Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' - (DBU Entscheid Nr. 22 von 27.03.2006) Planungsbericht
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Kanton Thurgau Stadt Frauenfeld Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' (DBU Entscheid Nr. 22 von 27.03.2006) Planungsbericht Mitwirkung Projekt-Nr. 7078 | Datum: 31.03.2023
Stadt Frauenfeld
Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht
Inhalt
1 Einleitung 2
1.1 Vorgeschichte 2
1.2 Absichten des Richtplans und Gestaltungsplan 2
1.3 Standort in Frauenfeld 3
1.4 Bestandteile des Richtplans 3
1.5 Bestandteile des Gestaltungsplans 4
1.6 Bestehende Konflikte 5
1.7 Umsetzung des Gestaltungsplans 6
1.7.1 Bestehende Dienstbarkeiten 6
1.7.2 Dienstbarkeit zur Verlegung und Unterhalt der Kanalisationsleitung 7
1.7.3 Gegenseitiges Bauverbot der Liegenschaften Nrn. 1407, 865 IV und 1392 7
1.8 Aktuelle Planung 'Gestaltungsplan Fliederpark' 7
1.9 Projekt 'Bruder Klaus' 7
1.10 Weitere Bautätigkeiten in der Umgebung des Gestaltungsrichtplans 8
2 Überprüfung der Gestaltungspläne nach altem Recht 9
2.1 Planungsauftrag 9
2.2 Auslöser der Überprüfung 9
2.3 Aufhebung des Gestaltungsplans und Richtplans 9
2.4 Rechtliche Grundlagen 9
3 Aufhebung des Richtplans 'Fliederstrasse', Frauenfeld 10
3.1 wesentliche Richtplaninhalte 10
3.2 Interessenabwägung 10
4 Aufhebung des Gestaltungsplans 'Fliederstrasse', Frauenfeld 11
4.1 Wesentliche Bestimmungen der Sonderbauvorschriften 11
4.2 Gegenüberstellung: Gestaltungsplan mit 'altem Recht' gegenüber 'neues Recht' 11
4.3 Umgang der bestehenden AZ-Bestimmung bei den bebauten Parzellen 14
4.4 Interessenabwägung 14
5 Gesamtbeurteilung 16
6 Resultate und Verfahren 17
6.1 Information und Mitwirkung 17
6.2 Öffentliche Auflage und Einsprachen 17
Auftraggeber: Stadt Frauenfeld, Amt für Hochbau und Stadtplanung,
Schlossmühlestrasse 7, 8501 Frauenfeld
Verfasser: bhateam ingenieure ag | www.bhateam.ch
Projektleitung: Adrian Sauter
Bearbeitung: Remy Lang
Projektnummer: 7078
Datum | Version: 31.03.2023 | Mitwirkung
Ablage: P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP
Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
Stadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 2 1 Einleitung 1.1 Vorgeschichte Im Jahr 2002 beschloss der Stadtrat die Durchführung eines Ideenwettbewerbs, um die bauliche Ent- wicklung im Raum Fliederstrasse/Stammerau zu fördern. Das Ziel war es, den Quartierplan von 1946 zu überprüfen und bis zum südlichen Siedlungsraum zu ergänzen, um die bauliche Entwicklung auf etwa 7 Hektar Baulandreserve zu fördern. Dabei sollte eine hohe Wohn- und Standortqualität sicher- gestellt werden. Das Ergebnis des Wettbewerbs sollte der Baubewilligungsbehörde zur Beurteilung von Baugesuchen dienen und mittels Gestaltungsplan gesichert werden. Wobei Umfang und Detaillie- rungsgrad der Planung offenbleiben sollte und vom Resultat der Studienaufträge abhing. Die Studie "Fliederstrasse" der Architekten Heidi Stoffel und Martin Schneider aus Zürich in Zusam- menarbeit mit Niklaus + Partner AG aus Amriswil als Planer basiert auf der Dreiteilung des Planungs- gebiets in den Strassenraum Walzmühlestrasse, die Ebene zwischen der Talackerstrasse und dem Hangfuss und den Nordhang. Zur Ergänzung wurde ein Gestaltungsrichtplan erstellt, der das Nachverdichtungskonzept für das Ge- biet westlich der Gerlikonerstrasse, zwischen der Gerlikoner- und Walzmühlestrasse sowie östlich der Walzmühlestrasse beinhaltet. Die beiden Planungen, die voneinander abhängig sind, wurden gleich- zeitig am 27. März 2006 vom kantonalen Departement für Bau und Umwelt genehmigt. 1.2 Absichten des Richtplans und Gestaltungsplan Der vorangehende Studienauftrag / Ideenwettbewerb hatte das Ziel, die bauliche Entwicklung der vor- handenen Baulandreserven in den Wohnzonen WE 2a, W2, W3 und WG3 zu planen, um eine hohe Wohn- sowie eine charakteristische Standortqualität zu gewährleisten. Dabei wurden insbesondere die Themen Siedlungsrand, Bezug zur umgebenden Landschaft, Schutz von wertvollen Gebäuden und vorhandene Siedlungsstrukturen vertieft betrachtet. Der Zweck des behördenverbindlichen Richtplans war es, das Ergebnis des Studienauftrags / Ideen- wettbewerb als Gesamtbild festzuhalten. Daher umfasst der Richtplan am Nordhang ein Nachverdich- tungskonzept und die Erschliessungsplanung über das gesamte Richtplangebiet. Das Nachverdich- tungskonzept beinhaltet die Ergänzung der bestehenden historischen Villen durch moderne Stadtvillen zu baulichen Ensembles. Die darin befindlichen Verdichtungsmassnahmen gelten innerhalb des be- zeichneten Gebiets für den im Plan definierten Standort. Die im Konzept bezeichneten Gebiete werden in den Gestaltungsplan übertragen. Neben den Nachverdichtung beinhaltet der Richtplan die Erschlies- sungsplanung für die noch unbebauten Flächen. Der Gestaltungsplan regelt die Art der Nutzung, der Bauweise sowie der Nutzungsdichte über den ge- samten Perimeter. Die Festsetzungen gelten für die unbebauten und die Nachverdichtung der teil- weise bebauten Gebiete. Die Festsetzung zur Nachverdichtung wurde vom Departement des Kantons Thurgau nicht genehmigt. Eine solche Verbindung zwischen behördenverbindlichen Richtplänen und allgemeinverbindlichen Gestaltungsplänen sei systemwidrig bzw. rechtswidrig. bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
Stadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 3 1.3 Standort in Frauenfeld Das betroffene Planungsgebiet befindet sich im Süden von Frauenfeld entlang der Siedlungsgebiets- abgrenzung. Es ist heute teilweise und in unterschiedlicher Bauweise bebaut. Unter anderem liegen vereinzelte historische Villen im südlichen Bereich. Zu den unbebauten Bereichen zählen zwei grössere Freiflächen. Im Norden grenzt das Planungsgebiet an ein Wohnquartier mit Ein- und Mehrfamilienhäu- sern. Der Perimeter des Gestaltungsplans befindet sich innerhalb des Richtplangebietes und wird von der 'Gerlikonerstrasse' unterteilt. Abbildung 1: Gestaltungsplanperimeter und Richtplangebiet 'Fliederstrasse' 1.4 Bestandteile des Richtplans Der behördenverbindliche Richtplan besteht aus dem Situationsplan 1 : 500 und den dazugehörigen Richtplaninhalten. bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
Stadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 4 Abbildung 2: Richtplan 'Fliederstrasse', Frauenfeld 1.5 Bestandteile des Gestaltungsplans Der Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1 : 500 und den Sonderbauvorschriften. Abbildung 3: Gestaltungsplan 'Fliederstrasse', Frauenfeld bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
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Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 5
1.6 Bestehende Konflikte
Die Überprüfung des Richt- und des Gestaltungsplans ergab, dass diese in Bezug auf Ziele und Grund-
lagen der Raumplanung gemäss Art. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG) sowie die heutige kantonale
und kommunale Gesetzgebung mehrere Konflikte und Kontroversen aufweisen.
Da die 'Beizugsgebiete' für Nachverdichtungsmassnahmen nicht genehmigt wurden, sind im Gestal-
tungsplan kaum noch Festsetzungen vorhanden, die heutzutage als zweckmässig erachtet werden. Die
geplante Erschliessung, die auf die Bauweise von Einfamilienhäusern ausgerichtet war, ist heute nicht
mehr angemessen. Eine dichtere Bebauung ist im Sinne einer sorgfältigen Nutzung des Bodens als
sinnvoller zu betrachten, wie es auch der Richtplan Siedlung und Verkehr der Agglomeration Frauen-
feld (2011) vorsieht. Darüber hinaus gibt es Konflikte zwischen den Sonderbauvorschriften und dem
neuen Planungs- und Baugesetz (PBG) sowie der Planungs- und Bauverordnung mit der IVHB.
FZ
W4
W2b W2b
W3
W2a
b WA3
W2a
b
Ls L A
Abbildung 4: rechtskräftiger Zonenplan
Siedlungsbegrenzung
Siedlungsrandgestaltung
Abbildung 5: rechtskräftiger teilrichtplan Siedlung, Agglomeration Frauenfeld
bhateam ingenieure ag | Frauenfeld
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Stadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 6 1.7 Umsetzung des Gestaltungsplans Innerhalb des Perimeters wurde seit der Genehmigung im Jahr 2006 eine kleine Fläche entlang der Fliederstrasse abparzelliert und auf Grundlage des Gestaltungsplan 2007 bis 2008 mit Einfamilienhäu- sern bebaut. Abbildung 6: Liegenschaften mit Dienstbarkeitsverträgen entlang der Fliederstrasse 1.7.1 Bestehende Dienstbarkeiten Für die Liegenschaften Nrn. 799, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 und 2018 sind verschiedene Dienstbarkeiten vorhanden: Die Liegenschaften räumen sie sich ein Näherbaurecht für neu zu erstellende Bauten inklusive Grenz- mauern bis an die Grundstücksgrenze gegenüber der Liegenschaft Nr. 799 ein Abbildung 7: Situationsplan Dienstbarkeiten: maximale Ausdehnung der neu zu erstellenden Bauten inkl. Mauern bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
Stadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 7 Eine weitere Dienstbarkeit beinhaltet eine Baubeschränkung zugunsten und zu Lasten der Liegenschaf- ten (Parz. Nr. 2011 bis 2018 sowie Parz. Nr. 799) zur Unterlassung der Verwendung von Klarglas bei Fassadenöffnungen an der Ostfassade bzw. an der Nordfassaden von Neubauten der Parz. Nr. 799. Die Liegenschaften weisen untereinander zudem ein Näherpflanzungsrecht auf, das die Erstellung ei- ner Hecke (max. 1.8 m) bis an die jeweilige Grundstücksgrenze ermöglicht. 1.7.2 Dienstbarkeit zur Verlegung und Unterhalt der Kanalisationsleitung Für die Parzelle Nr. 799 besteht ein Dienstbarkeitsvertrag zwischen dem Grundeigentümer und der Stadt Frauenfeld. Die darin enthaltene Dienstbarkeit regelt die Verlegung und den Unterhalt einer Ka- nalisationsleitung durch die Stadt. 1.7.3 Gegenseitiges Bauverbot der Liegenschaften Nrn. 1407, 865 IV und 1392 Für die Liegenschaften Nrn. 1407, 865 IV und 1392 wurde ein gegenseitiges Bauverbot zugunsten und zulasten der genannten Parzellen auferlegt. 1.8 Aktuelle Planung 'Gestaltungsplan Fliederpark' Innerhalb des Richtplangebiets ist mit der derzeitigen Erarbeitung des Gestaltungsplans 'Fliederpark' die Bebauung einer der beiden grossen und zusammenhängenden Freiflächen (Parzellen Nrn. 784 und 1735) zwischen der Junkholz- und der Walzmühlestrasse in fortgeschrittener Planung. Zuvor wurden mit einem Studienauftrag die Möglichkeiten und Qualitäten der Bebauung des Gebiets 'Fliederpark' eruiert. Der Gestaltungsplan wurde durch das Departement für Bau und Umwelt im Jahr 2022 gemäss § 11 PBG vorgeprüft und wird derzeit überarbeitet. Abbildung 8: Entwurf Gestaltungsplan 'Fliederpark', Planungsstand Januar 2023 1.9 Projekt 'Bruder Klaus' Die Entwicklung der Liegenschaft Nr. 799 ist derzeit in Planung. Die Überbauungsabsichten sehen eine Bebauung mit Einfamilienhäusern im Norden und Mehrfamilienhäusern im Süden der Liegenschaft vor. Dem Projekt liegt eine Machbarkeitsstudie aus dem Jahr 2020 zu Grunde. bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
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Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 8
Abbildung 9: Studie Bruder Klaus: Dachaufsicht, Stand Januar 2023
Das Projekt ist von den in Kapitel 1.7 erläuterten Dienstbarkeiten betroffen. Im Planungsverlauf wur-
den die Dienstbarkeiten überprüft. In Absprache mit den im Norden angrenzenden Grundeigentümern
sind, mit der Aufhebung des Gestaltungsplans, Anpassungen der Dienstbarkeiten notwendig.
1.10 Weitere Bautätigkeiten in der Umgebung des Gestaltungsrichtplans
Junkholzstrasse 15
▪ Umbau Einfamilienhaus mit Aufstockung, Fassadenänderungen, Anbau Balkon,
Lilienweg 7
▪ Umbau Wohnhaus mit Fassadenänderungen, Balkonerweiterung, Terrasse mit Aussentreppe,
Zweckänderung von Estrich zu Wohnraum, vier Dachflächenfenster
Fliederstrasse 10
▪ Umbau und Erweiterung Schulanlage Schollenholz, Umgebungsgestaltung
Fliederstrasse 46, 48
▪ Umbau und Erweiterung Einfamilienhäuser, Erweiterung Terrasse, Umgebungsgestaltung mit
Sichtschutzwänden, Autoabstellplatz
Schollenholzstrasse 9, Fliederstrasse 15+17
▪ Drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 23 Wohnungen, Tiefgarage mit 24 Autoabstellplätzen,
Junkholz (Parzelle Nr. 800)
▪ Sieben Baukörper, unterteilt in Bestandsvilla und sechs freistehende Einfamilienhäuser mit ge-
meinsamer Tiefgarage
Junkhalde (Parzellen Nrn. 1125 und 785)
▪ Zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 8 Wohnungen, einem zweigeschossigen Anbau südlich
der Villa und einer gemeinsamen Tiefgarage [Projekt in Planung].
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Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 9
2 Überprüfung der Gestaltungspläne nach altem Recht
2.1 Planungsauftrag
Gemäss den Übergangsbestimmungen § 122 Planungs- und Baugesetz (PBG) haben die Gemeinden
ihre Sondernutzungspläne (Gestaltungspläne, Baulinienpläne und Gewässerraumpläne) innert 15 Jah-
ren bis 2028 an die neuen Bestimmungen des PBG vom 01.01.2013 anzupassen. Unabhängig davon
sind Sondernutzungspläne regelmässig alle 10 bis 15 Jahre auf die übergeordnete Gesetzgebung und
die tatsächlichen Verhältnisse zu überprüfen. Hierbei geht es darum, bestehende Gestaltungspläne
nach altem Recht an die neuen Gesetze bzw. Messweisen nach der interkantonalen Vereinbarung über
die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) anzupassen. Dies kann entweder durch die Anpassung des
Gestaltungsplans oder durch dessen Aufhebung geschehen.
2.2 Auslöser der Überprüfung
Auslöser der Überprüfung des vorliegenden Gestaltungsplanes ist der geschilderte Planungsauftrag
sowie Überbauungsabsichten innerhalb des Planungsgebietes. Im Rahmen der Überbauungsabsichten
wurden die baurechtlichen Vorschriften des Gestaltungsplans, des Gestaltungsrichtplan sowie die Ab-
sichten des Richtplan Siedlung und Verkehr Agglomeration Frauenfeld (2011) überprüft.
2.3 Aufhebung des Gestaltungsplans und Richtplans
Die Stadt Frauenfeld hat aufgrund der Erkenntnisse aus der Überprüfung beschlossen den Gestaltungs-
plan ohne Ersatz aufzuheben, damit die unbebauten Gebiete nach den Vorschriften des aktuellen Bau-
reglements überbaut werden können. Eine Gestaltungsplanpflicht ist gemäss aktuellem Zonenplan für
das Gebiet nicht vorhanden. Gleichzeitig wurde auch die Aufhebung des Gestaltungsrichtplans be-
schlossen.
2.4 Rechtliche Grundlagen
Rechtlich sind folgende kantonale und kommunale Grundlagen zu berücksichtigen:
▪ Planungs- und Baugesetz des Kanton Thurgau (PBG) vom 19.04.2017
▪ Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz Thurgau (PBV) vom 22.12.2020
▪ Richtplan des Kantons Thurgau, Juni 2020
- Die Planungsgebiete des Richtplans und des Gestaltungsplans liegen innerhalb des Siedlungs-
gebiets und sind teilweise betroffen von der kantonalen Siedlungsbegrenzung.
▪ Richtplan Siedlung und Verkehr Agglomeration Frauenfeld, Teilrichtplan Siedlung,
Stand: 28. Juni 2011
- Das Planungsgebiet des Richtplans liegt im Wohngebiet mit geringer Dichte, im Wohngebiet
mit mittlerer und hoher Dichte sowie im Mischgebiet und im Arbeitsgebiet. Für einzelne Ge-
biete wird die Erhöhung der Siedlungsdichte im Bereich Wohnen festgelegt (S.2.1).
- Das Gestaltungsplangebiet liegt im Wohngebiet mit geringer Dichte. Für ein Gebiet wird die
Erhöhung der Siedlungsdichte im Bereich Wohnen festgelegt (S.2.1). Es ist zudem betroffen
von der langfristigen Siedlungsbegrenzung (S.9.1).
▪ Rechtsgültiger Zonenplan und Baureglement der Stadt Frauenfeld vom 22.08.2018,
- Richtplangebiet liegt in den Wohnzonen W2a und W2b, der Wohnzone W3 sowie der Ar-
beitszone A und der Wohn- und Arbeitszone WA3
- Das Gestaltungsplangebiet liegt in der Wohnzone 2a (W2a) und Wohnzone 2b (W2b)
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3 Aufhebung des Richtplans 'Fliederstrasse', Frauenfeld
3.1 wesentliche Richtplaninhalte
Die wesentlichen Inhalte des Gestaltungsrichtplans sind das Nachverdichtungskonzept der vereinzelt
bebauten Villengebiete und die Erschliessung der unbebauten Bereiche innerhalb des Richtplangebie-
tes. Die im Richtplan aufgezeigten Verdichtungsmassnahmen wurden im Gestaltungsplan festgesetzt
jedoch vom Kanton nicht genehmigt. Dies hat zur Folge, dass ohne das Nachverdichtungskonzept der
wesentliche Inhalt des Richtplans fehlt. Die Erschliessungsplanungen wurden nicht ausgeführt.
Der Richtplan sieht eine Erschliessung vor, die für die Bebauung mit Einfamilienhäusern konzipiert
wurde und nicht mehr als zweckmässig angesehen wird. Im Gestaltungsplan Fliederpark wird auf
Grundlage des Richtplans Siedlung und Verkehr der Agglomeration Frauenfeld eine abweichende Pla-
nung für die Erschliessung des Entwicklungsgebiets vorgenommen. Der 2019/2020 durchgeführte Stu-
dienauftrag hat gezeigt, dass im Gebiet mit Mehrfamilienhäusern eine angemessene Dichte erreicht
werden kann, was eine entsprechend angepasste Erschliessung der neuen Siedlung erfordert. Gleich-
zeitig soll auch die Erschliessung des unbebauten Gebiets entlang der Fliederstrasse an die zukünftige
Überbauung angepasst werden.
Aufgrund der Überbauungs- und Erschliessungsvorstellungen der heutigen Zeit, haben auch die
Baumalleen bzw. Baumreihen an den jeweiligen Standorten entlang Strassen sowie die Fusswegver-
bindungen nicht mehr dieselbe Bedeutung in Bezug auf die damalige Erschliessung.
Die Baumallee entlang der Walzmühlestrasse im Bereich des genehmigten Gestaltungsplans Stamme-
rau ist nicht mehr aktuell, da aufgrund einer Stellungnahme der Eidgenössische Natur- und Heimat-
schutzkommission (ENHK) die Gebäude im Gestaltungsplan von der Strasse zurückversetzt sein müs-
sen, um die Sicht auf das geschützte Walzmühlegebäude nicht zu schmälern. Dieselbe Begründung gilt
auch für den Verzicht einer Baumreihe entlang der östlichen Walzmühlestrasse.
3.2 Interessenabwägung
Das heutige Verständnis der inneren Verdichtung und Schonung von Bauland hat sich in den letzten
Jahren stark gewandelt und betont die Notwendigkeit, bestehende unbebaute Gebiete innerhalb der
Siedlung effizienter zu nutzen, anstatt neue Landschaft zu versiegeln. Dadurch entspricht der Inhalt
des Gestaltungsrichtplans, das Gebiet mehrheitlich mit Einfamilienhäusern zu überbauen, nicht mehr
der heutigen Zeit.
Die Aufhebung der Planung betrifft somit die Interessen der
- haushälterische Nutzung des Bodens,
- die Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen und
- die Nutzung von brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in der Bauzone mit der
Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche
Durch den nichtgenehmigten Inhalt der Nachverdichtungsmassnahmen wird mit dem Gestaltungs-
richtplan einzig die Erschliessung behördenverbindlich festgelegt. Diese ist aufgrund der geänderten
Verhältnisse nicht mehr zweckmässig. Der nicht mehr vorhandene Zweck des veralteten Gestaltungs-
richtplans sowie die verschiedenen Konflikte mit der übergeordneten Planung (kantonaler und kom-
munaler Richtplan) ist als Grund für die Aufhebung anzusehen.
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4 Aufhebung des Gestaltungsplans 'Fliederstrasse', Frauenfeld
4.1 Wesentliche Bestimmungen der Sonderbauvorschriften
Die wesentlichen Bestimmungen sind Vorschriften, welche das Erscheinungsbild der Siedlungsgestal-
tung prägen oder unter § 24 des PBG als möglichen Regelungsbedarf von Gestaltungsplänen aufgelistet
werden.
▪ Der Gestaltungsplan legt im Wesentlichen fest, in welchem Umfang (Art und Mass der Gebäude)
Bauten errichtet werden dürfen. Ausser in den speziell gekennzeichneten Teilgebieten, entspricht
die zulässige Nutzungsdichte, die der im Baureglement (BauR 2009) festgesetzten Ausnützungszif-
fer. Als Bebauungsart sind Einfamilienhäuser in offener Bauweise vorgeschrieben.
Die verdichtete Bauweise wird in den Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans (SBV 2006) mit
einem Zusatz aufgeführt. Dieser ist so zu deuten, dass auch bei verdichteter Bauweise (vgl. Art. 9
BauR 2009, verdichtete Bauweise) die offene Bauweise gewählt werden muss und Art. 9 Abs. 2
lit. a) BauR 2009 nicht zur Anwendung kommt. Zudem ist die verdichtete Bauweise in der Wohn-
zone WE2a ausgeschlossen und die maximale Gebäudehöhe von 7.0 m ist auch bei verdichteter
Bauweise beizubehalten
▪ Im alten Baureglement wird in den Wohnzonen auf den kleinen und grossen Grenzabstand ein
Zuschlag festgelegt. Dieser beträgt 1.5 m für den kleinen und 3.0 m für den grossen Grenzabstand.
Nach der Bestimmung (SBV 2006) darf beim kleinen Grenzabstand auf den Zuschlag von 1.5 m
gemäss Art. 19 Abs. 5 BauR 2009 verzichtet werden. Der kleine Grenzabstand beträgt somit ledig-
lich 3.5 m. Dies entspricht der Hälfte der mittleren Fassadenhöhe über dem gewachsenen Terrain.
Der grosse Grenzabstand beträgt 10.0 m. Dies entspricht der mittleren Fassadenhöhe über dem
gewachsenen Terrain plus einen Zuschlag von 3.0 m nach BauR 2009.
▪ In den im Situationsplan bezeichneten Beizugsgebieten für Nachverdichtungsmassnahmen ist das
Nachverdichtungskonzept des Richtplans massgebend. Diese Festsetzung wurde vom Departe-
ment für Bau und Umwelt nicht genehmigt.
4.2 Gegenüberstellung: Gestaltungsplan mit 'altem Recht' gegenüber 'neues Recht'
Die nachfolgende Gegenüberstellung der Gestaltungsplanvorschriften mit Bezug zum 'Baureglement
2009' gegenüber dem 'Baureglement 2018' zeigen die Änderungen bei der Aufhebung des Gestaltungs-
plans auf. Diese zeigen auf, dass bei der Aufhebung eine innere Verdichtung, unter den Aspekten der
kantonalen Boni (§ 35 PBV 'Privilegierte Parkierungsanlagen' und § 34 PBV 'Zuschlag für energieeffizi-
entes Bauen' eine massvolle Verdichtung möglich ist.
Rechtskräftige BauR 2018 GP-Vorschriften nach altem Recht; BauR
Abweichung
(Wohnzone W2b, W2a) 2009 (Wohnzone W2, WE2a)
Ausnützungsziffer (AZ) offene Bauweise 0.40 / 0.30
halboffene Bauweise nicht zulässig
nicht zulässig
verdichtete Bauweise 0.50
(Bauweise: offen)
nicht zulässig
Erläuterung Die Ausnützungsziffer ist mit dem neuen Baugesetz nicht mehr gültig. Im rechtskräftigen Bauregle-
ment wurde für die Ausnützung die Geschossflächenziffer gewählt. Die verdichtete Bauweise wird in
den Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans (SBV 2006) mit einem Zusatz aufgeführt. Dies ist so
zu deuten, dass auch bei verdichteter Bauweise (vgl. Art. 9 BauR 2009, verdichtete Bauweise) die of-
fene Bauweise gewählt werden muss und Art. 9 Abs. 2 lit. a) BauR 2009 nicht zur Anwendung kommt.
bhateam ingenieure ag | Frauenfeld
P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docxStadt Frauenfeld Mitwirkung
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Rechtskräftige BauR 2018 GP-Vorschriften nach altem Recht; BauR
Abweichung
(Wohnzone W2b, W2a) 2009 (Wohnzone W2, WE2a)
Geschossflächenziffer offene Bauweise 0.70 offene Bauweise 0.65 + 0.05
(GFZ) 0.60 0.50 + 0.10
halboffene Bauweise 0.75 halboffene Bauweise nicht zulässig
0.65 nicht zulässig
verdichtete Bauweise 0.80 verdichtete Bauweise 0.80
0.70 (Bauweise: offen)
nicht zulässig
Erläuterung Die GFZ nach neuem BauR ist bei der halboffenen und geschlossenen Bauweise um 0.05 bzw. um 0.1
höher. Die AZ des alten BauR 2009 wurde gemäss der Umrechnungstabelle Ausnützungsziffer / Ge-
schossflächenziffer (§ 57 PBV) in die GFZ umgerechnet. Gemäss neuem BauR ist eine minimal höhere
Ausnützung möglich. Bei der verdichteten Bauweise ist die mögliche Ausnützung identisch.
Max. Gebäudelänge offene Bauweise 35.0 m offene Bauweise 30.0 m + 5.0 m
30.0 m 25.0 m + 5.0 m
halboffene Bauweise 35.0 m halboffene Bauweise nicht zulässig
30.0 m nicht zulässig
verdichtete Bauweise unbeschränkt verdichtete Bauweise unbeschränkt
unbeschränkt nicht zulässig
Erläuterung Die Gebäudelänge bei der Wohnzone W2b ist mit 35.0 m die Mitte der Gebäudelängen für offene und
halboffene Bauweise aus dem alten BauR 2009. Bei der verdichteten Bauweise sind die Gebäudelän-
gen jeweils unbeschränkt. Bei der Wohnzone WE2a kommt die Gebäudelänge bei der halboffenen und
bei der verdichteten Bauweise nicht zur Anwendung.
Dachform FD, PD, SD Nicht definiert
Erläuterung Die Dachform ist im alten BauR nicht festgesetzt. Im BauR 2018 sind die "üblichen" Dachformen wie
Flachdach, Pultdach und Satteldach zulässig.
Gebäudehöhe 7.0 m
7.0 m
+ Attika 10.0 (7.0 +3.0)
10.0 (7.0 +3.0)
verdichtete Bauweise 7.0 m
nicht zulässig
Erläuterung In den SBV 2006 wird die max. Gebäudehöhe von 7.00 m auch bei der verdichteten Bauweise festge-
setzt. Bei Flachdachbauten ist ein Attikageschoss möglich. Mit der Realisierung eines Attikageschosses
(max. Geschosshöhe 3.0 m § 8 PBV 2008) erreicht man eine Gebäudehöhe von 10.00 m. Die Gebäude-
höhe ist im neuen BauR 2018 nicht geregelt, dafür die Fassadenhöhe bei Flachdachbauten sowie die
traufseitige und die giebelseitige Fassadenhöhe bei Schrägdachbauten.
Fassadenhöhe FH 10.5 m FH 10.0 m + 0.5 (Attika)
(7.0 m + 3.0 m Attika)*
FHtr 8.0 m FHtr 7.00 m* + 1.0 m
FHgi 12.5 m
FH verdichtete Bauweise 12.5 m FH bei verdichteter Bauweise 10.0 m + 2.50 m
(7.00 m + 3.00 m)*
(die Angaben gelten für Wohnzone W2b (die Angaben gelten für Wohnzone W2
und die Wohnzone W2a) und die Wohnzone WE2a)
Erläuterung * Die maximale Gebäudehöhe gemäss altem BauR 2009 wird für den Vergleich der Fassadenhöhe
gegenübergestellt. Aufgrund der unterschiedlichen Messweisen beim alten BauR 2009 gegenüber
neuen BauR 2018 sind diese nur bedingt vergleichbar.
bhateam ingenieure ag | Frauenfeld
P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docxStadt Frauenfeld Mitwirkung
Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 13
Rechtskräftige BauR 2018 GP-Vorschriften nach altem Recht; BauR
Abweichung
(Wohnzone W2b, W2a) 2009 (Wohnzone W2, WE2a)
Gemäss rechtskräftigen BauR beträgt die Fassadenhöhe (FH) im rechtskräftigen BauR 10.5 m. Die
obersten 2.5 m sind allerdings, gemäss Art. 5 Ziffer. 4, nur beim Bau eines Attikageschosses gemäss
§ 29 PBV bebaubar.
Bei einem Flachdach macht die Differenz rund 0.5 m aus. Wobei die Attikaregelung gemäss PBV neuer
Messweisen bündig an die Stirn- oder an die Längsfassade gesetzt werden, wenn die Bedingungen von
§ 29 PVB eingehalten werden.
Mit der verdichteten Bauweise sind die Forderungen gemäss Art. 32 des BauR 2018 zu erfüllen. Wer-
den diese erfüllt, kann von der maximalen Fassadenhöhe um maximal 2.0 m auf 12.5 m abgewichen
werden. Dieser Zuschlag wird mit den SBV 2006 des Gestaltungsplans nicht zugelassen.
Anzahl Vollgeschosse max. 2 Vollgeschosse
(die Angaben gelten für Wohnzone W2
und die Wohnzone WE2a)
Erläuterung Gemäss rechtskräftigem Baureglement 2018 ist die Höhe des Gebäudes nur noch über die Fassaden-
höhe definiert.
Grenzabstand Klein 4.0 m Klein: 3.5 m
Gross 6.0 m Gross 10.0 m
Hälfte der mittleren FH über gewachse-
nem Terrain. Aufgrund der SBV kann auf
den Zuschlag von 1.5 m gemäss BauR
2009 Art. 19 Abs. 5 für den kleinen Grenz-
abstand verzichtet werden. Der Zuschlag
für den grossen Grenzabstand (3.0 m) fin-
det Anwendung.
(die Angaben gelten für Wohnzone W2b (die Angaben gelten für Wohnzone W2
und die Wohnzone W2a) und die Wohnzone WE2a)
Erläuterung In den Wohnzonen wird im alten BauR 2009 auf den kleinen und grossen Grenzabstand ein Zuschlag
festgelegt. Dieser beträgt 1.5 m für den kleinen und 3.0 m für den grossen Grenzabstand. Auf den
Zuschlag von 1.5 m auf den kleinen Grenzabstand gem. Art. 19 Abs. 5 des alten BauR 2009 darf gemäss
den SBV 2006 verzichtet werden. Der kleine Grenzabstand beträgt somit lediglich 3.5 m (dies ent-
spricht der Hälfte der mittleren Fassadenhöhe über dem gewachsenen Terrain). Der grosse Grenzab-
stand beträgt 10.0 m. Dies entspricht der mittleren Fassadenhöhe über dem gewachsenen Terrain plus
einen Zuschlag von 3.0 m.
Gebäudeabstand 8.0 m 6.0 m / 6.0 m
verdichtete Bauweise 3.0 m 3.0 m / nicht zulässig
(die Angaben gelten für Wohnzone W2b
und die Wohnzone W2a)
Erläuterung Der Gebäudeabstand entspricht beim BauR 2009 wie auch beim BauR 2018 grundsätzlich der Summe
der vorgeschriebenen Grenzabstände. Früher, wie heute kann der Stadtrat den Gebäudeabstand bis
auf 6.0 m reduzieren, sofern die betroffenen Grundeigentümer zustimmen. Weitere Reduktionen kön-
nen nur innerhalb der jeweiligen zulässigen Gebäudelänge beider Bauten gemäss Masstabelle BauR
gestattet werden.
Bei verdichteter Bauweise kann mit dem BauR 2009 der Gebäudeabstand innerhalb einer Überbauung
auf 3.0 m herabgesetzt werden, wenn keine öffentlichen Interessen oder hygienischen Gründe entge-
genstehen. Auch mit dem neuen BauR 2018 kann bei verdichteter Bauweise der Gebäudeabstand in-
nerhalb der Überbauung bis auf 3.0 m herabgesetzt werden.
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P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docxStadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 14 4.3 Umgang der bestehenden AZ-Bestimmung bei den bebauten Parzellen Die Grundeigentümer entlang der Fliederstrasse werden nach der Aufhebung des Gestaltungsplans den bestehenden Ausnützungsbonus, der mit der Planung von 0.4 auf 0.5 erhöht wurde, faktisch ver- lieren. Um den Nachteil bei der Aufhebung des Gestaltungsplans auszugleichen, hat der Grundeigentümer der unbebauten Parzelle Nr. 799 angeboten, die Nachteile mittels eines Ausnützungsübertrags von seiner Parzelle auf die jeweiligen überbauten Grundstücke zu übertragen. Der Ausgleich, auf den sich der Grundeigentümer der unbebauten Parzelle Nr. 799 bereit erklärt hat, bezieht sich auf die Ausnützungsziffer und damit auf die Bruttogeschossfläche (BGF). Die Geschossflä- chenziffer (GFZ), die im aktuellen Baureglement die bauliche Dichte regelt, bezieht sich dagegen auf die Geschossfläche (GF). 4.4 Interessenabwägung Die Ziele und Planungsgrundsätze des Raumplanungsgesetzes RPG werden bei der Planung weiterhin bestmöglich beachtet. Die nachfolgende Interessensabwägung zeigt, dass für die Änderung des Gestal- tungsplans bzw. für einen neuen Gestaltungsplan wenig spricht, was nicht mit der Regelbauweise ge- regelt und im Grundbuch mittels Dienstbarkeit oder als Anmerkung festgeschrieben werden kann. Kantonale und Kommunale Vorgaben Die Überprüfung hat ergeben, dass eine Anpassung gemäss § 122 Planungs- und Baugesetz (PBG) an die neuen Bestimmungen des PBG vom 01.01.2013 aufgrund des veralteten und geringen Inhaltes nicht mehr zweckmässig ist. Eine Anpassung des Gestaltungsplans an die Bestimmungen der IVHB wird deshalb als nicht verhältnismässig angesehen. Der Teilrichtplan Siedlung der Agglomeration Frauenfeld sieht die Erhöhung der Siedlungsdichte in die- sem vorgesehenen Wohngebiet vor (S.2.1). Das unbebaute Teilgebiet südlich der Fliederstrasse zählt zu einem bestehenden Wohngebiet, dessen Dichte erhöht werden soll. Die Festlegung, dass in diesem Gebiet nur Einfamilienhäuser in offener Bauweise zulässig sind, widerspricht dem kommunalen Richt- plan Siedlung und Verkehr der Agglomeration Frauenfeld und ist zudem nicht mehr zweckmässig. Einflussnahme des Stadtrats in der Gestaltung Der Stadtrat ist sich bewusst, dass die Mitsprache in der Ausgestaltung der Bauten im Rahmen des Baubewilligungsverfahren zu einem späteren Zeitpunkt stattfindet als im Rahmen des Gestaltungs- planverfahrens. Er ist aber überzeugt, dass er mit den vorhandenen Gestaltungsartikeln im rechtskräf- tigen Baureglement legitimiert ist, bei einem Überbauungsvorschlag des unbebauten Gebiets südlich der Fliederstrasse eine gute Siedlungsgestaltung einzufordern, so wie sie das bei einem Gestaltungs- plan der Fall wäre. Zur Sicherung der Einflussnahme auf die Gestaltung koordiniert der Stadtrat das Verfahren. Die öffentliche Auflage der Aufhebung sowie die des Baugesuchs auf der Parz. Nr. 799 soll miteinander durchgeführt werden. Betroffenheit der Grundstücke Die von den Überbauungsabsichten auf der Liegenschaft Nr. 799 betroffenen Grundeigentümer wer- den in den Planungsprozess einbezogen. Dies mit dem Ziel die bestmögliche Lösung der Überbauung des Gebiets anzustreben und Anliegen/Forderungen der Anstösser privatrechtlich zu sichern. Für die weiteren im Gestaltungsplan befindlichen Liegenschaften hat die Aufhebung keine Auswirkungen. bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
Stadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 15 Verfahren – Verlängerung und Verzögerung des Planungsprozesses Der Stadtrat geht davon aus, dass eine Änderung oder Neuauflage des Gestaltungsplans zu einer er- heblichen Verzögerung des Verfahrens führen würde. Dies aufgrund individueller Ansprüche und An- liegen der einzelnen Grundeigentümer wie z.B. Erweiterungsmöglichkeiten, welche nur schwer um- setzbar sind. Aus diesem Grund wird auf eine Anpassung des Gestaltungsplans an das neue Recht ver- zichtet. Regelungsdichte Der Stadtrat verfolgt das Ziel, die Regelungsdichte zu minimieren und nur für das Siedlungsgebiet re- levante Bestimmungen zu erlassen. Dies soll den betroffenen Grundeigentümer grundsätzlich mehr Handlungsspielraum geben. Die Gestaltungsvorschriften des Baureglement sowie die Beratungen der Baugesuche in der Fachkommission Hochbau der Stadt Frauenfeld, reichen für eine gute Siedlungsge- staltung aus. Verdichtung gegenüber Erhalt von Einfamilienhausgebieten Bei der Abwägung zwischen innerer Verdichtung und dem Erhalt von Einfamilienhausstrukturen sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Dabei sollten die Bedürfnisse der Bewohner mit kleinräu- miger Gebäudestruktur und individuellen Aussenräumen ebenso Beachtung finden wie die städtischen Ziele. Diese beinhalten insbesondere das öffentliche Interesse mit dem haushälterischen Umgang des vorhandenen Baulands durch eine angemessene Verdichtung. Weitere wesentliche Interessen sind die Verbesserung der Lebensqualität durch möglichst geringe Verkehrsflächen sowie attraktive Grün- und Freiräume, die Förderung der Nachhaltigkeit durch ökologische Massnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas sowie die Schaffung von lebendigen Stadtteilen durch individuelle Wohnungsmöglichkei- ten und attraktive öffentliche Aussenräume. bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
Stadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 16 5 Gesamtbeurteilung Aufgrund der vorangehenden Interessensabwägung kann der Gestaltungsplan ohne Ersatz aufgeho- ben werden. Diese Entscheidung ist angemessen, da die Planungsziele des Raumplanungsgesetzes wei- terhin berücksichtigt und durch die Regelbauweise oder mittels Grundbucheintrag geregelt werden können. Eine Anpassung des Gestaltungsplans an die neuen Bestimmungen des Planungs- und Bauge- setzes wird, aufgrund der geringen Vorschriftendichte, als nicht verhältnismässig angesehen. Die Er- höhung der Siedlungsdichte in dem vorgesehenen Wohngebiet und die Festlegung, dass nur Einfami- lienhäuser in offener Bauweise zulässig sind, widersprechen dem kommunalen Richtplan Siedlung und Verkehr der Agglomeration Frauenfeld und sind nicht mehr zweckmässig. Der Stadtrat nimmt unter Beizug der Fachkommission Hochbau direkt Einfluss auf die Gestaltung und koordiniert die Aufhebung des Gestaltungsplans mit der Bewilligung des Bauprojekts , um eine gute Siedlungsgestaltung auf der Liegenschaft Nr. 799 zu gewährleisten. Die betroffenen Grundeigentümer wurden in den Planungsprozess einbezogen, um die bestmögliche Lösung der Überbauung des Ge- biets, direkt angrenzend an ihre Liegenschaften, anzustreben. Der Stadtrat möchte die Regelungs- dichte minimieren, um den betroffenen Grundeigentümern mehr Handlungsspielraum zu geben. Den- noch fordert er für das Siedlungsgebiet eine gute Siedlungsgestaltung, die durch die Fachkommission Hochbau und durch den Stadtrat beurteilt und geprüft wird. Eine Änderung des Gestaltungsplans oder eine Neuauflage wird vermieden, um Verzögerungen des Verfahrens aufgrund zusätzlicher Einsprachen für individuelle Ansprüche und Anliegen zu vermeiden. Das Verfahren zur Planauflage für die Aufhebung des Gestaltungsplans sowie die öffentliche Auslegung des Bauprojekts werden koordiniert durchgeführt. Insgesamt scheint die Aufhebung des Gestaltungs- plans aufgrund der gegebenen Umstände der Richtige Entscheid zu sein. bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
Stadt Frauenfeld Mitwirkung Aufhebung Richtplan und Gestaltungsplan 'Fliederstrasse' | Planungsbericht 17 6 Resultate und Verfahren 6.1 Information und Mitwirkung Vor der öffentlichen Auflage wurden die betroffenen Eigentümer und Anstösser zu einer Informations- veranstaltung (11. April 2023) durch die Stadt gemäß § 9 des Planungs- und Baugesetzes eingeladen, um sie über die Aufhebung des Richtplans "Fliederstrasse" und des Gestaltungsplans "Fliederstrasse" zu informieren. Anschliessend an die Veranstaltung wurde die Bevölkerung aufgerufen, sich während 30 Tagen zur im Rahmen einer Vernehmlassung und öffentlichen Mitwirkung zu äussern. Die Unterlagen konnten vom 11. April 2023 bis 9. Mai 2023 auf der Webseite der Stadtverwaltung Frauenfeld oder beim Amt für Hochbau und Stadtplanung an der Schlossmühlestrasse 7, Frauenfeld im Erdgeschoss während der Büroöffnungszeiten eingesehen werden. 6.2 Öffentliche Auflage und Einsprachen Der Stadtrat hat die Aufhebung des Richtplans "Fliederstrasse" und des Gestaltungsplans "Flieder- strasse" am xx. Monat 2023 zur Auflage freigegeben. Die öffentliche Auflage der Aufhebung fand vom xx. Monat 2023 bis xx. Monat 2023 statt. Während der Auflage sind x Einsprachen gegen die Aufhebung des Richtplans und des Gestaltungs- plans bei der Stadt Frauenfeld eingegangen. bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\7078 Frauenfeld, Aufhebung GP und RP Fliederstrasse\04_Entwürfe_Analyse_0.1\Dokumente_Berechnungen\PB_Aufhebung_RP_GP_Fliederstrasse_2023.03.31.docx
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