Ausgewählte Neuerungen im Baurecht ab 2018 - Wo gibt es für meinen Betrieb Handlungsbedarf? Was kommt evtl. auf uns zu? Wo kann ich gelassen ...

Ausgewählte Neuerungen
  im Baurecht ab 2018
       Wo gibt es für meinen Betrieb Handlungsbedarf?
                 Was kommt evtl. auf uns zu?
                Wo kann ich gelassen bleiben?

Referent: Rechtsanwalt und Dipl. Betriebswirt H. Detjen, Bremen

Was bisher war:

BGB seit 1900, u.a.
     Kaufrecht: vom Oberhemd bis Airbus A 380
            Werkvertragsrecht: Vom Auspuff bis Elbphilharmonie
            Baurechtliche Besonderheiten seit den 80-ern über VOB/B

             BGB
13.03.2018                        Rechtsanwalt Detjen, Bremen          2

Nun aber: das neue Bauvertragsrecht ab 2018 !

Ein- und Ausbaukosten / Kaufrecht + HBG

„Werkvertrag“

„Bauvertrag“ neu

„Verbraucherbauvertrag“ neu

„Architekten- und Ingenieursvertrag“ neu –machen wir nicht

„Bauträgervertrag“ neu – nur kurz

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Kaufrecht: Änderung der Haftung für Ein- und Ausbaukosten

Eingeführt wird eine verschuldensunabhängige Haftung des Verkäufers von
Baumaterialien.

§ 439 BGB neu:

„Hat der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck
in eine andere Sache eingebaut oder an eine andere Sache angebracht, ist der
Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, dem Käufer die erforderlichen
Aufwendungen für das Entfernen der mangelhaften und den Einbau oder das
Anbringen der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache zu ersetzen.“

Dieser Ersatzanspruch wird jeweils in der Vertragskette geltend gemacht, also der
Handwerker beim Händler und der Händler bei seinem Lieferanten

(§§ 439 u. 445a BGB).

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Rügepflicht nach dem HBG – Wer darf prüfen? Und Wie?

Bisher haben Industrie und Handel auf diesen Punkt wenig Wert gelegt, das dürfte jetzt anders
  werden.

Rügepflicht heißt, bei der Anlieferung von Waren ist diese sofort ( 1-2 Tage) auf Richtigkeit der
 Lieferung und den Zustand (Schäden) zu prüfen, soweit das durch zumutbare Prüfungen
 möglich ist.

Wenn Mängel zu diesem Zeitpunkt erkennbar sind und der Käufer diese nicht sofort bei seinem
 Vertragspartner rügt (bis maximal 2 Tage nach Anlieferung), dann verliert der Käufer seine
 Mängelrechte und damit auch das Recht auf Aufwendungsersatz.

Achtung: Handlungsbedarf!
Wer darf prüfen? Chef, Meister, Geselle, Azubi?

Wie detailliert wird geprüft? Je wichtiger die Lieferung, je konkreter die vertragliche
 Beschaffenheit vereinbart, desto genauer muss geprüft werden.

Neu: Die Mitarbeiter müssen auf der Baustelle ( ggf. auch im Betrieb) genau wissen, was
  bestellt wurde, sonst geht eine Prüfung nicht. (Dämmung 120 oder 160 mm bestellt…)

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Garantie vs. Gewährleistung

§ 479 BGB: neu, Ergänzung zu Garantie §433

Eine Garantieerklärung muss einfach und verständlich abgefasst sein. Sie muss enthalten:

1. Den Hinweis auf die gesetzlichen Rechte des Verbrauchers sowie darauf, dass sie durch die
Garantie nicht eingeschränkt werden, und

2. Den Inhalt der Garantie und alle wesentlichen Angaben, die für die Geltendmachung der Garantie
erforderlich sind, insbesondere die Dauer und den räumlichen Geltungsbereich des
Garantieschutzes sowie Namen und Anschrift des Garantiegebers.

Bitte nicht „Garantie“ und „Gewährleistung“ verwechseln! Eine Garantie ist ein selbständiges,
  vertragliches Versprechen und ist immer sehr gefährlich. Im Sprachgebrauch wird leider oft Garantie als
  Synonym für Mängelansprüche gebraucht, das ist aber etwas anderes! Der Umfang der Garantie
  (Inhalt, Zeitdauer) ergibt sich aus der Urkunde.

Der Mangelbegriff in Kauf- oder Werkvertragsrecht bezieht sich auf den Kauf- oder Abnahmezeitpunkt!
  Anders ist es beim Mietmangel, denn der Vermieter muss die Wohnung auf Dauer mangelfrei halten.

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Überblick: Werkvertragsrecht vs. Bauvertrag

Werkvertragsrecht                                              Bauvertrag
= Jede Leistung, durch die ein Erfolg bei der                  = Diejenigen Werkvertragsleistungen, die die
Herstellung oder Veränderung einer Sache                       Herstellung, die Beseitigung, den Umbau eines
herbeigeführt werden soll. Das betrifft z.B. KFZ-              Bauwerks, eines Teils davon oder einer Außenanlage
Reparaturen oder auch eine Taxifahrer nach                     betreffen.
München.
                                                               Gewährleistungsfrist 5: Jahre
Gewährleistungsfrist: 2 Jahre
                                                               Beispiel: Neubau, Sanierung, Anstrich
Beispiel: einfache Malerarbeiten ,                             Außenfassade? = Substanzschutz?
Fensteranstriche, Schönheitsreparaturen                              Noch offen: Arbeiten s.o., denn nach dem
                                                                   Wortlaut sind auch Reparaturarbeiten „Wieder-
     Für diese Arbeiten galten bislang nicht die
                                                                   Herstellung“ eines Bauwerkes. Es ist aber
   Regelungen Anordnungsrecht, Vergütungs-
                                                                   wahrscheinlich, dass alles beim alten bleibt.
   anpassung, Zustandsfeststellung, Bauhand-
   werkersicherung.

  Handlungsalternative: mit unterschiedlichen Gewährleistungsfristen arbeiten

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Werkvertrag: Abschlagszahlung/Abschlagsrechnung 100%

Der Unternehmer kann Abschlagsrechnungen in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten
  und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung verlangen.

Auf den „Wertzuwachs beim Kunden“ (frühere Regelung) kommt es nicht mehr an. Das macht
  einen erheblichen Unterschied bei allen „Abrissarbeiten“, wenn man zum Beispiel die
  Entfernung der Tapeten oder der alten Dacheindeckung per Abschlag geltend machen wollte.
  Wichtig ist die neue Regelung auch für Gerüstbauarbeiten.

Die mit der Abschlagsrechnung in Rechnung gestellten Leistungen sind nach wie vor „durch
 eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistung
 ermöglichen muss.“ Im Grunde also eine prüffähige Rechnung anhand der die bislang
 erbrachte Leistung für den Auftraggeber nachvollziehbar ist. Eine Abschlagsrechnung pauschal
 ohne nachvollziehbare Nennung der erbrachten Leistung wäre also nicht ausreichend und
 damit die Zahlung auch nicht fällig.

Vertragliche Abschlagspläne dürfte weiter möglich sein, der Ausschluss von „prüffähigen
  Rechnungen“ durch AGB ist noch offen.

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Werkvertrag: Abschlagszahlung/Abschlagsrechnung 100%

§ 632 a BGB neu :

Nach der Neuregelung kann der Besteller einen „angemessenen Teil des Abschlags verweigern“, wenn die
   „erbrachte Leistung nicht vertragsgemäß“ ist. Die Beweislast, dass die Leistung vertragsgemäß, d.h.
   mangelfrei ist, trägt der Auftragnehmer. Im Gegensatz dazu konnte nach der bisherigen Rechtslage wegen
   „unwesentlicher Mängel“ die Abschlagszahlung „nicht verweigert“ werden. Diese Einschränkung ist
   weggefallen. Derzeit ist noch offen, ob man die durch eigene AGBs wieder einführen kann.

Der Kunde kann nun einen „angemessenen Teil“ des Abschlags verweigern, wenn die erbrachte Leistung nicht
   vertragsgemäß ist, insbesondere Mängel aufweist oder nicht vereinbartes Material eingebaut wurde. Ein
   „angemessener Teil“ ist der Einbehalt in Höhe des Doppelten der Mängelbeseitigungskosten.

Das führt dazu, dass jeder kleine oder auch nur vorgeschobene Mangel zu einer berechtigten Reduzierung der
   Abschlagszahlung führen kann.

Zudem ist es während der Bauausführung zum Teil nicht möglich in der nötigen Klarheit Mängel festzustellen, weil
   z.B. nachfolgende Arbeitsschritte den angeblichen Mangel bereinigen.

Grundsätzlich beträgt der Anspruch 100% der geschuldeten Leistungen.

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Werkvertrag: Kündigung aus wichtigem Grund

§ 648a BGB neu:
Es wird die neue Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Bauvertrags
 eingeführt. Voraussetzung ist, dass dem Kündigenden „unter Berücksichtigung aller
 Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die
 Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Vollendung des Werks nicht
 zugemutet werden kann.“
Nach der Kündigung darf jeder vom anderen verlangen, dass gemeinsam der
 Leistungsstand festgestellt wird.
Die Vergütung wird nur bis zum Zeitpunkt der Kündigung bezahlt. Damit fallen
  wohl Ansprüche auf entgangenen Gewinn weg.
Bei/vor Kündigung aus wichtigem Grund immer fachlichen Rat einholen!

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Werkvertrag: Abnahme-Neuregelung

§ 640 BGB neu:
Mit Hinweis auf die geänderte Gesetzeslage haben Handwerker (zumindest bei Privatkunden)
  die Möglichkeit, ihre Kunden (und sich!) an die schriftliche Abnahme zu gewöhnen. Diese
  Chance sollte nicht vertan werden.

Nun ist es aber nicht so, dass es nicht schon lange üblich war, sich über tatsächlich oder
  vermeintliche Mängel zu streiten oder wann ein Mangel unwesentlich war oder nicht. Die
  Abnahme wurde oft schlicht nicht erteilt bzw. wegen „wesentlicher“ Mängel verweigert.

Das führte dann auch dazu, dass der Gefahrübergang lange streitig war bzw. nicht dokumentiert
  wurde du der Handwerker auf dem Risiko Sitzen blieb.

Oft wurden auch Mängel „nachgeschoben“.

Deshalb folgende Neuregelung:

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Werkvertrag: Abnahme

§ 640 BGB neu (Abnahme):
Die Neuregelung beinhaltet im Kern zwei neue Regelungen, zum einen die Änderung der bisherigen

 Abnahmefiktion und zum anderen die Einführung einer Informationspflicht für den Verbraucher.

Bisher konnte der Unternehmer dem Kunden eine Frist zur Abnahme setzen. Lief die Frist ab „obwohl

 der Besteller (Auftraggeber) zur Abnahme verpflichtet war“, so galt mit Fristablauf das Werk als

 abgenommen.

Neu ist jetzt, dass das Werk nur dann als abgenommen gilt, wenn die Arbeiten fertig gestellt sind,

 der Auftragnehmer eine Frist gesetzt hat und der Auftraggeber die Abnahme innerhalb dieser Frist

 nicht unter Angabe von Mängel verweigert.

Neu auch die Regelung für Verbraucher: Ist der Kunde ein Verbraucher, so muss dieser in Textform

 (schriftlich oder per email) auf die Folgen einer unterlassenen Abnahmeerklärung hingewiesen werden.

 Erfolgt der Hinweis nicht, dann gibt es keine Abnahme durch Fristablauf!

Darauf sollte jeder Privatkunde schriftlich hingewiesen werden, ggf. (zusätzlich) über AGBs.

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Werkvertrag: Abnahme

Zur Erinnerung: Warum braucht(e) man eine Abnahme?
      - Gefahrübergang
      - Zahlungsanspruch sofort fällig
      - Bekannte Mängel können später nicht mehr geltend gemacht werden
      - Beweislastumkehr für Mangel
      - Gewährleistungs-(Verjährungs-)frist beginnt zu laufen
      - Kündigung ausgeschlossen
      - keine Vertragsstrafe ohne Vorbehalt
     - Interessant: Teilabnahme, wenn ansonsten spätere Abnahme erschwert wird, etwa weil
   „überbaut“ wird

 Der Abnahme muss mehr Aufmerksamkeit gewidmet werden!!!

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Werkvertrag: Abnahme-Risiken

Die Abnahmefiktion greift also nur noch, wenn der Auftraggeber auf die Fristsetzung zur
  Abnahme überhaupt nicht reagiert (und der Hinweis an Verbraucher erfolgt ist).

Die jetzt geplante Änderung hieran könnte dazu führen, dass vermehrt Mängelrügen
  vorgeschoben werden, um lediglich formal eine Abnahme zu verweigern bzw. den
  Abnahmezeitpunkt ( Zahlungszeitpunkt) hinauszuschieben.

Nachdem es jedoch keine Abnahmefiktion bei unberechtigter Verweigerung
 nicht mehr gibt, stellt sich die Frage, was passiert, wenn der Kunde nur
 unwesentliche Mängel rügt. Das ist noch offen.

Gesetzgeber hat die alte Regelung „verschlimmbessert“. Und weiter?

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Bauvertrag: neu Zustandsfeststellung

§ 650g BGB neu: Keine Zustandsfeststellung im Sinne von § 4 Nr. 10 VOB/B, wenn Teile der
   Leistungen durch die weitere Ausführung der Prüfung entzogen werden.

Verweigert der Kunde die Abnahme, so muss auf Verlangen des Unternehmers eine
  Zustandsfeststellung vorgenommen und dokumentiert werden. Der Tag der
  Zustandsfeststellung ist festzuhalten und das Dokument von Kunde und Handwerker zu
  unterzeichnen. Festzuhalten sind nach der Gesetzesbegründung Schäden. Versuchen sollte
  man aber, auch die streitigen Mängel zumindest aufzuführen.

Noch offen ist die Frage, welche Folgen es hat, wenn der Kunde die Zustandsfeststellung mit der
  Begründung verweigert, sie sei (in einzelnen Punkten) tatsächlich fachlich unrichtig.

Bleibt der Kunde einem vereinbarten Termin oder einem in angemessener Frist vom
  Unternehmer gesetzten Termin der Zustandsfeststellung fern, so kann der Unternehmer die
  Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen.

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Werkvertrag: Abnahme-Risiken

Was man tun kann:
     Jede Teilabnahme senkt das Risiko eine (End)Abnahmeweigerung. Vertragliche Vereinbarung!!

     Zeitig Fertigstellung ankündigen. Auftragnehmer (AN) bitten, bereits vorab das Werk auf Mängel
      zu prüfen und diese ggf. mitzuteilen.

     Abnahmetermin auf Fertigstellung legen und um Bestätigung dieses Termins bitten.

     Potentielle kleine Mängel am besten vorab beseitigen, um schnell an die Abnahme zu kommen.
      Die Streitfälle, wo unklar ist, ob es sich überhaupt um einen Mangel handelt, bleiben allerdings
      problematisch.

     Grundsätzlich sollte standard-/formularmäßig mäßig dem Kunden eine Frist zur
      Abnahmeerklärung gesetzt werden. Das muss spätestens als deutlich hervorgehobener Zusatz in
      der Schlussrechnung erfolgen. Macht man wenigstens das zum Standard, hat man einen „Notanker“.
      Rügt der Kunde dann keine Mängel innerhalb der Frist, gilt die Leistung als abgenommen.

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Bauvertrag: Anwendungsbereich der Bauhandwerkersicherung

§ 648a BGB alt (Bauhandwerkersicherung) wird zu
§ 650f BGB neu (Bauvertrag):
Früher waren neben juristischen Personen des öffentlichen Rechts auch natürliche Personen von
  der Pflicht zur Erbringung eine Bauhandwerkersicherung ausgenommen, wenn die
  beauftragten Bauarbeiten ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung betraf.

Jetzt gilt die Bauhandwerkersicherung nur dann nicht, wenn der Vertrag entweder ein
  Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB oder ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB ist. Sie
  kann also bei Renovierungs- oder einfachen Umbauarbeiten durchaus angewendet werden.

Die Anwendungsmöglichkeit der Bauhandwerkersicherung ist damit deutlich größer als
  zuvor und kommt besonders dem Ausbauhandwerk im Privatkundengeschäft zugute. Die
  Bauhandwerkersicherung ist eines der wichtigsten Sicherungsmittel und kann im Streitfall aber
  auch als Druckmittel benutzt werden.

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Bauvertrag als neuer Vertragstyp

§ 650a BGB neu:
(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung
  oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den
  Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die
  Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher
  Bedeutung ist.

Als wichtigste – und umstrittenste – Neuregelung wird angesehen:
§ 650b BGB Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers

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Bauvertrag: Änderung des Vertrags

§ 650b BGB neu (Anordnungsrecht des Bestellers):
Wünscht der Kunde eine

   1. Änderung des Werkerfolgs (z.B. anderes Material, anderes Endergebnis z.B. Farbton,
      Dämmwerte oder zusätzliche Arbeiten (z.B. Terrasse)               oder

   2. Änderungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs nötig ist
      (andere Ausführungsart, Änderung nach Bedenkenmitteilung)

…. so ist der Unternehmer verpflichtet, ein Angebot zu erstellen über die Mehr- oder

   Mindervergütung.

Trägt der Kunde die Verantwortung für die muss der Unternehmer ein Angebot nur erstellen,
   wenn der Kunde ihm die Planungsunterlagen für die Änderung übergeben hat.

Der Unternehmer ist zur Erstellung eines Angebotes bei einer Änderung nach Nr.1 nur
   verpflichtet, wenn im die Ausführung zuzumuten ist. Dafür trägt der AG die Beweislast. Macht
   der Unternehmer allerdings betriebsinterne Gründe für eine Unzumutbarkeit geltend
   (Folgeaufträge), trifft ihn die Beweislast.
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Bauvertrag: Änderung des Vertrags

Kunde und Handwerker einigen sich innerhalb von 30 Tagen nicht, dann:
 Kunde darf Änderung im Falle der Nr. 2 (Änderungen, die zur Erreichung des vereinbarten
  Werkerfolgs nötig ist) einseitig anordnen. Für die Änderungsanordnung ist die TEXTFORM
  vorgeschrieben (nicht mündlich! Aber E-Mail, sms möglich).

 30-Tage-Frist erfordert „verhandeln“, dass sollte man immer machen. Allerdings hat man da
  schon ein gutes Verhandlungsargument (Zeit = Baufortschritt) in der Hand, man soll es aber
  nicht übertreiben (Chance = Risiko).

 Der Streitfall kann jetzt über das einstweilige Verfügungsverfahren (neu ) beim Landgericht
  zeitnah geklärt werden, ob ein Anordnungsrecht besteht ( bzw. eine Unzumutbarkeit) und
  welche Vergütung angemessen ist.

Exkurs: Mit der Neuregelung dürfte wohl die Änderungsanordnung der VOB/B nach § 1 Abs. 3
unwirksam sein. Derzeit wird heftig gerungen, ob die VOB/B geändert werden soll/muss.

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Bauvertrag: Vergütungsanpassung bei Anordnung

§ 650c BGB neu:
„Höhe des Vergütungsanspruchs (…) ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit
angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln.“

Die „tatsächliche Kosten“ können daher auch Materialpreissteigerungen etc. beinhalten. Eines
    der Probleme: wie berechnet man „Wagnis“?

oder

     Der Unternehmer kann zur Berechnung der Vergütung für den Nachtrag auf die Ansätze in
     einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation zurückgreifen.
     Dies wird vermutlich ein „zahnloser Tiger“ sein, denn bereits die Berechnung auf Basis der
     Urkalkulation funktioniert bereits im VOB-Vertrag häufig nicht.

Das ist im Einzelnen kompliziert und weitgehend ungeklärt……

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Bauvertrag: Vergütungsanpassung

§ 650c BGB neu:
Achtung!
Bei Änderungen, die technisch zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs nötig sind (Ziffer 2),
  gibt es gar keinen Nachtrag (und gab es eigentlich auch nie) . Dann hat der Auftragnehmer
  von vornherein falsch oder unvollständig geplant. Das ist und bleibt sein Risiko, das haben in
  der Vergangenheit nur viele erfolgreich „weggequascht“.

Je detaillierter das Angebot, desto eher kann man von Planungsleistung sprechen.
   Alternative: Kostenvoranschlag/Stundenlohnarbeiten von vorn herein als
   Vertragsgrundlage wählen.

Der ganze Komplex ist derzeit noch strittig!

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Bauvertrag: Vergütungsanpassung bei Anordnung

§ 650c BGB neu:
Unternehmer darf 80% seiner im Angebot geforderten Vergütung in einer
 Abschlagszahlung verlangen. Die Zahlung erfolgt vorbehaltlich einer späteren anderen
 gerichtlichen Entscheidung (z.B. bei einstweiliger Verfügung). Übersteigen geleistete
 Zahlungen die später festgesetzte Vergütung, sind diese mit Verzinsung zum Verzugszinssatz
 (!) zurückzuzahlen.

Hinweis: Mit diesem Instrument des 80% - Abschlages wird dem Unternehmer immerhin ein sehr
  starkes Instrument in die Hand gegeben, seine Liquidität auch bei Nachtragsstreitigkeiten zu
  sichern.

Bei der VOB/B dagegen kann der AG den AN in dieser Situation quasi am ausgestreckten Arm
  verhungern lassen, also ein deutlicher Vorteil des BGB gegenüber der VOB/B.

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Bauvertrag: Vergütungsanpassung bei Anordnung

Was man tun kann:
    Bei eigener Angebotsplanung sehr sorgfältig und vor allem vollständig die Arbeiten planen
     und anbieten, ggf. von Eventualpositionen Gebrauch machen.
    Bei Änderungen mit dem Kunden das Gespräch suchen und so gut wie möglich
     Einvernehmen über Preis und Leistung herstellen und schriftlich festhalten oder wenigstens
     in Textform Vereinbarungen bestätigen.
    Änderungen mit Auswirkung auf die Vergütung immer mit dem Kunden regeln. Architekten
     haben (meist) keine Vollmacht. Notfalls Kunden zeitnah über getroffene Vereinbarungen
     oder Vergütungspflicht bei Änderungsanordnung durch Architekten informieren.
    80%-Abschlag nutzen und zeitnah Abschlagsrechnungen

             nach Leistungserbringung stellen.

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Bauvertrag: Fälligkeit der Schlussrechnung

§ 641 Abs.2 BGB:
Die Vergütung ist zu entrichten, wenn:

1.) Der Auftraggeber das Werk abgenommen hat (= Abnahme erklärt) oder eine Abnahme nach §641 Abs.2 BGB
   durch Fristablauf (siehe oben) entbehrlich ist

Und § 650g BGB Abs.4 neu:
2.) Der Unternehmer eine prüffähige Schlussrechnung erstellt hat. Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie
   eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist.

Der Kunde kann Einwendungen gegen die Prüffähigkeit nur innerhalb von 30 Tagen erheben; danach gilt sie
  als prüffähig. Allerdings kann sie dann immer noch inhaltlich falsch sein, d.h. korrigiert werden müssen. Der
  Ablauf der 30-Tages-Frist macht die Rechnung also nicht unangreifbar. Mit der 30-Tage –Regelung wollte der
  Gesetzgeber die Zahlungsfristen von VOB/B und Bauvertrag vereinheitlichen.

Nun war aber schon in der VOB/B die 30-Tage –Regelung als „Grenze“ gedacht, und nur für schwierige Fälle da.

Das wird jetzt spannend, wie hier die Rechtsprechung entscheidet.

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Bauvertrag: Verbraucherbauvertrag

§ 650ff BGB neu:
Es wird ein neues Kapitel über Verbraucherbauverträge geschaffen. Verbraucherbauverträge
  sind Verträge „zum Bau eines neuen Gebäudes“ oder „zu erheblichen Umbauarbeiten“.

Für solche Verträge wird ein Widerrufsrecht eingeführt. Bisher waren derartige Verträge vom
 Widerrufsrecht ausgenommen.

Des weiteren werden Pflichten zur Baubeschreibung, Dokumentation und zur
  Abschlagszahlung geregelt:
    Unternehmer (Neubauersteller) hat Verbraucher eine Baubeschreibung zu geben und über das
     Widerrufsrecht zu belehren. Baubeschreibung wird Vertragsbestandteil.

    Verbraucherbauvertrag muss mindestens Textform haben.

    Abschlagszahlungen dürfen 90% der Gesamtvergütung nicht übersteigen.

    Verbraucher steht Sicherheit in Höhe von 5% der Gesamtvergütung ab der ersten AZ zu und ist ihm
     einzuräumen.

    Unternehmer hat Planungsunterlagen herauszugeben, zum Nachweis, dass Bauwerk öffentlich-
     rechtlichen Anforderungen genügt, sofern nicht ein Beauftragter Planunterlagen erstellt.

13.03.2018                                Rechtsanwalt Detjen, Bremen                                  27

Bauvertrag: Verbraucherbauvertrag

§ 650 j BGB neu (Inhalt der Bauleistung):
(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise
  darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

     1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und
     Bauweise,

     2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück
     und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,

     3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

     4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,

     5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,

     6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,

     7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,

     8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,

     9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der
     Informationstechnologie und der Außenanlagen.

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Bauvertrag: Verbraucherbauvertrag

Der Inhalt der Bauleistung muss dem Verbraucher rechtzeitig( wohl 2 Wochen) vor Vertragsabschluss in
  Textform mitgeteilt werden. Dies gilt nur dann nicht, wenn die wesentliche Planung vom Kunden
  vorgenommen wurde.

Zur Frage, was gewerkspezifisch als Mindestinhalte der Baubeschreibung, angegeben werden
  muss, sind die Verbände aufgerufen, ggf. über ihre Sachverständigen- / Gutachterausschüsse
  diese vorzugeben.

Die Baubeschreibung wird Vertragsbestandteil, abweichende Regelungen müssen ausdrücklich
  (schriftlich) individuell erfolgen.

Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn
  dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur
  Dauer der Bauausführung enthalten.

Da die Einhaltung von Baufristen die derzeitig größte Herausforderung für den Unternehmer ist sind
  hier zwingend „Puffer“ einzubauen oder entsprechende „Wagniszuschläge“ einzukalkulieren.

Das Thema „Baufristen“ ist ein extra Seminarthema!

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Bauvertrag: Verbraucherbauvertrag

§ 650n BGB neu (Herausgabe von Unterlagen):
(2) Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen
  und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis
  führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen
  Vorschriften ausgeführt worden ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die
  Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des
  Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.

Der Unternehmer muss (vermutlich) nur diejenigen Unterlagen herausgeben, die
   er selbst erstellt hat

   und die der Kunde braucht, um die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften (nach
    Landesrecht) nachweisen zu können.

Umstritten ist, ob der Kunde auch diejenigen Unterlagen verlangen kann, die er für die Unterhaltung,
 Instandsetzung oder spätere Umgestaltung braucht (Leitungspläne?).

Der Herausgabeanspruch nach § 650n Abs. 3 BGB soll nur bestehen, wenn der Unternehmer Kenntnis
  von der Absicht des Verbrauchers hat, die Baumaßnahme entsprechend zu fördern, und der
  Unternehmer die Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, dass die entsprechenden Anforderungen
  durch die ihm angebotene Bauleistung eingehalten wird. Diese Regelung ist vollkommen neu.

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Zusammenfassung: Widerrufsbelehrung bei den 3 Vertragsformen

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Bauvertrag: Sonstiges zum Verbraucherbauvertrag

      Abschlagszahlungen nur in Höhe von 90% der Gesamtvergütung!

      Diese Regelung ist individuell abdingbar. Ob das auch über AGBs geht ist offen.

      Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige
       Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel i.H.v. 5% der vereinbarten
       Gesamtvergütung zu leisten. Eine Änderung des bisher geltenden Rechts soll nicht
       erfolgen. Zugelassen sind die üblichen Sicherheiten, insb. eine
       Vertragserfüllungsbürgschaft oder der Einbehalt einer Abschlagszahlung durch den
       Besteller. Diese Regelung ist ebenfalls individuell abdingbar.
      Andernfalls erhält der Kunde 15 % Sicherheit (10% Abschlag, 5% Sicherheit).

      Unternehmer verlangt Abschlagszahlung: Höhe der Sicherheit ist begrenzt!

      Widerrufsrecht des Verbrauchers

      Verbraucherbaurecht ist (weitgehend) zwingendes Recht!

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Bauvertrag: Bauträgervertrag

§ 650u BGB neu:
(1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses
    oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung
    des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu übertragen
    oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen………………
(2) Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Abs. 1 sowie die §§
    650l und 650m BGB Abs. 1.
        Besteller kann den Bauträgervertrag nicht kündigen.
        Es besteht kein Anordnungsrecht und kein Anspruch des Bestellers auf Vergütungsanpassung.
        Der Bauträger kann keine Sicherungshypothek verlangen
        Die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die
         Bauausführung werden nicht von Gesetzes wegen Inhalt des Bauträgervertrags. Grund: Der gesamte
         Vertragsinhalt ist ohnehin - einschließlich der Baubeschreibung - notariell zu beurkunden.
        Dem Besteller steht kein Widerrufsrecht zu.

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To do:

Materiallieferungen überprüfen, Mitarbeiter informieren

mit unterschiedlichen Gewährleistungsfristen arbeiten

Abschlagspläne individualvertraglich vereinbaren

Teilabnahmen! Zeitnah Abnahme nach Fertigstellung verlangen, am besten auf
Fertigstellungstermin legen

Verbraucher auf Folgen einer unterlassenen Abnahmeerklärung hingewiesen

Bei Zustandsfeststellung Schäden und möglichst auch Mängel dokumentieren

Baufristen mit „Puffer“ planen

Soweit wie möglich auf Kostenvoranschläge ausweichen.

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
               Rechtsanwalt Detjen, Bremen

Vielen Dank für Ihre
               Aufmerksamkeit

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