TD 100 Cities Survey 2013 - Der Markt für Wohnen, Büro- & Einzelhandelsflächen - Schwerin - IMMO-KONZEPTE
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
TD 100 Cities Survey 2013
Der Markt für Wohnen, Büro- & Einzelhandelsflächen
Schwerin
INHALTSVERZEICHNIS
Vorwort 3
Stadtprofil 4
Rahmendaten 6
Sozioökonomische Rahmendaten 6
Rahmendaten Bauen 7
Öffentlicher Haushalt 8
Ergebnisse 9
Ergebnisse Büroflächenmarkt 9
Ergebnisse Einzelhandelsflächenmarkt 11
100-Cities-Ranking Büro- und EZH-Spitzenmieten 13
Daten der Gutachterausschüsse 14
Ergebnisse Wohnungsmarkt 16
Definitionen und Begriffserläuterungen 18
Übersicht der Städte und Berichtsbände des TD-100-Cities-Survey 2013 19
Credits 20
Vorwort Zum bereits achten Mal wurde im Sommer 2013 der TD 100 Cities Survey durchgeführt. Bundesweit hat die THOMAS DAILY GmbH wieder hunderte lokale Experten zur Entwicklung ihrer Märkte jeweils im Bereich Wohnen, Büro- und Einzelhandelsimmobilien befragt. Der Rücklauf übertraf abermals das Vorjahresergebnis. Darauf sind wir stolz. Die diesjährige Ausgabe bietet aber auch einige Neuerungen: wir haben den Vorschlag etlicher Wirt - schaftsförderer aufgegriffen und diese bei der Gestaltung der Stadtprofile stärker beteiligt. Dazu wurde separat eine Umfrage zur Stadtentwicklung gestartet, die deutlich mehr als der Hälfte der Städte beantwortet hat. Somit gibt es für 61 Städte zusätzlich zum gewohnten Stadtporträt auch ein Stadtentwicklungsprofil. Außerdem haben wir in diesem Jahr die Gutachterausschüsse stärker als bis- her ins Visier genommen und deren bereits öffentlich verfügbares Datenangebot analysiert. Einige wenige, denen wir an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich danken möchten, beantworteten einen ebenfalls separat dazu verschickten Fragebogen. Insgesamt können wir in diesem Jahr für 14 Städte Informationen der Gutachterausschüsse anbieten. Für ein Drittel der Städte gibt es ausführlichere Stadtprofiltexte, dieses Jahr unter dem besonderen Blickwinkel der jeweiligen Forschungsdichte, Internationalität und der Innenstadtentwicklung. Dabei ist zu beobachten, dass ein Strukturwandel umso besser gelingt, je mehr es ein Standort verstanden hat, wissensintensive Dienstleistungen an sich zu binden und internationale Aufmerksamkeit auf sich zu ziehen. Außerdem stehen derzeit in vielen Stadtzentren große bauliche Veränderungen an, die sich konsequenterweise auf die Immobilienmärkte auswirken werden. Gelegentlich werden wir gefragt, wie die Auswahl der befragten 100 Städte ursprünglich getroffen wurde. Mit Hilfe eines Mix-Indexes aus Kaufkraft, Raumordnungsstatus (Ober- oder Mittelzentrum) sowie der THOMAS DAILY-Nachrichtenfrequenz zum jeweiligen lokalen Markt wurden für die 200 bevölkerungsreichsten Städte Deutschlands Punkte vergeben. Die 100 Höchstplatzierten kamen schließlich in das Panel. Dort sind sie bis heute aus Gründen der historischen Vergleichbarkeit und der gewachsenen lokalen Kontakte zu den Akteuren, aber auch durch ihre langfristige Stabilität im Index geblieben. Wir bedanken uns wieder bei all jenen Befragten, die sich Zeit dafür genommen haben, unsere Fra - gen sehr qualifiziert zu beantworten. Beides, die hohe Teilnahmebereitschaft an der Umfrage einer - seits und die starke Nachfrage nach aktuellen Berichtsbänden andererseits, betrachten wir als Beleg dafür, dass sich der TD 100 Cities Survey gut entwickelt und im Markt etabliert hat. Sehr gern leisten wir unseren Beitrag zu einer regional umfassenden Marktinformation in Deutschland. Eine aufschlussreiche Lektüre wünschen Konstantin Schmidt und THOMAS DAILY
SCHWERIN
Mecklenburg-Vorpommern
Kreisfreie Stadt
Oberzentrum
Einwohner: 91.305 (Jahresdurchschnitt 2012)
Fläche in km²: 130,53
Die Landeshauptstadt Schwerin ist nach Rostock die zweitgrößte Stadt in Mecklenburg-Vor-
pommern. Seit der Wiedervereinigung hat sie den Großteil ihrer Industrie und rd. ein Viertel
ihrer Einwohnerschaft verloren. Ihre idyllische Lage inmitten einer Seenlandschaft, die reno-
vierte Altstadt mit zahlreichen Baudenkmälern haben Schwerin zu einem beliebten Reiseziel
gemacht. Ihr Wahrzeichen ist ihr Schloss.
Schwerin ist mit weniger als 100.000 Ein- seit 14 Jahren nicht mehr registrieren. Die
wohnern die kleinste Landeshauptstadt Kaufpreise für Häuser stiegen in den letzten
Deutschlands und hat bis heute als Stadt fünf Jahren von sehr niedrigem Niveau um
noch kaum Boden im Transformationspro- 27 % und die Durchschnittsmiete um 10 %.
zess gefunden. Der größte Teil der Beschäf-
Der Immobilienmarkt ist bislang ein Käufer-
tigten arbeitet in der öffentlichen Verwal-
und Mietermarkt in allen Segmenten mit vor
tung. Die Bevölkerungszahl sinkt weiterhin,
al- lem lokalen Akteuren. Überregional wird
überaltert zunehmend und hat mit knapp
Schwerin als Immobilienmarkt noch kaum
4 % die niedrigste Quote an Ausländern
wahrgenommen, obwohl es einige Potenzia-
unter den Landeshauptstädten. Es besteht
le zu heben gäbe. Vor allem in der Logistik
ein konstant hoher Arbeitslosigkeitssockel
und im Tourismus für die benachbarten Me-
(13 %) sowie Gebäudeleerstand vor allem
tropolen Berlin und Hamburg. Schwerin bie-
in den Plattenbauvierteln. Die Stadt ist hoch
tet eine beeindruckende Kulisse: historisches
verschuldet. Die Abwanderung hält an und
Stadtbild mit Schloss in Seenlandschaft. Das
täglich pendeln mehr als 10.000 Beschäftig-
sind ideale Voraussetzungen für ein vielseiti-
te aus der Stadt, viele nach Westdeutsch-
ges Kultur-, Freizeit- und Veranstaltungsan-
land.
gebot. Insbesondere in Wasserlage liegen
Aber es gibt auch Lichtblicke: der Schweizer hohe, noch kaum genutzte Entwicklungs-
Lebensmittelkonzern Nestlé hat gerade die chancen in Häfen, an Uferstellen oder mit
größte Kaffee-Kapsel-Fabrik Europas für leerstehenden, nicht selten historischen Be-
220 Mio. Euro errichtet. DB Schenker hat im standsgebäuden.
Sommer 2012 einen Logistikpark errichtet,
Planungen für das nördlich der Innenstadt
mit der Option ihn um mehr als das Doppel-
gelegene, über 40 ha große Areal „Hafen-
te zu erweitern Die zentrale Lage Schwerins
kante Ziegelsee“, für das ehemalige Gewer-
mit moderner Infrastruktur zwischen den
beareal „Schweriner Hafen“ und für das Are-
beiden Metropolen sowie Absatzmärkten
al „Waisengärten“ haben begonnen. Allem
Hamburg und Berlin beginnt Wirkung zu
Anschein nach wurde auf diesen Arealen in
zeigen.
den beiden letzten Jahren viel Baugrund ver-
Dies wirkt auch auf den Immobilienmarkt. kauft.
So konnte der örtliche Gutachterausschuss
Die Schweriner Innenstadt gewinnt durch die
für das Jahr 2012 so viele Kaufverträge wie
Sanierung der Altstadtquartiere und durch
die Ansiedlung von Einkaufsflächen konti- nuierlich an Attraktivität. Bislang leidet aller- dings der Einzelhandel an der Konkurrenz und dem übergroßen Flächenangebot der Einkaufszentren an der Peripherie. Deren Flächen wachsen weiter und dies bei weiter- hin stetig abnehmender Bevölkerungszahl. Der Büromarkt gilt als intransparent und ist mit rd. 800.000 m² ein kleiner Markt. Aber bezogen auf die Einwohnerzahl mit fast 9 m²/Einwohner belegt Schwerin den Spit- zenwert für Deutschland. Die Leerstandsrate mit rd. 7 % ist niedrig. Allem Anschein nach fallen die Preise. So schloss die Stadt 2012 einen neuen Mietvertrag bis 2027 für ihre Rathaus-Büroflächen mit einer Reduktion des Quadratmeter-Preises um fast 30 % (von 11,05 auf 7,75 Euro). Der Wohnungsmarkt leidet weiter unter ei- nem hohen und teils gar steigenden Leer- stand. Laut Techem/empirica erreicht er mit rd. 15 % den bundesweit höchsten Wert. Laut NDR sind es 11%. Daher soll bis 2020 die Hälfte der Plattenbau-Wohnungen ab- gerissen werden. In diesem Bereich fallen die Mieten. Andererseits steigen die Preise und Mieten für Eigentumswohnungen im Neubau und für sanierte Altstadtwohnun- gen.
Sozioökonomische Rahmendaten Schwerin
Alle Daten auf Gemeindeebene.
Bevölkerung und Haushaltsgröße
Einwohnerzahl (Jahresdurchschnitt 2012) 91.305
Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung -1,75 %
2012 – 2025
Bevölkerungsprognose bis 2025 Durchschnittliche Haushaltsgröße 2013
2,50
2,00
2,00
Personen pro Haushalt
1,50 1,66
91.305
91.714 1,00
89.711
0,50
0,00
Schwerin Deutschland
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
25
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
Beschäftigung und Arbeitsmarkt
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 47.197
Beschäftigte am Arbeitsort (Stand: 30.06.2012)
Pendlersaldo 14.471
Beschäftigte nach Branchen Arbeitslosenquoten 2003-2012
bez. auf alle zivilen Erwerbspersonen
25
7,08%
26,94% 14,47%
20
Wissensintensive Dienstl. 17,4 17,1
Öff.Sektor/Gesundh./Soz. 15,7 15,7 15,9
Dienstleistung 15 14 13,6
13
Produz. Gewerbe 12,3
Prozent
Sonstige
19,20% 10
5 Schwerin
32,32% Mecklenburg-
Vorpommern
Ostdeutschland
0
Ø TD 100 CS: 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Dienstleistung: 21,85% Öff.Sektor/Ges...: 23,92% Sonstige: 6,04%
Wissensint. DL: 28,46% Produz. Gewerbe: 19,73%
2011 wegen Kreisreform keine Angabe.
Einzelhandelskennziffern
Kaufkraft-Index 2013 90,7 Entwicklung der Kaufkraft
Kaufkraft pro Kopf 2006 - 2012
Kaufkraft 2013 19.256 22.000
pro Kopf in EUR 21.000
20.000
19.000
EUR
18.000
*Die Daten beziehen sich auf die Kreisebene. 17.000
Schwerin Bundesdurchschnitt
16.000
Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder; 2008 2009 2010 2011 2012 2013
MB-Research Nürnberg; Bundesagentur für Arbeit;
eigene Berechnungen THOMAS DAILY
Rahmendaten Bauen Schwerin
Alle Daten auf Gemeindeebene.
Baustatistik
In Bremen und Bremerhaven 2011 keine Angaben zu Wohneinheiten, Fertigstellungen und zur Flächennutzung.
Wohneinheiten 2011 55.568 WE Fertigstellung Wohnungen 2009-2011 706 WE
Baufertigstellungen Wohnfertigstellungen nach Gebäudearten
Nutzfläche / Wohnfläche in 1.000 m²
50
45,9
45
Nichtwohngebäude
40 37%
Wohngebäude 36,5
35
30
25 58%
21,1
20
16,3 15,2
15
5%
10 12,9
10,1
5
3,9
0
2008 2009 2010 2011 Einfamilienhaus 2-Familienhaus Mehrfamilienhaus
Keine Angaben für 2008.
Kaufwerte Bauland
Kreisfreie Stadt
Veräußerte Gesamtfläche 248.000 m²
Kaufsumme aller Transaktionsfälle 15.862 TEUR
Durchschnittlicher Bodenpreis 64,07 EUR / m²
Alle Angaben beziehen sich auf 2011.
Flächennutzung
Aufteilung der Bodenfläche Siedlungs- und Verkehrsfläche nach Nutzungsarten
17,6%
30,5% 23,1% 13,1%
Erholungs-
28,1%
fläche
24,5%
Verkehrs-
fläche
19,1%
Sonstige
19,8%
Gebäude
23,8% Gewerbe,
Industrie 9,7%
Wohnen
10,9%
29,4%
32,8%
17,7%
Landwirtschaft Wald
Sonstige Flächen Siedlungs- und Verkehr
Schwerin Ø TD 100 CS
Datenstand: 31.12.2011.
Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder; eigene Berechnungen von THOMAS DAILY.
Gebäudeflächen (Wohnen, Gewerbe und Industrie, sonst. Gebäude): Zur Gebäude- und Freifläche gehören Flächen mit Gebäuden (Gebäudeflächen) sowie unbebaute
Flächen (Freiflächen), die Zwecken der Gebäude untergeordnet sind.
Erholungsfläche: Die Erholungsfläche umfasst unbebaute Flächen, die überwiegend dem Sport, der Erholung oder dazu dienen, Tiere oder Pflanzen zu zeigen sowie
Friedhofsflächen. Hierzu gehören u.a. Grünanlagen einschließlich Parks, Schrebergärten und dgl. sowie Sportflächen und Campingplätze.
Verkehrsfläche: Unbebaute Flächen, die dem Straßen-, Schienen- oder Luftverkehr sowie Landflächen, die dem Verkehr auf den Wasserstraßen dienen. Zudem sind hier
Betriebsflächen (unbebauten Flächen, die überwiegend gewerblich, industriell oder für Zwecke der Ver- und Entsorgung genutzt werden, wie z.B. Halden,
Lagerplätze, Deponien und dgl.) in der Verkehrsfläche enthalten.Öffentlicher Haushalt Schwerin
Alle Daten auf Gemeindeebene.
Kommunaler Haushalt
Öffentliche Verschuldung 2.179 EUR/Kopf Ø TD 100 CS-Städte 2.237 EUR/Kopf
Schuldenstand des Kernhaushalts der Gemeinde je Einwohner zum 30.06.2012 ohne Stadtstaaten
Eine Veröffentlichung der Verschuldungs- und Haushaltszahlen der Stadtstaaten Berlin, Bremen (Bremerhaven) und Hamburg ist aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich.
Steuern
Steuereinnahmen 2011 k.A. TEUR
2011 keine Daten für Mecklenburg-Vorpommern.
Entwicklung des Steueraufkommens Realsteuervergleich 2011
2009 2010 2011
10% Umsatzsteuer 10%
Grundsteuer 21%
5%
0%
-5%
Einkommensteuer 32%
-10%
-15%
Schwerin Durchschnittliche Gemeinde
Gewerbesteuer 37%
Grunderwerbsteuer 2013 5%
seit 2006 individuell auf Ebene der Länder festgesetzt
Hebesätze 2013
Gewerbesteuer 420 % (Spanne Deutschland ges. 350% - 490%)
Grundsteuer (B) 630 % (Spanne Deutschland ges. 240% - 810%)
Steuerhebesatz: Der Hebesatz im Gemeindesteuerrecht ist ein von den Kommunen zu bestimmender Faktor, mit welchem der Steuermessbetrag bei der Ermittlung der Steuerschuld
multipliziert wird. Er ist somit ein Instrument, um auf kommunaler Ebene die Höhe bestimmter Steuern zu beeinflussen.
Hinweis: Die Angaben zu Steuereinnahmen berücksichtigen nur den jeweils einbehaltenen Anteil der Kommune. Nicht berücksichtigt sind Umlagen und Abgaben an den Bund sowie
auf Gemeindeebene erhobene sonstige Verbrauch- & Aufwandsteuern, wie z.B. Hundesteuer, Jagdsteuer oder Vergnügungssteuer.
Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Bundesagentur für Arbeit; Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK); eigene Berechnungen THOMAS DAILYNachfolgend sind die Befragungsergebnisse des TD-100-Cities-Surveys 2013 im Einzelnen darge-
stellt, gegliedert nach Büro-, Einzelhandelsflächen- und Wohnungsmarkt. Für die Segmente Büro und
Einzelhandel werden zusätzlich die Werte aus den vorherigen Jahrgängen ab 2009 angegeben.
Der Büroflächenmarkt
Büroflächenmarkt Schwerin
Spitzenmieten im Vergleich 2013
14,00
12,61
12,13
12,00
11,10
10,00
Euro / m² (netto, kalt)
9,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
Schwerin Ø Städte < 200.000 Ew. Ø TD-Region Nord Ø TD-Städte
Die Spitzenmiete verharrte in den letzten 12 Monaten auf gleichem Niveau. Für die kommenden
12 Monate wird kaum eine Veränderung bei der Spitzenmiete erwartet.
Die Flächenachfrage wird nach Einschätzung der Befragten unverändert bleiben. Für die
kommenden 12 Monate wird ein geringer Flächenzuwachs erwartet. Die Leerstände werden
erwartungsgemäß unverändert bleiben.Mietpreise & Renditen
• Spitzenmiete 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
Büroflächen ab 200 m², in Euro/m²
(pro Monat netto, kalt)
9,00 8,70 8,30 8,50 9,00
• Durchschnittsmiete 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
Büroflächen ab 200 m², in Euro/m²
(pro Monat netto, kalt)
6,00 5,83 6,00 6,50 6,10
• Entwicklung der Spitzen- 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
miete
in den zurückliegenden 12 Monaten
• Prognose für die Spitzen- 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
miete
in den nächsten 12 Monaten
• Nettoanfangsrendite 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
(in Prozent) 7,2 5,9 6,7 6,9 6,8
• Transaktionsvolumen 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
(Verkauf)
in den letzten 12 Monaten
Leerstand
2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
• Leerstandsquote (in Prozent)
19,3 17,6 19,0 22,9 25,8
• Leerstandsentwicklung 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
in den vergangenen 12 Monaten
• Prognose des Büroflä- 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
chenleerstandes
in den kommenden 12 Monaten
Nachfrage
• Büroflächennachfrage 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
in den vergangenen 12 Monaten
• Prognose der Büroflä- 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
chennachfrage
für die kommenden 12 Monate
• Praxis der Gewährung 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
von Incentives
in den vergangenen 12 Monaten
• Flächenzuwachs 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
in den kommenden 12 Monaten Der Einzelhandelsflächenmarkt
Einzelhandelsflächenmarkt Schwerin
Spitzenmieten im Vergleich 2013
120 Mietfläche < 120 m²
Mietfläche >= 120 m²
98 96
100
Euro / m² (netto, kalt)
80
69
66
63
60
44
40
30
22
20
0
Schwerin Ø Städte < 200.000 Ew. Ø TD-Region Nord Ø TD-Städte
.
Die Spitzenmiete kleinerer Einzelhandelsflächen in 1A-Lage ist in den vergangenen 12
Monaten leicht angestiegen. Es wird damit gerechnet, dass die Mieten für Objekte bis 120
m² leicht steigen.
Insgesamt wird von einer leicht steigenden Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
ausgegangen.Mieten & Renditen
• Spitzenmiete 1A-Lage 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
(60 -120 m² Top-Mietflächen) in Euro/m² (pro Monat netto,
kalt) 30 30 40 37 36
• Spitzenmiete 1A-Lage, größere Flächen 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
(> 120 m² Top-Mietfläche) in Euro/m² (pro Monat netto,
kalt) 22 20 23 22 24
• Spitzenmiete 1B-Lage 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
(60 -120 m² Mietfläche) in Euro/m² (pro Monat netto, kalt) 15 11 23 14 16
• Spitzenmiete 1B-Lage, größere Flächen 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
(> 120 m² Mietfläche) in Euro/m² (pro Monat netto, kalt) 9 9 17 9 11
• Nettoanfangsrendite 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
EZH-Flächen in 1A-Lage, in Prozent 8,0 6,0 7,0 7,5 7,0
• Entwicklung der Spitzenmiete in 1A-Lage 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
(60 - 120 m² Top-Flächen) in den letzten 12 Monaten
• Entwicklung der Spitzenmiete in 1A-Lage, 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
größere Flächen
(> 120 m² Top-Flächen) in den letzten 12 Monaten
• Prognose der Spitzenmiete in 1A-Lage 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
(60 -120 m² Top-Flächen) in den nächsten 12 Monaten
• Prognose der Spitzenmiete in 1A-Lage, 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
größere Flächen
(> 120 m² Top-Flächen) in den nächsten 12 Monaten
Nachfrage
• Nachfrage 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
in den letzten 12 Monaten
• Prognose der Nachfrage 2013: 2012: 2011: 2010: 2009:
in den kommenden 12 Monaten 100-Cities-Ranking 2013
Bürospitzenmiete 1 Spitzenmiete Einzelhandel 2
Rang Rang Stadt EUR/ m² Rang Rang Stadt EUR/m²
2012 2013 2009 2010
1 1 Frankfurt 1 1 München 37,00 300,00
2 2 München 2 2 Frankfurt
32,50 256,00
3 3 Düsseldorf 5 3 Hamburg
27,00 230,00
4 4 Hamburg 6 4 24,00 Köln 228,00
5 5 Berlin 8 5
22,00 Berlin 227,00
… …
… …
31 40 Hamm 9,00 24 27 Heilbronn 86,00
37 40 Hildesheim 9,00 30 28 Duisburg 83,00
36 40 Schwerin 9,00 30 29 Saarbrücken 82,00
33 40 Villingen-Schwenningen 9,00 22 30 Trier 81,00
36 41 Hanau 8,70 29 30 Wuppertal 81,00
… …
… …
38 43 Paderborn 8,00 51 59 Leverkusen 30,00
28 43 Witten 8,00 51 59 Oberhausen 30,00
40 44 Gera 7,20 49 60 Friedrichshafen 25,00
41 45 Salzgitter 7,00 58 60 Villingen-Schwenningen 25,00
k.A. 46 Zwickau 6,50 61 61 3 Bergisch Gladbach 20,00
Spitzenmiete Einzelhandel 2
Rang Rang Stadt EUR/m²
2012 2013
1 1 München 342,00
2 2 Frankfurt 288,00
3 3 Stuttgart 280,00
4 4 Berlin 270,00
3 4 Hamburg 270,00
…
…
37 37 Leverkusen 38,00
36 38 Cottbus 35,00
34 38 Friedrichshafen 35,00
37 39 Solingen 33,00
36 40 Villingen-Schwenningen 32,00
…
…
37 41 Schwerin 30,00
17 42 Neu-Ulm 27,00
34 43 Ludwigshafen 25,00
34 44 Oberhausen 20,00
37 45 Bremerhaven 19,00
¹ ab 200 m² Mietfläche; keine Angabe zur Spitzenmiete 2013 für Flensburg und Herne.
² Top-Objekte 1A-Lage, zw. 60 – 120 m²; keine Angaben zur Spitzenmiete 2013 für Bielefeld, Braunschweig, Flensburg, Hamm, Heilbronn, Herne,
Ingolstadt, Mülheim an der Ruhr, Neuss, Osnabrück, Salzgitter, Wilhelmshaven, Witten und Würzburg.
3
Aufgrund von Mehrfachbelegungen desselben Ranges wurde im diesjährigen Ranking 2013 als letzte Position Rang 46 (Büro) bzw. Rang 45 (EZH)
vergeben.Daten des Gutachterausschusses Schwerin
Übersicht Grundstücksverkehr bebaute Grundstücke– Umsatzvolumen 2012 (Stand 31.10.2012)
Flächenumsatz Geldumsatz
Teilmarkt Anzahl Verträge
(in 1.000 m²) (in 1.000 Euro)
Ein- und Zweifamilienhäuser 77 115 14.250
Doppel- und Reihenhäuser 65 21 9.258
Mehrfamilienhäuser 78 123 30.121
Wohn- und Geschäftshäuser 15 11 9.750
Geschäfts- und Büroobjekte 13 29 7.942
Gewerbeobjekte 20 150 8.184
Wohn- und Teileigentum 249 29.581
Sonstige bebaute Grundstücke 21 91 8.237
Insgesamt 538 540 117.323
Teilmarkt bebaute Grundstücke –
Durchschnittswerte Eigentumswohnungen (45-120 m² Wohnfläche) 2012
Erstverkauf nach Erstverkauf nach
Weiterverkauf
Neubau Umwandlung
ausgewertete Verträge 26 4 79
mittlerer Preis/Wohn-
1.355 1.478 1.093
fläche (in Euro/m²)
mittlere Wohnfläche 81 74 74
(in m²)
Teilmarkt bebaute Grundstücke –
Durchschnittswerte Eigentumswohnungen Appartements – komfortable Wohnungen 2012
Erstverkauf nach Erstverkauf nach
Weiterverkauf
Neubau Umwandlung
ausgewertete Verträge 22 19 3
mittlerer Preis/Wohn-
2.413 2.101 2.097
fläche (in Euro/m²)
mittlere Wohnfläche 101 112 99
(in m²)
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2012 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt SchwerinPreisentwicklung individuell genutzte Wohnhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäfts-
häuser 2009-2012
Anzahl Gesamtkaufpreis in Euro Kaufpreis (Euro pro m²)
2009/10 2011/12 2009/10 2011/12 2009/10 2011/12
Villen/Stadtvillen, nicht sa-
0 3 280.000 1.038
niert
Villen/Stadtvillen, saniert, teil-
6 6 532.500 573.917 2.110 2.357
saniert
EFH/ZFH¹, Baujahr bis 1990,
10 11 108.800 136.009 855 1.289
nicht saniert
EFH/ZFH*, Baujahr bis 1990,
13 23 215.676 199.852 1.589 1.524
saniert, teilsaniert
EFH/ZFH¹, Baujahr ab 1990,
10 17 210.900 182.593 1.743 1.699
Erstverkauf nach Neubau
EFH/ZFH¹, Baujahr bis 1990,
22 31 197.763 196.677 1.419 1.497
Weiterverkauf
DHH/REH², Baujahr bis 1990,
6 10 91.005 117.345 923 1.149
nicht saniert
DHH/REH², Baujahr bis 1990,
12 7 172.500 127.929 1.255 1.205
saniert, teilsaniert
DHH/REH², Baujahr ab 1990,
32 33 151.905 162.780 1.457 1.500
Erstverkauf nach Neubau
DHH/REH², Baujahr ab 1990,
22 28 133.563 152.970 1.162 1.387
Weiterverkauf
RMH³, Baujahr bis 1990,
5 1 70.500 * 702 *
nicht saniert
RMH³, Baujahr bis 1990, sa-
4 2 121.125 * 1.198 *
niert, teilsaniert
RMH³, Baujahr ab 1990, Erst-
51 27 144.947 158.540 1.280 1.362
verkauf nach Neubau
RMH³, Baujahr ab 1990, Wei-
3 13 134.000 145.262 1.222 1.266
terverkauf
Mehrfamilienhäuser, Baujahr
38 15 81.973 131.467 212 330
bis 1990, nicht saniert
Mehrfamilienhäuser, Baujahr
bis 1990, saniert/teilsaniert 59 81 283.882 312.018 678 714
nach 1990
Wohn-/Geschäftshaus, Bau-
5 6 103.400 87.333 316 335
jahr bis 1990, nicht saniert
Wohn-/Geschäftshaus, Bau-
jahr bis 1990, saniert/teilsa- 22 11 354.122 582.582 719 984
niert nach 1990
Wohn-/Geschäftshaus, Bau-
4 1 1.171.250 * 2.178 *
jahr ab 1990 (Neubau)
¹ = Einfamilien-/Zweifamilienhäuser
² = Doppelhaushälften/Reihenendhäuser
³ = Reihenmittelhäuser
* = keine Ausweisung, da weniger als 3 ausgewertete Kauffälle
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2012 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt SchwerinDer Wohnungsmarkt
Mietpreisspannen 2013 im Vergleich
16
14
12,00
12
Netto-Kaltmiete in Euro/m²
10,00
10
8,00 Schwerin
8 Ø TD-Städte
6
5,00 5,00
4
3,00
2
0
einfache Lage gute Lage sehr gute Lage
Kaufpreise 2013 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen
Objektpreis in EUR, gerundet EUR/ m², gerundet
Sehr gute Lage 150.000 - 1.000.000 1.500 - 3.000
z.B. Pfaffenteich, Schelfstadt, Schloss-Quartier (Schlossstraße Ecke Buschstraße), Schloßgartenallee, Zentrum,
Ziegelinnensee
Gute Lage 130.000 - 400.000 1.200 - 2.200
z.B. Altstadt, Feldstadt, Friedrichsthal,Krebsförden, Neue Gartenstadt, Osttorf, Paulsstadt, Randlage Zentrum,
Schelfstadt, Werdervorstadt, Weststadt
Einfache Lage 95.000 - 250.000 800 - 1.800
z.B. Dreesch, Feldstadt, Großer Dreesch, Lankow, Werdervorstadt
Tendenz
der vergangenen 12 Monate
Erwartung
für die kommenden 12 Monate Mieten 2013 Mietwohnungen
Mietpreisspanne in EUR/m², gerundet
Lagedefinitionen s. oben.
Sehr gute Lage 5,00 - 12,00
Gute Lage 5,00 - 10,00
Einfache Lage 3,00 - 8,00
Tendenz
der vergangenen 12 Monate
Erwartung
für die kommenden 12 Monate
Leerstand und Nachfrage 2013
• Leerstandsquote (in Prozent) 12,0
• Leerstandsentwicklung
in den zurückliegenden 12 Monaten
• Leerstandsprognose
für die kommenden 12 Monate
• Nachfrage Wohnungskauf
• Nachfrage Vermietung
Transaktionen 2013
• Transaktionsmarkt
in den letzten 12 Monaten
• Prognose Transaktionsmarkt
in den kommenden 12 Monaten
Die Preise für Einfamilienhäuser in sehr guter Lage sind in den vergangenen 12 Monaten
stark gestiegen. Für das kommende Jahr wird mit einem leichten Anstieg der Hauspreise
gerechnet.
Die Kaufpreise für Wohnungen in sehr guter Lage sind leicht gestiegen. Für das kommende
Jahr erwartet man einen leichten Preisanstieg bei Eigentumswohnungen in sehr guter Lage.
Für die sehr guten Wohnlagen wird mit leicht steigenden Mieten gerechnet.
Die Stadt schreibt einen qualifizierten Mietspiegel fort (gem. § 558d BGB).DEFINITIONEN UND BEGRIFFSERLÄUTERUNGEN Büroflächen Als Büroflächen gelten Flächen, auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden können und die auf dem Büroflächenmarkt gehandelt bzw. vermietet werden. Hierzu zählen auch eigengenutzte Büros und zu Büros umgewidmete Flächen, ferner selbständig vermietbare Büroflächen in gemischt genutzten Anlagen (Gewerbeparks). Einzelhandelsumsatz Der Einzelhandelsumsatz beschreibt die Gesamtheit der Einkäufe aller Konsumenten, um den örtlichen Einzelhandel mes - sen und vergleichen zu können. Für die Ermittlung werden alle im stationären Einzelhandel erzielten Umsätze zugrunde gelegt (zu Endverbraucherpreisen). Umsätze aus Versandhandel, Autohandel und Tankstellen sind nicht enthalten. Erzielbare Spitzenmiete Die zum Erhebungszeitpunkt erzielbare nominale Miete für eine hochwertige Vermietungsfläche im jeweiligen Teilmarkt. Im Bürosektor wurde eine Mindestgröße von 200 m² Mietfläche zugrunde gelegt. Bei Einzelhandelsflächen wurde im vor - liegenden Bericht zwischen kleineren Objekten (60-120 m² Mietfläche) und größeren Objekten (>120 m² Mietfläche) un - terschieden. Kaufkraft Die Kaufkraft bezeichnet das verfügbare Einkommen der Bevölkerung (Nettoeinkommen aus Erwerbstätigkeit, Vermögen, Renten, Pensionen, Arbeitslosen- und Sozialhilfe bzw. andere staatliche Transferleistungen). Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft beinhaltet nur diejenigen Anteile der Kaufkraft, die für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung stehen. Leerstand Summe aller fertiggestellten Flächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind bzw. für Vermietung, Untervermietung oder zum Verkauf angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Nachfrage Die in einem exakt definierten Teilmarkt für Immobilien innerhalb eines bestimmten Zeitraumes registrierten aktiven Flä - chengesuche. Dabei werden sowohl die Anfragen von potentiellen Mietern als auch solche von Eigennutzern berücksich- tigt, denen ein nachhaltiger Anmietungswille unterstellt wird. Anfangsrendite Die Netto-Anfangsrendite errechnet sich als Division der Jahresnettomiete (abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaf- tungskosten) durch den Brutto-Kaufpreis (zzgl. Erwerbsnebenkosten) multipliziert mit 100 %. Die Brutto-Anfangsrendite errechnet sich als Division der Jahresnettomiete (ohne Berücksichtigung der Betriebskosten) durch den Netto-Kaufpreis (ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten) multipliziert mit 100 %. Pendlersaldo Am Pendlersaldo einer Stadt ist ablesbar, ob mehr Arbeitskräfte zum Arbeiten in die betreffende Stadt kommen oder ob mehr Bewohner der Stadt außerhalb arbeiten. Kommen mehr Pendler in die Stadt, spricht man von Einpendlerüberschuss. Arbeiten mehr Personen außerhalb, handelt es sich um einen Auspendlerüberschuss. Wohnlagen Die meisten Wohn- und Einfamilienhäuser einer Kommune liegen in normalen Lagen. Diese ist meist gekennzeichnet durch eine dichte Wohnbebauung. Es existieren keine außergewöhnlichen Beeinträchtigungen durch Immissionen bzw. diese werden durch besondere Standortvorteile ausgeglichen. Gute Wohnlagen befinden sich meist in einem weitgehend abgeschlossenen, durchgrünten Wohngebiet mit aufgelocker - ter Bebauung, verkehrsgünstig gelegen und in der Nähe von Erholungsflächen. Stark nachgefragte innerstädtische Wohn- quartiere fallen ebenfalls in diese Kategorie. Sehr gute Wohnlagen weisen in der Regel alle Vorteile der guten Wohnlage auf, verfügen darüber hinaus noch über min- destens einen weiteren herausragenden Nutzungsvorteil wie Topographie oder eine besonders schöne Landschaft, Nach- barschaft und Umgebung. Sehr gute Wohnlagen sind oft geprägt durch luxuriöse Bebauung mit großzügigen Außenanla- gen und großen Abständen zur Nachbarbebauung. In diese Kategorie fallen auch Stadthäuser, häufig aus der Gründerzeit. Zentralität Einzelhandelszentralität ist ein Maß für die Attraktivität einer Stadt als Einkaufsort: Sie beschreibt das Verhältnis aus dem Einzelhandelsumsatz zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft am Ort. Liegt dieser Wert über 100, bedeutet dies, dass in der Stadt mehr Umsatz im Einzelhandel getätigt wird, als die dort lebende Bevölkerung ausgibt – d. h. es gibt einen Kaufkraft - zufluss aus dem Umland und den Nachbarstädten. Ist die Zentralitätskennziffer kleiner als 100, spricht man von abfließen - der Kaufkraft.
100 CITIES SURVEY 2013: ALLE STÄDTE UND BERICHTSBÄNDE IM ÜBERBLICK Aachen BEW Wf – Frankfurt BEW Wf GA Kiel BEW – – Paderborn BEW Wf – Aschaffenburg BEW Wf – Freiburg BEW Wf – Koblenz BEW – – Passau BEW – – Augsburg BEW Wf – Friedrichshafen BEW Wf – Köln BEW – GA Pforzheim BEW – – Bad Homburg BEW Wf – Fulda BEW Wf – Konstanz BEW – – Potsdam BEW – – Bamberg BE– – – Fürth BEW Wf – Krefeld BEW Wf – Ratingen BEW – GA Berg. Gladbach BEW Wf GA Gelsenkirchen BEW – – Leipzig BEW – – Regensburg BEW Wf – Berlin BEW Wf – Gera BEW – GA Leverkusen BEW – – Reutlingen BEW Wf – Bielefeld B –W Wf – Gießen BEW Wf – Lübeck BE– Wf – Rostock BEW Wf – Bochum BEW Wf – Göttingen BEW Wf – Ludwigsburg BEW – – Saarbrücken BE– Wf – Bonn BEW Wf – Gütersloh BEW Wf GA Ludwigshafen BEW – – Salzgitter B –W Wf – Braunschweig B –W Wf – Hagen BE– Wf – Lüneburg BEW Wf – Schwerin BEW – GA Bremen BEW – – Halle (Saale) BEW – – Magdeburg BEW – – Siegen BEW Wf GA Bremerhaven BEW – – Hamburg BEW – – Mainz BE– Wf – Solingen BEW Wf – Chemnitz BEW Wf – Hamm B –W – – Mannheim BEW Wf – Stuttgart BEW Wf GA Cottbus BEW Wf – Hanau BEW Wf – Mönchengladbach BE– Wf – Trier BEW – – Darmstadt BE– – – Hannover BEW Wf – Mülheim a.d. Ruhr B –W Wf – Tübingen BEW Wf – Dortmund BEW Wf – Heidelberg BEW – – München BEW Wf GA Ulm BEW Wf – Dresden BEW Wf – Heilbronn B –W Wf – Münster BEW – GA Vill.-Schwenn. BEW – – Duisburg BEW Wf – Herne ––– – – Neu-Ulm BEW Wf – Wiesbaden BE– Wf – Düsseldorf BEW – GA Hildesheim BEW Wf – Neuss B –W – – Wilhelmshaven B –W Wf – Erfurt BEW Wf – Ingolstadt B –W Wf – Nürnberg BEW Wf – Witten BEW – GA Erlangen BEW Wf – Jena BEW – – Oberhausen BEW – – Wolfsburg BE– – – Essen BEW Wf – Kaiserslautern BEW Wf – Offenbach BE– Wf – Wuppertal BEW Wf – Esslingen BEW Wf – Karlsruhe BEW – – Oldenburg BEW – – Würzburg B –W – – Flensburg ––– Wf GA Kassel BEW Wf – Osnabrück B –W – – Zwickau BEW – – Hinweis: Aufgrund zu schwachen Umfragerücklaufs musste vereinzelt auf Ergebnisteile verzichtet werden. Ergebnisteile 2013: B = Büro E = Einzelhandel W = Wohnen – = fehlender Teil Zusatzseiten 2013: Wf = Stadtentwicklungsprofil der Wirtschaftsförderung GA = Seite mit Marktdaten des Gutachterausschusses – = fehlender Teil Alle Berichte verfügen über Rahmendaten (Sozioökonomie, Baustatistik, Steuereinnahmen) und z.T. historische Ergebnisse bis 2009.
CREDITS Bei der Analyse des Schweriner Immobilienmarktes wurde THOMAS DAILY freundlicherweise unterstützt durch folgende Experten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin c/o Landkreis Ludwigslust-Parchim Garnisonsstraße 01, 19288 Ludwigslust www.schwerin.de/gutachterausschuss FBR Maklerkontor Ziegenmarkt 2, 19055 Schwerin www.fbr-maklerkontor.de IMMO-KONZEPTE-Immobilien GmbH Jahnstraße 10, 19055 Schwerin www.immo-konzepte.de IVG Immobilien AG Zanderstraße 5-7, 53177 Bonn www.ivg.de TLG IMMOBILIEN GmbH Niederlassung Nord Karl-Liebknecht-Straße 33, 10178 Berlin www.tlg.de THOMAS DAILY bedankt sich bei allen lokalen Experten – auch bei jenen, die ungenannt bleiben wollten – für ihre Kooperation bei der Erstellung der vorliegenden Marktstudie. THOMAS DAILY GmbH Adlerstraße 19 79098 Freiburg im Breisgau Deutschland T + 49 761 3 85 59 0 F + 49 761 3 85 59 550 E marktbefragung@thomas-daily.de www.thomas-daily.de Disclaimer Diese PDF-Datei ist urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, sind vorbehalten. Eine Reproduktion, Veröffentlichung, Weitergabe an Dritte bzw. jede kommerzielle Verwertung bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung der THOMAS DAILY GmbH. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht nicht. Haftungsausschluss Der redaktionelle Inhalt wurde sorgfältig recherchiert und überprüft. Trotz sorgfältiger inhaltlicher Kontrolle übernehmen wir keine Haftung. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Für die Richtigkeit der Angaben und für eventuelle Druckfehler wird keine Haftung übernommen. Alle Aussagen beruhen auf Quellen, die als verlässlich eingestuft werden.
TD Premium
A World of Property Information
Deutschlands Informationssystem
für Immobilienprofessionals
PROJEKTE
TRANSAKTIONEN
NEWS
www.thomas-daily.de
Stand: September 2013
NEWS
ca. 400 neue Meldungen wöchentlich
› 400.000 News im Archiv seit 1994
MARKTDATEN
Sozio-ökonomische Daten,
TRANSAKTIONEN
EZH-Kennziffern zu allen deutschen
› 8.000 Verkäufe (150+ / Monat)
Städten u. Gemeinden
› 12.000 Vermietungen (150+ / Monat)
100-Cities-Survey (Marktbericht)
PROJEKTE
Büromarktdaten im Vergleich
10.000 Datenblätter (100+ / Monat) (Mieten, Renditen, Leerstand)
EZH-Marktdaten im Vergleich
AKTEURE (Mieten, Renditen, Filialisierung, Toplagen)
› 8.000 Unternehmen: News und Deals
Wohnungs-Marktdaten im Vergleich
News zu Movers, Buyers und Sellers (Mieten, Kaufpreise, Rahmendaten)
REFERENZKUNDEN
Alstria Office REIT • Bayern LB • BNP Paribas Real Estate • BulwienGesa • Ihr Ansprechpartner:
CBRE • Commerz Real Fonds • Corpus Sireo • Deka Immobilien • Drees &
Sommer • ECE • Ernst & Young RE • Helaba • Hochtief • IVG Immobilien AG • Dirk Zähringer
Jones Lang LaSalle • Metro Group Asset Management • RREEF Investment • T +49 (761) 38 559 600
SEB Immobilien-Investment • STRABAG PFS • Tishman Speyer E sales@thomas-daily.deSie können auch lesen
