Marktbericht Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien in Deutschland - bulwiengesa - Fokus Wohnen Deutschland
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bulwiengesa
Marktbericht
Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien in Deutschland
Auftraggeber: INDUSTRIA WOHNEN GmbH
Theodor-Heuss-Allee 74
60486 Frankfurt/Main
Auftrag-Nr.: P1907-5745
Berlin, 21. Oktober 2019
MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Die Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft wachsen
» Geopolitische Risiken steigen Der deutsche Investmentmarkt ist breit aufgestellt und damit
beliebt bei Anlegern. Neben der Produktbreite bei Wohn- und
Die deutsche Wirtschaft ist das neunte Jahr in Folge gewach- Gewerbeimmobilien bietet der deutsche Markt eine große
sen, zeigt sich aber aufgrund stärkerer geopolitischer Kon- Anzahl an interessanten Investitionsmöglichkeiten nicht nur
flikte deutlich schwächer. Impulse kamen insbesondere durch in den Kernmärkten der A-Standorte, sondern auch in attrak-
steigende Konsumausgaben und hohe Bauinvestitionen vor tiven kleineren Städten. Der deutsche Immobilienmarkt ist
allem im Tiefbau aus dem Inland. Auch die Exporte stiegen an, nachhaltig liquide und verfügt über eine starke Nachfrage.
wenngleich nicht so stark wie in den Vorjahren.
2018 wurde laut Statistischem Bundesamt ein Rekordüber- » Abkühlungsphase auf hohem Niveau
schuss des Staatshaushaltes von fast 58 Milliarden Euro
erzielt und somit der absolut höchste Überschuss seit der Das Immobilienklima (basierend auf einer monatlich durch-
Wiedervereinigung. Für das Bruttoinlandsprodukt wird laut geführten Befragung, die die gefühlte Stimmung in der
bulwiengesa auch in den kommenden zwei Jahren ein weiterer Immobilienbranche widerspiegelt) kühlt sich ab.
Anstieg von jeweils etwa 1,5 % erwartet.
Es besteht eine Verunsicherung am Markt aufgrund der Ein-
führung von Handelsschranken und Zöllen sowie dem Brexit.
Entwicklung des Zinsniveaus Diese Unsicherheit wirkt sich negativ auf den Immobilien-
2006 bis 2023* klima-Index aus. Während die Stimmung für Büro- und
4,0 Industrieimmobilien auf hohem Niveau nur leicht gesunken
3,5 ist, sind die Erwartung bei Handelsobjekten durch die E-Com-
3,0 merce-Konkurrenz weiter gesunken. Das Wohnklima zeigt
sich über den Gesamtzeitraum am stabilsten und nahm jüngst
2,5
Prozent
leicht zu.
2,0
1,5
1,0 Immobilienklima nach Segmenten
Januar 2009 bis Juli 2019
0,5
0,0 175
08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 150
o © bulwiengesainfografik
10-Jahres-Anleihen 125
Indexwert
Zinssatz der EZB für Hauptrefinanzierungsgeschäfte**
100
Quelle: Eurostat, Deutsche Bundesbank;
*ab 2018 Prognose der bulwiengesa 75
**Jahreswert
50
Der Leitzins der Europäische Zentralbank (EZB) liegt weiter- 25
o © bulwiengesainfografik
hin auf dem Tiefstwert von 0 %. Zudem wird die Wiederauf- 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
nahme des Ankaufs von Unternehmensanleihen erwogen.
Industrie Büro
Nach der ersten Leitzinssenkung der US-Notenbank Fed seit
mehr als zehn Jahren aufgrund der Handelskonflikte und des Handel Wohnen
langsameren globalen Wirtschaftswachstums scheint somit Quelle: bulwiengesa für DG Hyp
auch ein Zinsanstieg im Euroraum mittelfristig vom Tisch.
Aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB gibt es nach wie vor Zusammenfassend bleiben die Rahmenbedingungen für die
einen Mangel an renditeträchtige Geldanlagen. Die Erträge Immobilienwirtschaft aber positiv. Die Beschäftigung steigt
von Anleihen werden voraussichtlich in den kommenden Jah- noch leicht, Nettolohnzuwächse entstehen aufgrund des
ren nicht steigen, sodass Immobilienanlagen weiter gefragt Arbeitskräftemangels, die Inflation ist gering und der Leitzins
bleiben. bleibt niedrig.
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 2
MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Florierender Arbeitsmarkt befeuert Flächenkonkurrenz in Städten
» Arbeitslosenquote sinkt weiter
Der Konjunkturaufschwung der vergangenen Jahre sorgte für
den anhaltenden Job-Boom. Mit 5,2 % ist die Arbeitslosen-
quote auf dem niedrigsten Niveau seit der Wiedervereinigung
angekommen. Seit 2005 hat sie sich auch infolge der Hartz-
Reformen mehr als halbiert.
Entwicklung der Arbeitslosenquote
1994 bis 2018
12,0
11,0
10,0
9,0
Prozent
8,0
7,0
6,0
o © bulwiengesainfografik
5,0
4,0
Vergleichswerte für Kaufpreise
Tsd. Euro/qm
94 Wohnfläche
96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Objekt Whg.
Gesamt
» Steigende Erwerbstätigenzahl SVP-Beschäftigung 2013 bis 2018
1 Zi.
Angebote Immoscout
Quelle: bulwiengesa, Datenbasis Bundesagentur für Arbeit
1,5-2 Zi.
im Umfeld
Im Jahresdurchschnitt 2018 waren laut des Statistischen Bun-
desamtes 2,5-3
rundZi.44,8 Millionen Personen am Arbeitsort Deut- Bis 2030 soll laut Bundesagentur für Arbeit die gesamte
schland erwerbstätig. Die Erwerbstätigenzahl wächst seit Erwerbstätigenzahl nahezu stabil bleiben. Regional bestehen
3,5-4
mittlerweile 13Zi.
Jahren und nahm gegenüber 2017 um 1,3 % zu. allerdings erhebliche Unterschiede: Während strukturschwa-
o © bulwiengesainfografik
Negative demografische
4,5+ Zi. Effekte konnten durch eine höhere che Räume wie das Saarland oder weite Teile Ostdeutschlands
inländische Erwerbsbeteiligung sowie durch Zuwanderung tendenziell verlieren werden, gewinnen die Metropolregionen
RIWIS
ausgeglichen werden. und heutigen Wachstumskerne.
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Die gute Konjunktur und die damit verbundene positive Stim-
Quelle:
mung derRIWIS, Immoscout
Unternehmen ist ein Grund für die positive Arbeits- » Auswirkungen für den Immobilienmarkt
marktentwicklung. Der strukturelle Wandel hat den Arbeits-
markt weiterhin im Griff. So konnte der Dienstleistungssekt- Die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt führt einer-
ror den höchsten Anstieg gegenüber dem Vorjahr verzeichnen. seits zu einer Nachfrage nach Büroflächen an den wachsenden
Standorten, gleichzeitig werden dort durch die steigende
Eine große Herausforderung in den nächsten Jahren ist die Beschäftigtenzahl auch Wohnungen nachgefragt.
Digitalisierung. Eine höhere Produktivität stehen Verlusten an
tradionellen Arbeitsplätzen insbesondere in der Verwaltung Die Flächenkonkurrenz der Nutzungsarten untereinander ist
gegenüber. Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen der daher in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen und
Wandel auf den deutschen Arbeitsmarkt hat. Risiken bestehen lässt die Preise für Grundstücke explodieren. In Großstädten
zudem durch globale Krisen, die die deutsche Exportwirtschaft geraten aus diesem Grund zunehmend die Umlandbereiche in
betreffen. Sollten sich diese nicht weiter verschärfen, ist mit den Blick von Investoren, welche mit Flächenreserven, güns-
einem Anhalten der positiven Beschäftigungsentwicklung in tigeren Preisen sowie weniger komplexen Planungs- und
den nächsten Jahren mit etwas moderaterer Dynamik zu rech- Genehmigungsprozessen locken.
nen.
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 3
MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Ungleiches Wachstum: Metropolen im Fokus
» Deutschland knackt 83 Mio. Einwohner Marke men fast ein Fünftel mehr Kinder als noch 2011 auf die Welt.
Kaufpreise Eigentumswohnungen Aktuell werden im Durchschnitt 1,57 Kinder je Frau geboren.
Berlin, Erstbezug, Euro/qm, 2008 bis 2022, ab 2019 Prognose
Im Jahr 2018 wurde die Marke von 83 Millionen Einwohnern
in Deutschland erstmals erreicht, auch wenn das Wachstum
15.000
mit +0,3 % etwas geringer war als in den Vorjahren. Aus- Entwicklung der Geburten
schlaggebend für den Anstieg ist ein Wanderungsüberschuss. 1994 bis 2018
Die Anzahl der Sterbefälle ist hingegen, wie in den Vorjahren,
10.000 825
höher als die Menge der Geburten.
800
5.000 775
Anzahl in Tsd.
750
0
725
o © bulwiengesainfografik
2008 2013 2018
700
o © bulwiengesainfografik
Max. Ø Min. 675
Quelle: RIWIS 650
94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18*
Quelle: Statistisches Bundesamt
Vergleichswerte für Kaufpreise *Vorläufige Zahlen
Tsd. Euro/qm Wohnfläche
Die Alterung der Bevölkerung stetzt sich jedoch fort. Jede
Objekt Whg. fünfte Person in Deutschland ist bereits älter als 66 Jahre. Das
Gesamt Durchschnittsalter liegt mit aktuell 44 Jahren rund fünf Jahre
höher als 1990. Die hohe Zuwanderung nach Deutschland ver-
1 Zi.
Angebote Immoscout
langsamt die Alterung zwar, stoppt sie jedoch nicht.
1,5-2 Zi.
im Umfeld
2,5-3 Zi.
» Demografie beeinflusst Immobilienbranche
3,5-4 Zi.
o © bulwiengesainfografik
4,5+ Zi. Der demografische Wandel wird die Wohnungsnachfrage in
Deutschland verändern. In den A-Städten, die attraktive
RIWIS Berlin
Arbeitsmöglichkeiten sowie Ausbildungsbedingungen bieten,
0 2 4 2014
Einwohnerentwicklung 6 8 bis
102017
12 14 16 18 wird die Zahl der Wohnungssuchenden weiter steigen.
Quelle: bulwiengesa, Datenbasis Statistische Landesämter
Quelle: RIWIS, Immoscout
Viele Unternehmen müssen zunehmend Niederlassungen in
Die Entwicklung der Bevölkerung ist regional sehr ungleich. den gefragten Metropolen eröffnen, um junge Arbeitnehmer
Insbesondere die Metropolen und ihr Umland zeigen ein star- gewinnen zu können. Umgekehrt werden Regionen mit
kes Wachstum (u.a. Berlin, Hamburg, München, Frankfurt). schwächeren Arbeitsmärkten und unterdurchschnittlicher
Ein Ost-West-Gefälle ist deutlich zu erkennen, wobei die Infrastruktur weiter vor allem jüngere Menschen verlieren.
Städte Potsdam, Leipzig und Dresden sowie Berlin und sein
Umland Wachstumsinseln in einer mit Abwanderung zu Der gesellschaftliche Wandel erfordert immer öfter eine fle-
kämpfenden Region bilden. xiblere Planung von Neubauprojekten. So soll eine nachträgli-
che Änderung des Grundrisses möglich bleiben, um etwa zwei
Wohnungen für Familien zusammenlegen oder größere Woh-
» Steigende Geburtenzahl seit 2011 nungen verkleinern zu können. Moderne Haustechnik und
smarte Technologien werden die Realisierung dieser Anforde-
Der langjährige Trend zur Kinderlosigkeit hat sich infolge rungen in der Zukunft erleichtern. Insbesondere die Nachfrage
eines Wertewandels und zahlreicher politischer Fördermaß- nach seniorengerechten Wohnungen steigt im Zuge des
nahmen umgekehrt. Mit 788.000 Geburten im Jahr 2018 kom- demografischen Wandels.
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 4
MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Ältere und Singles vs. steigender Wohnflächenkonsum
» Einpersonenhaushalte als häufigster Haushaltstyp der Wohnungsbedarf bis 2035 gedeckt. In den Metropolen
Kaufpreise Eigentumswohnungen sowie in Süddeutschland hinkt dagegen mangels bezahlbarem
Berlin, Erstbezug, Euro/qm, 2008 bis 2022, ab 2019 Prognose
Im Jahr 2018 waren mit 42 % die Einpersonenhaushalte der Grundstücksangebot und der Knappheit bei den Baukapazitä-
häufigste Haushaltstyp. Auch im Vergleich zur Europäischen ten die Neubautätigkeit dem zusätzlichen Bedarf infolge von
15.000
Union verzeichnet Deutschland einen überdurchschnittlichen Bevölkerungs- und Haushaltswachstum hinterher.
Anteil. Seit 1991 ist die Zahl der Einpersonenhaushalte fast um
die Hälfte angestiegen. Im Gegensatz dazu nahmen die Haus-
10.000
halte mit drei oder mehr Personen um ein Fünftel ab.
Gründe hierfür liegen u. a. in der weiterhin alternden Bevöl-
5.000
kerung, in der immer später stattfindenden Familiengrün-
dung und in dem Wandel der Lebenstile. Die Faktoren haben
eine steigende Zahl von Singles zur Folge. Es muss davon aus-
0
gegangen werden, dass sich diese Prozesse aufgrund demo-
o © bulwiengesainfografik
2008
grafischer 2013
und sozialer Entwicklungen 2018fortsetzen wer-
weiter
den
Max. Ø Min.
» Steigender
Quelle: RIWIS Wohnflächenkonsum
Als Folge des demografischen Wandels steigt der Wohnflä-
Vergleichswerte
chenkonsum pro Kopf für
vor Kaufpreise
allem im Seniorenalter. Der Kon-
sumTsd.wird auch
Euro/qm zukünftig von Generation zu Generation
Wohnfläche
zunehmen, da sich die Menschen an immer mehr Platz
gewöhnen
Objekt und
Whg.sich nur ungern verkleinern. Zweitwohnsitze
und der Boom beim temporären Wohnen stützen diesen
Gesamt
Trend.
1 Zi.
Angebote Immoscout
1,5-2 Zi.
im Umfeld
Wohnflächenkonsum
2005 bis2,5-3
2017Zi.
48
3,5-4 Zi.
o © bulwiengesainfografik
Wohnungsbedarfsprognose 2035
ø Wohnfläche in qm
4,5+ Zi.
46
pro Einwohner
Quelle: bulwiengesa, Datenbasis Statistische Landesämter
RIWIS Berlin
44
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Mit einer stärkeren Neubau- und Eigentumsförderung sowie
42
keiner weiteren Verschärfungen von bautechnischen und
Quelle: RIWIS, Immoscout energetischen Anforderungen sollte der Wohnungsbau ange-
40
kurbelt werden.
38
o © bulwiengesainfografik
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
» Vielfalt an „Wohnprodukten“ gefragt
Deutschland Neue BL*
Alte BL Kleinere Haushaltsgrößen und der demografische Wandel
erfordern die Entwicklung neuer Wohnungstypen. Insbeson-
Quelle: Statistische Bundesämter; *ab 2005 Berlin zu Ost
dere junge Menschen wie Studenten, Auszubildende und
Berufsanfänger suchen kompakte, bezahlbare Apartments in
zentralen Lagen mit einem guten Versorgungsangebot. Die
» Hoher Wohnungsbedarf in Metropolregionen Vielfalt an „Wohnprodukten“ für ältere Menschen nimmt
aktuell ebenfalls zu. Neben klassischen Pflegeheimen werden
In den ländlichen Regionen, vor allem in Mittel-, Nord- und immer häufiger Projekte aus dem Bereich „Betreutes Woh-
Ostdeutschland, ist durch eine sinkende Zahl von Einwohnern nen“ nachgefragt.
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 5
MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Wachstumsraten vom Wohn- und Gewerbeindex nähern sich an
» Wohnungsmarkt: Kaufobjekte sind Preistreiber Die Auftragsbücher der Baufirmen sind trotzdem hervorra-
gend gefüllt. Die Engpässe in der Bauindustrie sorgen sogar
bulwiengesa ermittelt seit über 40 Jahren den Immobilien- für eine Verlangsamung der Abarbeitung der Bauaufträge. Die
preisindex für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Mieten dadurch entstehenden Verspätungen bei den Fertigstellungen
sowie Kaufpreise und damit der Index legen seit 14 Jahren zu. federn in manchen Projekten das Abflauen der Nachfrage auf.
Prägend ist der Teilindex Wohnen, welcher im Vergleich zum
Vorjahr um 6,8 % gestiegen ist. Preistreiber Nummer eins
sind Kaufobjekte. » Büromieten ziehen deutlich an
In allen Segmenten wachsen die Preise im Vorjahresvergleich Der Index im Gewerbesegment hat leicht um 2,8 % zugelegt.
deutlich an: Reihenhäuser (+9,2 %), Grundstückspreise für Gebremst wird das Wachstum durch das Einzelhandelsseg-
Einfamilienhäuser (+8,7 %) oder Neubau-Eigentumswohnun- ment mit erstmals sinkenden Mieten in den Haupteinkaufs-
gen (+7,6 %). Die Kaufpreissteigerungen auch infolge noch- straßen. Vom insgesamt steigenden Einzelhandelsumsatz
mals gesunkener Finanzierungszinsen sind in allen Städtety- profitiert hauptsächlich der E-Commerce, wohingegen der
pen stärker als die Mietzuwächse. stationäre Handel zu kämpfen hat.
Die Preissteigerungen resultieren auch aus dem Nachfrage- Die Büromieten steigen hingegen seit 2010 an und haben 2018
überhang und der Flächenknappheit gepaart mit schwierigen mit +5,6 % den höchsten Jahreszuwachs seit 1990 erreicht.
Genehmigungsprozessen und Spekulationstendenzen. Die steigende Bürobeschäftigtenzahl und der daraus resultie-
rende Flächenumsatz sind Haupttreiber des Mietanstiegs. Auf
Die Genehmigungszahlen für Wohngebäude sind zwar gestie- der Angebotsseite führt eine hohe Flächenreduktion durch
gen, aber nur leicht (+0,7
Vergleichswerte %). Dies resultiert vor allem aus
für Kaufpreise Umwidmungen und Abrisse sowie eine geringe Bautätigkeit zu
Bauaktivitäten im Geschosswohnungsbau (+4,7 %), welcher
Tsd. Euro/qm Wohnfläche Engpässen. In den A-Städten ist jedoch eine Umkehr erkenn-
besonders in Städten politisch forciert wird. bar und die Neubautätigkeit bei Büros zieht deutlich an.
Objekt Whg.
Die Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäusern sinken
Gesamt
dagegen. Laut einer Untersuchung des Instituts der deutschen » Wirtschaftswachstum fördert positive Entwicklung
1 Zi.hat sich die Zahl der sogenannten Ersterwer-
Wirtschaft (IW)
Angebote Immoscout
ber von ehemals
1,5-2 Zi. 700.000 Haushalten um die Jahrtausend- Das Wirtschaftswachstum und die anhaltende Urbanisierung
im Umfeld
wende auf 400.000 im Jahr 2017 reduziert. Der wesentliche deuten auch weiterhin auf eine positive immobilienwirt-
Grund ist 2,5-3 Zi.
der gestiegene (Eigen-)Kapitalbedarf zum Zeitpunkt schaftliche Entwicklung hin. Eine hohe Nachfrage und die
des Kaufs.3,5-4 Zi. geringe Bautätigkeit in den Städten sorgen für gute Investiti-
onsbedingungen.
o © bulwiengesainfografik
4,5+ Zi.
Index
RIWIS für Wohn- und Gewerbeimmobilien
1990 bis 2018
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
225 15 %
Quelle: RIWIS, Immoscout
200 12 % Index
Gewerbeimmobilien
175 9%
Veränderung p. a.
Index
Index 1990 = 100
150 6% Wohnimmobilien
125 3% Veränd.
100 0% Gewerbeimmobilien
75 -3 % Veränd.
Wohnimmobilien
o © bulwiengesainfografik
50 -6 %
25 -9 %
1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018
Quelle: bulwiengesa
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 6
MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Bestandsmieten steigen weiter, neue Gesetze folgen
» Debatten um steigende Mieten In Berlin wurde mit der jüngst beschlossenen Einführung des
Kaufpreise Eigentumswohnungen Mietendeckels ein weiterer Schritt eingeleitet. Danach sollen
Berlin, Erstbezug, Euro/qm, 2008 bis 2022, ab 2019 Prognose
Auch im Jahr 2018 stiegen die Mieten im Bestand aufgrund Bestandsmieten für fünf Jahre nicht mehr erhöht werden. In
eines weiteren Einwohner- und Beschäftigungswachstums bei anderen Städten werden ähnliche Konzepte diskutiert und
15.000
gleichzeitiger Angebotsknappheit, vor allem in A-Städten, an. eingeführt. In München wurde beispielsweise ein Mieten-
Der Neubau wächst, deckt im gesamten Bundesgebiet aber stopp für alle städtischen Wohnungsunternehmen eingeführt.
weiterhin nicht den Bedarf, sodass die Leerstandsquoten
10.000
erneut sinken. In einem Volksbegehren wird sogar ein Mietenstopp für ganz
Bayern angestrebt. Auch in der Hauptstadt fordert ein Volks-
begehren drastische Veränderungen: die Enteignung gewinn-
5.000
orientiertes Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000
Wohnungen.
0
Wenngleich unsicher ist, welche Gesetze letztendlich einge-
o © bulwiengesainfografik
2008 2013 2018 führt werden, haben die Debatten um Mietpreissteigerungen
im Laufe diesen Jahres deutlich an Aufwind gewonnen. Insge-
Max. Ø Min. samt zeigt sich eine Verstärkung der Regulierung und Ent-
scheidungsspielräume für Investoren verringern sich.
Quelle: RIWIS
» Mietanstieg abseits der Metropolen
Vergleichswerte für Kaufpreise
Tsd. Euro/qm Wohnfläche Auf Basis der niedrigeren Mietniveaus in kleineren Städten
erfolgten auch im Jahr 2018 die stärksten Mietanstiege abseits
Objekt Whg. der A-Städte. Nur Berlin und Stuttgart sind mit einer Verän-
derung von mehr als 50 % in den TOP 10.
Gesamt
1 Zi.
Angebote Immoscout
Mietentwicklung Wiedervermietung
1,5-2 Zi.
im Umfeld
2009 bis 2018, Top-10-Städte*
2,5-3 Zi.
ø Mietpreis in Euro/qm Veränderung
3,5-4 Zi. in %
2009 2018
o © bulwiengesainfografik
4,5+ Zi. Heilbronn 5,40 9,70 79,6
RIWIS Berlin Ingolstadt 6,80 11,50 69,1
Kassel 4,50 7,50 66,7
0 2Bestandsmieten
Durchschnittliche 4 6 8 10 12 14 16 18
2018
Quelle: bulwiengesa Braunschweig 5,00 8,30 66,0
Quelle: RIWIS, Immoscout
Augsburg 6,10 10,10 65,6
Medial wird die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt seit Stuttgart 8,30 13,70 65,1
Jahren von Schlagworten wie „Wohnungsmarktengpässe“, Wolfsburg 5,50 9,00 63,6
„Mietpreisbremse“, „Preisanstieg“ und „bezahlbarer Woh-
Berlin 6,30 10,30 63,5
nungsbau“ beschrieben. Staatliche Eingriffe in den hochregu-
lierten deutschen Wohnungsmarkt haben die Absicht, Miet- Göttingen 6,00 9,80 63,3
preisanstiege zu dämpfen und den Wohnungsbau zu fördern. Offenbach 6,20 10,00 61,3
Quelle: bulwiengesa, *berücksichtigt wurden alle deutschen Städte mit über 100.000
Einwohnern
Auf die immer weiter steigenden Mieten wird sowohl in der
Zivilgesellschaft als auch auf politischer Ebene reagiert. So
Ein Ende der Mietanstiege ist erst bei höheren Bautätigkeit zu
wurde Anfang des Jahres 2019 eine Verschärfung der Miet-
erwarten. In den nächsten fünf Jahren wird jedoch nicht damit
preisbremse beschlossen und die Modernisierungsumlage
gerechnet, zumal durch die Verschärfung des Mietrechtes die
reduziert. Auch werden immer häufiger Vorkaufsrechte durch
Verunsicherung zunimmt und voraussichtlich eher weniger
die Städte wahrgenommen.
gebaut wird.
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 7MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Geringes Investmentangebot führt zu weiter steigenden Preisen
» Geringes Angebot führt zu Preiswachstum » Großes Interesse an Wohnportfolios
Kaufpreise Eigentumswohnungen
Im Berlin, Erstbezug,
11. Jahr Euro/qm, 2008
der positiven bis 2022, ab 2019 Prognose
Immobilienmarktkonjunktur ist das Bei leicht steigender Wohnungsanzahl von Bestands- und
Angebot an Bestandswohnungsportfolios gering und die Neubautransaktionen mit jeweils mehr als 50 Einheiten sind
15.000 das Verkaufsvolumen um fast ein Drittel gegenüber dem Vor-
Preise auf einem Höchstniveau. Die Objekt- und Standortqua-
litäten sind eher weiter rückläufig. Die Kaufangebote liegen jahr gestiegen. Der größte Teil des Volumenzuwachses ist dem
zudem häufiger in kleineren Städten oder im Umland der höheren Anteil von Projektentwicklungen geschuldet.
10.000
Metropolen. Die Schwerpunkte des Transaktionsgeschehens
sind jedoch weiter in Berlin und Nordrhein-Westfalen.
Verkaufsvolumen Wohnungsportfolios*
2009 bis 2018
5.000
Durchschnittliche Verkaufsvervielfacher
450 24,0
Mehrfamilienhäuser
Anzahl gehandelter Wohnungen in Tsd.
2009 0
bis 2018 400 21,0
o © bulwiengesainfografik
Investmentvolumen in Mrd. Euro
2008 2013 2018
30 350
18,0
Verkaufsvervielfacher
25 Max. Ø Min. 300
15,0
250
Quelle:20
RIWIS 12,0
200
15 9,0
150
Vergleichswerte für Kaufpreise 6,0
10 100
o © bulwiengesainfografik
Tsd. Euro/qm Wohnfläche
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 50 3,0
Objekt Whg. A-Städte C-Städte
0 0,0
o © bulwiengesainfografik
Gesamt B-Städte D-Städte
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
1 Zi.
Quelle: bulwiengesa
Angebote Immoscout
Anzahl gehandelter Wohnungen in Tsd.
1,5-2 Zi.
im Umfeld
Investmentvolumen in Mrd. Euro
Insbesondere 2,5-3in Zi. den A-Städten sind die Preise weiter ange- Quelle: bulwiengesa; * größer 50 Wohnungen
stiegen. Aufgrund dessen sind klassische Bestandshalter wie
3,5-4 Zi.
die Vonovia, die Deutsche Wohnen oder die Adler Real Estate
o © bulwiengesainfografik
4,5+ Zi.
dazu übergegangen, in den Neubau zu investieren. Dabei Die Preise für Bestandswohnungen sind trotz schlechterer
kommen unterschiedliche Strategien zum Einsatz. Während Lagen um 8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Innerhalb
RIWIS Berlin
sich die Vonovia stark mit modularem Bauen und Dachge- von nur fünf Jahren haben sich die Kaufpreise verdoppelt.
schossausbauten 0beschäftigt, 2 4 6 kauft die 12
8 10 Deutsche
14 16 Wohnen
18
große Grundstücke ein, um selbst zu bauen. Auch Nachver-
Quelle: RIWIS, Immoscout
dichtungen älterer weniger dicht bebauter Siedlungen sind » Markt durch institutionelle Käufer geprägt
vielfach geplant.
Die größte Käufergrupppe sind mittlerweile institutionelle
Der stärkere Neubau ist auch eine Folge aus der höheren Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen, die über
Regulierung von Bestandsmietverhältnisse. Andere Investoren Spezialfonds oder direkt Wohnimmobilien erwerben. Der
treiben die Umwandlung mit anschließender Einzelprivatie- Fonds UniImmo: Wohnen ZBI war 2018 besonders aktiv und
rung voran. Grundsätzlich stieg die Verunsicherung der Inves- hat in mehreren Transaktionen rund 25.000 Wohnungen
toren in den vergangenen Monaten deutlich, insbesondere in erworben.
den Boom-Metropolen. Erste Deals wurden auf Eis gelegt.
Den größten Deals des Jahres neben dem Buwog-Kauf durch
Die hohen Kaufpreise sind noch nicht gesunken, aber weitere die Vonovia vollzog die Industria Wohnen. Sie verkaufte das
deutliche Steigerungen werden nicht mehr erwartet. In klei- etwa 3.000 wohnungsstarke Century-Portfolio in Top-Städten
neren und mittleren Städten, in denen weniger oder keine mit erheblichen Neubaupotenzial für eine dreiviertel Millarde
Eingriffe in den Markt erwartet werden, können sich die Ver- Euro an die dänische Pensionskasse PFA.
kaufsfaktoren noch weiter positiv entwickeln.
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 8MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Neubaumieten bleiben von der Reglementierung bisher verschont
» Starker Anstieg nicht nur in A-Städten » Erschwinglichkeit sinkt
Kaufpreise Eigentumswohnungen
Berlin, Erstbezug, Euro/qm, 2008 bis 2022, ab 2019 Prognose
Der seit zehn Jahren anhaltende Anstieg der Mietpreise setzte Die sogenannte „Erschwinglichkeit von Wohnraum“ stellt die
sich auch im Jahr 2018 fort. In den A-Städten Berlin, Stuttgart Relation von Mieten für eine standardisierte Wohnung (85
15.000
und München stiegen die Neubaumieten um mehr als 50 % im qm, normale Lage- und Ausstattungsqualität) zu den regio-
Vergleich zu 2009 am stärksten. Die Gründe liegen in der nalen Einkommensverhältnissen, dem Haushaltsnettoein-
geringen Neubautätigkeit und dem anhaltenden Zuzug. kommen, dar.
10.000
In den Metropolen Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg und
Köln wuchsen die Mieten unterdurchschnittlich stark. Gerin-
5.000
ges Einwohnerwachstum, die rege Bauaktivität und in Ham-
burg vor allem die Wohnungsbauförderung dämpften die
Mietpreisdynamik.
0
o © bulwiengesainfografik
2008 2013 2018
Max. Ø Min.
Quelle: RIWIS
Vergleichswerte für Kaufpreise
Tsd. Euro/qm Wohnfläche
Objekt Whg.
Gesamt
1 Zi.
Angebote Immoscout
1,5-2 Zi.
im Umfeld
2,5-3 Zi.
3,5-4 Zi.
o © bulwiengesainfografik
4,5+ Zi.
RIWIS Berlin
Mietbelastung 2018
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Quelle: bulwiengesa
Quelle: RIWIS, Immoscout
Die Mietpreise steigen im Vergleich zu den Einkommen
immer noch schneller. Dies zeigt auch die kontinuierliche
Steigerung der Mietbelastung seit 2010. Bezogen auf die sie-
Durchschnittliche Neubaumieten 2018 ben A-Städte müssen in Düsseldorf nur 23,2 % des Haushalt-
Quelle: bulwiengesa
seinkommens für die Nettokaltmiete ausgegeben werden,
während dieser Wert in München bei hohen 31,4 % liegt. Auch
Der größte Zuwachs entfällt auf Städte abseits der Metropolen.
im Umland der großen Metropolen muss vergleichsweise viel
Die Spitzenreiter mit mehr als 75 % Mietpreisanstieg seit
bezahlt werden. Dieser Trend erklärt auch die stärkeren poli-
2009 sind Madgeburg, Leipzig, Chemnitz und Offenbach. In
tischen Eingriffe in den Wohnungsmarkt, die in den kom-
den Neuen Bundesländern ist das absolute Niveau jedoch noch
menden Jahren noch zunehmen werden.
vergleichsweise moderat.
In den ländlichen Bereichen Ost- und Mitteldeutschlands liegt
Die höchsten absoluten Mieten wurden auch 2018 wieder mit
die Mietbelastung meist unter 20 %, zumal die stärkere Nach-
deutlichem Abstand in München erzielt, gefolgt von Stuttgart
frage nach Eigentum die Mietentwicklung bremst.
und Frankfurt/Main.
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 9MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
»Neubau-Forward-Deal weiter starkt gefragt
» Neubauinvestments stark gesucht aktuell seitwärts, da die Lagen schlechter werden oder stärker
Kaufpreise Eigentumswohnungen im Umland der Städte investiert wird. Außerdem sind immer
Berlin, Erstbezug, Euro/qm, 2008 bis 2022, ab 2019 Prognose
Mangels Angebot an Bestandsportfolios wird das Investment- häufiger Kindertagesstätten, mietpreisgebundene Wohnun-
volumen von Neubauprojekten immer größer. Mittlerweile gen, eine Einzelhandels- oder Büronutzung dabei, die die
15.000
sind über 10 % der Verkäufe Forward-Deals. 2018 wurde mit Preise dämpfen.
94 Verkäufen wiederholt ein neuer Rekordwert erreicht.
10.000
» Kaufpreisfaktoren stagnieren
Verkaufsvolumen
Mietwohnungsneubauinvestments* Die durchschnittlichen Preise für Neubauinvestments sind in
5.000
2009 bis 2018 den vergangenen Jahren um rund sechs Jahresnettokaltmieten
auf das ca. 24-Fache gestiegen. Viele Investmentgesellschaf-
120 60 ten sind laut Kaufkritieren in etwa auf diesen Faktor limitiert,
0
110 55 um eine Mindestverzinsung des Kapitals darzustellen. Deutli-
o © bulwiengesainfografik
ø Investmentvolumen in Mio. Euro
1002008 2013 2018 50 che Abweichung nach oben sind jedoch im Markt häufig zu
Anzahl gehandelter Projekte
90 45 beobachten.
Max. Ø Min.
80 40
70 35 Ø Kaufpreis und Verkaufsfaktoren
Quelle: RIWIS
60 30 Mietwohnungsneubauinvestments*
50 25 2009 bis 2018
40
Vergleichswerte für Kaufpreise 20 5.500 25
30
Tsd. Euro/qm Wohnfläche 15
5.000 24
Ø Faktoren Neubainvestments
20 10
Objekt
10 Whg. 5 4.500 23
Kaufpreise in Euro/qm
0 Gesamt 0
o © bulwiengesainfografik
4.000 22
091 Zi.
10 11 12 13 14 15 16 17 18
Angebote Immoscout
3.500 21
Anzahl gehandelter Projekte
1,5-2 Zi.
im Umfeld
3.000 20
ø Investmentvolumen in Mio. Euro
2,5-3 Zi.
Quelle: bulwiengesa, * größer 50 Wohnungen
3,5-4 Zi. 2.500 19
o © bulwiengesainfografik
4,5+ Zi. 2.000 18
Als Käufer treten fast ausschließlich deutsche institutionelle
Investoren
RIWIS Berlin
auf, wobei insbesondere in Berlin auch kommunale 1.500 17
o © bulwiengesainfografik
Wohnungsgesellschaften häufig Projektentwicklungen erwer- 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
ben. Das „klassische“ Neubauinvestment hat aktuell etwa 180
Kaufpreise in Euro/qm
Einheiten mit
Quelle: RIWIS, rund 11.000 qm Wohnfläche und kostet rund 50
Immoscout
Mio. Euro. Die Wohnungen sind im Schnitt 61 qm groß. Ø Faktoren Neubauinvestments
Quelle: bulwiengesa, * größer 50 Wohnungen
Viele Mikroapartment- sowie Sozialwohnungsprojekte prägen
den Markt und der Einstieg der Endinvestoren erfolgt tenden-
ziell immer früher. Erst mit einer deutlichen, nicht absehbaren Zinswende im
Euro-Raum und höheren Erträgen für alternative Investments
wird der Nachfragedruck auf Wohnimmobilienprojekte nach-
» Grundstückspreise explodieren lassen. Bis dahin wird bei einem begrenzten Angebot in den
Metropolen immer häufiger auf das Umland oder auf mittlere
Im Zuge gestiegener Baukosten und einer mittlerweile Ver- und kleinere Städte ausgewichen.
vierfachung der Grundstückspreise haben die Kaufpreise stark
zugelegt. Sie erhöhten sich von etwa 2.700 Euro/qm im Jahr Der Nutzungsmix in den Entwicklungen steigt sowie die Zuar-
2009 auf durchschnittlich fast rund 4.500 Euro/qm im Jahr beit zwischen Endinvestor und Projektentwickler beginnt
2018. Die Quadratmeterpreise und Faktoren bewegen sich immer früher, manchmal schon vor Baurechtschaffung.
© bulwiengesa AG 2019 – P1907-5745 Seite 10MARKTBERICHT RAHMENBEDINGUNGEN FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
bulwiengesa
» Fazit
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen aufgrund eines Während internationale Handelskonflikte oder Brexit wenig
zwar langsameren, aber weiteren Wachstums des Bruttoin- Einfluss auf die Wohnungswirtschaft haben, führen die immer
landproduktes und eines steigenden Arbeitskräftebedarfs sind häufigere Ausübung von Vorkaufsrechten durch die Städte
für die Wohnungswirtschaft auch in diesem Jahr positiv. Bei sowie Diskussionen um Mietendeckel und Enteignung zu stär-
moderater Inflation sind Nettozuwächse bei den Einkommen kerer Verunsicherung.
und Renten zu erwarten, sodass die Wohnungsnachfrage wei-
ter hoch bleiben wird. Es bleibt zu hoffen, dass Neubauinvestments weiterhin von
der stärkeren Reglementierung verschont bleiben. Der Neubau
Die deutsche Immobilienbranche ist bis auf das Einzelhan- ist auch im Zuge des Klima- und Demografiewandels zukünf-
delssegment sehr robust und über zehn Jahren im Aufwärts- tig dringend notwendig, zumal die Bedingungen bereits schon
trend. Der Zyklus ist aber bereits sehr weit fortgeschritten. Die sehr schwierig sind.
Dynamik wird durch knappe Grundstücks- und Baukapazitä-
ten gebremst, sodass weiterhin viel weniger Angebot auf den Die Bau- und Planungsprozesse werden immer komplexer
Markt kommt als absorbiert werden könnte. sowie langwieriger und die Realisierung von mietpreisgebun-
denen Einheiten und sozialer Infrastruktur machen „nor-
Laut Prognosedaten von bulwiengesa befindet sich der deut- male“ Wohnungen immer teurer. Auf Investoren- und Pro-
sche Wohnungsmarkt in einer Abkühlungsphase jedoch auf jektentwicklerseite hat dagegen das spekulative Element
hohem Niveau. Eine Preisblase bei Wohnimmobilien wird zugenommen und baureife Grundstücke werden häufiger
grundsätzlich nicht gesehen, wenn auch in einzelnen Immo- durchgehandelt als konkret bebaut.
bilienmärkten Überhitzungserscheinungen nicht auszuschlie-
ßen sind. Der wichtigste langfristige Einflussfaktor auf den deutschen
Wohnimmobilienmarkt bleibt jedoch der demografische Wan-
Aufgrund mangelnder Anlagealternativen, steigender Nach- del. Dieser wird die Wohnungsnachfrage nachhaltig verän-
frage und geringer Bautätigkeit ist die grundsätzliche Attrak- dern. Hier muss zwischen Ost und West sowie Stadt und Land
tivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes für nationale unterschieden werden, da sich die Entwicklungen in den ein-
und internationale Investoren ungebrochen hoch. zelnen Regionen unterschiedlich auswirken.
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Berlin, 21. Oktober 2019
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