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Real I.S. Research News 03 I 2021
Mieten in Hochinflationsphasen – Was wäre wenn?
Die Analyse historischer Daten zeigt einen Anstieg der realen Mieten in Hochinflationsphasen
April 2021
Die Inflation ist zurück in Deutschland: Die jährliche Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex
stieg im März auf 1,7%. Im Dezember 2020 lag die Preisentwicklung noch bei -0,3% ggü. dem
Vorjahr. Bislang sind Sondereffekte der größte Preistreiber. Die Mehrwertsteuer wurde nach der
vorübergehenden Senkung in 2020 zum Januar 2021 wieder auf das ursprüngliche Niveau von
19% angehoben. Zudem erhöht die neu eingeführte CO2-Abgabe die Preise für Heizöl und
Treibstoff. Im Jahresverlauf 2021 könnte die Inflationsrate, Prognosen von BayernLB Research
zufolge, auf über 3% ansteigen, bevor sich diese aber in 2022 wieder bei gut 2% einpendeln
dürfte. Auch der Marktkonsens als Durchschnitt der Prognosen einer Vielzahl von Volkswirten aus
Banken und Wirtschaftsforschungsinstituten erwartet für Deutschland in 2021 und 2022
Inflationsraten von „nur“ 2,1% und 1,6%. Möglicherweise ist damit die aktuelle Inflationsdebatte
nur ein Sturm im Wasserglas. Was aber wären die Auswirkungen auf die Immobilienmärkte, und
hier vor allem die Auswirkungen auf die Mieten, wenn die Inflationsraten stärker und dauerhafter
als bislang angenommen ansteigen würden?
Preistreiber Nachholeffekte
Ein dynamischerer Preisanstieg könnte sich durch folgende Faktoren ergeben:
1) Inländischer Preisdruck: Gastronomie, Handel, Hotels und Reisebüros, die Unternehmen
und Branchen, die besonders unter den Einschränkungen der Covid-19-Pandemie gelitten
haben, könnten Zug um Zug mit der Normalisierung der Wirtschaft und des Privatlebens
versuchen, über höhere Preise einen Teil der Umsatzeinbußen aus der Vergangenheit
wieder aufzuholen. Diese Entwicklung könnte insbesondere dann eintreten, wenn das
Wirtschaftswachstum, wie von den meisten Marktteilnehmern erwartet, in diesem und im
nächsten Jahr sehr dynamisch ausfallen würde. Für Deutschland wird laut Marktkonsens
ein reales BIP-Wachstum von 3,3% für dieses und 4,1% für nächstes Jahr prognostiziert.
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2) Preisdruck aus dem Ausland: Höhere Inflationsraten im Ausland wie z.B. in den USA und
Osteuropa könnten über Warenimporte den Preisdruck auch im Inland erhöhen.
Vergleichbare Auswirkungen hätte ein Anstieg der Rohstoffpreise, der zumindest für
einige Metalle wie z.B. Kupfer aktuell schon sichtbar ist. Genauso könnte auch ein höherer
Preisdruck aus dem Ausland durch den Brexit entstehen, da sich hier für Warenlogistiker
höhere Kosten bei der Zollanmeldung und ein höherer Zeitaufwand für die
Warenabfertigung ergeben. Diese Kostensteigerungen könnten Unternehmen an die
Verbraucher weitergeben.
Auswirkungen auf die Immobilienmärkte
Die Auswirkungen hoher Inflationsraten auf die Immobilienmärkte sind mannigfaltig. Ein
wichtiger Transmissionsmechanismus würde über den Einfluss der Inflation auf das Zinsniveau
stattfinden. Die Europäische Zentralbank (EZB) ist dem Ziel der mittelfristigen Preisstabilität
verpflichtet. Ein dauerhafter und deutlicher Anstieg der Inflationsrate in Deutschland und im
Euroraum über die 2%-Marke hinaus würde die EZB zu einer Straffung ihrer Geldpolitik drängen.
Höhere Leitzinsen bzw. die Markterwartung hierfür würden parallel auch einen Anstieg der
Kapitalmarktzinsen verursachen. Die Folge wären höhere Finanzierungskosten bei der
Immobilienentwicklung sowie beim Immobilienerwerb und damit sowohl ein geringeres Angebot
an Neuentwicklungsprojekten als auch eine geringere Nachfrage nach Immobilien im
Investmentmarkt. Zudem würde durch höhere Zinsen die Risikoprämie, also der Renditeaufschlag
einer Immobilie relativ zu einer langfristigen Staatsanleihe, sinken. Dies würde eine Investition in
Staatsanleihen relativ zu einer Investition in Immobilien attraktiver machen und damit wiederum
die Nachfrage nach Immobilien im Investmentmarkt reduzieren.
Bislang erwartet die EZB aber keinen dauerhaften Preisanstieg über die 2%-Marke hinaus. Eine
Anhebung des Leitzinses ist in diesem und im nächsten Jahr folglich aus heutiger Sicht
unwahrscheinlich. Zudem hält die EZB über ihre Kaufprogramme von Staatsanleihen der
Euroländer das Kapitalmarktzinsniveau niedrig. Die Benchmark-Rendite für 10-jährige
Bundesanleihen ist beispielsweise seit Jahresende „nur“ um knapp 40 Basispunkte auf aktuell
-0,2% angestiegen. In den USA lag - zum Vergleich - der Anstieg der Renditen für 10-jährige
Treasuries im gleichen Zeitraum bei rund 70 Basispunkten. Damit bleiben in Deutschland und im
Euroraum die Finanzierungskosten für Immobilien weiterhin niedrig und die Risikoprämie
weiterhin hoch. Dies sind wichtige Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Immobilienbooms in
Deutschland.
Wie aber wirken sich dauerhaft hohe Inflationsraten auf die Mietentwicklung aus? Hier ist eine
Analyse der Zusammenhänge vielschichtiger. Ergibt sich der Preisanstieg aus der guten
Konjunkturlage, wie für dieses und das kommende Jahr zu erwarten ist, geht damit in der Regel
auch ein Beschäftigungsaufbau und damit auch ein hoher Flächenbedarf der Unternehmen einher.
Dies dürfte sich dann auch positiv auf die Angebotsmieten im Vermietungsmarkt auswirken.
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Abbildung 1 verdeutlicht den Zusammenhang zwischen Wirtschaftswachstum und
Inflationsentwicklung. Die Abbildung zeigt die Entwicklung des realen BIP-Wachstums und die
Preissteigerungsrate für Deutschland. Danach gab es in den letzten 50 Jahren vier Phasen, bei
denen die Inflationsrate dauerhaft über der 2%-Marke lag. Die beiden Hochinflationsphasen zu
Beginn der 70er und 80er Jahre waren wesentlich von den beiden Ölkrisen geprägt und damit
durch Sonderfaktoren aus dem Ausland induziert. Die Hochinflationsphase zu Beginn der 90er
Jahre war das Ergebnis des Wirtschaftsbooms infolge der Wiedervereinigung und die letzte
Hochinflationsphase 2007/08 wurde durch den Wirtschaftsboom vor der Finanzmarktkrise
ausgelöst. Für die Analyse der Mietentwicklung sind damit vor allem die letzten beiden
Hochinflationsphasen interessant. Abbildung 2 zeigt die Entwicklung der Büro- und
Wohnungsmieten für die deutschen A-Städte im (ungewichteten) Durchschnitt (ohne Berlin, da es
für diese Stadt infolge der Wiedervereinigung zu Datenverzerrungen gekommen ist) für den
Zeitraum 1990 bis 2020.
Danach kam es in beiden Hochinflationsphasen zu einem beschleunigten Anstieg der
Angebotsmieten, wobei dieser für die Nutzungsart Wohnen in der Hochinflationsphase 2007/08
vergleichsweise moderater ausfiel.
Interessant ist in einem nächsten Schritt, wie sich die Mieten entwickelt haben, wenn diese um
den Inflationsanstieg bereinigt werden. Diese reale Mietentwicklung für die Nutzungsarten
Wohnen und Büro zeigt Abbildung 3.
Die realen Wohnungsmieten sind in der Hochinflationsphase 1991/92 aggregiert um ca. 11%
angestiegen und haben sich in der zweiten Hochinflationsphase 2007/08 seitwärts entwickelt (hier
setzte das starke reale Mietwachstum überraschenderweise erst mit Beginn der Finanzmarktkrise
ab dem Jahr 2009 ein). Die realen Büromieten stiegen in der ersten Hochinflationsphase um rund
4% und um rund 6% in der zweiten Hochinflationsphase. Für das Ausmaß der realen Mietanstiege
in der jeweiligen Hochinflationsphase ist dabei die Stärke des Nachfrageschubs (reales BIP-
Wachstum), sowie das Neuflächenwachstum und die Flächenverfügbarkeit (Bestandsleerstand)
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entscheidend. Grundsätzlich lässt sich jedoch als Ergebnis feststellen, dass in
Hochinflationsphasen, die durch eine dynamische Konjunkturentwicklung ausgelöst wurden, die
Mieten stärker gestiegen sind als die Inflationsrate und es somit zu einem deutlichen Anstieg der
realen Mieten gekommen ist.
Fazit: Inflation ohne Zinsanstieg als Idealszenario für die Immobilienmärkte
Die Inflation in Deutschland und im Euroraum ist jüngst deutlich angestiegen. Diese Entwicklung
wird sich kurzfristig fortsetzen, mittelfristig ist aber wieder mit moderateren Preissteigerungsraten
zu rechnen. Sollten die Inflationsraten dauerhaft über der 2%-Marke bleiben und diese
Entwicklung vor allem durch eine Erholung der konjunkturellen Nachfrage getrieben werden,
dann dürften die nominalen und realen Mieten für Büro- und Wohnimmobilien in dieser Phase
deutlich ansteigen. Dies würde insbesondere dann gelten, wenn die EZB weiterhin einen
deutlicheren Anstieg der Kapitalmarkzinsen durch ihr Kaufprogramm von Staatsanleihen
verhindern würde. Auf den Punkt gebracht bedeutet dies: Inflation ohne Zinsanstieg ist das
„Goldilocks-Szenario“ für die Immobilienmärkte.
Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team
Ihr Ansprechpartner
Marco Kramer
Real I.S. AG
Research und Investitionsstrategie
marco.kramer@realisag.de
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