BRAUNSCHWEIG EIN EINZELHANDELS-SCHWERGEWICHT IM NORDEN - comfort.de
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BRAUNSCHWEIG
EIN EINZELHANDELS-
SCHWERGEWICHT IM NORDEN
JUNI 2019
IN ZAHLEN Die zweitgrößte Stadt Niedersachsens (knapp 250.000
Einwohner) stellt einen attraktiven und dynamischen
Bundesland: Niedersachsen Wirtschafts-, Forschungs- und Handelsstandort dar. Als
integraler Bestandteil der Metropolregion Hannover steht
Einwohnerzahl: 248.023
sie zwar in einem ausgeprägten Wettbewerb mit anderen
Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2013): + 0,9 %
Großstädten (Hannover, Hildesheim, Wolfsburg), macht
in diesem Kontext aber dem historischen Beinamen als
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 130.103 „Löwenstadt“ alle Ehre.
Arbeitslosenquote: 5,2 % Im Zusammenspiel der ausgezeichneten Verkehrs-
infrastruktur (über die Autobahnen 2, 39, 391 - 395, Bun-
Einzelhandelskaufkraft: 105,5 destraßen 1, 4, 214, 248, ICE-Anschluss, Lage am Mittel-
landkanal) mit der räumlichen Nähe zum VW-Stammsitz
Einzelhandelszentralität: 144,9 Wolfsburg wandelte sich die Stadt von einem reinen Ma-
schinenbaustandort zu einem maßgeblichen Standort der
Relevante Shopping-Center: Automobilindustrie, die heute den bedeutendsten Indust-
Schloss-Arkaden (C), BraWoPark (S)
riezweig darstellt. Weiterhin ist Braunschweig seit 2007
C=City S=Stadtteil P=Peripherie
„Stadt der Wissenschaft“ und selbst in einem europäi-
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit
schen Maßstab durch einen außerordentlich hohen Anteil
von Menschen, die in der Forschung und Entwicklung
beschäftigt sind, gekennzeichnet. Die F&E-
1A-EINZELHANDELSMIETEN Erwerbstätigen arbeiten in 27 Forschungseinrichtungen
von 2008- 2018 in EUR / m²
(u.a. Deutsches Zentrum für Luft- und Raumfahrt DLR,
Physikalisch-Technische Bundesanstalt und Fraunhofer-
80-120m² 300-500m² Institute), in 250 kleineren und mittleren Unternehmen
140
des Hochtechnologie-Sektors oder in den Forschungs-
und Entwicklungsabteilungen großer Unternehmen. Die
120 105 hohe Bedeutung von technik- und innovationsorientierten
Unternehmen und Einrichtungen, wie auch der Standort
100 des wichtigsten deutschen Forschungsflughafens vor Ort,
sind kein Zufall. Dies reflektiert maßgeblich auf die große
80
Tradition der TU Braunschweig, die mit etwa 20.000 Stu-
60 denten als eine der führenden technologieorientierten
60
Ausbildungsstätten und Ideenschmieden in Deutschland
40 gilt. Aber auch bei den klassischen Dienstleistungen wie
dem Finanzsektor (u.a. Sitz der Volkswagen Bank) oder
20 dem Handel (Sitz der international expandierenden New
Yorker-Gruppe) hat die Stadt sehr viel zu bieten.
0
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Braunschweig weist entsprechend der oberzentralen
Quelle: COMFORT Research & Consulting Versorgungsfunktion für das Umland einen klaren Über-
schuss an Arbeitspendlern von mittlerweile fast 30.000
Personen arbeitstäglich auf. Die Arbeitslosenquote ran-
INNENSTADTANTEILE giert bei lediglich noch 5,2 %. Dies ist das Ergebnis einer
Braunschweig Ø 200-500 Tsd. Einwohner
Zunahme der sozialversicherungspflichtigen Beschäfti-
gung um über 21.000 in den letzten 10 Jahren auf nun-
mehr stattliche rd. 130.000 Erwerbstätige insgesamt.
Umsatz-
anteile
Auch die Bevölkerungsentwicklung gestaltet sich positiv,
was zusammen mit der guten ökonomischen Entwicklung
Verkaufs- auch in einer klar über dem Bundesdurchschnitt rangie-
flächen-
anteile renden Einzelhandelskaufkraft (lt. GfK 105,5 ggü. 100,0
im Bundesdurchschnitt bzw. 95,8 im Stadtgrößendurch-
0 10 20 30 40 schnitt) seinen Ausdruck findet.
Quelle: COMFORT Research & Consulting
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EINZELHANDELSKAUFKRAFT BEDEUTUNG DER STADT ALS
UND -ZENTRALITÄT
EINZELHANDELSSTANDORT
Braunschweig Ø 200-500 Tsd. Einwohner
In puncto Einzelhandel stellt Braunschweig bereits seit
langem ein echtes „Schwergewicht“ als Einkaufsstadt in
Norddeutschland dar - teilweise etwas unterhalb der bun-
Einzelhandels- desweiten Wahrnehmung.
kaufkraft
Der Braunschweiger Einzelhandel hat 2017 einen
Gesamtumsatz von rd. 1,9 Mrd. Euro erwirtschaftet. Dieser
wird auch in hohem Umfang durch externe Kaufkraftzuflüs-
Einzelhandels- se gespeist. So erreicht die Einzelhandelszentralität Braun-
zentralität schweigs lt. GfK mit rd. 145 einen außerordentlich hohen
Wert. In dieser Stadtgröße wird durchschnittlich lediglich ein
Wert von rd. 124 erreicht. Besonders hoch ist die Zentralität
0 25 50 75 100 125 150 175 dabei speziell im City-Leitsortiment Mode, wo sie sogar 226
Quelle: GfK GeoMarketing GmbH (ggü. 184) beträgt.
Die Zuströme an externer Kaufkraft gehen primär auf das
MODEZENTRALITÄT weitläufige Einzugsgebiet zurück. Diesbezüglich ist Braun-
Braunschweig Ø 200-500 Tsd. Einwohner schweig sogar eine „Millionenstadt“. Der Einzelhandel re-
flektiert nämlich auf ein Einzugsgebiet an Menschen in
dieser Größenordnung: Das ist das Vierfache der städti-
schen Bevölkerung. In einem Umkreis von 35 km (Wolfs-
burg) bzw. mehr als 50 km (Hannover, Celle, Magdeburg
und Hildesheim) ist Braunschweig zwar von einer Reihe
größerer und einzelhandelsseitig (teilweise) durchaus stark
besetzter Städte umgeben, in ihrer Wettbewerbswirkung
grenzen diese allerdings primär das Einzugsgebiet der
Braunschweiger City räumlich ein. Demgegenüber fallen
0 50 100 150 200 250 die Überschneidungen der Einzugsgebiete relativ gering
Quelle: COMFORT Research & Consulting aus.
EINZUGSGEBIET
Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph
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Auch der Städtetourismus spielt eine positive Rolle. So produktivität mit rund 3.900 €/m² deutlich oberhalb des
wurde zuletzt in 2018 mit rd. 685.000 Übernachtungen Städtedurchschnitts (rd. 3.400 €/m²).
ein neues Rekordergebnis erzielt. Angesichts der Attrak-
tivität der Innenstadt mit ihren historischen Teilen ist bei Bezogen auf qualifiziertes Shopping und Bummeln ver-
Übernachtungszahlen aus COMFORT-Sicht aber immer fügt die Braunschweiger Innenstadt in ihrem Einzugsge-
noch deutlich Luft nach oben. biet praktisch über ein Alleinstellungsmerkmal. Demge-
genüber ist der Wettbewerb in puncto Nahversorgung,
Als Ergebnis einer zielgerichteten, auf die nachhaltige Möbel, Do-it-Yourself sowie discountierendes Einkaufen
Stärkung der Innenstadt ausgerichteten Stadtpolitik stellt durchaus ausgeprägt. Ein derartiges Angebotsprofil wei-
die Braunschweiger City das eindeutige Zentrum des sen auch die in Braunschweig vorhandenen, größeren
städtischen Einzelhandelsgeschehens dar. Hier wurde Wettbewerbsstandorte (u.a. IKEA-Agglomeration
auf einer Verkaufsfläche von rd. 190.000 m² ein Einzel- Hansestraße, BraWoPark, Otto-von-Guericke-Straße /
handelsumsatz von rd. 740 Mio. Euro getätigt. Der Um- Frankfurter Straße mit einem nach dem Markthallen-
satzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt Konzept neu aufgestellten real-Markt oder die Berliner
dokumentiert mit rund 38 % die eindrucksvolle Stärke Straße) auf. Sie verfügen aber über andere Sortiments-
und Attraktivität, liegt dieser doch bei deutschen Städten und Genre-Schwerpunkte als die Braunschweiger City.
dieser Größenordnung allgemein rd. 11 Prozentpunkte
niedriger. Zudem liegt auch die innerstädtische Flächen-
MIETPREISANGABE
1A-LAGE in EUR/m²
DAMM
frequenzstarke Toplage 80-120 m²
Standort einiger Großflächenmieter wie C&A und
105
KARSTADT SPORTS; geprägt durch erfolgreiche
Textilkonzepte 300-500 m²
sowohl moderne Verkaufsflächen (z.B. ZARA und
H&M), als auch Immobilien mit Optimierungsmög- 60
lichkeiten
Neuer Mieter: demn. backWERK (Relocation),
vermittelt durch COMFORT
Höchstmiete: ca. 105 EUR/m² (klein)
HUTFILTERN 80-120 m²
1A-Lage mit guten Frequenzen
Burgpassage, als Verbindung zur Lage Sack, soll zur 105
offenen Einkaufsstraße „Burggasse“ umgebaut werden
Neue Mieter: Alligator (Relocation), COFFEE 300-500 m²
FELLOWS
60
Höchstmiete: ca. 105 EUR/m² (klein)
SACK
Lage mit deutlichen Stärkungstendenzen im Gefolge 80-120 m²
der PRIMARK-Eröffnung und Fertigstellung des Konrad-
100
Koch-Quartiers (ehem. City Point)
Umliegende Parkhäuser und ÖPNV-Anschluss stützen
Frequenz. 300-500 m²
Mehrere Projektentwicklungen bieten weiteres Potenzial
55
(Langerfeldt Ensemble, Welfenhof, Burgpassage).
Direktverbindung über Nebenstraßen zu den Schloss-
Arkaden
Neue Mieter: DECATHLON, REWE, Backstube San-
ders (Relocation) und Swapfiets im Konrad-Koch-
Quartier, SUMMERSBY (perspektivisch im Langerfeldt-
Haus), Reformhaus Bacher
Höchstmiete: ca. 100 EUR/m² (klein)
COMFORT Städtereport Braunschweig 2019 4 von 10
Die Braunschweiger Innenstadt verfügt mit den Einzel- zunehmend die Verbindung Kohlmarkt und Schuhstraße,
händlern in der 1A-Lage und den Schloss-Arkaden über um in die Lage Sack zu gelangen.
ein umfangreiches Angebot, das nur wenige Wünsche
offen lässt. Regionale Anbieter in den Nebenlagen kom- Im Bereich Sack wird am ehemaligen City Point von DC
plettieren das Angebot. Da mit dem Dom und der Burg Values zurzeit das Konrad-Koch-Quartier komplettiert.
Heinrichs des Löwen zwei historische öffentliche Gebäu- Nach der Eröffnung von DECATHLON, Backstube San-
de mit großer Anziehungskraft in der Innenstadt liegen, ders sowie Swapfiets hat hier zudem ein REWE-
bewegen sich auch zahlreiche Tagestouristen durch die Supermarkt die Nahversorgungskomponente in diesem
Einkaufslagen. Die überwiegend attraktive Architektur Bereich gestärkt. Vis-à-vis am Standort des ehemaligen
und ausgeprägte Gastronomiebereiche sorgen ebenfalls Heimtex-Traditionshauses Langerfeldt wird demnächst
dafür, dass die Innenstadt über eine hohe Aufenthalts- der Braunschweiger Lokalmatador SUMMERSBY eine
qualität verfügt und zum ausgedehnten Einkaufsbummel neue Filiale eröffnen bzw. im rückwärtigen Bereich ein
einlädt. Insbesondere in der warmen Jahreszeit ziehen gastronomisches Angebot angesiedelt werden.
die Gastronomen auf dem Kohlmarkt mit Außenbe-
stuhlungsmöglichkeiten über den Großteil des Platzes Am Ende der Lage Sack markieren der dort befindliche,
eine Vielzahl von Gästen an. Und mit dem traditionsrei- vor einer grundsätzlichen Umstrukturierung stehende,
chen Weihnachtsmarkt im Umfeld von Dom und Burg Welfenhof sowie der etwas randständig gelegene Media
besitzt die Innenstadt auch ein weithin ausstrahlendes Markt den Abschluss der Einkaufslage. Über den Dom-
Groß-Event. platz vorbei an den Touristendestinationen hat sich eine
direkte Wegverbindung zurück zum Shopping-Center
Die Innenstadtlagen bieten die Möglichkeit eines Rund- Schloss-Arkaden etabliert und schließt somit den inner-
laufes. Von den Schloss-Arkaden gelangt man über den städtischen Rundlauf.
gastronomisch geprägten Bohlweg in die 1A-Lagen
Damm und Hutfiltern, wo sich die Topmarken des filiali- Dieser wird zudem auch durch diverse vielfältige Neben-
sierten Einzelhandels angesiedelt haben. Die Lage Sack lagen wie Münzstraße, Poststraße, Langer Hof oder
erreicht man von dort über den anschließenden Kohl- Kattreppeln ergänzt. Und auch dort tut sich Einiges. Zum
markt und die Schuhstraße. Letztere hat aktuell deutlich Beispiel hat im Bereich Kattreppeln / Ecke Hutfiltern
an Frequenz gewonnen, was auf die spezielle Situation SportScheck geschlossen und wird an dieser Stelle per-
in der Burgpassage zurückzuführen ist. Diese soll vom spektivisch mit Müller Drogeriemarkt durch einen ande-
Projektentwickler Development Partner perspektivisch als ren innerstädtischen Magnetbetrieb ersetzt. Ferner folgt
offene Einkaufsstraße „Burggasse“ neu entwickelt wer- am Kohlmarkt auf den geschlossenen STARBUCKS im
den. Sie ist mittlerweile nahezu komplett entmietet und Juni mit frittenwerk ein neues Gastro-Konzept.
war teilweise gesperrt. Insofern nutzen Passanten wieder
Blick auf den gut frequentierten Kohlmarkt
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CENTERSITUATION
In der Braunschweiger Innenstadt wurde 2007 mit den Passagen. Der gemischt genutzte Komplex, der neben
Schloss-Arkaden ein großes Einkaufscenter neu etab- der eigentlichen Passage noch Wohnungen, Büros und
liert. Dieses hat sich trotz der anfänglich teilweise sehr ein FourSide Hotel beinhaltet, befindet sich über der
kritischen Stimmen mittlerweile als feste Größe wie auch städtischen Tiefgarage Packhof, die mit ihren gut 1.000
integraler Bestandteil des Einzelhandels-Lagegefüges Parkplätzen zweitgrößter Parkraumanbieter nach den
der Stadt erwiesen. Die Schloss-Arkaden stellen von Schloss-Arkaden ist und eine hohe Bedeutung für die
außen die Rekonstruktion des ehemaligen Braunschwei- Innenstadt hat. Leider kann die Passage von der hohen
ger Schlosses dar und beherbergen im Inneren ein rund Zahl an Tiefgaragennutzern nicht ausreichend profitieren.
30.000 m² großes, modernes Einkaufszentrum mit Hoher Leerstand, geringe Frequenz und ein kleinteiliger
rd. 150 Shops. Dieses wurde in den letzten Jahren, im Mieterbesatz mit zu wenig Anziehungskraft herrschen
Zuge der normalen Centermanagement-Aktivitäten und vor. Der Eigentümer prüft die Zusammenlegung von
dem Auslaufen vieler Mietverträge nach 10 Jahren, wei- Mietflächen, um zugkräftige Mieter zu gewinnen. Die
ter optimiert. Als Beispiele seien hier die Eröffnungen von Strategie erscheint richtig und die Frequenzen aus der
AppelrathCüpper, flying tiger copenhagen, JD SPORTS Tiefgarage sind eine gute Basis für eine mögliche Neu-
oder RITUALS erwähnt. positionierung der Passage. Es bleibt abzuwarten, ob
diese Überlegungen konsequent umgesetzt werden kön-
Inmitten des Dreiecks Hutfiltern, Schuhstraße und Sack nen.
liegt die alte Burgpassage, welche ehemals rd. 5.000 m²
Verkaufsfläche und jedoch auch fortlaufend funktionale Angesichts der Attraktivität des Einzelhandelsstandorts
Mängel - primär bezogen auf das 1. OG - aufwies. Aus- Braunschweig gab es in der Vergangenheit immer wieder
gehend von der anstehenden Entwicklung (siehe oben) Versuche, periphere Einzelhandelsansiedlungen zu reali-
fungiert diese heute weitgehend als „leere Hülle“, sodass sieren. Aufgrund des Braunschweigers Zentrenkonzepts,
die angestammte Verkehrsfunktion nur noch sehr einge- das die Innenstadt vor peripheren Ansiedlungen schützt,
schränkt ausgefüllt wird. Im Jahre 2015 wurde die Pas- war dies bisher immer nur innerhalb enger Grenzen mög-
sage von dem Düsseldorfer Projektentwickler Develop- lich. Eine solche realisierte Entwicklung ist der
ment Partner erworben. Der Entwickler plant, die Passa- BraWoPark, ein Fachmarkt- und Business-Center am
ge als solche verschwinden zu lassen und zukünftig eine Hauptbahnhof als Projekt der Volksbank eG Braun-
offene, unüberdachte Einkaufsstraße zu bauen. Diese schweig Wolfsburg. Neben einem Bürokomplex und ei-
soll über einzelne Geschäftshäuser mit entsprechend nem Hotel entstand dort ein Fachmarktzentrum mit rund
gegliederter Fassadenstruktur einen gänzlich neuen Cha- 12.500 m² Verkaufsfläche und knapp 1.900 Parkplätzen.
rakter erhalten und sieht überwiegend zweigeschossigen Ankermieter sind ein ca. 8.100 m² großes EDEKA SB-
Einzelhandel auf rd. 5.000 m² vor. Über den Einzelhan- Warenhaus und ein 2.500 m² großer Smyths Toys Spiel-
delsflächen sind Büros und Wohnungen geplant. Ein warenmarkt. Der Einfluss auf die Innenstadt ist begrenzt,
auch städtebaulich hochspannendes Projekt, welches da in dem Fachmarktcenter nahversorgungsorientierte
allerdings lt. Presseberichten noch nicht vollständig ge- Mieter überwiegen.
nehmigt ist.
Bereits Geschichte ist mittlerweile der ehemalige
City Point in der Lage Sack. Der Betrieb des am Standort
eines alten Hertie-Warenhauses Ende der 80er Jahre zu
einer Vertikal-Mall umgebauten Centers stellte von Be-
ginn an eine Herausforderung, speziell in den oberen
Geschossen, dar. Ende März 2015 wurde unter großem
öffentlichen Interesse mit der Neueröffnung einer Filiale
des irischen Textilgiganten PRIMARK eine Neupositio-
nierung eingeleitet. Diese mündete in den Verkauf der
Immobilie an den Hamburger Entwickler DC Values, wel-
cher in Folge sukzessive eine grundlegende Umstruktu-
rierung der Liegenschaft zu dem praktisch fertiggestell-
ten, gemischt genutzten Konrad-Koch-Quartier (siehe
oben) umsetzte.
Der Welfenhof, am Anfang der Lage Sack, komplettiert
mit der Packhofpassage im Erdgeschoss das reichhalitge
Angebot der Braunschweiger Innenstadt an Centern und 1A-Lage Damm: Traditionelle Toplage
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Auch für die Zukunft ist die Stadt gut beraten, solchen cityrelevanten Sortimenten unterbunden bzw. auf Nah-
Entwicklungen enge Grenzen zu setzen. Braunschweigs versorgungs- und „Grüne-Wiese“-Sortimente (z.B. DiY,
Stärke ist die Anziehungskraft der Innenstadt und diese Möbel) beschränkt werden.
wird gesichert, wenn periphere Ansiedlungen mit
Schuhstraße: Aufgrund des Umbaus der Burgpassage profitiert die Lage aktuell von steigenden Frequenzen.
INVESTMENT
Im durch ein Hochpreisniveau gekennzeichneten Invest- KAUFPREISFAKTOR
mentmarkt, der auch kurzfristig keine Trendwende erwar- von 2012 - 2018
ten lässt, erfreuen sich die B- und C-Städte großer
Beliebtheit. Speziell im Segment Einzelhandel agieren 21,5 - 23,5
Investoren aber zunehmend kritischer und haben erhöh- 25,0
ten Beratungsbedarf hinsichtlich Nachhaltigkeit von
Standort, Lage und Miete. Ein-Mieter-Objekte, großflä-
15,0
chige Fashionkonzepte mit mehreren Verkaufsebenen
und kurzlaufende Mietverträge werden besonders gründ-
lich hinsichtlich möglicher Nachnutzungsszenarien unter- 5,0
sucht. Braunschweig ist mit seinen hervorragenden 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Kennzahlen aber weiterhin ein gefragter Standort bei
Investoren. Neben dem CORE-Segment, also langfristig Insbesondere die laufende Entwicklung der Burgpassage
vermieteten Immobilien als gefragteste Anlageklasse, zur offenen Einkaufsstraße durch Development Partner
sind gerade in der jüngsten Vergangenheit risikobereite sowie eine überfällige Neuausrichtung des Welfenhofs
Investoren besonders aktiv gewesen. Sie sind vor allem sind zwei wichtige Bausteine, um die Weiterentwicklung
an einer Neupositionierung der erworbenen Immobilie der Lage Sack zu komplettieren. Dies sollte auch im Inte-
interessiert. Hierzu zählen z.B. Transaktionen wie die resse der Stadt liegen.
Burgpassage, das Langerfeldt Haus in der Lage Sack Insgesamt stellt Braunschweig, auch aufgrund einer
oder der ehemalige City Point, der von DC Values als überschaubaren Leerstandssituation in den Kernlagen,
Konrad-Koch-Quartier revitalisiert wurde. Diese Immobi- nach wie vor einen bei privaten und institutionellen
lien liegen allesamt im Bereich der Lage Sack, denen die Investoren gefragen Standort dar. Die Renditen bewegen
Investoren zu Recht steigende Attraktivität zuschreiben. sich weiterhin auf niedrigem Niveau.
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COMFORT CITY RANKING 2019
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Unter Betrachtung folgender Parameter wird eine Bewertung der Stadt • Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/
vorgenommen: mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/ Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität
Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandels-
kaufkraft
• Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und
Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadt-
umsatz, -verkaufsfläche, -flächenproduktivität
Als Ergebnis der zuvor benannten, vielfältigen positiven größerer Stadt (u.a. Essen, Dresden, Leipzig, Bremen,
Aspekte erreicht Braunschweig im umfassenden Wuppertal, Duisburg). Speziell mit Blick auf die mittel-
COMFORT City Ranking 2019 mit 71 Punkten eine großen deutschen Großstädte (100.000 - 300.000 Ein-
TOP-Bewertung: auf Rang 11 unter 70 untersuchten wohner) nimmt Braunschweig hinter Freiburg sogar ei-
deutschen Städten bzw. deutlich vor manch erheblich nen ausgezeichneten zweiten Rang ein.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
Es ist keinesfalls ein Zufall, dass Braunschweig im dem letztgenannten Projekt ist der Stadt sehr zu wün-
COMFORT City Ranking in der erweiterten Spitze aller schen, dass diese große Chance für eine beispielge-
deutschen Einkaufsstädte zu finden ist. Vielmehr ergibt bende städteplanerische und einzelhändlerische Weiter-
sich im Zusammenspiel von gesunden sozio- entwicklung - quasi ein „Demalling“ mitten in der Stadt -
ökonomischen Eckdaten der Stadt, einem großen Ein- nicht an überzogenem Denkmalschutz scheitern wird.
zugsgebiet, einer gezielten innenstadtorientierten Ein-
zelhandelssteuerung der Stadt wie auch einem hohen Nicht zu vergessen ist die Packhofpassage im Welfen-
Maß an urbaner Aufenthaltsqualität ein guter Nährboden hof, die über kurz oder lang ebenfalls eine Revitalisie-
für attraktiven und leistungsstarken Einzelhandel. rung erfahren wird: Am Anfang der Lage Sack gelegen,
profitiert die Liegenschaft von den positiven Entwicklun-
Vor diesem Hintergrund haben sich in der Innenstadt ein gen der Straße. Zudem füllt das direkt unter dem Objekt
vielfältiges, leistungsstarkes Gefüge von Einzelhandels- befindliche Parkhaus eine wichtige Funktion für die In-
A-, B- und Neben-Lagen sowie ein zugkräftiges Ein- nenstadt aus und ist eine zuverlässige Frequenzquelle.
kaufszentrum etabliert. Dieses stellt sich keineswegs Bei Umsetzung aller Projekte wird die Lage Sack weiter
statisch dar, sondern unterliegt einer fortwährenden an Attraktivität gewinnen und hat beste Aussichten, noch
Entwicklung. So ist die Eröffnung der Schloss-Arkaden weiter an Bedeutung zuzulegen.
schon über eine Dekade her und auch PRIMARK ver-
zeichnet in diesem Jahr bereits 5-jähriges Bestehen in Aber auch im östlichen Innenstadtbereich in der ange-
Braunschweig. Gerade dessen seinerzeitige Neuansied- stammten 1A-Lage Damm / Hutfiltern tut sich etwas:
lung stellte eine Initialzündung für den westlichen Innen- Während SportScheck den Standort Kattreppeln / Ecke
stadtbereich dar, mit der Folge diverser weiterer Projek- Hutfiltern verlassen hat, wird an seiner statt mit Müller
te. Selten wurden so viele davon auf engem Raum reali- Drogeriemarkt ein neuer Magnetbetrieb etabliert. Und
siert bzw. stehen in der Umsetzung: die Neuansiedlung auch in das von der COMFORT vermittelte, noch im
von Desigual, die Fertigstellung des Konrad-Koch- Umbau befindliche Geschäftshaus Damm 23, wird dem-
Quartiers, die Neupositionierung des traditionsreichen nächst neues Leben einkehren. Mit einer gemäß moder-
Wäschehauses Langerfeldt wie auch die völlige Neuauf- nem Verkaufskonzept völlig neu aufgestellten back-
stellung der Burgpasssage als offene Einkaufsstraße. Zu WERK-Filiale.
COMFORT Städtereport Braunschweig 2019 8 von 10Einzig der allgemein in Deutschland schwierigere Ver- Zusammenfassend kann gesagt werden, dass sich die mietungsmarkt trübt ein wenig den derzeit von positiven Braunschweiger Innenstadt gut entwickelt hat und so- Entwicklungen gekennzeichneten Braunschweiger Ein- wohl auf Konsumenten-, Retailer- als auch auf Investo- zelhandelsmarkt. Vermarktungszeiträume werden länger renseite einen hohen Stellenwert genießt. In Folge des und der Druck auf die Mieten steigt auch hier, von tem- herausfordernden Vermietungsmarktes, dem bereits porären Leerstandssituationen ist auszugehen. Es bleibt umfassenden bestehenden Angebot sowie der wach- insofern spannend. Dies gilt im Übrigen auch für das senden Konkurrenz des Onlinehandels stellt die Weiter- Warenhaus-Segment: im Zuge der Fusion von KAR- entwicklung auch in Braunschweig keinen Selbstgänger STADT und GALERIA KAUFHOF ist angesichts der dar. Essentiell bleibt von daher, dass der Fokus der Präsenz von drei Warenhäusern (KARSTADT Schuh- Stadtverantwortlichen in Hinblick auf qualifiziertes Shop- straße und Poststraße sowie GALERIA KAUFHOF am ping- und Stadterlebnis auch für die Zukunft weiterhin Bohlweg) ein Überbesatz offenkundig. Von daher ist auf die Innenstadt ausgerichtet bleibt. mittel- bis langfristig ein sehr interessantes Potenzial für Projektentwickler gegeben. Im Bereich Sack wird am ehemaligen City Point von DC Values zurzeit das Konrad-Koch-Quartier komplettiert. COMFORT Städtereport Braunschweig 2019 9 von 10
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Herausgeber: DEFINITIONEN
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über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladenein-
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simmobilien bietet COMFORT ihr Know-how auch als Beratungsdienst- Kaufpreisfaktoren
leistung in Form von Expertisen, Second-Opinion-Gutachten oder Due Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine
Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählt Center- Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser
Consulting. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit
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preises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die
Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig,
jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird.
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Innenstadtanteile
Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am
Unternehmenskommunikation: Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat.
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Fon: +49 211 9550-144 Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität
E-Mail: ukom@comfort.de Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an
Im Auftrag der COMFORT-Gruppe einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100.
Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches
Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an,
ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft über-
wiegen.
Modezentralität
Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandels-
zentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeb-
lichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die
sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schu-
he/Lederwaren zusammensetzt.
Einzugsgebiet
Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen
Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches, aus dem regelmäßige Einkaufsbezie-
hungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet
(Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Fernein-
zugsgebiet (Zone II).
COMFORT Städtereport Braunschweig 2019 10 von 10Sie können auch lesen
