Rahmenplan für die Modernisierung - Wohnpark Strubergasse in Salzburg - Schulze Darup
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Rahmenplan für die Modernisierung
Wohnpark Strubergasse in Salzburg Arch. Dr. Burkhard Schulze Darup
Augraben 96
90475 Nürnberg
Tel.: +49 (0)911/8 32 52 62
e-mail: schulze-darup@schulze-darup.de
www.schulze-darup.de
Der Stadtteil Lehen in Salzburg ist ge- Nachkriegsjahren errichtet wurden. Wohnumfeld
kennzeichnet durch hohe Urbanität und Das Quartier soll in Form eines um- Eine Aufwertung der Freiflächen im
weist die höchste Bewohnerdichte und fassenden Rahmenplans auf Entwick- Zuge der Modernisierungsarbeiten
den größten Anteil an geförderten Miet- lungsmöglichkeiten überprüft werden. ist wesentliche Voraussetzung für
wohnungen in der Stadt auf. Zugleich Ziel ist es, einen „Wohnpark Struber- die nachhaltige Aufwertung des Ge-
ist es der Stadtteil mit dem höchsten gasse“ zu gestalten, der den Anforde- biets. Das Konzept sieht eine ausge-
Anteil an Bewohnern mit Migrations- rungen der nächsten vierzig Jahre im wogene Mischung unterschiedlicher
hintergrund. Durch zahlreiche Maßnah- Sinn der Nachhaltigkeit gerecht werden Funktionen und Angebote für das
men wird der Stadtteil derzeit aufgewer- kann. Größere Umgestaltungen oder Gebiet vor. Dabei wird unterschie-
tet, vor allem durch eine qualitätvolle Sanierungen fanden bisher nicht statt. den nach öffentlichen Nutzungen
Neubebauung im Bereich Stadtwerk Auf Grund dessen befinden sich die wie dem Grünzug, der sich quer
Lehen mit 293 geförderten Mietwoh- Gebäude in einem sanierungsbedürf- durch das Gebiet zieht, den halböf-
nungen, einem Kindergarten, Studen- tigen Zustand. fentlichen Bereichen mit Aufent-
tenwohnheim, Geschäften, Café, Ho- Die Erschließung des Gebietes erfolgt haltsplätzen und Kinderspielplätzen
tel, Seminar- und Büroräumen. Nördlich durch die angrenzenden öffentlichen sowie den mehr privaten Nutzungen
der Ignaz-Harrer-Straße wurde mit der Straßen. Zwischen den Gebäuden be- wie den neu zu errichtenden Mie-
„Neuen Mitte Lehen“ ein neues Zen- finden sich relativ großzügige Freiräu- tergärten und Balkonen. Darüber
trum geschaffen mit Geschäften, der me und eine lockere Durchwegung. hinaus wird die öffentliche Grünflä-
Stadtbibliothek und Veranstaltungsräu- Im Laufe der Zeit wurden die Bereiche che im nordwestlichen Bereich mit
men. Die Infrastruktur im Stadtteil wird entlang der Wege als Parkplätze ge- ihren wichtigen Funktionen hinsicht-
sich in den kommenden Jahren auf nutzt. Zugeordnete Stellplätze gibt es lich Naherholung und Spielflächen
Grund der aktuellen Maßnahmen noch- nicht, viele Bewohner parken auf den weiter aufgewertet und ein überge-
mals verbessern. öffentlichen Straßen. Es gibt keine ordnetes Grünzug- und Wegenetz
Im Karree zwischen der Rudolf-Biebl- Fahrradstellplätze oder baulich gestal- sowie ein Biotopverbund zu den an-
Straße im Westen, der Leonhard- teten Müllsammelplätze. Die Grünräu- grenzenden Bereichen geschaffen.
Keutschach-Straße im Norden, der Ro- me werden durch einen schönen alten Parkplätze werden im Straßenraum
seggerstraße im Osten sowie nördlich Baumbestand geprägt. Die weitere geordnet und Tiefgaragenlösungen
und südlich der Strubergasse befindet Gestaltung oder Zuordnung von Frei- als Ersatz für die bisher wenig zufrie-
sich eine Wohnsiedlung der Stadt Salz- räumen befindet sich in einem wenig denstellende Beparkung des Freiflä-
Lehen – ein urbaner Stadtteil mit hohem Potenzial Foto: Schulze Darup
burg, deren Gebäude in den frühen zufrieden stellenden Zustand. chenbereichs vorgeschlagen.
Mehr als nur
sanieren
26
Rahmenplan "Wohnpark Strubergasse" der Straßenraum neu durch Bäume
15
16 14 8
4 gefasst und ein attraktiver Übergang
Freiflächenplan zu den Freiflächen des Gebietes ge-
Wohnstrasse
schaffen werden. Für die Leonhard-
Mietergärten
von-Keutschach-Straße wird eine
Bus/ Fahrrad
IV IV öffentliche Grünflächen
37
IV
IV IV
Spielplatz
Wohnstraßengestaltung angestrebt in
35 33 31 25 23
34
39 29 27 21 19
Treffpunkt/ Freizeit Verbindung mit einer Neuordnung der
V + DG
Gartenwege, 1,5 - 2 m Breite Stellplatzsituation und der Aufweitung
Fußweg befahrbar, 3 m Breite (Feuerwehr) der Straße zu platzartigen Situati-
11
32
42
52
Stellplätze Auto onen. Die Verbesserung des Schall-
62 Fahrradstellplätze/ Müllsammelstelle
schutzes erfolgt durch städtebauliche
9
IV
IV
30
40
50 Tiefgaragenzufahrt
V + DG
IV
60
IV
Neuregulierungen und Schallschutz-
7
Kunst im öffentlichen Raum
48 38 maßnahmen an den Gebäuden.
58 10m 20m 30m 40m 50m
28
Verkehr
Bus/ Fahrrad
Die Erschließung durch den öffent-
36
56
46
lichen Verkehr ist sehr gut. Mit Bus-
5
IV
66 IV IV
linien ist eine sehr zügige Anbindung
26
34
IV
an die Stadtmitte und durch die S-
3
V + DG IV
44 32
54 Bahn an den Bahnhof und die wei-
64
teren Gebiete entlang der Trasse
24
27 21
gegeben. Per Fahrrad ist die Altstadt
in zehn Minuten zu erreichen. Durch
37
29
IV + DG
Schaffung von Fahrradabstellplätzen
VII 23
direkt vor den Hauseingangstüren in
51 IV
Verbindung mit einer möglichst di-
Bus/ Fahrrad
35
53 45 41 31
rekten Anbindung an die Radwege
22
47 39
49
VII zur Innenstadt entlang der Salzach
20
IV + DG
27A
weist die Fahrradnutzung gegenüber
51A
43
der Nutzung durch PKWs eine hohe
18
Attraktivität auf.
Damit ist eine optimale Voraussetzung
16
51B S
geschaffen für autoarmes Wohnen.
Da im Gebiet inklusive der umge-
Abbildung 1: Freiflächenplanung
benden Straßen nur 280 Stellplätze für
Die Aufwertung der Entwicklungs- beflächen für Dienstleistungen und 480 Wohnungen gegeben sind, muss
achse Rudolf-Biebl-Straße erfolgt Aufwertung der Wohnungen durch bei dem zukünftigen Wechsel von äl-
durch eine Neubebauung mit stim- Ausrichtung zum hofseitig angren- teren Mietern zu neuen Mietergruppen
migen neuen Bezügen zum Straßen- zenden Park. Im Bereich der Stru- aktiv darauf geachtet werden, dass
raum unter Einbeziehung von Gewer- bergasse und Roseggerstraße soll bei den Bewohnern die Pkw-Quote
Mehr als nur
sanieren
27
niedrig gehalten wird. Das kann z. B.
dadurch erreicht werden, dass bei
der Vermietung ein Bonus für Bewoh-
ner gewährt wird, die auf ein eigenes
Auto verzichten, z. B. durch einen Zu-
schuss zu einer Jahreskarte für den
öffentlichen Personennahverkehr. Car-
sharing-Modelle sollten mit erfahrenen
Partnern aktiv vorangetrieben werden
und für Mieter eine Reduzierung des Bei einer Sanierung sollen auch private Freiräume
Mitgliedsbeitrags vorgesehen sowie für die Wohnungen geschaffen werden (Balkone, Mietergärten).
attraktive Konditionen angestrebt wer- Foto: Inge Straßl
den, die eigene Autos unwirtschaftlich
machen.
Dennoch muss eine erhebliche Anzahl
von Stellplätzen auf dem Grundstück 50
neu erstellt werden, um die Beparkung
des Grünbereichs zu beenden. Durch
eine Tiefgarage im Bereich des Neu-
baus entlang der Rudolf-Biebl-Straße 50
können 150 Stellplätze bei einge-
schossiger Ausführung und bis zu 300 150
bei Ausführung von zwei Parkebenen (200-300) 40
geschaffen werden. Weitere Tiefga- 40
ragen- oder Parkdeckstellplätze sind
z. B. entlang der Strubergasse zwi-
schen den bestehenden Gebäuden 30-40
unterzubringen. Insgesamt können auf 230 auf dem Grundstück
diesem Weg zwischen 370 und 520
50–150 optional (2. TG-Ebene)
Stellplätze im Vergleich zu den bisher Bei Sanierungen sollen die öffentlichen Freibereiche besser
130-140 im Straßenraum
nachgewiesenen 280 entstehen. organisiert werden (Parkplätze) und private Freiräume für die
370 Stellplätze gesamt (optional 420 bis 520) Wohnungen geschaffen werden (Balkone, Mietergärten).
Foto: Inge Straßl
Gebäudeentwicklung –
wohnungswirtschaftliches Abbildung 2: Parksituation nach Abschluss der Maßnahmen
Konzept
Im Rahmen der Modernisierung soll
eine ausgewogene Mischung von Bestand verfügt die Siedlung über stigen Lage und der ungenutzten
Wohnungen erzielt werden. Das gilt 482 Wohneinheiten mit Schwer- Flächen im Dachgeschossbereich
sowohl hinsichtlich der Wohnungs- punkt auf Zwei- und Drei-Zimmer- bietet es sich an, eine Nachverdich-
größen als auch des Standards. Im wohnungen. Auf Grund der gün- tung durchzuführen. Dabei sollen auf
Mehr als nur
sanieren
28
Rahmenplan "Wohnpark Strubergasse"
50 auf 78 zu, bei den Fünfzimmer-
wohnungen von 6 auf 34 Wohnein- 16 14 8
Wohnungstypologie Bestand
heiten. Der Schwerpunkt liegt nach
Typ 1: 1 Zi + Wohnküche
Typ 2: 1 Zi DG
wie vor bei den Zweizimmer- (160)
IV IV
Typ 3: 2 Zi DG und Dreizimmerwohnungen (262), 37
IV
die aber nach der Sanierung einen 35 33 31
34
IV Typ 4: 2 Zi
IV IV 39 IV 29
4x4= 16 WE V + DG
IV 4x4= 16 WE Typ 5: 2 Zi + Wohnküche IV
deutlich höheren Standard und z. T.
6x4= 24 WE
4x4= 16 WE 4x4= 16 WE
4x4= 16 WE Typ 6: 2 Zi
Typ 7: 3 Zi eine höhere spezifische Wohnflä-
32
52
Typ 8: 3 Zi
IV
IV
Typ 9: 3 Zi
che aufweisen. Nicht zu vergessen 62
6x4= 24 WE
ist die Schaffung von zusätzlichen
30
IV IV IV 50
6x4= 24 WE Typ 10: 4 Zi IV
6x4= 24 WE 60
IV V + DG
8x4= 32 WE
6x4= 24 WE
Typ 11: 4 Zi
Typ 12: 4 Zi
wohnnahen Flächen für Gewerbe-, 48
Dienstleistungs- und Versorgungs-
58
28
6x4= 24 WE Typ 13: 5 Zi
Typ 14: Ladenfläche/ Büro
nutzungen im Bereich der Bebauung
IV IV IV
Anzahl der Wohneinheiten:
Summe = 481 WE in der Rudolf-Biebl-Straße. Insge- 56
46
IV
samt erfolgt eine Nachverdichtung
66
26
IV 8x4= 32 WE IV
IV
IV + DG
3x4+2=14WE
8x4= 32 WE
4x4= 16 WE
um 35 Prozent von 26.700 m² auf V + DG
IV
54
44
TG
36.000 m² Wohn- und Nutzfläche. TG
64
24
DG 8x4= 32 WE
Für die Zeile entlang der Rudolf-
1.2.3.OG EG
Biebl-Straße wird eine Neubebauung
VII
vorgeschlagen. Die sonstigen Woh-
IV IV + DG
IV + DG nungsgrundrisse müssen im Zuge 51
der Sanierung aktuellen Anforde-
2x4+2=10WE
53 45 41
22
47
49
VII 4x7= 28 WE
rungen angepasst werden. Dies soll VII
20
6x4= 24 WE
51A
2x4+1=9WE
möglichst behutsam geschehen, um 4
die Eingriffe in die Substanz so gering
18
4x7= 28 WE
wie möglich zu halten. Dennoch steht
16
51B
vor allem für die ungünstig geschnit-
tenen Einzimmerwohnungen die
Abbildung 3: Wohnungstypologie im Bestand Fragestellung an, ob ein Abriss und Abbildung 4: Behindertengerechte und barrierearme
Ersatzneubau die mittelfristig ökono-
Grund des hohen Bedarfs vor allem misch günstigere Lösung darstellt. Grundidee ausgegangen, dass je-
Wohnungen für vier und mehr Per- Darüber hinaus werden bei über der des Bauteil, das bearbeitet wird, ei-
sonen neu geschaffen werden. Das Hälfte der Wohnungen Maßnahmen nen möglichst hohen energetischen
Konzept sieht eine Nachverdichtung für behindertengerechtes und barrie- Standard aufweist, der die Investi-
um 70 auf insgesamt 552 Wohnein- rearmes Wohnen vorgeschlagen. tion für den Abschreibungszeitraum
heiten vor. Die mittlere Wohnflächen- von vierzig bis fünfzig Jahren ener-
größe wird zugleich von 54,7 auf 62,2 Energiekonzept getisch aktuell hält. Das Motto heißt:
m² erhöht. Die Zahl familiengerechter Für die energetische Sanierung wer- wenn schon – denn schon!
großer Wohnungen nimmt im Be- den durchgreifende Maßnahmen Grundsätzlich werden darüber hinaus
reich von Vierzimmerwohnungen von vorgeschlagen. Dabei wird von der jeweils Gesamtmaßnahmenpakete
Mehr als nur
sanieren
29
15
15
4
Rahmenplan "Wohnpark Strubergasse" 16 14 8
Rahmenplan "Wohnpark Strubergasse"
4
Behindertenger. und barrierearme Whg. Modernisierungskonzept
Var.1 Standardsanierung
behindertengerecht Var.2 Faktor 10 Sanierung
1 1
37
Aufzug 1/2 geschossig versetzt Var.3 Neubau im Passivhausstandard
25 23 IV 35 33 31 25 23
34
IV 21 19 barrierearm im Erdgeschoss
27 IV IV 21 19 1 Anbau und Erweiterung des
2
39 IV 29 27 IV
V bestehenden Baukörpers
IV
Leonh. v. Kreutschachstr. 31- 35
V + DG
2 Neubau
11
11
32
42 Rudolf-Biebl-Str. 24-34
42
52 EG Nahversorgung
IV 62 1.OG Option Büros
9
IV
9
IV 40
IV 40 3 Anbau Strubergasse 37- 41
30
IV IV 50 EG/ 1.OG: Büros/ Dienstleistungen
7
2 60
7
38 V + DG 38 Aufstockung im Passivhausstandard
48
58 Tiefgarage
Fläche Tiefgarage
28
10m 20m 30m 40m 50m 4.871,05 m 2 10m 20m 30m 40m 50m
36
36
5
46
5
56
IV
IV
34 66 IV TG IV IV
26
34
IV
3
3
TG 32 2 IV TG Fläche Tiefgarage
V + DG 32
44
54 791,12 m2
Fläche Tiefgarage
64
TG 791,12 m2
24
27 21
27 21
29
29
37 3
37
VII 23
IV + DG VII 23
IV 51 IV + DG
IV + DG IV
35 31
IV + DG
1 35 31
53 45 41
22
39 47
49 39
I
VII
27A 20 27A
51A
43
43
18 16
51B
Abbildung 5: Modernisierungskonzept: Standardsanierung (grau), Faktor 10 Sanierung (grün) und Neubau in Passivbauweise (blau).
Wohnungen Die Dachgeschosse werden im Passivhausstandard als neue Wohngeschosse erstellt.
vorgeschlagen, die aus Portfoliogründen bewusst
in leicht unterschiedliche Standards unterteilt wer- 1. Variante 1 –
den. Bezug genommen wird dabei auf die städ- optimierte Gebäudehülle gemäß bereits intendiertem Standard
tebaulichen Akzente, die für das Gebiet gesetzt 2. Variante 2 –
werden (s. Abbildung 5). In Tabelle 1 befindet sich Faktor 10: erhöhter Standard mit hoher Wirtschaftlichkeit unter
eine detaillierte Auflistung der einzusetzenden Einsatz von Passivhauskomponenten und Lüftungsanlage mit
Energieeffizienz-Komponenten und in Diagramm Wärmerückgewinnung
1 die resultierenden Kennwerte für den Heizwär- 3. Variante 3 –
mebedarf, die nach Passivhaus- Projektierungs- Passivhaus Standard – Neubau und Aufstockung
Paket pro m² beheizter Fläche ermittelt wurden.
Mehr als nur
sanieren
30 Diagramm1 Nutzenergiebedarf für die drei Standards im Vergleich zum Bestand
Neben der energetischen Optimie-
rung hinsichtlich des Heizwärmebe- kWh/(m²a) [Nutzenergie pro m² Wohnfläche, berechnet nach PHPP]
darfs wird das System für die Warm- 220
wasserbereitung optimiert. Zudem ist 200 Strom
es höchst sinnvoll, das Gebiet an das
180
Nahwärmenetz des angrenzenden Warmwasser
Neubaugebietes anzuschließen, um 160
einen möglichst hohen Anteil an er- 140 Heizw ärmebedarf
neuerbaren Energien bei der Wär- 120
meversorgung einzubinden. Der re-
100
generative Anteil kann in der Zentrale
bei Folgeinvestitionen entsprechend 80
der technischen Entwicklung zu eher 60
Tabelle 1: Gegenüberstellung der Dämmdicken und günstigen Kosten weiter verbessert
resultierenden U-Werte für die Standards auf 40
werden.
Grundlage der Berechnungen 20
Variante 1 Variante 2 Variante 3 0
Bestand
Standard Faktor 10 Passivhaus Bestand
Diagramm 2 Nutz-, Var 1 Standard
End- und Primärenergiebedarf Var 2 Faktor
des Gebietes nach der10 Var 3 im
Sanierung Passivh.
Bestand U-Wert
Dämm-
U-Wert
Dämm-
U-Wert
Dämm-
U-Wert
Vergleich zum Ertrag durch Photovoltaik (Primärenergie) auf den Dachflächen
dicke dicke dicke der Gebäude
Diagramm 1: Nutzenergiebedarf für die drei Standards im Vergleich zum Bestand
W/(m² K) cm W/(m² K) cm W/(m² K) cm W/(m² K)
MWh
Außenwand 1,015 16 0,180 20 0,138 25 0,114 3500
PV-Ertrag PE
Kellerdecke 1,111 12 0,231 20 0,151 25 0,124 Strom
3000
Warmwasser
Decke über OG 0,812 20 0,143 25 0,119 30 0,101
Heizung
Dachschräge 1,127 27 0,154 30 0,131 35 0,113 2500
TH-Wand zum Keller 1,722 16 0,194 20 0,146 25 0,119 2000
TH-Wand z. Dachboden 1,722 16 0,194 20 0,146 25 0,119
1500
Außentür 2,800 1,250 1,250 0,800
1000
Innentür zu unbeheizt 2,800 1,250 1,250 0,800
Fenster 0,9 0,85 0,8 500
Außenwand zu Erdreich 1,596 16 0,192 20 0,158 25 0,129
0
Lüftung frei ventilatorgest. Abluft Zu-/Abluft m. WRG Zu-/Abluft m. WRG Nutzenergie Endenergie Prim är energie Photovoltaik
Wärmebrückenzuschlag 0,1 ∆UWB=0,05W/(m²K) ∆UWB=0,03W/(m²K) ∆UWB=0,0 W/(m²K)
Diagramm 2: Nutz-, End- und Primärenergiebedarf des Gebietes nach der Sanierung im
Luftdichtheit 3-6 h-1 1,0 h-1 0,6 h-1 0,6 h-1 Vergleich zum Ertrag durch Photovoltaik (Primärenergie) auf den Dachflächen
der Gebäude
Mehr als nur
sanieren
31
Es werden Maßnahmen zur Sen-
kung des Stromverbrauchs in den
Haushalten und bei den Hilfsener-
gien vorgeschlagen. Angesichts
der Anforderungen der EU-Gebäu-
deeffizienzrichtlinie für die Jahre
2019/2021 ist es darüber hinaus
dringend geboten, bei der Neuord-
nung des Quartiers die Gewinnung Durch die Anbindung an das Wärmenetz im Stadtwerk Lehen
von regenerativem Strom innerhalb kann Solarenergie für Heizung und Warmwasser genutzt werden.
der Siedlungsstruktur zu ermögli- Foto: gswb
chen. Dazu können die Hüllflächen
15
der Gebäude verwendet werden. 16 14 8
4
Rahmenplan "Wohnpark Strubergasse"
Nahwärmenetz
Den höchsten Ertrag bringen die 1 1
1 Anbau und Erweiterung des
bestehenden Baukörpers
Dachflächen, sodass ein Konzept
Leonh. v. Kreutschachstr. 31- 35
37
2 IV 35 33 31 25 23
2 Neubau
34 IV Rudolf-Biebl-Str. 24-34
39 IV 29 27 21 19
IV EG Nahversorgung
für verschiedene Dachformen er- V + DG
IV
3
1.OG Option Büros
Anbau Strubergasse 37- 41
EG/ 1.OG: Büros/ Dienstleistungen
11
32
stellt wurde. In Diagramm 2 werden
42
52
62
IV Trasse Nahwärmenetz
9
IV 40
Nutz-, End- und Primärenergiebe-
30
IV IV 50
2 60
7
V + DG 38
48
darf im Vergleich zum Primärener- 58 10m 20m 30m 40m 50m
28
gieertrag durch Photovoltaik auf 46
36
5
56
IV
IV IV
den Dachflächen der Gebäude dar-
66
26
34
IV
3
2 IV
V + DG 32
44 TG
gestellt. Der Ertrag ist höher als der
54
64 TG
TG
24
Bedarf und es könnte der Bedarf
27 21
für den Verkehr ebenfalls gedeckt
3 29
37
VII 23
51 IV IV + DG
IV + DG
werden, wenn eine sehr optimierte
35 31
53 45 41
22
47
49 39
VII
Lösung gefunden wird. Dieses sehr
20
27A
51A
43
ambitionierte Energiekonzept für die
18 16
51B
innerstädtische Siedlung mit ho-
Abbildung 6: Leitungstraße für die Nahwärmeversorgung des Gebietes Die Gestaltung der Freiflächen mit Müllsammelplätzen und Park-
her Dichte zeigt, dass nicht nur im
plätzen soll zeitgemäß geplant werden.
Neubau, sondern auch im Bestand Wohnungswirtschaft sind immer Ge- Kurzfristig kostengünstige Maßnah- Foto: Inge Straßl
Pluse nergiesiedlungen mit markt- bäude, die seinerzeit zukunftsfähig men sind dann nicht wirtschaftlich,
gängiger Technik umsetzbar sind. erstellt wurden und auch nach Ab- wenn sie erkennbar in kürzeren Zeit-
lauf der Kreditverpflichtungen weiter abschnitten erneute grundlegende
Kosten und Finanzierung hochwertig vermietet werden können. Maßnahmen nach sich ziehen, für
Bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen Die gleiche Anforderung muss an Sa- die dann kein Finanzierungsspielraum
muss grundsätzlich eine Betrach- nierungsmaßnahmen gestellt werden: mehr gegeben ist.
tung über den absehbaren Gesamt- Durchführung eines zukunftsfähigen Auf diesem Hintergrund wurden un-
lebenszyklus der Gebäude durch- Gesamtkonzepts mit langfristig ange- terschiedliche Umsetzungsstrategien
geführt werden. „Cash Cows“ der legter Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. hinsichtlich ihrer Kosten analysiert. In
Mehr als nur
sanieren
32
Diagramm 3 werden Varianten ge-
genüber gestellt. Die Variante 2 mit
Balance
Neubau
zwischen Sanierung und
so gewählt werden, dass
zienten Modernisierung ist dabei zu
beachten, dass eine Einsparung von
€/m² Wohnfläche
1500 Energetische Sanierung Wohnungsmod hochwertiger energetischer Faktor- neben den städtebaulichen As- 0,70 bis 1,00 €/m² im Monat durch
1400 G emeinschaftsbereich Erschließung
1300 Freiflächen Nebenkosten 10-Sanierung unter Einsatz von pekten eine möglichst sinnvolle In- die Senkung der Heizkosten möglich
1200
1100 Passivhauskomponenten schneidet anspruchnahme von Fördermitteln ist, was für zahlreiche Mietparteien zu
1000
900
dabei in der umfassenden Betrach- möglich ist. Insbesondere im Bereich einer Senkung der tatsächlichen mo-
800 tung am günstigsten ab. Die Investi- der Sanierung ist es aber sinnvoll, in natlichen Kosten führen kann.
700
600
tionskosten liegen etwas höher als angemessenem Umfang städtische
500 bei Variante 1, die Gesamtwirtschaft- Mittel einzusetzen bzw. Instandset- Öffentlichkeitsarbeit
400
300 lichkeit ist jedoch günstiger. Das zungsmittel in Ansatz zu bringen. Ein und Partizipation
200
100
Vorgehen nach Status Quo ist ko- mögliches Szenario der jährlich an- Werden für ein Wohnquartier Planungs-
0 stenintensiver, weil durch die schritt- stehenden Kosten für die Sanierung überlegungen angestellt, so ist dies ein
Status Quo Variante 1 Variante 2 Variante 3
Standard Faktor 10 Passivhaus
weise Ausführung der Maßnahmen des Gesamtgebietes innerhalb eines tiefer Eingriff in den Lebensraum der
Schnittstellenkosten anfallen in Höhe Zeitraums von zehn Jahren wird in Bewohner. Externe Fachleute stellen
Diagramm 3: Spezifische Kosten pro m² Wohnfläche
für die Vergleichsstandards: Trotz der von 150 bis 200 €/m², die bei der Diagramm 4 dargestellt. Wohn- und Freiflächenräume in Frage,
effizienteren Energiestandards ist das bisherige optimierten Durchführung eines Ge- Die Mietbelastung ergibt sich aus den die den dort lebenden Menschen über
Sanierungsverfahren am teuersten, wenn alle samtkonzepts eingespart werden diesbezüglichen Regularien der Stadt Jahrzehnte Geborgenheit gegeben ha-
Arbeitsschritte ausgeführt werden. Vor allem
entstehen Mehrkosten durch die schrittweise können. Weitere 100 €/m² werden Salzburg und liegt zwischen 3,50 € ben und im besten Fall zur Heimat ge-
Durchführung gegenüber einem Gesamtkonzept, eingespart durch niedrigere Stan- und 4,69 €/m² im Monat ohne Ne- worden sind. Dennoch ist dieser Pro-
das stringent und kosteneffizient durchgeführt wird. dards innerhalb der Wohnungen. benkosten. Bei der energetisch effi- zess unerlässlich, um Gebiete weiter
Werden auf dieser Grundlage die zu entwickeln, deren Baulichkeiten und
14
Mio € Gesamtkosten für die Sanierung des Strukturen erkennbar in absehbarer
13 Förderdarlehen
12
Kapitalmarktdarlehen
Quartiers ermittelt, so ergibt sich Zeit an Grenzen gelangen werden. Es
11
Instandsetzungsmittel
ohne die Kosten für Tiefgarage und ist aber unabdingbar, zu einem sehr
10
9 Eigenmittel 7,335 Mio. €
PV-Anlage eine Gesamtsumme von frühen Zeitpunkt nach Vorliegen eines
8 53,9 Mio. für die Ausführung gemäß schlüssig ausgearbeiteten Konzeptes
7
6
Status Quo und von 44,9 Mio. € für die Bewohner über das Vorhaben zu
5 die energetisch hochwertige Variante informieren und in den Planungspro-
4 gemäß Gutachten. zess einzubeziehen. Ziel muss es sein,
3
2
1,203
Ziel des darauf aufbauenden Finan- Verständnis für die Maßnahmen bei
1,022 1,009 1,039
1
0,876
0,8
0,686
0 ,7 68
0 ,6 59
0,888
0,761 0,865 0,891
0,859
0,736
0,969
0,831 1,031
zierungskonzeptes muss es sein, ein den Bewohnern zu erzeugen und vor
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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Höchstmaß an Qualität für das Ge- allem gemeinsam die Planung weiter
biet und die Objekte mit gleichzeitig zu entwickeln und eine gute Qualität
Diagramm 4: Jährliche Aufwendungen bei Sanierung des
möglichst geringer Belastung für die der Planung und eine hohe Identität
Gebietes gemäß Vorgaben des Gutachtens
innerhalb eines Zeitfensters von 10 Jahren bei Mieter und den städtischen Haushalt der Bewohner für die zukünftige Ge-
zurückhaltender Nutzung von Förderdarlehen und zu verbinden. Der Grundansatz zur staltung des Gebietes zu ermöglichen,
Einsatz von Eigenmitteln in Höhe von 7,3 Mio. € Lösung dieser sehr anspruchsvollen damit sie sich auch weiterhin in ihrem
sowie von Instandsetzungsmitteln; im Jahr 2013
werden in diesem Szenario die Neubauten entlang Aufgabe liegt in einer Aufteilung der Quartier zu Hause fühlen.
der Rudolf-Biebl-Straße ausgeführt. Kosten in mehrere Kategorien und Strubergassensiedlung
Etatpositionen: Einerseits sollte die Foto: Schulze Darup
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sanieren
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