"2nd hand - 1st choice" Neue Perspektiven für vorgenutzte Grundstücke Dr. Dietrich Mehrhoff

“2nd hand - 1st choice“

            Neue Perspektiven
                     für
        vorgenutzte Grundstücke

           Dr. Dietrich Mehrhoff

Seminar der Wirtschaftsförderung Frankfurt GmbH
     Immobilienstandort Frankfurt am Main
                6. Dezember 2000

Aufbereitung von vorgenutzten Grundstücken
             (Flächenrecycling)

Flächenrecycling
... ist die nutzungsbezogene Wiedereingliederung solcher Grundstücke in den Wirtschafts-
und Naturkreislauf, die ihre bisherige Funktion und Nutzung verloren haben - wie stillgelegte
Industrie- und Gewerbebetriebe, Militärliegenschaften, Verkehrsflächen u. ä. - mittels
planerischer, umwelttechnischer und wirtschaftspolitischer Maßnahmen.
                                                                              (ITVA, 1998)

Reduzierung des Freiflächenverbrauchs
  für Siedlungs- und Verkehrsflächen

                   120

                   100       106

                   80
      ha pro Tag

                   60

                   40
                                             30
                   20

                    0
                           1997           2020
                                   Jahr

    aus: Nachhaltige Entwicklung in Deutschland,
Entwurf eines umweltpolitischen Schwerpunktprogramms

                         Bundesumweltministerium,
                             Deutschland, 1998

Rückführung vorgenutzter Grundstücke
        in den Immobilienkreislauf
Vorteile
gesellschaftspolitisch: Image-Verbesserung
                        Schaffung von Arbeitsplätzen
ökologisch:            Schutz der Ressource Boden
                       Verbesserung der
                       Belastungssituation
ökonomisch:            Lage des Objektes
                       Grundstückskaufpreis
                       Gewerbesteuereinkünfte
                       Einkommensteueraufkommen
Nachteile
Haftungsrisiken:       nach BBodSchG als
                       Neueigentümer (Handlungsstörer)
finanzielle Risiken:   Grundstücksbewertung
                       Kreditwürdigkeit
bauliche Risiken:      Umfang der Belastungssituation
                       Altfundamente
                       Baugrundtragfähigkeit
                       Zustand Erschließung

Entscheidungsspielraum
Handlungsstörer/ Zustandsstörer

    Aktiv                  Passiv
   (wollen)               (müssen)

Projektinvestitionen   Sanierungsverpflichtung

Nutzungsänderung       Brache

Wertschöpfung          laufende Kosten

VE-Plan                Bestandsschutz/
                       Veränderungssperre

BBauG/BBodSchG         WHG/KrWi-AbfG

Sanierungsvorschläge   Sanierungsanordnung

Risiken der Grundstücksaufbereitung
   Kontaminationsgrenzen
    Umfang gemäß „Altlastengutachten“
    Zwischennutzung des Grundstücks
   Altbebauung
    Kontamination/ Verwertbarkeit
   Kriegseinwirkungen
    Kampfmittel
   Bergbau
    Gefährdung der Tagesoberfläche
   Sonstige Baugrundstörungen
    mangelnde Tragfähigkeit
   Leistungsabgrenzung
    Haftungsausschlüsse /
    Qualitätsstandards

   Aufbereitungsdauer
    Baustillstände

   Kosten

Kosten der Grundstückaufbereitung

   Untergrundaufbereitung 50 - 70%

   Sanierung              20 - 50%

   (Neuerschließung)      10 - 30%

   Versickerung           0 - 10%

   Landschaftspflege      5 - 10%

Innovative Ansätze

- Synergetische Planung

- Nutzungsbezogene Reaktivierung

- Nutzungsbezogene Baufeldherrichtung

- Optimiertes Bodenmanagement

- Neue Absicherungsinstrumente

- Phasenbezogene Kostensicherung

- Alternative Marketingansätze

Aufwendungsbezogene Flächenbeurteilung

Nutzungsbezogene Reaktivierung

          Dahlbusch 2/5/8
           Gelsenkirchen

1. kontrollierbare Asphaltabdichtung

Nutzungsbezogene Baufeldherrichtung

 Geogittereinbau zur Erhöhung der Tragfähigkeit

Optimiertes Bodenmanagement

Neue Absicherungsinstrumente
1. “Select“-Versicherung von Umweltrisiken

  - Baustein C: bereits eingetretene Kontaminationen (Altlasten)

               eingeschlossen sind:
               - neue medizinische / toxikologische Erkenntnisse
               - neue analytische Nachweisverfahren
               - neue / geänderte gesetzliche Regelungen

  - Baustein D: neu eintretende Kontaminationen

2. “Cleanup-Cost-Cap“-Police

  - Versicherungsschutz gegen Überschreitung der kalkulierten
    Sanierungskosten (Basis: der für verbindlich erklärte Sanierungsplan)

  - Selbstbehalt bis zu 10 %

  - Deckungsobergrenze wählbar

  - Eigenanteil 10 %

3. “Finite-Risk“-Modell

  - Absicherung bekannter / wahrscheinlicher Altlasten

  - Kombination Versicherungsdeckung + Risikofinanzierung

  - Prämienrückerstattung bei Schadensfreiheit

Phasenbezogene Kostensicherung
I     Vorhandene Gutachten (Phase I, II oder III)

       1. Plausibilitätsprüfung Untersuchungsergebnisse
       2. Kostenindikation für die Herrichtung (”Fit-for-use”)
       3. Pauschalfestpreisvertrag * (oder 3a) oder 3b))

II    Fehlende Gutachten

       1.Kostenindikation für Untersuchungen
       2.Untersuchungen Phase I, II und III (+ Projektvisionen)

3a)                           Kostenergebnis negativ
                                        ⇓
                              Abrechnung Phase I und II

3b)                           Kostenergebnis positiv
                                        ⇓
            Festpreisvertrag * mit Grundstückseigentümer oder Investor
                                        oder
                               Profit-sharing-Vertrag
                                        oder
                          AIG-Kaufangebot für die Fläche

             * beinhaltet Fertigstellungstermine und Baugrundqualitäten

Alternative Marketingansätze

Vertragsgrundlagen

    - Haftungsfreistellung der Investoren / Nutzer

    - verbindliche Übergabetermine

    - garantierte Baugrundqualitäten

Vertragsverhandlungen

    - vor Herrichtungsbeginn

    - lage- und marktorientiert

    - branchen- und nutzergruppenspezifisch
      (“Center-Management“)

    - Berücksichtigung von Sonderwünschen / Detailplanungen

Vermarktungsstrategie

    - Direktofferten an Eigennutzer

    - Grundstück + Mieter- Offerten
      an Bauträger / Investoren / Fondgesellschaften

Lösungsansätze
   konventionell                                     innovativ
Gewerkbezogene Untersuchungen                    Ganzheitliche Betrachtung
und Ausführungen                                 Ausnutzung von Synergiepotentialen

Dekontaminationsmaßnahmen                        überwachbare und nutzbare
Landschaftsbauwerke                              Versiegelungssysteme

vollständige Untergrundbereinigung               nutzungshorizontbezogene
                                                 Baufeldherrichtung

städtebauliche/ architektonische Restriktionen   ausgeglichener Massenhaushalt

Massenüberschuss/ Mindermassen                   Endherrichtungshorizonte

Haftung des Grundstückseigentümers               Pollution-legal liability (PLL-) Policen
und/ oder Investors

Beauftragung von Einzelgewerken                  Festpreisverträge für Baureifmachung
Abbruch, Sanierung, Erschließung,
Baugrundaufbereitung, Landschaftsgestaltung

angebotsorientierte Vermarktung                  nachfrageorientierte Vermarktung

Angebot AIG Engineering Group

1 Vertragspartner für
Planung und Ausführung

Kostensicherheit vor
Baubeginn (Pauschalfestpreis)    Finanzierungs-
                                 konditionen
Haftungsübernahme (BBodSchG)
nach Bauausführung

vertraglich zugesagte
Baugrundqualitäten               Vermarktung

vertraglich fixierte
Fertigstellungstermine

Börsenbewertung AIG             ~190 Mrd US $
Rating                                   AAA
Repräsentanz                     > 140 Staaten