf der einen Seite (Leerstand und die andere Seite der Medaille unter
Mietpreise 5 Mieten) von einer spürbaren Dynamik die Lupe zu nehmen. Dazu haben wir
Teilmärkte 6 geprägt. Die andere Seite (Umsatz, das Projekt „Nachfrageprognose für
Projekte 8 Bestand und Bau) hat sich dagegen Büroflächen in Braunschweig“ initiiert,
Investment 10 eher statisch entwickelt. Steigende welches wir gemeinsam mit Frau Prof.
Entwicklung 12 Mieten und ein abnehmender Leer- Dr.-Ing. Tanja Kessel vom Lehrstuhl
Prognose 13 stand freuen zwar viele Eigentümer für Infrastruktur- und Immobilien
Ausblick 14 und Vermieter, steigern sie doch die management der TU Braunschweig im
Unterstützer 15 Wirtschaftlichkeit ihrer Immobilien, Laufe des Jahres vorantreiben werden.
aber für die Nachfrageseite sind der Auf die Ergebnisse sind wohl nicht
kritisch niedrige Leerstand und das nur wir gespannt!
fehlende Angebot an Neubauflächen Wir wünschen Ihnen eine
ein signifikantes Hemmnis, sich positiv erkenntnisreiche Lektüre zu den
zu entwickeln. Vorläufe von zwei Daten und Fakten rund um die
und mehr Jahren für die Anmietung Büroimmobilie in unserer Löwenstadt.
großflächiger Büros sind für eine Wenn Sie Fragen haben, die der
dynamische Wirtschaftsentwicklung Bericht nicht beantwortet, kommen
nicht förderlich. Da liegt noch ein gutes Sie einfach auf uns zu.
Stück Arbeit vor allen Beteiligten!
Apropos Arbeit: Die Erstellung Und nun viel Spaß beim Lesen!
des Büromarktberichts ist auch
diesmal mit viel Aufwand verbunden Herzlichst
gewesen. Diesen haben wir natürlich
nicht gänzlich allein bewältigt.
Impressum
Altmeppen Telefon +49 531 80 116-60 Geschäftsführer:
Gesellschaft für Immobilienbewertung Telefax +49 531 80 116-66 Dipl.-Ing. Stephan Lechelt
und -beratung mbH altmeppen@altmeppen.de Dipl.-Ing. Hermann Altmeppen
Frankfurter Straße 2 (ARTmax) www.altmeppen.de Gestaltung: MediaWorld GmbH
38122 Braunschweig HRB 9363 – AG Braunschweig Druckauflage: 3.500 Stück
3
umsatz Vermietungen
Heinrich-Büssing-Hof, Heinrich-Büssing-Ring 41/42, www.artmax.de
Foto: ARTmax Verwaltung GmbH
DURCHSCHNITTLICHES NIVEAU – Eigennutzeranteil rückläufig
Flächenumsatz überwiegenden Teil auf das begrenzte noch gut 20 %. Die Anzahl der Vermie
In Braunschweig wurden 2018 über Angebot an Bestandsflächen und das tungen ist binnen Jahresfrist um über
40 Vermietungen registriert, aus Fehlen von Neubauflächen zurück ein Viertel zurückgegangen. Ein Anteil
denen ein Umsatz von rund 24.000 m² zuführen ist. Die reinen Vermietungen von mehreren 1.000 m² des Umsatzes
resultiert. Hinzu kommt der Baubeginn führen bezogen auf die Fläche des Miet- entfällt auf die Anmietungen der Stadt
dreier Neubauten von Eigennutzern marktes (900.000 m²) zu einer Quote Braunschweig, die u. a. für das Jugend
mit einer Fläche von ca. 6.000 m², von 2,6 %. 2017 betrug diese Kennzahl amt gut 1.000 m² im Konrad-Koch-
so dass sich ein Büroflächenumsatz noch 3 %. Der erfasste Umsatz stützt Quartier und über 2.000 m² in der
von 30.000 m² ergibt. Diese Zahlen somit unsere Annahme, dass das jähr- Friedrich-Seele-Straße für das Bürger-
30.000m
basieren wie in den Vorjahren aus- amt angemietet
2
schließlich auf den gelieferten Daten hat. Geografisch
von Eigentümern und Marktteilnehmern verteilt sich der
sowie unseren eigenen Marktbeobach- Umsatz vor allem
tungen. Auf die Schätzung des nicht auf die Teilmärk-
erfassten Umsatzes wird unverändert Flächenumsatz ermittelt te „Stadt Süd“
verzichtet. Aufgrund der guten Markt- (wie in den Vor-
abdeckung unserer Erfassung gehen wir liche Umsatzvolumen in Braunschweig jahren) und „Stadt West“, was u. a. auf
ohnehin davon aus, dass es sich dabei stabil bei etwa 30.000 m² liegt. Eigennutzerneubauten zurückzuführen
größtenteils um kleinteilige Vermietun- ist. Drei Viertel aller Vermietungen
gen handelt. Eigennutzung, Vermietungen, Lage entfielen wieder auf Flächen bis zu
und Größe 500 m². Diese machen aber lediglich
Stabile Entwicklung Der Umsatzrückgang verteilt sich rund 30 % des Vermietungsumsatzes
Für das Jahr 2018 wurde ein um 8.000 m² jeweils hälftig auf Vermietungen und aus, während größere Vermietungen
geringerer Flächenumsatz ermittelt als Eigennutzer. Hatten die Eigennutzer überwiegen. Großflächige Anmietungen
im Jahr davor. Dies entspricht einem 2017 noch einen Anteil von über 25 % von über 1.000 m² sind wieder nur
Rückgang von etwa 25 %, der zum am Gesamtumsatz, so betrug er 2018 in begrenzter Anzahl erfolgt.
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leerstände werden dringend benötigt
Foto: Florian Maul
NOCH GERINGERES ANGEBOT – kritische Entwicklung!
Die nicht vermieteten Büroflächen Binnen Jahresfrist hat sich der erfasst werden, im Teilmarkt „Stadt
wurden zum Jahreswechsel 2018/2019 Gesamtleerstand erneut um 15.000 m² Ost“ wurde kein Leerstand identifi-
aus den Rückmeldungen der Eigentümer reduziert. Der stabile Vermietungs ziert. Die absoluten Leerstandsquoten
und öffentlich zugänglichen Quellen umsatz und die fehlenden Neubau liegen zwischen ca. 1,1 % („Übr. Stadt-
erhoben. Unter Berücksichtigung flächen haben zu dieser Entwicklung rand“) und ca. 3,3 % („Stadt Nord“).
der vorhandenen Daten wird der beigetragen. Auf Basis der bisherigen
tatsächliche Leerstand leicht höher Erhebungen sind lediglich 2,5 % Der Leerstand entfällt zu über 50 %
ausfallen als angegeben. der aktuellen Leerstandsfläche dem auf Flächen zwischen 500 m² und
strukturellen Leerstand zuzuordnen. 2.000 m². Die Büroflächen bis 500 m²
Weniger Objekte und Fläche Als struktureller Leerstand gelten machen aber über 80 % aller erfassten
Es wurden weniger als 70 Objekte i. d. R. Flächen, die fünf Jahre in Folge Leerstände aus. Größere Flächen
am Markt identifiziert, in denen nicht vermietet sind. stehen nur in wenigen Objekten
rund 31.000 m² Büroflächen angemie- zur Verfügung. Die Charakteristik
31.000 m
tet werden des Leerstands bleibt relativ stabil.
2
können. Dies
entspricht be- Kritischer Bereich
zogen auf die Die erneute Abnahme der Angebots
Gesamtfläche reserve unter die Grenze von 2 %
von 2,1 Mio. m² leerstehende Flächen wird als kritisch eingeschätzt.
einer Leer-
standsquote von nur noch ca. 1,5 % Größen und Lagen Das fehlende Angebot großflächiger
und damit einem Rückgang um 0,7-%- Die flächenmäßig größten Angebote Einheiten hemmt neue Ansiedlungen
Punkte. Die Leerstandsquote mit mit ≥ 7.000 m² gibt es in den Teilmärk- und Standortwechsel in der Stadt.
Bezug auf die 900.000 m² Bürofläche ten „Innenstadt“ und „Stadt Nord“. Eine kurzfristige Entspannung ist aber
auf dem Vermietungsmarkt beträgt ca. In den übrigen Teilmärkten konnten nicht absehbar.
3,4 % (Büromarktbericht 2018: 5,1 %). Leerstände von bis zu ca. 5.000 m²
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mietpreise im Überblick
KONTORHAUS, FRANKFURTER STRASSE 284-289,
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Foto: Klemens Ortmeyer
STEIGENDE MIETEN – im Bestand und bei den Neuvermietungen
Basis 5 %. Der Großteil der Mieten liegt in einer Vorjahr konnte eine Steigerung von
Die Aussagen zur aktuellen Mietsituation Spanne von 6,40 €/m² bis 10,90 €/m², 1,00 €/m² bei den Neuvermietungen
auf dem Braunschweiger Büromarkt die durch die Verschiebung der unteren realisiert werden, wobei der überwie-
basieren auf den Angaben für gut Grenze etwas kleiner geworden ist. gende Teil der Mieten zwischen 7,20 €/m²
190 Bestands und 11,70 €/m² liegt. In der Spitze wurden
8,20 €/m²
objekte mit einer 18,00 €/m² erzielt, was im Wesentlichen
Fläche von mehr auf das fehlende Angebot zurückzuführen
als 370.000 m², ist. Die meisten Vermietungen wurden im
für welche die Teilmarkt „Innenstadt“ mit einer durch-
Durchschnitts durchschnittliche Nettokaltmiete schnittlichen Miete von etwa 8,60 €/m²
mieten und die registriert. Die höchste Durchschnitts-
absoluten Mietspannen mit einem Mini- Die Spitzenmiete hat sich auf nunmehr miete bei den Neuvermietungen konnte
mal- und Maximalwert abgefragt wurden. 18,00 €/m² signifikant erhöht. Die größere mit 10,60 €/m² wieder in der „Stadt Süd“
Neben den Bestandsmieten, die eine Viel- Datenmenge im Teilmarkt „Innenstadt“ realisiert werden.
zahl von Einzelmietverträgen reflektieren, führte zu einem leichten Rückgang der
wurden auch die Mieten von gut 75 % mittleren Miete. Für die übrigen Teil Angebotsniveau
aller registrierten Neuvermietungen märkte wurden gegenüber dem Vorjahr Die über 70 erfassten Angebotsmieten
im Jahr 2018 geliefert. Die Datenbasis höhere Mieten ermittelt. ergaben im Mittel eine Miete von 8,10 €/m²,
konnte somit erneut vergrößert werden. die analog zum Vorjahr nahezu der
Neuvermietungen Durchschnittsmiete entspricht.
Durchschnitts- und Spitzenmiete Für 35 Objekte mit rund 18.000 m² wurden Die Mieten liegen vornehmlich zwischen
Die durchschnittliche Nettokaltmiete Mieten erhoben, die 2018 vereinbart wur- 5,50 €/m² und 10,70 €/m². Binnen Jahres-
für Büroflächen in Braunschweig beträgt den. Die durchschnittliche Miete bei den frist hat sich die Angebotsmiete um
aktuell rund 8,20 €/m² im Monat. Im Neuvermietungen beträgt ca. 9,50 €/m², 0,20 €/m² erhöht. Fast die Hälfte der
Vergleich zum Vorjahr entspricht dies mehr als 15 % oberhalb der Braunschweiger angebotenen Flächen sind der „Innen-
einer Steigerung von 0,40 €/m² bzw. rund Durchschnittsbüromiete. Gegenüber dem stadt“ zuzuordnen.
6
teilmärkte Braunschweig
Foto: Bühring Architekten GmbH
7 VERSCHIEDENE LAGEN – mit ähnlichen Entwicklungen
Im Rahmen der Ersterhebung 2015 erfolgte im „Stadtrand Nord“. Erstmalig rand“ ein Vielfaches des Vorjahres
wurde der Braunschweiger Büro werden auch für den Teilmarkt „Stadt umsatzes zu verzeichnen. Dies ist
immobilienmarkt in sieben Teilmärkte Ost“ Mieten ausgewiesen, da die u. a. auf den Eigennutzeranteil in
unterteilt, um einen differenzierten Datengrundlage nun ausreichend groß diesen Bereichen zurückzuführen.
Blick auf den Büromarkt werfen zu ist. Der Rückgang der mittleren Miete
können. Die abgeleiteten Daten und in der „Innenstadt“ resultiert aus der Leerstand
Kennzahlen werden daher für die noch größeren Datengrundlage. Die Leerstandsquoten in den Teil
Teilmärkte getrennt ausgewiesen, märkten haben sich mitunter deutlich
um die lagespezifischen Eigenschaften Umsatz reduziert und spiegeln den weiter
darstellen zu können. Der Flächenumsatz ist insgesamt rückläufigen Leerstand wider.
zurückgegangen, auf der Teilmarktebene Alle Teilmärkte weisen Leerstands
Mieten ergibt sich aber ein indifferentes Bild. flächen von unter 10.000 m² auf,
In nahezu allen Teilmärkten konnten Während die Umsatzrückgänge in so dass in nahezu allen Teilmärkten
gegenüber dem Vorjahr Mietsteigerun den betroffenen Teilmärkten bis Leerstandsquoten von maximal 2 %
gen zwischen 0,20 €/m² und 1,00 €/m² zu rund 90 % betrugen, war in der resultieren. In der „Stadt Ost“
festgestellt werden. Der größte Anstieg „Stadt West“ und im „Übrigen Stadt- wurden keine Leerstände registriert.
Teilmarkt Innenstadt Stadt Süd Stadt West Stadt Ost Stadt Nord Stadtrand Nord Übr. Stadtrand
Büroflächenbestand 435.000 m² 255.000 m² 135.000 m² 340.000 m² 270.000 m² 205.000 m² 480.000 m²
Vermietungsanteil 60 % 80 % 50 % 20 % 30 % 40 % 30 %
7.000 m² 3.000 m² 2.500 m² 9.000 m² 4.000 m² 5.500 m²
Leerstand absolut k. A.
1,6 % 1,2 % 1,9 % 3,3 % 2,0 % 1,1 %
3,05 €/m² – 4,80 €/m² – 3,05 €/m² – 6,50 €/m² – 4,50 €/m² – 4,00 €/m² – 1,90 €/m² –
Mietspanne
18,00 €/m² 16,00 €/m² 12,90 €/m² 13,00 €/m² 11,90 €/m² 16,75 €/m² 11,90 €/m²
mittlere Miete
9,30 €/m² 9,30 €/m² 7,20 €/m² 8,20 €/m² 7,20 €/m² 8,20 €/m² 7,10 €/m²
(gewichtet)
Umsatz 4.500 m² 8.500 m² 7.500 m² 500 m² 4.500 m² 500 m² 4.000 m²
a t i o n e n unter:
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projekte Bau & Pipeline
Foto: nowo Immobilien
WIEDER MEHR BAU – noch stärker gefüllte Pipeline
Eigennutzer prägen Baugeschehen
Wirkstoffzentrum HZI
Ende 2018 befanden sich acht Gebäude
Im Süden der Stadt wird der Helmholtz-Campus
Foto: Doranth Post Architekten
im Bau, in denen rund 27.000 m² um rd. 4.300 m² Büro- und Laborfläche
Büroflächen entstehen werden. Dies erweitert. Das neue Zentrum für Wirkstoff-
ist gut ein Drittel mehr als im Vorjahr und Funktionelle Genomforschung wurde von
und entspricht etwa dem Stand von Doranth Architekten entworfen und umfasst
2016. Die Eigennutzer dominieren mit ein Investitionsvolumen von gut 27 Mio. €.
über 80 % das Baugeschehen. Fast
alle Objekte sollen 2019 fertiggestellt
werden. Die für den Mietmarkt errich-
BusinessCenter III BraWo-Park
teten Flächen sind mehrheitlich bereits
Am Hauptbahnhof soll ein drittes Hochhaus
vermietet, so dass nur eine begrenzte mit 19 Geschossen und rund 22.000 m²
Angebotserweiterung zu erwarten ist. Bruttogeschossfläche entstehen. Mit der
Foto: Reichel + Stauth
Umplanung des ursprünglichen Entwurfs
Projekte und Standorte reagierte die BraWo Projekt GmbH auf die
Die Pipeline für Büroobjekte hat sich wei- gestiegene Büroflächennachfrage.
ter vergrößert. Die Projektierungen um-
fassen aktuell fast 110.000 m², was einer
Zunahme gegenüber dem Vorjahr von
Quartier Berliner Straße
Foto: KAPPE Projektentwicklung GmbH
über 30 % entspricht. Mehr als die Hälfte
Die KAPPE Projektentwicklung GmbH schafft
des Planungsbestandes ist dem Miet an der Berliner Straße ein Stadtquartier mit
markt zuzurechnen. Der zeitliche Hori- über 250 Wohneinheiten. Bis Mitte 2021 sollen
zont reicht bis in die 2020er Jahre. Die 3.900 m² Bürofläche das Quartier ergänzen.
weitere Zunahme ist den anhaltend guten Insgesamt werden 75 Mio. € investiert.
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
und dem fehlenden Angebot geschuldet.
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investment in Braunschweig
Foto: BSEnergy
NOCH WENIGER TRANSAKTIONEN – stabile Renditen
Markt ist begrenzt gegenüber dem Vorjahr um ein Drittel spiegelt die Attraktivität der Immobili-
Innerhalb des Jahres 2018 wurden laut rückläufig und liegt noch leicht über en für ihre Eigentümer wider, die eher
Gutachterausschuss Braunschweig- dem Niveau von 2016. Während die in den Eigenbestand investieren, als die
Wolfsburg im Stadtgebiet nur fünf Büro- Ausdehnung der Preisspanne nahezu Rendite über den Verkauf zu erzielen.
gebäude sowie Büro- und Geschäfts gleichgeblieben ist, ist eine signifikante
häuser mit überwiegender Büronutzung Verschiebung nach unten festzustellen: Keine Kommunikation
veräußert, zwei weniger als im Vorjahr. 2018 lag der Maximalpreis noch unter Eines ist den fünf Transaktionen gemein-
Der Investmentmarkt für Büro dem durchschnittlichen Kaufpreis von sam: keine wurde am Markt veröffent
immobilien in Braunschweig bleibt 2017. Das untere Ende der Kaufpreis- licht! Weder wurden die Objekte öffent-
also übersichtlich. spanne wird dabei von einem älteren lich angeboten noch gab es im Rahmen
Renovierungsobjekt markiert. des Verkaufs eine entsprechende Mit-
Das Kaufpreisvolumen ist dagegen auf teilung. Der Braunschweiger Investment-
rund 22,5 Mio. € angestiegen, eine Zu- Da nur für zwei Objekte Mieten bekannt markt hat somit noch erhebliches Po-
nahme von 50 % gegenüber dem Jahr sind, ist die Aussagekraft der ausge- tential, seine Transparenz zu steigern.
2017. Die Gesamtfläche hat sich mit werteten Anfangsrenditen und Kauf-
19.000 m² mehr als verdoppelt. Im We- preisfaktoren für das Jahr 2018 sehr Investmentkonditionen
sentlichen ist dafür ein Großobjekt begrenzt. Für diese beiden Objekte Attraktive Renditen in einem begrenzten,
verantwortlich. Die Investitionen ver- wurden Renditen von 6,1 % und 7,6 % aber stabilen Markt kennzeichnen den
teilen sich mit Ausnahme der nördlichen respektive Kaufpreisfaktoren vom 16,3- Braunschweiger Büroimmobilienmarkt.
Bereiche auf nahezu alle Teilmärkte. und 13,2-fachen der Jahresmiete erzielt.
Das Renditeniveau der vergangenen Flächenpreise 2018
Die Gesamtfläche von 19.000 m² führt beiden Jahre ist somit relativ stabil. Spanne 435 €/m² – 1.645 €/m²
zu einem durchschnittlichen Preis je Durchschnitt 1.200 €/m²
m² Mietfläche von rund 1.200 € bei Ausschlaggebend für das stark begrenz- Nettoanfangsrenditen 2017/2018
Kaufpreisen zwischen 435 €/m² und te Transaktionsvolumen bleibt auch Spanne 5,0 % – 7,8 %
1.645 €/m². Der Durchschnittspreis ist weiterhin das fehlende Angebot. Dies Durchschnitt 6,6 %Büro-Neubau „Otto-Himmel-Office“
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entwicklung
Tendenzen und Erkenntnisse
Jede Marktberichterstattung ist einen längeren Zeitraum, da diese der markt ermöglichen uns nun die Analyse
zunächst einmal eine Momentaufnahme, Identifizierung von Trends und nach von Entwicklungen und die Betrachtung
die im aktuellen Kontext zu betrachten haltigen Mittelwerten dienen. Die seit der aktuellen Marktdaten in einem
ist. Noch interessanter ist aber die vier Jahren fortlaufenden Erhebungen zeitlichen Kontext.
Beobachtung von Entwicklungen über zum Braunschweiger Büroimmobilien-
90.000 m²
80.000 m² Umsatz - Vermietung
Umsatz und Leerstand
80.000 m²
Umsatz - Eigennutzer Der Flächenumsatz betrug in drei von vier Jahren rund 30.000 m².
70.000 m²
Leerstand Dieser Wert kann somit schon fast als Konstante für den Büro-
60.000 m²
55.000 m² markt in Braunschweig angesehen werden. Die positive Abwei-
50.000 m²
46.000 m²
40.000 m²
chung im Jahr 2017 ist im Wesentlichen auf den deutlich höheren
30.000 m²
31.000 m² Eigennutzeranteil zurückzuführen. Der Vermietungsumsatz lag
20.000 m² im Betrachtungszeitraum zwischen 15.000 m² und 30.000 m².
10.000 m² Der stabile Umsatz hat einhergehend mit der guten wirtschaft
0 m² lichen Entwicklung und dem begrenzten Fertigstellungsvolumen
2015 2016 2017 2018
zu einem kontinuierlichen Rückgang der Leerstandsfläche geführt.
Innerhalb von vier Jahren hat sich der Leerstand mehr als halbiert:
Die Leerstandsquote ist von 3,8 % auf 1,5 % zurückgegangen.
11,00 €/m²
Mieten
10,00 €/m² Das mittlere Mietniveau hat sich seit 2015 von 7,60 €/m² nahezu
9,00 €/m² kontinuierlich um rund 8 % auf nunmehr 8,20 €/m² erhöht. Die
8,00 €/m² Spannen, in welchen sich die Mehrzahl aller Mieten befinden,
7,00 €/m² haben sich entsprechend entwickelt. Seit 2016 hat sich die
6,00 €/m² Spannbreite aber stetig verringert.
5,00 €/m²
2015 2016 2017 2018
140.000 m²
Bau & Pipeline
120.000 m²
Bau Pipeline Das Bauvolumen ist tendenziell rückläufig, während sich die Pla-
100.000 m²
nungspipeline von Jahr zu Jahr vergrößert hat. Die hohe Nachfra-
80.000 m²
ge hätte einen stabilen Bautenstand erfordert. Im Mittel waren
60.000 m²
jährlich rund 30.000 m² im Bau. Die Pipeline hat sich von 20.000 m²
40.000 m²
auf 110.000 m² binnen vier Jahren zwar mehr als verfünffacht, bietet
20.000 m²
aber nur Potential für einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren.
0 m²
2015 2016 2017 2018
120.000.000 € 80.000 m² Investment
76.000 m²
100.000.000 €
Kaufpreis 70.000 m² Der Transaktionsumsatz für Büroimmobilien ist immer über-
80.000.000 €
Fläche 60.000 m²
schaubar und sehr stark vom Verkauf weniger Gr0ßobjekte
50.000 m²
abhängig. Die Spannen der Kaufpreise in Bezug auf die Miet
60.000.000 € 40.000 m²
flächen bewegen sich relativ stabil zwischen etwa 500 €/m²
28.000 m² 30.000 m²
40.000.000 €
19.000 m² 20.000 m²
und 1.700 €/m². Der mittlere Kaufpreis liegt bei rund 1.400 €/m².
20.000.000 €
10.000 m²
Die deutlich höheren Preise im Jahr 2017 resultieren im Wesent
8.000 m²
0€ 0 m² lichen aus dem geringen Flächenumsatz. Die mittlere Rendite
2015 2016 2017 2018
hat sich binnen vier Jahren von 8,9 % auf 6,6 % reduziert, was
eine positive Preisentwicklung widerspiegelt.13
prognose Modell für Braunschweig
IIM
INFRASTRUKTUR- u.
IMMOBILIEN-
MANAGEMENT
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Grafik: IIM TU Braunschweig | fotolia/rattakette
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nachfrage – Wieviel Bürofläche wird zukünftig gebraucht?
Da die Ergebnisse aus dem Büromarkt- Prognosetool zur Büroimmobiliennach- ligten Akteure von hoher Relevanz, da
bericht Braunschweig 2019 die ex post frage für Braunschweig zu entwickeln. die künftige Nachfrage erstmalig durch
gerichtete Angebotsseite des Büro- eine nachgefragte Fläche plausibel
immobilienmarkts widerspiegeln, Vorgehen validiert wird. Die daraus gewonnene
soll nun der Blick nach vorne gewagt Zunächst sind bei diesem Projekt die Transparenz minimiert insbesondere
werden. Entsprechend wird dafür eine wesentlichen die Nachfrage beeinflus- die Risiken für Stadtplaner, Financiers
Analyse der Nachfrageseite zugeführt senden Determinanten, wie z. B. Kon- und Investoren.
und zugleich quantitativ untersucht, junktur, demografischer Wandel sowie
ob die gegenwärtige Pipeline den Arbeit der Zukunft, zu identifizieren Darüber hinaus besteht mittelfristig das
künftigen Bedarf an Büroimmobilien und auf den besonderen Braunschweiger Ziel, das Prognoseverfahren auf weitere
in Braunschweig deckt. Branchenmix anzuwenden. Das Konglo regionale Märkte anzuwenden.
merat an Determinanten bildet die
Motivation Grundlage für die nachfolgende Analy- Um dieses Projekt voranzutreiben,
Die marktbekannten Nachfrageprogno- se, in der die essenziellen Korrelationen suchen die Projektpartner Interessenten
sen sind derzeit stark von Intransparenz untersucht und um wissenschaftliche und Unterstützer.
geprägt und daher kaum nachzuvollzie- Daten ergänzt werden. Im Ergebnis
hen. Insbesondere gilt dies auch für den soll die in den kommenden Jahren
Sie erreichen uns im Internet:
Braunschweiger Büroimmobilienmarkt. nachgefragte Fläche prognostiziert
www.tu-braunschweig.de/iim
Anlässlich dieser Tatsache hat sich der werden. Dabei ist stets die Angebots oder telefonisch unter:
Lehrstuhl für Infrastruktur- und Im- seite einzubeziehen und der Nachfrage 0531 391-3380.
mobilienmanagement der TU Braun- seite gegenüberzustellen.
schweig (kurz: IIM) gemeinsam mit der Ihre Ansprechpartner von der
Altmeppen ∙ Gesellschaft für Immo- Ausblick TU Braunschweig sind:
bilienbewertung und -beratung mbH Der Nutzen der Braunschweiger Büro- Univ.-Prof. Dr.-Ing. Tanja Kessel
zum Ziel gesetzt, ein wissenschaftlich marktprognose ist für alle am Braun- Steffen Willmy, M. Sc.
fundiertes und zugleich transparentes schweiger Büroimmobilienmarkt betei-14
ausblick Prognose 2019
Foto: Braunschweig Stadtmarketing
status quo + kurzer Rückblick
Im vergangenen Jahr hatten wir die fang auf den Mietmarkt kommen werden, Dies ist für uns die spannendste Frage,
Marktteilnehmer nach ihrer Einschätzung die die kritische Leerstandsquote mildern nachdem wir die Angebotsseite des Büro-
bzgl. der Entwicklung der Büromieten können. Erst ab 2020/2021 ist mit einer markts transparenter gemacht haben.
befragt. 50 % der Teilnehmer hatten sich Entspannung zu rechnen. Unternehmen Am Markt gibt es zur Nachfragentwicklung
auf ein steigendes Mietniveau festgelegt. mit großflächigen Gesuchen und einem nahezu keine Erkenntnisse, die für belast-
Damit lagen sie goldrichtig, dies bestätigt kurzen Zeithorizont haben weiterhin mit bare Planungen herhalten könnten. Das von
der diesjährige Büroimmobilienmarkt großen Schwierigkeiten zu rechnen. Trotz uns initiierte und mit der TU Braunschweig
bericht für Braunschweig. Auch wir hatten einer vermeintlich gut gefüllten Pipeline gerade begonnene Projekt zur Nachfrage-
eine positive Mietpreisentwicklung vor- müssen die Planungen für zusätzliche prognose wird erstmalig eine fundierte
ausgesagt. Die deutliche Steigerung der Flächen vorangetrieben werden, da diese Antwort darauf geben. An dieser Stelle
mittleren Bestandsmiete um 5 % auf nun viel Zeit in Anspruch nehmen. Am Markt wagen wir schon einmal die Prognose, dass
8,20 €/m² ist allerdings beeindruckend! sollten kontinuierlich Flächen verfügbar sich der Arbeitsplatzaufbau als Voraus-
sein, um „Löcher“ wie in der aktuellen setzung für neue Büroflächen innerhalb der
Doch wie geht es jetzt weiter? Werden Phase zu vermeiden, die sich hemmend nächsten drei Jahre verlangsamen wird.
die Mieten weiter steigen oder geht die auf den Wirtschaftsstandort auswirken.
Nachfrage nach Büroflächen in Braun- Kurzfristig gehen wir daher davon aus, Chancen und Risiken
schweig im Zuge der weltwirtschaftlichen dass der Flächenmangel einhergehend Der Scheitelpunkt im Immobilienzyklus
Irritationen und eines rückläufigen mit einer robusten Nachfrage und hohen ist wohl erreicht. Überall wird von
Wirtschaftswachstums zurück? Wandern Baukosten zu weiter ansteigenden Plateaubildung gesprochen und die
Unternehmen aus Braunschweig ab, Mieten führen wird. Spitzenrenditen stabilisieren sich. Die
weil sie keine Büroflächen finden oder aktuelle Lage der Bauwirtschaft bremst
kommen sie deshalb erst gar nicht her? Nachfrage mit begrenzten Kapazitäten und hohen
Doch bleibt die Nachfrage nach Büros so Preisen die Flächenentwicklung.
Neubauvolumen hoch oder wirken diverse Entwicklungen Das Investitionsfenster für C-Städte
Relativ sicher wissen wir, dass im Jahr 2019 dem entgegen, so dass eigentlich keine zu- steht noch offen, es bleibt die Frage
keine Neubauflächen in signifikantem Um- sätzlichen Büroflächen gebraucht werden? nach dem „Wie lange noch?“.15
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