IVD - West Köln, 17.November 2007 Hotelbewertung
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IVD - West
Köln, 17.November 2007
Hotelbewertung
1 www.ena-g.com
Hotelbewertung
Agenda
1. Daten + Fakten
2. Hoteldeutsch
3. Hotelklassifizierung
4. Bewertungsansätze
5. Uniform System of Accounts
6. Beispielgutachten
3 www.ena-g.com
1. Daten + Fakten
Daten
+
Fakten
4 www.ena-g.com
1. Daten + Fakten
Zimmerpreise sind nicht mehr in WM-Form
(Vergleich erstes Halbjahr 2007 zu 2006)
Die durchschnittliche Zimmerauslastung steigt zwar um 1,3 % auf
61,8 %.
• Die Durchschnittspreise können den Aufwärtstrend des letzten
Jahres nicht halten und sinken um 2,0 % auf durchschnittlich 85
Euro.
• Entsprechend liegt auch der durchschnittliche Zimmerertrag
(revPAR) unter Vorjahresniveau:
52 Euro (-0,8 %).
5 www.ena-g.com
1. Daten + Fakten
Die Zahl der Übernachtungen im klassischen
Beherbergungsgewerbe steigt um erfreuliche 3,4 %.
• 2,5 % mehr Übernachtungen von inländischen und 7,2 %
mehr von ausländischen Gästen (Jan. – Mai).
• Das Beherbergungsgewerbe legt beim Umsatz nominal um 2,0
% zu, real bedeutet dies jedoch ein Minus von 0,5 % (Jan. –
Mai).
6 www.ena-g.com
1. Daten + Fakten
Budgethotels steigern Auslastungszahlen deutlich (2,0 %),
während Luxushotels leicht unter dem Durchschnitt
bleiben (1,2 %).
Große Häuser mit 150 - 200 Zimmern legen am stärksten
(1,7 %), Hotels mit 100-150 Zimmern nur um 0,7% und
kleinere Häuser (unter 100 Zimmern) um 1,0% zu.
7 www.ena-g.com
1. Daten + Fakten
Die größten Zugewinne verzeichnen:
Rostock (15,3 %),
Berlin (7,1 %) und
Freiburg im Breisgau (6,9 %).
8 www.ena-g.com1. Daten + Fakten
Ferner im Überblick:
Frankfurt am Main (-2,5 %),
Hamburg (0,8 %),
Köln (3,9 %) und
München (4,7 %).
9 www.ena-g.com1. Daten + Fakten
TOPS
10 www.ena-g.com1. Daten + Fakten 11 www.ena-g.com
1. Daten + Fakten 12 www.ena-g.com
2. Hoteldeutsch
Zimmerbelegung
ARR
Revpar
DBF
13 www.ena-g.com2. Hoteldeutsch
Zimmerbelegung
=
belegte Zimmer
verfügbare Zimmer
14 www.ena-g.com2. Hoteldeutsch
ARR (average room rate)
=
Nettozimmerumsatz der
belegten Zimmer
(ohne MwSt. und Frühstück)
15 www.ena-g.com2. Hoteldeutsch
RevPar
=
Erlös pro verfügbarem Zimmer =
Revenue Par Available Room
(RevPar auch Yield genannt)
= Zimmerbelegung x ARR
16 www.ena-g.com2. Hoteldeutsch
Der Erlös pro verfügbarem Zimmer stellt einen Preis-
Belegungszusammenhang her und macht
unterschiedliche Vermarktungsstrategien vergleichbar:
Beispiel:
75 % Auslastung und 100,-- € ARR = RevPar 75
50 % Auslastung und 150,-- € ARR = RevPar 75
17 www.ena-g.com2. Hoteldeutsch
Doppelbelegung
Doppelbelegung bezeichnet die Anzahl der
Zimmer, die von mehr als einer Person belegt sind.
Doppelbelegung 1,3 = in 100 Zimmern logieren
130 Gäste; 30 % der Zimmer sind mit mehr als
einer Person belegt.
Doppelbelegung = belegte Betten
belegte Zimmer
18 www.ena-g.com2. Hoteldeutsch
Aufenthaltsdauer
Durchschnittliche Verweildauer der Gäste abhängig
von Standort, Reisezweck und Herkunft der Gäste
(Inland / Ausland).
Aufenthaltsdauer = Übernachtungen
Ankünfte
19 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
Deutsche Hotelklassifizierung seit zehn Jahren.
280 Kriterien in den Bereichen
• Gebäude/ Raumangebot
• Einrichtung/ Ausstattung
• Service
• Freizeit
• Angebotsgestaltung und
• hauseigener Tagungsbereich
20 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
* Stern = Tourist
Einfache und zweckmäßige Unterkunft
Einfache und zweckmäßige Gesamtausstattung
des Objektes.
Grundausstattung vorhanden und in
gebrauchsfähigem Zustand.
21 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
* Stern = Tourist
• Einzelzimmer 8 m2, Doppelzimmer 12 m2
• Alle Zimmer mit Dusche/WC oder Bad/WC
• Alle Zimmer mit Farb-TV samt Fernbedienung
• Tägliche Zimmerreinigung
• Empfangsdienst
• Telefax am Empfang
• Dem Hotelgast zugängliches Telefon
• Restaurant
• Erweitertes Frühstücksangebot
• Ausgewiesener Nichtraucherbereich im Frühstücksraum
• Getränkeangebot im Betrieb
• Depotmöglichkeit
22 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
** Sterne = Standard
Unterkunft mit mittlerem Komfort
Zweckmäßige, gute, gepflegte Gesamtausstattung
mit mittlerem Komfort.
Ausstattung in gutem Erhaltungszustand.
Funktionalität steht im Vordergrund.
23 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
** Sterne = Standard
• Einzelzimmer 12 m2, Doppelzimmer 16 m2
• Frühstücksbuffet
• Sitzgelegenheit pro Bett
• Nachttischlampe oder Leselicht am Bett
• Badetücher
• Wäschefächer
• Angebot von Hygieneartikeln (Zahnbürste,
Zahncreme, Einmal-Rasierer etc.)
• Kartenzahlung möglich
24 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
*** Sterne = Komfort
Unterkunft mit gutem Komfort
Wohnliche Gesamtausstattung mit gutem Komfort.
Ausstattung von besserer Qualität.
Optisch ansprechender Gesamteindruck.
25 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
*** Sterne = Komfort
• Einzelzimmer 14 m2, Doppelzimmer 18 m2
• 10% Nichtraucherzimmer
• 14 Stunden besetzte separate Rezeption, 24 Stunden
erreichbar
• Zweisprachige Mitarbeiter, Sitzgruppe am Empfang,
Gepäckservice
• Getränkeangebot auf dem Zimmer
• Telefon auf dem Zimmer, Internetzugang
• Heizmöglichkeit im Bad, Haartrockner, Papiergesichtstücher
• Ankleidespiegel, Kofferablage, Safe
• Nähzeug, Schuhputzutensilien, Waschen und Bügeln der
Gästewäsche
• Zusatzkissen und -decke auf Wunsch
• Systematischer Umgang mit Gästebeschwerden
26 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
**** Sterne = First Class
Unterkunft mit gehobenen Komfort
Hochwertige Gesamtausstattung mit gehobenem
Komfort.
Ausstattung in gehobener und gepflegter Qualität.
27 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
**** Sterne = First Class
• Einzelzimmer 16 m2, Doppelzimmer 22 m2
• 18 Stunden besetzte separate Rezeption, 24 Stunden
erreichbar
• Lobby mit Sitzgelegenheiten und Getränkeservice, Hotelbar
• Frühstücksbuffet mit Roomservice
• Minibar oder 24 Stunden Getränke im Roomservice
• Sessel/ Couch mit Beistelltisch
• Bademantel, Hausschuhe auf Wunsch
• Kosmetikartikel (z.B. Duschhaube, Nagelfeile,
Wattestäbchen), Kosmetikspiegel,
großzügige Ablagefläche im Bad
• Internet-PC / Internet-Terminal
• À la carte-Restaurant
28 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
***** Sterne = Luxus
Unterkunft mit erstklassigem Komfort
Erstklassige Gesamtausstattung mit
Zusatzleistungen im Servicebereich.
Sehr gepflegter und exklusiver Gesamteindruck.
Höchster technischer Komfort,
hervorragende Infrastruktur. Sehr guter Erhaltungs-
und Pflegezustand.
29 www.ena-g.com3. Hotelklassifikation
***** Sterne = Luxus
• Einzelzimmer 18 m2, Doppelzimmer 26 m2, Suiten
• 24 Stunden besetzte Rezeption mit Concierge, mehrsprachige
Mitarbeiter
• Doorman- oder Wagenmeisterservice
• Empfangshalle mit Sitzgelegenheiten und Getränkeservice
• Personalisierte Begrüßung mit frischen Blumen oder Präsent auf
dem Zimmer
• Minibar und 24 Stunden Speisen und Getränke im Roomservice
• Körperpflegeartikel in Einzelflacons
• Internet-PC auf dem Zimmer und qualifizierter IT-Supportservice
• Kopfkissenauswahl, zentrale Bedienbarkeit der
Zimmerbeleuchtung vom Bett, Safe im Zimmer
• Bügelservice (innerhalb einer Stunde), Schuhputzservice
• Abendlicher Turndownservice
• Mystery Men Checks
30 www.ena-g.com4. Bewertungsansätze
Traditionelles Pachtwertverfahren auf dem Abstiegsplatz
Detaillierte Untersuchung der betriebswirtschaftlichen
Daten (historisch und Forecast) notwendig
Konzentration auf:
– Auswertung USALI
– Einbeziehung von Betriebsvergleichen
– Sensitivitätsanalyse beim GOP
(ARR, Belegung, Personalkosten, Wareneinsatz)
Keine Schematisierung (z.B. bei den
Abteilungsergebnissen) möglich
31 www.ena-g.com4. Bewertungsansätze
Traditionelles Pachtwertverfahren, bisherige
„Denke“:
Hotelbewertung ist keine
Unternehmensbewertung
Bestenfalls Umsatzbetrachtung
Pachtableitung aus dem Lehrbuch
32 www.ena-g.com4. Bewertungsansätze
Detaillierte Untersuchung der
betriebswirtschaftlichen Daten (historisch und
Forecast) notwendig
Auswertung USALI
Einbeziehung von Betriebsvergleichen
Sensitivitätsanalyse beim GOP
(ARR, Belegung, Personalkosten, Wareneinsatz)
33 www.ena-g.com5. USALI
Das Uniform System of Accounts:
USALI = Uniform System of Accounts for the
Lodging Industry
34 www.ena-g.com5. USALI
Einheitliches Betriebsabrechnungssystem
Bereits in den 20er Jahren in den USA entwickelt
Speziell auf die Hotellerie ausgerichtet
Weltweit verbreitet, insbesondere in der
Kettenhotellerie
35 www.ena-g.com5. USALI
Spezielle Form der Teilkostenrechnung
Die direkt zurechenbaren Kosten werden den
einzelnen Abteilungen (Logis, Gastronomie etc.)
unmittelbar zugerechnet
Gemeinkosten (z.B. Verwaltung) werden nicht auf
die einzelnen Abteilungen verteilt
36 www.ena-g.com5. USALI
Von den Einnahmen des Betriebes wird zunächst
der Betriebsaufwand abgezogen. Als Differenz
ergibt sich der Bruttogewinn / das
Betriebsergebnis nach Gemeinkosten / GOP.
Aus dem Betriebsgewinn werden die Zinsen,
Tilgung und Kosten der Gesellschaft gezahlt.
Das Nettobetriebsergebnis heißt NOP
37 www.ena-g.com5. USALI 38 www.ena-g.com
5. USALI 39 www.ena-g.com
5. USALI
Einbeziehung von Betriebsvergleichen
Sensitivitätsanalyse beim GOP
(ARR, Belegung, Personalkosten,
Wareneinsatz)
z.B. BBG Hotelconsulting Kreutzig GmbH
www.bbg-consulting.com
40 www.ena-g.comDas Bauen von Luftschlössern ist umsonst… 41 www.ena-g.com
…aber der Abriss
wird teuer !
42 www.ena-g.comQuellenangaben: 43 www.ena-g.com
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