FOC EYBESFELD Handelsstrukturelle Analyse - 3333RVP Herrn Baron Bertran Conrad-Eybesfeld
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FOC EYBESFELD
Handelsstrukturelle Analyse
für
Herrn Baron
Bertran Conrad-Eybesfeld
November 2005
3333RVP
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
1. AUFTRAG 1
2. STANDORT 2
2.1 Projekt FOC EYBESFELD 2
2.1.1 Makrostandort 3
2.1.2 Mikrostandort und Erreichbarkeit 5
2.1.3 Konkurrenz 5
2.1.4 Lagegunst 6
2.2 Isochronen, Einzugsgebiet, Kaufkraft 6
2.2.1 Isochronen 6
2.2.2 Praxisorientiertes Einzugsgebiet 8
2.2.3 Kaufkraft 8
2.2.4 Voraussichtlicher Branchen-Mix 9
3. ÜBERBLICK ÜBER DIE REGIONALE ZENTRENSTRUKTUR 11
3.1 Allgemeines zur Konsumstruktur 11
3.2 Regionale Zentrenstruktur 13
4. HANDELSSTRUKTURELLE AUSWIRKUNGEN 14
4.1 Wahrscheinliche Kaufkraftzuflüsse in das projektierte FOC 14
4.1.1 Umsatzprognose des Vorhabens 14
4.1.2 Abschätzung der Kaufkraftzuflüsse innerhalb des Einzugsgebiets 14
4.2 Umsatzumverteilung 16
4.2.1 Umsatzumverteilung im mittelfristigen Bedarf 17
4.2.2 Umsatzumverteilung im langfristigen Bedarf 18
4.3 Auswirkungen auf das Zentrengefüge im Einzugsgebiet 18
4.4 Erste Einschätzung des Pkw-Aufkommens 19
4.5 Einschätzung der Auswirkungen auf den regionalen Arbeitsmarkt 20
4.6 Zusammenfassende Stellungnahme 21
ANHANG: FACTORY OUTLET CENTER - MARKTSITUATION 23
A.1 Definition, Historie, Marktanteile 23
A.2 FOC in Europa 25
A.3 Erfahrungswerte 25
1. AUFTRAG
BERTRAN CONRAD-EYBESFELD beauftragte uns im November 2005 mit einer Analy-
se zu den möglichen handelsstrukturellen Auswirkungen eines FOC (Factory Outlet
Center) auf die regionale Handelsstruktur am Standort Jöß (Ortsteil der Gemeinde Lang)
in der Steiermark. Das FOC wird eine vermietbare Fläche von rund 20.000 m² umfassen,
was einer Verkaufsfläche1 von rund 16.500 m² entspricht. Dazu haben wir folgende
Arbeitsschritte durchgeführt:
• Standortbeurteilung (Makro-, Mikrostandort, Lagegunst, Einzugsgebiet).
• Zusammenfassende Darstellung der regionalen Zentrenstruktur (zentrale Orte)
innerhalb der Steiermark im praxisorientierten Einzugsgebiet des Projekts auf Basis
von Eigen- und Fremdanalysen. In diesen Erhebungen wurden Verkaufsflächen und
Umsatzpotentiale der maßgeblichen Einkaufsziele ausgewiesen.
• Darstellung der zu erwartenden Kaufkraftzuflüsse vom Einzugsgebiet in das FOC
• Aufbau eines Umsatzumverteilungsmodelles; Hier wurde nach Festlegung eines
realistischen Projektumsatzes das Ausmaß des Umsatzrückganges der maßgebli-
chen Einkaufsagglomerationen im praxisorientierten Einzugsgebiet des Projektes
abgeschätzt und darauf basierend die Umsatzumverteilungsquote in diesen Ein-
kaufszielen ermittelt.
• Zusammenfassende Darstellung der Auswirkungen auf das Zentrengefüge der im
Einzugsgebiet befindlichen Orte. Neben diesen Quantifizierungen der möglichen
Auswirkungen des Projektes haben wir versucht, Erfahrungswerte zu den handels-
strukturellen Auswirkungen im Einzugsgebiet von bestehenden FOC zu ermitteln.
• Erste grobe Abschätzung des Verkehrsaufkommens.
• Abschätzung der Auswirkung des FOC auf den regionalen Arbeitsmarkt.
1
= vermietbare Fläche abzüglich Lager-, Sanitär- und sonstige Nebenräume; also die vom Kunden begeh- bzw. zu-
mindest einsehbare Fläche. Eine allfällige Mall gehört nicht zur Verkaufsfläche.
3333RVP/1
2. STANDORT
2.1 Projekt FOC EYBESFELD
Auf dem Gemeindegebiet von Lang (Steiermark/Österreich) im Ortsteil Jöß im Umfeld
des Schlosses Eybesfeld soll ein FOC mit einer vermietbaren Fläche von rund
20.000 m² entstehen. Das FOC könnte in zwei Ausbaustufen entstehen.
3333RVP/2
2.1.1 Makrostandort
Großräumige Lage
zwischen Graz und
Maribor
Der FOC-Standort liegt rund 1 km südlich der A 9 Anschlussstelle Lebring östlich der
Landesstraße, die Richtung Süden zur Bezirkshauptstadt Leibnitz (Distanz zum Standort
ca. 7 km) führt. Großräumig gesehen befindet sich der Standort westlich der A 9 rund
25 km südlich von Graz bzw. etwa 30 km nördlich von Maribor (Slowenien). Der Grenz-
übergang nach Slowenien (Spielberg) liegt in einer Distanz von etwas über 15 km vom
Standort. Die beiden Grenzübergänge (Autobahn und Bundesstraße) wurden 2004 in
beiden Fahrtrichtungen von insgesamt rund 17,5 Mio Menschen benutzt.
In der Standortgemeinde Lang selbst leben nur 1.200 Personen, im politischen Bezirk Wohnbevölkerung
Lang: 1.200, Graz:
Leibnitz über 75.000 Menschen. Zwischen 1991 und 2001 hat die Wohnbevölkerung 225.000, Maribor:
der Standortgemeinde um überdurchschnittliche 12,5 % und jene des gesamten Bezir- 115.000
3333RVP/3
kes um 5,2 % zugenommen. Die Wohnbevölkerung der nahen Landeshauptstadt Graz
beläuft sich auf rund 225.000 Menschen, die Wohnbevölkerung hat in der letzten Volks-
zählungsdekade um 4,8 % ab-, jene von Graz-Umgebung (Wohnbevölkerung 132.000)
um 11,4 % zugenommen, was die in allen österreichischen größeren Städten beobacht-
bare Suburbanisierungstendenz widerspiegelt. Im Vergleich dazu stieg die österreichi-
sche Wohnbevölkerung im Durchschnitt zwischen 1991 und 2001 um + 3,5 %. In
Maribor, der zweitgrößten Stadt von Slowenien, leben derzeit fast 115.000, in der ge-
samten Region Podravska, deren Hauptort Maribor ist, rund 300.000 Menschen.
Laut Bevölkerungsprognose der steirischen Landesregierung soll die Wohnbevölkerung
in Graz bis 2020 nur geringfügig zulegen, das Umfeld soll hingegen – wie in den voran-
gegangenen Zeiträumen – weiter Wachstum aufweisen. Im Einzelnen stellt sich für die
Steiermark die Prognose wie folgt dar:
Bestand Bevölkerungsprognose
Bezirk Einwohner realtiv (1991 = 100) absolut
1981 1991 2001 1991 2001 2010 2020 2010 2020
Graz 243.166 237.810 226.244 100 102 103 103 228.462 228.462
Bruck/Mur 71.330 67.774 64.991 100 96 92 86 62.283 58.221
Deutschlandsberg 59.515 60.581 61.498 100 102 99 96 59.689 57.880
Feldbach 64.978 65.751 67.200 100 103 102 99 66.548 64.590
Fürstenfeld 22.272 22.293 23.001 100 103 102 100 22.778 22.331 Bevölkerungsprog-
Graz-Umgebung 106.343 118.048 131.304 100 111 116 119 137.219 140.767 nose Bezirk Leib-
Hartberg 64.788 66.787 67.778 100 102 102 101 67.778 67.114 nitz: leicht positiv
Judenburg 52.640 50.112 48.218 100 97 92 87 45.733 43.247
Knittelfeld 30.108 29.526 29.661 100 102 98 93 28.498 27.044
Leibnitz 69.854 71.712 75.328 100 105 107 107 76.763 76.763
Leoben 80.518 73.372 67.767 100 93 84 75 61.209 54.651
Liezen 80.322 81.352 82.235 100 102 99 94 79.816 75.785
Mürzzuschlag 46.340 44.762 42.943 100 97 93 87 41.172 38.516
Murau 32.427 32.257 31.472 100 99 93 86 29.565 27.339
Radkersburg 25.671 24.799 24.068 100 97 93 98 23.076 24.316
Voitsberg 55.806 54.577 53.588 100 98 94 90 51.401 49.213
Weiz 80.447 83.207 86.007 100 104 104 104 86.007 86.007
Steiermark 1.186.525 1.184.720 1.183.303 100 101 100 98 1.167.995 1.142.247
Der IfAM-Kaufkraftindex (IfAM = Institut für Angewandtes Marketing) 2005 liegt für den Kaufkraftindex pro
Bezirk Leibnitz bei unterdurchschnittlichen 78, für die Stadt Graz bei 114 und für Graz- Kopf Bezirk
Leibnitz: 78
Umgebung bei 85 (Steiermark-Durchschnitt: 89, Österreich-Durchschnitt: 100).
Im politischen Bezirk Leibnitz wurden 2002 rund 124.000 Ankünfte, davon 22 % Auslän-
der, und insgesamt fast 302.000 Übernachtungen gezählt, was einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer
Bezirk Leibnitz: 2,4
Aufenthaltsdauer im Bezirk Leibnitz von 2,4 Tagen und nur rund 4 Übernachtungen je Tage
Einwohner2 entspricht. Die Stadt Graz verzeichnete im selben Zeitraum 355.000 Ankünf-
2
Im Vergleich dazu liegt der Österreich-Wert bei 11,4 Übernachtungen je Einwohner.
3333RVP/4te (davon 48 % Ausländer) und 674.000 Übernachtungen, was einer Aufenthaltsdauer
von 1,9 Tagen und 8,3 Übernachtungen je Einwohner entspricht.
Im politischen Bezirk Leibnitz stehen rund 16.000 Einpendler 25.000 Auspendlern (die Beschäftigte im
Mehrheit Richtung Graz) gegenüber, der Bezirk weist einen Einpendlerüberschuss und Bezirk Leibnitz:
24.700 Beschäftigte auf. Zwischen 1991 und 2001 hat die Zahl der Beschäftigten um 24.700
5,4 % zugenommen.
2.1.2 Mikrostandort und Erreichbarkeit
Die Größe des Areals (rund 35 ha unbebautes Areal für gewerbliche/industrielle Nutzun-
gen; weitere 40 ha Wald) ermöglicht grundsätzlich eine umfassende, weitsichtige Ent-
wicklung. Kleinräumig gesehen wird das Standortareal von land- und forstwirtschaftlicher
Nutzung (Gutsbetrieb von Schloss Eybesfeld) geprägt, wobei im Zuge einer Entwicklung
des Areals eine sukzessive Umnutzung des Areals und eine nutzungsadäquate Land-
schaftsgestaltung3 angedacht werden. Der Standortnachbar ist ein modernes ÖAMTC-
Testgelände, dessen Zufahrt (nach geeignetem Ausbau der Trassen) auch für das FOC
genutzt werden könnte.
Mit Ausnahme eines nahversorgenden Betriebs (Spar Supermarkt an der Autobahnan-
schlussstelle) liegt derzeit keinerlei Einzelhandelsvorprägung vor, was zwar einerseits
eine eigenständige Entwicklung und Generierung von Frequenz notwendig macht, ande-
rerseits aber auch ein eigenständiges, unvorbelastetes Standortmarketing ermöglicht. Im
mittleren Standortumfeld befinden sich etwas Wohnnutzung (Wohnhausanlagen im
Schloss Eybesfeld sowie lockere Einfamilienhausbebauung im Ortskerngebiet von Jöß),
mehrere Schotterseen, die im Sommer zahlreiche Badegäste anlocken, sowie östlich der
Autobahn mehrere großflächige Gewerbebetriebe im Gewerbegebiet Lebring.
Klein- und großräumig ist der Standort über die A 9, Auf- und Abfahrt Lebring und die
Landesstraße gut erreichbar, während die fußläufige Erreichbarkeit und die Anbindung
an das öffentliche Verkehrsnetz für ein FOC (s. auch diesbezüglicher Exkurs im Anhang)
unbedeutend sind.
2.1.3 Konkurrenz
Die "nächstgelegenen" FOC sind das niederösterreichische, mittlerweile zur Hälfte er-
Konkurrenzdichte
öffnete Leoville sowie das kürzlich ausgebaute FOC Parndorf mit dem benachbarten noch sehr niedrig
BIGG. In Slowenien gibt es noch kein FOC, möglicherweise könnte ein solches im Raum
Koper – Triest entstehen. Desgleichen ist es wahrscheinlich, dass mittelfristig ein
solches Konzept in Kroatien im Großraum Zagreb realisiert werden könnte.
3
Der Nutzwald könnte gerodet und von einem "Kulturgarten" ersetzt werden.
3333RVP/52.1.4 Lagegunst
Beim Projektstandort handelt es sich um einen autokundenorientierten Pionierstandort
auf der grünen Wiese ohne Einzelhandelsvorprägung im Weichbild der A 9. Insbeson-
dere durch die ausreichende Entfernung zum Einzelhandel des Ballungsraumes Graz, autokundenorien-
tierter Pionierstand-
aber auch durch die (beinahe mittige) Lage zwischen den bedeutenden Städten Graz ort auf grüner Wiese
und Maribor und dem damit verbundenen (nachfolgend noch detailliert dargestellten)
Bevölkerungspotential in diesem Raum ist der Standort für die Etablierung eines FOC
grundsätzlich gut geeignet. Aus regionalpolitischer Sicht besonders vorteilhaft erscheint
die Tatsache, dass der Standort – ähnlich wie jener von McArthurGlen in Parndorf –
auch Bürger ehemaliger Reformstaaten gut ansprechen kann. (Mode-)Marken gelten in
Ungarn, Slowenien und auch Kroatien noch in höherem Maß als Statussymbol als in
Österreich, damit wird ein FOC mit attraktivem Besatz auf die immer stärker werdende
kaufkräftigere Schicht in diesen Ländern beträchtliche Zugkraft ausüben.
2.2 Isochronen, Einzugsgebiet, Kaufkraft
2.2.1 Isochronen
Das Einzugsgebiet eines FOC wird international nach Isochronen abgegrenzt: Bei der
Festlegung der Isochronen (Erreichbarkeitszonen gleicher Fahrzeit) wurde gedanklich
davon ausgegangen, dass zusammen durchschnittlich etwa 10 Minuten für Fahrten im
Nahbereich des Wohnortes und im Nahbereich des Standortes (einschließlich Parkplatz-
suche) aufgewendet werden und der Rest der Fahrzeit entweder für innerstädtische
Fahrten oder Fahrten auf Freilandstraßen oder Autobahnen zur Verfügung steht. Auf
Autobahnen und Bundesstraßen wurden, sofern keine Geschwindigkeitsbeschränkun-
gen unter der erlaubten Höchstgrenze von 130 bzw. 100 km/h (in Italien 90 km/h) vor-
liegen, mittlere Geschwindigkeiten von 100 bis 110 km/h bzw. 80 km/h (in topographisch
anspruchsvollen Gegenden 70 km/h) angenommen. Auf untergeordneten Landes-
straßen wurde mit 70 km/h, auf Bergstraßen mit 40 bis 60 km/h und innerhalb von
Gemeindegebieten mit 30 km/h gerechnet. Für Grenzübertritte wurde aufgrund des EU-
Raums kein zeitlicher Verlust mehr einberechnet, bei Kroatien ebenso, da wir anneh-
men, dass auch dieses Land in absehbarer Zeit zur EU gehören wird.
Gemäß den ermittelten Erreichbarkeitsverhältnissen wurde hinsichtlich der äußersten
Isochrone, die eine Fahrzeit zum Standort von bis zu 90 Minuten erlaubt, das
90-Minuten-Iso-
(Gesamt-)Einzugsgebiet abgegrenzt. Weiters wurden noch die Isochronen für 60 und 30 chrone: 2,2 Mio
Minuten Fahrzeit ermittelt. Die 90-Minuten-Isochrone geht im Westen bis inklusive Einwohner
Klagenfurt, im Nordwesten bis inklusive Liezen, im Norden bis inklusive Mürzzuschlag
bzw. bis kurz vor Neunkirchen, im Osten bis vor Szombathely (Ungarn) bzw. inklusive
dem Gebiet um Murska Sobota (Slowenien) und in Kroatien bis inklusive dem Gebiet um
Krapina. Eine genau Aufteilung der Isochronen kann umseitiger kartographischer Dar-
stellung entnommen werden:
3333RVP/6Einfügen Karte a3 quer: 3333 RVP Isochronen .pdf
3333RVP/72.2.2 Praxisorientiertes Einzugsgebiet
Das praxisorientierte Einzugsgebiet entspricht jenem Gebiet, das innerhalb einer
Fahrzeit von 60 Minuten erreichbar ist, und reicht im Norden bis Hartberg, inkludiert das
Gebiet um Weiz und Leoben, geht im Süden bis inklusive dem Gebiet um Ptuj und
Slovenska Bistrica, im Osten bis inklusive Fürstenfeld und im Westen bis vor St. Veit an
der Glan. In dieser Gebiet leben über 1,13 Mio Menschen.
Wir analysieren für die Zwecke einer handelsstrukturellen Betrachtung nur jene
Teile des praxisorientierten Einzugsgebietes, die sich in der Steiermark befinden:
In diesem Gebiet leben derzeit rund 812.000 Steirer (Volkszählung 2001: 808.279), der
Pro-Kopf-Kaufkraft-Mischindex liegt bei 91. Zwischen 1991 und 2004 hat die Wohnbe-
völkerung im Gebiet um etwas über 1,4 % zugenommen.
2.2.3 Kaufkraft
Die Kaufkraft wurde auf Basis der Konsumerhebung der Bundesanstalt Statistik Öster-
3333RVP/8reich ermittelt und für 2005 anhand der einschlägigen Indizes (Privater Konsum, Kauf-
kraftelastizitäten und Geldentwertung) hochgerechnet. Die Kaufkraft beträgt im Durch-
schnitt Österreichs, getrennt nach Bedarfsgruppen und zu Verkaufspreisen 2005:
Bedarfsgruppe €/Person
mittelfristiger Bedarf4 1.610
5
langfristiger Bedarf 1.560
Die oben angeführten Konsumausgaben wurden den regionalen Einkommensverhältnis-
sen ebenfalls unter Anlehnung an von der Bundesanstalt Statistik Österreich in einer
früheren Sonderauswertung ermittelte "Kaufkraftelastizitäten" angepasst, die angeben,
um wie viel mehr für eine Bedarfsgruppe bei einer Einkommenserhöhung ausgegeben
wird. Zur Berücksichtigung des lokalen Kaufkraftniveaus wurde der IfAM-Kaufkraftindex
2005 pro Kopf herangezogen. Damit ergeben sich für das praxisorientierte Einzugs-
gebiet der steirischen Gebietsteile folgende Kaufkraftvolumina für 2005:
• mittelfristiger Bedarf: 1.194 Mio €6 Kaufkraftpotential für
• langfristiger Bedarf: 1.129 Mio € Auswahlbedarf: über
2,3 Mrd €
Summe Auswahlbedarf: 2.323 Mio €
2.2.4 Voraussichtlicher Branchen-Mix
Das DOC (Designer Outlet Center) Parndorf, das einzige FOC in Österreich derzeit in
"Vollbetrieb", wies zu Beginn 2005 (Datenbasis: S+M Dokumentation Einkaufszentren
Österreich - Update 2004/2005) folgenden Branchen-Mix auf:
4
Laut einer von der Cima durchgeführten Marktuntersuchung Steiermark (MUST) 2003/2004 sind dem mittelfristigen
Bedarf folgende Bedarfsuntergruppen zuzuordnen: Bekleidung, Schuhe, Modeaccessoires, Lederwaren, Wäsche, Spiel-
waren, Sportartikel, Geschenke, Bücher, Schreibwaren, Büroartikel; die Pro-Kopf-Kaufkraft für Bekleidung und Schuhe
liegt im Österreich-Durchschnitt laut Hochrechung der Verbrauchsausgaben auf Basis der Konsumerhebung 1999/2000
der STATISTIK AUSTRIA bei € 1.050,- pro Kopf und Jahr.
5
Laut Einteilung der Marktuntersuchung Steiermark 2003/2004, v.a. Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte, Beleuch-
tungsartikel, Foto- und Optikerwaren, Edelhausrat, Werkzeug, Möbel, Heimtextilien, Uhren, Schmuck
6
Davon beläuft sich das Kaufkraftpotential für Bekleidung und Schuhe im Einzugsgebiet auf etwa 780 Mio €.
3333RVP/9Branchenmix Designer Outlet Center Mc Arthur Glen Parndorf
Gastronomie
Sonst. Auswahlbedarf Dienstleistung4% Kurzfristbedarf
5% 0,5% 1%
Sonst. Hausrat
6%
Bekleidung
84%
Der Besuchanreiz von FOC liegt primär im preisgünstigen Angebot von Markenware, die
es in anderen Einkaufslagen (City, Geschäftsstraßen und Einkaufszentren) zu diesen
Konditionen nur ausnahmsweise (Schlussverkauf) zu kaufen gibt. Ganz allgemein kann
festgestellt werden, dass in FOC die Bedarfsgruppe Bekleidung dominiert. Weitere wich-
tige Sortimentsgruppen für FOC sind Sportbekleidung, Modeaccessoires, Glas/Porzel-
lan/Wohnaccessoires, Haus- und Heimtextilien sowie Kosmetika. Angebotsergänzend
sind v.a. Gastronomiebetriebe festzustellen. Vor diesem Hintergrund gehen wir beim
voraussichtlicher Mix:
gegenständlichen FOC-Projekt davon aus, dass beim FOC Eybesfeld 14.000 m² mittel- und
2.000 m² langfristiger
• ca. 85 % der Verkaufsfläche, also rund 14.000 m², dem mittelfristigen Bedarf Bedarf, 500m² Gastro
und Dienstleister
(v.a. Bekleidung, Schuhe, Sportmode, Modeaccessoires, ...) und
• weitere 2.000 m² Verkaufsfläche dem langfristigen Bedarf (z.B. Wohnaccessoi-
res, Edelhausrat, Schmuck, Brillen, ...) zuzuordnen sein werden. Damit verblei-
ben rund 500 m² für Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe.
Wir gehen davon aus, dass analog zum Branchen-Mix anderer FOC sich kein Anbieter keine Kurzfristbe-
des kurzfristigen Bedarfs (z.B. Lebensmittelmarkt, Drogeriemarkt o.ä.) im FOC ansiedeln darfsanbieter im FOC
wird.
3333RVP/103. ÜBERBLICK ÜBER DIE REGIONALE ZENTRENSTRUKTUR
Die nachfolgenden Daten ergeben einen Überblick über die Zentrenstruktur der zentra-
len Orte der politischen Bezirke7, die sich im praxisorientierten Einzugsgebiet befinden.
Als Datenbasis dienten einerseits eine 2004 fertiggestellte Einzelhandels- und Dienst-
leistungsstrukturuntersuchung (MarktUntersuchtungSTeiermark 2003/2004) der Cima
Österreich und ergänzend eine von uns 2003 für die Stadt Graz erstellte Detailanalyse
zur einzelhandelsrelevanten Zentrensituation im Großraum Graz.
3.1 Allgemeines zur Konsumstruktur
Die nachfolgende Grafik verdeutlicht, dass zwar einerseits der private Konsum der
Inländer zwischen 1977 und 2001 ohne Berücksichtigung der Inflation von rund
70 Mrd Euro auf 120 Mrd Euro gestiegen ist, andererseits aber vor allem die einzelhan-
delsrelevanten Warengruppen Wohnungseinrichtung/Hausrat, Bekleidung/Schuhe sowie
Nahrungsmittel/Getränke/Tabak offenkundig nicht im selben Ausmaß zulegen konnten
wie andere Ausgabengruppen. Diese Vermutung wird durch nachfolgende Grafik be-
stätigt:
Reale Entwicklung des Privaten Konsum der Inländer
1977 - 2001 (zu Preisen 1995)
Inländerkonsum im Ausland
Sonstige Waren und DL
140 Beherbergungs- und Gaststättend.l.
Bildung, Unterhaltung, Erholung
Verkehr, Nachrichten
120 Gesundheit
Wohnungsnutzung, Heizung, Beleuchtung
Wohnungseinrichtung, Hausrat
100 Bekleidung und Schuhe
Nahrungsmittel, Getränke, Tabak
Mrd. Euro
80
60
40
20
0
1977 1980 1985 1990 1995 2001
Quelle: Statistik Austria
7
Bezirke Deutschlandsberg, Feldbach, Fürstenfeld, Graz, Graz Umgebung, Hartberg, Leoben, Leibnitz, Radkersburg,
Voitsberg, Weiz
3333RVP/11Reale Veränderung der Konsumausgaben der privaten Haushalte
in Österreich 1977 - 2001 (zu Preisen 1995)
100% 6,0% 6,2%
90% Inländerkonsum im Ausland
11,7%
Verteilung der Konsumausgaben
80% 11,1% Sonstige Waren und DL
8,1% Beherbergungs- und Gaststättend.l.
70% 12,6%
60% 14,3% Bildung, Unterhaltung, Erholung
14,7%
50% Verkehr, Nachrichten
15,5%
40% Gesundheit
16,4%
30% 9,2% Wohnungsnutzung, Heizung, Beleuchtung
8,1%
8,7%
20% 6,6% Wohnungseinrichtung, Hausrat
10% 17,8% 14,4% Bekleidung und Schuhe
0% Nahrungsmittel, Getränke, Tabak
1977 1980 1985 1990 1995 2001
Quelle: Statistik Austria
Während 1977 noch insgesamt 35,7 % der gesamten Konsumausgaben in die einzel-
handelsrelevanten Ausgabengruppen geflossen sind, waren es 2001 bei deutlich gestie-
gener realer Kaufkraft nur mehr 29,1 %. Gewinner des gestiegenen Wohlstandes und
der höheren Kaufkraft war also nicht primär der Einzelhandel, sondern vor allem die
Ausgabengruppe Bildung, Unterhaltung und Erholung, die von 8,1 % im Jahr 1977 auf
12,6 % im Jahr 2001 zulegen konnte. Dieses Ergebnis halten wir vor dem Hintergrund
des nun bereits sehr hohen Ausstattungsgrades der österreichischen Haushalte für
wenig verwunderlich: Der (Grenz-)Nutzen des 10. Paares Schuhe oder eines weiteren
Fernsehers (z. B. für das Gästezimmer) ist wohl niedriger als eine Fernreise oder ein
häufigerer Gastronomiebesuch.
Gut konzipierte FOC mit einem attraktiven Mix sind von diesem Trend allerdings deutlich
weniger betroffen, da sie als spezieller, von der Industrie sehr selektiv verwendeter
Distributionskanal eine überdurchschnittliche Anziehungskraft auf Konsumenten aus-
üben – wo sonst bekommt man Designer- und Markenware mit einem (meist von den
FOC-Betreibern garantierten) Preisabschlag von 30 % und mehr? Die Standortdichte
dieser Einzelhandelssonderform (großes Einzugsgebiet bei gleichzeitig geringer Be-
suchshäufigkeit8) nimmt zwar europaweit zu, wird aber im Vergleich zu „klassischen“
Retailzonen (herkömmliche Einkaufszentren und gewachsene Geschäftsbereiche) eine
Randerscheinung bleiben.
8
Die Begründung der geringen Besuchshäufigkeit liegt nicht nur im für viele Bewohner des Einzugsgebiets hohen Weg-
widerstand (langer Anfahrtsweg), sondern auch im Faktum begründet, dass der „Durchschnittsösterreicher“ den Beklei-
dungsbedarf nicht ausschließlich mit zwar preisreduzierter, aber trotzdem noch vergleichsweise teurer Markenware deckt.
Besonders modisch bewusste Käufer finden darüber hinaus in der Regel nur sehr selten top-aktuelle Ware im FOC und
sind damit auf den Facheinzelhandel angewiesen.
3333RVP/123.2 Regionale Zentrenstruktur
Auf Basis der oben bereits zitierten Analyse (MUST) und ergänzender Erhebungen
unseres Büros (insbesondere für den Einzelhandelsstandort Gleisdorf) ergeben sich für
die zentralen steirischen Orte des praxisorientierten Einzugsgebiets des Vorhabens
folgenden Verkaufsflächen (m²) und Bruttoumsätze (2004) für Anbieter des mittelfristigen
(MFB) und langfristigen Bedarfs (LFB):
Zentrale Orte MFB LFB ges. Ums. Mio € Mio €
m² m² m² MFB LFB ges.
Graz und SC Seiersberg* 156.100 199.900 356.000 489 670 1.159
Leoben 15.100 53.100 68.200 39 72 111
Leibnitz/Wagna/Gralla 18.800 33.500 52.300 48 61 109
Feldbach/Mühldorf 18.800 31.000 49.800 47 68 115
Gleisdorf 9.300 25.400 34.700 29 58 87
Deutschlandsberg 15.600 16.400 32.000 36 30 66
Hartberg 12.600 14.800 27.400 36 41 77
Fürstenfeld/Altenmarkt 16.000 9.900 25.900 41 26 67
Bärnbach/Rosental 12.100 11.200 23.300 23 20 43
Weiz 8.500 6.700 15.200 30 29 59
Voitsberg 5.300 4.900 10.200 11 15 26
Köflach 5.600 3.700 9.300 13 11 24
Bad Radkersburg 5.300 1.900 7.200 9 5 14
Stainz 2.300 4.100 6.400 5 7 12
Trofaiach 2.100 3.900 6.000 5 8 13
Frohnleiten 1.300 2.700 4.000 3 6 9
Gnas 2.100 1.600 3.700 5 5 10
Fehring 1.200 1.400 2.600 2 3 5
Friedberg 800 1.500 2.300 2 4 6
Summe Verkaufsfläche 308.900 427.600 736.500 873 1.139 2.012
Zusammenfassend gesehen ergibt sich für die im praxisorientierten Einzugsgebiet des
Vorhabens gelegenen zentralen Orte eine Auswahlbedarfsverkaufsfläche (= Summe der
Flächen des mittelfristigen und langfristigen Bedarfssektors) von 736.500 m² mit einem
2004 erzielten Umsatz von über 2 Mrd €, was einer durchschnittlichen Flächenprodukti-
vität9 im Auswahlbedarf von € 2.732,- gleichkommt (€ 2.826,- beim mittelfristigen,
€ 2.665,- beim langfristigen Bedarf). Zählt man die (in obiger Tabelle nicht ausgewiese-
nen) Verkaufsflächen und Umsätze des kurzfristigen Bedarfs in obigen zentralen Orten
hinzu, ergibt sich eine durchschnittliche Flächenproduktivität von € 3.255,-. Dieser Wert
liegt etwas über dem laut KMU-Forschung ermittelten Österreich-Durchschnitt (=
€ 2.900,-/m²), womit die Größenordnung der oben ausgewiesenen Einzelhandelskapa-
zitäten (Umsätze, Flächen) für nachfolgende Überlegungen ausreichend abgesichert
erscheint.
9
= Bruttoumsatz je m² und Jahr
3333RVP/134. HANDELSSTRUKTURELLE AUSWIRKUNGEN
4.1 Wahrscheinliche Kaufkraftzuflüsse in das projektierte FOC
4.1.1 Umsatzprognose des Vorhabens
Bei einer einzelhandelsrelevante Verkaufsflächen von rund 16.000 m² und einer durch-
voraussichtlicher
schnittlichen Flächenproduktivität von € 4.000,-10 ergibt sich für das FOC ein einzelhan- Bruttoumsatz FOC:
delsrelevanter Bruttojahresumsatz von 64 Mio €, basierend auf den in Kapitel 2.2.4 64 Mio €
angenommenen Angebots-Mix entfallen davon rund 56 Mio € auf den mittelfristigen
Bedarf, 8 Mio € auf den langfristigen Bedarf.
4.1.2 Abschätzung der Kaufkraftzuflüsse innerhalb des Einzugsgebiets
Innerhalb des praxisorientierten Einzugsgebietes leben derzeit etwa 812.000 Einwohner
(Volkszählung (VZ) 2001: 808.279), das sind 36,5 % der Einwohner innerhalb der 90-
Minuten-Isochrone. Innerhalb der
• 30-Minuten-Isochrone leben derzeit 520.000 Menschen, davon 388.000 Steirer (VZ
2001: 386.514) und 132.000 Slowenen, in der
• 30 – 60-Minuten-Isochrone rund 613.000 Personen, davon 459.000 Österreicher
(bzw. gemäß VZ 2001 421.765 Steirer) sowie 154.000 Slowenen.
• In der dritten Erreichbarkeitszone (60 – 90 Minuten Fahrzeit zum Standort; dieses
Gebiet liegt außerhalb des praxisorientierten Einzugsgebiets) leben weitere
1.091.000 Menschen, davon 582.000 Österreicher (bzw. gemäß VZ 2001 277.619
Steirer), 398.000 Slowenen, 88.000 Kroaten und 23.000 Ungarn.
Insgesamt ergibt dies 2.224.000 Einwohner (davon gemäß VZ 2001 1.085.598 Steirer)
innerhalb einer FOC-typischen Erreichbarkeitszone von 1,5 Autostunden.
Um obigen Bruttosollumsatz von 64 Mio € zu erzielen, müsste theoretisch jeder Einwoh-
ner innerhalb der 90-Minuten-Isochrone das FOC ein Mal pro Jahr aufsuchen und einen
Einkauf von etwa € 29,- tätigen. Die Besuchshäufigkeiten werden allerdings entspre-
chend der Entfernung zum Standort sehr wahrscheinlich variieren: Geht man davon aus,
dass
• Einwohner innerhalb der 30-Minuten-Isochrone das FOC im Jahr 2 x,
• jene innerhalb der 30 – 60-Minuten-Isochrone das FOC 1 x und
10
Wir haben für das FOC angesichts der Lagegunst, des Status als "Sonderform" des Einzelhandels mit mehrheitlich
klein- bis maximal mittelflächigen Outlets eine in Bezug auf die Region deutlich überdurchschnittliche Flächenproduktivität
angenommen. Die Flächenproduktivität für FOCs schwankt international zwischen € 2.500,- und € 7.000,-, unterliegt als
entsprechend der Lage- und der Angebotsqualität erheblichen Schwankungen.
3333RVP/14• die Wohnbevölkerung in der äußersten Isochrone das FOC 0,5 x
im Jahr aufsuchen, so läge der mit Steirern erzielte Umsatzanteil des Vorhabens inner-
halb des praxisorientierten Einzugsgebiets bei etwa 55 %. Das würde bedeuten, dass
die Steirer innerhalb des praxisorientierten Einzugsgebiets (vor dem Hintergrund des
angenommenen Mix) im geplanten FOC 30 Mio € mit Gütern des mittelfristigen Bedarfs
und 5 Mio € mit Gütern des langfristigen Bedarfs umsetzen würden. Auf Basis obiger
Modellrechung würde das Projekt aus den einzelnen Bezirken folgende Kaufkraft-
zuflüsse erwirken (in der Tabelle rot hinterlegt die Umsatzerwartung des Projekts inner-
halb des praxisorientierten Einzugsgebiets):
Bezirk Ums. Mio €/Isochrone Einwohner/Isochrone
30 60 Praxis 90 ges. 30 60 Praxis 90 ges.
Graz (Stadt) 13,12 0,00 13,12 0,00 13,12 226.244 0 226.244 0 226.244
Graz-Umgebung 3,28 2,17 5,45 0,00 5,45 56.602 74.702 131.304 0 131.304
Leibnitz 3,79 0,29 4,08 0,00 4,08 65.324 10.009 75.333 0 75.333
Weiz 0,00 2,13 2,13 0,18 2,31 0 73.434 73.434 12.573 86.007
Deutschlandsberg 0,97 1,29 2,26 0,01 2,26 16.690 44.387 61.077 421 61.498
Feldbach 0,64 1,56 2,20 0,03 2,23 10.965 53.835 64.800 2.400 67.200
Voitsberg 0,32 1,39 1,72 0,00 1,72 5.550 48.038 53.588 0 53.588
Leoben 0,00 1,42 1,42 0,26 1,68 0 49.113 49.113 17.860 66.973
Hartberg 0,00 0,75 0,75 0,61 1,36 0 26.028 26.028 41.750 67.778
Bruck an der Mur 0,00 0,07 0,07 0,84 0,91 0 2.560 2.560 57.639 60.199
Radkersburg 0,30 0,55 0,85 0,00 0,85 5.139 18.929 24.068 0 24.068
Judenburg 0,00 0,00 0,00 0,69 0,69 0 0 0 47.299 47.299
Fürstenfeld 0,00 0,58 0,58 0,04 0,63 0 20.113 20.113 2.888 23.001
Mürzzuschlag 0,00 0,00 0,00 0,58 0,58 0 0 0 39.811 39.811
Knittelfeld 0,00 0,02 0,02 0,42 0,44 0 617 617 29.044 29.661
Liezen 0,00 0,00 0,00 0,35 0,35 0 0 0 24.269 24.269
Murau 0,00 0,00 0,00 0,02 0,02 0 0 0 1.665 1.665
Steiermark 22,42 12,23 34,65 4,03 38,67 386.514 421.765 808.279 277.619 1.085.898
Kärnten 0,00 1,00 1,00 2,68 3,67 0 34.394 34.394 184.501 218.895
Burgenland 0,00 0,12 0,12 1,35 1,48 0 4.298 4.298 93.258 97.556
Niederösterreich 0,00 0,00 0,00 0,38 0,38 0 0 0 26.044 26.044
Österreich gesamt 22,42 13,35 35,77 8,43 44,20 386.514 460.457 38.692 581.422 1.428.393
Slowenien 7,68 4,48 12,16 5,77 17,93 132.456 154.394 286.850 398045 684.895
Ungarn 0,00 0,00 0,00 0,33 0,33 0 0 0 22.983 22.983
Kroatien 0,00 0,00 0,00 1,28 1,28 0 0 0 88.183 88.183
Ausland gesamt 7,68 4,48 12,16 7,38 19,54 132.456 154.394 286.850 509.211 796.061
EZG gesamt 30,10 17,83 47,93 15,81 63,75 518.970 614.851 325.542 1.090.633 2.224.454
3333RVP/15Unter der Voraussetzung, dass basierend auf obiger Plausibilitätskontrolle rund 55 %
der Umsätze im praxisorientierten Einzugsgebiet auf steirischem Gebiet erzielt werden,
ergibt sich ein Marktanteil von 2,5 %11 bezogen auf den mittelfristigen Bedarf und von
0,4 % bezogen auf den langfristigen Bedarf im praxisorientierten Einzugsgebiet.
4.2 Umsatzumverteilung
Die durch das Projekt ausgelöste Umsatzumverteilung wurde nachfolgend für jeden zen-
tralen Ort innerhalb des praxisorientierten Einzugsgebiets einzeln abgeschätzt, wobei
die dafür herangezogenen Daten zur Einzelhandelskapazität (derzeitige Umsätze des
Einzelhandels in den zentralen Orten im mittel- und langfristigen Bedarf) auf den Werten
der MUST 2004 basieren. Um eine bewusst vorsichtige Abschätzung der möglichen
Auswirkungen des Vorhabens auf die Handelsstruktur vorzunehmen, wurden für die
wahrscheinliche, durch das Vorhaben ausgelöste Umsatzumverteilung folgende Annah-
men getroffen:
• Aufgrund der Weitläufigkeit des Einzugsgebiets gehen wir davon aus, dass die zu-
künftig zu erzielenden Umsätze des Vorhabens vorwiegend durch Verdrängung von
bestehendem Angebot innerhalb des praxisorientierten Einzugsgebiets, hier aus-
schließlich in den zentralen Orten bzw. den einzelhandelsmäßig bedeutenden,
sonstigen Orten zu erwirtschaften sind12.
• Eine Kaufkraftsteigerung, die für das praxisorientierte steirische Einzugsgebiet über
den gesamten Auswahlbedarf (= mittel- und langfristiger Bedarf) bis 2010 in der
Höhe von rund 250 Mio € zu erwarten ist und damit in der Praxis maßgeblich zur
Dämpfung der Umsatzumverteilungseffekte beiträgt, blieb außer Ansatz und verdeut-
licht einmal mehr die bewusst vorsichtig getroffenen Annahmen.
Auf Basis der prognostizierten Umsätze des Vorhabens stellen sich die Umsatzumvertei-
lungseffekte in den einzelhandelsmäßig bedeutsamen, zentralen Orten des praxisorien-
tierten steirischen Einzugsgebiets wie folgt dar:
11
Unter der Annahme, dass rund 75 % der Verkaufsflächen des gesamten FOC für Bekleidung und Schuhe aufgewendet
würden, läge der Marktanteil für Bekleidung und Schuhe bezogen nur auf diese Bedarfsgruppe, die den Großteil des
mittelfristigen Bedarfs ausmacht, bei rund 3,5 % bezogen auf das steirische, praxisorientierte Einzugsgebiet.
12
In der Praxis ist anzunehmen, dass ein geringfügiger Teil der Umsatzumverteilung in den verbleibenden, nicht erfassten
Orten des Einzugsgebiets wirksam wird. Die Höhe der Umsatzumverteilung in diesen Gebieten ist allerdings, wie bereits
im Kapitel 8.3 festgehalten wurde, kaum mehr quantifizierbar und kann sich daher auch nicht negativ auf die dortige
Handelsstruktur auswirken.
3333RVP/164.2.1 Umsatzumverteilung im mittelfristigen Bedarf
Von den prognostizierten 64 Mio € Bruttojahresumsatz werden rund 35 Mio € im praxis-
orientierten steirischen Einzugsgebiet erzielt,
• davon rund 30 Mio € für den mittelfristigen und
• rund 5 Mio € für den langfristigen Bedarf.
Wir gehen davon aus, dass etwa 10 % des prognostizierten Umsatzes innerhalb des
praxisorientierten Einzugsgebiets durch Verringerung des Kaufkraftabflusses (Auslands-
shopping, Kauf im Versandhandel/Internet) zustande kommen.
Umsatzumverteilung Anteil am Umsatz Umsatz Umsatz-
mittelfristiger Bedarf Projekt- Projekt Bestand umvert-
zentrale Orte umsatz Mio € Mio € teilung
Deutschlandsberg 8,0% 2,40 36 6,7%
Stainz 1,0% 0,30 5 6,0%
Feldbach/Mühldorf 4,0% 1,20 47 2,6%
Fehring 0,3% 0,09 2 4,5%
Gnas 0,5% 0,15 5 3,0%
Fürstenfeld/Altenmarkt 2,0% 0,60 41 1,5%
Graz und Seiersberg 33,0% 9,90 489 2,0%
Gleisdorf 6,0% 1,80 29 6,2%
Frohnleiten 0,3% 0,09 3 3,0%
Hartberg 4,0% 1,20 36 3,3%
Friedberg 0,4% 0,12 2 6,0%
Leibnitz/Wagna/Gralla 10,0% 3,00 48 6,3%
Leoben 1,5% 0,45 39 1,2%
Trofaiach 0,5% 0,15 5 3,0%
Bad Radkersburg 2,5% 0,75 9 8,3%
Voitsberg 3,0% 0,90 11 8,2%
Köflach 3,0% 0,90 13 6,9%
Bärnbach/Rosental 4,0% 1,20 23 5,2%
Weiz 6,0% 1,80 30 6,0%
Verringerung KK-Abfluss 10,0% 3,00
Umsatz des Projekts 100,0% 30,00
Obige Zusammenstellung zeigt, dass im Zuge der Realisierung des Vorhabens im mittel-
fristigen Bedarf die Anbieter in den zentralen Orten des praxisorientierten Einzugsge-
biets theoretisch (durchwegs moderate) Umsatzrückgänge in der Höhe zwischen 2 und
maximal 8 % verzeichnen würden. Aufgrund des Anstiegs des Kaufkraftvolumens inner-
halb des Einzugsgebiets in den kommenden Jahren sind die angeführten Werte als
(theoretische) Obergrenze einzustufen, die in der Praxis sehr wahrscheinlich deutlich
geringer ausfallen.
3333RVP/174.2.2 Umsatzumverteilung im langfristigen Bedarf
Der Anteil des Projektumsatzes in den zentralen Orte des praxisorientierten, steirischen
Einzugsgebietes blieb gegenüber dem Ansatz im mittelfristigen Bedarf unverändert.
Umsatzumverteilung Anteil am Umsatz Umsatz Umsatz-
langfristiger Bedarf Projekt- Projekt Bestand umvert-
zentrale Orte umsatz Mio € Mio € teilung
Deutschlandsberg 8,0% 0,40 30 1,3%
Stainz 1,0% 0,05 7 0,7%
Feldbach/Mühldorf 4,0% 0,20 68 0,3%
Fehring 0,3% 0,02 3 0,5%
Gnas 0,5% 0,03 5 0,5%
Fürstenfeld/Altenmarkt 2,0% 0,10 26 0,4%
Graz und SC Seiersberg* 33,0% 1,65 670 0,2%
Gleisdorf 6,0% 0,30 58 0,5%
Frohnleiten 0,3% 0,02 6 0,3%
Hartberg 4,0% 0,20 41 0,5%
Friedberg 0,4% 0,02 4 0,5%
Leibnitz/Wagna/Gralla 10,0% 0,50 61 0,8%
Leoben 1,5% 0,08 72 0,1%
Trofaiach 0,5% 0,03 8 0,3%
Bad Radkersburg 2,5% 0,13 5 2,5%
Voitsberg 3,0% 0,15 15 1,0%
Köflach 3,0% 0,15 11 1,4%
Bärnbach/Rosental 4,0% 0,20 20 1,0%
Weiz 6,0% 0,30 29 1,0%
Verringerung KK-Abfluss 10,0% 0,50
Umsatz des Projekts 100,0% 5,00
Aufgrund des geringen zu erwartenden Umsatzes im langfristigen Bedarfssektor sind die
Umsatzumverteilungseffekte innerhalb des praxisorientierten Einzugsgebiets in einer nur
mehr schwer zu quantifizierenden Größenordnung, die keinerlei Auswirkungen auf die
Handelsstruktur der zentralen Orte haben kann.
4.3 Auswirkungen auf das Zentrengefüge im Einzugsgebiet
In der Handelsforschung gelten derzeit "Handelsgroßprojekte", die eine Umsatzumver-
keine negativen
teilung von weniger als 10 % in den zentralen Orten des Einzugsgebiets bewirken – wie städtebaulichen
dies beim gegenständlichen Projekt der Fall ist – als handelsstrukturell verträglich. Konsequenzen
3333RVP/18Auch wenn einzelne, primär durch das neue Angebot ausgelöste Schließungen13 in
wenigen Fällen (z.B. Bekleidungsboutiquen in B-Lage in Graz, Nachfolgeprobleme bei
überaltertem Geschäftsauftritt, unprofessionelle Betriebsführung von Bekleidungsklein-
flächen o.ä.) im Bereich des Möglichen liegen bzw. nicht gänzlich ausgeschlossen wer-
den können, so ist nicht mit negativen städtebaulichen Konsequenzen (hier vor allem
Verödung von gewachsenen Geschäftsstrukturen, massive Beeinträchtigung von Ver-
sorgungsstrukturen) zu rechnen. Derartige Konsequenzen werden erst bei Umsatzum-
verteilungsquoten zwischen 20 und 30 % gesehen.
Durch die Ansiedlung eines solchen zusätzlichen, im Einzugsgebiet einmalig ansässigen
und von den Kunden, also auch von allfälligen Touristen, im Regelfall sehr gut ange-
nommenen FOC wird außerdem die Region gesamthaft gestärkt und auch der Kauf-
kraftabfluss (z.B. in andere FOC im In- und Ausland) vermindert.
Da das FOC nur den mittel- und langfristigen Bedarf bedient, ist eine Gefährdung der keine Gefährdung
Nahversorgung, also der Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs, auszu- der Nahversorgung
schließen.
4.4 Erste Einschätzung des Pkw-Aufkommens
Unter der Annahme eines Bruttoumsatzes von 64 Mio € in der vollen Ausbaustufe, eines
durchschnittlichen Einkaufs von nur € 29,- pro Person, 300 Geschäftstagen im Jahr und
rund 10 Stunden Öffnungszeit ergibt sich eine durchschnittliche Anzahl von 736 Kunden
pro Stunde. Angesichts der Lagequalität nehmen wir einen Modal Split von 99 % Pkw-
zu 1 % Nutzer von öffentlichen Verkehrsmitteln, zu Fuß oder mit dem Rad Kommenden
an, was 728 Pkw-Nutzer ergibt. Angesichts der Zugkraft, der Art und der Lagequalität
des neuen Angebotspunktes in der Steiermark gehen wir von einer durchschnittlichen
Pkw-Belegung von 2,4 Personen aus, damit ergeben sich rund 300 Pkw je Stunde,
woraus sich bedingt durch das FOC rund 10 zusätzliche Zu- und Abfahrten pro Minute
ergeben. Zu Spitzenzeiten kann sich dieses Verkehrsaufkommen unserer Einschätzung
nach verdoppeln.
Sollte das Zentrum in zwei Bauphasen, z.B. á je 10.000 m² vermietbarer Fläche errichtet
werden, so wäre bei Realisierung der ersten Bauphase das zukünftige Verkehrsauf-
kommen nur halb so groß.
Derzeit ist die Verkehrsdichte der Standortstraße schwach, laut Auskunft des Projektbe- ca. 3.000 Pkw Zu-
und Abfahrten in
treibers wird die Straße täglich (also innerhalb von 24 Stunden) von rund 7.500 Fahr-
erster Baustufe, ca.
zeugen befahren. Durch das FOC werden sich laut obiger Berechnung nach dem 6.000 bei Vollausbau
13
Inwieweit der wirtschaftliche Erfolg der einzelnen Anbieter noch als gesichert gelten kann, darf nicht Gegenstand der
vorliegenden Untersuchung sein, weil dies (wie bereits oben erwähnt) einer verfassungsrechtlich anfechtbaren Bedarfs-
prüfung gleichkäme.
3333RVP/19Vollausbau während der Öffnungszeit des FOC pro Tag im Durchschnitt etwa 6.000
zusätzliche Verkehrsbewegungen (Zu- und Abfahrten) ergeben, nach der Realisierung
der ersten Baustufe von rund 10.000 m² rund 3.000.
4.5 Einschätzung der Auswirkungen auf den regionalen Arbeitsmarkt
Im für einen Vergleich mit dem gegenständlichen Projekt aufgrund von Lage und Größe
etc. gut geeigneten DOC Parndorf (Stand Anfang 200514) kommt auf einen Ganz- oder
Teilzeitbeschäftigten eine Verkaufsfläche von rund 28,5 m². Legt man diese Kennzahl
auf das FOC Eybesfeld um, würde das projektierte gegenständliche FOC Eybesfeld im
Vollausbau mit einer Verkaufsfläche von 16.500 m² zwischen 570 und 580 zusätzliche
Arbeitsplätze schaffen. Es handelt sich daher bei einem FOC – das sich mehrheitlich
aus klein- und mittelflächigen Shops zusammensetzt – z.B. im Vergleich zu
Fachmärkten und Fachmarktzentren um eine arbeitsplatzintensive Einzelhandelsagg-
lomeration.
Laut Arbeitsstättenzählung 2001 der Statistik Österreich ist die Beschäftigtenzahl im
Einzelhandel
• in Parndorf, der Standortgemeinde des Designer Outlet Centers, das 1998 eröffnet
wurde, zwischen 1991 und 2001 von 47 auf 362 gestiegen. Die Zahl der Arbeits-
stätten im Einzelhandel ist im gleichen Zeitraum von 20 auf 73 angestiegen.
• Der nächstgelegene zentrale Ort, Neusiedl am See, weist trotz der massiven An-
siedlung vor den „eigenen Toren“ im Einzelhandel eine stabile Beschäftigtenzahl
von rund 450 auf. Die Zahl der Arbeitsstätten im Einzelhandel ist in der Stadt im
gleichen Zeitraum sogar von 107 auf 116 gestiegen.
• Im politischen Bezirk Neusiedl am See hat sich die Beschäftigtenzahl im Einzel-
handel in diesem Zeitraum positiv entwickelt: Die Zahl der Arbeitsstätten im Einzel-
handel ist im obigen Zeitraum von 461 auf 468 und die Zahl der Beschäftigten von
1.482 auf 1.763 angestiegen.
Die Zahl der Arbeitsstätten im Einzelhandel ist im gesamten Bundesland Burgenland im
gleichen Zeitraum von 2.221 auf 2.199 leicht gefallen und die Zahl der Beschäftigten von Arbeitsplatzsaldo-
Prognose positiv
7.812 auf 8.776 angestiegen. Die Zunahme an Einzelhandelsbeschäftigten im Bezirk
Neusiedl am See ist im Vergleich zum gesamten Burgenland als überdurchschnittlich
einzustufen.
Zu den im FOC direkt geschaffenen Arbeitsplätzen kommen noch indirekte Arbeitsplatz-
zuwächse, zunächst einmal temporäre während der Bauphase aber auch dauerhafte
zusätzliche, wie z.B. bei Sicherheits- und Reinigungsfirmen (für das gesamte FOC, aber
14
Quelle: S+M Dokumentation Einkaufszentren Österreich Update 2004/2005
3333RVP/20auch die einzelnen Geschäfte), bei Handwerkern, in einer Gärtnerei, bei der Schneeräu-
mung oder in einer Steuerberatungskanzlei (z.B. zusätzliche Buchhalterin) oder Haus-
verwaltung. Diese Effekte sind mangels Fachliteratur oder öffentlich zugänglicher
Studien nur schwierig quantifizierbar15, wenn man einen vorsichtig gewählten Ansatz von
15 "neuen" FOC-Arbeitsplätzen zu 1 indirekt durch das FOC bedingten dauerhaften
Arbeitsplatz nimmt, dann würden sich im Vollausbau bedingt durch das FOC-Projekt 35
bis 40 zusätzliche indirekte Arbeitsplätze ergeben.
Wir glauben angesichts der Ausrichtung eines FOC auf wenige Einkaufsfahrten im Jahr
aus einem weitläufigen Einzugsgebiet, dass es bedingt durch das FOC zu maximal ge-
ringfügigen Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft der zentralen Orte im Ein-
zugsgebiet kommen wird und in der Region durch die Eröffnung des FOC Arbeitsplätze
gesamthaft gesehen hinzukommen könnten, der Arbeitsplatzsaldo also – ähnlich wie im
Bezirk Neusiedl am See – als positiv einzustufen sein wird.
4.6 Zusammenfassende Stellungnahme
Die Analysen zeigen, dass die vom Vorhaben ausgelöste Umsatzumverteilungsquote
gegenüber dem bestehenden Angebot in den zentralen Orten des Einzugsgebiets
selbst unter der handelsanalytisch sehr vorsichtigen Annahme, dass keine zusätz-
liche Kaufkraft in den kommenden Jahren im Einzugsgebiet entsteht, jeweils deut-
lich unter 10 % liegt. Die handelsstrukturellen Auswirkungen in den zentralen Orten des
praxisorientierten Einzugsgebiets sind daher selbst vor dem Hintergrund der sehr stren-
gen Beurteilungsrichtlinien insgesamt als moderat einzustufen.
Zusammenfassend gesehen halten wir daher das Projekt eines Factory Outlet Centers
in Jöß zwischen Graz und Maribor für
• handelsstrukturell verträglich,
• hinsichtlich des zu erwartenden Verkehrsaufkommens für vertretbar und schätzen
die zu erwartenden
• Arbeitsplatzeffekte in der Region gesamthaft gesehen als positiv ein.
Ein FOC in der Südsteiermark dürfte sich außerdem positiv auf die touristische Zugkraft
dieser Region auswirken, da dadurch ein zusätzlicher deutlich über die Landesgrenzen
hinaus wirksamer Attraktionspunkt entstünde. Synergien sind unserer Einschätzung
nach mit Tourismus und Gastronomie zu erwarten.
15
Als derzeit einziger Anhaltspunkt steht uns (im Rahmen einer Internet-Recherche) eine Studie des Berliner Flughafens
zur Verfügung, die aufzeigt, dass ein neuer Flughafenarbeitsplatz 2,5 indirekte Arbeitsplätze generiert.
3333RVP/21STANDORT + MARKT
Beratungsgesellschaft m.b.H.
3333RVP/22ANHANG: FACTORY OUTLET CENTER - MARKTSITUATION
A.1 Definition, Historie, Marktanteile
Laut Definition des Institutes für Handelsforschung an der Universität zu Köln ist ein
Fabrikverkaufsladen (Factory Outlet)
• ein mittel- bis großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einfacher Ausstattung, der
• über den Hersteller
• im Direktvertrieb
Waren 2. Wahl, Überbestände und Retouren der Waren seines Produktionsprogramms FOC Sonderform
oder seines Zukaufssortiments meist in Selbstbedienung insbesondere an fabriknahen im Einzelhandel
oder verkehrsorientierten Standorten absetzt.
Die Fabrikverkaufsläden sollen die Funktion eines Ventils für Teile der Fehl- sowie die
Überproduktion der Industrie übernehmen. Durch den Fabrikverkauf soll verhindert
werden, dass die Überproduktion auf den Verkaufspreis der Markenartikel drückt. Kenn-
zeichnend für diese Absatzform war bislang die räumliche Identität von Produktionsort
und Verkaufsstelle, also der direkte Verkauf ab Werk. Für Fabrikverkaufsläden bzw.
Outlets neuer Prägung gilt dies nur mehr ausnahmsweise, sie werden seit einigen
Jahren schon überwiegend fern des Herstellungsortes errichtet.
Die „jungen“ FOC sind wegen ihrer sortimentbezogenen Reichweite (100 km und mehr)
und der fast ausschließlichen Pkw-Kundschaft auf gute An- und Abfahrmöglichkeiten
angewiesen und siedeln sich nicht zuletzt zum Schutz des Markennamens vorwiegend
in ländlichen Räumen in einem Einzugsbereich von 1 bis 1,5 Pkw-Stunden zu mehreren
Großstädten und Verdichtungsräumen an.
Die Standortgemeinde selbst spielt aus der Sicht der Betreibergesellschaft nur eine
untergeordnete Rolle. Als Erfordernis werden seitens namhafter Betreibergesellschaften
2,5 bis 3 Mio Einwohner innerhalb von 1,5 Stunden maximaler Fahrzeit angeführt. Eine
touristische Prägung des Standortes ist nicht unbedingt erforderlich, aber willkommen.
Der Anteil der fehlerhaften oder beschädigten Handelsware liegt in der Praxis bei etwa
15 % des Gesamtsortiments, der Rest setzt sich aus Überproduktionen oder Retouren
der vergangenen Saison zusammen. Die Preisreduktion des Sortiments, die schlussend-
lich für die Attraktivität des Zentrums verantwortlich ist, wird in der Regel seitens der Be-
treibergesellschaft eines FOC in den Mietverträgen festgehalten. Die (mancherorts auch
überwachte) Preisreduktion bewegt sich in den meisten Fällen zwischen 20 und 40 %
unter den regional üblichen Preisen (nicht den sogenannten manufacturer´s suggested
retail prices).
Hinter den FOC steckt eine auf die erste Industrialisierungswelle zurück reichende und
3333RVP/23somit "alte" Idee: Sowohl in den USA als auch in Europa begannen mit zunehmender
Arbeitsteilung und Industrialisierung Bekleidungs- und Schuherzeuger mit dem Direkt-
verkauf von Überproduktionen und leicht beschädigten Waren an ihre Mitarbeiter. Erst
das gestiegene Markenbewusstsein, die Nachfrage nach Designer Labels sowie der ge-
stiegene Stellenwert von Qualität, Preis und Leistung in den 70er- und 80er-Jahren
unseres Jahrhunderts führten zu einem deutlichen Wachstum der "Outlet-Industry" in
den USA. 1974 wurde das unserer Kenntnis nach erste "tatsächliche" FOC, nämlich
"Vanity Fair" beinahe zeitgleich mit dem "Reading Outlet Center" in Reading, Pennsyl-
vania, eröffnet. Ab 1980 gingen bereits die ersten Outlet Center in Shopping Center
Manier ("enclosed malls") in Betrieb, die meist außerhalb der Stadtregionen eröffnet
wurden, um nicht mit dem städtischen Einzelhandel in Konflikt zu geraten. In den 80er-
Jahren stieg die Zahl der Outlet Center – nicht zuletzt aufgrund der teilweisen Sättigung
des Einzelhandels auf der Ebene der regionalen Einkaufszentren – insbesondere in
touristisch geprägten Gebieten.
Anfang der 90er-Jahre erfuhren die FOC in den USA einen regelrechten Boom und ent-
wickelten sich zu einer expansiven Vertriebsform. Die Vertriebsform "FOC" etabliert sich
nun auch in Europa. Auch wenn strengere Raumordnungsbestimmungen das Expan-
sionstempo in Europa deutlich bremsen, werden sich zu den bisher vor allem in England
bestehenden Zentren weitere auf dem Kontinent gesellen.
Laut Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE, Stand 2001) wies der Direkt-
vertrieb (FOC und nicht organisierte Formen des Werksverkaufs) bezogen auf die je-
weiligen Branchenumsätze folgende Anteile auf:
• Herren- und Damenbekleidung 1,5 % bzw. 1,1 %
• Schuhe / Sportschuhe 0,8 %
• Haus- / Heimtextilien 0,7 %
• Glas / Porzellan und Sportbekleidung / -geräte je 0,6 %
• Lederwaren 0,5 %
• Wäsche 0,4 %
• Spielwaren 0,3 %
Die obigen Werten verdeutlichen, dass in Deutschland die Vertriebsform bzw. Handels-
immobilie FOC eine Randerscheinung in der Handelslandschaft darstellt, und in Öster-
reich ist – wie sich noch herausstellen wird – eine in etwa gleiche FOC-Dichte wie in
Deutschland vorhanden.
3333RVP/24A.2 FOC in Europa
Betrachtet man die FOC-Dichte16 europaweit, so zeigt sich, dass in Großbritannien so-
wohl zahlenmäßig als auch anteilsmäßig die meisten FOC existieren. In Großbritannien
sind derzeit 31 Factory Outlet Center mit einer Verkaufsfläche von über 380.000 m²
Österreich: ca. 2,2 m²
marktwirksam. Weitere Länder mit dichtem FOC-Besatz sind Schweden, die Schweiz FOC Verkaufsfläche
und – schon mit etwas Abstand – Irland. In Österreich kommen etwa 2,2 m² FOC-Ver- auf 1.000 Einwohner
kaufsfläche auf 1.000 Einwohner. Das ist ein ähnlich hoher Wert wie in Spanien (2,3),
Tschechien (2,2) und Deutschland (2,0). Im mittel- und westeuropäischen Raum
herrscht grosso modo eine ähnliche Dichte vor, in Osteuropa ist der FOC-Markt noch
unterdurchschnittlich entwickelt, wird sich aber unserer Einschätzung nach schnell ver-
dichten.
A.3 Erfahrungswerte
Mangels öffentlich zugänglicher handelswissenschaftlicher Analysen zu den handels-
strukturellen Auswirkungen sowie jenen auf den Arbeitsmarkt der Region von FOC
haben wir im Rahmen einer telefonischen Befragung die Bürgermeister (oder in einem
Fall Vizebürgermeister) der Städte
• Retz, Laa an der Thaya, Eggenburg, Hollabrunn und Horn17, (zentrale Orte im Um-
feld der FOC Freeport) sowie von
• Neusiedl am See und Bruck an der Leitha (zentrale Orte im Umfeld des DOC (De-
signer Outlet Center) Parndorf)
bezüglich ihrer persönlichen/subjektiven Einschätzung der Wirkung des FOCs auf ihre
Stadt hinsichtlich
• Einzelhandelstruktur,
• Arbeitsplatzsituation und
• sonstige Effekte (z.B. auf den Tourismus)
befragt. Die Inhalte der geführten Interviews wurden nachfolgend zusammengefasst:
16
Hiefür wurden nur die realisierten FOC berücksichtigt und mit der Bevölkerung der Länder in Bezug gesetzt.
17
Im S+M STANDORT-INDEX EINZELHANDEL ÖSTERREICH 2002 werden anhand der Umsatzentwicklungen von
österreichweit tätigen Filialunternehmen des Auswahlbedarfs (ohne Kurzfristbedarfsanbieter) die Veränderungen der
Standortqualität von etwa 90 wichtigen Einkaufszielen jährlich untereinander verglichen. Eine durchschnittliche Entwick-
lung entspricht dem Wert von 100 Indexpunkten. Ausgangspunkt für den Standort-Index (100 Punkte) ist das Jahr 1990.
Für Horn konnte erst ab 2000 eine ausreichende Datenbasis sichergestellt werden, die Entwicklung der Standortqualität
der Einkaufsstadt war gesamthaft gesehen seither positiv, d.h. dass trotz der Eröffnung des FOC Freeport die Umsatz-
entwicklung der zum Index beitragenden Betriebe positiv war.
3333RVP/25• Alle befragten Bürgermeister im Umfeld des FOC Freeport sind der Meinung, dass
das FOC die Einzelhandelsstruktur in ihren Städten nicht "spürbar" verändert hat,
ebenso lassen sich ihrer Meinung nach (positive oder negative) Arbeitsplatzeffekte
bedingt durch das FOC nicht nachweisen.
• Bis auf zwei der Befragten (die Bürgermeister von Retz und von Laa an der Thaya),
die das FOC als die Region belebend ("...es kommen mehr Touristen/Besucher aus
dem Großraum Wien als bisher und fahren dann auch zu uns...") einstufen, sehen
die restlichen Bürgermeister keine sonstigen Auswirkungen des FOC auf ihre Stadt.
• Solange ein deutlicher Preisniveauunterschied besteht, wird eher der "kleine" Grenz-
verkehr (Besucher von Friseur, Kosmetik, Gastronomie, Kauf von Rauchwaren und
Tanken in Tschechien etc.) als problematisch für einige grenznahe Dienstleiter,
Gastronomiebetriebe oder Einzelhändler gesehen.
• Laut Meinung der Befragten haben allfällige "Nachbesetzungsprobleme" in einer
Innenstadt weniger mit einem weitläufig wirksamen FOC als mit der Konzentrations-
tendenz im Handel und auch der Zunahme von peripheren Handelsstandorten zu
tun.
Ähnlich, aber etwas differenzierter sehen es die Bürgermeister von Bruck an der Leitha
und Neusiedl am See:
• In Bruck an der Leitha und Neusiedl am See wird das DOC Parndorf als für den
innerstädtischen Einzelhandel problematischer eingestuft als in den Städten in der
Nähe des FOC Freeport, obwohl laut Meinung der Befragten auch hier Probleme der
Erhaltung einer attraktiven Innenstadt nicht gezielt auf das DOC, sondern hauptsäch-
lich auf die Konzentrationstendenz im Handel bei gleichzeitigem Flächenwachstum
(an peripheren Standorten der jeweiligen Stadt oder in anderen Städten) und im Fall
von Bruck an der Leitha auch auf die frühere Verzerrung der Standortwettbewerbs-
verhältnisse (das Burgenland war EU-Ziel 1-Gebiet, Niederösterreich nicht) zurück-
zuführen sind.
• Sehr positive Einflüsse des DOC Parndorf auf seine Gemeinde sieht der Bürgermei-
ster von Neusiedl am See hinsichtlich Gastronomie und Tourismus. Beide Wirt-
schaftszweige haben sich seit der Eröffnung des DOC sehr gut entwickelt, Synergie-
effekte seien feststellbar.
3333RVP/26Sie können auch lesen
