B THE BEST. CITY REPORT REGION LEIPZIG - MEINUNG. FAKTEN. TRENDS. AENGEVELT RESEARCH
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MEINUNG.
FAKTEN.
TRENDS.
AENGEVELT RESEARCH
CITY REPORT REGION LEIPZIG.
B THE BEST.
2020/2021, Nr. 29.
PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
AENGEVELT RESEARCH
„DER LEIPZIGER IMMOBILIENMARKT
BIETET BEDARF UND QUALITÄT WIE
DIE BIG SEVEN BEI GLEICHZEITIG
GÜNSTIGEREN KONDITIONEN UND
HÖHERER PERFORMANCE.“
Ullrich Müller, Niederlassungsleiter Aengevelt Leipzig
2
INHALT.
MEINUNG.
Claus Gröhn. Präsident der Handwerkskammer zu Leipzig. 4
FAKTEN UND TRENDS.
Leipzig auf einen Blick. 6
Trends.7
Rahmenbedingungen der Marktentwicklung. 9
Grundstrukturen des Marktes. 16
Investmentmarkt.22
Der Markt für Büroflächen. 30
Der Markt für Einzelhandelsflächen. 42
Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen. 50
Der Markt für Wohnimmobilien. 58
Aengevelt auf einen Blick. 70
3
AENGEVELT RESEARCH
Claus Gröhn
Präsident der Handwerkskammer zu Leipzig
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
4
mit dem aktuellen City-Report legt AENGEVELT-RESEARCH bereits zum 29. Mal eine immobilienwirtschaftliche
Analyse für die Stadt Leipzig vor. Die vorliegenden Daten und Fakten bilden gepaart mit Erkenntnissen aus der aktuellen
Forschung zu Städtebau und Stadtentwicklung eine gute Orientierung für alle, die in unserer Stadt wohnen, ihren
Unternehmensstandort haben oder sich hier privat beziehungsweise gewerblich ansiedeln möchten.
In der mehr als tausendjährigen Geschichte hat Leipzig verschiedene Phasen durchlebt. Was geblieben ist, ist eine
Stadt, die noch immer wichtiger Kreuzpunkt internationaler Handelswege von Nord nach Süd und Ost nach West ist.
Eine Stadt mit Charakter, Anmut und Einzigartigkeit. Die Stadt Leipzig verkörpert wie kaum eine andere deutsche Stadt
den Aufbruch in eine neue Zeit. Als Ausgangspunkt der friedlichen Revolution 1989 und größte Baustelle in der ersten
Hälfte der 90er-Jahre ist es der Stadt gelungen, das Flair eines interessanten Wirtschaftsstandortes mit großem Poten-
zial und eines attraktiven urbanen Zentrums zu vereinen. Leipzig ist heute ein Wirtschaftsstandort mit hervorragenden
Infrastrukturen, lebendiger Kultur und einem hohen Grad der Aufgeschlossenheit gegenüber Investoren und beste-
henden Unternehmen. Keine andere deutsche Stadt ist so schnell gewachsen. Kaum eine hat so einen dynamischen
Immobilienmarkt. Noch vor 15 Jahren war Leipzig die Stadt des Leerstands. Jetzt wird der Platz knapp.
Die Nachfrage von Anlegern, die im Erwerb einer Leipziger Immobilie zu Recht eine gute Wertanlage sehen, steigt.
Auch die Städte und Gemeinden, die in den Landkreisen Leipzig und Nordsachsen über eine gute Verkehrsanbindung
an die Messestadt verfügen, werden von Käufern zunehmend nachgefragt. Der Immobilienmarkt hält einen großen
Fundus interessanter Wohn- und Gewerbeobjekte bereit, die auch Beleg für die Qualität handwerklicher Leistungen
sind. Das Handwerk und der Mittelstand haben ganz maßgeblich das Gesicht der Stadt Leipzig geprägt. Einerseits
entstammen viele bestehende Bauten der handwerklichen Meisterhand – andererseits waren es Handwerker, die den
Bauwerken in der Stadt durch Restaurierung und Sanierung ihr Gesicht zurückgaben.
Leipzig wächst und damit auch die zahlreichen Herausforderungen für den Immobilienmarkt. Statt Bewältigung des
Leerstandes steht nunmehr die Ausgestaltung des Wohn- und Gewerberaumes, die den unterschiedlichen Bedarfen
aller Bevölkerungsgruppen ebenso entspricht wie einer wachsenden mittelständisch geprägten Wirtschaft, im Fokus der
Stadtentwicklung. Für einen leistungsstarken Mittelstand sind qualitativ hochwertige Gewerbeflächen und -immobilien mit
einer funktionierenden Verkehrsinfrastruktur Grundlage seiner Wettbewerbsfähigkeit und seines wirtschaftlichen Erfolges.
Und es sind wieder die Handwerksunternehmen, die die zukunftsfähige Funktionalität der Gebäude sichern. Denken wir
an energetische Gebäudesanierung, ressourcenschonendes Bauen, digitale Infrastrukturen oder Smart Home.
Viel wurde in den vergangenen drei Jahrzehnten geschafft. Nicht nur das Gesicht der Stadt hat sich gewandelt, auch
der Gewerbeimmobilienmarkt ist heute ein anderer. Unternehmen und Investoren dürfen aber nach wie vor attraktive
Angebote erwarten und sind herzlich willkommen am prosperierenden Wirtschaftsstandort Leipzig. Ihr Claus Gröhn
Präsident der Handwerkskammer zu Leipzig
Ihr Claus Gröhn
Präsident der Handwerkskammer zu Leipzig
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AENGEVELT RESEARCH
LEIPZIG AUF EINEN BLICK.
594.000 330.000 339.700
EINWOHNER PRIVATHAUSHALTE WOHNUNGEN
140.000 m² 3,7 Mrd. € 1,38 Mrd. €
BÜROFLÄCHENUMSATZ GRUNDSTÜCKSMARKT GEWERBLICHE INVESTMENTS
188.000 m² 4,2 % / 3,3 % 1,05 Mrd. €
BÜROLEERSTAND SPITZENRENDITEN P. A. WOHNINVESTMENTS
BÜRO UND WOHNEN
15,50 €/m² 130,00 €/m² 9,64 €/m²
BÜROSPITZENMIETE EINZELHANDELSSPITZENMIETE DURCHSCHNITTLICHE
ANGEBOTSMIETE
NEUBAUWOHNUNG
6
TRENDS.
Wir wagen eine Prognose
in unsicheren Zeiten.
In der Phase dynamischer Immobilienmärkte führt die
COVID-19 Krise zu maßgeblichen Änderungen der noch
bis März vorherrschenden Trends:
■■ Büroflächenumsätze sind rückläufig: Aufgrund ■■ Die Bewertung von Anlageimmobilien wird
aktueller Einschränkungen des öffentlichen Lebens schwieriger. Die Immobilienbewertung wird beein-
und der zukünftigen konjunkturellen Unsicherheit flusst von veränderten Rahmenbedingungen und
stellen Unternehmen Expansionspläne ein. Flächen- schwer prognostizierbaren Entwicklungen. Mögliche
verkleinerungen und Unternehmensinsolvenzen Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere
tragen zu einer Verringerung der Flächenumsätze Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor
bei. Erfolgreich in der Krise erprobte Home-Office- allem seitens risikoaverser Investoren.
Lösungen und digitale Meetings verstärken den Trend
sinkender Umsätze nachhaltig. ■■ Im Wohninvestmentsegment verunsichern
veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende
■■ Die Umsätze des stationären Einzelhandels März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium
brechen ein – kurz- bis mittelfristige Folgen sind: In- über den Mietendeckel hinaus. Gleichwohl bleibt die
solvenzen, Mietausfälle, Leerstände, sinkende Mieten Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in den
- insbesondere jenseits der Top-Lagen. Aufgrund der meisten deutschen Großstädten hoch und damit die
gestiegenen finanziellen Unsicherheit stellen private Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse
Haushalte Investitionen zurück. Die vorherrschende wird sich verhältnismäßig robust entwickeln.
finanzielle Unsicherheit beeinflusst auch den Online-
Handel jenseits der Produkte des täglichen Bedarfs. ■■ Die Finanzierungsbedingungen verändern sich:
Banken prüfen kritischer und verlangen höhere
■■ Logistik ist der Gewinner der Krise – kurzfristig gilt Eigenkapital-Quoten. Upside-Szenarien werden
dies alle Male. Auch langfristig ist von einer weiteren zukünftig geringer bewertet und weniger berücksich-
Verlagerung zugunsten des Online-Handels auszuge- tigt. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird
hen. Eine Limitierung ergibt sich allerdings aus dem tendenziell sinken. Aber es werden zukünftig auch
knappen Flächenangebot. wieder mehr Produkte auf den Markt kommen.
■■ Neubewertung der Risikoklassen wird relevant. ■■ Auch im Privatimmobilienbereich agieren Banken
Es sinken die Transaktionsumsätze, und Preisab- vorsichtiger. Eigennutzer erhalten bei kritischer
schläge im Investmentbereich sind aufgrund von Miet- Beurteilung keinen Kredit oder werden mit höheren
ausfall, Umsatzrückgängen bei vielen Nutzern und Eigenkapitalforderungen konfrontiert. Die Folge sind
Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen rückläufige Kauffälle und Geldumsätze sowie eine
denkbar. Für 2020 ist hier zumindest temporär von Dämpfung der in der Regel bislang positiven Kaufprei-
einer deutlich verhalteneren Nachfrage auszugehen. seentwicklung von Privatimmobilien.
Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere
die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei
Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf
Mieterebene in den Vordergrund rücken.
7
AENGEVELT RESEARCH 8
RAHMENBEDINGUNGEN
DER MARKTENTWICKLUNG.
9
AENGEVELT RESEARCH
Leipzig - „europäische Stadt des
Jahres 2019“.
Leipzig präsentiert sich auch 2019 als Musterbeispiel
dafür, wie Stadtentwicklung funktionieren kann. Wie
bereits im Vorjahr konnte sich Leipzig im HWWI/
Berenberg-Städteranking den Platz 2 der wettbewerbs-
fähigsten Städte Deutschlands sichern und verfehlte
den Sieg (Berlin) nur knapp. Ausschlaggebend für
die Top-Platzierung ist der Mix aus demografischer
Der Hotelneubau aus dem Jahre 2013 mit 166 Zimmern in 4-Sterne
Entwicklung, ökonomischer Leistungsfähigkeit und Qualität wurde Ende 2019 im Rahmen eines Portfoliodeals gemeinsam mit
wesentlichen Standortfaktoren wie Bildung, Innovation, 10 weiteren Häusern in Deutschland und europäischen Großstädten durch
die AXA Investment Managers erworben.
Internationalität und Erreichbarkeit. Nachdem 1998
mit lediglich 437.000 Einwohnern der Nach-Wende-
Tiefpunkt erreicht wurde, betrug die Bevölkerung zum
Jahresende 2019 etwa 594.000.
Entsprechend jüngster Prognosen, wird der Wachstum-
strend anhalten, sich weiterhin positiv auf das Umland
auswirken und Leipzig bis etwa 2030 an die 700.000
Leipzig: Key facts Veränd. Einwohner-Marke bringen. Um nachhaltig wettbe-
2018 2019
Demographie & Wirtschaft 2015 zu 2019 werbsfähig zu bleiben und den Herausforderungen
des anhaltenden Bevölkerungswachstums gerecht zu
Einwohner (in Tsd.) 587.857 594.030 5,99%
werden, hat die Stadt bereits 2018 mit dem „Integrier-
Wohnhaushalte (in Tsd.) 328.573 329.950 6%
ten Stadtentwicklungskonzept 2030“ ein langfristiges
Einwohner pro Haushalt 1,80 1,80 0,00
Handlungskonzept beschlossen. Zentrale Heraus-
Kaufkraft-Index forderungen des Wachstums bleiben demnach unter
86,83 86,44 1,2%
(allgemein) anderem die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
Kaufkraft-Index (EZH) 92,87 92,65 0,6% inklusive entsprechender nachhaltiger Mobilitätskon-
Zentralitäts-Index (EZH) 98,66 96,31 -4,0% zepte und Bildungsinfrastruktur, sowie der Ausbau und
die Förderung neuer Arbeitsplätze.
Arbeitslosenzahl
18.822 18.637 -26,80%
(absolut; zum Jahresende)
Arbeitslosenquote insgesamt
(Zum Jahresendel)
6,1% 5,9% 290 bps Beschäftigungswachstum weiterhin
SVP-Beschäftigte überdurchschnittlich.
269.009 272.873 29%
am Arbeitsort
Das anhaltend hohe Bevölkerungswachstum spiegelt
sich erneut positiv am Arbeitsmarkt wider. Die Beschäf-
Key facts Demographie & Wirtschaft Quellen/Aktualität: Bevölkerungsda- tigung in Leipzig wächst kontinuierlich, ansiedlungs-
ten (per 31.12. eines Jahres nach eigener Hochrechnung), Tourismus- freundliche Bedingungen locken immer mehr Unterneh-
daten sowie Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen vom Statistischen
Landesamt des Freistaats Sachsen; Arbeitsmarktdaten von der Statistik- men in die Messestadt und erhöhen das Arbeitsplatz-
stelle der Bundesagentur für Arbeit & des Statistischen Landesamtes des angebot für Ansässige und junge arbeitsplatzorientierte
Freistaats Sachsen: Arbeitslosenzahlen (Daten per 31.12. eines Jahres),
SVP-Beschäftigte (Daten zum 01.06. eines Jahres); Kaufkraft und Zentra- Zuwanderer gleichermaßen. Von 2015 bis 2019 stieg
lität: jährliche Prognosen des IFH Köln die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
10(SVP) um 23.921 (10%) auf 272.873 - markant stärker und den Arbeitsmarkt beflügelt. Ein positives Beispiel
als in Sachsen (+ 5,9%). Etwa im selben Zeitraum dafür soll auch in Leipzig-Plagwitz etabliert werden. Das
sank die Zahl der Arbeitslosen in der Messestadt von „Integrierte Stadtentwicklungskonzept 2030“ wird das
25.460 (Arbeitslosenquote: 8,8%) auf lediglich 18.637 Entwicklungsgebiet als Standort für Startups und Digi-
(5,9%). Der Rückgang der absoluten Arbeitslosenzahlen talunternehmen (z.B. Digital Hub Initiative des BMWi auf
in Leipzig beträgt seit 2015 bemerkenswerte 26,8%. der Baumwollspinnerei) weiter profilieren – der Stadtteil
Laut Bundesagentur für Arbeit beruht diese erfreuli- gilt im neuen INSEK als „Testareal“ für andere Stadtteile.
che Entwicklung auf positiven Arbeitsmarktimpulsen In Kooperation zwischen Stadtverwaltung, Wirtschaft,
in den Bereichen Hoch- und Tiefbau, Verkehr und Wissenschaft und Zivilgesellschaft sollen hier innovative
Logistik sowie im Verkauf. Leipzig profitiert zudem Lösungen konzipiert werden.
von seinem sehr guten Technologienetzwerk und der
ebenfalls stetig wachsenden Universität – wobei das Leipzig profitiert von der stabilen Entwicklung in der
Top-Trendthema Digitalisierung ein steter Begleiter ist Branche der wirtschaftlichen Dienstleister, zu denen
u. a. Finanz- und Versicherungsdienstleister zählen.
33,2% der SVP-Beschäftigten Leipzigs arbeiten in
diesem Sektor (vgl. Sachsen: 18,7%; Deutschland:
Beschäftigte in Leipzig: Veränderung p.a. in %. 20,9%). Der öffentliche Dienstleistungssektor ist ähnlich
stark besetzt: 29,6% der SVP-Beschäftigten arbeiten in
Branchen des Erziehungs-, Gesundheits- und Sozialwe-
2019 sens, in der öffentlichen Verwaltung sowie in Verbänden
(Sachsen: 30,8%; Deutschland: 27,7%).
In den Bereichen Handel, Gastgewerbe und Verkehr
2018
liegt Leipzig (21,6%) nahezu gleichauf mit Sachsen
(21,1%) und mit Deutschland (22,3%). Mit einem
Beschäftigtenanteil von weiterhin nur noch 13,9% sind
2017 das produzierende und verarbeitende Gewerbe und die
Bauwirtschaft indessen weiterhin stark unterrepräsen-
tiert (S: 26,4%; D: 26,6%). Land- und Forstwirtschaft,
2016 Bergbau o.Ä. spielen in Leipzig (1,7%) wie insgesamt
in Sachsen (3,0%) und in Deutschland (2,4%) kaum
eine Rolle, die Zahl der Beschäftigten sinkt hier
2015 tendenziell weiter.
0% 1% 2% 3% 4% Rückläufiger Pendlersaldo in der
Region.
Leipzig
Sachsen Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit pendeln
Deutschland arbeitstäglich rund 98.000 SVP-Beschäftigte nach
Leipzig, im Gegenzug verlassen etwa 66.000 SVP-
Anmerkung: Quelle: Beschäftigte die Stadt zum Arbeiten in umliegende oder
Stand 30.06. des jeweiligen Jahres, Bundesagentur für Arbeit
Arbeitsortprinzip © Aengevelt Research entfernte Gemeinden. Somit war das Pendlersaldo
11AENGEVELT RESEARCH
im Juni 2019 mit rd. 32.000 SVP-Beschäftigten im Gewerbe- und Logistik-Infrastruktur auf dem Gebiet
Vergleich zum Vorjahr sogar rückläufig (vgl. 2018: der Gemeinde Schkeuditz liegen, pendeln per Saldo
etwa 33.400), was insbesondere am deutlichen über 3.500 Personen mehr aus Leipzig dorthin als
Anstieg der Auspendler lag (vgl. 2018: etwa 64.000). umgekehrt – Tendenz steigend. Die höchste Anzahl von
Einpendlern kommt aus Markkleeberg (mehr als 5.000).
Das Pendlersaldo generiert sich vor allem aus den
sächsischen Gemeinden, die direkt an Leipzig grenzen,
aber z.B. auch Bundesland-übergreifend aus Halle Infrastruktur und Verkehr.
a. d. Saale, das günstigere Mieten bei geringeren
Beschäftigungsmöglichkeiten bietet. Die überwiegen- Wesentliche Stütze für bleibende Ansiedlungserfolge ist
de Mehrheit der Pendler kommt aus einem Radius die leistungsfähige Infrastruktur, die zahlreiche Unter-
von bis zu 35 km. Da der Flughafen und erhebliche nehmen nach Leipzig zieht und dort erfolgreich bindet:
Beschäftigtenstruktur: Leipzig, Sachsen, Deutschland.
in %
35
30
25
20
15
10
5
0
Leipzig Sachsen Deutschland
Land-/Forstwirtschaft, Bergbau, Wasser- und Entsorgungswirtschaft (1)
Verarbeitendes Gewerbe/Baugewerbe
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
Finanzierung/Versicherung, Grundstückswesen, wirtschaftliche Dienstleistungen (2)
Öffentliche/Private Dienstleistungen einschl. öffentl. Verwaltung und Sonstige (3)
1) inkl. Fischerei, Energie-/Wasserversorgung,
Entsorgungswirtschaft Quelle:
2) inkl. Information und Kommunikation Agentur für Arbeit, Juni 2019,
3) inkl. Erziehung und Unterricht, Gesundheits- WZ2008
und Sozialwesen © Aengevelt Research
12■■ Der Flughafen Leipzig-Halle mit für Deutsch-
land außergewöhnlich langfristig gesichertem
24-Stunden-Luftfracht-Betrieb bleibt damit beson-
ders für Logistikunternehmen hochinteressant,
die in Industrie-4.0- und e-Commerce-Konzepte
eingebunden sind. Im Jahr 2019 belief sich das
Jahresfrachtvolumen auf ca. 1,22 Mio. Tonnen und
die Anzahl der Fluggäste auf 2,6 Mio. (+3,2% im
Vergleich zu 2018). Der Standort um den Flughafen
Leipzig-Halle gehört somit zu einer der wichtigs-
ten Logistikregionen in Deutschland und ist das
zweitgrößte deutsche und fünftgrößte europäische
Luftfrachtdrehkreuz.
Pendleraktivitäten, © bulwiengesa AG RIWIS, OpenStreetMap
(contributors) CC-BY-SA
■■ Durch den Leipziger Autobahnring sind mehrere
Bundesautobahnen leistungsfähig in alle Richtungen
verbunden: Die A9 in Richtung Berlin bzw. Nürn-
berg/München, die A14 in Richtung Dresden/Prag Demografie und Haushalte.
bzw. Magdeburg sowie die A38 (Richtung Göttingen)
und die A72 (Richtung Chemnitz). Die Bevölkerungszahl in Deutschland wächst insge-
samt durch positiven Zuwanderungssaldo, gleichwohl
■■ Das dynamische Wachstum der Stadt führt zu einem schrumpfen wirtschaftlich schwächere Regionen
Um- bzw. Weiterdenken der städtischen Mobilität. In (deutschland- und europaweit) aufgrund von Abwan-
der „Mobilitätsstrategie 2030 für Leipzig“ erarbeitet derung vor allem jüngerer Menschen in wirtschaftlich
die Stadt in Zusammenarbeit mit der Öffentlichkeit starke Regionen, die ihnen eine attraktive Ausbildungs-,
aktuell ein Konzept, das die Mobilitätsansprüche der Berufs- und Lebensperspektive bieten. Zu den Wachs-
Einwohner und Pendler sowie der Wirtschaftsunter- tumsregionen gehört seit Jahren auch Leipzig. Das
nehmen berücksichtigt und nachhaltig sichert. Bevölkerungswachstum von durchschnittlich über
10.000 Einwohner pro Jahr seit 2011 spricht eine deutli-
■■ Darüber hinaus ist Leipzig mit dem größten deut- che Sprache. Zusätzlich wächst Leipzig auch aus einem
schen Kopfbahnhof in das (ICE) Schienennetz der natürlichen Bevölkerungssaldo, indem hier mehr Kinder
Deutschen Bahn integriert; täglich erreichen rd. 1.300 geboren werden als Menschen sterben (2019: rd. 6.450
Züge sowie 120.000 Reisende und Besucher die Geburten vs. 6.200 Sterbefälle, vgl. 2018: rd. 6.800
Messestadt. Anziehend wirkt auch das Shopping- Geburten vs. 6.500 Sterbefälle).
Konzept am Hauptbahnhof: mehr als 140 attraktive
Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Dienstleister Ersten Berechnungen zu Folge lebten Ende 2019
laden Reisende und Einwohner zum Verweilen ein. rd. 594.030 Personen in Leipzig (2018: rd. 587.857
Die Bundeshauptstadt Berlin und die bayerische Einwohner). Damit konnte zwar das durchschnittliche
Landeshauptstadt München sind seit 2017 über eine Bevölkerungswachstum von über 10.000 Personen pro
Hochgeschwindigkeitstrasse mit Halt in Leipzig mit- Jahr nicht ganz erreicht werden, das Ergebnis spiegelt
einander verknüpft. Dies sorgt dafür, dass auch die aber einmal mehr die Anziehungskraft der Stadt wider
wirtschaftlichen Wachstumszentren Süddeutschlands und liegt deutlich über dem deutschen Durchschnitt
immer schneller erreichbar werden. (+0,06%). Für das Wachstum der Stadt sorgten laut
13AENGEVELT RESEARCH
Einwohnerregister vor allem zahlreiche Zuzüge: im Be- Zahlen des Statistischen Landesamts). Mit dieser
richtsjahr sind 33.962 Menschen nach Leipzig gezogen, Dynamik hält der Wohnungsbau (s. Kap. 7) nicht Schritt,
27.894 Menschen haben die Stadt verlassen. Die hohe wenngleich auch die Genehmigungszahlen für den
Fluktuation spiegelt sich auch am Wohnungsmarkt Neubau langsam steigen. Bestehende Wohnungsneu-
wider – viele Wohnungswechsel sorgen bei gestiegener baupotentiale innerhalb der Stadtgrenzen werden zu-
Nachfrage in der Regel für höhere Preise. Ein Umstand, nehmend rarer, geraten jedoch aufgrund der steigenden
den großes Bevölkerungswachstum mit sich bringt. Lebens- und Arbeitsmarktqualität in Leipzig vermehrt in
den Fokus von kommunalen Wohnungsgesellschaften
Derzeit bilden im Mittel etwa 1,8 Personen einen wie auch privaten Entwicklern und Investoren.
Leipziger Haushalt. Die Zahl liegt auch aufgrund der
hohen Studentenzahl deutlich unter dem Bundesschnitt
von 2,0. Die rasante Bevölkerungsentwicklung bringt Ausblick.
eine analoge Steigerung der Haushaltszahlen und damit
des Bedarfs an Wohnungen mit sich. Ende 2019 gab Mit dem integrierten Stadtentwicklungskonzept (INSEK)
es etwa 330.000 bedarfsrelevante private Haushalte in „Leipzig 2030“ hat die Stadt eine Zukunftsstrategie
Leipzig, jährlich könnte deren Zahl prognoseabhängig entwickelt, mit der sie sich dem weiter steigenden
um etwa 2.000 – 3.000 wachsen (auf Grundlage der Bevölkerungswachstum stellen kann. Wächst die Stadt
Bevölkerungsentwicklung und Prognose.
Bevölkerung in Tsd Jährliches Bevölkerungswachstum
800 20.000
700 15.000
600 10.000
500 5.000
400 0
2011* 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019** 2040 2040
Prognose A*** Prognose B***
Bevölkerung Bevölkerungswachstum
* Daten auf Basis Zensus 2011 Quellen:
** Stand 31.10.2019 Statistisches Landesamt
A*** Prognose Stat. Landesamt des Freistaates Sachsen des Freistaates Sachsen
B*** Prognose Amt für Statistik und Wahlen Leipzig © Aengevelt Research
14Der „Eutritzscher Freiladebahnhof“ ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte in Leipzig. Auf dem Gelände sollen in den nächsten Jahren ca.
2.100 Wohnungen, davon 30% miet- und belegungsgebunden entstehen. Weiter vorgesehen sind ein Schulcampus mit Grund- und Oberschule
sowie Sporthallen, ein Sportpark mit Ballspielplätzen, verschiedene kulturell-soziale Einrichtungen, sowie 330 Kitaplätze in 2 Einrichtungen. Das
gesamte Vorhaben wurde Mitte 2019 von der CG Gruppe an einen Investor aus Österreich verkauft. © www.luftbilder-leipzig.de
nämlich weiterhin um durchschnittlich 10.000 Einwoh- Der positiven Entwicklung der Leipziger Wirtschaft
ner pro Jahr, so werden dort bis 2030 voraussichtlich wurde durch das INSEK ein weiteres solides Funda-
etwa 700.000 Menschen leben und arbeiten. Als Kern- ment geschaffen. Die Dynamik der Bevölkerungsent-
problemzonen der Stadtentwicklung wurden dabei wicklung wird u. a. davon abhängen, ob vorhandene
der Leipziger Nord- und Südosten, Westen sowie die Neubaupotentiale bedarfsgerecht genutzt werden.
erweiterte City (Zentrum Süd) bestimmt. Auch für die kommenden Jahre wird mit anhaltend
hohen Touristenzahlen gerechnet. Als Motor für das
Im Leipziger Westen wird aktuell eine hohe Woh- wirtschaftliche Wachstum fungiert nach wie vor auch
nungsnachfrage und Wachstumsdynamik festgestellt, der Flughafen Halle-Leipzig. Zwar ist das Wachstum
das betrifft u.a. Viertel wie Lindenau und Plagwitz. Der im Jahr 2019 im Vergleich zu 2018 nur gering ausge-
Nordosten der Stadt (u.a. Paunsdorf, Heiterblick) ist fallen, doch macht dieser die Stadt und das Umland
als Wohngebiet weniger stark nachgefragt und enthält für Arbeitgeber weiterhin besonders attraktiv.
noch Flächenpotentiale.
Als europäische Stadt des Jahres 2019 ist Leipzig ein
So soll beispielsweise in Heiterblick eine Bestandsent- Beispiel dafür, wie gelungene Stadtentwicklung funk-
wicklung der Gewerbegebiete stattfinden. Die Ortsteile tionieren kann und die „Boom Town“ in Deutschland
Engelsdorf, Mölkau und Baalsdorf enthalten historisch mit dem stärksten Bevölkerungswachstum, welche
gewachsene Ortslagen und kleinteilige Flächenpo- bisweilen auch als „das besseres Berlin“ bezeichnet
tentiale deren Infrastruktur bedarfsorientiert nach- wird. Es ist die Stadt in Deutschland mit der höchsten
gerüstet werden. Im Stadtbezirk Engelsdorf gibt es Lebensqualität und hat laut der Gesellschaft für
beispielsweise noch Flächenpotential zur Schaffung Konsumforschung (GfK) die zweitbesten Zukunftsaus-
neuen Wohnraums. sichten unter allen deutschen Städten.
15AENGEVELT RESEARCH
GRUNDSTRUKTUREN
DES MARKTES.
16Leipzig weist seit Jahren steigende Bevölkerungszah- breite Investorenkreise bei attraktivem Rendite-Risiko-
len auf und hat sich mit seiner überdurchschnittlichen Profil oftmals bislang noch interessanter als in der
Wirtschaftsentwicklung zu einer der dynamischsten Gruppe der Big Seven, zumal auch das Angebot an
und gefragtesten Regionen in Deutschland entwi- investmentfähigen Immobilien (noch) höher ist. Leipzig
ckelt. Die Messestadt hat sich damit in der Gruppe bietet professionell-beratenen in- und ausländischen
der renditefreundlichen B-Städte bei Entwicklern Investoren attraktive Möglichkeiten und renditestarke
und Investoren erfolgreich etabliert und profitiert Objektangebote. Am Leipziger Grundstücks- und Im-
dabei u. a. von der markanten Renditekompression mobilienmarkt setzte sich wie von Aengevelt Research
in den deutschen A-Metropolen Berlin, Düsseldorf, prognostiziert die überdurchschnittliche Marktdynamik
Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart weiter fort. Im Berichtsjahr 2019 übertraf das Transak-
(Big Seven). Die Einstiegsrenditen sind in Leipzig für tionsvolumen aller in Leipzig gehandelten Grundstücke
Leipzig: Geldumsatz nach Teilmärkten (Asset- & Share-Deals).
Mio. EUR
4.000
3.600
3.200
2.800
2.400
2.000
1.600
1.200
800
400
0
2015 2016 2017 2018 2019
Share-Deals*
Wohn- und Teileigentum**
Bebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke
Gesamt: 10-Jahres-Mittelwert (2008 - 2017, nur Asset-Deals)
Quelle:
Quelle: Gutachterausschuss Leipzig,
vorläufige Angaben 2019,
* Geschätzt Stand März 2020; eigene Erhebungen
** Inkl. Pakete © Aengevelt Research
17AENGEVELT RESEARCH
und Immobilien mit rd. EUR 3,7 Mrd. das langjährige
Dekadenmittel von rd. EUR 2,06 Mrd. um rd. 80 %. Im
Vergleich des bereits überdurchschnittlichen Vorjahres
(2018: EUR 3,36 Mrd.) stieg das Volumen um 10%.
Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem konventio-
nellen Leipziger Immobilienmarkt (Asset-Deals) stieg
im Jahr 2019 nach vorläufigen Analysen des Leipziger
Gutachterausschusses um rd. EUR 230 Mio. bzw. INSTONE erwirbt diese ca. 1,3 ha große Brachfläche östlich des Leipziger
8,3% auf rd. EUR 2,96 Mrd. (2018: rd. EUR 2,73 Mrd.). Hauptbahnhofs an der Rosa-Luxemburg-Straße. Perspektivisch sollen hier
ca. 330 Wohnungen, eine Kita und diverse Läden entstehen. Das ruinierte
Damit wurde das vorjährige Rekordergebnis
übertroffen, das aktuelle Transaktionsvolumen
(Asset-Deals) liegt entsprechend rd. 67,5% über
dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre
(Ø 2009 bis 2018: rd. EUR 1,76 Mrd.). ,Umsatz nach Teilmärkten.
■■ Der Leipziger Gutachterausschuss registrierte für Mit rd. EUR 1,98 Mrd. nahmen bebaute Grundstücke
das Jahr 2019 insgesamt 6.667 Kauffälle (vorläufiges wiederum den größten Anteil am Umsatzvolumen
Ergebnis). Die Transaktionsdynamik lag damit rd. (Asset-Deals) ein, vor Wohn- und Teileigentum
1,1% über dem Vorjahresergebnis (6.597 Kauffälle) (EUR 973 Mio.) und Bauland (rd. EUR 221 Mio.).
und mit rd. 7,7% solide über dem langfristigen Mittel
(Ø 2009 bis 2018: 6.189 Kauffälle).
Unbebaute Grundstücke.
■■ Der Flächenumsatz war 2019 mit 462 ha
rd. 3,9% höher als im Vorjahr (2018: 444 ha) und Im Jahr 2019 konnte der Geldumsatz für Bauland
lag damit rd. 11,7% unter dem zehnjährigen Mittel den Rekord-Trend nicht fortsetzen, blieb dennoch auf
(2009-2018: 523 ha) hohem Niveau und erreichte rd. EUR 220,6 Mio. Er
liegt damit -3,5% unter dem Vorjahr, indessen 72,8%
■■ Ergänzend zum konventionellen Marktgeschehen über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2009 bis
kommen mit einer Umsatzquote von aktuell rd. 16,9% 2018: rd. EUR 127,7 Mio.). Die Umsätze für Gewerbe-
noch die Gesellschaftsanteilsverkäufe (Share-Deals) flächen liegen für das Berichtsjahr bei rd. EUR 846 Mio.
hinzu. Das absolute Transaktionsvolumen der Share- und übertreffen damit das Ergebnis vom Vorjahr
Deals ist somit zum vierten Mal in Folge gestiegen, markant um 50,8% (2018: EUR 561 Mio.).
im Berichtsjahr um rd. EUR 129 Mio. und beträgt
nunmehr rd. EUR 535 Mio. (2018: EUR 406 Mio.). Die Kauffälle von Bauland (insgesamt) lagen 2019 mit
Da die Anteile der Share-Deals auf Grund von „Publi- 522 Abschlüssen rd. 3,2% über Vorjahresniveau (2018:
zitätsscheu“ der Vertragspartner schwer zu ermitteln 506 Kauffälle) bzw. -28,5% unter dem langfristigen
sind, berechnet Aengevelt Research diese anhand Mittel (Ø 2009 bis 2018: 730 Kauffälle). Der Umsatz
eines Regressionsmodells mit (R²=0,85) auf Basis durch Bauland lag 2019 in Leipzig mit rd. 265 ha
der Vorjahreswerte, die über einen Vervielfältiger- deutlich höher als im Vorjahr (2018: 198 ha), befindet
Koeffizienten ermittelt wurden. Da diese Werte kaum sich damit jedoch weiterhin unter dem 10-Jahresmittel
validierbar sind, sind diese Werte mit einer gewissen von 293 ha. Gleichwohl erholt t sich der Flächenumsatz
Unsicherheit und Abweichung zu interpretieren. nach Einbruch in 2017 (2017: 162 ha) wieder.
18Kaufpreise für Bauland. ■■ Die mittleren kalkulatorischen Kaufpreise der für
den Geschosswohnungsbau vorgehaltenen Flächen
Die rein kalkulatorischen mittleren Kaufpreise pro übertrafen 2019 mit EUR 980,-/m² das langjährige
Quadratmeter verzeichnen beim individuellen Wohnbau- Dekadenmittel um 177%. Im Vergleich zum Vorjahr
land und bei gewerblich genutzten Baulandflächen einen (2018: EUR 1.049,-/m²) ist indes ein leichter Abstieg
deutlichen Anstieg. Die Kaufpreise für Geschosswoh- (-6,6%) zu verzeichnen.
nungsbau sind indes leicht gesunken:
■■ Für gewerblich genutzte Baulandflächen stiegen
■■ Nach vorläufigen Analyseergebnissen wurde die rechnerisch ermittelten Bodenpreise wieder und
2019 beim Verkauf von individuellem Wohn- lagen 2019 bei rd. EUR 89,-/m² (2017: EUR 47,-/m²,
bauland ein durchschnittlicher Kaufpreis von 2018:EUR 74,-/m²).
rd. EUR 244,-/m² realisiert. Im Vergleich zum Vorjahr
(2018: EUR 148,-/m²) sind die Kaufpreise somit
signifikant um rd. 65% gestiegen und liegen nunmehr
rd.113% über dem Dekadenmittel (rd. 115,-/m²).
Grundstücks-Flächenpreise (unbebaut, Index*).
Index
600
500
400
300
200
100
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Mehrfamilienhäuser MFH
Ein-/Zweifamilienhäuser EFH/ZFH
Gewerbe (G, Gp)
* Indexbasis 2010 = 100 Quelle:
Gutachterausschuss Leipzig,
Anmerkung: ohne nicht zuordnungsfähige Transaktionen, vorläufige Angaben 2019, Stand März 2020
ungewöhnlichen Geschäftsverkehr und Sonstige © Aengevelt Research
19AENGEVELT RESEARCH
Bebaute Grundstücke. hohem Niveau bewegt, zeigt auch der Vergleich zum
10-Jahresmittel, welches deutlich um 68% übertroffen
Der Markt für bebaute Grundstücke zog in der jünge- werden konnte (Ø 2009 bis 2018: EUR 1,18 Mrd.).
ren Vergangenheit in Leipzig stark an. Das konven-
tionelle Transaktionsvolumen (Asset-Deals) konnte Die Umsätze im Segment Mehrfamilienhäuser, welche
2019 den Rekordwert des Vorjahres (EUR 1,89 Mrd.) 2019 das Dekadenmittel um rd.13% übertrafen, haben
leicht übersteigen und setzt mit EUR 1,98 Mrd. binnen im Vergleich zum Vorjahr (2018: EUR 952 Mio.) indes
Jahresfrist ein neues Rekordergebnis. Dass sich deutlich um rd. 40% abgenommen. Sie bilden damit
das jüngste Umsatzergebnis seit 2015 weiterhin auf allerdings immer noch das gewichtigste Segment
Leipzig: Geldumsatz bebauter Grundstücke.
Mio. EUR
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2015 2016 2017 2018 2019
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
Gewerbe und Industrie
Sonstige
Geschäftshäuser mit Wohnnutzung (Gew.flächenanteil >20%)
Büro- und Geschäftshäuser
Mietwohnhäuser (inkl. Wohnpakete und Villen)
Ein-/Zweifamilienhäuser
Bebaut Umsatz (Asset) 10-Jahresmittel 2009-2018
Quelle:
Quelle: Gutacherausschuss Leipzig, 2019:
vorläufige Angaben März 2020
Anmerkung: Sonstige sind u.a. Hotels zugeordnet. © Aengevelt Research
20bei bebauten Grundstücken. Das Rekordergebnis ist Ausblick.
folglich durch Steigerungen in den anderen Segmenten
zu erklären. So haben Büro- und Geschäftshäuser um Leipzigs überaus dynamische Entwicklung in der
36,8%, Gewerbe und Industrie um 55%, Geschäfts- jüngeren Vergangenheit wird in der Branche bundes-
häuser mit Wohnnutzung um 135% und Sonstige, zu weit und international mit anhaltend hohem Inves-
denen unter anderem auch Hotels oder Altenheime titionsinteresse und daraus erwachsender überaus
zählen, um 71% zugelegt. breiter Transaktionstätigkeit beobachtet. Seit Jahren
reflektiert die Stadt ihr markantes Potenzial als eine
Verkaufserlöse durch Share-Deals übertrafen 2019 der gefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands.
mit rd. EUR 535 Mio. das bereits hohe Vorjahresni- Die Messestadt schaffte es 2019 erneut, alle positiven
veau von rd. EUR 406 Mio. nochmals. Dabei finden Prognosen und Erwartungen zu erfüllen. Ungeachtet
sich die Verkaufserlöse immer häufiger bereits bei bundesweit gebremster Konjunkturaussichten setzt
Projektentwicklungen und Grundstücksverkäufen sich das Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum
wieder. Die genaue Original-Erfassung von Share- sowie das Interesse nationaler und internationaler
Deals ist indessen schwer möglich, da sie (immer Entwickler und Investoren an deutschen Wachs-
noch) nicht meldepflichtig und die wenigsten Trans- tumsregionen weiter fort. Der Vorteil gegenüber den
aktionen öffentlich, bzw. nicht mit exakt zutreffenden „Big Seven“ besteht weiterhin in dem Renditepo-
Werten, zugänglich sind. tenzial, das bedeutende Investoren auf der Suche
nach Alternativen nach Leipzig zieht. Die dynami-
sche Entwicklung äußert sich in Leipzig in einer
Wohn- und Teileigentum. fortwährenden Renditekompression.
Die Umsätze im Segment Wohn- und Teileigen- Für das Jahr 2020 fällt die Prognose von Aengevelt
tum bewegen sich seit Jahren auf hohem Niveau. Research auf Grund der weltweit aktuellen Corona-
2019 überstieg der Geldumsatz nach vorläufigen Krise zwangsläufig verhaltener aus. Da temporär mit
Analyseergebnissen des Gutachterausschusses einer wirtschaftlichen Rezession zu rechnen ist, wird
mit EUR 973 Mio. den Vorjahreswert markant sich dies auch auf dem Immobilienmarkt in Leipzig
(2018: EUR 834 Mio., +16,7%). Im Vergleich mit auswirken. Das bedeutet, dass das Transaktionsvolu-
dem langfristigen 10-Jahres-Durchschnitt (Ø 2009 men 2020 mutmaßlich sinken wird. Da der maßgebli-
bis 2018: EUR 655Mio.) wird deutlich, dass der che Faktor dafür die Dauer der Krise sein wird, ist bei
Erwerb von Wohn- bzw. Teileigentum in der Stadt Drucklegung noch nicht abzusehen, wie stark sich die
Leipzig für immer mehr Eigennutzer und Investoren Ereignisse auf den Markt auswirken.
attraktiv wird. Zudem ist die Entwicklung auch ein
Zeugnis des gestiegenen Preisniveaus des bereits
seit Jahren anhaltenden dynamischen Bevölkerungs-
wachstums, das das Angebot-Nachfrage-Verhältnis
maßgeblich beeinflusst.
21AENGEVELT RESEARCH
INVESTMENTMARKT.
22Der Investmentmarkt im Überblick. 2019 konnte Leipzig den Vorjahresrekord insbeson-
dere durch eine weitere Steigerung der Share Deal-
Der Investmentmarkt Leipzig boomt. Wurden zwi- Transaktionen toppen und bewegt sich damit wie von
schen 2008 und 2014 noch Werte teilweise weit Aengevelt Research zutreffend prognostiziert auch
unterhalb der Milliardenmarke registriert, bewegt sich weiterhin auf hohem Umsatzniveau:
der Markt seit 2015 auf Top-Niveau. Als Alternative
zu den renditeschwächeren A-Standorten, wie Berlin, ■■ Mit dem Gesamt-Transaktionsvolumen von
Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg und München, ist EUR 2,43 Mrd. konnte 2019 ein neuer Umsatzrekord
die Messestadt gefragter denn je bei nationalen sowie am Investmentmarkt registriert werden. Das her-
internationalen Investoren. Für Investoren bieten ausragende Ergebnis bedeutet eine Steigerung um
sich attraktive Möglichkeiten der Diversifikation und rd. EUR 214 Mio. bzw. 9,6% gegenüber dem Vorjah-
Renditeverbesserung ihrer Investments. resrekord (2018: 2,23 Mrd.).
Leipzig: Investmentmarkt (Asset- & Share-Deals).
Mio. EUR
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Share-Deals
Gewerbliche Investments*
Geschäftshäuser mit Wohnnutzung**
Wohninvestments***
Gesamt: 10-Jahresmittel (2008 - 2017, nur Asset-Deals)
Anmerkung: Share-Deals geschätzt
Quelle:
* Büro und Geschäftsimmobilien, Gewerbe und Industrieobjekte sowie Gewerbeflächen Gutachterausschuss Leipzig,
und Sonstige (bebaut) vorläufige Angaben 2019,
** Geschäftshäuser mit Wohnnutzung (Gewerbeflächenanteil >20%, nicht weiter unterteilt) Stand März 2020, eigene Erhebungen
*** Mietwohnhäuser inkl. Mehrfamilienhausbauflächen © Aengevelt Research
23AENGEVELT RESEARCH
Art-Invest Real Estate erwirbt eines der größten Wohn- und Geschäftshäuser Leipzigs Nahe dem Leipziger Hauptbahnhof. Das
Gebäudeensemble besteht aus einem sanierten Altbau aus dem Jahre 1933 sowie einem Neubauteil aus dem Jahre 1997 und umfasst ca.
34.500 m² Büro- und Ladenflächen sowie 97 Wohnungen.
■ Das Transaktionsvolumen auf dem konventionellen ■ Darüber hinaus verzeichneten Geschäftshäuser
Investmentmarkt belief sich in Leipzig nach vorläufi- mit Wohnnutzung einen Umsatzanstieg von
gen Erhebungen des städtischen Gutachterausschus- EUR 163 Mio. und liegen jetzt bei EUR 284 Mio.
ses im Jahr 2019 auf rd. EUR 1,9 Mrd. Es lag damit (2018: EUR 121 Mio., +135%).
zwar rd. 5% über dem hohen Vorjahresrekordwert
(2018: EUR 1,81 Mrd.). Das 10-Jahres-Mittel konnte ■ Die Anzahl der Verkäufe von Immobilieninvestments
indessen um 68% erneut markant übertroffen werden (Asset-Deals: Wohnen, Gewerbe und gemischt-
(Ø 2009 bis 2018: EUR 1,13 Mrd.). genutzte Objekte, bebaut und unbebaut) lag 2019
mit 968 gehandelten Immobilien 8,2% unter dem
■ Gemessen am Transaktionsvolumen stand das Vorjahresniveau (1.054 Kauffälle).
Segment für Wohnen – anders als in den beiden
Vorjahren zuvor – wieder weniger im Fokus der ■ Ergänzt wird der konventionelle Investmentmarkt
Investoren. Insgesamt wurde mit Investments durch sogenannte Gesellschafts- bzw. Anteilsver-
im Wohnsegment ein Transaktionsvolumen käufe (Share Deals). Dieser bundesweite und oft
von rd. EUR 766 Mio. (Asset-Deals) kontrahiert, kritisierte Trend hat in den Vorjahren 2017 und
32% weniger als 2018 (rd. EUR 1,13 Mrd.). Jedoch 2018 einen Umsatz von jeweils rd. EUR 367 bzw.
23% mehr im Vergleich zum Mittel der jüngsten EUR 406 Mio. erzielt. Für das Berichtsjahr 2019 geht
Dekade (Ø 2009 bis 2018: EUR 622 Mio.). Aengevelt Research nach eigenen Hochrechnungen
(via Regressionsmodell) auf Basis der vorangegan-
■ Das gewerbliche Investment verbuchte im Be- genen Jahre (Vervielfältiger-Koeffizienten Ansatz)
richtsjahr 2019 mit rd. EUR 846 Mio. einen markant von einem Umsatzvolumen von rd. EUR 535 Mio.
steigenden Geldumsatz. Im Jahresvergleich konnte aus. Diese Berechnung ist allerdings aufgrund von
eine Steigerung des Wertes registriert werden transaktionstypisch strenger Diskretion und Transpa-
(2018: EUR 561 Mio., +51%). Das Transaktionsvo- renzscheu der an den Deals beteiligten Unternehmen
lumen der jüngsten zehn Jahre (Ø 2009 bis 2018: und einer damit kaum möglichen Validierung mit
EUR 387 Mio.) wurde 2019 um rd. 119% übertroffen. erhöhter Unsicherheit zu interpretieren.
24Wohninvestments. entsprechendes Objekt-Angebot, denn bei den aktuel-
len Einstiegsfaktoren sind immer mehr Bestandshalter
Wohninvestments erfreuen sich seit Jahren großer bereit, stattliche Buchgewinne und Margen zu realisie-
Beliebtheit in Leipzig. U. a. bedingt durch das ren und sich von ihren Immobilien zu trennen. In den
anhaltende Bevölkerungswachstum sowie einer letzten Jahren stieg daher das Transaktionsvolumen
gestiegenen Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt, die mit Wohninvestments kontinuierlich an, verzeichnete
in der Regel zu steigenden Wohnungsmieten führen, im Berichtsjahr allerdings einen Rückgang:
haben sich Mehrfamilienhäuser in den vergangenen
Jahren zu einer überaus gefragten Anlagemöglich- ■■ 2019 wurde nach vorläufigen Analysen des Leipzi-
keit in Leipzig entwickelt. Die viel zitierten über die ger Gutachterausschusses mit Wohninvestments
letzten Jahre beständig gesunkenen Einstiegs- und (bebaut und unbebaut) ein Transaktionsvolumen
Spitzenrenditen an A-Standorten beflügeln den von EUR 766 Mio. registriert. Das waren zwar 32%
Investmentmarkt an B- und C-Standorten, an denen weniger als im Vorjahr (2018: EUR 1,13 Mio.) aber
das Risiko-Rendite-Profil vergleichbar attraktiv ist dennoch immer noch 23% mehr als im langfristigen
mit den Big Seven. Auch besteht in Leipzig noch ein Jahresdurchschnitt (Ø 2009 bis 2018: EUR 622 Mio.).
Leipzig: Wohn- und Geschäftshäuser* (Asset-Deals).
Kauffälle Ø Objektpreis (1.000 €)
Geldumsatz (Mio. €)
300 6.000
250 5.000
200 4.000
150 3.000
100 2.000
50 1.000
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz / Mio EUR
Kauffälle
Mittlerer Objektpreis / EUR 1.000
Objektpreis - 10-Jahres-Mittelwert 2009-2018
Quelle:
Gutachterausschuss Leipzig,
vorläufige Angaben für 2019, Stand: 31.1.2020
* Gewerbeflächenanteil >20% © Aengevelt Research
25AENGEVELT RESEARCH
■■ Dieser Umsatzrückgang lässt sich zu einem großen Eine der größten Transaktionen im Wohnbereich 2019
Teil auf einen Einbruch im Bereich Mehrfamilien- war das KRS / Quartier Kreuzstraße. Hier entwickelt die
häuser zurückführen. Gegenüber 2018 sank das CG Gruppe AG ein Wohnhausensemble in einer attrak-
kontrahierte Marktvolumen 2019 deutlich um 40% tiven Mischung aus „neu“ und „alt“. Das Projekt umfasst
auf EUR 573 Mio. Damit übertrifft das jüngste eine Gesamtfläche von 11.500 m² reiner Wohnfläche
Marktgeschehen im Segment Mehrfamilienhäuser und soll im Jahr 2022 fertiggestellt werden. Das Investiti-
aber dennoch den 10-Jahres-Durchschnitt (Ø 2009 onsvolumen liegt bei ungefähr EUR 57 Mio.
bis 2018: EUR 507 Mio.) markant um 13%.
Der Rückgang im Segment Mehrfamilienhäuser lässt
■■ Bei unbebauten für den Mehrfamilienhausbau vorge- sich auch bei der Betrachtung der Fallpreise für Mehr-
sehenen Flächen wurde mit EUR 90 Mio. ein stabiler familienhausbauland erkennen. Das mittlere Transakti-
Wert gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 87 Mio.) onsvolumen lag hier 2019 bei EUR 1,06 Mio./Kauffall,
registriert, was einem gegenüber dem langfristigen etwa 16% unter dem Vorjahreswert, jedoch trotzdem
Vergleich (Ø 2009 bis 2018: EUR 41 Mio.) mehr als 236% oberhalb des Zehnjahresmittelwertes (Ø 2009
zweifachen Wert entspricht. Dies ist gleichzeitig ein bis 2018: EUR 405.000/Kauffall). Die mittleren kalku-
Frühindikator für segmentspezifische Ausreifungs- latorischen Kaufpreise von Mehrfamilienhausbauland
und Marktaktivitäten in den Folgejahren. sanken 2019 moderat um 7% auf rd. EUR 980,-/m²,
was indessen noch immer 177% über dem Niveau
Die Kauffälle für Wohninvestments sanken um rd. des Zehnjahresmittels liegt.
15% auf 538 im Berichtsjahr (2018: 631). Bei den
Mehrfamilienhäusern sank die Zahl der notariellen Nach Analysen von Aengevelt Research bleiben in
Abschlüsse ebenfalls um rd. 27% auf 294 Kauffälle, Leipzig bei fortdauerndem Bevölkerungswachstum auch
wohingegen sie beim Mehrfamilienhausbauland in den nächsten Jahren weiterhin gleichzeitig die Trends
binnen Jahresfrist von 71 Fälle um rd. 20% auf zu höherpreisigem Wohnen in zentraleren Lagen als
85 Fälle anstiegen. auch zum Ausweichen in preisgünstigere, periphere
Lagen zielgruppendifferenziert vorherrschend.
Der Anlageschwerpunkt lag weiterhin auf Objekten
und Wohnensembles in den gefragten Wohnlagen.
Diese Fokussierung schlägt sich seit Jahren in Gewerbliches Investment.
steigenden durchschnittlichen Preisen je Transaktion
nieder, was auf dem gekoppelten Effekt der Auswahl 2019 wurden auf dem Leipziger gewerblichen In-
qualitativ höherwertiger Objekte (gute Lagen, Neubau) vestmentmarkt rd. EUR 846 Mio.mit Asset-Deals
und parallel steigender Objektwerte beruht. Verweilte umgesetzt. Damit ist das jüngste Transaktionsvolumen
der Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser je Transaktion um EUR 185 Mio. deutlich übertroffen worden (2018:
2013 noch auf rd. EUR 670.000, überragte der 561 Mio.) und liegt somit auch weiterhin markant 119%
Durchschnittspreis 2016 mit EUR 1,1 Mio. erstmals oberhalb des langfristigen Mittelwertes (Ø 2009 bis
die Millionenmarke und konnte diesen Trend mit 2018: EUR 387 Mio.). Die klassische Form der Immobili-
EUR 1,95 Mio. im Jahr 2019 beinahe verdoppeln. enanlage via Asset Deals wird seit Jahren im gesamten
Auch die in Leipzig besonders gut verfügbaren Bundesgebiet durch Share Deals ergänzt. Der Trend
und in professionellen Investorenkreisen belieb- wurde auch in der Messestadt im Berichtsjahr bestätigt,
ten Sanierungsobjekte erzielen nach Sanierung wo wiederum einige der größten Transaktionen über
und WEG-Aufteilung im Segment Wohneigentum diese Art des Eigentumswechsels grunderwerbsteuerfrei
nahezu Neubaupreise. abgewickelt wurden. Zu den größten Transaktionen
26Die zur Talanx-Gruppe gehörende Ampega Real Estate erwirbt von der CG Gruppe diese aus zukünftig 3 Gebäudeteilen bestehende Projektentwicklung.
Bis Ende 2020 sollen hier ca. 11.700 m² Büro-, 2.900 m² Handels- und Gastroflächen, 29 Wohnungen und ca. 190 Tiefgaragenstellplätze entstehen.
2019 gehörten unter anderem der Erwerb der “Groß- ein markantes Wachstum von EUR 125 bzw rd. 42%:
markthalle“ durch ein Investmentfonds-Managementun- 2018: EUR 300 Mio. Das jüngste Dekadenmittel (Ø 2009
ternehmen mit Sitz in New York City. Die Gesamtfläche bis 2018) liegt bei lediglichEUR 211 Mio. und wird damit
von 17.500 m² teilt sich auf in 7.500 m² Einzelhandels- um mehr als dem Doppelten übertroffen.
verkaufsfläche, 8.600 m² Lager-/Logistikfläche und
1.500 m² Bürofläche. Der ausgehandelte Kaufpreis, der
an den Verkäufer publity AG gezahlt wurde, ist nicht Renditen.
bekannt geworden.
Das jüngste Marktgeschehen ist auch in Leipzig
durch eine Kontraktion der Renditen gekennzeichnet.
Industrie, Logistik, Büro- und Wie von Aengevelt Research bereits im Vorbericht
Geschäftshäuser. prognostiziert, setzte sich dieser Trend im Berichtsjahr
2019 in allen Asset-Klassen fort:
Das Transaktionsvolumen von Industrie, Logistik,
Büro- und Geschäftshäusern konnte im Jahr 2015 ■■ Für Bürohäuser liegen marktübliche Renditen aktuell
(EUR 429 Mio.) einen enormen Zuwachs verbuchen. bei 5,3% p.a. Objekte in Top-Lagen rentieren in der
In den beiden Folgejahren sanken die Marktvolumina Spitze mit moderat gesunkenen 4,2% p.a.
indessen ab: 2016: EUR 389 Mio., 2017: EUR 271 Mio..
ImBerichtsjahr erreichte das Transaktionsvolumen mit ■■ Bei Wohnhäusern sind im guten Lagebereich
EUR 425 Mio nahezu wieder das Rekordergebnis von immer noch Durchschnittsrenditen von 4,6%
2015 (EUR 429 Mio.) Dies bedeutet binnen Jahresfrist möglich, im Top-Segment des Marktes bis 3,3%.
27AENGEVELT RESEARCH
■■ In der Region Leipzig wird derzeit bei Logistikim- Ausblick und Trends.
mobilien eine Spitzenrendite für beste Objekte von
4,8% p.a. erzielt. Die Durchschnittsrendite bewegt Nach umfassenden Analysen von Aengevelt Research
sich dagegen bei 5,9% p.a. abhängig von Lage, sind auch in den kommenden Jahren die Aussichten für
Objektqualität und Vertragslaufzeit. die Immobilienmärkte in Leipzig insgesamt stabil. Die
(noch) vorhandenen Rendite-Vorteile Leipzigs gegen-
Damit erreicht der „Kapitalwert“, das ist der über den A-Standorten, an denen die Renditen zwi-
(fiktive) Maximalpreis für Spitzenflächen in Top- schenzeitlich auf historischem Tiefstand angelangt sind,
Investment-Objekten, berechnet aus Spitzenmiete sorgten in der Vergangenheit in breiten Investorenkrei-
und Spitzenrendite, in Leipzig aktuell für Büros sen für reges Interesse und hohe Transaktionsvolumina.
(EUR 15,50,-/m², 4,2% p.a.) rd. EUR 4.430,-/m² Vor dem Hintergrund der aktuellen COVID-19 Krise ist
Mietfläche , für Wohnen (EUR 14,50,-/m², 3,3% p.a.) allerdings besonders für das Jahr 2020 mit Einbrüchen
rd. EUR 5.270,-/m² Mietfläche. in Teilsegmenten der Immobilienbranche zu rechnen:
Leipzig: Nettoanfangsrenditen.
in %
10
9
8
7
6
5
4
3
2
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Büro- und Geschäftshäuser*
Mietwohnhäuser*
Spitzerendite Büro
Spitzerendite Wohnen
Logistik- und Lagerflächen*
Spitzenrendite Logistik- und Lagerflächen
Quelle:
Eigene Erhebungen, Bulwiengesa RIWIS
* Mittlere marktübliche Renditen © Aengevelt Research
28■■ Auf dem Markt für Büroflächen ist für das Berichts-
jahr 2020 mit einem ausgeprägten Umsatzeinbruch
zu rechnen. Begründet ist diese Prognose vor allem
dadurch, dass angesichts der Krise Expansionsplä-
ne zunächst zurückgestellt werden, die Chancen
für Startups deutlich geringer sind und es dadurch
weniger Finanzierungsmöglichkeiten für Newcomer
gibt und selbst bereits am Markt etablierte Unterneh-
men kostenreduzierende Flächenverkleinerungen
vornehmen. Zudem werden in einigen Branchen
krisenbedingt realisierte Home-Office-Lösungen,
digitale Meetings etc. auch nach Überwindung KGAL erwirbt das Bürohaus Kontor II im Grafischen Viertel, östlich des
der Krise beibehalten und damit Tendenzen zum Leipziger Innenstadtrings. Das voll vermietete Gebäude wurde 2006
desksharing und hieraus folgend zur Reduzierung errichtet und umfasst ca. 15.800 m² Bürofläche.
des Flächenverbrauchs je Büromitarbeiter führen.
Ob sich angesichts dieser Entwicklung, der in der
Mehrzahl der starken Märkte für Büroflächen seit
Jahren festgestellte Trend der Nettoabsorption, d. h. ■■ Die Entwicklungsperspektiven für Wohnimmobilien
der Zunahme des Büroflächenverbauchs je Büromit- werden von Aengevelt Research auch weiterhin als
arbeiter, nach Überwindung der Krisenfolgen wieder überaus stabil eingestuft. Zwar gibt es durch regu-
zeigt, kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht mit lierende Beschlüsse wie Verlängerung / Verschär-
hinreichender Sicherheit beantwortet werden. fung des Mietendeckels und das krisenbedingte
Kündigungs-moratorium vereinzelte Unsicherheiten
■■ Was den Investmentmarkt im Allgemeinen betrifft, auf dem Markt, doch bleibenbedarfsgerechte
steht zum Zeitpunkt der Berichterstattung bereits Wohnimmobilien insbesondere in strukturstarken
fest, dass es im ersten Halbjahr 2020 zu einem Wachstumsregionen wie Leipzig für sicherheitsaf-
Umsatzeinbruch kommen wird. Wir schwer dieser fine Investoren unverändert eine attraktive Anlage-
Einbruch sich auch auf das 2. Halbjahr ausdehnt, quelle. Die eigenen vier Wände haben sogart durch
hängt einerseits maßgeblich davon ab, wie schnell es krisenbegleitende Maßnahmen wie Ausgangsperre
gelingt, die Pandemie in den Griff zu bekommen und / Kontaktverbot und Home-Office für den Einzelnen
andererseits vom wirksamen antizyklischen fiskali- an grundsätzlicher Bedeutung gewonnen. Die
schen Handeln der öffentlichen Hände in Deutschland Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen und
und seinen wichtigsten Handelspartnern. . Besonders erschwinglichen Eigenheimen bleibtbesonders in
im Marktsegment derrisikoaversen Investoren ist mit den deutschen Wachstumsregionen auf hohem
Kaufzurückhaltungen und längeren Platzierungszeiten Niveau. Zur angemessenen Bedarfdeckung
zu rechnen. Für traditionell eigenkapitalstarke Anleger müssen insbesondere die kommunalen Bauland-
erhöhen sich indessen die Marktchancen – zumal bei ausweisungen und Behördlichen Planungs- und
temporär nicht auszuschließenden Preisrücknahmen Genehmigungsprozesse fokussiert werden anstatt
- , da die Gruppe der leverageorientierten Investoren immer wieder neue dirigistische Maßnahmen
von ihren Banken für die Dauer der Krisenphase nur ideologiebasiert zu setzen, die im Ergebnis
bei deutlich höherer Eigenkapitalquote als vorkri- Wohnungsneubau und Bestandserhaltung statt
senüblich finanziert wird und damit als signikfanter bedarfsgerecht auszuweiten erkennbar erschweren
Erwerbswettbewerb zumindest temporär entfällt. und erheblich verzögern.
29AENGEVELT RESEARCH
DER MARKT FÜR
BÜROFLÄCHEN.
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