Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Netto Lebensmitteldiscounters in der Stadt Eppingen, Ortsteil Elsenz
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Auswirkungsanalyse
zur Ansiedlung eines
Netto‐Lebensmitteldiscounters
in der Stadt Eppingen,
Ortsteil Elsenz
Anlage: 6
AUFTRAGGEBER: projekt‐invest GmbH, Lahr Fertigung:
PROJEKTLEITUNG: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
Dipl.‐Geogr. Stefanie Geßmann‐Reichert
Ludwigsburg , den 30.03.2021
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist im Rahmen des politischen Prozesses, von Bauleitplanver‐ fahren, Baugenehmigungsverfahren, Rahmenplanungen und Gerichtsverfahren ohne Geneh‐ migung möglich. Für alle anderen Zwecke ist eine Veröffentlichung des Dokuments nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg / Dresden / Hamburg / Köln / München Büro Ludwigsburg Hohenzollernstraße 14 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Tel 07141 9360‐0 / Fax 07141 9360‐10 info@gma.biz / www.gma.biz info@gma.biz / www.gma.biz 2
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen 5
1. Aufgabenstellung 5
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 6
3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 7
II. Standortbeschreibung und ‐bewertung 10
1. Makrostandort Eppingen 10
2. Mesostandort Ortsteil Elsenz 12
3. Mikrostandort Eppinger Straße / „Im Streitland“ 14
III. Projektrelevante Angebots‐ und Wettbewerbssituation 19
1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Eppingen‐Elsenz 19
2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im weiteren Untersuchungsraum 20
2.1 Versorgungsstrukturen der Eppinger Kernstadt 20
2.2 Versorgungsstrukturen in weiteren Eppinger Ortsteilen 21
2.3 Angebots‐ und Wettbewerbssituation im weiteren Umland 21
IV. Einzugsgebiet und Kaufkraft 24
1. Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenzial 24
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 25
V. Umsatzprognose und wettbewerbliche Wirkungen 27
1. Umsatzprognose 27
2. Prognose und Bewertung der Umsatzumverteilung 28
2.1 Methodik 28
2.2 Umsatzumlenkungen 29
2.3 Wettbewerbliche und städtebauliche Wirkungen 30
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VI. Raumordnerische Prüfung 33
1. Konzentrationsgebot gemäß Ziel 3.3.7 LEP Baden‐Württemberg und Ziel 2.4.3.2.2
Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020 33
2. Integrationsgebot gemäß Ziel 3.3.7.2 LEP Baden‐Württemberg und Ziel 2.4.3.2.3
Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020 33
3. Kongruenzgebot gemäß Ziel 3.3.7.1 LEP Baden‐Württemberg und Ziel 2.4.3.2.2
Regionalplan Heilbronn‐Franken 2020 35
4. Beeinträchtigungsverbot gemäß Ziel 3.3.7.1 und 3.3.7.2 LEP Baden‐Württemberg 36
VII. Zusammenfassung 38
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I. Grundlagen
1. Aufgabenstellung
Im Eppinger Ortsteil Elsenz ist am südöstlichen Ortsrand die Neuansiedlung eines Netto‐Le‐
bensmittelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 800 m² (inkl. Backshop / Sitzbe‐
reich) vorgesehen. Mit der angestrebten Größe liegt die Planung an der Schwelle zur Großflä‐
chigkeit (800 m² VK bzw. 1.200 m² BGF) i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO.
Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens soll nun überprüft werden, ob durch das Vorhaben
negative städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen in Eppingen oder im Um‐
land ausgelöst werden. Obwohl das Vorhaben formal nicht großflächig ist, erfolgt eine raum‐
ordnerische Bewertung anhand der Regelungen des Landesentwicklungsplans Baden‐Würt‐
temberg bzw. des Regionalplans Heilbronn‐Franken 2020.
Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Aus‐
wirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:
Rahmendaten am Standort Eppingen bzw. Eppingen‐Elsenz
städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes
Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes des Lebensmittelmarktes und Er‐
mittlung der projektrelevanten Kaufkraftpotenziale
Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in Eppingen‐Elsenz und im Um‐
land (= Wettbewerbsanalyse)
Umsatzprognose und ‐herkunft des Vorhabens
Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum
Bewertung der raumordnerischen Bewertungskriterien gemäß LEP Baden‐Württem‐
berg bzw. Regionalplan der Region Heilbronn‐Franken 2020.
Konzentrationsgebot
Integrationsgebot
Kongruenzgebot
Beeinträchtigungsverbot.
Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im März 2021 eine intensive Be‐
gehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde
auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsda‐
ten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen.
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2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3
BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 1
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf
die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswir‐
ken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an
letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten
Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zuläs‐
sig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schäd‐
liche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzge‐
setzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den
Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1
bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in
der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild
und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und
3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet.
Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass
Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen
oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz
2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe
der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Ver‐
sorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksich‐
tigen.“
Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prü‐
fung getrennt voneinander zu erfolgen:
1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird
die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Verkaufs‐
fläche von 800 m² der Fall sein wird.2
2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was
regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).
Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis
kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im
§ 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und
Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der
Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.
1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017.
2 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der
Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind
demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zäh‐
len, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von
Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen
sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch‐ / Wursttheke).
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3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel
Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle
wesentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden
ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da die Flächen‐
inanspruchnahme aufgrund der steigenden Anforderung an die Warenpräsentation, die in‐
terne Logistik sowie den demografischen Wandel zunimmt.
Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Ent‐
wicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und große Supermärkte ihre Marktposition
ausbauen konnten, waren die Marktanteile der SB‐Warenhäuser und kleinen Lebensmittelge‐
schäfte rückläufig.
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
2009 – 2019
Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell 2019, GMA‐Darstellung 2021
Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung
ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzie‐
rung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruk‐
tur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.
Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die
Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail
Institute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:3
3 Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2018, S. 381.
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Kleines Lebensmittelgeschäft
Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400
m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment4
anbietet.
Discounter
Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Ver‐
kaufsfläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes,
auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐
Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt
Nonfood II5 führt.
Supermarkt
Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen
400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt
und einen geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist.
Großer Supermarkt
Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwi‐
schen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und
Nonfood II‐Artikel führt.
SB‐Warenhaus
Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von min‐
destens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel sowie
ein umfangreiches Nonfood II‐Angebot führt.
Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenansprache
in erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sortiment
verfügen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen im Durchschnitt
eine Fläche von rd. 793 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflä‐
chengrößen von über 1.000 m² angestrebt werden. Zudem wird versucht, bestehende klein‐
flächige Filialen zu erweitern oder auf größere Grundstücke zu verlagern.
Die verschiedenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels unterscheiden sich in erster
Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführ‐
ten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.830 Artikel offeriert, bieten Le‐
bensmitteldiscounter dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel an (vgl. Tabelle 1). Bei allen
drei Betriebstypen liegt der Schwerpunkt auf Waren des kurzfristigen Bedarfs.
4 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung.
5 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf,
Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.
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Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmittelvollsortimentern und Supermärkten
Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter Supermarkt
( 793 m² VK) ( 1.029 m² VK)
Durchschnittliche Artikelzahl
absolut in % absolut in %
Food 1.755 76 – 77 8.995 76
Nonfood I 265 11 – 12 2.030 17
Nonfood II 275 12 805 7
Nonfood insgesamt 540 23 – 24 2.835 24
Insgesamt 2.295 100 11.830 100
Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell 2019
Der Anbieter Netto offeriert eine für Lebensmitteldiscounter sehr breite Produktpalette (u. a.
Mehrweggetränke, teilweise Fleischtheke, Frischeabteilung) und einen hohen Anteil an Handels‐
marken (ca. 60 %)6. Ergänzt wird das Angebot zumeist durch eine Bäckereifiliale. Mit diesem Kon‐
zept profiliert sich Netto v. a. im ländlichen Raum. Als sog. Softdiscounter führt Netto rd. 5.000
Standardartikel und liegt damit an der Spitze der Discounter.7 Damit weist Netto bereits Merkmale
eines Supermarktes auf. Die Koppelung mit einer Bäckereifiliale trägt ebenfalls zu einer für einen
Lebensmitteldiscounter überdurchschnittlich hohen Nahversorgungsfunktion bei. Die durch‐
schnittliche Größe einer Netto‐Filiale beträgt rd. 800 m², der Durchschnittsumsatz liegt bei ca. 3,4
Mio. €8. Der Umsatzschwerpunkt befindet sich mit ca. 87 % eindeutig im Nahrungs‐ und Genuss‐
mittelsegment.
6 Fa. Netto 2017, www.netto‐online.de/unser‐konzept.chtm.
7 Vgl. www.netto‐online.de; Stand: März 2020.
8 Hahn Retail Real Estate Report 2020 / 2021.
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II. Standortbeschreibung und ‐bewertung
1. Makrostandort Eppingen
Die Stadt Eppingen liegt im Westen des Landkreises Heilbronn und gehört zum Mittelbereich
des rd. 20 km entfernten Oberzentrums Heilbronn. Als Unterzentrum9 gemäß Regionalplan
Heilbronn‐Franken kommt der Stadt Eppingen die Aufgabe der Deckung der Grundversorgung
im zugeordneten Verflechtungsbereich zu; dieser umfasst die Gemeinden Ittlingen und Gem‐
mingen.
Das Stadtgebiet Eppingens gliedert sich in die Kernstadt Eppingen sowie die Stadtteile Adels‐
hofen, Elsenz, Kleingartach, Mühlbach, Richen und Rohrbach. Derzeit leben in Eppingen
22.394 Einwohner.10 In der Kernstadt selbst leben rd. 51 % der Einwohner, während mit Aus‐
nahme von Mühlbach (ca. 2.130 Einwohner) alle sonstigen Stadtteile weniger als 2.000 Ein‐
wohner aufweisen und eher ländlich geprägt sind (vgl. Tabelle 1).
Tabelle 2: Siedlungsstrukturelle Rahmenbedingungen in Eppingen
Einwohnerstand
Stadtteil
absolut relativ in %
Eppingen Kernstadt 11.409 51
Adelshofen 1.434 6
Elsenz 1.948 9
Kleingartach 1.852 8
Mühlbach 2.130 10
Richen 1.712 8
Rohrbach 1.909 8
Einwohner insgesamt 22.394 100
Quelle: Stadt Eppingen, Stand 31.12.2020
Eppingen hat in den vergangenen Jahren einen stetigen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen
gehabt. Die Einwohnerzahl stieg im Zeitraum 2011 – 2019 um rd. 5 % (+ 1.038 Einwohner).11
Die Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Baden‐Württemberg geht bis zum
Jahr 2035 für die Stadt Eppingen von einem weiteren Bevölkerungswachstum (+ 628 Einwoh‐
ner bzw. rd. 2,9 %)12 aus.
9 Der Regionalplan Heilbronn‐Franken enthält den Vorschlag, die Stadt Eppingen als Mittelzentrum auszu‐
weisen.
10 Quelle: Stadt Eppingen, Stand: 31.12.2020.
11 Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg, Stand jeweils 31.12.
12 Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg; Regionalisierte Bevölkerungsvorausrechnung, Basis
2017; Differenz gegenüber Bevölkerungsstand am 31.12.2019.
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Karte 1: Lage der Stadt Eppingen und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing,
GMA-Bearbeitung 2021
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Unter verkehrlichen Aspekten ist die Stadt Eppingen über die B 293 gut an das Oberzentrum
Heilbronn angebunden. Über einen direkten Anschluss an eine Bundesautobahn verfügt
Eppingen nicht; die nächste Anschlussstelle zu einer Bundesautobahn befindet sich ca. 12 km
nördlich (A 6, Sinsheim‐Steinsfurt). Darüber hinaus durchziehen einige Landesstraßen das
Stadtgebiet und verbinden die einzelnen Stadtteile untereinander bzw. mit Nachbargemein‐
den. Aufgrund der topographischen Bedingungen und des ländlichen Charakters außerhalb
der Kernstadt kommt diesen Straßen jedoch keine wesentliche überörtliche Bedeutung zu.
Mit den Bahnhöfen Eppingen und Eppingen‐West verfügt die Stadt über zwei S‐Bahnhaltestel‐
len, welche die Stadt in Richtung Heilbronn sowie Sinsheim‐Steinsfurt anbinden. Der öffentli‐
che Personennahverkehr im Stadtgebiet ist durch mehrere Buslinien vertreten, welche die
Stadtteile insbesondere mit der Kernstadt verbinden.
In der Stadt Eppingen ist auf folgende wesentliche Einzelhandelslagen hinzuweisen:
Den höchsten Besatz von Einzelhandelsgeschäften ist in der Stadtmitte von Eppingen im
Bereich „Vorstadt“ angesiedelt. Entlang der Brettener Straße und der Bahnhofstraße be‐
finden sich verschiedener Einzelhandelsbetriebe und ergänzende Nutzungen, die durch
die neueren Ansiedlungen entlang der Mühlbacher Straße ergänzt werden. Neben vor‐
wiegend kleinteiligen Facheinzelhandel befinden sich in der Innenstadt von Eppingen auch
größere Betriebe (u. a. Rossmann, Ernsting´s family, Mode Bolz, Modehaus Spiess, s.Oli‐
ver). Südwestlich an die Innenstadt angrenzend befindet sich zunächst der ehemalige
Edeka‐Standort, wo derzeit ein neuer Fachmarktstandort entsteht.13 Im weiteren Standor‐
tumfeld sind der neue Edeka‐Markt und der verlagerte Discounter Lidl sowie Aldi im Be‐
reich der Frauenbrunner Straße vorhanden. Hier befindet sich ein Schwerpunkt der Nah‐
versorgungseinrichtungen. Östlich der Innenstadt, in der Nähe des Bahnhofs, ist der An‐
bieter Kaufland angesiedelt.
In dezentralen Standortlagen ist auf verschiedene weiteren Lebensmittelmärkte und Fach‐
märkte hinzuweisen (u. a. Penny, Getränkemarkt, Fressnapf).
Die übrigen Stadtteile verfügen lediglich über rudimentäre Nahversorgungsstrukturen, die
sich insbesondere auf Kleinbetriebe und das Ladenhandwerk (Bäckereien, Metzgereien)
stützen.
2. Mesostandort Ortsteil Elsenz
Der Ortsteil Elsenz befindet sich ganz im Nordwesten des Eppinger Stadtgebietes. Die Distanz
zur Kernstadt beträgt ca. 8 km. Derzeit leben ca. 1.950 Einwohner in Elsenz. Prägend für den
Ortsteil sind die überwiegend dörflichen Strukturen.
Das Ortszentrum befindet sich an der Sinsheimer Straße im Bereich zwischen Marktstraße im
Norden und der Rohrbacher Straße im Süden (vgl. Karte 2). Als wesentlicher Einzelhandelsbe‐
trieb in diesem Bereich ist ein kleiner Lebensmittelmarkt „Um’s Eck“ mit angegliederter Bäk‐
kerei zu nennen. Darüber hinaus ist hier ein kleines Lebensmittelgeschäft vorhanden, in dem
Gewürze sowie an bestimmten Tagen Backwaren angeboten werden (Pausenbrot.AG). In der
Ortsmitte sind darüber hinaus noch 2 Ärzte, 2 Gesundheitsdienstleister, eine Bankfiliale sowie
das Bürgermeisteramt ansässig. Im weiteren Siedlungsgebiet ist noch auf eine Landmetzgerei,
einen Hofladen (Metzgerei) sowie zwei Weingüter hinzuweisen.
13 Als Mieter sind hier die Betriebe Deichmann, dm, KiK, Takko und TEDi vorgesehen.
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Karte 2: Wesentliche Nahversorgungsstrukturen in Eppingen-Elsenz
Legende
S Projektstandort
Ortszentrum
Weingut
Hockenberger
Um‘s Eck /
Bäckerei Stier
Volksbank
Allgemeinärztin,
Zahnarzt,
Pausenbrot. AG
Physiotherapie,
Fußpflege Bürgermeisteramt
Neubaugebiet
Sparkasse Landmetzgerei
Renz
S
Weingut Benz
Direktvermarktung
Volz (Metzgerei)
Quelle: © OpenStreetMap-Mitwirkende,
GMA-Bearbeitung 2021
info@gma.biz / www.gma.biz 13AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ Als weitere ergänzende Nutzungen ist im Ortszentrum auf eine Filiale der Volksbank, Arztpra‐ xen (Allgemeinarzt, Zahnarzt) sowie ergänzende medizinische Dienstleister (Physiotherapie, Fußpflege) hinzuweisen. Im nordöstlichen Bereich von Elsenz befindet sich ein ausgedehntes Wohngebiet. Zudem ist in den vergangenen Jahren im südöstlichen Bereich von Elsenz, östlich der Eppinger Straße, ein größeres Neubaugebiet entstanden. 3. Mikrostandort Eppinger Straße / „Im Streitland“ Der Projektstandort des geplanten Netto‐Marktes befindet sich am südöstlichen Ortsrand von Elsenz, im Kreuzungsbereich Eppinger Straße / „Im Streitland“ (vgl. Foto 1 und Karte 3). Das Grundstück wird im Nordosten von der Eppinger Straße, im Nordwesten von einem Feldweg, im Südwesten vom Bachlauf der Elsenz und im Osten vom Kreisverkehr bzw. der Straße „Im Streitland“ begrenzt. Topografisch liegt das Grundstück etwas unterhalb der Eppinger Straße. Von der Ortsmitte (Kreuzungsbereich Eppinger Straße / Rohrbacher Straße) ist der Planstand‐ ort ca. 600 m entfernt. Das Standortumfeld wird durch Wohnnutzungen, gewerbliche Nutzungen sowie landwirt‐ schaftlichen Flächen geprägt. Nördlich des Projektstandortes schließt sich ein Neubaugebiet an, das sich entlang der Hanglagen erstreckt (vgl. Foto 2). Entlang der Eppinger Straße befin‐ den sich in Richtung Ortskern überwiegend ältere Wohngebäude (vgl. Foto 3). Hier befinden sich in einer Entfernung von ca. 70 m zum Projektstandort das Weingut Benz sowie die Land‐ metzgerei Renz (vgl. Fotos 4 und 5). Nach Südwesten hin schließen sich der Bachlauf der Elsenz sowie landwirtschaftliche Flächen an. Im weiteren Verlauf in Richtung Süden befindet sich das kleine Gewerbegebiet „Streitland“, wo bisher eine begrenzte Anzahl an Gewerbebetrieben ansässig ist. Südöstlich des Projektstandortes, jenseits der Straße „Im Streitland“ ist eine Was‐ sertankstelle vorhanden, die von den landwirtschaftlichen Betrieben der Umgebung genutzt wird (vgl. Foto 6). Im Osten schließt sich der Kreisverkehr an. Im weiteren Verlauf in Richtung Osten befinden sich landwirtschaftliche Flächen. Die verkehrliche Erreichbarkeit des Projektstandortes für Fußgänger und Radfahrer ist als gut einzustufen. So befinden sich an der Eppinger Straße beidseitig Gehwege. Von der Ortsmitte (Kreuzungsbereich Eppinger Straße / Rohrbacher Straße) ist der Standort zu Fuß in ca. 7 Mi‐ nuten zu erreichen. Von dem nordöstlich des Projektstandortes gelegenen Neubaugebiet kann das Areal über den Heckenweg bzw. die Straße Auf der Au ebenfalls problemlos erreicht werden. Westlich des Kreisverkehrs ist zudem eine Fußgängerfurt eingerichtet, die die Über‐ querung der Eppinger Straße erleichtert. Die Erreichbarkeit des Standortes für Radfahrer ist aufgrund der wenig intensiven Verkehrsfrequenz entlang der Eppinger Straße ebenfalls als gut einzustufen. Insgesamt kann der Planstandort ein fußläufiges Einzugsgebiet erschließen, wel‐ ches weite Teile von Elsenz abdeckt (vgl. hierzu Karte 4). Lediglich die Wohnbereiche im Nor‐ den liegen außerhalb des fußläufigen Nahbereichs. Eine Anbindung an den ÖPNV ist über die Bushaltestelle „Freudenhälde“ direkt am Standort gegeben. Allerdings fungiert sie fast ausschließlich als Schulbus‐Haltestelle. Lediglich eine Ver‐ bindung täglich führt nach Adelshofen. Für den motorisierten Individualverkehr ist die Erreichbarkeit durch die Lage an der Eppinger Straße, welche zusammen mit der Sinsheimer Straße die Hauptdurchgangsstraße in Elsenz darstellt, als sehr gut zu bewerten. Nähere Informationen zur konkreten Verkehrsanbindung des Marktes (Zufahrtssituation) sowie zu den Stellplätzen liegen derzeit noch nicht vor. info@gma.biz / www.gma.biz 14
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
Foto 1: Projektstandort im Kreuzungsbereich Eppinger Foto 2: Kreisverkehr an der Eppinger Straße und an‐
Straße / „Im Streitland“ grenzendes Neubaugebiet
Foto 3: Bebauung an der Eppinger Straße – Foto 4: Landmetzgerei Renz an der Eppinger Straße
Blick Richtung Ortszentrum
Foto 5: Weingut Benz an der Eppinger Straße Foto 6: Blick Richtung Gewerbegebiet „Streitland“ und
Wassertankstelle
GMA‐Aufnahmen 2021
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Karte 2: Mikrostandort Eppinger Straße / „Im Streitland“
Legende
S Projektstandort
Neubaugebiet
überwiegend Wohnen
Landmetzgerei
Renz Neubaugebiet
überwiegend gewerbliche
H Nutzungen
Weingut Benz
S
Wasser-
tankstelle
Ortszentrum
H Bushaltestelle
fußläufige Entfernung zum
Gewerbegebiet
„Streitland“
Ortszentrum: ca. 600 m
S
Quelle: © OpenStreetMap-Mitwirkende,
GMA-Bearbeitung 2021
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Karte 4: Fußläufiger Nahbereich des Projektstandortes Eppinger Straße / „Im Streitland“
Legende
S Projektstandort
700 m- /
1.000 m-Radius
S
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing,
GMA-Bearbeitung 2021
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Die spezifischen Eigenschaften des Projektstandortes im Kreuzungsbereich Eppinger Straße /
„Im Streitland“ können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese
haben Einfluss auf die voraussichtliche Bedeutung und Marktdurchdringung und damit auch
auf die Umsatzerwartung eines potenziellen Lebensmittelmarktes. Sie werden daher nachfol‐
gend gegenübergestellt:
Positive Standortfaktoren:
+ Anbindung an das örtliche Fußwegenetz
+ direkte ÖPNV‐Anbindung vorhanden14
+ gute Erreichbarkeit mit dem Fahrrad
+ gute Erreichbarkeit mit dem Pkw
+ sehr gute Positionierung und Einsehbarkeit des Standortes
+ ausreichendes Flächenpotenzial vorhanden.
Negative Standortfaktoren:
‐ Lage am Ortsrand
‐ begrenztes Bevölkerungspotenzial / geringe Bevölkerungsdichte
‐ Höhenversatz Projektareal / Eppinger Straße.
Aus städtebaulicher und nahversorgungsrelevanter Sicht ist festzustellen, dass sich der Stand‐
ort am Ortsrand von Elsenz befindet. Die Distanz zum Ortskern beträgt ca. 600 m. Aufgrund
seiner Einbindung in das Fußwegenetz kann der Standort jedoch problemlos vom Ortskern
und den meisten Wohngebieten fußläufig erreicht werden. Auch mit dem Fahrrad und dem
Pkw kann das Grundstück gut angefahren werden. Für weite Teile der Bewohner des Ortsteils
Elsenz kann der geplante Lebensmittelmarkt eine Nahversorgungfunktion übernehmen.
In der Gesamtbetrachtung kann festgestellt werden, dass sich der Standort in einer Randlage
befindet. Allerdings besteht derzeit in bester integrierter Lage auch auf lange Sicht keine an‐
dere ausreichend große, geeignete und verfügbare Potenzialfläche zur Ansiedlung eines Le‐
bensmittelmarktes.
14 Derzeit besteht nur eine äußerst geringe Taktung. Ggf. könnte der Takt bei Realisierung des Marktes erhöht
werden.
info@gma.biz / www.gma.biz 18AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ III. Projektrelevante Angebots‐ und Wettbewerbssituation Die Bewertung der projektrelevanten Angebots‐ und Wettbewerbssituation beruht auf einer Vor‐Ort‐Erhebung des Einzelhandels durch die GMA im März 2021. Als Wettbewerber des ge‐ planten Netto‐Marktes gelten grundsätzlich alle Einzelhandelsbetriebe, die Lebensmittel im Kernsortiment führen. Infolge der Flächengröße und des Angebotskonzeptes des Netto‐Mark‐ tes ist aber davon auszugehen, dass die wettbewerbliche Auseinandersetzung in erster Linie mit größeren Lebensmittelmärkten (v. a. Lebensmitteldiscounter, Supermärkte und SB‐Wa‐ renhäuser) erfolgen wird. Die Wesentlichen Wettbewerbsstandorte werden nachfolgend zusammenfassend dargestellt. 1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Eppingen‐Elsenz Im Ortsteil Elsenz ist derzeit nur ein begrenztes nahversorgungsrelevantes Angebot vorhan‐ den. Wichtigster Anbieter ist der im Ortszentrum ansässige kleine Lebensmittelmarkt „Um´s Eck“ (vgl. Foto 7). In dem Markt wird eine Filiale der Bäckerei Stier betrieben. Darüber hinaus sind im Markt ein Hermes‐Paketshop sowie eine Lotto‐Annahmestelle integriert. Mit ca. 100 m² verfügt der Betrieb über eine geringe Verkaufsflächendimensionierung, auf der nur ein begrenztes Sortimentsspektrum dargestellt werden kann. Zudem weist der Markt weitere De‐ fizite wie eine fehlende Erweiterungsmöglichkeit, eine geringe Stellplatzanzahl sowie insge‐ samt einen Modernisierungsbedarf auf. Neben dem „Um’s Eck‐Markt“ ist im Ortskern noch ein kleines Lebensmittelgeschäft („Pau‐ senbrot.AG“) ansässig, in dem Gewürze sowie Backwaren verkauft werden. Allerdings ist das Geschäft nur zu bestimmten Zeiten geöffnet.15 Ergänzt wird das nahversorgungsrelevante An‐ gebot durch die Landmetzgerei Renz, welche sich an der Eppinger Straße in unmittelbarer Nähe zum Projektstandort befindet. In der Elsenzsiedlung ist mit der „Direktvermarktung Volz“ noch eine weitere Metzgerei vorhanden, die jedoch nur am Wochenende (Freitag und Sams‐ tag) geöffnet ist. Neben den genannten Betrieben ist zudem auf die beiden Weingüter (Wein‐ gut Benz, Weingut Hockenheimer) hinzuweisen, die beide über einen Weinverkauf verfügen. Foto 7: Um‘s Eck“‐Markt in der Ortsmitte Elsenz 15 Das Geschäft an vier Tagen jeweils am Vormittag geöffnet. info@gma.biz / www.gma.biz 19
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
Insgesamt beläuft sich die Verkaufsfläche im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich in Elsenz auf
ca. 220 m². Die Bruttoumsatzleistung der Betriebe liegt nach GMA‐Einschätzung bei
ca. 1,0 Mio. €.
Es bleibt festzuhalten, dass die bestehenden Anbieter in Elsenz nur eine ausschnittsweise Ver‐
sorgung mit Lebensmitteln und Getränken übernehmen können. Drogeriewaren, die ebenfalls
als Güter der Grundversorgung einzustufen sind, werden in Elsenz nicht angeboten.
Ein moderner Lebensmittelmarkt zur Sicherung einer vollwertigen Nahversorgung ist bislang
in Elsenz nicht vertreten. Die rd. 1.950 Einwohner des Ortsteils sind für ihren Einkauf bislang
auf Lebensmittelmärkte in der Eppinger Kernstadt sowie in den umliegenden Gemeinden (z.
B. Sinsheim‐Hilsbach) angewiesen. Mit der geplanten Ansiedlung eines Netto‐Lebensmittel‐
discounters kann die bestehende Nahversorgungslücke in diesem Ortsteil geschlossen wer‐
den. Zugleich können Versorgungsfahrten an andere Standorte reduziert und somit ein Beitrag
zur Verringerung des CO2‐Ausstoßes geleistet werden.
2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im weiteren Untersuchungsraum
2.1 Versorgungsstrukturen der Eppinger Kernstadt
In der Kernstadt Eppingen ist im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich mit insgesamt zwei gro‐
ßen Supermärkten, drei Lebensmitteldiscountern und einem Bio‐Markt ein umfangreiches An‐
gebot vorhanden. Im Einzelnen stellen sich die Anbieter wie folgt dar (vgl. auch Karte 5):
Kaufland (Großer Lebensmittelmarkt), Eisenbahn‐
straße, rd. 3.800 m2 VK inkl. Vorkassenzone16; zeit‐
gemäßer Marktauftritt, ausreichende Verkaufsflä‐
chenausstattung, gute Parkplatzsituation, Konzes‐
sionäre im Vorkassenbereich.
Edeka (Großer Lebensmittelmarkt), Tullastraße, rd.
2.500 m² VK, im Vorkassenbereich Bäckerei K&U,
auf dem Hecker‐Areal, moderner Marktauftritt, im
Standortumfeld befindet sich ein Fachmarktzen‐
trum im Bau.
Aldi (Lebensmitteldiscounter), Frauenbrunner
Straße, ca. 1.050 m² VK: moderner Marktauftritt,
Lage in einem gewerblich geprägten Umfeld in un‐
mittelbarer Nachbarschaft zu Lidl und Edeka, ausrei‐
chend Stellplatzkapazitäten.
16 inkl. Vorkassenzone und Konzessionäre.
info@gma.biz / www.gma.biz 20AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
Penny (Lebensmitteldiscounter), Frauenbrunner
Straße, rd. 650 m2 VK: geringe Verkaufsfläche, je‐
doch zeitgemäßer Marktauftritt, ausreichende
Stellplatzsituation, Standortkombination mit ei‐
nem russischen Lebensmittelmarkt und Sonder‐
posten Baumarkt.
Biomammut (Biomarkt),Wilhelmstraße, rd. 600 m2
VK: moderner Biomarkt in der Innenstadt, Zugang
über Wilhelmstraße, in Richtung Innenstadt Bäk‐
kerei Mitterer im Erdgeschoss
GMA‐Erhebung 2021
2.2 Versorgungsstrukturen in weiteren Eppinger Ortsteilen
In den nördlich der Kernstadt von Eppingen gelegenen Ortsteilen Rohrbach und Adelshofen
sind derzeit keine Lebensmittelmärkte vorhanden. Das Angebot wird ausschließlich durch Le‐
bensmittelhandwerker sowie Direktvermarkter geprägt. So sind in Rohrbach eine Bäckerei so‐
wie ein Hofladen vorhanden. In Adelshofen ist lediglich eine Bäckerei etabliert.
2.3 Angebots‐ und Wettbewerbssituation im weiteren Umland
Folgende Wettbewerbsstrukturen sind im weiteren Umland vorzufinden (vgl. Karte 5):
In Sinsheim‐Hilsbach (ca. 4 – 5 km entfernt) befindet sich ein Edeka‐Supermarkt (Edeka
Kissel, ca. 830 m² VK). Der Markt übernimmt eine Versorgungsfunktion für die Bevölke‐
rung in Hilsbach und Weiler. Trotz begrenzter Anzahl an Kundenstellplätzen sowie beste‐
hendem Modernisierungsbedarf im Inneren des Marktes wird der Markt gut frequentiert
und ist daher als leistungsfähiger Wettbewerber einzustufen.
Im Westen grenzen Tiefenbach und Eichelberg an Elsenz an, die beide zur Stadt Östringen
gehören. In beiden Ortsteilen ist nur ein sehr eingeschränktes nahversorgungsrelevantes
Angebot vorhanden. In Eichelberg ist derzeit nur eine Bäckerei etabliert, die jedoch über
sehr eingeschränkte Öffnungszeiten verfügt. In Tiefenbach hingegen sind eine Bäckerei
und eine Metzgerei ansässig. Zudem wird das Angebot durch mehrere Hofläden bzw. Di‐
rektvermarkter ergänzt. Des Weiteren ist auf das Weingut Heitlinger hinzuweisen.
Westlich von Tiefenbach schließt sich der ebenfalls zu Östringen gehörende Ortsteil Oden‐
heim an. Hier ist im östlichen Siedlungsbereich in integrierter Lage ein modernisierter
Edeka‐Markt (Edeka Kissel) mit einer Verkaufsfläche von ca. 600 m² ansässig. Ganz im We‐
sten des Ortsteils ist in einem gewerblich geprägten Umfeld auf einen Netto‐Lebensmit‐
teldiscounter mit einer Verkaufsfläche von ca. 900 m² hinzuweisen.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass der Angebotsschwerpunkt im Lebensmittelbe‐
reich in der Kernstadt von Eppingen liegt, wo ein umfangreiches Angebot vorhanden ist. Das
Umfeld von Elsenz ist hingegen ländlich geprägt. Als nennenswerte Wettbewerbsstandorte
info@gma.biz / www.gma.biz 21AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ sind hier der zu Sinsheim gehörende Stadtteil Hilsbach sowie der zu Östringen gehörende Orts‐ teil Odenheim zu identifizieren. Darüber hinaus sind in den angrenzenden Bereichen lediglich rudimentäre Nahversorgungsstrukturen vorhanden. info@gma.biz / www.gma.biz 22
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO-LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN-ELSENZ
Karte 5: Wesentliche Wettbewerber im Unteruschungsraum (Auswahl)
Legende
S Projektstandort
S
Quelle: Datengrundlage GfK GeoMarketing
GMA-Bearbeitung 2021
info@gma.biz / www.gma.biz 23AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
IV. Einzugsgebiet und Kaufkraft
1. Einzugsgebiet und Bevölkerungspotenzial
Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den geplanten Netto‐Markt kommt
eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte
Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs‐
und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft.
Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit
regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Standort gerech‐
net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus ggf. weiterhin nach Zonen un‐
tergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an
den Standort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit
des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung auszugehen. Zur Ab‐
grenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende
Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B.
Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen
Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens
Filialnetz des Betreibers
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Elsenz und den umliegenden Städten
und Gemeinden
Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in der Region (u. a. Eppingen, Sinsheim,
Massenbachhausen).
Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren lässt sich für den geplanten Netto‐Markt am Stand‐
ort Eppinger Straße / „Im Streitland“ in Eppingen‐Elsenz folgendes Einzugsgebiet abgrenzen
(vgl. Karte 6):
Zone Ia: Eppingen‐Elsenz ca. 1.950 Einwohner
Zone Ib: Eppingen‐Rohrbach ca. 1.910 Einwohner
Zone II: Östringen‐Tiefenbach, Östringen‐Eichelberg ca. 1.980 Einwohner
Zone I und II: ca. 5.840 Einwohner.
Das Einzugsgebiet erstreckt sich in der Zone Ia auf den Eppinger Ortsteil Elsenz. Aufgrund der
Nahlage sowie direkten Verkehrsverbindung ist auch teilweise mit Umsatzzuflüssen aus dem
benachbarten Eppinger Ortsteil Rohrbach zu rechnen, wenngleich Rohrbach auch in Richtung
Eppingen orientiert ist. Nach Westen umfasst das Einzugsgebiet die beiden zur Stadt Östringen
gehörenden Ortsteile Tiefenbach und Eichelberg. Hier ist nur ein rudimentäres Nahversor‐
gungsangebot vorhanden. Zugleich besteht in Richtung Elsenz eine gute Verkehrsverbindung.
Nach Norden hin begrenzt der in Sinsheim‐Hilsbach ansässige Edeka‐Markt die Ausdehnung
des Einzugsgebiets. Eine Vergrößerung des Einzugsgebietes nach Osten ist ebenfalls unwahr‐
info@gma.biz / www.gma.biz 24AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
scheinlich, da die Bewohner des Eppinger Ortsteils Adelshofen aufgrund der besseren Ver‐
kehrsverbindung in Richtung Eppingen orientiert sind. Aufgrund der Lage abseits wichtiger
Verkehrsachsen sowie der insgesamt geringen Bevölkerungsdichte ist nur in begrenztem Um‐
fang mit zusätzlichen Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zu rechnen.
Es handelt sich hier in erster Linie um Zufallskunden sowie um Pendler. Sie werden in den
nachfolgenden Berechnungen als sog. Streuumsätze berücksichtigt.
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die
ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk
in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung
ca. € 6.210.17
Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Eppingen betragen die Pro‐Kopf‐Ausgaben
ca. € 2.285.18
Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftniveau19
zu beachte. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau sowohl in
Eppingen als auch in Östringen mit einem Wert von 100,7 im Bundesdurchschnitt (= 100,0).
Für das Einzugsgebiet des geplanten Netto‐Lebensmittelmarktes beläuft sich das Kaufkraftpoten‐
zial im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich auf insgesamt ca. 13,5 Mio. €. Davon entfallen auf:
Zone Ia: Eppingen‐Elsenz ca. 4,5 Mio. € (= 33 %)
Zone Ib: Eppingen‐Rohrbach ca. 4,4 Mio. € (= 33 %)
Zone II: Östringen‐Tiefenbach, Östringen‐Eichelberg ca. 4,6 Mio. € (= 34 %).
17 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken.
18 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung.
19 Quelle: MB Research, 2020. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet.
info@gma.biz / www.gma.biz 25AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO-LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN-ELSENZ
Karte 6: Einzugsgebiet des geplanten Netto-Marktes in Eppingen-Elsenz
Legende
S Projektstandort
Zone Ia (Eppingen-Elsenz)
Zone Ib (Eppingen-Rohrbach)
Zone II (Östringen-Tiefenbach
und Östringen-Eichelberg)
S
Quelle: Datengrundlage GfK GeoMarketing
GMA-Bearbeitung 2021
info@gma.biz / www.gma.biz 26AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
V. Umsatzprognose und wettbewerbliche Wirkungen
1. Umsatzprognose
Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil‐
konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Mo‐
dell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der
erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes.20 Das Mo‐
dell beschreibt, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, Teile des vorhandenen Kauf‐
kraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich zu binden.
Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich
anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens
ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugs‐
gebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Das Marktanteilkon‐
zept lässt hingegen keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Um‐
satzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch
das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach Umsetzung
des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen für das Vorha‐
ben wird in Kapitel V., 2. ausführlich behandelt.
Folgende Umsatzprognose lässt sich für den geplanten Netto‐Markt in Eppingen‐Elsenz mit
einer Verkaufsfläche von rd. 800 m² VK (inkl. Backshop) anhand des Marktanteilkonzepts er‐
mitteln21:
Tabelle 3: Umsatzprognose für den Netto‐Markt in Elsenz mit 800 m² VK (inkl. Backshop)
Kaufkraft Markt‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐
Zonen Food anteil Food Nonfood gesamt herkunft
in Mio. € Food in % in Mio. € in Mio. €* in Mio. €* in %
Zone 1 a
4,5 35 1,6 0,2 1,8 58
(= Eppingen‐Elsenz)
Zone 1 b
4,4 10 0,4 0,1 0,5 16
(= Eppingen‐Rohrbach)
Zone II 4,6 10 0,5 < 0,1 0,6 19
Einzugsgebiet 13,5 18 – 19 2,5 0,4 2,9 94
Streuumsätze 0,1 – 0,2 < 0,1 0,2 6
Insgesamt 2,6 – 2,7 0,4 – 0,5 3,1 100
* Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich wurde für Netto mit ca. 13 % angesetzt. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde
von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen.
GMA‐Berechnungen 2021 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)
20 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen
am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment
sowie Kopplungs‐ und Agglomerationseffekte.
21 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens.
info@gma.biz / www.gma.biz 27AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
Somit lässt sich für den geplanten Netto‐Markt mit ca. 800 m² VK (inkl. Backshop) eine Ge‐
samtumsatzleistung von ca. 3,1 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen auf den Nahrungs‐ und Ge‐
nussmittelbereich ca. 2,6 – 2,7 Mio. € und ca. 0,4 – 0,5 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbe‐
reich (Nonfood I und II).
Unter Zugrundelegung der Verkaufsfläche des geplanten Netto‐Marktes (max. 800 m² inkl.
Backshop) lässt sich ein Flächenleistung von ca. 3.880 € / m² VK ermitteln.
Dieser Wert liegt im Vergleich zur durchschnittlichen Flächenleistung von Netto‐Märkten auf
einem leicht unterdurchschnittlichen Niveau.22 Angesichts der örtlichen Rahmenbedingungen
(begrenztes Einwohner‐ und Kaufkraftpotenzial) ist er für den Netto‐Markt in Elsenz jedoch
als maximaler Wert einzustufen (Worst‐Case‐Prognose). Höhere Umsätze sind im Blick auf das
ländlich strukturierte Umland und die geringe Bevölkerungsdichte nicht realistisch.
Die Betrachtung der Umsatzherkunft zeigt, dass mit insgesamt 74 % der überwiegende Teil des
Umsatzes mit Kunden aus der Stadt Eppingen (Ortsteile Elsenz und Rohrbach) generiert wird.
Rd. 19 % fließen aus der Zone II des Einzugsgebietes (Östringer Ortsteile Tiefenbach und Ei‐
chelberg) an den Standort zu.23 Darüber hinaus ist aufgrund der Lage abseits wichtiger Ver‐
kehrswege nur mit einem geringen Streukundenanteil am Standort auszugehen.
2. Prognose und Bewertung der Umsatzumverteilung
2.1 Methodik
Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen bzw. Wettbewerbswir‐
kungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitationsmodells
basiert. Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt
und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:
die Attraktivität der einzelnen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Betriebs‐
besatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächengröße bzw.
den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und
der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen
Standorten ergibt.
22 Gem. Hahn Retail Real Estate Report 2020 / 21 liegt die durchschnittliche Flächenproduktivität von Netto
bei 4.280 € / m² VK.
23 Von hier aus kann der Standort schnell erreicht werden.
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2.2 Umsatzumlenkungen
Für die Bewertung der geplanten Ansiedlung eines Netto‐Marktes in Eppingen‐Elsenz werden
hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumlenkungen folgende Annahmen getroffen:
Der projektierter Netto‐Markt wird auf einer Verkaufsfläche von max. 800 m² (inkl.
Backshop) eine Umsatzleistung von ca. 3,1 Mio. € erzielen. Dabei entfallen ca. 2,6 – 2,7
Mio. € auf den Lebensmittelbereich und ca. 0,4 – 0,5 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbe‐
reich.
Als Wettbewerber für den geplanten Netto‐Lebensmitteldiscounter gelten grundsätzlich
alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebens‐
mittelmarkt geführt werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass aufgrund des speziel‐
len Vertriebskonzeptes, der avisierten Verkaufsflächengröße und des Einkaufsverhaltens
der Kunden, die Wettbewerbswirkungen nicht alle Konkurrenten gleichermaßen betref‐
fen werden. Besonders tangiert werden sog. „Systemwettbewerber“, d. h. Geschäfte des
gleichen oder ähnlichen Betriebstyps. Die Umsatzumverteilungen werden daher im höhe‐
ren Maße die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Umland betreffen, da durch die
Ansiedlung eines Nahversorgers in Elsenz die Kaufkraft, die bisher an andere Standorte
geflossen ist (v. a. Eppingen‐Kernstadt), zurückgewonnen und in Elsenz gebunden werden
kann (sog. „Rückholeffekte“).
Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben
der Fa. Netto mit insgesamt maximal 800 m² VK (inkl. Backshop) zu erwarten:
Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilungen durch den geplanten Netto‐Markt in
Eppingen‐Elsenz mit 800 m² VK
Umsatzumverteilungseffekte
Umsatzumlenkungen in Mio. €
Umsatzumlenkungen gegenüber Anbietern im 0,2
Einzugsgebiet
‐ davon gegenüber Anbietern in Eppingen Elsenz 0,1 – 0,2
‐ davon gegenüber Anbietern in Eppingen‐Rohrbach ‐‐‐
‐ davon gegenüber Anbietern in Östringen‐Tiefenbach undAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ANSIEDLUNG EINES NETTO‐LEBENSMITTELDISCOUNTERS IN EPPINGEN‐ELSENZ
2.3 Wettbewerbliche und städtebauliche Wirkungen
Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumlenkungen sind im Unter‐
suchungsraum folgende wettbewerbliche und städtebauliche Wirkungen durch das Vorhaben
zu erwarten:
In Elsenz (Zone Ia) sind durch die geplante Ansiedlung des Netto‐Marktes deutliche Um‐
satzumlenkungen zu erwarten. Sie betreffen in erster Linie den im Ortszentrum ansässi‐
gen Um´s Eck‐Markt, der den einzigen relevanten Wettbewerber im Ortsteil darstellt. In
deutlich untergeordneter Form sind die anderen Anbieter (Bäckerei Stier im Um´s Eck‐
Markt, Metzgerei, Hofladen, Weingüter) betroffen, die jeweils nur einen Ausschnitt des
im Netto‐Markt angebotenen Sortiments verkaufen.
Mit Bezug auf den Um´s Eck‐Markt ist davon auszugehen, dass die Umsatzumvertei‐
lungsquote deutlich über 10 % liegen wird.24 Ein Marktaustritt dieses Anbieters ist nicht
auszuschließen, da der Markt trotz seiner Lage im Ortszentrum über ungünstige Rah‐
menbedingungen (kleine Verkaufsflächendimensionierung mit eingeschränktem Sorti‐
mentsspektrum, fehlende Erweiterungsmöglichkeit, veraltete Warenpräsentation, be‐
grenzte Stellplatzkapazitäten) verfügt. Der Fortbestand dieses Marktes ist in der mittel‐
bis langfristigen Perspektive auch unabhängig von der Ansiedlung des Netto‐Marktes
ungewiss.
Im Rahmen der Ansiedlung des Netto‐Marktes, welcher grundsätzlich dazu beiträgt, die
Nahversorgungssituation in Elsenz zu verbessern, ist daher eine Neuausrichtung des
heutigen Um´s Eck‐Markes zu empfehlen. Eine Positionierung als Wettbewerber zum
neuen Netto‐Markt ist dagegen nicht aussichtsreich. Grundsätzlich sind im Hinblick auf
eine Neuausrichtung zwei Varianten denkbar:
So könnte die im Um´s Eck‐Markt ansässige Bäckerei Stier eine Kooperation mit dem
Netto‐Markt eingehen und ihre Filiale zukünftig im Netto‐Markt mit einem angeglie‐
derten Gastronomiebereich weiter betreiben.
Zu anderen wäre jedoch auch der alleinige Weiterbetrieb der Bäckerei in den Räum‐
lichkeiten des Um´s Eck‐Marktes vorstellbar. Durch eine Modernisierung der Räume
könnte eine ansprechende Bäckereifiliale samt kleinem Gastronomiebereich entste‐
hen. Diese Option bietet sich auch vor dem Hintergrund der im Umfeld des heutigen
Um´s Eck‐Marktes vorhandenen Nutzungen (Zahnarzt, Allgemeinmedizinerin, Fuß‐
pflege, Physiotherapie, Volksbank) an. Durch die Neuaufstellung der Bäckereifiliale
könnte somit im Ortszentrum ein attraktiver Mittelpunkt mit einer Treffpunktfunk‐
tion für die ortsansässige Bevölkerung geschaffen werden.
In der Zone Ib des Einzugsgebietes (Eppingen‐Rohrbach) ist kein vergleichbarer Wettbe‐
werber ansässig. Hier sind lediglich eine Bäckereifiliale sowie ein Hofladen vorhanden. Vor
diesem Hintergrund sind in diesem Ortsteil in der direkten Folge des Ansiedlungsvorha‐
bens in Elsenz keine nennenswerten Umsatzumverteilungswirkungen zu erwarten. Städ‐
tebauliche Effekte (= Betriebsaufgaben) sind damit auszuschließen.
24 Die Ermittlung einer einzelbetrieblichen Umverteilungsquote ist nicht möglich, da der GMA keine Lei‐
stungskennzahlen des Um´s Eck‐Marktes vorliegen.
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