SF Retail Properties Fund - Halbjahresbericht 2021 31. August 2021 - Swiss Finance & Property Funds AG
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SF Retail Properties Fund Halbjahresbericht 2021 31. August 2021
Update zum Schweizer Retail Markt
Übernahme Coop Bau & Hobby übernimmt Jumbo Baumärkte. Ausbau der
Marktführerschaft, Reduktion der Anbieterauswahl, Konzentration auf
Kerngeschäft bei Maus Frères.
Innenstädte Schnelle Erholung des Marktes 2020. Anstieg der verfügbaren Flächen in
Innenstädten. Vorsicht bei Non-Food-Formaten, Euphorie bei Lebens-
mittel und Systemgastronomie. Diversifikation des Produkteangebotes.
Retail Rekordumsätze bei Lebensmittelhändlern. Zunahme der Cash Reserven.
Erneuerungen, Akquisition und Expansion als logische Folge.
Preisführer- Migros & Coop erweitern das Geschäftsfeld während Aldi & Lidl die Preis-
schaft führerschaft übernehmen.
Folie 2 Swiss Finance & Property Funds AG
Inhaltsverzeichnis 1. SF Retail Properties Fund 2. Portfolio 3. Finanzen 4. Key Take-aways Folie 3 Swiss Finance & Property Funds AG
1. SF Retail Properties Fund
Wichtigste Ereignisse 2021
Akquisition Ankauf einer Liegenschaft in Kirchberg BE für CHF 40.6 Mio.
Vermietung Vermietung und Vertragsverlängerungen für rund 11 130 m2
Leerstand Reduktion der Leerstandsquote per Stichtag 30. Juni 2021 auf 6.64%
Portfolio 91 Liegenschaften, Marktwert CHF 856.1 Mio., 236 820 m2 Mietfläche
WAULT 6.6 Jahre, Bruttorendite 5.55%
COVID-19 Partnerschaftliche Lösungen mit Mietern für 2. Welle gefunden
Total CHF 260 000 für Mietzinserlasse verbucht mit Vertragsver-
längerungen von bis zu sechs Jahren
Ausschüttung Unveränderte Ausschüttung von CHF 4.35 pro Anteil im April 2021
Folie 5 Swiss Finance & Property Funds AG
2. Portfolio
Portfolioüberblick 2021
Marktregionen Nutzungsarten Objekt- und Standortqualität
2.70%
4.50% 0.10%
6.90%
9.10%
76.70%
Verkaufsflächen Büro / Gastronomie
Lager / Nebenräume Parkplätze
Wohnen Übrige
Strategiekonforme Verteilung in allen Fokus der Nutzung auf Verkaufsflächen Liegenschafts- und Standortqualität
Marktregionen an Standorten mit im Besonderen für «Güter des täglichen gemäss WüestPartner 3.7 von 5.0
hervorragender Verkehrsanbindung. Bedarfs». Punkten.
Potential
Ausgewogene Verteilung nach Regionen und Nutzungen bietet zusammen mit der guten Qualität der Liegenschaften,
der Bonität der Mieter und dem hohen WAULT von 6.6 Jahren sehr gutes Potential für hohe Stabilität.
Folie 7 Swiss Finance & Property Funds AG
Transaktionen 2021
Ankäufe
1)
Liegenschaft Ankauf Marktwert Kaufpreis Differenz Differenz Bruttorendite Bruttorendite
per in CHF in CHF in CHF zu Marktwert zu Marktwert zu Kaufpreis
Kirchberg,
15.05.2021 40 600 000 39 500 000 + 1 100 000 + 2.71% 4.33% 4.45%
Solothurnstr. 17&17a
Total 40 600 000 39 500 000 + 1 100 000 + 2.71% 4.33% 4.45%
1) Marktwert per 30.06.2021
Portfolio-Optimierung durch Investitionen
Durch den Zukauf von Kirchberg konnte das Portfolio weiter gestärkt, die Leerstandsquote gesenkt und der WAULT verbessert
werden. Der Soll-Mietertrag im Portfolio konnte durch den Zukauf auf CHF 46.9 Mio. gesteigert werden.
Folie 8 Swiss Finance & Property Funds AG
Leerstandsentwicklung 2017-2021
Entwicklung Leerstandsquoten Leerstandsquoten Liegenschaften
in den Berichtsperioden zum Soll-Nettomietertrag des Portfolios
Basel (Clara Huus) 1.6%
8.1%
10.0%
7.2%
Bioggio 1.5%
7.1%
6.6%
8.0% 6.2% Zwingen 0.5%
5.5%
5.5%
4.8%
4.7%
Schiers 0.4%
6.0%
Münsingen 0.4%
4.0% Moutier 0.4%
Regensdorf 0.3%
2.0%
Berikon 0.3%
0.0% Les Diablerets 0.3%
2017 2018 2019 2020 2021 Übrige 0.9%
Juni Dezember 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0%
− Weitere Reduktion der Leerstandsquote in der ersten − Leerstände konzentrieren sich auf zwei grössere Objekte
Jahreshälfte 2021 − Bioggio: Mietvertrag über ca. 1 500 m2 liegt vor (Ende 2021)
− Basel Clara Huus: Mietinteressenten für ca. 2 800 m2
werden aktuell verifiziert
Leerstandsreduktion
Dank verschiedener Vermietungen an den Standorten Zizers, Bioggio, Reinach AG und Regensdorf reduziert sich die
Leerstandsquote auf 6.64%. Aktuell laufende Verhandlungen sollten die Leerstandsquote zukünftig weiter reduzieren.
Folie 9 Swiss Finance & Property Funds AG
Vermietungen Vermietungen Bioggio 914 m2, Büro vermietet Zizers 565 m2, Gewerbefläche vermietet Reinach 335 m2, Büros vermietet Gretzenbach 225/600 m2, Gewerbefläche vermietet, Vertragsverlängerung Solothurn 1 522 m2, Vertragsverlängerung Regensdorf 1 637 m2, Vertragsverlängerung Biel 2 063 m2, Vertragsverlängerung Zollikofen 534 m2, Vertragsverlängerung Trimbach 643 m2, Vertragsverlängerung Hinwil 1 500 m2, Vertragsverlängerung Delémont 590 m2, Vertragsverlängerung Vermietungserfolg Im ersten Halbjahr 2021 konnten neu 2 039 m2 vermietet und für 9 089 m2 konnten Vertragsverlängerungen von mindestens fünf Jahren erreicht werden. Folie 10 Swiss Finance & Property Funds AG
Investitionen
Laufende Projekte 2021 2022 Total
in CHF in CHF in CHF
Delémont, Rue de l’Avenir 3/5 8 400 000 6 540 000 14 940 000
Zwingen, Baselstrasse 10 2 050 000 2 430 000 4 480 000
St-Prex 650 000 – 650 000
Reiden 230 000 – 230 000
Spiez 190 000 110 000 300 000
Basel, Untere Rebgasse 17 170 000 1 700 000 1 870 000
Aigle, Rue du Rhône 135 000 2 665 000 2 800 000
Thayngen, Bahnhofstrasse 26 50 000 950 000 1 000 000
Oberriet – 1 250 000 1 250 000
Div. Projekte 4 245 000 3 650 000 7 895 000
Total Projekte 16 120 000 19 295 000 35 415 000
Folie 11 Swiss Finance & Property Funds AGPortfoliokennzahlen Portfoliokennzahlen 30.06.2021 31.12.2020 30.06.2020 31.12.2019 Anzahl Liegenschaften 91 90 88 88 Marktwert in CHF 856 091 000 804 921 000 763 441 000 762 179 000 Anzahl Anteile 6 075 000 6 075 000 6 075 000 6 075 000 Bruttorendite 5.55% 5.75% 5.74% 5.76% Realer Diskontsatz 3.76% 3.86% 3.93% 3.97% Nominaler Diskontsatz 4.27% 4.38% 4.45% 4.49% Leerstandsquote per Berichtsperiode 7.01% 7.15% 8.11% 7.22% Leerstandsquote per Stichtag 6.64% 7.84% 8.12% 5.63% WAULT in Jahren 6.6 6.6 6.5 6.4 Optimierte, stabile Kennzahlen Kauf einer Liegenschaft, Steigerung des Marktwertes, Reduktion der Leerstandsquote und langjährige Vertragsbindung mit Anker-Mietern. Folie 12 Swiss Finance & Property Funds AG
3. Finanzen
Finanzen Auf einen Blick Soll-Mieterträge Mietausfallrate Fremdfinanzierungsquote 21.4 Mio. CHF 6.82% 23.48% Die Soll-Mieterträge haben sich im Die Mietausfallrate konnte im ersten Die Fremdfinanzierungsquote (LTV) Vergleich zur Vorperiode um 11.47% auf Halbjahr 2021 wesentlich reduziert konnte im ersten Halbjahr 2021 von CHF 21.4 Mio. erhöht. werden. 17.93% auf 23.48% gesteigert werden. Nettoertrag pro Anteil Anlagerendite Börsenkurs pro Anteil 2.32 CHF 3.25% 127.90 CHF Der Nettoertrag konnte im Vergleich zur Die Anlagerendite konnte im Vergleich zur Der Titel weist per 30. Juni 2021 einen Vorperiode von CHF 2.17 auf CHF 2.32 Vorperiode von 2.08% auf 3.25% Schlusskurs von CHF 127.90 auf. gesteigert werden. gesteigert werden. Folie 14 Swiss Finance & Property Funds AG
Finanzen
Erfolgsrechnung
in TCHF 1. Jan. bis 1. Jan. bis
Δ Δ in % − Erhöhung des Sollmietertrages
ERTRAG 30. Jun. 2021 30. Jun. 2020 aufgrund der getätigten Zukäufe in
Mietzinseinnahmen 21’359 19’161 2’198 11.47% Zweisimmen, Zollikofen und
Sonstige Erträge 151 312 -161 -51.60%
Kirchberg/BE sowie der
Negativzinsen - -1 1 -100.00%
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von
Arrondierung in Marly
Anteilen - - - -
− Das Delkredere konnte spezielle im
Total Erträge 21’510 19’473 2’037 10.46%
ersten Halbjahr 2021 durch
AUFWENDUNGEN erfolgreiches Forderungs-
Hypothekarzinsen -245 -225 -20 -8.89% management reduziert werden
Sonstige Passivzinsen -15 -7 -8 -114.29%
Baurechtzinsen -242 -242 - - − Die Leerstände konnten
Unterhalt und Reparaturen -752 -559 -193 -34.53% insbesondere im ersten Halbjahr
Liegenschaftsaufwand -1’703 -1’093 -610 -55.81% 2021 sukzessive durch
Verwaltungsaufwand -9 -9 - - Neuvermietungen reduziert werden
Steuern und Abgaben -427 -396 -31 -7.83%
Schätzungs- und Prüfaufwand -146 -145 -1 -0.69% − Die Mietzinsverbilligungen
Reglementarische Vergütungen an: beinhalten CHF 0.26 Mio. bewilligte
- die Fondleitung -3’149 -2’925 -224 -7.66% COVID-19 Anträge
- die Depotbank -141 -135 -6 -4.44%
- die Immobilienverwalterin -482 -452 -30 -6.64% − Der Anstieg des Liegenschafts-
Sonstige Aufwendungen -116 -82 -34 -41.46% aufwandes resultiert aus
Total Aufwendungen -7’427 -6’270 -1’157 -18.45% periodenfremden HK/NK-
Aufwendungen, welche höher als
Nettoertrag 14’083 13’203 880 6.67%
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste - - -
erwartet ausgefallen sind.
Realisierter Erfolg 14’083 13’203 880 6.67% Insbesondere betrifft dies die
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste (inkl. Liegenschaft «Clarahuus» in Basel
Liquidationssteuern) 5’277 -833 6’110 733.49%
Gesamterfolg 19’360 12’370 6’990 56.51%
Anzahl Anteile 6’075’000 6’075’000
Nettoertrag pro Anteil 2.32 2.17
Folie 15 Swiss Finance & Property Funds AGFinanzen
Kennzahlen
Kennzahlen Bilanz 30. Jun. 2021 31. Dez. 2020 Δ Entwicklung der Verkehrswerte CHF Mio.
Verkehrswert der Liegenschaften CHF Mio. 856.09 804.92 +51.17 Verkehrswerte per 31.12.2020 804.92
Fremdfinanzierungsquote % 23.48 17.93 +5.55
+ Kauf 40.60
Nettofondsvermögen CHF Mio. 613.60 620.67 -7.07
+ Investitionen 1.77
NAV (Ende Berichtsperiode) pro Anteil CHF 101.00 102.17 -1.17
- Devestitionen 0.00
Kennzahlen Erfolgsrechnung 30. Jun. 2021 30. Jun. 2020 Δ +/- Bewertungseffekte 8.80
Anlagerendite % 3.25 2.08 +1.17
Verkehrswerte per 30.06.2021 856.09
Eigenkapitalrendite (ROE) % 3.12 1.99 +1.13
TER (GAV) % 0.96 0.96 0.00
Mietausfallrate % 6.82 8.43 -1.61
− Verkehrswert des Gesamtportfolios steigt um CHF 51.17 Mio. auf CHF 856.09 Mio. infolge von Zukäufen, Investitionen und
Bewertung
− Nettofondsvermögen sinkt im ersten Halbjahr 2021 um CHF 1.17 auf CHF 101.00 pro Anteil
− Die Börsenkapitalisierung steigt im ersten Halbjahr 2021 um CHF 47.9 Mio. auf 776.9 Mio. an
Folie 16 Swiss Finance & Property Funds AGKey Take-aways und Ausblick
Portfolio Durch die Akquisition und erfolgreiche Vermietungsaktivitäten konnte die
Portfolioqualität weiter optimiert werden. Das Portfolio umfasst 91
Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 856.1 Mio., einem WAULT
von 6.6 Jahren und einer Bruttorendite von 5.55%. Die Leerstandsquote
per Stichtag beträgt 6.6%.
Finanzen Die Erträge steigen im 1. HJ 2021 gegenüber der Vorjahresperiode um
CHF 2.0 Mio. Die Aufwendungen erhöhen sich im gleichen Zeitraum um
CHF 1.2 Mio., wovon rund CHF 0.45 Mio. einmalige Kosten sind. Der
Ertrag für das Halbjahr 2021 beträgt CHF 2.32 pro Anteil
Ausblick Go-Forward-Strategie: Optimierung durch Vermietung, Wachstum und
Erneuerung der Bestandes Liegenschaften zur Erhöhung der Stabilität
Vermietungsaktivitäten: Ziel ist ein höherer operativer Ertrag und die
Sicherstellung der Ausschüttung aufgrund des Nettoertrages
Steigerung der Ertragskraft: Durch Zukäufe von weiteren Liegenschaften
soll die Ertragskraft und der Soll-Mietertrag zur Optimierung des Portfolios
weiter gesteigert werden
Folie 17 Swiss Finance & Property Funds AGAnhang
Akquisition
Kirchberg BE, Solothurnstrasse 17 & 17a
Geschäftsliegenschaft
Mietfläche 7 628 m2
Baujahr 1916 / 2010
Verkauf per 15.05.2021
Bruttorendite 4.33%
Marktwert CHF 40 600 000
Kaufpreis CHF 39 500 000
WAULT 8.1 Jahre
Nutzungsmix
10%
3%
Laden
4%
Wohnen
8% Büro
54%
Lager
Parking
21% Diverses
Folie 19 Swiss Finance & Property Funds AGProjektdetails
Laufende Bauprojekte
Rue de l’Avenir 3/5, Delémont – Gesamterneuerung
Gesamterneuerung Gebäudehülle/Haustechnik
Repositionierung der Mietflächen
Nachverdichtung Gebäudevolumen
– Vermietbare Fläche 5 500 m2
– Parkplätze 267 Stück
– Investitionssumme CHF 14.9 Mio.
– Marktwert v. Erstellung CHF 9.4 Mio. Hauptfassade Bestand Visualisierung Seitenfassade
– Bruttorendite v. Erstellung 5.45%
– Marktwert n. Erstellung CHF 23.7 Mio.
– Bruttorendite n. Erstellung 5.13%
– Status im Bau
– Fertigstellung Q2/2022
Visualisierung Hauptfassade
Folie 21 Swiss Finance & Property Funds AGAbgeschlossene Bauprojekte
Lidl Reinach, Europastrasse 7
Erschliessung Ausnützungsreserven mit Verkaufs-
und Nebenflächen sowie Parkplätzen mit langjährigem
Mietvertrag.
– Vermietbare Fläche 1 700 m2
– Parkplätze 82 Stück
– Investitionssumme CHF 4.2 Mio.
– Marktwert v. Erstellung CHF 14.8 Mio. Lidl Reinach Lidl und Coop B&H
– Bruttorendite v. Erstellung 5.8%
– Marktwert n. Erstellung CHF 21.3 Mio.
– Bruttorendite n. Erstellung 6.22%
– Start Q1/2020
– Fertigstellung Q1/2021
Parzelle mit Coop B&H vor Baubeginn Lidl
Folie 22 Swiss Finance & Property Funds AGVerteilung nach Marktregionen
Region Marktwert Marktwert
in CHF in %
1 Nordwestschweiz 245 199 000 29.7%
2 Bern 118 056 000 22.4%
3 Zürich 116 079 300 13.8%
4 Genfersee 84 142 000 9.9%
5 Südschweiz 82 687 000 9.8%
6 Westschweiz 59 961 000 7.1%
7 Ostschweiz 55 289 000 7.0%
8 Innerschweiz 2 028 000 0.2%
Total 856 091 000 100.0%
Gemäss Marktwerten WüestPartner per 30. Juni 2021
Folie 23 Swiss Finance & Property Funds AGEntwicklung Net Asset Value
Per 30. Juni 2021
CHF 140
CHF 120
0 0 3.84 3.84 8.09 8.09 12.44 12.44 16.79 21.14
16.79
CHF 100 102.26 102.01 102.21 102.17
100.26 101.12 99.73 100.42 99.62 99.19 101.00
CHF 80
CHF 60
CHF 40
CHF 20
CHF 0
− Die kumulierten Ausschüttungen betragen CHF 21.14 per 30. Juni 2021
Folie 24 Swiss Finance & Property Funds AGDirekte Immobilien Schweiz
Immobilienfonds
SF Sustainable SF Retail SF Commercial
Property Fund Properties Fund Properties Fund
AuM CHF 1 241.6 Mio. CHF 856.1 Mio. CHF 323.1 Mio.
per 30.06.2021
Anlagefokus Der Fonds investiert in Wohnliegenschaf- Der Fonds investiert in Immobilien mit Der SF Commercial Properties Fund
ten, die nicht weiter als ein Kilometer von Verkaufsflächen für den Detailhandel mit investiert vorwiegend in ein diversifiziertes
einem Bahnhof entfernt sind. Die Liegen- Gütern des täglichen Bedarfs, inkl. Immobilienportfolio mit Fokus auf Industrie,
schaften müssen beim Kauf die internen betriebsnotwendigen Nebenräumen und Logistik, Gewerbe und Büro-liegenschaften
Standards bezüglich Nachhaltigkeit und Parkingflächen. sowie Shopping Center (inkl. die betriebs-
Energieeffizienz erfüllen. Ist dies nicht der notwendigen Neben- räume und die dazu
Fall, wird die Energieeffizienz der Liegen- gehörenden Parkingflächen), wobei der
schaften nach spätestens 5 bis 7 Jahren Anteil der Shopping Center höchstens ein
gesteigert (Ziel Kat. C des Gebäude- Drittel des Gesamtfondsvermögens beträgt.
energieausweises der Kantone).
Bruttorendite 4.04% 5.55% 6.34%
auf Portfolioebene
per 30.06.2021
Lancierung 27. Dezember 2010 6. August 2015 13. Dezember 2016
Bloomberg Code SFPF SW SFR SW SFC SW
Kotierung SIX Swiss Exchange SIX Swiss Exchange SIX Swiss Exchange
17. November 2014 3. Oktober 2017 24. November 2017
Valor / ISIN 12 079 125 / CH0120791253 28 508 745 / CH0285087455 34 479 969 / CH0344799694
Folie 25 Swiss Finance & Property Funds AGAdresse
Swiss Finance
& Property Funds AG
Seefeldstrasse 275
CH-8008 Zürich
T +41 43 344 61 31
info@sfp.ch
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