Neue Mietspiegel in Brandenburg - Hinweise zum Vergleichspreisverfahren bei der Mietpreisbewertung
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VVS-Mietenvortrag 2014
Neue Mietspiegel in Brandenburg
Hinweise zum Vergleichspreisverfahren bei der
Mietpreisbewertung
Referent:
Dr. habil. Manfred Otto Stelter
ö.b.u.v. Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude
Rauchstraße 11, 10787 Berlin
Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Gliederung
Mietspiegel Potsdam 2014
Mietspiegel Kleinmachnow, Teltow 2014
____________________________________________________
Fragen des Vergleichspreisverfahrens bei der Mietpreisbewertung
• Die Grundstufen der Verfahrensdurchführung und deren
Konsequenzen
• Statistik und sachverständige Mietpreisbewertung
(c) Stelter 2014
Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Mietspiegel Potsdam
• Historie
• Entwicklung der Darstellungen
• Ergebnisse und Kritiken
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Mietspiegel Potsdam
Generell:
- ohne externes Institut
- Dominanz von Vermieterdaten städt. Gesellschaften u.
Genossenschaften (2012 - 70%)
- angeblich keine Wohnlagendifferenzierung möglich (soll über
Spanneneinordnung oder „im Einzelfall“ berücksichtigt werden)
- Orientierungshilfe mit Bepunktungen – Einzelmerkmale für alle Felder
- keine Mieten für EFH erhoben, soll aber auch auf dieses Marktsegment
Anwendung finden
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Mietspiegel Potsdam
• 1. Mietspiegel 1997, nicht für EFH, Ausstattungsdifferenzierung, 4/5 Spanne
• 2. MSP 99, nicht für EFH, Ausstattungsdifferenzierung, 4/5 Spanne
• 3. QMSP 2006, wie vor | Methodenbericht
• 4. QMSP 2008, Methodenbericht | Haus & Grund Broschüre
• 5. QMSP 2010, angebl. eingeschränkt für EFH, + Berücksichtigung
Sanierung nach EnEV, ansonsten wie vor | Methodenbericht | Haus &
Grund Broschüre
• 6. QMSP 2012 Fortschreibung, angebl. eingeschränkt für EFH, ansonsten
wie vor | Methodenbericht | Haus & Grund Broschüre
• 7. QMSP 2014
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Aus Methodenbericht 2012:
• Datengrundlage: städt. Wohnungskataster => per 31.12.2011 grob MSP-
relevante Whg. 58.770 (= rd. 69% aller Katasterwhg.*)
• Im Kataster wird Merkmal „Sanierungsstand“ nicht vollständig gepflegt, nicht
belastbar
• Nicht herausgerechnet werden konnten möblierte, untervermietete und Whg.,
deren Mieten 1.2.2008-31.12.2011 nicht verändert wurden => Schätzung 30-
50% der 58.770 => insges. für MSP 22.278 Whg. (=37,9% der MSP
relevanten)
• Daraus Feststellung der Repräsentativität der Datenbasis!
*nach GWZ 2011 wären dies 58.152; demnach 70.998 Whg. in Gebäuden mit 3 und mehr Whg.
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• Plausibilitätsprüfungen, so Kongruenz Baualter Vollausstattung? und 4-
Jahres-Rückgriffszeitraum eingehalten?
• Ausreißererkennung über 4-Sigma-Test => 34 „Ausreißer“
• „Als Mittelwert wurde das arithm. Mittel verwendet, … gerechtfertigt, da …
weitestgehend normalverteilt ...“
• Berechnung der 4/5-tel Spanne, indem die Daten der Größe nach sortiert und
danach oben wie unten jeweils 1/10tel aller Tabellenfeldwerte gestrichen
wurden.
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QMSP 2014:
• Zugrunde liegen 20.859 Wohnungsmieten
• Vertragsabschlüsse/ -änderungen 01.02.2010 - 31.01.2014
• gilt für gesamtes Gemeindegebiet nach 26.10.2003
• Gegenüberstellung der Verteilung der durchschnittlichen Mieten nach
statistischen Bezirken mit den erhobenen Daten ergab keinen statistisch sig-
nifikanten Zusammenhang zwischen Miethöhe und Lage im Gemeindegebiet.
Verweis auf Spanneneinordnung.
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• Wohnlage:
- stark vernachlässigtes Wohnumfeld minus 7
- Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld plus 5
- erhebl. regelm. Beeinträchtigung Geräusche… minus 6
- Prägung gut erhaltene hist. Siedlungsstruktur Vorkrieg plus 5
- Quartiere mit geringer Einwohner- u. Bebauungsdichte plus 5
- Nahversorgung innerhalb ca. 1 km plus 5
- Unzureichende Nahversorgung innerh. 1 km minus 6
- Gute Anbindung an ÖPNV plus 5
- Keine Anbindung an ÖPNV minus 6
- Grünlage, Wasserlage oder Hanglage plus 5
Saldi Wohnlage: minus 25 | plus 30
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Wirkung Lage bei Spanneneinordnung:
Berliner Vorstadt: Whg. bis 1948, größer 90 m², Vollausstattung, voll saniert vor
EnEV 2002 – Potsdamer Mietspiegel 2014, Feld D5
Mittelwert € 6,55 | Oberwert € 8,02 | Differenz € 1,47
Spanneneinordnung - hier nur Resultate:
mindernd: 0 ohne Wohnumfeld, mit Wohnumfeld 0
erhöhend: 60 ohne Wohnumfeld, mit Wohnumfeld 90
Einzelvergleichsmieten :
a) ohne Wohnumfeld: (€ 1,47 * 0,6) + € 6,55 = € 7,43 (100,0)
b) mit Wohnumfeld: (€ 1,47 * 0,9) + € 6,55 = € 7,87 (105,9)
c) Wohnumfeld macht Unterschied von rd. 6% aus.
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Wirkung Lage am Bsp. QMST Berlin 2013
Bj. 1991-2002, 90 m² und mehr:
* 1. einfache Wohnlage | Mittelwert € 6,70 | Oberwert € 7,42
* 2. mittlere Wohnlage | Mittelwert € 6,93 | Oberwert € 8,28
* 3. Gute Wohnlage | Mittelwert € 8,57 | Oberwert € 10,55
Damit Differenzen:
* 1. einfache Wohnlage | Mittelwert 100% | Oberwert 100%
* 2. mittlere Wohnlage zu 1. | Mittelwert 103% | Oberwert 116%
* 3. Gute Wohnlage zu 2. | Mittelwert 124% | Oberwert 127%
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Weitere Informationsquellen
• Wohnungsmarktbericht 12/2013
http://vv.potsdam.de/vv/produkte/173010100000010468.php.media/11784/173010100000011784.pdf
• Zensus 2011. Potsdam Bevölkerung u. Haushalte | Gebäude u. Wohnungen
• Methodenberichte zu den Potsdamer Mietspiegeln
• Immobilienpreisservice IVD mit Teil Makler zu Mieten in Potsdam
• Wohnlagekarten im GMB Potsdam und im Immobilienpreisservice IVD
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Mietspiegel Kleinmachnow, Teltow, (Stahnsdorf)
• Historie
• Entwicklung der Darstellungen
• Ergebnisse und Kritiken
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Mietspiegel Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow
• 1. Mietspiegel 1997, Tabellen-MSP, von Verwaltungen und Mietern/Vermietern
erstellt, 3 Teilmärkte EFH u. Geschosswhg. sowie nach 3.10.1990 vollst. Mod. EFH +
Geschosswhg., Mittelwerte und Spannen, Definition von 3 Wohnlagen und
Wohnlagekarte
• 2. MSP 1998/1999, wie vor, Straßenverzeichnis mit WL
• 3. MSP 1999/2001, wie vor
• 4. QMSP 2010, von Institut für Stadtforschung u. Strukturpolitik Berlin,
mit Erläuterungsbericht (k. A. zur Datenverteilung)
• 5. QMSP 2014
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Mietspiegel Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow
Was wollte man?
• Intention für Qualifizierten Mietspiegel: qualifizierte Widerspiegelung der ortsüblichen Vergleichsmieten
für Wohnungen in EFH/ZFH und Geschossbauten
• Hintergrund: siehe Mittelbereichsprofil Teltow 2013
• MSP sollte als Tabellenmietspiegel eine modifizierte Marktabbildung liefern
Was hat man bekommen:
• 2010 und 2014: Einen MSP für einige Merkmalskombinationen, Spanne als 2/3tel-Spanne um Median
• 2010 Einen MSP-Teil für EFH/ZFH, der als nicht qualifiziert bezeichnet werden muss.
• 2014: Einen MSP-Teil für EFH/ZFH, der angeblich auf einer Fortschreibung beruht.
• 5. QMSP 2014 http://www.teltow.de/fileadmin/media/Mietspiegel2014.pdf
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2014
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2010
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Demnach Mietenentwicklung bei EFH/ZFH
• am Beispiel Feld D4
• Mittelwert [ € 8,75 => € 9,07] d. h. plus 3,7% in vier Jahren
• Oberwert [ € 10,59 => € 10,97] d. h. plus 3,6% in vier Jahren
• am Beispiel Feld E4
• Mittelwert [ € 8,30 => € 8,43] d. h. plus 1,6% in vier Jahren
• Oberwert [ € 8,97 => € 9,11] d. h. plus 1,6% in vier Jahren
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Aus Erläuterungsbericht 2010
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Fragen des Vergleichspreisverfahrens bei der
Mietpreisbewertung
• Grundstufen der Verfahrensdurchführung und deren Konsequenzen
• Statistik und sachverständige Mietpreisbewertung
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Welche Aussagekraft kann das Sachverständigengutachten haben?
Im SV-GA wird das zu bewertende übliche Entgelt aus vergleichsgeeigneten
Daten primär über das mathematisch-statistische Vergleichspreisverfahren/
Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV abzuleiten sein, womit die im
Kontext des QMSP so bezeichneten „anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätze“ auch für den Mietsachverständigen ins Spiel kommen. Vorgehen
ähnelt Tabellenmethode.
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Vergleichswertverfahren i. d. R. unter den Prämissen eines geringen
Datenbestandes (Lockerung der Bildungsvorschriften für den Mietbegriff
insbes. nach Ort und Zeit)
SV-GA-Qualität zum einen geprägt durch die in Anknüpfung an den richtigen
Begriff der oVM erfolgende qualitativen Auswahl der Vergleichsdatensätze
SV-GA-Qualität zum anderen determiniert durch die auf einer ausreichenden
Anzahl vergleichsgeeigneter Datensätze gegründeten Anwendung der richtigen
mathematisch-statistischen Methoden und Kennziffern und deren
bewertungsrelevanter Interpretation
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Für die Durchführung des Vergleichspreisverfahrens bei der Mietpreisbewertung
sind offensichtlich zwei miteinander verbundene Analyseschritte erforderlich:
a) die qualitativ zutreffende Auswahl der Vergleichsfälle
b) deren quantitative Aufbereitung nach mathematisch-statistischen
Methoden.
[Wenn a) fehlgeschlagen, dann kann b) dies nicht heilen]
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Aspekte der qualitativ zutreffenden Auswahl
Die qualitative Auswahl hat sich
• an den Wohnwertmerkmalen der oVM vor dem Hintergrund in der örtlichen
Verkehrssitte auszurichten
• an den Bildungsvorschriften der oVM zu orientieren, d. h. die vorgenannten
Merkmale der einbeziehbaren Entgelte müssen nach Inhalt, Ort und erfasst
und dokumentiert werden.
• Die qualitative Auswahl ist des Weiteren mit bestimmten Normierungen
verbunden, die überhaupt erst die Anwendung des Vergleichswertverfahrens
möglich machen. (Stichwort Sachwertrichtlinie, Gebäudestandards)
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Aspekte der qualitativ zutreffenden Auswahl
• Basis der Gewinnung der qualitativ zutreffenden Vergleichspreisauswahl ist der
ständig gepflegte Datenpool an tatsächlich gezahlten Entgelten* des
einschlägig tätigen SV.
• Das Erfordernis hinreichend übereistimmender Wohnwertmerkmale zwischen
Vergleichs- und Bewertungsobjekt wird gewöhnlich über Vergleichspreisan-
passungen zu erfüllen versucht.**
* Siehe dazu kritisch die Gutachtenvorstellung von Schaper, D., „Ortsübliche Vergleichsmiete in ländlicher Umgebung“, GuG
6/2013, S. 358ff
** Bischoff, B., „Das neue Wertermittlungsrecht in Deutschland“, 2012, mit der Perspektive der Immobilienbewertung hierzu:
„Nach der ImmoWertV ist es nur erforderlich, dass die wertbestimmenden Grundstücksmerkmale übereinstimmen,
während andere, nicht wertrelevante Merkmale, unbeachtlich sind.“
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Aspekte der qualitativ zutreffenden Auswahl
Vergleichspreisanpassung:
• Das erfordert vom Mietensachverständigen zum einen eine hohe eigene
Zurücknahme dahingehend, den Markt nicht nur widerspiegeln, sondern dem
eigenen Empfinden nach setzen zu wollen.
• Zum anderen wird in der Fachliteratur zurecht darauf hingewiesen, dass sich der
„vorgegebene Grenzwert der Vergleichbarkeit (dieser wird i. d. R. auf rd. 30%
des Ausgangswertes beziffert – M. St.) …auf die Summe der im Einzelfall
anzubringenden Zu-und Abschläge (bezieht)… (er) bestimmt sich also nach
der Summe der Absolutbeträge der … Zu- und Abschläge…“* 10%ige
Abweichungen werden in der Rechtsprechung als üblich angesehen, z. T.
werden Abweichungen bis 40% zugestanden.
* So Kleiber, W., „Marktwertermittlung nach ImmoWertV“, 2013, S. 925f.
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Aspekte der qualitativ zutreffenden Auswahl
Fazit: Qualitativ zutreffende Auswahl
Aus meiner Erfahrung gerade auch der Erläuterung von Mietpreisbewertungen
vor Gericht bleibt festzuhalten, dass ausgehend von einer gut begründeten
qualitativen Auswahl der Vergleichsobjekte die Vergleichspreisanpassung
a) so gering wie möglich zu halten ist* und
b) diese möglichst empirisch belegt, wenigstens aber bei Ersatzlösungen (und
dazu zähle ich ausdrücklich sog. Multifaktorenanalysen) ausreichend begründet
werden muss.**
* So liegt der lineare Korrelationskoeffzient bezüglich des Zusammenhanges zw. Wohnfläche und qm-Miete bei sachgerechter qualitativer
Auswahl i. d. R. wesentlich unter – 0,6, so dass „Anpassungen“ mittels der allgemeinen Koeffizienten regelmäßig ausscheiden.
** Ein Beispiel für bedenkliche Vergleichspreisanpassungen: Bruns, H.: „Mietwertgutachten. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine
Dreizimmerwohnung“, Der Immobilienbewerter 6/2009, S. 3ff
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Aspekten der quantitativen Aufbereitung
nach mathematisch-statistischen Methoden
Voraussetzung für das Vergleichspreisverfahren ist zunächst eine ausreichende
Zahl geeigneter Datensätze. Ausreichend ist dabei nicht einfach numerisch zu
definieren, sondern richtet sich – wie so schön gesagt wird – nach den
Verhältnissen des Einzelfalls, oder anders ausgedrückt: „Die „ausreichende“ Zahl
„geeigneter“ Vergleichspreise hängt damit davon ab, was unter der Eignung der
zur Verfügung stehenden Vergleichspreise verstanden wird und letztlich von dem
ab, „was der Markt hergibt“.“ (Kleiber, 2013, S. 928)
Auf jeden Fall kann gesagt werden, dass mindestens 10 Fälle, besser 15-20 und ganz gut
20-30 Fälle generiert werden sollten, um deskriptive Statistik anwenden zu können.
M. a. W.: In der Mietpreisbewertungspraxis für die ortsübliche Vergleichsmiete sollte die Zahl der
Vergleichspreise m. E. zwischen ca. 15 bis ca. 30 liegen. Geringere Fallzahlen können in
Ausnahmefällen bei der Bewertung besonderer Teilmärkte zu rechtfertigen sein, jedoch sollte
dann auf mathematisch-statistische Analysen „mangels Masse“ verzichtet werden.
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• Bei der deskriptiven Statistik werden Daten über bestimmte Merkmalsaus-
prägungen gesammelt. Die Beschreibung erfolgt in übersichtlicher Form
(graphische sowie mit Hilfe von aussagekräftiger Parameter). Zwei Arten von
Kenngrößen sind von hauptsächlichem Interesse: Lage- und Streuungsmaße.
Dies ist i. d. R. die „Welt der Statistik“ in SV-GA!
• In der induktiven Statistik leitet man aus den Daten einer Zufallsstichprobe
Eigenschaften einer Grundgesamtheit ab. Die Wahrscheinlichkeitstheorie
liefert die Grundlagen für die erforderlichen Schätz- und Testverfahren.
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Im Regelfall sind also in der sachverständigen Mietpreisbewertung zur Ableitung
der Einzelvergleichsmiete für die Bewertungswohnung
• Abhängigkeiten zwischen den betrachteten Einflussgrößen mathematisch-
statistisch zu prüfen, darzulegen und ggf. im Verfahren zu berücksichtigen
• Ausreißermieten zu identifizieren und zu eliminieren
• mathematisch-statistische Methoden der Mittelwertbildung begründet
anzuwenden
• Genauigkeitsmaße der Vergleichspreisanalyse anzugeben und soweit möglich
für den Bewertungslaien zu interpretieren.
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Problematik ortsübliche Vergleichsmiete als Punktwert und als Bandbreite
• Mit dieser seit langem diskutierten Mietbewertungsproblematik hat sich der BGH in seinem Urteil
vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10 – befasst. Die in diesem Urteil herausgestellte Reduzierung der
„Rohdaten“ auf die „üblichen“ Werte verweist auf das Problem der Reduzierung der
Vergleichspreise auf eine Spanne innerhalb der Auswahl, der die Eigenschaft der Üblichkeit
zugeordnet wird. Das hier anzugebende Schwankungsintervall der Mietwerte ist zu begründen.
• Durch Juristen werden die Eliminierung von sog. Ausreißermieten und die Festlegung der
Üblichkeit von Mietenspannen im engeren Sinne vorzugsweise aus der Perspektive der sog.
Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG oder der aus den in den „Hinweisen zur Aufstellung von
Mietspiegeln“ des jeweiligen Bundesministeriums Vorschlägen der Anwendung einer 2/3-Spanne,
die vom BGH zur Ermittlung der Üblichkeit und für andere Beurteilungen („üblicher“
Modernisierungsstandard) gebilligt wurde, abgeleitet.
• Gerade bei der Erfüllung gerichtlicher Beweisbeschlüsse – Beweiserhebung über die Höhe einer
ortsüblichen Vergleichsmiete – sollte man diese Denkungsart zumindest insoweit beachten, als die
„magischen“ ca. 68% als juristische Üblichkeit von Mietenspannen im engeren Sinne aufscheinen.
So U. P. Börstinghaus sich wiederholend in U. P. Börstinghaus/M. Clar, Mietspiegel. Erstellung und Anwendung,
München, 2. Auflage 2013, S. 140ff
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Was also interessiert für die sachverständige Mietpreisbewertung im
Vergleichspreisverfahren ?
• Die Berechnung von Lagemaßen, darzustellen insbesondere über das
arithmetisches Mittel
• die Analyse von Streuungsmaßen, um die Eignung des arithmetischen
Mittelwertes als Repräsentant der Einzelwerte einschätzen zu können
• Die Feststellung zur Häufigkeitsverteilung und zur Ausreißererkennung, um
schließlich Aussagen zur Reduzierung der „Rohdaten“ auf die „üblichen“
Werte statistisch fundieren zu können.
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014 Beispiele (c) Stelter 2014
Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
I.
Test der Vergleichsauswahl auf Normalverteilung mit dem auch für kleinere Fallzahlen
empfohlenen Shapiro-Wilk-Test unter Anwendung des Tools
http://sdittami.altervista.org/shapirotest/ShapiroTest.html:
• n = 46
• arithmetisches Mittel = 5,74
• Standardabweichung* = 0,24
• Ergebnis: Die Auswahl der Urliste erscheint als nicht normalverteilt.
• Es ist zwischen der Stichprobenstandardabweichung und der Empirischen Standardabweichung zu unterscheiden!
• Für derartige Fälle der Verteilung kann die zu bewertende ortsübliche Vergleichsmiete im
nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden durchgeführten Vergleichspreisverfahren aus
der nicht normal verteilten, aber unimodalen (= ein gipfligen) Datenauswahl in
Weiterentwicklung der Tschebyscheff-Ungleichung angegeben werden (Tool programmiert von
Dipl.-Mathematiker Vladimir Magalasvili, Moskau/Berlin):
http://de.wikipedia.org/wiki/Tschebyscheff-Ungleichung; http://en.wikipedia.org/wiki/Chebyshev's_inequality
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014 (c) Stelter 2014
Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
II.
Statistische Auswertung der Vergleichspreise:
• arithmetisches Mittel MW bei n = 25: € 10,84
• Prüfung auf Normalverteilung: Daten erscheinen normalverteilt
• Empirische Standardabweichung s: 1,55967
• Damit kann gesagt werden, dass rd. 68% aller Vergleichsmieten im Intervall
liegen
von € 9,28 bis € 12,40
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Prüfung auf Ausreißer über 2,5 * s um MW*: Spanne € 6,94 bis € 14,74
Variationskoeffzient = s / MW: 0,1439 bzw. 14,4%
* Diese „Faustformel“ gilt nur bei normalverteilten Auswahlen.
Interpretation des Variationskoeffizienten V:
Aussage zur Genauigkeit
• V kleiner 0,2 - hohe bis ausreichende Genauigkeit
• V von 0,2 bis 0,3 - nur ausreichend, wenn es sich um einen Grundstücksteilmarkt handelt, bei
dem Kaufpreise erfahrungsgemäß stark schwanken
• V größer 0,3 - i. d. R. nicht nutzbare Streuung der Kauffälle, ein Ausreißertest ist
durchzuführen.
Nach BVS-Trainingslager Vergleichswertrichtlinie und mathematische Statistik in der Wertermittlung, B. Bischoff, Berlin, November 2003
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Das waren meine Thesen zum Thema sachverständige Mietpreisbewertung im
Vergleichspreisverfahren.
Ich hoffe, dass Sie hinsichtlich des Mutes zur Lücke Nachsicht walten lassen
Ein Beispiel zur Anwendung der deskriptiven Statistik im Mietgutachten finden Sie
in Stelter/Magalashvili, Mietpreisbewertung im Vergleichspreisverfahren als Explorative
Datenanalyse, in Der Immobilienbewerter 3/2014.
Ein Beispiel zu Möglichkeiten und Grenzen der Anwendung von Regressionsana-
lysen in der sachverständigen Mietpreisbewertung wird in nächster Zeit im
Kapitel 11 „Praxis der Grundstücksbewertung“
nachzulesen sein.
(c) Stelter 2014Stelter: VVS-Mietenvortrag 2014
Manfred Otto Stelter
ö.b.u.v. Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude
Rauchstraße 11, 10787 Berlin
0173 2065543
www.mietsachverstaendiger.de
(c) Stelter 2014Sie können auch lesen
