Systematische Einführung Mietrecht - Stand: 28. Oktober 2020
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Systematische Einführung Mietrecht 1 Stand: 28. Oktober 2020
Gliederung
I. Mietrecht im Überblick
II. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis
III. Einordnung und Abgrenzung von verwandten Vertragsarten
IV. Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel/MängelR
V. Konkurrenzen
VI. Verjährung mietrechtlicher Sekundäransprüche, § 548 BGB
VII. Pflichten/Haftung des Mieters
VIII. Vermieterpfandrecht
IX. Klassiker: Die unberechtigte Untervermietung
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I. Mietrecht im Überblick 3
Systematik des Mietrechts
Allgemeine Regeln,
§§ 535-548 BGB Verweisung,
§ 581 II
Mietverhältnisse über
Mietverhältnisse Pachtvertrag
Wohnraum
über andere Sachen,
→ soziales Mietrecht (zw. Recht/Kündigungsschutz)
§§ 578-580a BGB §§ 581-584b BGB
§§ 549-577a BGB
▪ Grundstücke
Teilweise Verweisung ▪ Räume
▪ Grundstücke, § 578 I
▪ Andere Sachen wie
▪ Gewerberäume, § 578 II
Autos
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Allgemeines Prüfungsschema Mietrecht
Beachte: Paralleler Aufbau Kaufrecht!
1. Allgemeine Voraussetzungen der mietrechtlichen Gewährleistungsrechte
a) Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungshaftung (sachlich, zeitlich)
b) Wirksamer Mietvertrag, § 535 BGB
c) Mangel der Mietsache, § 536 I BGB
d) Kein Ausschluss der Gewährleistungsansprüche
2. Spezifische Voraussetzungen des jeweiligen Mängelrechts
a) Mängelbeseitigungsanspruch, § 535 I 2 BGB
b) Minderung der Miete, § 536 I BGB
c) SEA wegen Nichterfüllung, § 536a I BGB
d) Recht zur außerordentlichen Kündigung, § 543 I, II Nr. 1 BGB
e) Ersatz der zur Beseitigung erforderlichen Aufwendungen, § 536a II BGB
5
Übersicht mietrechtliches Gewährleistungsrecht
Pflicht des VM zur
Gebrauchs- 1. Zeitlich: h.M.: grds. Überlassung der Mietsache (+)
überlassung 2. Sachlich: Mieter macht Mangel geltend, § 536 (+)
+ Instandhaltung,
§ 535 I 2 BGB
Eigenständiges Gewährleistungssystem der §§ 535 ff. BGB
Mängel- Selbstvornahme
Minderung Schadensersatz Fristlose
beseitigung Aufwendungs-
Kündigung
ersatz
§ 535 I 2 § 536 I § 536a I § 543 I, II Nr. 1
§ 536a II
Anfängliche Mängel, oder Verzug des Vermieters mit
Nachträgliche Mängel
§ 536a I Alt. 1: § 536a I Alt. 2: Mängelbeseitigung
6
Garantiehaftung Verschuldenshaftung
Übersicht mietrechtliches Gewährleistungsrecht
Pflicht des VM zur
Gebrauchs- 1. Zeitlich: h.M.: grds. Überlassung der Mietsache (+)
überlassung 2. Sachlich: Mieter macht Mangel geltend, § 536 (+)
+ Instandhaltung,
§ 535 I 2 BGB
Eigenständiges Gewährleistungssystem der §§ 535 ff. BGB
= eigenständige Regelung ohne Rückgriff auf das allgemeine
Leistungsstörungsrecht!
Mängel- Selbstvornahme
Minderung Schadensersatz Fristlose
beseitigung Aufwendungs-
Kündigung
• zeitliche Anwendbarkeit grds.: ab ersatz
Gebrauchsüberlassung
§ 535 I 2 → dann
§ 536 Ikein Rückgriff§auf §§I 280 ff. BGB!
536a § 543 I, II Nr. 1
§ 536a II
→ erfolgt keine Gebrauchsüberlassung der Mietsache:
Anfängliche Mängel, oder Verzug des Vermieters mit
„klassisch“ §§ 280Nachträgliche
ff. BGB Mängel
§ 536a I Alt. 1: § 536a I Alt. 2: Mängelbeseitigung
7
Garantiehaftung Verschuldenshaftung
Übersicht mietrechtliches Gewährleistungsrecht
BEACHTE: § 536 a I Alt. 1 BGB als Garantiehaftung bzw.
Pflicht des VM verschuldensunabhängige
zur Haftung!
Gebrauchs- 1. Zeitlich: h.M.: grds. Überlassung der Mietsache (+)
überlassung• § 536a2. ISachlich:
Alt. 1 BGB setzt – anders als § 536a I Alt. 2 BGB und
Mieter macht Mangel geltend, § 536 (+)
+ Instandhaltung,die §§ 280 ff. und § 311a II BGB – weder Verschulden des
§ 535 I 2 BGB
Vermieters noch Kenntnis oder Kennen-Müssen des
Mangels voraus.
Eigenständiges Gewährleistungssystem der §§ 535 ff. BGB
• Hintergrund: Vermieter kann in besonders hohem und
intensivem Maße Einfluss auf die Rechte und Rechtsgüter
Mängel- Selbstvornahme
Fristlose
beseitigung Minderung
des MietersSchadensersatz
einwirken → Mieter Aufwendungs-
soll besonders geschützt
Kündigung
ersatz
sein.
§ 535 I 2 § 536 I § 536a I § 543 I, II Nr. 1
§ 536a II
Anfängliche Mängel, oder Verzug mit Mängelbeseitigung
Nachträgliche Mängel
§ 536a I Alt. 1:
§ 536a I Alt. 2:
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Garantiehaftung Verschuldenshaftung
II. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis 9
II. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis
§ 535 II: Zahlung vereinbarte Miete
Vermieter § 320 BGB Mieter
[+ gem. § 566 I BGB
auch Erwerber des § 535 I:
vermieteten • Alt. 1: Gebrauchsüberlassung
Wohnraums/ • Alt. 2: Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand erhalten
Grundstücks] = Instandhaltungspflicht
10II. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis
Pflichten des Vermieters: Gebrauchsüberlassung
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den
Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der
Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie
während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der
Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu
entrichten.
Gegenstand des Mietvertrags: Entgeltliche
Gebrauchsüberlassung einer Mietsache auf Zeit
11 Leihe: unentgeltliche Gebrauchsüberlassung auf ZeitII. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis
Pflichten des Vermieters: Gebrauchsüberlassung
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den
Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der
Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie
während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der
Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu
entrichten.
Beispiele: Grundstücke,
= (bewegliche oder unbewegliche) Wohnungen, Räume, Flächen,
Sache iSv § 90 BGB Computer, Kfz, Filme Sonderfall:
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≠ Rechte SoftwareII. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis
Gebrauchs-
Pflichten des Vermieters: Gebrauchsüberlassung gewährung
idR durch
Verschaffung
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter
unm.den
Besitz
Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der
Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der
Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache
ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu
entrichten.
Gebrauchsüberlassung
Instandhaltung: geschuldeter
= nicht nachholbare
Zustand
13 DauerverpflichtungII. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis
▪ Pflichten des Vermieters: Gebrauchsüberlassung, § 535 I 2 Alt. 1
▪ Mieter ist Sache zu belassen + vertragsgemäßer Gebrauch zu dulden;
Gebrauchsüberlassungspflicht = in erster Linie Duldungs- und
Unterlassungspflicht; positives Tun kann im Einzelfall nötig sein
▪ Zustand bei Gebrauchsüberlassung „zu dem vertragsmäßigen Gebrauch
geeignet“
▪ Dauerverpflichtung mit absolutem Fixschuldcharakter → § 275 !
▪ Kein Ausschluss bei Kenntnis des Mieters von Mangel, vgl. § 536b
14II. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis
▪ Pflichten des Vermieters: Instandhaltung der Mietsache, § 535 I 2 Alt. 2
▪ Verschuldensunabhängige Dauerverpflichtung
▪ Unterscheide:
▪ Anfänglicher Instandsetzungsanspruch des Mieters, § 535 I 2 Alt. 1
▪ Vor Überlassung muss Vermieter Nachbesserungen vornehmen, um vertragsgemäßen
Zustand herzustellen
▪ → unterfällt nicht Einschränkungen des § 536 BGB → auch nicht gem. § 536b BGB bei
Kenntnis des Mieters ausgeschlossen
▪ Nachträglicher Instandhaltungsanspruch des Mieters, § 535 I 2 Alt. 2
▪ VM während Mietzeit zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet
→ muss grds. alle erforderlichen Reparaturen durchführen lassen, um Mietsache in einem
zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (zu Schönheitsreparaturen
nächste Folie)
= Hauptleistungspflicht im Synallagma mit Mietzahlungspflicht des Mieters → § 320 I 1
BGB
▪ Disponibel
▪ Grenze: § 275 BGB
▪ Kein Wiederaufbau/Neubeschaffung bei Untergang der Mietsache
▪ Auch § 275 II BGB ist anwendbar, s. BGH NJW 2005, 3284: Krasses
Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand und Nutzen für den Mieter
15II. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis: „Schönheitsreparaturen“
▪ Kern der Vermieterpflichten = Pflicht zur Instandhaltung, § 535 I 2 BGB
▪ Zwar: Schönheitsreparaturen = Überwälzung der Pflicht zu bestimmten Instandhaltungsarbeiten
von Vermieter auf Mieter
▪ Aber: Schönheitsreparaturen (auch iRv AGB) grds. zulässig, Arg.: Verkehrssitte
▪ Dazu ausführlicher Tutorium Zivilrecht Fall „Drei sind einer zu viel“
▪ Grds.: keine unangemessene Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB, Arg.: „Mietersatzfunktion“ der Übernahme der
Schönheitsrep. – Übernahme reduziert in Geld zu zahlende Miete
▪ Ausn.: Rspr. hat bestimmte Klauseln in einigen Konstellationen für unwirksam i.S.d. § 307 BGB erklärt, bspw.:
▪ VM hat M Wohnung bereits unrenoviert o. renovierungsbedürftig überlassen → Abwälzung in AG = Verstoß gegen § 307 I 1, II Nr. 1
BGB, wenn M keinen angemessenen Ausgleich erhält (BGH, NJW 2015, 1594, Rn. 15 ff.)
▪ „starre“ Klauseln
▪ (End-)Renovierungsfristen → erforderlich für Wirksamkeit = flexibler Fristenplan, der typische Abnutzung berücksichtigt +
Abweichungen gestattet
▪ bzgl. Farbvorgaben für laufende Schönheitsrep. zB „Weiß-Klauseln“ unzulässig vgl. BGH, NJW 2008, 2499, 2500 bei
Farbvorgaben für Endrenovierung größerer Spielraum für Farbvorgaben, s. aber BGH, NJW 2011, 514
▪ Zu Quoten- bzw. Abgeltungsklauseln BGH, NJW 2015, 1871 Rn. 24 ff.
▪ „Fachhandwerker-Klauseln“ = M darf Schönheitsrep. nicht selbst vornehmen, sondern muss Handwerker beauftragen = unwirksam, vgl.
BGH, NJW 2010, 2877, 2878
16Häufige Einbettung Schönheitsrep.-Klauseln in AGB:
Wdh. AGB-Kontrolle: Dreistufige Prüfung
Allgemeine
Geschäftsbedingungen
Anwendbarkeit Wirksame Inhaltskontrolle,
der §§ 305 ff. Rechtsfolgen
Einbeziehung, §§ 307- 309
BGB §§ 305- 305c BGB BGB
Sachlich: Unwirksamkeit
§§ 305 I, Grds: Einbeziehungs- 2. der Klausel nach
310 IV 1 BGB vereinbarung nach 1. Klauselverbote einschl.
§ 305 BGB Klauselverbot
Auslegung, (§§ 309, 308, 307)
Bei Unternehmern: § 305c II
Persönlich: nach § 310 I BGB Keine geltungs-
§ 310 I, III BGB + erhaltende
Bei Formular- Vorrangig:
Kontroll- Reduktion
verträgen: nach Spezielle
§§ 145 ff. BGB) fähigkeit der
Klausel nach Klauselverbote:
§ 307 III BGB § 309
§ 308 Wirksamkeit des
Vertrags im
Keine BGB Übrigen, § 306 I
überraschenden BGB
Klauseln § 305 c
BGB Lückenausfüllung,
§ 306 II BGB
Subsidiär:
Generalklausel:
Vorrang der Unangemessene
Individualabrede Benachteiligung,
§ 305 b BGB § 307 I, II BGB
1. Liegen AGB vor? 2. Wirks. Einbez.? 3. Unwirksamkeit wg.
Besonderheiten Verstoß
gegen §§ 307-309? 17II. Rechte und Pflichten im Mietverhältnis
▪ Nebenpflichten des Vermieters (Überblick)
▪ Umfangreiche Schutzpflichten gem. § 241 II
▪ zugunsten des Mieters
▪ Angehörige des Mieters grds. über VSD-Grds. in Schutzbereich des Mietvertrags
einbezogen → eigene SEA gegen Vermieter gem. §§ 280 I, 241 II iVm VSD-Grds.
▪ SEA M → V gem. §§ 280 I, 241 II BGB (iVm VSD-Grds.)
▪ § 535 I 3: Lastentragung; Teil der Lasten kann VM auf Mieter umlegen, vgl. § 556 BGB
iVm § 2 Betriebskostenverordnung
▪ § 539 I BGB
▪ macht Mieter Verwendungen auf Mietsache → Vermieter schuldet Verwendungsersatz nach
Recht der GoA
▪ Aber: Verwendungen, die Sache erst in vertragsgemäßen Zustand versetzen = keine
Verwendungen iSd § 539 I BGB, sondern dienen Mängelbeseitigung → gem. § 536a II BGB
zu ersetzen, vgl. dazu unten
18III. Einordnung und Abgrenzung von verwandten Vertragsarten
Mietvertrag,
Entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit
§ 535 BGB
Leihe,
Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit
§ 598 BGB
Verwahrung, Unentgeltliche Aufbewahrung; keine
§ 688 BGB Gebrauchsüberlassung
Entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit (Nutzung
Darlehen,
von Kapital gegen Zahlung von Zinsen; Unterschied zur
§ 488 BGB
Leihe: Rückgabe anderer Gegenstände); „Kapitalmiete“
Entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit + Nutzung
Pacht,
(Fruchtziehung) [zudem: Objekt kann jd. Gegenstand
§ 581 BGB
sein→ Rechtspacht, zB Lizenzvertrag]
19III. Einordnung und Abgrenzung von Verwandten Vertragsarten
Mietvertrag,
Entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit
§ 535 BGB
Leihe,
Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit
§ 598 BGB
“Bootsverleih“ am Kleinhesseloher See → falsa
Verwahrung, Unentgeltliche Aufbewahrung;
demonstratio non nocet →keine
Mietvertrag
§ 688 BGB Gebrauchsüberlassung
Entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit (Nutzung
Darlehen,
von Kapital gegen Zahlung von Zinsen; Unterschied zur
§ 488 BGB
Leihe: Rückgabe anderer Gegenstände); „Kapitalmiete“
Entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit + Nutzung
Pacht,
(Fruchtziehung) [zudem: Objekt kann jd. Gegenstand
§ 581 BGB
sein→ Rechtspacht, zB Lizenzvertrag]
20IV. Haftung des Vermieters für Sach- und
Rechtsmängel
21Übersicht mietrechtliches Gewährleistungsrecht
Pflicht des VM zur
Gebrauchs- 1. Zeitlich: h.M.: grds. Überlassung der Mietsache (+)
überlassung 2. Sachlich: Mieter macht Mangel geltend, § 536 (+)
+ Instandhaltung,
§ 535 I 2 BGB
Eigenständiges Gewährleistungssystem der §§ 535 ff. BGB
Mängel- Selbstvornahme
Minderung Schadensersatz Fristlose
beseitigung Aufwendungs-
Kündigung
ersatz
§ 535 I 2 § 536 I § 536a I § 543 I, II Nr. 1
§ 536a II
Anfängliche Mängel, oder Verzug des Vermieters mit
Nachträgliche Mängel
§ 536a I Alt. 1: § 536a I Alt. 2: Mängelbeseitigung
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Garantiehaftung VerschuldenshaftungAllgemeines Prüfungsschema Mietrecht
Beachte: Paralleler Aufbau Kaufrecht!
1. Allgemeine Voraussetzungen der mietrechtlichen Gewährleistungsrechte
a) Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungshaftung (sachlich, zeitlich)
b) Wirksamer Mietvertrag, § 535 BGB
c) Mangel der Mietsache, § 536 I BGB
d) Kein Ausschluss der Gewährleistungsrechte
2. Besondere Voraussetzungen des jeweiligen Mängelrechts
a) Mängelbeseitigungsanspruch, § 535 I 2 BGB
b) Minderung der Miete, § 536 I BGB
c) SEA wegen Nichterfüllung, § 536a I BGB
d) Recht zur außerordentlichen Kündigung, § 543 I 1, II 1 Nr. 1 BGB
e) Ersatz zur Beseitigung erforderlicher Aufwendungen, § 536a II BGB
23a) Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsrechte
▪ Sachlich: Mieter macht Mangel der Mietsache geltend
▪ für sonstige PV: Schuldrecht AT bleibt anwendbar
▪ Zeitlich: h.M.: ab Überlassung der Mietsache
▪ zuvor Schuldrecht AT
▪ Ausnahmen
▪ hM/BGH.: Nichtüberlassung aufgrund eines Rechtsmangels, § 536 III
▪ Arg.: kein sachlicher Grund ersichtlich, der es rechtfertigt, Mieter bei
Gebrauchsentziehung durch Rechtsmangel vor Überlassung anders zu
behandeln als bei Gebrauchsentziehung nach Überlassung
▪ tvA in Lit.: unbehebbarer Sachmangel
24b) Wirksamer Mietvertrag
▪ Konsensualvertrag:
▪ Einigung über essentialia negotii (Mietsache + zu entrichtende Miete) nach allgemeinen
zivilrechtlichen Vorgaben, §§ 104 ff. BGB
▪ Ggf. Fortsetzung des Mietvertrages gem. § 545 BGB = Fiktion des konkludenten Abschlusses eines
Fortsetzungsvertrages; aber: § 545 abdingbar durch AGB; bei Wohnungsmietverträgen Regelfall
▪ Form
▪ Grds.: formlos
▪ Ausn.: §§ 550 S. 1, 126 BGB:
▪ Schriftformerfordernis für (über ein Jahr) befristete Mietverträge über Wohnraum (über § 578 BGB auch für
Mietverträge über Grundstücke + andere Räume)
▪ Aber: keine Wirksamkeitsvoraussetzung für Mietvertrag
▪ abw. von § 125 S. 1 BGB RF vielmehr: Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, vgl. § 550 S. 1 + S. 2: Kdg.
frühestens nach einem Jahr zulässig, vgl. dazu z.B. AG-Fall 8 GK Lorenz
▪ Telos: Rechtsklarheit im Interesse künftiger Erwerber des Grundstücks, die nach § 566 BGB in Mietvertrag eintreten →
Inhalt (insb. Laufzeit des Mietvertrages)
▪ Häufig: Dritte über VSD-Grds. in Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen!
25c) Mangel der Mietsache, § 536 I
Mangel = Oberbegriff = erhebliche Tauglichkeit der Sache zum
negative Abweichung der Ist- von der vertragsgemäßen Gebrauch
Sollbeschaffenheit aufgehoben
oder
1. Sachmängel, § 536 I BGB (nicht unerheblich) gemindert
§ 536 I 1, 3 BGB
2. Fehlen/Wegfall zugesicherter
Eigenschaften, § 536 II BGB
(ausnw. kein Erheblichkeitserfordernis, § 536 I 3)
3. Rechtsmängel, § 536 III BGB
…bei Überlassung oder Entstehen
danach
Beachte: Anders als beim kaufrechtlichen Mangelbegriff (→ vgl. Überblicksfolien KaufR) kommt es beim
mietrechtlichen Mangelbegriff nicht darauf an, ob der fraglicher Umstand seinen Grund unmittelbar in der
Sache hat; umfasst sind grds. auch sog. Umwelt-/Umfeldmängel (klausurrelevant v.a.: vereinbarte Nutzung
baurechtlich nicht genehmigungsfähig, vgl. BGH, NJW 1992, 3226)
26c) Kein Ausschluss der Gewährleistungsrechte
▪ Kraft vertraglicher Vereinbarung:
▪ Grenzen §§ 536 IV, 556b II 2, 569 V bei Wohnraummiete → v.a. von §§ 536, 543 BGB kann nicht
zu Lasten des Mieters abgewichen werden
▪ § 536d BGB: VM kann sich nicht auf vertraglichen Ausschluss berufen, wenn er Mangel arglistig
verschwiegen hat
▪ Allg. AGB-Grenzen, insb. §§ 309 Nr. 7, 8a BGB
▪ Kraft gesetzlichem Ausschluss
▪ Mieter hat Mangel selbst zu vertreten (zB unsorgfältiger Umgang mit Mietsache) → kann analog
§ 326 II Alt. 1 BGB keine Gewährleistungsansprüche geltend machen
▪ § 536b: (beachte Ausnahme § 569 I 2 BGB: erhebliche Gefährdung der Gesundheit → „Wanzenparagraf“)
▪ S. 1: Positive Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss
▪ S. 2: Unkenntnis beruhte auf grober Fahrlässigkeit → Mieter kann Mängelrechte nur geltend machen,
wenn VM arglistig gehandelt hat
▪ S. 3: Ausschluss, wenn Mieter Sache vorbehaltlos annimmt, obwohl er Mangel positiv kennt
▪ Beachte: Ausschlüsse erfassen nur „echte“ Gewährleistungsrechte, dh Minderung + SE +
Aufwendungsersatz; Primäranspruch aus § 535 I 2 auf Mängelbeseitigung bleibt davon unberührt
▪ Versäumnis der Anzeige eines Mangels, der während Mietzeit auftritt → § 536c II 2 BGB
▪ Mieter kann Minderung, SE + Kündigung ohne Fristsetzung nicht geltend machen, soweit
VM infolge Unterlassung der Anzeige außerstande, Mängeln abzuhelfen
▪ Aber: Recht auf Aufwendungsersatz + Erfüllungsanspruch gem. § 535 I 2 bleiben
unberührt
272. Spezifische Voraussetzungen der jeweiligen Mängelrechte
a) Mängelbeseitigungsanspruch, § 535 I 2 BGB
▪ Kein eigentlicher Gewährleistungsanspruch, sondern Primäranspruch
→ unterliegt nicht Einschränkungen des § 536b
→ Ausschluss aber, wenn Mängelbeseitigung gem. § 275 I-III unmöglich
▪ Selbstvornahme durch den Mieter, differenziere:
▪ (1) VM mit Mängelbeseitigung in Verzug → Mieter kann Mangel selbst
beseitigen + nach § 536a II Ersatz seiner Aufwendungen verlangen
(Selbstvornahme!) + hierfür Vorschuss verlangen
▪ (2) VM mit Mängelbeseitigung nicht in Verzug → Mieter kann Aufwendungen
weder gem. § 539 I nach GoA-Grds. noch als SE nach § 536a I ersetzt
verlangen
282. Spezifische Voraussetzungen der jeweiligen Mängelrechte
b) Mietminderung, § 536 I BGB
▪ Wenn Mangel vorliegt
→ Minderung ipso iure (keine Erklärung wie bspw. im KaufR erforderlich)
▪ rückwirkend ab Zeitpunkt, in dem ein (angezeigter, vgl. § 536c II 2 Nr. 1) Mangel vorlag
▪ wirkt sich Mangel nur zweitweise aus → Miete auch nur für entspr. Zeitraum gemindert
▪ Ausnahme: § 536 Ia BGB: Minderungssperre bei Wohnraummiete für 3 Monate, wenn Minderung
der Tauglichkeit wegen energetischer Modernisierung (Rückausnahme: keine Sperre, wenn
Gebrauchstauglichkeit für Zeitraum vollständig aufgehoben)
▪ Unterscheide:
▪ § 536 I 1: Tauglichkeit [der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch] aufgehoben
→ von der Entrichtung der Miete befreit
▪ § 536 I 2: Tauglichkeit gemindert
→ angemessen herabgesetzte Miete
▪ § 536 I BGB nicht abdingbar (ius cogens) für Wohnraummiete, vgl. § 536 IV BGB
▪ Zahlt Mieter (M) nach Minderung falschen Betrag → zu differenzieren:
▪ Zahlt M zu wenig: M kommt mit Rest der Miete in Verzug, Grund: Zahlungstermin = nach Kalender bestimmt →
Mahnung entbehrlich, § 286 II Nr. 1; iRv § 286 IV aber genau zu prüfen, ob M Nichtleistung zu vertreten hat, maW:
ob M erkennen konnte, dass Minderung tatsächlich geringer ausfallen würde als von ihm angenommen
▪ Zahlt M zu viel: M kann sich zuviel Gezahlte gem. § 812 I 1 Alt. 1 zurückfordern (anders als bspw. im KaufR also nicht
über RT-Folgenrecht, vgl. § 441 IV); mit diesem Rückforderungsanspruch kann Mieter gegen künftige
Mietforderungen aufrechnen; Aufrechnungsrecht gem. § 556b II 2 BGB zwingend bei Wohnraummiete
292. Spezifische Voraussetzungen der jeweiligen Mängelrechte
b) Mietminderung, § 536 I BGB
Kaufrecht, § 441 Mietrecht, § 536
Minderung = Gestaltungsrecht Minderung ipso iure
⇒ Erklärung erforderlich ⇒ keine Erklärung erforderlich
Unterliegt nicht
der Verjährung!
Rückforderung von zu viel
Gezahltem nach § 812 I 1 Alt. 1
BGB (Beachte § 814 BGB!)
302. Spezifische Voraussetzungen der jeweiligen Mängelrechte
b) Mietminderung, § 536 I BGB
Praxistipp: Miete unter Vorbehalt weiterzahlen, später zurückfordern
• Zur Vermeidung des Risikos einer außerordentlichen Kündigung durch VM wegen
Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) sollte M die Miete zunächst weiter
zahlen
• zu viel bezahlten Teil kann er nach Klärung der Minderungsquote nach § 812 I 1
Alt. 1 BGB zurückfordern
• wegen § 814 BGB muss er sich jedoch bei jeder Zahlung ausdrücklich die
Rückforderung vorbehalten
312. Spezifische Voraussetzungen der jeweiligen Mängelrechte
c) Schadensersatzanspruch, § 536a I BGB
Anfängliche Mängel → § 536 I Alt. 1 Nachträgliche Mängel → § 536 I Alt. 2
Garantiehaftung (= Haftung ohne → Haftung nur bei Vertretenmüssen gem.
Verschulden) § 276 ff. oder Verzug mit Beseitigung des
Abdingbarkeit durch AGB (in Praxis häufig!) Mangels
Hintergrund: VM kann in besonders hohem → VM muss Mangel also gekannt haben/bei
+ intensivem Maß Einfluss auf Rechte + sorgfältiger Kontrolle der Mietsache
Rechtsgüter des M einwirken → M soll erkennen können oder Mieter muss
daher besonders geschützt sein Beseitigung angemahnt haben
▪ Umfang des SEA: Alle adäquat auf den Mangel zurückgehenden Schäden
▪ Steht auch Dritten zu, die in Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen wurden
→ erhebliches Haftungsrisiko für VM!
→ Teile der Lit. wollen Garantiehaftung für „Mangelfolgeschäden“ ausschließen, wenn VM
Mangel auch bei Anwendung der größten Sorgfalt nicht erkennen konnte, Arg.: Parallele zu §
311a II 2
▪ Konkurrenzen: Kann neben Minderung und Kündigung geltend gemacht werden
(aber: schadensrechtliches Bereicherungsverbot!)
322. Spezifische Voraussetzungen der jeweiligen Mängelrechte
c) Schadensersatzanspruch, § 536a I BGB
▪ Sonstige Ansprüche:
▪ Ersatz vergeblicher Aufwendungen, § 284
▪ § 536a I unterscheidet zwar nicht nach Schadenskategorien; hM geht dennoch
von Anwendbarkeit § 284 aus
→ Mieter kann an Stelle des Schadens, der ihm aus Nichtüberlassung entstanden,
auch Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen (zB Maklerkosten, Kosten für
Herrichtung und Ausstattung)
▪ Herausgabe des stellvertretenden commodum, § 285 I
▪ Konstellation: Wird VM gem. § 275 I-III von Gebrauchsüberlassungspflicht frei,
weil er Sache anderen zum Gebrauch überlässt
→ M kann unabhängig vom Verschulden des VM Herausgabe der von VM ersatzweise
erzielten Miete aus § 285 I verlangen
▪ Anwendbarkeit aber umstr.:
▪ Dafür: § 285 = allgemeine Regel, die auch im Gewährleistungsrecht anwendbar, soweit sich
ihre Ergebnisse nicht diejenigen der Gewährleistungshaftung konterkarieren
▪ Herausgabe kommt aber nur infrage, wenn VM Ersatz gerade für den Gegenstand erlangt hat,
den er dem Mieter schuldete, vgl. BGH NW 2006, 2323, 2324: Vermieter hatte Teile eines als
Parkplatz vermieteten Grundstücks an Dritte zur Aufstellung von Markständen und damit zu
wesentlich höheren Miete weitervermietet
332. Spezifische Voraussetzungen der jeweiligen Mängelrechte
d) Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, § 543 BGB
▪ Ersetzt funktional Rücktrittsrecht bei Vorliegen eines Mangels (→ Kaufrecht)
▪ § 543 BGB = lex specialis zu allg. Norm des § 314 BGB
▪ Grds. erforderlich: erfolgloses Abhilfeverlangen, § 543 III BGB
▪ Bei Wohnraummiete: M zudem gem. § 569 Recht zur fristlosen Kündigung, wenn
Benutzung der Wohnung mit erheblicher Gefahr für Gesundheit verbunden ist
(„Wanzenparagraph“, zB Schimmel)
342. Spezifische Voraussetzungen der jeweiligen Mängelrechte
e) Aufwendungsersatzanspruch, § 536 a II BGB
1. Vor:
▪ Nr. 1: VM kommt mit Mängelbeseitigung in Verzug (§ 286 BGB)
▪ o. Nr. 2: Umgehende Beseitigung notwendig zu Erhaltung/Wiederherstellung Bestand Mietsache
2. RF:
▪ M kann Mangel selbst beseitigen + Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen
(Selbstvornahme!)
▪ + hierfür Vorschuss verlangen (Beachte: M muss dann nachweisen, dass geplante Aufwendungen zur Mängelbeseitigung geeignet)
3. Abschließende Wirkung:
▪ Beseitigt M Mangel selbst, ohne VM zuvor in Verzug gesetzt zu haben
→ M kann Aufwendungen weder nach § 539 I noch als SE nach § 536a I oder über GoA oder über
Bereicherungsrecht (Verwendungskondiktion) ersetzt verlangen, Arg.: sonst enge tatbestandliche
Voraussetzungen unterlaufen
→ auch iÜ im Hinblick auf Mängel der Mietsache andere Ansprüche gesperrt, Arg.: grds. Vorrang der
Mängelbeseitigung durch VM
35V. Konkurrenzen
Insb. Abgrenzung zum allgemeinen Leistungsstörungsrecht
▪ Ansprüche aus vertraglicher/vorvertraglicher SchutzPV (§§ 280 I, 241 II, 311)
▪ Nach Überlassung der Mietsache: nur Raum, wenn und soweit PV unabhängig von
Mangel
▪ Vor Überlassung: nur Ansprüche aus §§ 280 I, 241 II, 311 denkbar;
Sachmängelrecht grds. unanwendbar (Ausn.: hM/BGH Garantiehaftung für
Rechtsmängel aus § 536a I Alt. 1 iVm 536 III ab Vertragsschluss)
▪ → Wichtig: anders bei Ansprüchen im Verhältnis Vermieter gegen Mieter → §§ 280
ff., Grund: §§ 536 ff. in diese Richtung nicht anwendbar
▪ Unmöglichkeitsrecht (§§ 275, 311a BGB)
▪ Grds.: jdf. nach Überlassung durch mietvertragliche Gewährleistungsregeln
ausgeschlossen → Haftung des VM für anfängliche unbehebbare Mängel richtet
sich nach (strengeren) §§ 536, 536a, 543
▪ Ausn: vollständige Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung/völlige
Unbrauchbarkeit der Mietsache → §§ 275, 311a → VM nicht verpflichtet Ersatz zu
beschaffen
36V. Konkurrenzen
Insb. Abgrenzung zum allgemeinen Leistungsstörungsrecht
▪ Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums oder arglistiger Täuschung
▪ Anfechtung wegen arglistiger Täuschung vor und nach Überlassung
möglich, Arg.: rechtsethischer Durchbruch (ebenso wie im Kaufrecht!)
▪ Eigenschaftsirrtum
▪ Mieter kann Mietvertrag vor Überlassung anfechten
▪ Str., ob Anwendbarkeit nach Überlassung; richtigerweise Anfechtung
gem. § 119 II ausgeschlossen, wenn Anfechtungsgrund identisch mit
Mangel, Arg.: spezielle Mängelgewährleistungsrechte sonst ausgehebelt
(ebenso wie im Kaufrecht)
37VI. Verjährung mietvertraglicher Senkundäransprüche, § 548
▪ Grds.: Verjährung allg. mietvertraglicher Ansprüche nach allgemeinen Regeln (§§ 195,
199 I BGB); Telos Verjährung = relativ rasche + abschließende Abwicklung von
Ersatzansprüchen → Rechtssicherheit, Rechtsfriede
▪ Ausn.: Spezielle Verjährungsfrist in § 548 BGB für meiste mietrechtliche Nebenansprüche
von Mieter/Vermieter: 6 Monate
→ noch raschere Abwicklung → Beweisprobleme: neuer Mieter; Vermeidung unnötiger
Auseinandersetzungen im laufenden MietVH
▪ Ansprüche Mieter → Vermieter:
▪ Umfasst: Aufwendungsersatz gem. §§ 536a II, 539 I zB für Beseitigung von Mängeln
▪ Beginn der Verjährung: Beendigung des Mietverhältnisses, § 548 II
38VI. Verjährung mietvertraglicher Senkundäransprüche, § 548
▪ Grds.: Verjährung allg. mietvertraglicher Ansprüche nach allgemeinen Regeln (§§ 195,
199 I BGB); Telos Verjährung = rasche + abschließende Abwicklung von Ersatzansprüchen
→ Rechtssicherheit, Rechtsfriede
▪ Ausn: Spezielle Verjährungsfrist in § 548 BGB für meiste mietrechtliche Nebenansprüche
von Mieter/Vermieter → noch raschere Abwicklung → Beweisprobleme: neuer Mieter;
Vermeidung unnötiger Auseinandersetzungen im laufenden MietVH
▪ Ansprüche Vermieter → Mieter:
▪ Umfasst:
▪ Ansprüche wg. vertragswidrigem Gebrauch, wg. unterlassener Schönheitsreparaturen (sofern von
Mieter übernommen), auf Wiederherstellung des urspr. Zustands nach Rückgabe der Mietsache
▪ + deliktische + dingliche Ansprüche aus § 823 I und § 1004 BGB, die mit Ansprüchen konkurrieren
(va wg. Beschädigung der Mietsache)
→ insoweit wendet Rspr. § 548 analog auch zugunsten Schutz Dritter an, die in den
Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen wurden
→ „Frittenbudenfall“ (http://lorenz.userweb.mwn.de/urteile/bghz61_227.htm)
▪ Beginn der Verjährung: vollständige Rückgabe der Mietsache, § 548 I (Vor.: VM muss zu
Zpkt. Zur Rücknahme verpflichtet gewesen sein)
39VI. Verjährung mietvertraglicher Senkundäransprüche, § 548
▪ Grds.: Verjährung allg. mietvertraglicher Ansprüche nach allgemeinen Regeln (§§ 195, 199 I BGB);
Telos Verjährung = rasche + abschließende Abwicklung von Ersatzansprüchen → Rechtssicherheit,
Rechtsfriede
▪ Ausn: Spezielle Verjährungsfrist in § 548 BGB für meiste mietrechtliche Nebenansprüche von
Mieter/Vermieter → noch raschere Abwicklung → Beweisprobleme: neuer Mieter; Vermeidung
unnötiger Auseinandersetzungen im laufenden MietVH
▪ NICHT umfasst von spezieller Verjährungsvorschrift des § 548: → regelmäßige
Verjährungsfrist, §§ 195, 199
▪ Ansprüche Vermieter → Mieter
▪ auf Zahlung der Miete, Rückgabe der Sache, Nutzungsentschädigung gem. § 546a +
auf Ersatz von Schäden, die in keinem Zshg. mit Mietobjekt stehen oder Ansprüche
wg. völliger Zerstörung der Mietsache
▪ Ansprüche Mieter → Vermieter
▪ § 536a I + Beseitigung des Mangels, § 535 I 2
▪ Beachte: Anspruch auf Mängelbeseitigung = Dauerverpflichtung → während Mietzeit
nach hM unverjährbar
40IV. Haf t ung des Ver miet er s f ür Sach- und
VII. Pflichten/Haftung des Mieters
Recht smängel
41
18VII. Pflichten/Haftung des Mieters
Allgemeine
Anzeigepflicht, Duldung von
Obhutspflicht,
§ 536c I BGB Erhaltungs- und
§ 241 II BGB
Bei Unterlassen Modernisierungs-
→ §§ 280 ff.
SE, § 536c II 1 aber: § 538 maßnahmen,
§§ 555a ff. BGB
Pflichten des
Mieters
Einhaltung der
Grenzen des Rückgabe der
vertragsmäßigen Mietsache,
Zahlung der
Gebrauchs, § 546 I BGB
Miete,
§§ 540, 541
§ 535 II BGB
Sonderproblem: M verpflichtet sich regelmäßig in Praxis vertraglich,
42
Schönheitsreparaturen vorzunehmen, vgl. Folien obenVII. Pflcihten/Haftung des Mieters
▪ Grds.: Mieter trifft keine Pflicht zum Gebrauch der Mietsache
▪ Ausn: kraft besonderer vertraglicher Vereinbarung (zB Miete des Reitpferdes Fury)
▪ → Mieter kann Mietsache grds. unbenutzt in seinem Besitz behalten/gar nicht erst in
Besitz nehmen
→ Mieter ohne besondere Umstände nicht verpflichtet, Mietsache zu überwachen bzw.
für deren Überwachung zu sorgen, wenn bspw. verreist
▪ Aber: ändert nichts an seiner Zahlungsverpflichtung, vgl. § 537
▪ = abweichende Gefahrtragungsregel zu § 326 I 1 Hs. 1 BGB
▪ Aber:
▪ gem. § 537 I 2 BGB muss sich VM aber Wert der ersparten Aufwendungen + Vorteile
anrechnen lassen, die er aus anderweitiger Verwertung des Gebrauchs erlangt
▪ gem. § 537 II BGB entfällt Pflicht zur Fortzahlung der Miete, solange VM Sache
Dritten überlassen hat + M sie daher nicht nutzen kann
▪ (P) Vorzeitiger Auszug M → M hat Vermietung an Dritten veranlasst, darf sich nach § 242 BGB grds.
43 nicht auf § 537 II berufen (vgl. BGH, NJW 2000, 1105)IV. Haf t ung des Ver miet er s f ür Sach- und
VIII. Vermieterpfandrecht (VPR)
Recht smängel
44
18Übersichten gesetzliche Pfandrechte
Besitzpfandrechte Besitzlose Pfandrechte
– Werkunternehmerpfandrecht, § 647 – Vermieterpfandrecht, § 562
– Pfandrecht des Kommissionärs, § 397 HGB – Pfandrecht des Gastwirtes, § 704
– Pfandrecht des Frachtführers, § 441 HGB
• Weitere Klausuren zum Vermieterpfandrecht (VPR) zB:
• v. Mitschke-Collonde/Eder, JuS-Beilage 2016, 19
• Huber, JuS 2003, 568
• Jozo, JURA 2016, 1055 ff.
• Finckenstein/Asmussen, JURA 2017, 1205 ff.
45Übersichten Vermieterpfandrecht (VPR)
I. Entstehen eines VPR, § 562 I 1 BGB [= besitzloses gesetzl. PR → grds. § 1257 BGB]
1. Anwendbarkeit § 562 BGB
▪ §§ 562 – 562d beziehen sich systematischer Stellung nach primär auf Wohnraummiete
▪ Gem. § 578 I, II 1 BGB auch auf Grundstücke + sonstige Räume anwendbar
2. Bestand der ges. Forderung aus wirks. Mietverhältnis, insb. § 535 II BGB
Akzessorietät, Grenzen § 562 II BGB
3. Einbringung
▪ Sache während Mietzeit willentlich + nicht nur vorübergehend in Mieträume hineingeschafft erfasst
aber auch: Sachen, die bestimmungsgemäß nur vorübergehend eingebracht (Bsp: Kfz in Garage)
4. EGT des Mieters, § 562 I 1 BGB (-) → gutgl. Erwerb PR? (n. Folie)
5. Kein Pfändungsverbot, § 562 I 2 BGB
▪ h.M.: Beurteilung nach §§ 811 I, 811 c I ZPO und § 812 ZPO
6. Kein Erlöschen des VPR
a) Enthaftung gem. § 562a BGB: Entfernen der Sache (Ausn: ohne Wissen VM/ber. Widerspr. VM [unber.: gewöhnl. Hdlg.; Sicherung iÜ ausr.])
b) Gutgl. lastenfreier Erwerb, § 936 BGB c) §§ 1257, 1250 II, 1252, 1255, 1256 BGB
d) § 562b II
46Übersichten Vermieterpfandrecht (VPR)
II. Gutgl. Erwerb eines VPR?
▪ Ausgangspunkt: VPR = gesetzl. PR → § 1257 BGB verweist auf §§ 1204 ff.
BGB
▪ (P) Anwendbarkeit der §§ 1257, 1207 BGB auf das VPR?
▪ (1) kraft Gesetzes „entstandenes“ PR nach § 1257 BGB erforderlich
(Arg. wie bei WUP gem. § 647 BGB) → allenfalls analoge Anwendung
▪ (2) Jdf. VPR = [anders als WUP gem. § 647 BGB] besitzloses
gesetzliches Pfandrecht
→ Übergabe erforderlich = Besitz als RechtscheinsTB
→ PR ohne Besitz kein RechtscheinsTB → keine Vergleichbarkeit mit der Lage
der §§ 1207, 932 ff., denn dort wird der gutgläubige Erwerb durch die
Besitzverschaffung seitens des Nichtberechtigten als Rechtsscheinbasis
legitimiert, vgl. § 1006 I 1
→ Richtigerweise jdf. aus diesem Grund kein gutgl. Erwerb des VPR möglich
(= allg. Ansicht)
→ Bei BesitzPR wie WUP Möglk. gutgl. Erwerb umstr., vgl. WUP-Fall (Einheit
47 5)Übersichten Vermieterpfandrecht (VPR)
III. Schutz des VPR
1. Selbsthilferecht gem. § 562b I BGB
▪ gegen Entfernung der Sache
▪ daneben ggf. auch (restriktiveres) SelbsthilfeR aus § 229 BGB
2. Rückverschaffungs- bzw. Herausgabeanspruch gem. § 562b II BGB
▪ Rückschaffung, wenn M weiterhin Besitzer der Wohnung
▪ Herausgabe, wenn M nicht mehr Besitzer der Wohnung
▪ (-), soweit Dritten vorrangiges BesitzR zusteht oder Dritter gem. § 936 BGB gutgl. lastenfrei EGT erworben
▪ § 562b II BGB = Modifizierung und Klarstellung des dinglichen Herausgabeanspruchs nach §§ 1257, 1227, 985 BGB
3. Unterlassungsanspruch, §§ 1257 i.V.m. 1227, 1004 BGB
4. SEA, §§ 823 I, II BGB i.V.m. § 289 StGB [soweit nicht wg. §§ 987 ff. gesperrt]
5. § 816 I 1 BGB
▪ bei unberechtigter Veräußerung, wenn VPR durch gutgl. lastenfreien Erwerb erlischt
6. In ZVS
▪ gg andere nachr. Pfandgl.: Klage auf vorzugsweise Befriedigung, § 805 ZPO
▪ § 771 ZPO aber (-), da kein „die Veräußerung hinderndes Recht“
7. Bei Insolvenz des Mieters: Absonderungsrecht gem. § 50 InsO
48Beispielsfall zum Vermieterpfandrecht
(in Anlehnung an Fall 3 in Gieseler/Berthold, Examinatorium SachenR)
M will einen Waschsalon eröffnen. Er mietet geeignete Räume bei V, der Eigentümer des Grundstücks ist,
und lasst sich Waschmaschinen von L liefern, der sich das Eigentum an den Maschinen bis zur
vollständigen Zahlung des Kaufpreises vorbehält. Die Maschinen werden auf Zementsockeln fest in den
gemieteten Räumen eingebaut. Da der Waschsalon nicht floriert und M immer mehr in Schulden gerät, gibt
seinen Betrieb auf und ist seitdem nicht mehr auffindbar. V verwaltet daraufhin die verlassenen Räume
wieder selbst.
Kurz darauf erklärt L den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangt von V die Herausgabe der
Waschmaschinen, da der Kaufpreis noch nicht bezahlt ist. Dieser weigert sich und meint, er sei zumindest
berechtigt, sich wegen einer Mietzinsforderung gegen M an den Maschinen schadlos zu halten. Außerdem
müsse L für die Wiederherstellung der Räume aufkommen.
Hat L gegen V einen Anspruch auf Herausgabe der Waschmaschinen?
49Fall zum Vermieterpfandrecht
§ 535 BGB
M V
§§ 929 S. 1,
158 I
Hrsg.?
L
50Herausgabe der
Waschmaschinen Erarbeitung der Lösung
L → V § 985 BGB?
I. V = Besitzer, § 854 I BGB
II. L = EGTer?
1. Urspr. (+), § 1006 I BGB
2. ÜE L → M gem. §§ 929 S. 1, 158 I BGB?
3. Gesetzl. EGT-Verlust gem. § 946 BGB
• Verbindung WM mit Grds. des V → wes. Bestandteil iSd § 94 BGB?
• Grundstück -- § 94 I 1 – Gebäude -- § 94 II – WM?
• § 95 II BGB?
→ § 946 BGB (-)
4. ZE: L weiterhin EGTer
III. Kein RzB des V ggü. L, § 986
1. VermieterpfandR an „Sachen des M“, § 562 BGB?
a) Anwendbarkeit, § 578 I, II (+)
b) Bestehen ges. Forderung aus dem wirks. MietVH
c) Kein Pfändungsverbot, § 562 I 2 BGB
• hM: §§ 811 I, 811c I ZPO und 812 ZPO → § 811 I Nr. 5 ZPO (vgl.
Musielak/Voit/Flockenhaus, 17. Aufl. 2020, ZPO § 811 Rn. 19 mwN)
c) WM = eingebrachte Sache?
d) EGT des VM
• (-)
• Gutgl. Erwerb VPR gem. §§ 1257, 1207, 932 ff.?
51Herausgabe der
Waschmaschinen Erarbeitung der Lösung
L → V § 985 BGB?
I. V = Besitzer, § 854 I BGB (+)
II. L = EGTer (+)
III. Kein RzB des V ggü. L, § 986
1. VermieterpfandR an „Sachen des M“, § 562 BGB (-)
2. VermieterpfandR an AWR des M an eingebrachten Sachen
• AWR d. M
• Erlöschen AWR durch wirks. RT, §§ 449 II, 323, 346 I BGB?
(1) RT-Grund:
• § 323 Abs. 1 Alt. 1
• Fristsetzung/Entbehrlichkeit → § 323 II Nr. 3 BGB
(2) RT-Erklärung, § 349 BGB
• öffentliche Zustellung gem. §§ 132, 185 ff. ZPO
→ unterstellt → (+)
(3) Kein Ausschluss
• ZE: Erlöschen AWR durch wirks. RT (+)
→ PR (-) → RzB des V ggü. L (-)
IV. Ergebnis: L → V gem. § 985 (+)
52IV. Haf t ung des Ver miet er s f ür Sach- und
IX. Klassiker: Die unberechtigte Untervermietung
Recht smängel
53
18Übersicht Klassikerkonstellation: Herausgabe der Untermiete
Für eine Falllösung vgl. Fall 10 Schuldrecht BT Examinatorium ZR („Raus hier“)
Anspruchsziel: Herausgabe der Untermiete
GoA: EBV: Bereicherungsrecht:
§§ 677, 681 S. 2, 667/ Schuldrecht Deliktsrecht
§§ 987, 990 § 816 I 1 direkt + analog
§§ 687 II, 681 S.2, §§ 280 I, 249 ff §§ 823, 249 ff
+ §§ 989, 990 + § 812 I 1 Alt. 2
667
• Kein Geschäft „für • Differenziere: I. § 816 I 1 BGB direkt I. Anw. (+) IdR keine
einen anderen“, Arg.: • Untervermietung = keine Verfügung II. SV (+) (relevante)
Vermieter während • (a) Untervermietung vor III. PV: erhöhte
Beendigung MietVH II. § 816 I 1 BGB analog • Unberechtigte
Bestehen des MietVH nicht Abnutzung →
• Vindikationslage (-) • eA (+), Arg.: Übertragung Mietbesitz = Überlassung der
in der Lage, Dritten unm. RGV (-)
• analoge Anwendung auf Verfügung iwS Räumlichkeiten
Besitz an Wohnung zu „nicht-so-berechtigten • Richtigerweise (-), Arg.: Weder IV. VM
verschaffen → n. (mehr) in Besitzer“ richtigerweise Regelungslücke noch vglb. Interessenslage V. Schaden
Rechts- und Interessenkreis (-) • idR (-), da idR nur
des VM → keine Ansprüche aus III. § 812 I 1 Alt. 2 erhöhte Abnutzung
EBV 1. Etwas Erlangt → genaue Diff.! als Schaden in
• → Ansprüche aus GoA (-) 2. Auf sonstige Weise Betracht kommt
• (b) Untervermietung nach • nur erhöhter Gebrauchswert und diese idR nicht
Beendigung des MietVH: • nicht Untermiete (Vorrang nachweisbar
• Vindikationslage (+) Leistungsbeziehung Hauptmieter – • Übertragung
[entweder direkt o. über Untermieter) Grundsätze zur VL
§§ 546 I, 292 II] 3. Auf Kosten des V Rechten Geistigen
• → Nutzungsersatz (+) →auch hier wieder Differenzierung: EGT (dreifache
• → SE idR (-), da idR nur • (a) Untervermietung vor Beendigung Schadensber.)?
erhöhte Abnutzung als MietVH →richtigerw. (-)
Schaden in Betracht • EGT (-), da Nutzungsmöglichkeit
vollständig bei M
kommt und diese idR • Entscheidungsbefugnis → umstritten,
nicht nachweisbar vgl. Folien IV. Ergebnis: idR (-)
• (b) Untervermietung nach Beendigung
MietVH
54 • Ab Beendigung Gebrauchswert
wieder (Haupt-)Vermieter zuge- 54
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