Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung des Lidl Lebensmitteldiscounters in Oberndorf a. N - Stadt Oberndorf
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Auswirkungsanalyse
zur geplanten Erweiterung
des Lidl‐Lebensmitteldiscounters
in Oberndorf a. N.
AUFTRAGGEBER: Stadt Oberndorf a. N.
PROJEKTLEITUNG: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
Dipl.‐Ing. Gabriele Ostertag
Dipl.‐Geogr. Anna‐Lena Kettenhofen
Ludwigsburg, den 22.07.2020
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N. Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg / Dresden / Hamburg / Köln / München Büro Ludwigsburg Hohenzollernstraße 14 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Tel 07141 9360‐0 / Fax 07141 9360‐10 info@gma.biz / www.gma.biz 2 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N. Vorbemerkung Im Juli 2014 erteilte die Stadt Oberndorf a. N. erstmals der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Bewertung der Erweiterung eines Lidl‐Lebensmitteldiscounters in Oberndorf a. N. In den zurückliegenden Jahren haben sich die Rahmenbedingun‐ gen (Angebots‐ und Nachfragesituation) am Projektstandort verändert. Da das Vorhaben erst jetzt ins förmliche Verfahren gelangt, hat die Stadt Oberndorf a. N. um eine Aktualisierung des letzten GMA‐Gutachtens (Stand: No‐ vember 2015) gebeten. Der Planstandort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Oberndorf a. N. und soll als Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzt werden. Das Gesamtvorhaben liegt über der allgemein anerkannten Grenze der Großflächigkeit von 800 m² VK bzw. 1.200 m² Geschossfläche. Entsprechend sind die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen i. R. einer Auswirkungsanalyse gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu untersuchen. Für die Bearbeitung der Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden‐Württemberg, der Stadt Oberndorf a. N. sowie des Auftraggebers zur Verfü‐ gung. Dabei konnte auch auf die vorliegenden Daten aus dem GMA‐Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2013 zurückgegriffen werden, die im Juni 2020 durch eine erneute Standortbesichtigung sowie eine Aktualisierung der relevanten Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet und im näheren Umland überprüft wurden. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Oberndorf a. N. sowie der am Planungsprozess Beteiligten. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg, den 13.07.2020 BE KNA wym 3 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 5
1. Aufgabenstellung 5
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5
3. Marktdaten und Marktentwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel 6
4. Daten zum Vorhaben in Oberndorf 8
II. Konzentrationsgebot gemäß Ziel 3.3.7 LEP Baden‐Württemberg 10
1. Makrostandort Oberndorf a. N. 10
2. Bewertung des Konzentrationsgebotes 12
III. Integrationsgebot gemäß Ziel 3.3.7.2 LEP Baden‐Württemberg 13
1. Mikrostandort „Neckarstraße“ 13
2. Integrationsgebot – Rechtliche Vorgaben und Bewertung 15
IV. Kongruenzgebot gemäß Ziel 3.3.7.1 LEP Baden‐Württemberg 17
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 17
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 19
3. Umsatzprognose für den Lebensmitteldiscounter 19
4. Kongruenzgebot – Landesplanerische Vorgaben 20
V. Beeinträchtigungsverbot gemäß Ziel 3.2.7.2 LEP Baden‐Württemberg 22
1. Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum 22
1.1 Wettbewerbsstrukturen in Oberndorf a. N. 22
1.2 Wettbewerbssituation im Umfeld von Oberndorf a. N. 24
1.3 Fazit 24
2. Umsatzumlenkungen / Wettbewerbliche Wirkungen 25
2.1 Methodik 25
2.2 Umsatzumlenkungen 25
2.3 Wettbewerbliche Wirkungen 26
3. Beeinträchtigungsverbot – Rechtliche Vorgaben und Bewertung 27
4. Agglomerationsregelung 28
VI. Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens in Oberndorf a. N. 30
4 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen
1. Aufgabenstellung
Im Juli 2014 erteilte die Stadt Oberndorf a. N. der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Lud‐
wigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Bewertung der geplanten Modernisierung und
Erweiterung der Lidl‐Filiale in Oberndorf a. N. Da das Vorhaben erst jetzt ins förmliche Verfahren gelangt, ist eine
Aktualisierung des vorliegenden Gutachtens (Stand: November 2015) notwendig.
Im Zuge der vorgesehenen Erweiterung soll der Markt abgerissen und neu aufgebaut werden. Dabei ist die Ein‐
bindung des Nachbargrundstücks vorgesehen, das aktuell noch durch einen Fristo‐Getränkemarkt belegt ist. Mit
einer vorgesehenen Verkaufsflächenerweiterung von aktuell 1.000 m² auf ca. 1.424 m² für einen Lebensmittel‐
markt liegt das Gesamtvorhaben über der allgemein anerkannten Grenze der Großflächigkeit von 800 m² VK bzw.
1.200 m² Geschossfläche. Entsprechend sind die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen gemäß
§ 11 Abs. 3 BauNVO bzw. nach Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg, Regionalplan Schwarzwald‐Baar‐Heu‐
berg und aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes zu prüfen. In diesem Zusammenhang ist
auch auf die Agglomerationsthematik einzugehen.
Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse fol‐
gende Punkte zu bearbeiten:
Darstellung des Rechtsrahmens
Rahmendaten am Makrostandort Oberndorf a. N. sowie städtebauliche Bewertung des Mikrostandor‐
tes „Neckarstraße“
Abgrenzung des Einzugsgebietes und Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale
Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich in
Oberndorf a. N. (Wettbewerbsanalyse)
Umsatzprognose und Umsatzherkunft für den erweiterten Lidl‐Markt
Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum
Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP Baden‐Württemberg bzw. Regio‐
nalplan des Regionalverbandes Schwarzwald‐Baar‐Heuberg (Konzentrationsgebot, Integrationsgebot,
Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot).
Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde eine intensive Begehung des Standortes sowie sons‐
tiger Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennzif‐
fer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI handelsdaten zurückgegriffen.
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten.
Die Regelung führt in der aktuellen Fassung aus:1
1
Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 21. November 2017.
5 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirkli‐
chung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwick‐
lung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbrau‐
cher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben ver‐
gleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkun‐
gen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen
im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infra‐
strukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugs‐
bereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbe‐
reiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und
auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel
anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt
nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als
1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind
in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die
Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung
der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“
So sind im Rahmen der vorliegenden Untersuchung die möglichen wirtschaftlichen, versorgungsstrukturellen,
städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf die Stadt Oberndorf a. N. sowie die
Umlandkommunen zu analysieren.
Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den
Festsetzungen der Landes‐ und Regionalplanung durchgeführt. Hierbei sind insbesondere die formalen Prüfkrite‐
rien gemäß Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg zu bearbeiten, d. h. raumordnerische Kernregelung / Kon‐
zentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot. Ergänzend ist auf das aktu‐
elle Einzelhandelskonzept der Stadt Oberndorf a. N. hinzuweisen.
3. Marktdaten und Marktentwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel
Bei Lebensmittelmärkten ist zwischen dem Kernsortiment (Nahrungs‐ und Genussmittel) und ergänzenden Rand‐
sortimenten (= Nonfood) zu unterscheiden:
Nahrungs‐ und Genussmittel (= „Food“) umfassen Lebensmittel, also Frischwaren in Bedienung und Selbst‐
bedienung, Tiefkühlkost und Trockensortiment, Getränke, Brot‐ und Backwaren, Fleisch‐ und Wurstwaren
sowie Tabakwaren.
Als „Nonfood“ sind Waren definiert, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. Nach der GS1‐Warengruppen‐
klassifizierung wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tier‐
nahrung, auch „Nearfood“ genannt) und Nonfood II (Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und lang‐
fristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher
und Presseartikel usw.) unterschieden.2
2
Vgl. EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2018, S. 381.
6 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Zur Einordnung des in Oberndorf a. N. geplanten Betriebstyps „Discounter“ und zur Abgrenzung gegenüber ande‐
ren im Untersuchungsgebiet vertretenen Konzepten werden die wichtigsten Charakteristika von Lebensmitteldis‐
countern nachfolgend kurz dargestellt:
Im deutschen Lebensmitteleinzelhandel nehmen Discounter seit Langem den größten Marktanteil ein (ca.
46 % im Jahr 2018, gemessen am Umsatz). Auf Supermärkte entfallen knapp 30 %, auf Große Supermärkte
ca. 10 %, auf SB‐Warenhäuser ca. 11 % und auf übrige Betriebsformen (u. a. kleine Lebensmittelgeschäfte)
ca. 3 %.3
Hinsichtlich der Artikelzahl beschränken sich Discounter auf ein straffes Sortiment aus Artikeln, die häufig
nachgefragt werden (sog. „Schnelldreher“). Im Durchschnitt bieten Discounter daher nur rund 2.300 Artikel
an, Supermärkte dagegen im Mittel rund 11.800 Artikel, Große Supermärkte im Mittel sogar rund 25.000
Produkte an (vgl. Tabelle 1). Jedoch sind Discounter wegen des Preisvorteils und ihres übersichtlichen Sor‐
timents bei den deutschen Verbrauchern sehr beliebt. Vollsortimenter (Supermärkte und Große Super‐
märkte) profilieren sich dagegen v. a. durch Sortimentsbreite, Frische, Convenience, Service, Ladenat‐
mosphäre und persönliche Kundenansprache.
Der Angebotsschwerpunkt eines Lebensmitteldiscounters liegt klar bei nahversorgungsrelevanten Waren.
Auch wenn Discounter auch signifikante Umsätze mit Nonfood‐Randsortimenten und ‐Aktionswaren ge‐
nerieren, liegt ihr Umsatzschwerpunkt eindeutig bei Nahrungs‐ und Genussmitteln (bei Lidl ca. 80 %, bei
anderen Betreibern noch höher). Bezüglich der Artikelzahlen an nahversorgungsrelevanten Waren (Food
+ Nonfood I) ergibt sich bei Discountern ein Anteil von ca. 88 % (vgl. Tabelle 1).
Tabelle 1: Typische Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten
Discounteriscounter Supermarkt Großer Supermarkt
( 788 m² VK) ( 1.031 m² VK) ( 3.381 m² VK)
Hauptwarengruppen
durchschnittliche Artikelzahl
absolut in % absolut in % absolut in %
Food 1.755 76 – 77 8.995 76 15.730 63
Nonfood I 265 11 – 12 2.030 17 4.825 19
Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18
Nonfood insgesamt 540 23 – 24 2.835 24 9.275 37
Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100
Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2019, S. 90
Als durchschnittliche Verkaufsfläche weist der Betriebstyp Discounter mit seinem gestrafften Angebot
derzeit rd. 790 m² auf. Vollsortimenter benötigen dagegen wegen ihres tieferen Sortiments größere
Flächen (Supermärkte durchschnittlich rd. 1.030 m² VK, Große Supermärkte durchschnittlich rd. 3.380
m² VK).4 Mittlerweile werden allerdings von den Discount‐Betreibern Größen zwischen 1.000 und
1.700 m² VK als marktgerecht angestrebt. Nahezu alle bedeutenden Betreiber des Lebensmittelein‐
zelhandels optimieren derzeit ihre Standortnetze, was i. d. R. mit einer Flächenausweitung der einzel‐
nen Betriebe verbunden ist. Hauptursachen für den steigende Flächenbedarf sind steigende Anforde‐
rungen an die kundengerechte Warenpräsentation, Optimierungsvorgaben der internen Logistik so‐
wie eine Anpassung an den demografischen Wandel und die Ausdifferenzierung der individuellen Kun‐
denvorlieben.
3
Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2019, S. 78 f.; GMA‐Berechnungen.
4
Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2019, S. 79 f.; GMA‐Berechnungen.
7 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Die Ausdifferenzierung der Kundenwünsche hat – sowohl bei Vollsortimentern als auch bei Discoun‐
tern – eine sukzessive Ausweitung der Sortimente mit sich gebracht. Wichtig für den Unternehmens‐
erfolg ist heute das Vorhalten von Artikeln aus verschiedenen Preis‐Bereichen (Marken‐ und Eigen‐
marken), Verpackungsgrößen (Normal‐, Familien‐, Single‐Größen) und Qualitätsstufen (z. B. Lebens‐
mittel ausdifferenziert im Hinblick auf Bio‐, Diät‐ und Spezial‐Lebensmittel).
Ein weiterer unabdingbarer Erfolgsfaktor für Discounter ist eine problemlose verkehrliche Erreichbar‐
keit, so dass gut angebundene Standorte mit guter Lage zu Hauptverkehrsachsen bevorzugt werden.
4. Daten zum Vorhaben in Oberndorf
In der Stadt Oberndorf a. N. ist am Standort Neckarstraße 19 die Modernisierung eines Marktes des Lebensmit‐
teleinzelhandelsunternehmens Lidl geplant. Die Lidl‐Filiale ist dort derzeit auf einer Verkaufsfläche von ca. 1.000
m² ansässig. Dieser Markt soll nun abgerissen und an selber Stelle mit einer Größe von ca. 1.424 m² VK (einschließ‐
lich Windfang und Pfandannahme) neu erbaut werden. Das Vorhaben entspricht dem neuesten Lidl‐Typ (Basisfi‐
liale), der sich durch ein modernes Erscheinungsbild, ein nachhaltiges Technikkonzept, einen hellen und moder‐
nen Verkaufsraum sowie eine besonders großzügige Innengestaltung und Einrichtung auszeichnet. Hierzu gehö‐
ren breite Gänge, eine attraktive Warenpräsentation mit LED‐Beleuchtung, ein großzügiger Eingangsbereich so‐
wie Serviceeinrichtungen wie frisch im Markt gebackene Backwaren, ein Automat für Heißgetränke und ein Kun‐
den‐WC mit Wickelraum.
Das Vorhaben erfolgt unter Einbindung des Nachbargrundstücks (vgl. hierzu Karte 1), das aktuell noch durch einen
Fristo‐Markt belegt ist. Somit werden durch das Vorhaben keine zusätzlichen Flächen verbraucht. Beeinträchti‐
gungen des Stadtbilds sind nicht zu erwarten. Die An‐ und Abfahrt für den Kunden‐ und Lieferverkehr wird wie
bisher über die Sägewerkstraße erfolgen. Insgesamt sollen dem Lidl‐Markt 97 Stellplätze zur Verfügung stehen.
Die Fa. Lidl betreibt in Deutschland derzeit rd. 3.190 Filialen. Der durchschnittliche Umsatz einer Lidl‐Filiale beträgt
ca. 6,6 – 6,7 Mio. € (brutto), die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt bei ca. 7.400 € je m² VK (bei einer
durchschnittlichen Verkaufsflächengröße von 898 m²).5
Das Vertriebskonzept von Lidl6 kann folgendermaßen skizziert werden:
Lebensmitteldiscounter mit eingeschränktem Sortimentsspektrum, konzentriert auf umschlagstarke
Artikel bei konsequenter Niedrigpreispolitik
klarer Schwerpunkt auf dem Lebensmittelbereich (rund 80 % der Umsätze bzw. 2.000 Artikel); weitere
nahversorgungsrelevante Artikel (Drogeriewaren / Kosmetik, Haushaltskleinartikel) sowie Heimtier‐
nahrung und Zeitschriften im ständigen Sortiment
auch loses Obst und Gemüse, Frischbackwaren (eigene Backstationen in den Filialen), zunehmende
Zahl an Fairtrade‐und Bio‐Lebensmitteln
wöchentlich wechselnde Aktionsartikel (ca. 80 pro Woche) aus den Bereichen Lebensmittel (z. B. Län‐
derküche, saisonale Artikel) und Nonfood II (z. B. Textilien, Haushaltswaren, Gartenbedarf / Blumen,
Bau‐ und Heimwerkerbedarf, Schreib‐ und Spielwaren)
Onlineshop (u. a. Fotoentwicklung, Reisen, Mobiltelefonie, Aktionswaren‐Abverkauf)
Immobilienkonzepte: Basisfiliale, Innenstadt‐Filiale, Filiale in Fachmarktzentren, Metropolfiliale; alle
Filial‐Typen basieren auf einem modernen Erscheinungsbild mit einem großzügigen, kundenorientier‐
ten Verkaufsraum, breiten Gängen, aufgelockerter Regalanordnung und hellen Räumen sowie einem
innovativen, nachhaltigen Technikkonzept (Beleuchtung, Heizung, Klimatisierung, Fotovoltaik).
5
Quelle: Hahn‐Immobilien‐Beteiligungs‐AG: Retail Real Estate Report Germany 2019 / 2020, Bergisch Gladbach 2019, S. 31;
Angaben für 2018.
6
Im Internet ist Lidl außerdem mit einem Online‐Angebot v. a. für Nonfoodartikel sowie Wein und Spirituosen vertreten.
8 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N. Lidl‐Märkte sind Filialbetriebe, deren Ursachen für ihre hohe Kundenakzeptanz in einem standardisierten Sorti‐ ment und in ihrer kundenorientierten, übersichtlichen Ladeneinrichtung liegen. Als Regiebetriebe geführt, bieten sie in allen Filialen der Vertriebsregion ein Lidl‐typisches, standardisiertes Sortimentsspektrum an. Die Sortiments‐ zusammensetzung ist also unabhängig von den speziellen baulichen, wettbewerblichen oder städtebaulichen Rahmenbedingungen vor Ort. Auch in der angestrebten Größenordnung von 1.424 m² (Typ Basisfiliale) wird sich der neue Markt sortimentsbe‐ zogen nicht von anderen Lidl‐Filialen im Untersuchungsraum unterscheiden. Für die Kundenherkunft bedeutet dies, dass der Vorhabenstandort vom Kunden nur dann aufgesucht wird, wenn er näher oder bequemer zu errei‐ chen ist als andere Märkte. Karte 1: Planvorhaben Lidl, Neckarstraße 19, Oberndorf a. N. Quelle: Lidl Vertriebs‐GmbH & Co. KG, erstellt durch Mauthe GmbH 9 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
II. Konzentrationsgebot gemäß Ziel 3.3.7 LEP Baden‐Württemberg
Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob die Stadt Oberndorf a. N. unter landes‐ und regionalplaneri‐
schen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür
ist das sog. „Konzentrationsgebot“ zu prüfen.
1. Makrostandort Oberndorf a. N.
Die Stadt Oberndorf a. N. im Landkreis Rottweil zählt aktuell rd. 14.077 Einwohner7 und ist im Regionalplan der
Region Schwarzwald‐Baar‐Heuberg als Unterzentrum ausgewiesen. Der Nahbereich des Unterzentrums Obern‐
dorf a. N. für den die Stadt eine hervorgehobene Versorgungsbedeutung besitzt, umfasst die Gemeinden Epfen‐
dorf und Fluorn‐Winzeln mit insgesamt rd. 6.385 Einwohnern. Die Einwohnerentwicklung der Stadt Oberndorf
verlief in den vergangenen Jahren positiv (2011 – 2019: + 2,6 %).8
Charakteristisch für die Stadt ist die Teilung der Siedlungsflächen in die Tallagen entlang des Neckars (Aistaig und
Alt‐Beffendorf) und die Stadtteile, welche sich in erhöhter Lage befinden (z. B. Lindenhof, Beffendorf, Hochmös‐
singen). Etwas abgesetzt vom Siedlungsgebiet sind in östlicher Richtung die beiden Stadtteile Boll und Bochingen
zu finden. Die Kernstadt selbst gliedert sich topografisch in die Ober‐ und Talstadt sowie in die Stadtteile Linden‐
hof, Neckarvorstadt und Webertal.
Oberdorf am Neckar ist sehr gut an das überregionale Verkehrsnetz angeschlossen. So befindet sich eine Auto‐
bahnabfahrt (A 81) ca. 7 km östlich von der Kernstadt. Die überörtliche verkehrliche Erreichbarkeit wird v. a. durch
die in Nord‐Süd‐Richtung im Neckartal verlaufende B 14 (Rottweil – Oberndorf a. N. – Sulz a. N. – Horb a. N.)
erreicht. Die Stadtteile sind über mehrere Landes‐ und Kreisstraßen mit der Kernstadt verbunden.
Bezüglich der Einzelhandelsstrukturen in Oberndorf a. N. sind folgende Schwerpunkte festzuhalten:
Die traditionelle Einzelhandelslage in der Talstadt und Oberstadt mit einem überwiegend kleinteiligen
Fachgeschäftsbesatz. Insbesondere in der Oberstadt wurden in den letzten Jahren umfangreiche Sa‐
nierungsmaßnahmen durchgeführt, durch die das städtebauliche Erscheinungsbild deutlich verbessert
wurde.
Die traditionelle (Nah‐)Versorgungs‐ und Fachmarktstandort für Oberndorf a. N. Neckartalaue mit den
Anbietern Lidl (Planstandort), Rewe und Netto sowie ergänzenden Fachmarkt‐Anbietern (u. a. dm,
Takko, Deichmann, Fressnapf, Quick Schuh, ernsting‘s family).
Für den Stadtteil Lindenhof und die sonstigen westlichen Stadtteile von Oberndorf a. N. übernehmen
die in der Friedrich‐List‐Straße angesiedelten Anbieter real, Aldi und Norma sowie andere Betriebe
wesentliche (Nah‐)Versorgungsfunktionen.
Ein weiterer Nahversorgungsstandort ist im südlich der Innenstadt gelegenen Stadtteil Webertal im
Gewerbegebiet Austraße mit Netto und Aldi angesiedelt.
In dezentraler Standortlage ist zudem auf das Hagebau‐Center im Stadtteil Bochingen hinzuweisen,
das direkt an der Autobahnausfahrt der A 81 liegt.
Neben diesen Einzelhandelslagen sind darüber hinaus weitere Betriebe v. a. in den Stadtteilen zu finden, die sich
jedoch auf reine Nahversorgung beschränken.
7
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg, Stand: 31.12.2019.
8
Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg, Stand: jeweils zum 31.12 des Jahres.
10 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL-FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Karte 2: Lage und zentralörtliche Struktur
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing,
Datengrundlage GfK GeoMarketing
© Microsoft, Nokia
GMA-Bearbeitung 2020
11 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
2. Bewertung des Konzentrationsgebotes
Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Oberndorf a. N. unter landes‐ und regionalpla‐
nerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist das sog.
„Konzentrationsgebot“ zu prüfen.
Maßgeblich hierfür ist Ziel 3.3.7 des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden‐Württemberg:
3.3.7 (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Han‐
delsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentral‐
örtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober‐, Mittel‐ und
Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. [...]
Auch im Regionalplan Schwarzwald‐Baar‐Heuberg9 und im Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg10 wird die
o. g. Regelung aufgegriffen. Die Stadt Oberndorf a. N. ist als Unterzentrum eingestuft (vgl. Regionalplan Schwarz‐
wald‐Baar‐Heuberg, Strukturkarte). Damit ist der Standort Oberndorf a. N. für die Entwicklung von großflächigen
Einzelhandelsbetrieben vorgesehen.
Das Konzentrationsgebot wird erfüllt.
9
Quelle: Regionalplan Schwarzwald‐Baar‐Heuberg; Fortschreibung Einzelhandelsgroßprojekte, Januar 2012.
10
Quelle: Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg, Kapitel 3.2 Raumordnerische Kernregelung
12 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N. III. Integrationsgebot gemäß Ziel 3.3.7.2 LEP Baden‐Württemberg Zur Prüfung des Integrationsgebotes ist der Planstandort unter Berücksichtigung relevanter Kriterien wie Lage zum Ortszentrum, Lage zu den Wohngebieten, verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen und hinsichtlich seiner städtebaulichen Integrationsfähigkeit und seiner Grundversorgungsfunktion zu beurteilen. 1. Mikrostandort „Neckarstraße“ Der Untersuchungsstandort von Lidl in Oberndorf befindet sich an der Neckarstraße im Nahversorgungs‐ bzw. Fachmarktzentrum in der Vorstadt. Der Standort ist aus Richtung Süden / Norden über die L 424 und aus Richtung Westen / Osten über die L 415 schnell zu erreichen. Eine Anbindung an den ÖPNV besteht über eine Bushaltestelle (Haltepunkt Neckarstraße; Regionalbus 13), welche sich im direkten Standortumfeld des Lidl‐Marktes befindet. Zudem ist der Standort über am Grundstück vorbeilaufende Gehwege fußläufig gut zu erreichen. Insbesondere für die östlich des Neckars gelegenen Wohngebiete ist eine Verbindung über eine Fußgängerbrücke vorhanden, so dass der Lidl‐Markt ebenfalls ein fußläufiges Einzugsgebiet erschließen kann. Insofern übernimmt der Lidl‐ Markt neben den anderen Betrieben in diesem Standortbereich eine Nahversorgungsfunktion für die Wohnge‐ biete in Tallage. Im Bereich des Bahnhofs wurde eine bestehende Unterführung in östliche Richtung bis hin zum Fachmarktzentrum fortgesetzt. Damit konnte die fußläufige Verbindung zwischen Fachmarktzentrum und der zentralen Innenstadtlage aufgewertet werden. Das Standortumfeld des Lidl‐Marktes ist deutlich durch Einzelhandel geprägt. So bildet der Lidl‐Markt mit dem Getränkemarkt Fristo den nördlichen Abschluss eines größeren Fachmarktzentrums, bestehend aus dem Rewe‐ Lebensmittelvollsortimenter sowie den Fachmarktanbietern Takko, Deichmann, dm, KiK, Tedi, Fressnapf, Quick Schuh und ernsting’s family). Weiter südlich schließen sich ein Netto‐Lebensmitteldiscounter sowie der Anbieter Dänisches Bettenlager an. Das Standortareal ist somit als Agglomeration einer der bedeutendsten Versorgungs‐ standorte in Oberndorf a. N. und sichert insbesondere die Nahversorgungssituation für die Wohngebiete in Tal‐ lage bzw. für die östlich gelegenen Stadtteile. Folgerichtig ist der Standortbereich im Regionalplan Schwarzwald‐Baar‐Heuberg als Standort für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte (VRG) ausgewiesen, in dem zentrenrelevantes Sortiment (z. B. Lebensmittel) kon‐ zentriert werden soll. Das aktualisierte Einzelhandelskonzept der Stadt Oberndorf a. N. 2013 hat die erfolgten Entwicklungen aufgenommen und diese Innenstadtdefinition (= zentraler Versorgungsbereich) bestätigt. Der Standort befindet sich somit im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Oberndorf a. N. Lidl‐Markt angrenzender Fristo‐Markt 13 info@gma.biz / www.gma.biz
AUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL-FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Karte 3: Planstandort „Neckarstraße“
Legende
(Nah-)Versorgungs- und S Standort Lidl
Fachmarktstandort
Neckarstraße ÖPNV-Haltestelle
Vorranggebiet
zentrenrelevanter
Einzelhandel (VRG) gemäß
Regionalplanung
P
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing,
Datengrundlage GfK GeoMarketing
© Microsoft, Nokia
GMA-Bearbeitung 2020
14 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
ÖPNV‐Haltepunkt „Neckarstraße“ Zufahrt Neckarstraße / Sägewerkstraße
Standortumfeld Fachmärkte Sägewerkstraße“ Standortumfeld Rewe
GMA‐Aufnahmen 2020
2. Integrationsgebot – landesplanerische Vorgaben und Bewertung
Das Integrationsgebot ist auf Ziel 3.3.7.2 LEP Baden‐Württemberg zurückzuführen:
„[...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten aus‐
gewiesen, errichtet oder erweitert werden. [...].“
Der Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg führt unter 3.2.2.3 weiter aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im
zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt‐ und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer
Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versor‐
gungskerns der Standortgemeinde gegeben ist.
„[...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...].“
Im Regionalplan Schwarzwald‐Baar‐Heuberg erfährt das Integrationsgebot mittels Festlegung von Vorrang‐ und
Vorbehaltsgebieten in den zentralen Orten zudem eine präzise planerische Aussage.
So werden unter Plansatz 2.7.2 Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte festgesetzt:
15 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
„Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in den in der Raum‐
nutzungskarte gebietsscharf festgelegten integrierten Standortbereichen ausgewiesen, errichtet
oder erweitert werden. Diese Standorte werden als Vorranggebiete festgelegt. In diesen Vor‐
ranggebieten sind andere Nutzungen, die mit der Einzelhandelsnutzung nicht vereinbar sind,
ausgeschlossen.
Außerhalb der Vorranggebiete ist die Ausweisung und Errichtung von Einzelhandelsgroßprojek‐
ten mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen (Ausschlussgebiet für zentrenrelevante
Einzelhandelsgroßprojekte). Ausnahmeweise sind bestandsorientierte Erweiterungen dann mög‐
lich, wenn sie entsprechend Z(1) und Z(2) des Plansatzes 2.7.1 regionalplanerisch verträglich
sind.“
Karte 4: Unterzentrum Oberndorf a. N. – Standorte für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte
Quelle: Fortschreibung des Regionalplans Schwarzwald‐Baar‐Heuberg Plansatz 2.7 Einzelhandelsgroßprojekte
Das Integrationsgebot wird erfüllt. Der Standort befindet sich gemäß Regionalplan Schwarzwald‐Baar‐Heuberg im
ausgewiesenen Standortbereich für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte als auch gemäß Einzelhandels‐
konzept der Stadt Oberndorf a. N. im zentralen Versorgungsbereich des Unterzentrums Oberndorf a. N. Insofern
ist das Areal sowohl unter versorgungsstrukturellen als auch unter städtebaulichen Aspekten als geeigneter Stand‐
ort zur Sicherung und Weiterentwicklung eines attraktiven Lebensmittelanbieters einzuordnen.
16 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
IV. Kongruenzgebot gemäß Ziel 3.3.7.1 LEP Baden‐Württemberg
Zur Prüfung des Kongruenzgebotes ist das erschließbare Einzugsgebiet und das dort vorhandene Bevölkerungs‐
und Kaufkraftpotenzial zu ermitteln. Über das Marktanteilkonzept ist in einem weiteren Schritt die Umsatzprog‐
nose vorzunehmen und letztlich die Umsatzherkunft zu ermitteln. Dies ist Grundlage zur Einordnung und Bewer‐
tung des Kongruenzgebotes.
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial
Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den Lidl‐Markt am Standort „Neckarstraße“ kommt
eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die
Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzials sowie des
Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft.
Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dau‐
erhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Vorhabenstandort gerechnet werden kann. Ein Einzugs‐
gebiet kann darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedert und strukturiert werden, aus denen eine gleich‐
mäßige Kundeneinkaufsorientierung an den Standort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlech‐
terer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort aus‐
zugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.
Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgenden Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Sied‐
lungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes
Betriebstyp, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens, v. a. auch in Verbindung mit
einer anzunehmenden hohen Attraktivität des Gesamtstandortes (= Agglomeration)
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Oberndorf a. N. und den umliegenden Städten und
Gemeinden (vgl. Kapitel V. 1.)
Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in Oberndorf a. N. und der Region.
Somit ist nochmals hervorzuheben, dass es sich bei der vorgenommenen Abgrenzung des Einzugsgebietes um
eine tatsächlich vorliegende Kundenorientierung aus betriebswirtschaftlicher Sicht handelt. Dieses Einzugsgebiet
kann sich auch vom regionalplanerisch abgegrenzten Nahbereich bzw. Verflechtungsbereich der Standortkom‐
mune unterscheiden.
Vor diesem Hintergrund wird für den Lidl‐Markt in Oberndorf a. N. folgendes Einzugsgebiet zugrunde gelegt:
Zone I: Stadt Oberndorf a. N. ca. 14.077 EW
Zone II: Epfendorf ca. 3.288 EW
Zone III: Fluorn‐Winzeln ca. 3.097 EW11
Das Einzugsgebiet des Lebensmittelanbieters umfasst ca. 20.462 Einwohner. Darüber hinaus sind aufgrund der
Agglomerationswirkungen des Fachmarktzentrums in gewissem Umfang zusätzliche Kundenzuführeffekte zu er‐
warten. Diese werden im Verlauf der Untersuchung im Rahmen von Streuumsätzen angemessen berücksichtigt.
11
Quelle: Statistischen Landesamtes Baden‐Württemberg, Stand: 31.12.2019.
17 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL-FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Karte 5: Einzugsgebiet des Lidl-Marktes in Oberndorf a. N.
Legende
Zone I = Oberndorf a. N.
Zone II = Epfendorf
Zone III = Fluron-Winzeln
S Standort Lidl
S
ca.-Darstellung, tatsächliche Abgrenzung
orientiert sich an statistischer /
administrativer Gliederung
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing,
Datengrundlage GfK GeoMarketing
© Microsoft, Nokia
GMA-Bearbeitung 2020
18 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhan‐
delsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf aktuell
ca. 6.035 €.12
Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Oberndorf a. N., dessen Sortimentsschwerpunkt im Lebensmittelbereich
liegt, betragen die durchschnittlichen Pro‐Kopf‐Ausgaben
ca. 2.210 €.13
Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftniveau14 zu beachten.
Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Oberndorf a. N. bei 101,7 und damit auf
einem leicht überdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). Auch in Epfendorf (103,2) und Fluorn‐
Winzeln (103,8) werden überdurchschnittliche Kaufkraftwerte erreicht.
Unter Berücksichtigung dieser Faktoren steht damit für den Lidl‐Markt an der Neckarstraße in Oberndorf a. N. in
seinem Einzugsgebiet ein Kaufkraftpotenzial von ca. 46,2 Mio. € im Kernsortiment Nahrungs‐ und Genussmittel
zur Verfügung (vgl. Tabelle 2).
Tabelle 2: Projektrelevante Einwohner‐ und Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet des Lidl‐Marktes in
Oberndorf a. N., Neckarstraße 19
Zone Stadtbereich Einwohner Kaufkraft Nahrungs‐ und
Genussmittel in Mio. €
I Oberndorf a. N. 14.077 31,6
II Epfendorf 3.288 7,5
III Fluorn‐Winzeln 3.097 7,1
Einzugsgebiet insgesamt 20.462 46,2
GMA‐Berechnungen 2020 (ca.‐Werte gerundet, Abweichungen durch Rundung möglich)
Zusätzlich werden bei Lebensmittelmärkten Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten aus dem Nichtlebensmit‐
telberreich generiert. Diese liegen im Fall des Lidl‐Marktes bei ca. 20 %. Ein großer Teil davon entfällt auf das sog.
„Nearfood‐Sortiment“ (i. W. Drogeriewaren, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel, Tiernahrung).
3. Umsatzprognose für den Lebensmitteldiscounter
Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet.
Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatz‐
volumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden aus dem Einzugsgebiet.15
Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kauf‐
kraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden.
12
Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken.
13
Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung.
14
Quelle: MB Research, 2020. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet.
15
In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhaben‐
standort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation usw.
19 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Markt‐
anteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Dies ergibt sich aus der Re‐
lation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebietes generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz
des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben
ausgelösten Umsatzumverteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das
Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach der Umsetzung des Vorhabens neu
verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 2. ausführlich
behandelt.
Folgende Umsatzprognose lässt sich für den Lebensmitteldiscounter mit ca. 1.424 m² VK anhand des Marktanteil‐
konzeptes16 ermitteln:
Tabelle 3: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Lidl mit 1.424 m² VK)
Kaufkraft Marktanteil Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐
Zonen Food Food Food Nonfood* gesamt Herkunft
in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in Mio. € in %
Zone I Oberndorf a. N. 31,6 15 4,7 – 4,8 1,2 5,9 72
Zone II Epfendorf 7,5 12 – 13 0,9 0,2 1,2 14
Zone III Fluorn‐Winzeln 7,1 7–8 0,5 0,1 0,7 8
Einzugsgebiet 46,2 13 6,2 1,5 ‐ 1,6 7,8 95
Streuumsätze 0,3 – 0,4 < 0,1 0,4 5
Insgesamt 6,6 1,6 8,2 100
* Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich ist beim Anbieter Lidl auf ca. 20 % zu veranschlagen.
GMA‐Berechnungen 2020 (ca.‐Werte, gerundet; Abweichungen durch Rundung möglich)
Somit lässt sich für das Vorhaben mit ca. 1.424 m² eine Gesamtumsatzleistung von ca. 8,2 Mio. € ermitteln. Hier‐
von entfallen ca. 6,6 Mio. € auf den Lebensmittelbereich und ca. 1,6 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich.
Mit einer Flächenproduktivität von rd. 5.760 € / m² VK wird ‐ unter Berücksichtigung der Dimensionierung des
Standortes – eine für den Betreiber Lidl hohe Flächenleistung erzielt. Eine höhere Umsatzleistung ist aufgrund
der intensiven Wettbewerbssituation sowie unter Berücksichtigung der aktuellen Planungen (vgl. hierzu Kapitel
V., 1) in der Stadt Oberndorf a. N. nicht zu erwarten. Die errechnete Umsatzleistung stellt insofern einen worst‐
case‐Ansatz dar. Mit einem Gesamtumsatz von rd. 8, 2 Mio. € liegt der Lebensmittelmarkt deutlich über dem
durchschnittlichen Filialumsatz von Lidl (rd. 6,6 – 6,7 Mio. €). In der Handelswissenschaft ist unbestritten, dass
sich durch die Erweiterung zwar ein Umsatzzuwachs ergeben wird, der in aller Regel jedoch nicht proportional
zum Verkaufsflächenzuwachs erfolgt. Insbesondere dann nicht, wenn es sich um standardisierte Sortimente und
Filialkonzepte handelt. Die Vergrößerung dient v. a. einer übersichtlicheren Warenpräsentation, breiteren Gängen
usw. Tendenziell können auch Logistikkosten gesenkt werden (mehr Ware kann im Laden gelagert werden).
4. Kongruenzgebot – Landesplanerische Vorgaben
Das Kongruenzgebot fordert zunächst, dass sich Einzelhandelsgroßprojekte in das zentralörtliche System einfügen
müssen. Dabei ist das Konzentrationsgebot (vgl. Kapitel II) zu beachten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des
Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbe‐
reich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP BW Ziel 3.3.7 und 3.3.7.1).
16
Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens.
20 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg (vgl. Pkt.
3.2.1.4):
„Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte
Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde
wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.R. gegeben, wenn mehr als
30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll.“
Im Regionalplan Schwarzwald‐Baar‐Heuberg, Regionalplanfortschreibung „Einzelhandelsgroßprojekte“ 2012 wird
in der Begründung zum Plansatz 2.7.1 weiter ausgeführt:
„Neben der grundsätzlichen Zuordnung von Einzelhandelsgroßprojekten zum Oberzentrum und
den Mittel‐ und Unterzentren ist die Verkaufsfläche des Betriebes so zu bemessen, dass der Ein‐
zugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich
überschreitet. Nach dem Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg ist eine „wesentliche Über‐
schreitung“ in der Regel dann gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außer‐
halb des Verflechtungsbereiches erzielt werden. Bei Mittelzentren besteht der Verflechtungsbe‐
reich aus den jeweiligen Mittelbereichen, bei Unter‐ und Kleinzentren aus den jeweiligen Nahbe‐
reichen und bei Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion aus dem Gemeindegebiet.“
Für die Stadt Oberndorf a. N. als Unterzentrum ist der zentralörtliche Verflechtungsbereich auf den Nahbereich
begrenzt. Dieser umfasst neben der Stadt Oberndorf a. N. selbst die Gemeinden Epfendorf und Fluorn‐Winzeln.
Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landes‐ und regionalplaneri‐
schen Vorgaben ist zunächst festzuhalten, dass mit einer Umsatzherkunft von knapp 95 % aus dem Nahbereich
Oberndorf a. N. das Kongruenzgebot eingehalten ist. Unter Berücksichtigung der Vorgabe, für den täglichen Be‐
darf (insbesondere Nahrungs‐ und Genussmittel, aber auch Drogeriewaren) eine schwerpunktmäßig lokale Ver‐
sorgungsstruktur herzustellen, ist anzuführen, dass mit einer Umsatzherkunft aus Oberndorf a. N. selbst in der
Größenordnung von 72 % das Kongruenzgebot ebenfalls eingehalten wird.
Das Kongruenzgebot wird eingehalten. Knapp 95 % des durch das Vorhaben erzielten Umsatzes stammen aus dem
Nahbereich Oberndorf a. N. davon rd. 72 % aus der Stadt Oberndorf a. N. selbst. Der im Einzelhandelserlass Ba‐
den‐Württemberg genannte Schwellenwert wird eingehalten.
21 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
V. Beeinträchtigungsverbot gemäß Ziel 3.2.7.2 LEP Baden‐Württemberg
Zur Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots‐ und Wettbewerbssituation für das Plan‐
vorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Ausgehend davon lassen sich die durch
das Vorhaben zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen und versorgungs‐
strukturellen Auswirkungen ermitteln.
1. Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum
Zur Bewertung der Wettbewerbssituation in Oberndorf a. N. und im Umland wurde im Juni 2020 eine Aktualisie‐
rung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Als Wettbewerber für das Vorhaben gelten
grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in dem Lebensmitteldiscoun‐
ter geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkauf‐
verhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebstypengleiche Betriebe als Hauptwett‐
bewerber zu identifizieren sind.
1.1 Wettbewerbsstrukturen in Oberndorf a. N.
In Oberndorf a. N. sind neben dem zur Erweiterung vorgesehenen Lidl‐Lebensmitteldiscounter aktuell folgende
strukturprägende Anbieter vorzufinden:
real, SB‐Warenhaus, Stadtteil Lindenhof, rd. 5.000 m² VK, Friedrich‐List‐Straße, Lage im Stadtteil Lin‐
denhof im Standortverbund mit Aldi und AWG, modernes SB‐Warenhaus mit zeitgemäßem Marktauf‐
tritt, ausreichendem Stellplatzangebot und großem Einzugsgebiet mit Nahversorgungsfunktion für die
westlich des Neckars gelegenen Stadtteile und für die Gemeinde Fluorn‐Winzeln, insgesamt leistungs‐
fähiger Wettbewerber.
Rewe, Supermarkt, Stadtteil Kernstadt / Neckarvorstadt, rd. 2.000 m² VK, Neckarstraße, Lage im Nah‐
versorgungs‐ / Fachmarktzentrum Neckarstraße, im direkten Standortumfeld von Lidl und weiteren
Fachmärkten; Nahversorgungsfunktion für die Wohngebiete in Tallage sowie für die östlichen Stadt‐
teile von Oberndorf, ausreichendes Stellplatzangebot, gute Warenpräsentation und Marktauftritt, ins‐
gesamt leistungsfähiger Wettbewerber.
Aldi, Lebensmitteldiscounter, Stadtteil Lindenhof, rd. 950 m² VK, Friedrich‐List‐Straße, im Standortver‐
bund mit real SB‐Warenhaus, neuer Markt mit zeitgemäßer Warenpräsentation und Marktauftritt17,
Synergieeffekte durch Verbundlage mit SB‐Warenhaus, leistungsfähiger Wettbewerber.
Aldi, Lebensmitteldiscounter, Stadtteil Webertal, rd. 800 m² VK, Austraße, Lage im Gewerbegebiet
Austraße am südlichen Stadtrand von Oberndorf in Richtung Altoberndorf, rein autokundenorientier‐
ter Standort, keine Verbindung zu Wohngebieten, ausreichende Stellplatzanzahl, leistungsfähiger
Wettbewerber.
Netto, Lebensmitteldiscounter, Stadtteil Kernstadt / Neckar Vorstadt, rd. 930 m² VK, Neckarstraße,
Lage unweit des Nahversorgungs‐ / Fachmarktzentrums Neckarstraße, im direkten Standortverbund
mit Dänischem Bettenlager und Burger King, moderner Markt mit zeitgemäßem Marktauftritt, leis‐
tungsfähiger Wettbewerber.
17
Filiale wird derzeit umgebaut.
22 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL-FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Karte 6: Wettbewerber im Einzugsgebiet des Lidl-Marktes und im Umland (Auswahl)
P
Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing, Datengrundlage GfK GeoMarketing, © Microsoft, Nokia
GMA-Bearbeitung 2020
23 info@gma.biz / www.gma.bizAUSWIRKUNGSANALYSE ZUR ERWEITERUNG DER LIDL‐FILIALE IN OBERNDORF A. N.
Netto, Lebensmitteldiscounter, Stadtteil Webertal, rd. 930 m² VK, Austraße, Lage unweit des Aldi‐Le‐
bensmitteldiscounters, rein autokundenorientierter Standort, keine Verbindung zu Wohngebieten,
zeitgemäßer Marktauftritt, ausreichende Stellplatzanzahl, leistungsfähiger Wettbewerber.
Norma, Lebensmitteldiscounter, Stadtteil Lindenhof, rd. 740 m² VK, Steinbeisstraße, unweit des Stand‐
ortverbundes real und Aldi gelegen, nicht mehr zeitgemäße Verkaufsflächendimensionierung, moder‐
nisierungsbedürftiger Marktauftritt.
Neben den o. g. strukturprägenden Wettbewerbern ist auf zahlreiche kleinflächige Anbieter im Stadtgebiet hin‐
zuweisen. Neben Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) runden Spezialanbieter (u. a.
Tankstellenshops, Getränkeanbieter) das Angebot ab.
Darüber hinaus ist auf aktuelle Planungen in der Stadt Oberndorf a. N. hinzuweisen:
Auf der östlichen Hochfläche des Stadtgebietes zwischen Bochingen und Boll wird derzeit ein neuer Norma‐Markt
(rd. 800 m² VK zzgl. Backshop / Café) errichtet. Die Eröffnung des Lebensmittelmarktes ist für das 2. Halbjahr 2020
geplant. Während auf der westlichen Hochfläche und im Bereich des Neckartals Lebensmittelmärkte die dortige
Bevölkerung versorgen, ist dies für die Stadtteile auf der östlichen Hochfläche noch nicht gelungen. Mit der Pla‐
nung wird das Ziel verfolgt, die bislang nur rudimentär versorgten Stadtteile möglichst wohnortnah zu versorgen.
Der Norma‐Markt wird eine überwiegend lokale, stadtteilbezogene Versorgungsfunktion übernehmen. Das Vor‐
haben dient insofern der Stärkung der verbrauchernahen Versorgung der Stadtteile Boll und Bochingen. Hier le‐
ben aktuell rd. 2.600 Einwohner.
Derzeit noch in Planung ist die Verlagerung des Aldi‐Marktes vom Standort Austraße im Webertal an die Hoch‐
brücke in der Talstraße. Mit der geplanten Verlagerung verbunden ist eine Erweiterung der Verkaufsfläche von
aktuell rd. 800 m² auf dann rd. 1.210 m² VK (+ 410 m² VK). Der Standort liegt im Vorranggebiet für zentrenrele‐
vanten Einzelhandel, so dass grundsätzlich gute Voraussetzungen für die Planung bestehen. Gegenüber dem jet‐
zigen Standort im Webertal (dezentrale Lage ohne Nahversorgungsfunktion) ergibt sich sowohl aus städtebauli‐
chen Aspekten als auch unter Nahversorgungsgesichtspunkten eine deutliche Verbesserung.
1.2 Wettbewerbssituation im Umfeld von Oberndorf a. N.
Außerhalb der Stadt Oberndorf ist mit Ausnahme des Lebensmittelhandwerks, welches sowohl in Fluorn‐Winzeln
als auch in Epfendorf vorhanden ist, nur auf einen weiteren Lebensmittelsupermarkt der Fa. Edeka (rd. 1.100 m²
VK) in Fluorn‐Winzeln hinzuweisen. Der Standort liegt verkehrsgünstig an der L 422 zwischen den Ortsteilen Fluorn
und Winzeln. Die nächstgelegenen Discounter befinden sich in Sulz a. N.
1.3 Fazit
Die Stadt Oberndorf a. N. weist eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelbereich
auf und somit eine hohe Attraktivität über das Stadtgebiet hinaus. Dabei sind alle Betriebstypen des Lebensmit‐
telhandels vorhanden (SB‐Warenhaus, Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelhandwerk). Der Mehr‐
zahl der Anbieter kann ein modernes und zeitgemäßes Erscheinungsbild attestiert werden.
Das Angebot im unmittelbaren Umfeld (= Nahbereich Oberndorf a. N.) zeigt sich hingegen als eher unterdurch‐
schnittlich ausgestattet. Hier findet traditionell eine starke Einkaufsorientierung in Richtung Unterzentrum statt.
Während die Mittelzentren Schramberg und Rottweil traditionell auch für Oberndorf a. N. als Einkaufsstandorte
im Fokus stehen, rückte in den vergangenen Jahren die Stadt Sulz a. N. (Fachmarktentwicklung und Angebotser‐
gänzungen z. B. durch Biomarkt) stärker in den Fokus.
Es ist darauf hinzuweisen, dass durch die Marktentwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel betriebliche Anpas‐
sungen notwendig sind, um die Wettbewerbsfähigkeit der in Oberndorf a. N. vorhandenen Märkte langfristig zu
sichern. Vor diesem Hintergrund werden auch in Zukunft Modernisierungen im Sinne von Verkaufsflächenerwei‐
terungen, Nutzungsänderungen etc. notwendig sein, um die Nahversorgungssituation in Oberndorf a. N. langfris‐
tig attraktiv zu halten. In diesem Kontext sind auch die geplante Modernisierung des Lidl‐Lebensmitteldiscounters
und das Vorhaben der Fa. Aldi zu sehen. Das Angebot verteilt sich mit wenigen Ausnahmen gut über das Stadtge‐
biet, nur für die östliche Hochfläche besteht bislang ein Versorgungsdefizit. Unter diesem Aspekt ist der Ausbau
24 info@gma.biz / www.gma.bizSie können auch lesen
