Water Houses AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH - Nachhaltiges Bauen mit und auf dem Wasser
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INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH Water Houses Nachhaltiges Bauen mit und auf dem Wasser Entwürfe für die Zukunft der Metropole
AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN
DER IBA HAMBURG GMBH
Water Houses
Nachhaltiges Bauen mit und auf dem Wasser
Entwürfe für die Zukunft der Metropole
Inhalt
1 GEGENSTAND UND ZIEL DER AUSSCHREIBUNG 8
2 VERFAHRENSABLAUF UND –BEDINGUNGEN 10
2.1 Art des Verfahrens 10
2.2 Auslobung und Betreuung des Verfahrens 10
2.3 Teilnahme 11
2.4 Grundlagen und Informationen 11
2.5 Anforderungen an die Interessenbekundung 11
2.6 Workshop/Rückfragencolloquium 12
2.7 Abgabe der Interessenbekundungen 13
2.8 Vorprüfung 13
2.9 Auswahl der Teilnehmer für die 2. Stufe 13
2.9.1 Auswahlkriterien 13
2.9.2 Auswahlgremium 13
2.10 Weiteres Vorgehen 14
2.11 Grundstückskaufvertrag 14
2.12 Eigentum/ Urheberrecht, Haftung 15
2.13 Termine 15
3 ERLÄUTERUNGEN ZUM ANGEBOTENEN GRUNDSTÜCK 16
3.1 Stadträumliche Lage & sozialräumliche Kenndaten 16
3.2 Geplante Entwicklung des Umfeldes 16
3.3 Informationen zum ausgelobten Grundstück 17
3.4 Eigentum, Dienstbarkeiten und Baulasten 17
3.5 Heutige Nutzung, Bestand 17
3.6 Erschließung 17
3.7 Topographie, Baugrund 18
3.8 Altlasten und Kampfmittel 19
3.9 Lärmimmissionen 19
3.10 Ver- und Entsorgung 19
3.11 Planungsvorgaben 20
3.11.1 Masterplan Wilhelmsburg Mitte 20
3.11.2 Bebauungsplanentwurf Wilhelmsburg 90 20
ANLAGEN
Lage im Stadtgebiet
1 Gegenstand der Ausschreibung
Baufeld Water Houses
Die „Wilhelmsburger Mitte“ soll das Zentrum der Vier Leitthemen wurden für die „Bauausstellung
Internationalen Bauausstellung IBA Hamburg in der Bauausstellung“ formuliert:
GmbH (IBA) und der internationalen gartenschau · Smart Material Houses
2013 gmbh (igs) im Jahre 2013 werden. · Smart Price Houses
· Hybrid Houses
Auf vier Baufeldern sollen Antworten auf den · Water Houses
Wohnungsbau im 21. Jahrhundert gegeben wer- Unter dem Thema „Water Houses“ werden
den. Ganz im Sinne des berühmten Programms Prototypen von Häusern gesucht, die im Wasser
der Case Study Houses sollen alternative Modelle stehen, über dem Wasser schweben oder im
für die Zukunft angeboten werden, die in Form Wasser schwimmen.
von realisierten Case Studys, Anschauungs- und
Diskussionsobjekte weit nach ihrer Fertigstellung Mit dem folgenden Grundstücksangebot wird ein
darstellen und eine neue Typologie und Materiali- Investor gesucht, der das Baugrundstück in Form
tät des Bauens begründen sollen. In diesem Sinne eines Wasserbeckens mit landseitigen Erschlie-
soll die „Bauausstellung in der Bauausstellung“ ßungsflächen (s. Anlage 2) erwirbt, entwickelt,
zu den Case Study Houses des 21. Jahrhunderts mit einzelnen Gebäuden selbst oder mit Dritten
werden und die Herausforderungen unserer bebaut und vermarktet. Es ist vorgesehen, die
Zeit in Bezug auf Nachhaltigkeit des Bauens Gebäude nach dem Gütesiegel der DGNB zertifi-
und Zusammenlebens modellhaft umsetzen und zieren zu lassen.
weiterentwickeln.
INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG 8Masterplan Wilhelmsburg Mitte 2013
2 Verfahrensablauf und
-bedingungen
2.1 Art des Verfahrens 2.2 Auslobung und Betreuung
des Verfahrens
Bei dem Verfahren handelt es sich um ein zwei- Ausloberin des Grundstücksangebots ist die:
stufiges Bestgebotsverfahren zur Veräußerung
eines Grundstücks der Freien und Hansestadt IBA Hamburg GmbH
Hamburg. Anbieter des Grundstücks im Rechts- Am Veringhof 9
sinn ist die Freie und Hansestadt Hamburg. 21107 Hamburg
Tel.: +49 (0) 40 - 226 227 25
Die 1. Stufe dient der Interessenbekundung und Fax: +49 (0) 40 - 226 227 45
der Auswahl von 5 bis 10 Teilnehmern für die 2. E-Mail: hubert.lakenbrink@iba-hamburg.de
Stufe, in der dann auf Grundlage ergänzender Ansprechpartner: Herr Hubert Lakenbrink
detaillierter Auslobungsunterlagen ein verbind-
liches Kaufpreisgebot für das Grundstück in Abstimmung mit
sowie ein Nutzungs- und städtebauliches Bebau-
ungskonzept abzugeben ist. Freie und Hansestadt Hamburg
Finanzbehörde, Immobilienmanagement
Bei diesem Verfahren handelt es sich nicht um Dammtorstraße 7
eine Ausschreibung nach den Regeln des auf öf- 20353 Hamburg
fentliche Aufträge anwendbaren Vergaberechts,
sondern um eine für die Ausloberin unverbind- Mit der Verfahrensbetreuung einschließlich
liche Aufforderung zur Abgabe von Angeboten. der Vorprüfung der Bewerbungsunterlagen ist
beauftragt, die
Die Ausloberin behält sich zudem vor, das Verfah-
ren zu jedem Zeitpunkt bei Vorliegen wichtiger ProStadt, Gesellschaft für Projektsteuerung im
Gründe zu modifizieren oder dann zu beenden, Städtebau mbH,
wenn nicht genügend belastbare, den Anforde- Greifswalder Straße 207
rungen dieser Ausschreibung entsprechende 10405 Berlin
Angebote eingehen. Einsprüche gegen die Tel.: +49 (0) 30 44 04 080
Ausloberin sind ausgeschlossen, insbesondere Fax: +49 (0) 30 44 04 08 20
bei Nichtberücksichtigung von Angeboten sowie E-Mail: info@prostadt.de
bei Änderung oder Beendigung des Verfahrens. Ansprechpartner ist Dr. Rainer Emenlauer
Generell gilt, dass kommunale Grundstücksver-
käufe in Hamburg der Zustimmung durch die
Kommission für Bodenordnung (KfB) bedürfen.
INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG 10AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
Ausschnitt Masterplan
2.3 Teilnahme e) Masterplan mit Entwicklungsstufen;
f) Handbuch Städtebau
Sowohl Einzelinvestoren, als auch Investorenkon- g) Handbuch Freiraum
sortien können sich um die Teilnahme an der 2.
Stufe bewerben. Konsortien müssen eine einheit- 2.5 Anforderungen an die Inte-
liche Geschäftsführung für die Planungsphase ressenbekundung (1. Stufe)
und zum Erwerb des Grundstücks eine gesamt-
haftende Rechtsform sicherstellen. Konsortien, Von den Bewerbern in der 1. Stufe wird erwartet,
die aus mehreren Privatpersonen bestehen, dass sie ihre Interessenbekundung gemäß den
müssen sich nach einem Zuschlag und vor einer Anforderungen dieser Auslobungsunterlagen
Unterzeichnung des Grundstücksvertrages inner- erstellen. Es werden Aussagen/Unterlagen zu
halb von vier Wochen eine geeignete Rechtsform folgenden Inhalten erwartet:
als handlungsfähige Einheit und zum Erwerb
einer gesamthaftenden Rechtsform geben. a) Nutzungskonzept
Das Nutzungskonzept zum Thema Wohnen in
2.4 Grundlagen und Water Houses sollte darstellen, mit welchen
Infomationen Gebäude- und Wohnungstypen welche Nach-
frageklientel bedient werden soll. Anhand von
Den Bewerbern im Rahmen der 1. Stufe stehen Marktinformationen soll begründet werden,
folgende Informationen und Planungen für die Er- warum ein bestimmtes Konzept verfolgt wird.
stellung der Interessenbekundung zur Verfügung: Im Zusammenhang mit der Darstellung des Nut-
zungskonzepts werden erste Aussagen erwartet
a) Luftbild des Plangebiets mit Darstellung des zu:
angebotenen Grundstücks; · den Zielgruppen (Mieter oder Käufer/spezifische
b) Lageplan des Grundstücks; Nutzergruppen, etc.);
c) Planung Gewässerverlauf, Stand: 30.01.09; · dem auf dem Nutzungskonzept aufbauenden
d) Entwurf des Bebauungsplans Wilhelmsburg 90; Vermarktungskonzept.
11 INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURGAUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
Boardinghouses am Eingang zur igs
b) Leistungsfähigkeit/Bonität des Bewerbers 2.6 Workshop/
· Referenzen/ Nachweis zur fachlichen Leistungs-
fähigkeit des Bewerbers, insbesondere durch
Rückfragencolloquium
innovative, qualitätsvolle und möglichst aktuelle Die Ausloberin bietet für die Interessenten einen
Referenzprojekte; Angaben zum Bauvolumen, Workshop/ Rückfragencolloquium zum Thema
Investitionssumme, Rolle und Aufgabe des Be- Water Houses sowie zur Darstellung des angebo-
werbers; Projektstand sowie Fotos und Planungen tenen Grundstücks an:
sind beizufügen;
· Unterlagen zur Bonität des Bewerbers, in Termin: 8. Juli 2009
Form von Bilanzen, Geschäftsberichten, Unter- Zeit: 13:00 – 18:00 Uhr
nehmensdarstellungen (alle aus den letzten 3 Ort: IBA at Work
Jahren) sowie ein aktueller Auszug aus dem Krieterstraße 18
Handelsregister. Eingang Berta-Kröger-Platz
21109 Hamburg
c) Leistungsfähigkeit der Architekten Von 12:00 – 13:00 Uhr wird eine Besichtigung des
Referenzprojekte der Architekten, die der Be- Baugrundstücks angeboten.
werber in die Entwicklung eines städtebaulichen Dargestellt werden u.a. das breite Spektrum von
Konzepts und die spätere Planung einzelner Typologien zum Thema „Bauen am, im und auf
Gebäude einbinden will. dem Wasser“ und herausragende Einzelbeispiele
sowie die grundstücksspezifischen Rahmenbedin-
d) Einverständnis zu Inhalt und Verfahren gungen.
Jeder am Verfahren beteiligte Bewerber erklärt Interessenten haben die Möglichkeit, Fragen zum
sich durch seine Teilnahme mit dem Inhalt und Grundstück und zum Auslobungsverfahren zu
den Bedingungen des Verfahrens einverstanden stellen.
und hat seine Anerkennung und den Inhalt der Die Unterlagen können Sie unter hubert.laken-
Haftungsbeschränkungsvereinbarungen (s. Anla- brink@iba-hamburg anfordern oder unter www.
ge 11) zu bestätigen. iba-hamburg.de herunterladen.
INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG 12AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
2.7 Abgabe der Interessenbe- lagen mit der Aufforderung zur Abgabe eines
Angebots erhalten.
kundungen
Spätester Abgabetermin ist der 31. August 2009. 2.9.1 Auswahlkriterien (1. Stufe -
Die Bewerbungen sind für die Ausloberin und den Interessenbekundung)
Beauftragten kostenfrei in den Bürozeiten von
9:00 bis 17:00 Uhr bei der IBA Hamburg GmbH, Die vollständigen und rechtzeitig abgegebenen
Am Veringhof 9, 21107 Hamburg zu Händen Herrn Interessenbekundungen werden nach folgenden
Lakenbrink abzugeben. Die Bewerbungen sind in Kriterien bewertet:
zweifacher Ausfertigung in schriftlicher Form zu a) Bonität und Leistungsfähigkeit des Bewerbers
überreichen. Postsendungen sind als Einschrei- und fachliche Leistungsfähigkeit der beteiligten
ben mit Rückschein aufzugeben. Der Poststempel Architekten,
bzw. der Einlieferungsvermerk des Postdienst- b) Qualität des Nutzungskonzepts.
leisters muss den 31. August 2009 oder einen Hinweis:
früheren Tag aufweisen. Auf dem äußeren Es werden ausdrücklich keine Architekturskiz-
Umschlag ist deutlich lesbar „Interessenbekun- zen bzw. Bebauungsvorschläge verlangt. Diese
dung Water Houses“ zu vermerken. Der Bewerber Anforderung wird erst an die Angebote in der 2.
ist selbst für den termingerechten Eingang der Stufe gestellt.
Sendung verantwortlich.
2.9.2 Auswahlgremium
Die Ausloberin behält sich vor, nicht rechtzeitig
eingegangene Bewerbungen nicht zu berück- Die Auswahl der Bewerber in der 1. Stufe und die
sichtigen. Bewerbungen, die per Fax oder E-Mail Bewertung der Angebote in der 2. Stufe erfolgt
eingehen sowie Bewerbungen, die wesentliche durch ein Auswahlgremium.
Unterlagen nur in elektronischer Form enthalten, Zusammensetzung des Auswahlgremiums:
werden nicht berücksichtigt. Die Angebote sind
in deutscher oder englischer Sprache abzugeben. NN IBA/igs
Verhandlungssprache ist deutsch. Bei Maß- oder NN BSU
Mengenangaben ist das metrische System zu NN Finanzbehörde
verwenden. NN Bezirk Hamburg-Mitte
NN freischaffende Architekten
NN Bürgerbeteiligungsgremium IBA/igs
2.8 Vorprüfung NN Sachverständige/Berater
Die Vorprüfung der Interessenbekundungen
Die Liste ist nicht abschließend. Die Zusam-
erfolgt durch die ProStadt Gesellschaft für
mensetzung des Auswahlgremiums kann sich
Projektsteuerung und Städtebau mbH in enger
verändern.
Zusammenarbeit mit der Ausloberin, der Finanz-
behörde und weiteren Experten.
2.9 Auswahl der Teilnehmer für
die 2. Stufe
Für die 2. Stufe des Grundstücksangebotsverfah-
rens sollen 5 bis 10 Bewerber ausgewählt werden,
die dann ergänzende Auslobungsunter-
13 INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURGAUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
2.10 Weiteres Vorgehen Im Rahmen dieses Anhandgabe-Zeitraumes wer-
den architektonische Qualifizierungsverfahren
(2. Stufe)
durchgeführt.
Die in der 1. Verfahrensstufe ausgewählten Teil-
nehmer werden von der Ausloberin mit geson- 2.11 Grundstückskaufvertrag
derten Auslobungsunterlagen aufgefordert, ein
Angebot abzugeben, das insbesondere enthalten Mit Vorlage rechtskräftiger Baugenehmigungen
muss: soll der Grundstückskaufvertrag auf Basis des
· ein Bebauungskonzept für das Grundstück im Bestgebots des ausgewählten Bieters abge-
M 1:500, schlossen werden. Der Verkauf des Grundstückes
· Darstellung von Haustypen (Images/Visualisie- bedarf der Zustimmung der Kommission für Bo-
rungen), denordnung der Freien und Hansestadt Hamburg.
· einen Zeit-Maßnahmenplan für die Realisierung
der Erschließung und der Bebauung, insbeson- Als wesentliche Bestandteile des Kaufvertrags
dere für die Gebäude, die verbindlich bis 2013 sind vorgesehen:
realisiert werden sollen, a) Bautermine:
· ein Geschäftsmodell aus dem hervorgeht, was Die geplante Bebauung mit Water Houses soll
die geplanten Erschließungs- und Baumaß- zügig erfolgen und im IV. Quartal 2012 abge-
nahmen kosten, wie sie finanziert und vermarktet schlossen sein.
werden sollen, b) Kaufpreis:
· ein Kaufpreisgebot für das Grundstück. Der vom ausgewählten Bieter gebotene Kaufpreis
gilt für das gesamte Grundstück, d.h., inkl. der
Die fristgerecht eingereichten Angebote werden privaten Erschließungsmaßnahmen, die vom aus-
nach den folgenden Kriterien bewertet: gewählten Investor erstellt werden müssen. Er-
schließungsbeiträge gem. § 44 ff. Hamburgische
· Qualität des städtebaulichen Bebauungskon-
Wegegesetz (HWG) in Verbindung mit §§ 127
zepts,
– 135 Baugesetzbuch (BauGB) für die erstmalige,
· Innovationscharakter des Konzeptes bzgl. des
endgültige Herstellung der Anlagen und Sielbau-
Themas nachhaltiges Bauen und Wohnen mit und
beiträge nach dem Sielabgabengesetz (SAG) sind
auf dem Wasser,
mit dem Kaufpreis abgegolten.
· Höhe des Kaufpreisgebots,
· Sicherung einer zügigen Realisierung und mög-
Alle anderen Kosten für den Anschluss an städ-
lichst umfangreichen Bebauung des Grundstücks
tische und private Ver- und Entsorgungsmedien
mit Water Houses, wobei bis 2013 ca. 50% der
hat der Käufer zu tragen. Sollte der Verkäufer
gesamten Bebauung fertig gestellt sein müssen.
zu Leistungen herangezogen werden, die nach
den vorstehenden Regelungen vom Käufer zu
Das Bestgebot wird vom Auswahlgremium zur
tragen sind, so hat der Käufer den Verkäufer
Realisierung empfohlen.
hiervon freizustellen. Sämtliche Gegebenheiten
Mit dem vom Auswahlgremium empfohlenen
des Grundstücks sind bei der Abgabe der Grund-
Bieter wird nach Zustimmung der KfB eine An-
stücksbewerbung zu berücksichtigen.
handgabevereinbarung abgeschlossen.
Die zeitlich befristete Anhandgabevereinbarung
Die Ausloberin geht davon aus, dass die Be-
(ca. 6 Monate) sichert das Grundstück
werber die Grundstücksbeschaffenheit durch
· bis der Bebauungsplan einen Stand erreicht hat,
eigene Besichtigung sowie auf Grund der vom
der Baugenehmigungen zulässt,
Grundstücksanbieter zur Verfügung gestellten
· bis zur Erreichung der erforderlichen Baugeneh-
Informationen akzeptieren und insoweit über die
migungen,
vorstehenden Regelungen hinaus keine weiteren
· zum Nachweis einer geschlossenen Finanzie-
Kosten auf den Kaufpreis angerechnet werden.
rung.
INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG 14AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
2.12 Eigentum/ Urheberrecht, 2.13 Termine
Haftung Workshop/Rückfragencolloquium 08.07.09
Die Bewerbungsunterlagen für die 1. Stufe
Abgabe der Interessenbekundungen 31.08.09
bleiben Eigentum der Bewerber. Sie können nach
(1. Stufe)
Abschluss des Verfahrens bei der Ausloberin auf
schriftliche Anforderung hin abgeholt werden.
Auswahl der Teilnehmer für die 15.09.09
Die Ausloberin ist berechtigt, zu Dokumentations-
2. Stufe der Auslobung
und Revisionszwecken ein vollständiges Exemplar
der zweifach einzureichenden Unterlagen ein-
Ausgabe der Auslobungsunterlagen 18.09.09
zubehalten. Die Interessenbekundungen werden
an die Teilnehmer der 2. Stufe
von der Ausloberin und den Beauftragten in allen
Teilen streng vertraulich behandelt. Sie werden
Rückfragen zur 2. Stufe bis 19.10.09
weder veröffentlicht, noch Dritten zur Kenntnis
gegeben, die nicht mit der Vorprüfung und Aus-
Abgabe der Angebote 26.10.09
wahl befasst sind. Gesetzliche Auskunftspflichten
bleiben vorbehalten. Für Beschädigungen oder
Auswahl des Bestgebots Nov. 09
Verlust von eingereichten Unterlagen haftet
die Ausloberin und seine Beauftragten nur im
Abschluss Anhandgabevereinbarung Dez. 09
Falle nachweisbar schuldhaften Verhaltens. Die
Angaben in diesem Auslobungsverfahren beru-
Architektonische Qualifizierungs- bis Juli 2010
hen ausschließlich auf denen der IBA Hamburg
verfahren einschl. Baugenehmigung
GmbH, deren Mitarbeitern bzw. deren Beratern
für einzelne Gebäude
zur Verfügung stehenden Informationen sowie
auf einer Reihe von Annahmen, die sich richtig
oder unrichtig erweisen können. Sie geben
teilweise die gegenwärtige Meinung der IBA
Hamburg GmbH hinsichtlich möglicher zukünf-
tiger Ereignisse wider, sind jedoch ungewiss und
unterliegen daher Risiken bzw. Veränderungen.
Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können
erheblich von den Meinungen und Prognosen
der IBA abweichen. Von der IBA Hamburg GmbH
gemachte Angaben erheben keinen Anspruch
auf Vollständigkeit der Informationen, die für den
Empfänger der Angaben notwendig sein können.
Für die Beschaffung der (weiteren) Informationen
ist der Bewerber allein verantwortlich. Für nicht
schriftlich erteilte oder bestätigte Angaben,
die von den Angaben der IBA Hamburg GmbH
abweichen, übernimmt die IBA keinerlei Haftung.
Eine Haftung der IBA Hamburg GmbH für die
Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung
gestellten Informationen ist ausgeschlossen.
15 INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG3 Erläuterungen zum angebotenen
Grundstück
3.1 Stadträumliche Lage & 2013 den Menschen zur Verfügung steht und der
den Bedürfnissen der heutigen und zukünftigen
sozialräumliche Kenndaten Stadtgesellschaft Rechnung tragen wird.
Das Plangebiet liegt in Hamburg im Stadtteil
Die IBA und die igs werden im Bereich Wilhelms-
Wilhelmsburg und ist ein Teil des Projekts „Wil-
burg Mitte bis 2013 neben den in dieser Auslo-
helmsburg Mitte“ mit einem Realisierungsraum
bung beworbenen „Water Houses“ u.a. folgende
von rund 30 ha.
Projekte entwickeln:
· Neubau des BSU-Gebäudes mit ca. 43.000 qm
Dieser ist im Osten durch eine vielbefahrene
BGF und einer Einzelhandels- und Dienstlei-
DB-Trasse mit dem S-Bahnhof Wilhelmsburg, im
stungsnutzung im EG Bereich an der Neuenfelder
Westen durch die Wilhelmsburger Reichsstraße,
Straße;
im Norden durch ein Schulzentrum und Sportan-
· Ausbau der „Rathauswettern“ für Barkassen,
lagen und im Süden durch den nördlichen Teil des
um eine Wasserwegeverbindung von den
geplanten Parks der igs begrenzt, den die inter-
Landungsbrücken bis ins Zentrum der Elbinsel
nationale gartenschau hamburg 2013 gmbh bis
Wilhelmsburg zu schaffen;
2013 errichten wird. Das Planungsgebiet ist heute
· modellhafter Wohnungsbau mit bis zu 160 WE,
eine eher vorstädtisch geprägte Gemengelage
darunter auch das Projekt „Water Houses“;
mit Gewerbe- und Industriegebieten, Brachen,
· Modernisierung des S-Bahnhofs Wilhelmsburg
Wohn- und Erholungsgebieten sowie diversen
und Neubau der Fußgängerbrücke;
Infrastruktureinrichtungen (Metrozone).
· Erweiterung des Bürgerhauses mit ca. 2.000
qm BGF;
Die Hafenwirtschaft dominiert die Wilhelms-
· Entwicklung eines Hallenkomplexes mit Hotel;
burger Wirtschafts- und Arbeitsplatzstruktur,
· Entwicklung einer Kletterhalle.
ergänzt durch Handwerks und Industrieunterneh-
men, landwirtschaftliche Betriebe sowie Handel
Wilhelmsburg 2013plus
und Dienstleistungen. Im Stadtteil Wilhelmsburg
Durch die geplante Verlagerung der Wilhelmsbur-
wohnten 2006 über 90% aller Einwohner
ger Reichsstraße wird eine Entwicklungsfläche im
der Elbinsel. Die Bevölkerung wuchs in den
Kern von Wilhelmsburg eröffnet, die derzeit dem
vergangenen 20 Jahren doppelt so stark wie im
Stadtteil in ihrer Wahrnehmung entzogen ist.
gesamten Hamburger Stadtgebiet. In Wilhelms-
burg leben mehr als 100 Nationalitäten. Die
Richtung Norden eröffnet sich ein Entwick-
Haushaltseinkommen und die einzelhandelsre-
lungsraum von Wilhelmsburg Mitte bis an den
levante Kaufkraft liegen unter dem Hamburger
Spreehafen. Dieses Gebiet wird geprägt durch
Durchschnitt.
zwei Kanäle, an deren Ufern ein gemischtes
Quartier mit urbanen Wasserlagen entstehen soll.
Das funktionsgemischte Quartier aus Wohnen,
3.2 Geplante Entwicklung des
Arbeiten und Erholung/ Freizeit zwischen den
Umfeldes Kanälen stellt für Wilhelmsburg eine Entwick-
lungsmöglichkeit dar, sich als Stadtteil neu zu
Projekte der IBA und igs 2013
positionieren. Wilhelmsburg verfügt mit den hier
Mit den Präsentationen der IBA und der igs im
zu erschließenden Flächen über das größte
Jahre 2013 wird Wilhelmsburg Mitte einen sehr
Baulandpotential der Stadt.
hohen Aufmerksamkeitsgrad erreichen. Die
Wilhelmsburger Mitte ist Zentrum dieser Ausstel-
Das heute westlich an die Wilhelmsburger Reichs-
lungen und das Eingangstor zur internationalen
straße angrenzende Quartier erlebt durch eine
Gartenschau, dessen Park auch nach der igs
Entwicklung der Flächen eine starke Aufwertung
und rückt in die Mitte des Stadtteils.
INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG 16AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
Der Entwicklungsraum ermöglicht die Schaffung Die Gestaltung der Freiflächen einschließlich
eines grünen Bands als Verbindung zwischen der Bepflanzung/ Gestaltung der östlichen
dem Spreehafen im Norden, Wilhelmburg Mitte, Uferböschung obliegt dem ausgewählten Investor
dem Gartenschaugelände, bis hin zur Süderelbe. gemäß den Vorgaben des Bebauungsplans und
So entsteht ein zusammenhängendes Parksystem des Handbuches Freiraum.
zwischen den beiden Elbeläufen mit hochwer-
tigen Frei- und Erholungsräumen. 3.4 Eigentum, Dienstbarkeiten
Die Entwicklungsperspektive 2013plus schafft auf und Baulasten
diese Weise die Stärkung bestehender Lagen und
die Schaffung neuer innerstädtischer Lagen mit Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der
hohem Wasser- und Freiraumbezug. Freien und Hansestadt Hamburg, vertreten durch
die Finanzbehörde, Immobilienmanagement.
3.3 Informationen zum Baulasten oder Dienstbarkeiten sind nicht be-
ausgelobten Grundstück kannt.
Das ausgelobte Grundstück hat eine Größe von
3.5 Heutige Nutzung, Bestand
ca. 6.700 qm (siehe Anlage 2). Davon nimmt die Das Plangebiet umfasst Teile des Flurstücks
private Wasserfläche ca 4.000 qm ein. Nördlich 5485. Es ist unbebaut und wird geräumt über-
und östlich dieses Grundstücks verbleibt ein geben.
ca. 7,5 m breiter Streifen öffentliches Gewässer
(siehe Anlage 2).
3.6 Erschließung
Das Wasserbecken und die zu- und abführenden „Wilhelmsburg Mitte“ ist über die Wilhelmsburger
Kanäle werden von der FHH hergestellt herge- Reichsstraße für den motorisierten Individual-
stellt (siehe Anlage 3). verkehr und den S-Bahnhof Wilhelmsburg (drei
Haltestellen vom Hauptbahnhof entfernt) mit
Die Erschließung des Wassergrundstücks erfolgt dem ÖPNV sehr gut an die Hamburger Innenstadt
über einen Privatweg mit Brücke am Ostufer, der angebunden.
das Grundstück an die Straße am Containerbahn-
hof anbindet (siehe Anlage 2). Der Privatweg Das Baugrundstück ist über die Straße Am Con-
einschließlich der Brücke über den geplanten tainerbahnhof an die Neuenfelder Straße ange-
Kanal ist vom ausgewählten Investor herzustellen bunden. Der S-Bahnhof Wilhelmsburg liegt in ca.
und muss alle zur Ver- und Entsorgung des 400 m Entfernung und ist fußläufig sowie durch
ausgelobten Grundstücks erforderlichen Medien die Buslinien 13, 151, 152, 154, 156, 252 und 640
aufnehmen. (Haltestelle Hallenbad Willhelmsburg) gut zu
erreichen.
Im Wasser stehenden bzw. schwimmenden
Häuser werden über Steganlagen erschlossen, Die Zufahrt zum Baugrundstück erfolgt von der
die der ausgewählte Bieter gemäß seinem Bebau- Straße am Containerbahnhof. Von dieser gelangt
ungskonzept selbst zu erstellen hat. man von Norden über eine Brücke und Privatstra-
ße, die zum ausgelobten Grundstück gehören,
Entlang des Privatwegs und zwischen Privatweg zum Wasserbecken.
und Uferböschung können Stellplätze nachgewie-
sen werden.
17 INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURGAUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
3.7 Topographie, Baugrund wurde in einigen Sondierungen auch Kohlendio-
xid in höherer Konzentration angetroffen. Im
Bereich des Plangebietes wurde eine Methankon-
Relief
zentration von 0 < 2,5 Vol% gemessen.
Generell ist das Relief des B-Plangebiets eben
ausgeprägt. Die Geländehöhen liegen bei durch-
Die Ergebnisse zeigen, dass in den Böden
schnittlich 1 m ü. NN, zur Neuenfelder Straße hin
organisches Material abgebaut wird. Die dabei
steigt das Gelände auf 5-10 m ü. NN an.
gebildeten Bodengase reichern sich insbesondere
unter versiegelten / bebauten Flächen an.
Bodenaufbau
Entsprechend der Geologischen Baugrundpla-
Um Gefahren, die sich aus der Ansammlung
nungskarte von Hamburg steht im B-Plangebiet
dieser Gase ergeben könnten, zu vermeiden, sind
überwiegend Klei über Torf und Sand an.
für Gebäude bauliche Sicherungsmaßnahmen zur
Verhinderung von Gasansammlungen und Ga-
Das gesamte Gebiet wurde um etwa 0,50 m auf-
seintritten zu berücksichtigen. Diese Maßnahmen
gehöht. Die Auffüllungen bestehen aus Sand und
bestehen z.B. aus:
zu kleinen Teilen auch aus Schluff. Der Grundwas-
serstand liegt im Plangebiet zwischen 1,01 m und
· einer Sand-/Kiesfilterschicht unterhalb des
2,12 m unter GOK, dies ist jedoch durch die z.T.
Gebäudes sowie einer bis zur Geländeoberkante
sehr mächtigen Aufhöhungen bedingt (d.h. das
reichenden vertikalen Dränageschicht entlang
Grundwasser würde ohne Auffüllung ca. 0,50 bis
der unterirdischen Gebäudewände zur Ableitung
1,50 m unter GOK anstehen).
von evtl. anstehenden Gasen,
· gasdichten Abdichtungen aller unterirdischen
Bodenluft
Leitungsdurchführungen,
Die Plangebiete der Bebauungspläne „Wilhelms-
· keine gefangenen Räume unterhalb der Sohlen
burg Mitte“ liegen im Bereich der Elbmarsch.
zur Sicherstellung der Gaswegsamkeit.
Um abzuklären, ob die organischen Anteile der
gewachsenen Sedimente der Elbmarschböden
Die detaillierten Sicherungsmaßnahmen werden
(organische Weichschichten) zu einer Gasbildung
von der Behörde für Stadtentwicklung und
im Untergrund führen, wurden im Gebiet
Umwelt, Amt für Umweltschutz U251 im Rahmen
Bodenaufschlüsse niedergebracht und darin
der Baugenehmigungsverfahren festgelegt und
Bodenluftmessungen durchgeführt.
gemeinsam mit dem Bauherren an die
Bauausführungen angepasst.
Die Ergebnisse der Bodenluftmessungen zeigen
deutlich eine Bildung von Methan im Untergrund.
Die Verteilung der gemessenen maximalen
Methankonzentrationen zeigt ein uneinheitliches
Bild. Das Konzentrationsspektrum reicht von
0 Vol% bis zu 75 Vol% Methan. Bereiche mit
nicht abgedeckten organischen Weichschichten
zeigen eher niedrige Konzentrationen von
Methan in der Bodenluft. Bereiche, in denen die
Weichschichten nur mit Auffüllungen überdeckt
sind, zeigen mittlere Konzentrationen und in den
Bereichen, in denen die Böden versiegelt sind,
wurden die höchsten Konzentrationen von Me-
than in der Bodenluft angetroffen. Neben Methan
INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG 18AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
3.8 Altlasten und Kampfmittel Wird an Gebäudeseiten ein Pegel von 70 dB(A)
am Tag oder 60 dB(A) in der Nacht erreicht oder
Es sind keine Bodenverunreinigungen bekannt. überschritten, sind zwingend vor den Fenstern
Das Grundstück wird mit einer Freizeichnung des der zu dieser Gebäudeseite orientierten Wohn-
Kampfmittelräumdienstes übergeben. und Schlafräume bauliche Schallschutzmaßnah-
men, wie z.B. verglaste Loggien, Wintergärten
3.9 Lärmimmissionen oder vergleichbare Maßnahmen vorzusehen.
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens – Bebau- Für einen Außenbereich einer Wohnung ist ent-
ungsplan Wilhelmsburg 90 - wurde eine schall- weder durch Orientierung an lärmabgewandten
technische Untersuchung (Lärmkontor, Februar Gebäudeseiten oder durch bauliche Schallschutz-
und Oktober 2008) durchgeführt. Das Plangebiet maßnahmen, wie z.B. verglaste Vorbauten mit
ist durch die Verkehrslärmeinwirkungen der teilgeöffneten Bauteilen sicherzustellen, dass
angrenzenden Wilhelmsburger Reichsstraße durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt
(B4/B75) sowie der Schienenstrecke der DB AG eine Schallpegelminderung erreicht wird, die es
erheblich belastet. ermöglicht, dass in dem der Wohnung zugehö-
rigen Außenbereich ein Tagpegel von kleiner 65
Im Nahbereich der Wilhelmsburger Reichsstraße dB(A) erreicht wird.
(B4/B75) sind schalltechnische Belastungen über
64 dB(A) tags (bis 150 m) und teilweise über 70 3.10 Ver- und Entsorgung
dB(A) tags (bis 40 m) zu erwarten. Entlang der
Schienenstrecke beträgt die Belastung über 64 Die Erschließung mit Medien (Strom, Wasser,
dB(A) bis zu 80 m in das Plangebiet hinein. Wärme, Abwasser und Telekommunikation)
erfolgt über die Straße Am Containerbahnhof, in
Das Baugrundstück ist zur Schienenstrecke hin der entsprechende Leitungstrassen mit ausrei-
teilweise durch die geplanten Hallenbauten und chender Kapazität vorgehalten werden.
zur B4/ B75 hin durch die geplanten Baumgrup-
pen im neuen Park der igs gegen Verkehrslär- In der Parkanlage entsteht ein neuer Gewässer-
meinwirkungen abgeschirmt. lauf, der im Bereich der Esplanade im Westen des
Plangebietes in das Wasserbecken mündet, das
In den Schlafräumen sollten geeignete bauliche größtenteils zum ausgelobten Grundstück gehört.
Schallschutzmaßnahmen, wie z.B. Doppelfassa- Das Gewässer soll für den Freizeitsport (Kanu)
den, verglaste Vorbauten (z.B. verglaste Loggien, befahrbar sein und die Wilhelmsburger Mitte an
Wintergärten), besondere Fensterkonstruktionen das Hamburger Gewässernetz anbinden. Das
oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen anfallende Regenwasser soll über diesen nahege-
sicherstellen, dass durch diese baulichen Maß- legenen Gewässerlauf abgeleitet werden.
nahmen insgesamt eine Schallpegeldifferenz
erreicht wird, die es ermöglicht, dass während Für die Wärmeversorgung ist aus ökologischen
der Nachtzeit ein Innenraumpegel bei gekipptem Gründen ein Wärmeverbund zwischen Bestands-
Fenster von 30 dB(A) nicht überschritten wird. gebäuden und den geplanten Neubauten im
Erfolgt die bauliche Schallschutzmaßnahme in Gebiet Wilhelmsburg Mitte vorgesehen, der über
Form von verglasten Vorbauten, muss dieser Wärmecontracting erfolgen soll. Eine entspre-
Innenraumpegel bei gekippten/teilgeöffneten chende Ausschreibung wird derzeit von der IBA
Bauteilen erreicht werden. Wohn-Schlafräume in vorbereitet. Die wesentlichen Bestandteile und In-
Ein-Zimmer-Wohnungen und Kinderzimmer sind halte werden mit den Auslobungsunterlagen zur
wie Schlafräume zu beurteilen. 2. Stufe der Auslobung zur Verfügung gestellt.
19 INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURGAUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
Im Grundstückskaufvertrag wird die Anschluss- 3.11.2 Bebauungsplanentwurf
verpflichtung an diesen Wärmeverbund geregelt.
Wilhelmsburg 90
3.11 Planungsvorgaben
Das ausgelobte Grundstück liegt im Bereich des
Bebauungsplanentwurfs Wilhelmsburg 90 (siehe
3.11.1 Masterplan Wilhelmsburg Anlage 4) und ist deckungsgleich mit den Wohn-
Mitte gebietsflächen WA 4 und WA 5.
Die IBA Hamburg GmbH hat unter Vorgabe der
Die genannten Regelungen dieses Bebauungs-
Planungen für die igs 2013 und auf der Grundlage
planentwurfs können sich noch im Verlauf der
eines städtebaulichfreiraumplanerischen Wettbe-
Planung ändern. Der aktuelle Planstand spiegelt
werbes ein integriertes städtebauliches Konzept
das Ergebnis der Behördenabstimmung im März
für Wilhelmsburg Mitte durch die Büros Jo
2009 wider. Geplanter Zeitpunkt der Vorwegge-
Coenen & Co und AgenceTer erarbeiten lassen.
nehmigungsreife des Bebauungsplans Wilhelms-
Dieses Konzept ist als Masterplan Grundlage für
burg 90 ist ca. November 2009.
die Entwicklung der Wilhelmsburger Mitte (siehe
Anlage 5).
Art und Maß der baulichen Nutzung
Das städtebauliche Konzept für das Plangebiet
Der Entwurf des Planungsteams Jo Coenen /
sieht im Bereich von WA 4 und WA 5 eine aufge-
AgenceTer macht den Zusammenhang von Grün-
lockerte Bebauung mit einer GRZ von 0,2 vor. In
flächen, Wasser, Wald und Promenaden in diesem
WA 4 sind bei einer GFZBeschränkung auf 0,75
weitläufigen Raum erlebbar. Er greift damit die
Gebäudehöhen bis 29 Meter zulässig, in WA 5 bis
Besonderheit von Europas größter Flussinsel
zu 10 Meter, aber ohne GFZ Beschränkung.
auf und gibt gleichzeitig dem Bild der Wilhelms-
burger Landschaft deutliche neue Impulse. Diese
Der Bebauungsplan mit seinen Ausweisungen
Gestaltungsidee wird auch am Nordrand der
und Baugrenzen eröffnet Spielräume. Die
igs-Fläche wieder aufgegriffen und mit dem Leit-
Baugrenzen umfassen das gesamte Wasserbe-
thema der Passagen im igs-Konzept verknüpft.
cken, soweit es zum ausgelobten Baugrundstück
Diese, auf dem Leitthema der Passagen aufbau-
gehört.
ende und weiter entwickelte Struktur des Parks,
hatte die Jury überzeugt. Gut gelöst sind die
Regelungen zu Begrünungsmaßnahmen
klaren Orientierungen und Führungen vom Berta-
Auf ebenerdigen Stellplatzanlagen ist nach jedem
Kröger-Platz kommend sowohl in den igs-Park als
vierten Stellplatz ein großkroniger einheimischer
auch in Richtung Wilhelmsburg.
Laubbaum zu pflanzen.
Der Masterplan nimmt konsequent das Thema
Für festgesetzte Baum- und Strauchpflanzungen
der Passagen aus dem landschaftsplanerischen
sind standortgerechte, einheimische Bäume
Entwurf zur igs auf, interpretiert es allerdings
und Sträucher zu verwenden und zu erhalten.
durch die Formulierung städtebaulicher Aspekte
Großkronige Bäume müssen einen Stammumfang
und Konzepte neu. Die Passagen in der Mitte
von mindestens 18 cm, kleinkronige Bäume einen
werden baulich gefasst und bilden somit den
Stammumfang von 16 cm, jeweils in 1 m über dem
Rahmen für die freiräumliche Entwicklung.
Erdboden gemessen, aufweisen. Unter dem Kro-
Die Leitlinien des Masterplans sind zu berücksich-
nenbereich jedes Baumes ist eine offene Vegeta-
tigen (siehe Anlage 7).
tionsfläche von mindestens 12 qm anzulegen.
INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURG 20AUSLOBUNG VON MODELLVORHABEN DER IBA HAMBURG GMBH
-WaTER HOUSES-
Garagenwände, Außenwände von Gebäuden, Vom Anschluss- und Benutzungsgebot kann
deren Fensterabstand mehr als 5 m beträgt ausnahmsweise abgesehen werden, wenn der be-
sowie fensterlose Fassaden sind mit Schling- und rechnete Jahres-Heizwärmebedarf der Gebäude
Kletterpflanzen zu begrünen; je 2 m Wandlänge nach der Energieeinsparverordnung vom 26. Juli
ist mindestens eine Pflanze zu verwenden. 2007 (BGBl. Teil 1,Nr.34, 2007) den Wert von 15
kWh / qm Nutzfläche nicht übersteigt.
Gebäudedächer bis zu einer Neigung von 15 Grad
sind mit einem mindestens 8 cm starken durch- Vom Anschluss- und Benutzungsgebot kann auf
wurzelbaren Substrataufbau zu versehen und zu Antrag befreit werden, soweit die Erfüllung der
begrünen. Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer
Umstände zu einer unbilligen Härte führen wür-
Von einer Dachbegrünung kann in den Bereichen de. Die Befreiung soll zeitlich befristet werden.
abgewichen werden, die der Belichtung, Be- und
Entlüftung, der Aufnahme der technischen An-
lagen oder als begehbare Dachterrassen dienen.
Dachterrassen und technische Anlagen, außer
solchen zur Gewinnung von Sonnenenergie,
sind höchstens auf 30 von Hundert (v. H.) der
Dachflächen von Gebäuden zulässig.
Weitere Regelungen zu Wasserhaushalt, Boden-
gase
Das auf den Grundstücken anfallende Nieder-
schlagswasser ist oberirdisch in das Oberflächen-
entwässerungssystem einzuleiten, sofern es nicht
versickert, gesammelt oder genutzt wird.
Die Ufer der Gewässer sind naturnah herzurich-
ten, soweit Belange der Gewässertechnik oder
der Stadtgestaltung dem nicht entgegenstehen.
Bauliche und technische Maßnahmen, die zu
einer dauerhaften Absenkung des Grundwasser-
spiegels führen, sind unzulässig.
Im Plangebiet sind passive bauliche Gassiche-
rungsmaßnahmen vorzusehen, die Gasansamm-
lungen unter den baulichen Anlagen und den
befestigten Flächen sowie Gaseintritte in die
baulichen Anlagen durch Bodengase verhindern.
Regelungen zur Energieversorgung
Für die Beheizung und Bereitstellung des Warm-
wassers sind neu zu errichtende Gebäude an ein
Wärmenetz anzuschließen, das überwiegend mit
erneuerbaren Energien versorgt wird.
21 INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG HAMBURGAnlagen
Anlage 1: Luftbild mit eingezeichnetem Baugrundstück
Anlage 2: Lageplan mit vorläufiger Grundstücksabgrenzung
Anlage 3: Planung Gewässerlauf, Stand 30.01.09
Anlage 4: Entwurf Bebauungsplan Willhelmsburg 90
Anlage 5: Masterplan 2013
Anlage 6: Masterplan 2013 plus
Anlage 7: Handbuch Städtebau: Wohnen im Park
Anlage 8: Handbuch Freiraum
Anlage 9: Projekte der IBA Hamburg
Anlage 10: IBA-Projekt Wilhelmsburg Mitte
Anlage 11: EinverständniserklärungImpressum
Herausgeber:
IBA Hamburg GmbH
Am Veringhof 9
21107 Hamburg
www.iba-hamburg.de
V.i.S.d.P:
Iris Groscurth, IBA Hamburg GmbH
Projektleitung:
Hubert Lakenbrink, IBA Hamburg GmbH
Juni, 2009
Abbildungsnachweis:
Seite 8: IBA Hamburg GmbH / Visualisierung
Bloomimages; Seite 9: Jo Coenen & Co. Architekten
/ Agence Ter; Seite 12: Jo Coenen & CoAnlagen
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