ZUSAMMEN IM ERBBAURECHT - Landesbetrieb ...
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ZUSAMMEN IM ERBBAURECHT
ERBBAURECHT
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Dr. Andreas Dressel
Liebe Erbbauberechtigte,
der Boden ist eine knappe Ressource. Gleichzeitig ist die Freie und Hansestadt Hamburg als wach-
sende Metropole insbesondere für die Bereitstellung und Schaffung von Wohnraum verantwort-
lich.
Es ist wichtig, als Stadt heute die Bedürfnisse der Bürgerinnen und Bürger nach bezahlbarem Wohn-
raum zu erfüllen und dabei ebenso die langfristigen Gestaltungs- und Entwicklungsmöglichkeiten
für morgen zu erhalten. Aus diesem Grund machen immer mehr Städte und Gemeinden Gebrauch
von dem Erbbaurecht.
Mit dem Grundsatz „Vorfahrt für das Erbbaurecht“ entwickelt auch unsere Stadt ihre Bodenpolitik
sehr sozial, sowie im Sinne städtischer Interessen und nachfolgender Generationen weiter. Aktuell
hat die Stadt ca. 4.400 Grundstücke im Erbbaurecht vergeben. Unser Ziel ist, durch neue Erbbau-
rechte im Bereich Wohnen, aber auch Gewerbe, die Zahl der Erbbaurechte wieder zu steigern.
Der größte Anteil im Bereich Wohnen entfällt dabei auf Eigenheimgrundstücke. In naher Zukunft
werden einige der Erbbaurechtsverträge auslaufen. In diesem Zuge sowie bei geplanten Verände-
rungen an den Baulichkeiten, Umfinanzierungen oder im Erbfall treten viele Fragen auf:
u Welche Strategie verfolgt die Stadt? Welche Rechte haben Erbbauberechtigte? Welche Möglich-
keiten bieten sich nach Auslauf des Erbbaurechts?
Mit dieser digitalen Erbbaurechtsbroschüre geben wir Ihnen grundsätzliche Informationen zum
Erbbaurecht und beantworten alle Fragen, die häufig in Zusammenhang mit dem Auslaufen eines
Erbbaurechts gestellt werden. Wenn Sie weitere Fragen an uns haben, melden Sie sich gerne!
Dr. Andreas Dressel
Finanzsenator und Verwaltungsratsvorsitzender des
Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG)
ERBBAURECHT
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Liebe Leserinnen und Leser,
diese Publikation soll Sie in kompakter, ver-
ständlicher Form über alle Aspekte des The-
mas Erbbaurecht informieren. Dargestellt wird
auch die übergeordnete Strategie des Senats
bei der verstärkten Grundstücksvergabe nach
Erbbaurecht.
Wir stützen uns dabei auf langfristige Über-
legungen im Interesse aller Hamburgerinnen
und Hamburger. Der Senat geht dabei bewusst
einen anderen Weg, als ihn manche anderen
Städte und Gemeinden beschritten haben. Die
Erfahrung hat nämlich gezeigt, dass weder
die Veräußerung städtischer Wohnungsgesell-
Dr. Dorothee Stapelfeldt
schaften – in Hamburg ist es die SAGA – noch
ein allzu sorgloser Verkauf von öffentlichem
Grund und Boden gut für das Gemeinwesen
sind. Beides findet in Hamburg so nicht statt,
wir legen im Gegenteil großen Wert darauf, Inhalt
dass städtische Grundstücke möglichst in öf-
fentlicher Hand bleiben. Vorwort Dr. Andreas Dressel 2
Vorwort Dr. Dorothee Stapelfeldt 3
Zudem ist in jüngerer Zeit auch in unserer
Stadt eine zunehmende Grundstücksspekula- 1. Allgemeines zum Erbbaurecht
tion zu beobachten. Ungezügelt steigende Bo- u Was ist ein Erbbaurecht 4
denpreise aber verteuern den Wohnungsbau u Vertragsabschluss und
und erhöhen die Lebenshaltungskosten. Ham- Regelungen eines Erbbaurechts 4
burg soll aber auch in Zukunft eine Stadt für
Menschen aller Einkommensgruppen sein. Um 2. Die Stadt Hamburg im Erbbaurecht
dies zu gewährleisten, ist die Grundstücks- u Strategie der Stadt 5
vergabe nach Erbbaurecht bei weitem nicht u Erbbauzins 6
das einzige, aber ein besonders nachhaltig u Prüfkriterien und
wirkendes Instrument. Wie fair und sozial die Handlungsalternativen der Stadt 7
Erbbaurechte in Hamburg gestaltet sind, wel-
che Vorteile sie für die persönliche Planungs- 3. Laufendes Erbbaurecht
sicherheit der Berechtigten spielen und vieles u Rechte und Pflichten 8
mehr erläutert diese Publikation. Ich wünsche u Heimfall 8
Ihnen eine anregende Lektüre! u Weiterveräußerung 9
u Beleihbarkeit 9
u Bauliche Veränderung 9
4. Auslaufendes Erbbaurecht
Dr. Dorothee Stapelfeldt u Optionen 10
u Sozialverträgliche Gestaltung 11
Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen
der Freien und Hansestadt HamburgERBBAURECHT
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1. Allgemeines zum
Erbbaurecht
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches
Recht, d.h. das Recht der Erbbauberechtigten
auf einem Grundstück für eine vertraglich be-
stimmte Zeit ein Gebäude zu errichten und/
oder zu unterhalten, während das Eigentum
am Grundstück bei den Erbbaurechtsgeben-
den verbleibt (§ 1 Absatz 1 ErbbauRG). Die „Erbbaurechtsgeberin (Stadt)“ und „Erbbauberechtigte“
rechtliche Grundlage und Maßgabe für die
Vertragsgestaltung ist das Gesetz über das
Erbbaurecht, kurz Erbbaurechtsgesetz (Erb-
bauRG) genannt. Stadt regelhaft für eine Laufzeit von 75 Jah-
ren vorgenommen.
Vertragsabschluss und Regelungen
eines Erbbaurechts • Für das Erbbaurecht ist ein Entgelt zu leis-
ten. Dies kann entweder durch die Zahlung
• Eine Erbbaurechtsbestellung erfordert wie eines laufenden Erbbauzinses oder ein auf
alle Grundstücksgeschäfte die Beurkundung die Vertragslaufzeit kapitalisiertes Einmal-
eines notariellen Vertrages und wird mit Ein- entgelt bei Vertragsabschluss erfolgen.
tragung in das Grundbuch vollzogen.
• Neben dem Entgelt erhebt die Erbbau-
• Das Recht wird im Stammgrundbuchblatt rechtsgeberin (Stadt) grundsätzlich eine
des Grundstücks an rangerster Stelle gesi- Aufwandsbeteiligung für Leistungen, die
chert. Gleichzeitig wird ein Erbbaugrundbuch- ausschließlich im Interesse der Erbbauberech-
blatt angelegt, in dem die bzw. der Erbbau- tigten erbracht wurden, somit für Erbbau-
berechtigte als Inhaberin bzw. Inhaber des rechtsbestellungen, Laufzeitverlängerungen,
Rechts eingetragen werden. Verkauf des Erbbaurechtsgrundstücks an die
Erbbauberechtigten und bei der Vergröße-
• Durch die grundbuchliche Trennung von rung von Erbbaurechten. Die Höhe beträgt
Grundstück und Recht wird das Erbbaurecht 2 % des kapitalisierten Erbbauzinses; maximal
grundstücksgleich veräußerbar, vererbbar und 30.000 Euro.
beleihbar.
• Grundsätzlich unterliegen Rechtsgeschäf-
• Das Erbbaurecht muss zeitlich begrenzt te, die auf die Bestellung oder Verlängerung
sein. Auch die vereinbarte Laufzeit findet sich eines Erbbaurechts sowie den Verkauf des
im Erbbaurechtsvertrag und in beiden Grund- Grundstücks an die Erbbauberechtigten ge-
buchblättern wieder. richtet sind, dem Grunderwerbsteuergesetz.
Der derzeitig gültige Steuersatz der Stadt be-
• Erbbaurechtsbestellungen mit dem eben- trägt 4,5 % des kapitalisierten Erbbauzinses.
falls vertraglich zu vereinbarenden Nutzungs- Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer er-
zweck „Wohneigenheimbebauung“ (speziell folgt per Steuerbescheid durch das Finanzamt
Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Doppelhaus- für Verkehrssteuern und Grundbesitz in Ham-
hälften und Reihenhäuser) werden von der burg.ERBBAURECHT
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2. Die Stadt Hamburg
im Erbbaurecht
Strategie der Stadt
Die Stadt hat rund 5.100 Erbbaurechte Grund und Boden im städtischen Eigentum
für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ist essentiell für die Sicherung bezahlbaren
schwerpunktmäßig in den 1920/30er Jahren Wohnraums und für eine nachhaltige Stadt-
sowie während der 1950/60erJahre verge- entwicklung. Stadtentwicklung ist und bleibt
ben, um den großen Bedarf an Wohnraum ein demokratischer Prozess, der eines breiten
auch im „Eigenheim“ zu fördern und zu de- Konsenses zwischen Behörden, Senat, Bür-
cken. Eine Vergabe von Erbbaurechten wurde gerschaft und den Bürgerinnen und Bürgern
bis in die 1960/70er Jahre befürwortet. bedarf. Erbbaurechte sollen deshalb über alle
In den folgenden Jahren ist die Stadt dazu Eigentums- und Hausformen hinweg berück-
übergegangen, Grundstücke vermehrt zu sichtigt werden, und damit sowohl bei geför-
verkaufen. Neben fiskalischen Interessen derten als auch bei frei finanzierten Bauvor-
stand für den Senat die Schaffung von guten haben.
Rahmenbedingungen für Wachstumsimpulse
in der Wohnungswirtschaft im Vordergrund. u
Boden ist eine knappe,
Außerdem sollten die Voraussetzungen für
nicht vermehrbare Ressource.
einen Eigentumserwerb der Grundstücke, die
nicht von der Stadt benötigt wurden, verbes-
sert werden. Von dieser recht umfassenden Durch die vermehrte Bestellung von Erbbau-
„Verkaufsstrategie“ wurde in den letzten Jah- rechten sichert sich die Stadt Steuerungs-
ren immer stärker abgerückt. möglichkeiten für Bedarfe nachfolgender
Generationen in sozialer und städtebaulicher
u Hamburg baut auf Erbbaurechte – Hinsicht. Dies bedeutet, dass sich die Stadt
im Sinne der Nachhaltigkeit und Generatio-
für eine entwicklungsfähige
nengerechtigkeit verpflichtet, noch sorgsa-
Zukunft der Stadt.
mer mit ihren begrenzten und nicht reprodu-
zierbaren Flächenressourcen umzugehen. Die
Boden ist eine knappe und endliche Ressour- strategischen Überlegungen der Stadt sind in
ce. Er ist vielerorts zu einer Handelsware und der Bürgerschaftsdrucksache 21/18514 „So-
insbesondere zu einem Spekulationsobjekt zialgerechte Bodenpolitik für Hamburg“ fest-
geworden. Auch der Stadtstaat Hamburg ist gehalten.
konfrontiert mit einer hohen Nachfrage nach
Grund und Boden sowie insbesondere Wohn- Die Bürgerschaftsdrucksache 21/18514
raum. Dies führte bereits in der Vergangenheit „Sozialgerechte Bodenpolitik für Hamburg“
zu steigenden Mieten und Grundstückskosten können Sie hier herunterladen.
sowie Nutzungskonkurrenzen. Der Erhalt vonERBBAURECHT
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Erbbauberechtigte
schließen
Erbbaurechtsvertrag
überlässt zahlt
Grundstück Erbbauzins
oder
Einmalentgelt
Erbbaurechtsgeberin (Stadt)
Erbbauzins Berechnung des Erbbauzinses:
• Für das Erbbaurecht ist entweder ein lau- Der laufende Erbbauzins p.a. wird bei Vertrags-
fender Erbbauzins (monatlich, quartalswei- beginn wie folgt berechnet:
se, halbjährlich oder jährlich) oder ein auf die
Laufzeit kapitalisiertes Einmalentgelt zu zah- Erbbauzins = Erbbauzinssatz* x Grundstückswert
len. * Der zu diesem Zeitpunkt geltende Erbbauzinssatz
Aktuell, d.h. seit dem 01.01.2020, erhebt die
Stadt für Erbbaurechte an Wohnungsbau- • Der Erbbauzins wird nach allgemeinen Re-
grundstücken jährlich 1,5 % des bei Vertrag- gelungen (BGB) jeweils nach drei Jahren an-
sabschluss aktuellen Bodenwertes. Damit gepasst. Die Anpassung orientiert sich an
gehört der Erbbauzins in Hamburg zu den der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes
niedrigsten im bundesweiten Vergleich. Das (VPI) für den zurückliegenden Prüfzeitraum
macht das Erbbaurecht in Hamburg beson- von 3 Jahren.
ders attraktiv.
• Das kapitalisierte Entgelt beträgt 75 %
vom Bodenwert und ist gleich bei Vertrags-
beginn im Voraus zu zahlen.
Berechnung Erbbauzins für ein Wohngrundstück:
600 m² Grundstücksfläche x 500 €/m² = 300.000 € (Bodenwert)
Davon 1,5 % = 4.500 €/p.a. (im Grundbuch einzutragender Erbbauzins)
Berechnung Einmalentgelt für ein Wohngrundstück:
600 m² Grundstücksfläche x 500 €/m² = 300.000 € (Bodenwert)
75 % x 300.000 € (Bodenwert) = 225.000 €ERBBAURECHT
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Prüfkriterien zur Erbbaurechtsvergabe Handlungsalternativen der Stadt
Der Landesbetrieb Immobilienmanagement Grundsätzlich 5 Jahre vor Ablauf des Erbbau-
und Grundvermögen (LIG) prüft als zentra- rechts entscheidet sich der LIG als zentraler
ler Portfoliomanager der Stadt die Vergabe Portfoliomanager der Stadt auf Basis der links
eines Grundstücks entsprechend der von der aufgeführten Prüfkriterien für eine seiner
Bürgerschaft beschlossenen Bodenpolitik. Handlungsalternativen:
Dies geschieht nach folgenden
Kriterien: a) Verlängerung von Erbbaurechten
Lage des Grundstücks Durch die Verlängerung von Erbbau-
rechten und das damit verbundene langfris-
Je zentraler das Grundstück tige Halten von Grundstücken im städtischen
gelegen ist, desto eher wird Eigentum bleibt die Stadt auch zukünftig
das Grundstück im Erbbaurecht vergeben handlungsfähig. So können Optionen zur
und nicht verkauft. Je peripherer das Grund- (Teil-)Neuordnung langfristig gesichert wer-
stück gelegen ist, desto eher kann im Ausnah- den, sollten sich Wohn- und Lebensformen
mefall auch das Erbbaurechtsgrundstück ver- ändern.
kauft werden.
Weiterhin hat die Stadt mit der Verlängerung
eines Erbbaurechts die Möglichkeit, in Erb-
Einbettung in umge- baurechtssiedlungen mit unterschiedlichen
bendes, zusammen- Erbbaurechtslaufzeiten die Laufzeiten zu
hängendes Grundeigentum der Stadt synchronisieren. Somit schafft die Stadt eine
gute Ausgangslage für eine ganzheitliche und
Ein zentral gelegenes, in Grundeigentum der zukunftsweisende Betrachtung eines Gebie-
Stadt eingebettetes Grundstück wird grund- tes.
sätzlich im Sinne einer ganzheitlichen Ent-
wicklungsmöglichkeit nicht veräußert. Etwas
anderes gilt für isoliert liegende, eigenstän- b) Beendigung der Erbbaurechte
dig eingeschränkt nutzbare Flächenzuschnit- durch Zeitablauf
te. Hierfür kann im Ausnahmefall auch ein
Verkauf in Betracht gezogen werden. Die Beendigung von Erbbaurechten durch
Zeitablauf bietet die Möglichkeit, Wohngebie-
te an sich ändernde Wohn- und Lebensformen
Strategische Ent- anzupassen. Insbesondere kann der gestiege-
wicklungsmöglichkeiten ne Bedarf an preiswertem Wohnraum durch
eine Nachverdichtung auf Teilflächen der Ein-
Grundstücke mit verkehrs- und Zweifamilienhausgebiete oder durch eine
günstiger Lage oder langfristigem Entwick- entsprechende Umsetzung von Geschoss-
lungspotential für die Stadt werden im Eigen- wohnungsbau gedeckt werden. Dabei werden
tum gehalten. aktuelle sowie zukünftige Infrastrukturpla-
Sind eines oder mehrere dieser Kriterien er- nungen in die Entwicklung mit einbezogen.
füllt, ist es aus Sicht der Stadt und im Sinne
eines nachhaltigen, strategischen Flächenma-
nagements zwingend erforderlich, städtische
Grundstücke ausschließlich im Rahmen von
Erbbaurechten zu vergeben.ERBBAURECHT
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c) Ausnahme: 3. Laufendes Erbbaurecht
Verkauf von Grundstücken
Generell ist immer der jeweilige Erbbaurechts-
Anfragen von Erbbauberechtigten, das be- vertrag im Einzelfall ausschlaggebend für das
troffene Grundstück zu erwerben, können Rechtsverhältnis zwischen der Erbbaurechts-
im Einzelfall auch in Zukunft positiv be- geberin (Stadt) und den Erbbauberechtigten.
schieden werden, sofern auch perspekti- Im Folgenden sind diejenigen Regelungen
visch das Grundstück aus Sicht der Stadt skizziert, die in den meisten Verträgen veran-
keine der genannten Prüfkriterien erfüllt. kert sind:
Bei der Entscheidung, ob einem Verkauf des
Grundstücks zugestimmt werden kann, wer- Rechte und Pflichten
den Bebauungs- und Eigentumsstrukturen
im direkten Umfeld sowie die Laufzeiten der Die Rechte und Pflichten der Erbbaurechts-
Erbbaurechte berücksichtigt. geberin (Stadt) sowie die der Erbbaube-
rechtigten ergeben sich aus dem jeweiligen
Erbbaurechtsvertrag: Dazu gehört u.a. die
Verpflichtung, dass die Erbbauberechtigten
einen Erbbauzins oder das Einmalentgelt zah-
len.
Generell sind Erbbauberechtigte, soweit im
Vertrag nicht anders geregelt, dazu verpflich-
tet, das Grundstück sowie das Gebäude in ei-
nem sauberen und ordnungsgemäßen Zustand
zu halten. Sie tragen die Verkehrssicherungs-
pflicht und sind für alle öffentlichen Abgaben,
die das Grundstück sowie das Gebäude be-
treffen, verantwortlich.
Auch darf ein Erbbaurecht nur für den im Ver-
trag genannten Zweck genutzt werden - also
im Falle von Wohnerbbaurechten in der Regel
die bebaute Fläche als Wohnraum (zum Zeit-
punkt der Erstbebauung), die nicht bebaute
Fläche als Garten- oder Freifläche.
Heimfall
Liegen bestimmte Sachverhalte vor, die im Erb-
baurechtsvertrag genannt sind (z.B. Verstoß
gegen vertragliche Verpflichtungen oder An-
ordnung der Zwangsversteigerung des Erb-
baurechts), besteht ein Heimfallanspruch für
die Erbbaurechtsgeberin (Stadt).
Macht die Erbbaurechtsgeberin (Stadt) von
ihrem Heimfallanspruch Gebrauch, so sind
die Erbbauberechtigten auf Verlangen der
Erbbaurechtsgeberin (Stadt) zu Folgendem
verpflichtet: Sie müssen das Erbbaurecht
vor Ablauf der vereinbarten Dauer des Erb-ERBBAURECHT
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baurechts auf ihre Kosten* auf die Erbbau- wert des Gebäudes nicht übersteigen. Auch
rechtsgeberin (Stadt) oder auf einen oder weitere Belastungen unterliegen meist einem
mehrere von dieser zu benennenden Drit- Zustimmungsvorbehalt.
te übertragen (sog. Heimfallanspruch). Das
Erbbaurecht bleibt weiterhin bestehen und Bauliche Veränderung
wird bei der Übertragung auf die Erbbau-
rechtsgeberin (Stadt) zu einem Eigentümer- • Aus-/Anbau
erbbaurecht. Bauliche Erweiterungen sind Änderungen,
In diesem Fall schuldet die Stadt den Erb- die am Bestandsgebäude der Erstbebauung
bauberechtigten dafür in der Regel eine Ent- vorgenommen werden, wie z.B. ein Winter-
schädigung in Höhe von zwei Dritteln (2/3) garten, der Anbau von Zimmern, eine Garage
des gemeinen Werts** des Erbbaurechts zum oder Ähnliches. Da bauliche Veränderungen
Zeitpunkt des Heimfalls. auch Auswirkungen auf mögliche Entschädi-
gungszahlungen der Stadt bei Auslaufen des
Weiterveräußerung Erbbaurechts oder bei Ausübung des Heim-
falls haben können, ist hierfür grundsätzlich
Ein Erbbaurecht als grundstücksgleiches die Zustimmung der Stadt erforderlich. Auf-
Recht kann von den Erbbauberechtigten ver- grund der Wertsteigerung des Erbbaurechts
kauft, verschenkt und vererbt werden. In den und des höheren Entschädigungsanspruchs
meisten Fällen besteht jedoch ein Zustim- kann bei baulichen Veränderungen für die
mungsvorbehalt seitens der Grundstücksei- Restlaufzeit des Erbbaurechts ein erhöhter
gentümerin, hauptsächlich um sicherzustellen, Erbbauzins fällig werden.
dass die im Vertrag geregelten Rechte und
Pflichten durch die neuen Erbbauberechtigten • Abriss/Neubau
übernommen werden. Grundsätzlich wird ein Erbbaurechtsvertrag
Das Erbbaurecht ist auch belastbar, z.B. mit dem Grunde nach für die Standdauer des zu
Wohn- oder Nießbrauchrechten. So könnte errichtenden Gebäudes geschlossen. Sofern
beispielsweise bei einer Weiterveräußerung ein Erbbauberechtigter oder der Käufer eines
des Erbbaurechts an die Kinder das Wohn- Erbbaurechts das Bestandsgebäude abreißen
recht der Eltern gesichert werden. Alle diese und einen Neubau errichten möchte, wird hier
Rechte beziehen sich jedoch ausschließlich auf in der Regel nach eingehender Prüfung des
den Zeitraum des laufenden Erbbaurechts und Einzelfalls ein neuer Erbbaurechtsvertrag zu
erlöschen nach Ende des Vertrags. aktuellen Konditionen und mit entsprechen-
der Laufzeit geschlossen.
Beleihbarkeit
Für die Bestellung von Grundpfandrechten u
Weiterveräußerungen,
(z.B. Hypotheken, Grundschulden) ist häu- Beleihungen und
fig im Erbbaurechtsvertrag die Zustimmung bauliche Veränderungen bedürfen
der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) vorgesehen. der Zustimmung der Stadt.
Hintergrund ist, dass die Rechte der Erbbau-
rechtsgeberin (Stadt) geschützt werden sol-
len, indem die Höhe der Belastungen den Rest-
*Notarkosten, Grundbuchkosten, ggf. **Der gemeine Wert meint den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Ausübung
im Einzelfall weitere anfallende Kosten. des Heimfalls, dieser wird über ein Verkehrswertgutachten festgestellt.ERBBAURECHT
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4. Auslaufendes Erbbaurecht rechtzeitig schriftlich von der Erbbaurechts-
Die Stadt ist bestrebt, grundsätzlich fünf Jah- geberin (Stadt) benachrichtigt bzw. ihrem
re vor Ablauf der Laufzeit den Betroffenen die Dienstleister GLADIGAU Immobilien.
sich ihnen bietenden Möglichkeiten konkret
darzustellen.
b) Kauf / Grundstückserwerb
Optionen
Die Erbbauberechtigten haben
Folgende Optionen haben die Erbbauberech- nach den vertraglichen Regelungen
tigten bei einem auslaufenden der Stadt keinen Anspruch auf den Kauf des
Erbbaurecht: Grundstücks. Sofern das Grundstück seitens
der Stadt als veräußerbar eingestuft wird,
a) Auslauf und Entschädigung erhalten die Erbbauberechtigten ein Kauf-
preisangebot. Die Kaufpreishöhe richtet sich
Sofern der Kauf des Grundstücks oder nach dem Verkehrswert des Grundstücks
die Verlängerung des Erbbaurechts entweder zum jeweils aktuellen Zeitpunkt. Diesem liegt
nicht möglich oder von den Erbbauberechtig- der Bodenwert zugrunde, der zum Zeitpunkt
ten nicht gewünscht sind, läuft das Erbbau- des Angebotes aktuell ist. Beträgt die Rest-
recht zum vertraglich festgelegten Datum laufzeit des Erbbaurechts noch mehr als ein
aus. Jahr, so wird der Wertanteil des Erbbaurechts
Mit Ende des Erbbaurechtsvertrags gehen die für die Restlaufzeit ermittelt und auf den Bo-
sich auf dem Grundstück befindenden Gebäu- denwert angerechnet.
de an die Erbbaurechtsgeberin (Stadt) über.
Die Erbbaurechtsgeberin (Stadt) hat den Erb-
bauberechtigten hierfür eine Entschädigung u
Grundsätzlich fünf Jahre vor Ablauf
zu zahlen. Für nicht genehmigte bauliche Er- der Laufzeit wird den Betroffenen
weiterungen wird keine Entschädigung ge- die sich ihnen bietenden Möglichkei-
zahlt. ten konkret dargestellt.
Der Verkehrswert der Bebauung wird über ei-
nen Gutachter ermittelt, der frühestens ein
Jahr vor Ablauf des Erbbaurechts von der
Erbbaurechtsgeberin (Stadt) beauftragt wird.
Die Entschädigung ist im jeweiligen Erbbau-
rechtsvertrag geregelt und beträgt für Erb-
baurechte, die vor 2020 geschlossen wurden,
gewöhnlich 2/3 des Verkehrswertes bei Ab-
lauf des Erbbaurechts. Für Verträge, die ab
dem Jahr 2020 geschlossen wurden, beträgt
die Entschädigung 100 % des entsprechenden
Verkehrswertes. Über die Einzelheiten der
Rückgabe werden die ErbbauberechtigtenERBBAURECHT
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c) Laufzeitverlängerung
Sozialverträgliche Gestaltung
In vielen Fällen wird die Stadt den
Erbbaurechtsnehmenden eine Laufzeitverlän- Bei der Laufzeitverlängerung von Erbbaurech
gerung anbieten. Basis für die Berechnung des ten gibt es zum Schutz für Alterbbauberech-
Erbbauzinses für die Laufzeitverlängerung tigte eine gesonderte Regelung.
von Erbbaurechten ist der Erbbauzinssatz,
der zum Zeitpunkt der Verlängerung aktuell Alterbbauberechtigte sind Personen,
ist. Dieser beträgt für Wohnerbbaurechte seit • die das Erbbaurecht im Zeitpunkt der Be-
dem 01.01.2020 1,5 % des aktuellen Boden- antragung der Erbbaurechtsverlängerung
wertes p.a. 15 Jahre ausschließlich zur Selbstnutzung in-
nehatten
• oder die als gesetzliche Erben der Erbbau-
berechtigten zusammengenommen mit dem
Rechenbeispiel Erblasser das Erbbaurecht mindestens 15
600 m² Grundstücksfläche x 500 €/m² = Jahre ausschließlich zur Selbstnutzung inne-
300.000 € (Bodenwert) hatten.
Davon 1,5 % = 4.500 € p.a.
(im Grundbuch einzutragender Erbbauzins)
u Basis für die
Laufzeitverlängerung
von Erbbaurechten ist der
Erbbauzinssatz.
Aktuell 1,5 % des
aktuellen Bodenwertes.
u Für Alterbbauberechtigte bietet die
Stadt eine sozialverträgliche Lösung
an. Alterbbauberechtigte sollen so in
ihrem Zuhause verbleiben können.
Mit der Drucksache 21/18514 hat die Stadt
neue Konditionen für Alterbbauberechtig-
te beschlossen, um die Verlängerung von Erb-
baurechten sozialverträglich zu gestalten und
auch einkommensschwächeren Alterbbaube-
rechtigten den Verbleib in ihrem Zuhause zu
ermöglichen.ERBBAURECHT
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Diese sehen wie folgt aus: Rechenbeispiel für Variante 1
Variante 1 zur Laufzeitverlängerung bei 600 m² Grundstücksfläche x 500 €/m² =
Alterbbauberechtigten (Regelfall) 300.000 € (Bodenwert)
Davon 1,5 % = 4.500 € p.a. (im Grundbuch ein-
Basis ist der Erbbauzinssatz, der zum Zeit- zutragender Erbbauzins)
punkt der Verlängerung aktuell ist. Dieser be- Der Alterbbauberechtigtenerlass wirkt sich
trägt zurzeit 1,5 % des aktuellen Bodenwertes wie folgt aus:
p.a..
Zu zahlen wären
Als Übergangserleichterung gibt es für die im 1. Jahr 50 % : 2.250 € p.a.
ersten 10 Jahre eine Erlassregelung bei lau- im 2. Jahr 55 % : 2.475 € p.a.
fendem Erbbauzins: Im ersten Jahr der im 3. Jahr 60 % : 2.700 € p.a.
Laufzeitverlängerung müssen nur 50 % des im 4. Jahr 65 % : mit Erbbauzins-
Erbbauzinses gezahlt werden. Die übrigen anpassung gem.
50 % werden erlassen. Dieser Erlass würde VPI-Steigerung*
sich dann jährlich in 5 %-Schritten reduzieren, erst ab dem
d.h. im 2. Jahr werden 45 % erlassen, im 3. Jahr 11. Jahr 100 % nach Erbbau-
40 % usw., so dass der volle Erbbauzins erst im zinsanpassung
elften Jahr der Verlängerung zu zahlen ist. Die
Zahlung der neben dem Erbbauzins zu leisten-
den Aufwandsbeteiligung (max. 30.000 Euro) *Zu beachten ist, dass jeweils nach 3 Jahren der Erbbauzins
bei Vertragsabschluss kann in diesem Fall aus- entsprechend des VPI angepasst wird, d.h. im 4. Jahr, 7. Jahr,
nahmsweise in 10 Jahresraten erfolgen. usw. wird der Erbbauzins neu angepasst und jeweils für die
folgenden 3 Jahre geltend.
Erlass im Zeitverlauf
im im im im im im
...
1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 9. Jahr 10. Jahr 11. Jahr
50 % 45 % 40 % 10 % 5% 0%ERBBAURECHT
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Variante 2 und 3 zur Laufzeitverlängerung Rechenbeispiel für Variante 2
bei Alterbbauberechtigten
Die Konditionen sähen beispielsweise für ein
Variante 2 und 3 orientieren sich an den 600 m² großes Grundstück bei Nachweis der
Konditionen des 1. oder 2. Förderweges des Einkommensvoraussetzungen für den 1. För-
Wohnraumförderprogramms der Stadt, wenn derweg so aus:
• die Restlaufzeit nur noch max. 5 Jahre be-
trägt und 600 m² Grundstücksfläche x 6,80 €/m² =
• die regulären Verlängerungskonditionen 4.080 € p.a.
gemäß Variante 1 finanziell nicht tragbar Zu zahlen wären
sind. im 1. Jahr 20 % : 816 € p.a.
im 2. Jahr 40 % : 1.632 € p.a.
Voraussetzung ist, dass ein jährlicher Nach- im 3. Jahr 60 % : 2.448 € p.a.
weis der Einkommensverhältnisse analog im 4. Jahr 80 % : mit Erbbauzins-
zu den Einkommensgrenzen für den 1. oder anpassung gem. VPI*
2. Förderweg vorliegt. ab 5. Jahr 100 % nach Erbbauzins-
Entsprechend der Anfangsmieten für Sozial- anpassung gem. VPI*
wohnungen, die zum Zeitpunkt der Verlänge-
rung gelten, wird ein ermäßigter Erbbauzins
festgelegt und auf die Grundstücksgröße an-
gerechnet. *Zu beachten ist, dass jeweils nach 3 Jahren der Erb-
Die Anfangsmieten betragen für den 1. För- bauzins entsprechend des VPI angepasst wird, d.h. im
derweg aktuell 6,80 Euro /m² (= Variante 2) 4. Jahr, 7. Jahr, usw. wird der Erbbauzins neu ange-
und für den 2. Förderweg aktuell 8,90 Euro / passt und jeweils für die folgenden 3 Jahre geltend.
m² (= Variante 3).
Als zusätzliche Übergangserleichterung gibt
es eine Erlassregelung für die ersten 4 Jahre.
Im ersten Jahr der Laufzeitverlängerung wer-
den 80 % des ermäßigten Erbbauzinses erlas-
sen. Dieser Erlass würde sich dann jährlich in Erlass im Zeitverlauf
20 %-Schritten reduzieren, d.h. im 2. Jahr wer-
den 60 %, im 3. Jahr 40 % und im 4. Jahr werden
20 % des ermäßigten Erbbauzinses erlassen.
Ab dem 5. Jahr muss der ermäßigte Erbbau-
zins zu 100 % gezahlt werden. Auf die Zahlung
der neben dem Erbbauzins zu leistenden Auf-
im im im im im
wandsbeteiligung bei Vertragsabschluss wird 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr
in diesen Fällen sozialgerecht verzichtet. 80 % 60 % 40 % 20 % 0%ERBBAURECHT
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Auswahl der Varianten nach dem Günstig- Haben Sie noch Fragen ?
keitsprinzip
Die Mitarbeiterinnen und
Allgemein verfährt die Stadt nach dem Güns- Mitarbeiter unseres Dienstleisters
tigkeitsprinzip, d.h. es wird zwischen der Vari- GLADIGAU Immobilien stehen Ihnen gerne bei
ante 1 und den Varianten 2 bzw. 3 stets die für Fragen zu Ihrem Erbbaurecht zur Verfügung:
den Erbbauberechtigten vorteilhaftere Varian-
te angewendet. GLADIGAU Immobilien
Ist beispielsweise der Erbbauzins von 1,5 % Karl Gladigau GmbH
des Bodenwertes (Variante 1) günstiger als Brandstwiete 1, 20457 Hamburg
der, der sich durch die Berechnung analog der Tel.: + 49 40 36908-0 (Zentrale)
Sozialmieten ergibt (Variante 2 und 3), werden erbbaurecht@gladigau-immobilien.de
die einkommensabhängigen Verlängerungsva-
rianten nicht angewendet. Der Regelfall (Vari- Haben Sie Fragen zur Erbbaurechtsbroschü-
ante 1) ist dann insgesamt vorteilhafter. re und wünschen einen telefonischen Rückruf
vom LIG, senden Sie uns gerne eine E-Mail an
Um dieses auszuloten, werden alle Berechnun- erbbaurechtsfragen@lig.hamburg.de
gen vorab parallel angestellt.
u Die Stadt hat neue soziale
Möglichkeiten für
Laufzeitverlängerungen
von Erbbaurechten geschaffen.ERBBAURECHT
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Redaktion und Konzeption: Freie und Hansestadt Hamburg
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Mitarbeit: Alexandra Busch und Christin Scharrenberg
Stand: Februar 2021Sie können auch lesen
