Stadt Garching b. München Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr.30b "Nachverdichtung Königsberger-Straße"

Stadt Garching b. München

Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr.30b
"Nachverdichtung Königsberger-Straße"

Umgriff:            Das Planungsgebiet umfasst die Grundstücke mit den
                    Flurnummern: 1051 / 1-8
Planfertiger:       Grentzenberg +Rauch
                    Architekten DI
                    Mannheimer Str. 5
                    80803 München

gefertigt am:       12.06.2012
geändert:           27.09.2012
                    28.02.2013

                                    Begründung

Planungsgebiet
Entstehung, Lage, Umgebung
Das Planungsgebiet liegt nördlich der Königsberger Straße. Es umfasst 8 Grundstücke,
ist um 1970 entstanden und wurde in damaliger Ortsrandlage als eingeschossige Flach-
dach Bungalow Siedlung auf geräumigeren Grundstücken von durchschnittlich 1030qm
erbaut. Die rechtliche Grundlage bildete der Bebauungsplan Nr.30. Er sah eingeschossige
Bebauung mit Flachdach, einer Dichte von 0,3 GRZ / GFZ, sowie eine maximale Wand-
höhe von 4,5m vor.
Mittlerweile ist das Gebiet eingerahmt von dichterer zweigeschossiger Reihenhaus-
bebauung und Geschosswohnungsbau.

Art der Bebauung
Entstanden ist damals eine kleine Villenkolonie, deren gemeinsames Merkmal die Flach-
dach-Bungalow-Bauweise ist. Im Einzelnen sind die Bungalows nach individuellen
Entwürfen gestaltet, teilweise auch mit höheren Sockeln und angehobenen Gebäudeteilen
unter Ausnutzung der zulässigen Bauteilhöhen. Das Baurecht von 0,3 GRZ wurde nur zu
ca. zwei Drittel ausgenutzt. Die an sich zulässigen Doppelhäuser wurden nicht realisiert.
Es gibt nach Aktenlage nur jeweils eine Wohneinheit pro Haus. Überwiegend wurde ein
Sockel von 0,5m gewählt, in vier Fällen auch die vorgegebene maximale Gebäudehöhe
von 4,5m genutzt, durch Hervorheben des Gebäudes oder einzelner Teile mit einem
Sockel von 1,2m und der Möglichkeit, Räume im Keller besser zu belichten.

Anlass der Planung
Der Anlass für die Planung zur Änderung des gültigen Bebauungsplans war ein Antrag für
die Aufstockung eines der Häuser um ein Geschoss auf dem vorhandenen Grundriss. Das
Verfahren zur Bebauungsplanänderung soll die Möglichkeiten der Nachverdichtung klären.

                                                   BP 30b, Begründung, 28.02.2013, 1/6

Anhörung der betroffenen Eigentümer vor der Planung
Um nicht an den Eigentümern vorbei zu planen, wurde vorab eine Einzelanhörung der
Eigentümer durchgeführt. Alle acht Parteien sind zur Anhörung gekommen. Sie wurden
nach ihren Änderungswünschen hinsichtlich Erweiterungen, Aufstockungen, eventuell
auch Neubau, auf ihren Grundstücken befragt.
Trotz der teilweise weit auseinander liegenden Äußerungen konnten folgende Ergebnisse
und planungsrelevante Tendenzen als richtungsweisend für die Planung herangezogen
werden:

Eigentümerstatus und Interessenlagen für die künftige Grundstücksverwertung
Drei Häuser werden von alleinstehenden Senioren bewohnt, vier Häuser von Senioren-
paaren, ein Haus von der Familie der Tochter neben dem elterlichen Haus.
Ein Generationenwechsel vor Ort ist demnach faktisch noch nicht eingetreten.
Bei fünf Parteien war jedoch die nächste Generation mit zur Anhörung gekommen oder in
Vertretung. Daraus folgt, dass man sich allgemein schon mit dem Wechsel befasst.

Um es auf einen kurzen Nenner zu bringen, könnte man sagen, dass die dort lebenden
älteren Herrschaften, bei denen die Kinder schon längst aus dem Haus sind, über ein
reichliches Platzangebot verfügen und sich deshalb für ihre Bedarfe keine Erweiterungs-
absichten ableiten. Sie möchten in Ruhe dort wohnen. Sie wollen aber andererseits auch
einer Entwicklung, die ihren Kindern zugute kommen könnte, nicht im Weg stehen.

Erweiterungsabsichten im Sinne wachsender Haushalte, also dass man Kinder im aufge-
stockten Dach unterbringt, waren nicht zu erkennen. Meist haben die direkten Nach-
kommen bereits eigene Familien und sind anderweitig gesettelt.

Nur in einem Fall hat sich eine strikte Gegnerschaft zu den Aufstockungsabsichten gezeigt
und konsequenterweise dann auch die Feststellung, dass die Kinder das Haus so über-
nehmen wollten, wie es ist.

Erweiterung, Aufstockung, Neubau
Sieben Parteien sind aufgeschlossen für Erweiterungen. Zwei Parteien würden unmittelbar
zur Tat schreiten. Bei den fünf anderen wurden die Absichten im Sinne einer künftigen
Baurechtssicherung im Falle des Generationswechsels geäußert.

Die Äußerungen zur Form der Erweiterungen differierten erheblich. Allgemein wurden
jedoch Aufstockungen als die Lösung erachtet, mit der sich eine bauliche Intensivierung
ohne zu viel Verlust an Gartenfläche zu erreichen sei. Dabei wurde auch die Variante
E+1+Dach, also mit ausgebautem Satteldach zur Sprache gebracht, wahrscheinlich
inspiriert von den Häusern auf der Westseite des Gebiets am Auweg.
Allgemein herrschte aber doch die Auffassung vor, dass der Charakter des Gebietes
erhalten werden sollte, also der individuellen Flachdach-Architekturen. Drei Parteien
sprachen sich ausdrücklich gegen Satteldächer aus.

Wohneinheiten
Auch die Frage der Wohneinheiten wurde angesprochen, einschließlich ihrer
Auswirkungen auf die erforderlichen Stellplätze. Im Lauf der Gespräche hat sich zwischen
zwei und fünf die Zahl von drei Wohneinheiten als allgemein tragfähige Lösung
herausgestellt.

                                                   BP 30b, Begründung, 28.02.2013, 2/6

Voraussetzungen für die Planung
Folgende Gegebenheiten sprechen dafür, dass im Verlauf des Generationswechsels in
aller Regel mit komplettem Abriss und Neubau zu rechnen sein wird:

Wie aus den Ergebnissen der Befragung hervorging, haben die Nachkommen bereits
eigene Familien mit festen anderweitigen Wohnsitzen. Sie sind daher weniger am Standort
interessiert als an einer optimalen baulichen Verwertung der Grundstücke. Wenn man nun
bedenkt, dass dort je Grundstück drei Wohnungen entstehen können mit deutlich
vergrößerten Grund- und Geschossflächen, wird die Entscheidung für die optimale
Position im Grundstück wichtiger sein, als die Nutzung des vorhandenen Kellers.
Hinzu kommen technische Gründe. Die vorhandenen Keller sind nicht nach heutigen
Maßstäben gedämmt. Das nachträgliche Verlegen von Grundleitungen für die möglichen
drei Wohnungen, die Treppenerschließung, sowie die Aufteilung der Kellerräume ist
nachträglich aufwändig und kostspielig.

Unter diesen Voraussetzungen ist weitgehend mit einer optimalen Ausnutzung innerhalb
der Festsetzungen des geänderten Bebauungsplans zu rechnen.
Im Verlauf der öffentlichen Auslegung des ersten Entwurfs, der eine Lösung mit
Flachdächern und gestaffelten Geschossen vorsah, ist im Rahmen der Anregungen und
Bedenken ein deutliches Votum für die Zulässigkeit von Satteldächern hervorgetreten. Die
Hälfte der Betroffenen sprach sich nun für Satteldächer aus, die andere Hälfte will beim
Konzept des ersten Entwurfs bleiben. Die Situation wurde im Bau-Planungs- und
Umweltausschuss erneut beraten. Der Ausschuss fasste mehrheitlich den Beschluss,
auch die Möglichkeit von Satteldächern zuzulassen.

Planungskonzept
Infolge der letztgenannten geänderten Voraussetzungen für die Planung, wird im neuen
Entwurf zweigleisig verfahren. Für die Bauvorhaben in Flachdach-Bauweise bleibt es
weitgehend bei den Festsetzungen des ersten Entwurfs. Für die Lösung mit geneigten
Dächern wurde ein entsprechender Gestaltungsrahmen gesteckt. Dabei wurde darauf
geachtet, dass sich das Verschattungsbild gegenüber der nördlich angrenzenden
Bebauung bei geneigten Dächern nicht ungünstiger auswirkt, als bei der Flachdach-
Lösung.

Flachdach-Bauweise
Um das möglicherweise klobige Erscheinungsbild von lediglich gestapelten
Flachdachgeschossen zu vermeiden, wurde im Falle der Flachdachbebauung eine
Staffelung der Baumasse vorgesehen.
Die Staffelung der Geschosse wird hergestellt durch die Festsetzung für eine Aufteilung
der Geschossflächen im Schlüssel 60% Erdgeschoss und 40% Obergeschoss.
Bei diesem konzeptionellen Ansatz können im Fall von drei Wohnungen unten zwei
Wohnungen entstehen mit je ca. 100qm Wohnfläche und Gartenanteil, und oben eine
Dachwohnung von ca. 130qm samt geräumigen Dachterrassen.

Im Falle einer Aufstockung auf den Bestand, kann das Obergeschoss auch im Rahmen
des für geneigte Dächer geltenden Raumprofils erhöht werden.

                                                   BP 30b, Begründung, 28.02.2013, 3/6

Die relativ großen Grundstücke mit gewissem Seltenheitswert in Garching bieten sich
natürlich auch an für den Neubau einer großzügigen Villa.

Bauweise mit geneigten Dächern
Für das Bauen mit geneigten Dächern wird ein Raumprofil vorgegeben, dessen Parameter
durch die zulässige nördliche Wandhöhe und die von diesem Punkt nach Süden
aufsteigende Linie des niedrigsten Sonnen-Einfallwinkels gebildet werden und so die
maximale Höhenentwicklung vorgegeben. Damit wird sichergestellt, dass die Verschattung
zur nördlich angrenzenden Reihenhausbebauung nicht größer ist als bei der Flachdach
Bebauung.

Ruhender Verkehr
Bisher sind die benötigten PKW in Garagen und Vorplätzen an einer der seitlichen
Grundstücksgrenzen untergebracht. Für den künftigen Bedarf ist auf der
gegenüberliegenden Seite eine weitere Garage mit der Möglichkeit zweier zusätzlicher
Stellplätze davor vorgesehen.

Grünordnung
Der Bestand an großen und erhaltenswerten Bäumen wurde nach Art und Standort
aufgenommen. Sie werden in den Plan übernommen. Im Falle der Baumaßnahme können
die Bäume, die von der Baumaßnahme unmittelbar betroffen sind, nach Rücksprache mit
der Stadtverwaltung gefällt werden.

Verfahren
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach §13a Abs 1. Satz 2 Nr. 1
BauBG ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach §2 Abs.4 BauGB durchgeführt.
Da es sich dabei um eine Maßnahme der Innenentwicklung und eine Nachverdichtung mit
einer Grundfläche von 8.530 qm, also weniger als 20.000q m im Sinne des §19 Abs 2
BauNVO liegt, sind die Voraussetzungen gegeben.

                                                  BP 30b, Begründung, 28.02.2013, 4/6

Beispiele für den Haustyp A - Flachdach

  Ansicht von Südosten

                                          BP 30b, Begründung, 28.02.2013, 5/6

Ansicht von Nordosten

                        BP 30b, Begründung, 28.02.2013, 6/6