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Verkaufsdokumentation
Wohnhaus mit Nebengebäude
an schöner und sehr zentraler Lage
in Emmenbrücke
Verkaufsobjekt Wohnhaus mit Nebengebäude
Mühlematt 1
6020 Emmenbrücke
Kontakt Bättig Treuhand AG
Beat Uebelhart
Obergrundstrasse 17, 6002 Luzern
Tel: 041 / 228 25 25 Email: immo@baettig.ch
Verhandlungspreis CHF 1'525'000.—
Objektspezifischer Kommentar
bestehendes Objekt:
Das alte freistehende Mehrfamilienhaus mit dem Nebengebäude befindet sich an peripherer
Lage an der Mühlematt 1 in Emmen.
Es handelt sich um ein altes Wohngebäude aus dem Jahr 1925, welches damals in
zeitgemässer Bauweise erstellt und sich grösstenteils noch im Originalzustand befindet. Das
Hauptgebäude besteht aus einer 4-geschossigen Baute (inkl. Untergeschoss) und wurde
bisher als Wohnhaus genutzt. Heute wird das Haus im Erdgeschoss noch genutzt, ansonsten
steht dieses leer. Das Nebengebäude wurde im Jahr 1931 in Holzbauweise gebaut. Beim
Nebengebäude handelt es sich um ein älteres, einfaches Holzhaus. In den letzten Jahr-
zehnten fanden keine umfassenden Sanierungen der Gebäude statt, so dass das diese heute
einer umfassenden Gesamtsanierung bedürften, welche sich aber aufgrund des
Gebäudealters und deren Zustandes kaum mehr lohnt.
Das Potenzial der Liegenschaft ist mit der heutigen Nutzung nicht ausgeschöpft, d.h. es
bestehen noch wesentliche Nutzungsreserven, welche mit einer Neuüberbauung maximal
genutzt werden könnten.
Investitionen am Gebäude, soweit bekannt:
Keine grösseren Investitionen in den letzten Jahrzehnten, nur im Verlaufe der Jahre die
nötigsten Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten getätigt. Die Gebäude bedürfen einer
umfassenden Sanie-rung, welche sich wirtschaftlich aber kaum mehr lohnen.
mögliches Neubauprojekt (ohne jegliche Gewähr):
Für das Grundstück erfolgt eine Bewertung des Landwertes unter Berücksichtigung einer
Neuüberbauung (Residualwert). Diese Bewertung geht von der Annahme eines maximal
möglichen Bauprojektes aus (kein Bauprojekt vorhanden) und stellt auf diese mögliche
Nutzung ab. Wir gehen von einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.65 und einem zusätzlichen
Bonus von 5% für energetische Massnahmen aus. Ebenfalls haben wir die Gesamtfläche des
Grundstückes von 1‘070 m2 (inkl. Strassenanteil) dieser AZ zu Grunde gelegt. Inwiefern der
ganze Strassenanteil in die Ausnützung einbezogen werden kann, muss im Einzelnen bei
einem Überbauungsprojekt mit der Baubehörde abgeklärt werden. Diesbezüglich wurden bei
den zuständigen Baubehörden keine weiteren Abklärungen getätigt.
Aufgrund der möglichen Überbauung ergeben sich folgende Flächen:
Fläche
max. mögliche aGF = 696 m2 plus 5% (für energetische
Massnahmen) auf 4 Vollgeschosse
Wohnfläche EG 169.0
Wohnfläche 1. OG 169.0
Wohnfläche 2. OG 169.0
Wohnfläche 3. OG 169.00
8 Autoeinstellplätze 8.0
3 Aussenparkplätze 3.0
Summe 687
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Gebäudebeschrieb (bestehendes Gebäude)
Objekt / Zweck Wohnhaus, Gebäude Nr. 103
Baujahr 1925
Raumprogramm aGF m²
UG Korridor/Treppe
4 Kellerräume
Waschküche
EG Aussentreppe/Eingang
Treppenhaus
3-Zimmerwohnung mit 75.0
Vorraum
Dusche/WC/Lavabo
Essen/Küche
Wohnen
Zimmer
Zimmer
1. OG Treppenhaus
4-Zimmerwohnung mit 75.0
Vorraum
Dusche/WC/Lavabo
Küche
Wohnen (Kachelofen)
Zimmer
Zimmer
Zimmer
Balkon
2. OG Treppenhaus
4-Zimmerwohnung (abgeschrägt) mit 75.0
Vorraum
Dusche/WC/Lavabo
Küche
Wohnen
Zimmer
Zimmer
Zimmer
DG Estrichraum (Aufzugstreppe)
Total anrechenbare Geschossfläche (aGF) ca. 225.0 m2
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Konstruktion Fundation Streifen
Grundmauern Bruchstein/ Beton
Aussenwände Mauerwerk und Holzständerbau
Fassade Verputz/ Holzschalung
Innenwände Riegelbau und Holzbauweise
Treppen Holz
Decken Holzbalkenlage
Bedachung Steildach mit Ziegeleindeckung
Fenster DV-Holzfenster
Witterungsschutz Holzjalousien
Ausbau Elektrisch Hausinstallation mit sehr einfachem Elektrifi-
zierungsgrad, veraltet
Heizung Elektroeinzelöfen, nicht alle Räume beheizt
Warmwasser Einzelboiler mit elektr. Warmwasseraufberei-
tung
Küche Sehr einfache Küchenkombinationen, abge-
nützt und veraltet
Nassräume Nasszellen veraltet und abgenützt
Schallschutz Aufgrund der Konstruktion eher «schlecht»
Objekt / Zweck Holzhaus, Gebäude Nr. 103A
Baujahr 1931
Raumprogramm Fläche m²
EG Einstellraum 23.0
Konstruktion Fundation Streifenfundation
Grundmauern Zementsockel/Holzständerbau
Fassade Holzschalung
Bedachung Steildach mit Ziegeleindeckung
Zustand/Unterhalt/ Es handelt sich um eine einfache Zweckbaute. Das Gebäude weist
Mängel/Schäden sichtbare Mängel/Schäden auf.
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Vorgesehenes Gebäude für Projektberechnung der Parzelle Nr. 479
(Neubau, ohne jegliche Gewähr)
Objekt / Zweck 5-geschossiges Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle und Aussen-
parkplätzen (guter Standard)
Baujahr Projekt
Grobes Raumpro- Untergeschoss ca. 250.0 m2 Nutzfläche
gramm
Autoeinstellhalle und Allgemeinräume
Erdgeschoss bis 3. Obergeschoss ca. 160.5 m2 Wohnfläche
pro Geschoss
z.B. je eine 2.5- und 3.5-Zimmerwohnung pro Geschoss
Treppenhaus/ Lift ca. 13.5 m2 pro Geschoss
Total Hauptnutzfläche (HNF) EG – 3.OG ca. 642.0 m²
ohne Treppenhaus
Total anrechenbare Geschossfläche (aGF) EG –3.OG ca. 676.0 m²
ohne Treppenhaus
Komfortstufe Beim Gebäude handelt es sich um eine gute Grundrissdisposition mit ei-
- Grundrisskonzept ner klaren Gebäudestruktur. Die Geschossebenen sind mit einer guten
- Gebäudestruktur Raumeinteilung gestaltet. Das Projekt besticht zudem durch seine Grad-
linigkeit, die lichtdurchfluteten Geschosse und grosszügigen Aussenflä-
chen.
Konstruktion Die Gebäudekonstruktion beinhaltet die derzeitig üblichen Anforderun-
gen an heutige Wohnbauweise in evtl. Minergiestandard und Ausstat-
tung. Die Qualität und Dauerhaftigkeit der verwendeten Baumaterialien
müssen dem Anspruch „gut“ entsprechen.
Energiestandard Dämmungen und Isolationen erfüllen die Ansprüche, insbesondere bei
Erwartungen an den heutigen Baustandard im guten Wohnungsbau.
Ausbaugrad / Ausbaugrad und –qualität müssen „gut“ sein und die Aktualität und der
Technische Ausstat- Ausbau den heutigen Ansprüchen an Wohnbauräumlichkeiten in Stock-
tung werkeigentum erfüllen, damit die notwendigen Mietzinse resp. Verkaufs-
preise auch realisiert werden können.
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Situation überbaubare Fläche von ca. 400 m2 für ein Neubauprojekt
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Grundstückdaten
Stammgrundstück-Nr. 479
Fläche m² 1’070
Bauzone W4
Ausnützungsziffer zul. 0.68 inkl. Bonus 5% (Energiebonus)
aGF m² 730
effektive aGF m² Neubau 730
Region Kanton Luzern
Grundbuch
Gemeinde Emmen
Eigentümer Erbengemeinschaft
Erwerbsdaten Kauf, 29.12.1982
Grundstück Nr. 479
Dienstbarkeiten / Grundlasten Diverse Rechte und Lasten gemäss Grundbuchauszug
vom 2. Oktober 2020:
- Anschlussrecht an Wasserleitung z.G. + z.L. Nr. 481
- Leitungsrecht für Abwasser z.G. Nr. 2147, 2314, 477,
2309, 1779, 1806, 1851, 1890, 2310, 2311, 2312, 2313,
1852
- Einfriedungspflicht Gesamtwert: CHF 250.- z.G. Nr. 1852
- Leitungsrecht für Kabel z.G. ckw
- Baurecht für Kabelverteilanlage z.G. ckw
- Fuss- und Fahrwegrecht z.G. + z.L. Nr. 482, 481, 1852,
478, 1779, 1851, 1890
- Öffentliches Fusswegrecht z.G. Allgemeinheit
Vormerkungen Keine
Anmerkungen Nachrückungsrecht Grundpfandverschreibung (Kapitalhy-
pothek) Nr. 39322H.UEB
Bemerkungen Die im Grundbuchauszug aufgeführten Rechte und Lasten
stehen im Zusammenhang mit dem Bestand und Betrieb
der Liegenschaft in der heutigen Nutzung und Form und
haben auf die Wertbestimmung keinen nennenswerten Ein-
fluss oder sind im Wert bereits berücksichtigt.
Seite 7 von 17Grundstückbeschrieb
Art / Form Mit einem 3-Familienhaus und einem Holzhaus überbautes,
vieleckiges, mittelgrosses Grundstück von 1‘070 m² Fläche
(dv. Strassen- und Trottoiranteil 214 m²).
Situation
Topographie Ebene Parzellenlage.
Baugrund Keine grösseren Nachteile bekannt, Baugrundklasse E:
Alluviale Oberflächenschicht der Baugrundklassen C oder
D mit einer Mächtigkeit zwischen 5 und 30 m über einer
steiferen Schicht der Baugrundklassen A oder B.
Zonen- und Bauvorschriften Gemäss Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Emmen:
Viergeschossigen Wohnzone (W4)
Seite 8 von 17Für eine Neuüberbauung gelten folgende Grundsätze aus
Planungs- und Baugesetz und dessen Verordnung:
Seite 9 von 17Zonenplan
Erschliessung/Werkleitungen Das Grundstück ist mit allen wichtigen Werk- und Medien-
leitungen erschlossen (Wasser, Kanalisation, Elektrisch,
Telefon, TV).
Seite 10 von 17Altlastenverdachtsflächen Die Parzelle ist im Kataster der belasteten Standorte im
Kanton Luzern nicht verzeichnet. Aufgrund der momenta-
nen Nutzung des Grundstückes ist anzunehmen, dass es
sich nicht um einen belasteten Standort (Altlasten oder Ab-
fälle) handelt bzw. keine Altlasten oder Abfälle vorhanden
sind. Dieser Punkt wurde nicht näher geprüft resp. war
nicht bekannt.
Gefahrenkataster Die Liegenschaft ist im Gefahrenkataster des Kantons Lu-
zern nicht verzeichnet.
Denkmalschutz Das Objekt ist nicht im Bauinventar des Kantons Luzern
verzeichnet.
Bebauungsplan Keiner vorhanden.
Seite 11 von 17Lage
Makrolage
Übersichtsplan
Die Gemeinde Emmen liegt in der Agglomeration Luzern und
zählt 31'043 Einwohner (Veränderung 2016 bis 2019: 2.7%).
Seite 12 von 17Mikrolage
Ortsplan
Die Parzelle liegt in einem vorwiegenden Wohnquartier im Ge-
biet Mülimatt der Gemeinde Emmen, unmittelbar an der Eisen-
bahnlinie.
Nachbarschaftsqualität
Luftbild
Die Nachbarschaft besteht vor allem aus weiteren kleineren
Mehrfamilienhäuser. Nordwestlich führt die Eisenbahnlinie und
östlich die Mühlemattstrasse unmittelbar am Grundstück vorbei
(nur Anstösserverkehr).
Seite 13 von 17Besonnung/Sicht Die Besonnung kann als "gut" beurteilt werden (südwestliche
Ausrichtung des Gebäudes) und wird durch die umliegenden
Gebäude nur teilweise beeinträchtigt. Die Lage bietet gegen Sü-
den und Westen teilweise Fernsicht auf die entfernten Berge
(obere Stockwerke).
Immissionen Eher immissionsreiche Lage
- Lärm Immissionen durch die unmittelbar vorbeiführenden Eisenbahn-
linie Luzern-Basel (Lärmschutzwand vorhanden) und der etwas
entfernten Hauptstrasse (Rothenburgstrasse). Zudem erfolgen
ab und zu Störungen durch Fluglärm des Militärflugplatzes Em-
men.
- Erschütterungen Durch Eisenbahn und hie und da durch Flugverkehr.
- Luftschadstoffe / Gerüche Bahn- und Strassenemissionen
- Elektromagnetische Keine über dem Grenzwert liegende vorhanden, jedoch befin-
Strahlen den sich die Bahnoberleitungen unmittelbar daneben und eine
Mobilfunkantenne befindet sich in ca. 60 m Entfernung.
- Licht Nur die üblichen Lichtquellen durch umliegende Gebäude und
etwas durch Bahn- und Anstösserverkehr.
Zufahrt Die Zufahrt erfolgt über die Rothenburgstrasse und der Mühle-
matt-Strasse direkt zum Grundstück mit dem Vorplatz.
Distanzen Grössere Distanzen ins Zentrum von Emmenbrücke
- Schule In Emmen können alle Volksschultypen in den diversen Quar-
tier-schulhäusern besucht werden. Das Gymnasium kann in der
Nachbargemeinde Luzern-Reussbühl aufgesucht werden.
- Einkaufen Für den täglichen Bedarf und den Grosseinkauf sind Läden in
der Nähe vorhanden (Quartierläden), ansonsten befinden sich
in der Gemeinde Emmen grössere Einkaufscenter, u.a. des Em-
men-Center, etc.
Seite 14 von 17- Verkehrsmittel
Diverse Buslinien Richtung Luzern, Emmen, Seetal mit Halte-
stellen im Nahbereich sowie die S-Bahnhaltestelle Rothenburg-
Dorf.
Für den Individualverkehr bestehen die Zufahrten zur Autobahn
A2 in ca. 3 Minuten Fahrzeit.
- Erholung / Freizeit Emmen hat ein umfassendes Angebot an Freizeit- und Erho-
lungsangeboten sowie eine Vielfalt von Vereinen. Zudem liegt
das Naherholungsgebiet Stampfi und Bachtele in der Nähe.
Seite 15 von 17Aussenanlagen Die Aussenanlagen sind „mittel“ gehalten, eher ungepflegt und
enthalten Anlagen, wie:
Versiegelte Flächen:
- Asphalt (Verkehrsflächen)
- Zementplatten (Gartenwege, Plätze)
- Kies (Vorplätze)
Grünanlagen:
- Rasen
- Bodendecker
- Sträucher / Büsche
- Bäume
Grünhecken
Lärmschutzwand zu SBB-Linie
etc.
Seite 16 von 17Zusammenfassung
Stammgrundstücknummer 479
Parzellenfläche 1’070 m²
Ort / GB Emmenbrücke
Adresse Mühlematt 1
Liegenschaftsnutzung MFH
aGF eff. Neubau 730 m²
Volumen m³ Neubau 2’943
Assek-Nr. 103, 103A
Bewertungsdaten
Baujahr 1925/ 1931
Zone W4
Ausnützungsziffer 0.68 inkl. Bonus
Diese Dokumentation ist für den Verkauf erstellt. Obwohl der Verkäufer all seine Sorgfalt da-
rauf verwendet hat, dass die Informationen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung korrekt sind,
kann der Verkäufer keine Gewährleistung hinsichtlich der Genauigkeit und Vollständigkeit ma-
chen. Jede Haftung aufgrund dieser vorliegenden Verkaufsdokumentation wird ausgeschlos-
sen.
Luzern, 20. September 2021 / BU
Seite 17 von 17Sie können auch lesen
