Immobilienkaufmann/ Immobilienkauffrau - 75 Jahre - U-Form Verlag

75 Jahre
            IHK-Partner

P. Becker

Immobilienkaufmann/
Immobilienkauffrau

                          Best.-Nr. 2556
                          11. Auflage 2021

Inhalt
     Lernfeld 1   Die Berufsausbildung selbstständig mitgestalten

     Lernfeld 2   Das Immobilienunternehmen repräsentieren

     Lernfeld 3   Werteströme und Werte erfassen und dokumentieren

     Lernfeld 4   Wohnräume vermieten

     Lernfeld 5   Wohnräume verwalten und Bestände pflegen

     Lernfeld 6   Gewerbliche Objekte bewirtschaften

     Lernfeld 7   Grundstücke erwerben und entwickeln

Lernfeld 8    Bauprojekte entwickeln und begleiten

Lernfeld 9    Wohnungseigentum begründen und verwalten

Lernfeld 10   Immobilien vermitteln und mit Immobilien handeln

Lernfeld 11   Immobilien finanzieren

              Gesamtwirtschaftliche Einflüsse bei immobilien-
Lernfeld 12
              wirtschaftlichen Entscheidungen berücksichtigen
              Jahresabschlussarbeiten vornehmen und Informa-
Lernfeld 13
              tionen zur Unternehmenssteuerung bereitstellen

LF 1 Die Berufsausbildung                               3

          Steuern innerhalb der Gehaltsabrechnung

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Einkommensteuer: Richtet sich nach dem Bruttoeinkommen und der Steu-
erklasse, wird aus Steuertabellen abgelesen. Unterhalb einer bestimmten
Einkommensgrenze (Grundfreibetrag) zahlt man keine ESt, darüber dann ab
Eingangssteuersatz 14 % (vom zu versteuernden Einkommen) - steigt mit dem
Einkommen bis Spitzensteuersatz: 42 % und dann auf 45 % („Reichensteuer“)
vom zu versteuernden Einkommen.
Solidaritätszuschlag: seit Anfang 2021 für 90% aller Erwerbstätigen abge-
schafft, fällt mit max. 5,5% der ESt nur noch für die 10% mit den höchsten
Einkommen an.
Kirchensteuer: als Kirchenmitglied (kath. o. evangelisch), 8 % oder 9 % - je
nach Bundesland - von der LSt; Höhe hängt auch von Kinderfreibeträgen ab,
kann ebenfalls aus ESt-Tabelle abgelesen werden

LF 1 Die Berufsausbildung                               4

          Inhalte eines Ausbildungsvertrages

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•   Vertragspartner: Ausbildungsbetrieb, Auszubildende(r)
•   Ausbildungsberuf, Fachrichtung
•   Beginn und Ende der Ausbildung, tägliche bzw. wöchentliche Ausbildungs-
    zeit, ggf. Verkürzung der Ausbildung, ggf. Ausbildungsort
•   Probezeit: mind. einen, max. vier Monate
•   Vergütung: Bruttobetrag für jedes Ausbildungsjahr
•   Urlaubsanspruch für jedes Ausbildungsjahr
•   Zusätzliche Vereinbarungen: Hinweise auf Betriebsvereinbarungen, Tarife,
    Ausbilder, Sonderregelungen, ...
•   Unterschriften: Ausbilder, Azubi, ggf. gesetzl. Vertreter
•   Anlage: Ausbildungsplan des Ausbildungsbetriebes

LF 3 Werteströme und Werte erfassen und dokumentieren       14

          Aktivkonten – Buchungsregeln

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Für jede Aktivposition der Bilanz wird ein eigenes „aktives Bestandskonto“
geführt.
Eröffnungsbestand im Soll
Mehrungen im Soll
Minderungen im Haben
Schlussbestand (i. d. R.) im Haben

            Soll                 Aktivkonto                 Haben
 Eröffnungsbestand                                              Minderungen
 Mehrungen                                                  (Schlussbestand)

LF 3 Werteströme und Werte erfassen und dokumentieren       15

          Doppelte Buchführung – Begriffsklärung

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Mehrere Aspekte:
• Jeder Betrag wird doppelt gebucht – im Soll eines Kontos und im Haben
   eines anderen Kontos
• Jeder Geschäftsfall wird doppelt erfasst – im Grundbuch (zeitlich
   gegliedert als Buchungssatz) und im Hauptbuch (sachlich gegliedert in
   T-Konten)
• Gewinnermittlung ist (doppelt) erstens möglich über den Vergleich des
   Eigenkapitals zum Beginn und zum Ende des Geschäftsjahres und zweitens
   mittels der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV).
Hinweis: Kleingewerbetreibende, kleine Unternehmen (außer Formkaufleute)
und Freiberufler können die „einfache Buchführung“ und damit die einfachere
Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) verwenden.
Bilanzierungspflicht (doppelte Buchführung) ab:
Umsatz 600.000,00 Euro/Jahr oder 60.000,00 Gewinn/Jahr.

LF 3 Werteströme und Werte erfassen und dokumentieren       36

          Beispiele aus der Immobilienwirtschaft
          für grundsätzlich steuerbare, aber von der
          Umsatzsteuer befreite Umsätze

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s. § 4 UStG: (Umsatz)Steuerbefreit sind (z. B.) Umsätze

a.	die der Grunderwerbsteuer unterliegen
    (z. B. GS-Kauf oder Zuschlag in der Zwangsversteigg.)
b.	aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und diesbezüglichen
    Rechten (z. B. Umsätze aus Mieten – kein Wohnungsmieter zahlt USt)
c.	aus der Überlassung von Grundstücken im Vorfeld eines Eigentumswechsels
    (wirtschaftlicher Übergang, Lasten-Nutzen-Wechsel)
d.	aus Bestellung oder Übertragung von dinglichen Rechten
    (z. B. Erbbaurecht)
e. Leistungen einer WE-gemeinsch. an Wohnungseigentümer

Hinweis zu b.: bei Vermietung an einen USt-pflichtigen Gewerberaum-Mieter
kann der Vermieter auf die USt-Befreiung verzichten (USt-Option)

LF 4 Wohnräume vermieten                               15

          Betriebskostenarten

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s. § 2 BetrKV:
• Grundsteuer,
• Wasserversorgung, Entwässerung,
• Heizkosten, Heiz- und Warmwasseranlage,
• Aufzug,
• Straßenreinigung, Müllbeseitigung,
• Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege,
• Hausbeleuchtung,
• Schornsteinreinigung,
• Sach- und Haftpflichtversicherung,
• Hauswart (nicht wenn Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten, darf nicht
     schon unter anderer Position erfasst sein),
• Antennenanlage/Kabelanschluss,
• Einrichtungen zur Wäschepflege,
• sonstige BeKo

LF 4 Wohnräume vermieten                               23

          Wohnflächenberechnung

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Die Fläche einer Wohnung ist keine zugesicherte Eigenschaft, nur Informati-
on – tatsächl. Wohnfläche (WF) darf max. 10 % von vereinbarter Wohnfläche
abweichen, sonst Mangel = Mietminderungsrecht
Wohnungsgröße = Anzahl und Nennung der Räume
Im öffentl. gef. WoBau berechnet sich die (Kosten-)Miete nach der WF, im
freifin. WoBau wird Anfangsmiete als Gesamtpreis vereinbart, Mieterhöhungen
berechnen sich aber aus der WF.
Die WF dient meist als Umlageschlüssel für BeKo.
WF-berechnung nach WoFlV (ggf. DIN 283): Räume, die ausschl. zur Wohnung
gehören, z. T. auch Balkone, Loggien, Wintergärten, Abstellräume; keine Zube-
hörräume (Keller, Boden, Garage).
Flächen zwischen 1 m und 2 m Höhe sind nur zur Hälfte anzurechnen, Flächen
unter 1 m gar nicht, Balkone, Loggien, Terrassen zu einem Viertel, max. zur
Hälfte.

LF 4 Wohnräume vermieten                               35

          Datenschutz

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•   Regelungen im Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) und in Datenschutz-
    Grundverordung (DSGVO)
•   regelt den Umgang mit den Daten natürlicher Personen
•   Rechte der Betroffenen:
    – Auskunft, welche Daten wozu gespeichert werden
    – Berichtigung falscher Daten
    – Untersagung der Übermittlung an Dritte
    – Löschungsanspruch, wenn Zweck der ursprünglichen Speicherung nicht
      mehr gegeben ist
    – Sperrung der Daten, solange Klärungsbedarf besteht
    – Beschwerderecht Aufsichtsbehörde, Datenschutzbeauftragter
    – Datenschutzbeauftragte in allen öff. Stellen und in nicht-öff. Stellen,
      wenn mind. 10 Pers. mit gespeicherten Daten umgehen, nicht wei-
      sungsgebunden, Stabstelle der Leitung

LF 5 Wohnräume verwalten und Bestände pflegen                   2

          Pflichten des Vermieters von Räumen

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Gebrauchsüberlassung
• Wohn- bzw. Gewerberaum + Zubehörräume, z. B. Keller
• zum vereinbarten Termin
• Übergabe aller Schlüssel
• in vertragsgemäßem bzw. bestimmungsgemäßem Zustand
Instandhaltung und Instandsetzung
• Während der Mietzeit Erhalt und Wiederherstellung des Soll- Zustandes,
    ggf. außer Schönheitsreparaturen
Sonstige
• Durchsetzung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs = Abwehr von
    ­Störungen; Fürsorge- und Treuepflicht
• Verkehrssicherungspflicht
• Tragung der auf der Mietsache ruhenden Lasten, sofern nicht auf Mieter
     umgelegt
• Ersatz für Maßnahmen des Mieters

LF 5 Wohnräume verwalten und Bestände pflegen                   9

          Modernisierung (freifin. WoBau) – Begriff

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Begriff (§ 555 b BGB): Bauliche Maßnahmen bei
 – Einsparung Endenergie (energetische Modernisierung)
 – Einsparung Primärenergie, Klimaschutz
 – Reduzierung Wasserverbrauch
 – nachhaltiger Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung
 – Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
 – Baumaßnahmen außer Instandhaltungen, die der Vermieter nicht zu
    vertreten hat
 – Schaffung neuen Wohnraums

Davon als Mieterhöhung umlagefähig: alle Unterstreichungen

LF 7 Grundstücke erwerben und entwickeln                  12

          Begriff „Grundstück“ – Bestandteile und
          Zubehör

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Grundstück: Katastertechnisch abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, unter einer
Nummer im Grundbuch eingetragen, kann aus einem oder mehreren Flurstücken
bestehen.
Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks: fest verbundene Sachen, also Gebäude,
Pflanzen, bauliche Anlagen. Der Eigentümer eines Grundstücks ist Eigentümer der
wesentlichen Bestandteile.
Scheinbestandteile: fest verbunden, nur vorübergehend eingebracht, können auch
Dritten gehören (z. B. Gartenlaube auf Pachtgrundstück, Spielplatzgeräte)
Zubehör: bewegliche Sachen, die dem Zweck der Hauptsache dienen (z. B. Heizöl im
Tank); gilt im Zweifel als mitverkauft
Inventar: wie Zubehör; für gewerbl. Gebrauch
Rechte: z. B. Wegerecht, Ansprüche auf Leistungen
Früchte: Erzeugnisse, Erträge, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch
gewonnen werden

Nutzungen: Früchte, Rechte, Vorteile durch den Gebrauch

LF 8 Bauprojekte entwickeln und begleiten                  60

          Baubuchhaltung (Kontenklasse 7)
          Zwei Umbuchungen bei Baubeginn
          a) Buchungen im AV
          b) Buchungen im UV

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Mit Baubeginn sind zwei Umbuchungen notwendig:
• Das im Vermögen bilanzierte Baugrundstück wird mit dem gesamten
    Buchwert in die Baubuchhaltung (Kt. Kl. 7) umgebucht
• Bei den bisherigen Bauvorbereitungskosten handelt es sich (ab jetzt)
    um Baunebenkosten – sie müssen entsprechend umgebucht werden.

 Umbuchung Baugrundstück        Umbuchung Bauvorb.kosten
                      a) Anlagevermögen
 (701) BauGS an (02x) GS        (707) BNK an (700) BVK
                      b) Umlaufvermögen
 (711) BauGS an (10x) GS        (717) BNK an (710) BVK

LF 9 Wohnungseigentum begründen und verwalten              48

          Anspruch einzelner ET auf bauliche
          ­Veränderungen
           Kosten
           Nutzungen

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§ 20
Jeder ET kann einen Beschluss über folgende bauliche Veränderungen
­verlangen:
• Barrierefreiheit u. ä. für Behinderte
• Lademöglichkeit für Elektro-Fahrzeuge
• Einbruchschutz
• Telekommunikation mit sehr hoher Kapazität (5G)
Die Kosten einer solchen Baumaßnahme hat der jeweilige ET allein zu tragen,
nur ihm stehen die Nutzungen zu.

LF 9 Wohnungseigentum begründen und verwalten                  53

          Sondernutzungsrechte
          (Wichtige WEG-Änderung seit Dez. 2020)
          Dieser Begriff kommt im WEG seit 01.12.2020 nicht mehr vor.
          Bestehende SNRe bleiben aber erhalten.

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Nur in Verbindung mit Sondereigentum
Berechtigt Inhaber zur ausschließlichen Nutzung bestimmter Teile des GE
Entstehung durch Festlegung in der Teilungserklärung oder nachträglich durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer
z. B. offene Flächen auf dem Grundstück, die nicht zu SE erklärt wurden und
somit zum GE gehören wie Terrassen, Stellplätze auf dem Grundstück, Gärten;
aber nur von einzelnen ET genutzt werden dürfen
Sondernutzungsrechte können innerhalb der EG übertragen (verkauft) werden,
nicht aber gegenüber Dritten. Die Vermietung (z. B. Parkplatz) eines Sonder-
nutzungsrechts ist zulässig.
An Stelle eines Sondernutzungsrechts an einer bestimmten GS-Fläche kann
diese auch zum Sondereigentum erklärt oder umgewandelt werden.

LF 9 Wohnungseigentum begründen und verwalten              54

          Beschlussfähigkeit in der ETV
          (Wichtige WEG-Änderung seit Dez. 2020)

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Entscheidend für die Durchführung einer ETV war bis Nov. 2020 deren Be-
schlussfähigkeit. Diese war abhängig von den erschienenen oder vertretenen
MEAen.
Mit der WEG-Novellierung ab Dez. 2020 spielt dies keine Rolle mehr.
Eine ETV ist immer beschlussfähig!
Damit entfällt auch die Problematik einer (jetzt nicht mehr notwendigen)
Wiederholungsversammlung.

LF 10 Immobilien vermitteln und mit Immobilien handeln        9

          Überblick: Gesetzliche (BGB-) Änderungen seit
          23.12.2020

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Seit 23.12.2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei
der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.
Damit werden neue gesetzliche Regelungen „Untertitel 4“ ab §§ 556a im BGB
eingefügt.
Diese Bestimmungen gelten allerdings nur, wenn der Käufer einer ETW oder
eines EFH ein Verbraucher ist.
Die Neuerungen in diesem Fall:
• Der Maklervertrag bedarf (mind.) der Textform.
• Bei einer Doppeltätigkeit des Maklers darf die Käuferprovision max. so
    hoch sein wie die des Verkäufers.
• Auch über eine Maklerklausel im Kaufvertrag kann die Provision max. zur
    Hälfte auf den Käufer abgewälzt werden.
• Der Käufer ist zur Zahlung seines Teils der Provision erst verpflichtet,
    wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat.
Für Unternehmen oder bei MFH bleibt es bei den bisherigen Regelungen.

LF 10 Immobilien vermitteln und mit Immobilien handeln       10

          Wichtige Inhalte und Bestimmungen der
          Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) für
          Immobilienmakler

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Die MaBV hat zwar für Bauträger eine wesentlich größere Bedeutung als für
Immobilienmakler, weil BT regelmäßig über Vermögenswerte des Kunden verfü-
gen – trotzdem gilt aber für Immobilienmakler lt. MaBV insbesondere:
  – Buchführungs-/Aufzeichnungspflicht für bestimmte Sachverhalte (§ 10)
  – Informationspflicht (= Exposé): schriftlich, in deutscher Sprache; zu
    bestimmten Terminen (§ 11)
    1. bei Annahme des Maklervertrages: Provision, Laufzeit
   2. bis zum Beginn der Hauptvertragsverhandlungen; Objektmerkmale
      einschließlich Adresse, Eigentümer, Kaufpreis
 – Aufbewahrungspflicht 5 Jahre ab Jahresende des letzten aufzeichnungs-
   pflichtigen Sachverhalts (§ 14)

LF 10 Immobilien vermitteln und mit Immobilien handeln       11

          Höhe der Maklerprovision

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Wohnungsvermittler – Vermittlung von Wohnraummietverträgen – Provisi-
onsanspruch vom „Besteller“ (wenn Mieter, aber max. 2 Monatsmieten zzgl.
USt); im öff. gef. WoBau kein Provisionsanspruch vom Mieter – Provision vom
Eigentümer/Vermieter in jedem Fall frei vereinbar
Immobilienmakler bei Grundstücken, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekten
etc. zum Kauf - frei vereinbar;
häufige Größenordnung (Gesamt-Provision):
5-6% des Kaufpreises bei kleineren Objekten;
2-4% des Kaufpreises bei Großobjekten;
3-4 Monatsmieten bei Vermittlung von Gewerbemietverträgen;
jeweils zzgl. USt.
Zusätzlicher Aufwendungsersatz kann vereinbart werden, auch wenn es nicht
zum Hauptvertrags-Abschluss kommt; Provision ist erst nach Abschluss des
Hauptvertrages fällig.

LF 10 Immobilien vermitteln und mit Immobilien handeln       12

          Vier Grundvoraussetzungen für den Provisions-
          anspruch eines Maklers

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•   (beweisbares) Provisionsversprechen bzw. akzeptierter Hinweis auf Provi-
    sionszahlung bzw. Maklervertrag mit Provisionsvereinbarung, bei EFH/ETW
    Textform
•   Tätigkeit des Maklers: Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit und/
    oder Vermittlung (Beratung, Information, Organisation) des Maklers
    zwischen den Hauptvertragsparteien
•   Rechtswirksamer Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages (z. B.
    notarielle Beurkundung des GS-KV)
•   Ursachenzusammenhang (Kausalität) zwischen Maklertätigkeit und
    Hauptvertrag