Baloise Swiss Property Fund Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" für qualifizierte Anleger - Ungeprüfter ...
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Baloise Swiss Property Fund Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Inhaltsverzeichnis ORGANISATION���������������������������������������������������������������� 4 DER FONDS IM ÜBERBLICK���������������������������������������������� 5 BERICHT DER FONDSLEITUNG����������������������������������������� 6 VERMÖGENSRECHNUNG����������������������������������������������� 14 ERFOLGSRECHNUNG������������������������������������������������������ 16 INVENTAR DER LIEGENSCHAFTEN��������������������������������� 18 ANGABEN ZUR GESCHÄFTSTÄTIGKEIT UND FINANZIERUNG��������������������������������������������������������������� 22 ANHANG�������������������������������������������������������������������������� 24 WEITERE MITTEILUNGEN AN DIE ANLEGER������������������ 26 BEWERTUNGSBERICHT�������������������������������������������������� 28 Liegenschaft Titelseite: La Tour-de-Peilz, Ch. de Vassin
Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Organisation
Organisation
Fondsleitung / Portfolio Management
Baloise Asset Management AG
Aeschengraben 21
4051 Basel
Verwaltungsrat
Dr. Matthias Henny Präsident des Verwaltungsrats
Thomas Schöb Vizepräsident des Verwaltungsrats
Andreas Burki Mitglied des Verwaltungsrats
Thomas Amstutz externes, nicht operatives Verwaltungsratsmitglied
Adrian Lehmann externes, nicht operatives Verwaltungsratsmitglied
Geschäftsleitung
Fabian Kaderli Geschäftsführer, Leiter Corporate Services
Claude Meyer Stellvertretender Geschäftsführer, Leiter Finance
Alfonso Papa Leiter Business Development
Stephan Kamps Leiter Portfoliomanagement
Dieter Kräuchi Leiter Immobilien
Depotbank und Zahlstelle
UBS Switzerland AG
Bahnhofstrasse 45
8001 Zürich
Delegation von Teilaufgaben
IT-Dienstleistungen Basler Versicherung AG, Basel
Allg. Management-Dienstleistungen Basler Versicherung AG, Basel
Immobilienverwaltungen Sallin Immobilier SA, Gérance Charles Berset SA,
Intercity Bewirtschaftungs AG, Livit AG, Privera AG,
Naef Immobilier Genève SA, Siska Verwaltungs AG,
Gestione Immobiliare per Istituzionali SA
Akkreditierte Schätzungsexperten
PricewaterhouseCoopers AG Marie Seiler, Birchstrasse 160, 8050 Zürich
Laura Blaufuss, Birchstrasse 160, 8050 Zürich
Prüfgesellschaft
Ernst & Young AG
4051 Basel
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Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Der Fonds im Überblick
Der Fonds im Überblick
31.3.2021 30.9.2020
Eckdaten
Valorennummer 41455103
Anzahl Anteile im Umlauf 4’714’285 4’714’285
Ausgabe Fondsanteile – –
Rücknahme Fondsanteile – –
Nettoinventarwert pro Anteil CHF 106.25 106.58
Vermögensrechnung
Gestehungskosten der Grundstücke CHF 584’603’107 584’263’777
Verkehrswerte der Grundstücke CHF 618’474’000 610’224’000
Gesamtfondsvermögen CHF 634’262’262 635’070’744
Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes der Grundstücke 1 18.30 % 18.54 %
Fremdkapitalquote 21.01 % 20.76 %
Durchschnittliche Restlaufzeit Fremdfinanzierungen (in Jahren) 1.18 1.68
Durchschnittliche Verzinsung Fremdfinanzierungen 0.07 % 0.07 %
Nettofondsvermögen (NAV) CHF 500’898’421 502’465’730
Erfolgsrechnung
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) CHF 12’517’236 24’970’861
Mietausfallrate 1 5.12 % 5.52 %
Durchschnittliche Restlaufzeit fixierter Mietverträge 4.24 3.51
(WAULT in Jahren)
Unterhalt und Reparaturen CHF 1’738’663 3’374’157
Nettoertrag CHF 7’168’714 14’144’111
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste CHF – 846’500
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste einschliesslich CHF 5’406’832 12’115’707
Liquidationssteuern
Gesamterfolg CHF 12’575’546 27’106’318
Rendite- und Performanceangaben
Ausschüttung pro Anteil CHF n. a. 3.00
Ausschüttungsrendite 2 n. a. n. a.
Ausschüttungsrendite ausserbörslicher Kurs n. a. 2.52 %
Ausschüttungsquote (Payout Ratio) 1 n. a. 99.99 %
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE) 1,3 5.01 % 5.54 %
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1,3 4.01 % 4.44 %
Nettorendite der fertigen Bauten 3 3.35 % 3.40 %
Anlagerendite 1 2.58 % 5.70 %
Performance 2 n. a. n. a.
Performance ausserbörslicher Kurs 12.00 % 14.15 %
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 1 64.77 % 64.37 %
Agio / Disagio 2 n. a. n. a.
Agio / Disagio ausserbörslicher Kurs 22.35 % 11.65 %
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 1,3 0.72 % 0.79 %
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 1,3 0.91 % 0.99 %
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 2 n. a. n. a.
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0.78 % 0.88 %
ausserbörslicher Kurs 3
1 Obligatorische SFAMA-Kennzahlen.
2 Obligatorische SFAMA-Kennzahlen: Diese Kennzahlen werden nicht ausgewiesen, da der Anlagefonds nur ausserbörslich am Sekundärmarkt gehandelt wird.
3 Annualisierte Kennzahlen.
Die in diesem Bericht enthaltenen Zahlen und Angaben sind vergangenheitsbezogen. Sie dürfen nicht als Garantie für die zukünftige Entwicklung verstanden werden.
Die publizierten Renditedaten lassen die bei der Ausgabe und / oder Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
5Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Bericht der Fondsleitung
Bericht der Fondsleitung
Der anhaltende zinsbedingte Anlagenotstand und die einmalige Mietzinserlasse zu unterstützen. Innerhalb des
beschränkten Anlagealternativen befeuern weiterhin die ersten Semesters des Geschäftsjahres 2020/21 wurden
starke Nachfrage der Anleger nach Immobilien. Die Netto- Nettomietzinsen in Höhe von total 43’000 CHF erlassen.
anfangsrenditen am Transaktionsmarkt, insbesondere von Per 31. März 2021 liegt die Mietausfallrate bei 5.12 %.
sehr gut gelegenen Mehrfamilienhäusern in Schweizer Gross- Bereinigt um die gewährten Mietzinserlasse in Höhe von
städten, sind weiter gesunken und liegen bei 1.60 %. Im 43’000 CHF aufgrund COVID-19 und Debitorenverluste/
1. Quartal 2021 betrug die Renditedifferenz zwischen dem Inkonvenienzen in Höhe von 28’560 CHF resultiert eine
Erwerb einer erstrangigen Immobilie und einer zehnjäh- Leerstandsquote von 4.57 %. In den ersten beiden Ge-
rigen Staatsanleihe auf dem Schweizer Markt unverändert schäftsjahren lag die Mietausfallrate bei 5.34 % (2018/19)
2.20 %, womit dieser 50 Basispunkte über dem historischen beziehungsweise 5.52 % (2019/20).
Durchschnitt lag.
Innerhalb des 1. Quartals lag die Performance von Immo- DAS WICHTIGSTE AUS VERMÖGENS-
bilienfonds gemäss dem SXI Swiss Real Estate Funds Total UND ERFOLGSRECHNUNG
Return Index bei +0.4 %. Ende Februar 2021 erreichte das
durchschnittliche Agio des Schweizer Immobilienfonds- Entwicklung Sekundärmarktpreis und Performance
marktes nahezu 34 %. Die Agio-Differenz zwischen kommer- Der Sekundärmarktpreis des BSPF hat sich im Verlauf der
ziellen Immobilienfonds und Wohnimmobilienfonds lag bei ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2020/21 von
rund 14 %. Ende 2020 erreichten die Agios von Wohnimmo- 119.00 CHF auf 130.00 CHF entwickelt, womit das Agio von
bilienfonds mit 43 % den höchsten Wert der letzten zwölf 11.65 % auf 22.35 % gestiegen ist. Im aktuellen Geschäfts-
Jahre – im 1. Quartal 2021 lag dieser immer noch bei rund jahr weist der BSPF nach Ablauf des ersten Halbjahres eine
38 %. Auch die kommerziellen Fonds sind mit rund 24 % Agio erfreuliche Performance von 12.00 % aus, gegenüber 8.54 %
verhältnismässig hoch bewertet. des hier nur als Beispiel aufgeführten SXI Real Estate Funds
Nach einer Erholungsphase mit stabil niedrigen COVID- Total Return Index. Innerhalb des Zeitraums vom 1. Oktober
19-Fallzahlen im Sommer 2020 wurde in der Schweiz ab 2018 (Lancierung BSPF) bis zum 31. März 2021 betrug die
Dezember 2020 ein zweiter Lockdown behördlich verord- Performance des BSPF 26.83 %, gegenüber 32.14 % des hier
net. Im Vergleich zum ersten Lockdown im Frühling 2020 nur als Beispiel aufgeführten SXI Real Estate Funds Total
scheint die Wirtschaftsaktivität trotz dieser widrigen Bedin- Return Index.
gungen wesentlich robuster geblieben zu sein.
Von den Konsequenzen der COVID-19-Pandemie bleibt
der Schweizer Mietwohnungsmarkt weiterhin weitgehend
verschont. Wohnliegenschaften verfügen über vergleichs-
weise stabile Cashflows und stellten für Investoren in
dieser Phase daher einen Rettungsanker dar. Andere
Nutzungssegmente wie Retail und Gastronomie sind von
den Massnahmen zur Eindämmung des Coronavirus stärker
betroffen.
Zum Halbjahresabschluss besteht das Portfolio des
Baloise Swiss Property Funds (BSPF) aus 55 Bestandeslie-
genschaften und einer Entwicklungsliegenschaft (Kriens,
Nidfeldstrasse 2).
Auch im zweiten Lockdown hat die Fondsleitung be-
schlossen, zur langfristigen Ertragssicherung und zur Ver-
meidung von Leerständen, ihre direkt von behördlichen
Zwangsschliessungen betroffenen Geschäftsmieter durch
6Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Bericht der Fondsleitung
PERFORMANCE: BSPF UND SXI REAL ESTATE FUNDS
TOTAL RETURN INDEX
500
400
300
200
100
0
01.02.2019
01.04.2019
01.06.2019
01.10.2018
01.08.2019
01.11.2018
01.12.2018
01.01.2019
01.12.2019
01.03.2019
01.05.2019
01.07.2019
01.09.2019
01.10.2019
01.11.2019
01.01.2020
01.02.2020
01.03.2020
01.04.2020
01.05.2020
01.06.2020
01.07.2020
01.08.2020
01.09.2020
01.10.2020
01.11.2020
01.12.2020
01.01.2021
01.02.2021
01.03.2021
BSPF SXI Real Estate Funds Total Return Index
Entwicklung Nettoinventarwert
Der Nettoinventarwert pro Anteil ist innerhalb der Zeit- Der Verkehrswertanstieg des Bestandesportfolios mit 55
spanne vom 1. Oktober 2020 bis zum 31. März 2021 um Liegenschaften ist auf die Senkung des Diskontsatzes und
2.58 % (Anlagerendite) gestiegen. Die Zunahme resultiert die Steigerung des Mietszinsniveaus bei Wiedervermietun-
aus dem Anstieg der Verkehrswerte der Bestandesliegen- gen zurückzuführen. Die grössten Aufwertungen befinden
schaften. Nach Abzug von 3.00 CHF Ausschüttung pro Anteil sich bei den Liegenschaften Winterthur, Wässerwiesenstr.
resultiert per 31. März 2021 ein Nettoinventarwert pro Anteil 79a–c, 81a–c (+8.00 % aufgrund geringerer Sanierungskos-
von 106.25 CHF. ten Dachinstandsetzung), Lausanne, Chemin de Champrilly
17 / 19 / 21 (+4.40 % aufgrund besserer Vermietung und
Bewertungen der Liegenschaften Steigerung Marktmiete) und Basel, St. Jakobs-Strasse 30
Die durch die unabhängigen Schätzungsexperten vorgenom- (+3.60 % aufgrund Verlängerung Geschäftsmietvertrag und
menen Bewertungen der 55 Bestandesliegenschaften und Wegfall Absorptionsleerstand). Die höchsten Abwertungen
einer Entwicklungsliegenschaft zum Halbjahresabschluss haben bei den Liegenschaften Nidfeldstrasse 2 (–6.20 %
per 31. März 2021 ergaben einen Marktwert von total 618.5 aufgrund einer Verzögerung bei der Fertigstellung von
Mio. CHF. Per 30. September 2020 betrug der Marktwert des Herbst 2023 auf Frühling /Sommer 2025), Neuchâtel, Rue
Portfolios mit 55 Bestandesliegenschaften und einer Ent- de Vauseyon 29 (–5.70 % aufgrund aktueller Umsetzung
wicklungsliegenschaft 610.2 Mio. CHF. Der Marktwertanstieg Sanierung) und dem Verkaufsobjekt Lugano, Via Landriani
in Höhe von total 8.3 Mio. CHF (+1.35 %) setzt sich aus 3 (–2.40 % aufgrund Reduktion Marktmiete Büro und Ver-
folgenden Einzelpositionen zusammen: längerung Absorptionszeit Vermietung) stattgefunden.
7Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Bericht der Fondsleitung
Der für dieses Bestandesportfolio errechnete durchschnitt- einmalige Mietzinserlasse zu unterstützen. Innerhalb des
lich kapitalgewichtete Diskontierungssatz beträgt per ersten Semesters des Geschäftsjahres 2020/21 wurden
31. März 2021 nominal 3.88 % respektive real 2.85 % Nettomietzinsen in Höhe von total 43’000 CHF erlassen.
(per 30. September 2020: nominal 3.93 %; real 2.90 %). Im Zeitabschnitt vom 1. Oktober 2020 bis 31. März 2021
Innerhalb des Zeitraums vom 30. September 2020 bis haben von total 52 Gewerbe- und Geschäftsmietern sechs
31. März 2021 sank der nominale Diskontsatz auf Portfo- Mietparteien einen Antrag auf Mietzinserlass und zwei Miet-
liostufe um fünf Basispunkte. parteien einen Antrag auf Mietzinsstundung gestellt. Von
den sechs gestellten Anträgen auf Mietzinserlass wurden
Liegenschaftserfolg vier abgelehnt. Einem Fitnessstudiobetreiber in der gemischt
BSPF erwirtschaftete in der Berichtsperiode Mietzinsein- genutzten Liegenschaft Orbe, Grand-Rue 39 wurden vier
nahmen (erzielte Bruttoerträge) in Höhe von 12.5 Mio. CHF. Netto-Monatsmieten in der Höhe von total 38’440 CHF er-
Auf Portfolioebene liegt die Leerstandsquote per 31. März lassen. Einem Café in der Liegenschaft Basel, Wasgenring
2021 bei 4.57 % (per 30. September 2020: 4.85 %). Aufge- 91 wurden zwei Netto-Monatsmieten von total 4’600 CHF
splittet nach Nutzungsgruppen beträgt die Leerstands- erlassen. Die Heiz- und Nebenkosten bleiben in beiden Fäl-
quote per Ende März 2021: Wohnen 4.18 % (4.09 % per len jedoch geschuldet. Aufgrund einer behördlich verfüg-
30. September 2020), Büro 2.41 % (2.89 % per 30. Sep- ten Zwangsschliessung mussten im Kanton Vaud alle
tember 2020), Gewerbe 0.42 % (9.40 % per 30. September Fitnesscenter im November 2020 schliessen. Seit dem
2020), Laden 4.94 % (4.73 % per 30. September 2020) und 22. Dezember 2020 sind schweizweit Restaurants sowie
Nebennutzungen (Parkplätze, Lager, Archive etc.) 14.13 % Freizeit-, Sport- und Kultureinrichtungen geschlossen. Von
(12.46 % per 30. September 2020). den zwei gestellten Anträgen über eine Mietzinsstundung
Wesentliche Treiber der Leerstandsquote von 4.57 % wurde ein Antrag abgelehnt und ein Antrag bewilligt. Per
sind die Liegenschaften Lugano, Via Landriani 3 (37.04 %), 31. März 2021 liegt die Mietausfallrate inklusive gewährter
Vezia, Via San Gottardo 9 (19.97 %) und Ostermundigen, Mietzinserlasse bei 5.12 %.
Bernstrasse 7–11 (19.07 %). Die gemischt genutzte Liegen- Im Verlauf des ersten Semesters im dritten Geschäfts-
schaft Lugano, Via Landriani 3 befindet sich aktuell im Ver- jahr wurden folgende Vermietungserfolge erzielt:
kauf, welcher voraussichtlich im Juli 2021 abgeschlossen Bei der gemischt genutzten Liegenschaft Neuchâtel, Rue
sein soll. Durch den Verkauf dieser Liegenschaft kann die de Vauseyon 29 wurde im Dezember 2020 mit einem glo-
annualisierte Leerstandsquote auf Portfolioebene voraus- balen Hersteller von Präzisions-Zeit- und Frequenzinst-
sichtlich um weitere 40–50 Basispunkte reduziert werden. rumenten die bestehenden Mietverträge für rund 2’750 m2
Bei der kleinen, gemischt genutzten Liegenschaft Vezia, Büro- und Gewerbefläche vorzeitig um zehn Jahre bis zum
Via San Gottardo 9 beruht die hohe Leerstandsquote auf 31. Dezember 2030 verlängert. Neben der Büro- und
Autoeinstellplätzen und drei Wohnungen. Gewerbefläche wurden zusätzlich 64 Autoeinstellplätze
Beim Sanierungsprojekt der Wohnliegenschaft Oster- angemietet. Im Geschäftsjahr 2020/21 wird der BSPF miet-
mundigen, Bernstrasse 7–11 schreitet die vollständige vertraglich vereinbart maximal 2.9 Mio. CHF in die Ge-
Entmietung planmässig voran, nachdem es mieterseitig per bäudetechnik (Klima- und Lüftungsanlagen) und in die
30. November 2020 keine Anfechtung der Leerkündigungen Instandsetzung des Mieterausbaus investieren. Der BSPF
gab. Bereinigt um diese drei wesentlichen Haupttreiber verbleibt Eigentümer der Gebäudetechnik, welche auch von
beträgt die Leerstandsquote per Ende des zweiten Quartals zukünftigen Mietern weiterverwendet werden kann. Diese
im BSPF-Geschäftsjahr 2020/21 3.78 %. Investition wird im Zeitraum der Mietvertragsdauer vom
Auch im zweiten Lockdown hat die Fondsleitung be- 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2030 über einen höheren
schlossen, zur langfristigen Ertragssicherung und zur Mietzins amortisiert. Das jährliche Soll-Mietzinsniveau
Vermeidung von Leerständen ihre direkt von behördlichen exklusive Nebenkosten der 2’750 m2 Büro- und Gewerbe-
Zwangsschliessungen betroffenen Geschäftsmieter durch flächen sowie 64 Autoeinstellplätze dieses Mieters steigt
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Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Bericht der Fondsleitung
von aktuell 307’000 CHF um zusätzliche 253’000 CHF Fondsbezogener Aufwand und Nettoertrag
(+182 %) auf 560’000 CHF. Bei den 2’750 m2 Büro- und Im ersten Halbjahr des dritten Geschäftsjahres 2020/21 fiel
Gewerbefläche verbessert sich der Mietzins von aktuell auf Fondsebene ein Betriebsaufwand von 2.3 Mio. CHF an.
106 CHF/m2 / p.a. auf 190 CHF /m2 / p. a. ab dem 1. Januar Die Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) beträgt
2021. Nach Ablauf der zehnjährigen Mietvertragslaufzeit per 0.72 % (per 30. September 2020: 0.79 %). Nach Abzug der
31. Dezember 2030 verfügt der Mieter über zwei Mietverlän- übrigen fondsbezogenen Aufwände resultierten für die
gerungsoptionen zu je fünf Jahren. Der Mietvertrag endet erste Hälfte des dritten Geschäftsjahr 2020/21 ein Netto-
also spätestens per 31. Dezember 2040. ertrag von 7.2 Mio. CHF und eine EBIT-Marge von 64.77 %
Nachdem im Geschäftsjahr 2019/20 die Wohnliegen- (Vorjahr: 64.37 %).
schaft Möhlin, Kornfeldstrasse 12–20 noch einer der Top-
3-Leerstandstreiber war, herrscht seit Anfang 2021 Voll- Finanzierungen
vermietung. Per 31. März 2021 beträgt die aufgenommene Fremdfinan-
Die Restlaufzeit der fixierten Mietverträge (WAULT) zierung total 113.15 Mio. CHF. Zum Halbjahresabschluss per
beträgt per 31. März 2021 4.24 Jahre (per 30. September 31. März 2021 weist das Portfolio eine Fremdfinanzierungs-
2020: 3.51 Jahre). quote von 18.30 % (per 30. September 2020: 18.54 %)
Für Unterhalt und Reparaturarbeiten, inklusive Sanie- aus. Per Ende März 2021 beträgt die gewichtete Restlauf-
rungen, wurden in der Berichtsperiode 1.78 Mio. CHF bezie- zeit über das gesamte Hypothekarvolumen 1.18 Jahre (per
hungsweise 13.44 % der Mietzinseinnahmen (Soll-Netto- 30. September 2020: 1.68 Jahre) zu 0.07 % (per 30. Sep-
mietzins exklusive Nebenkosten) aufgewendet. Hiervon tember 2020: 0.07 %) Finanzierungsaufwand – Details siehe
wurden rund 0.72 Mio. CHF für Instandsetzungsmassnah- unter «Angaben zur Geschäftstätigkeit und Finanzierung».
men der Gebäudetechnik (Heizung, Lüftung, Kühlung und
Elektroinstallationen) und Gebäudeaussenhülle verwendet;
rund 1.06 Mio. CHF flossen in die Instandsetzung von Woh-
nungen und den Leerstandsabbau. Hintergrund war die
erhöhte Fluktuation von Mietern mit langen Vertrags-
dauern. Gleichzeitig konnten die Mietzinsen dieser Wohnun-
gen bei Wiedervermietungen erfolgreich auf das Markt-
niveau angehoben werden. Exklusive der Mietszins-
steigerung bei der Liegenschaft Neuchâtel, Rue de
Vauseyon 29 steigerte sich innerhalb der ersten sechs
Monate des Geschäftsjahres 2020/21 das jährliche Soll-
Mietzinsniveau um 66’000 CHF – massgebliche Treiber
waren hier die Liegenschaften Lausanne, Ch. de Champrilly
17 / 19 / 21, La Tour-de-Peilz, Ch. de Vassin 30 / 32 und
Fahrweid, Austrasse 9 / 11 / 13.
Die Fondsleitung erzielte auf dem Liegenschaftsportfolio
per 31. März 2021 eine annualisierte Nettorendite von
3.35 % (per 30. September 2020: 3.40 %).
9Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Bericht der Fondsleitung
DIVERSIFIKATION UND QUALITÄT DES Sektorale Diversifikation
BESTANDESPORTFOLIOS PER 31. MÄRZ 2021 Auf Basis der Soll-Mieterträge besteht das Liegenschafts-
portfolio zum Stichtag 31. März 2021 zu 78.14 % (per 30.
Regionale Diversifikation September 2020: 79.19 %) aus Wohnnutzung, zu 9,46 %
Das Portfolio per 31. März 2021 umfasst 55 Bestandeslie- (8.64 %) aus Büronutzung, zu 2.38 % aus Ladennutzung
genschaften und eine Entwicklungsliegenschaft (Kriens, (2.42 %), zu 1.64 % aus Gewerbenutzung (1.29 %) und zu
Nidfeldstrasse 2) mit einer breiten regionalen Diversifikation. 8.38 % (8.46 %) aus Nebennutzungen (Parkplätze, Lager und
Auf Basis der Verkehrswertschätzung des unabhängigen Bastelräume). Im Vergleich zum 30. September 2020 hat per
Schätzungsexperten per 31. März 2021 liegt der grösste 31. März 2021 der Wohnanteil leicht abgenommen und die
Anteil der Liegenschaften des Immobilienfonds mit 29.12 % Nutzungen Büro und Gewerbe hingegen leicht zugenommen.
in der Region Nordwestschweiz, gefolgt von der Genfersee- Diese relativen Verschiebungen resultieren aus einer jähr-
region mit 19.69 % und der Region Zürich mit 18.21 %. Der lichen Mietzinssteigerung von rund 0.25 Mio. CHF bei einem
kleinste Anteil liegt in der Region Tessin mit 3.18 %. Auf- Büro- und Gewerbemieter in der Liegenschaft Neuchâtel,
grund des geplanten Verkaufs der gemischt genutzten Lie- Rue de Vauseyon 29.
genschaft Lugano, Via Landriani 3 sollte sich die Allokation
auf voraussichtlich 1.90 % reduzieren. Durch die Realisie-
rung des Wohnungsneubauprojekts Kriens, Nidfeldstrasse NUTZUNGSALLOK ATION PER 31. MÄRZ 2021
sollte der relative Anteil der Region Zentralschweiz in den
in Prozent
kommenden Geschäftsjahren weiter ansteigen.
Wohnen 78.14
GEOGRAFISCHE ALLOK ATION PER 31. MÄRZ 2021 Büro 9.46
Gewerbe 1.64
in Prozent Laden 2.38
Parkplätze, 8.38
Genferseeregion 19.69 Lager- und Bastelräume
Mittelland 16.85
Nordwestschweiz 29.12
Ostschweiz 4.99
Tessin 3.18
Zentralschweiz 7.96
Zürich 18.21
Zuweisung der Liegenschaften zu Grossregionen gemäss dem Bundesamt
für Statistik (BfS).
10Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Bericht der Fondsleitung
Wohnungsmix und Benchmarkvergleich Wüest Partner Geschäftsnutzung: Branchenstruktur und
Der Grossteil der 1’308 Wohnungen des Fonds befindet sich Benchmarkvergleich Wüest Partner
an gesuchten Wohnanlagen im günstigen bis mittleren Gemessen an den jährlichen Total-Soll-Mieterträgen des
Preissegment. Der jährliche Soll-Mietzins des BSPF bei Portfolios in Höhe von 26.5 Mio. CHF stellen Geschäftsnut-
Wohnnutzung liegt bei 20.7 Mio. CHF und steht damit, ver- zungen lediglich 13.48 % dar. Innerhalb dieser Nutzungs-
glichen mit dem Mietzinsbenchmark des Unternehmens gruppe dominiert die Nutzungsart Büro mit 9.46 % (Anteil
Wüest Partner, zwischen dem 10 %-Quantil (18.9 Mio. CHF) 70.17 %), gefolgt von Ladennutzung mit 2.38 % und Gewer-
und dem 30 %-Quantil (22.1 Mio. CHF). Beim Wohnungsmix benutzung mit 1.64 %. Der Mieter- und Branchenmix sowie
überwiegen 3.5- und 4.5-Zimmer-Wohnungen. Die Fonds- Soll-Mietzinshöhe pro Mietpartei ist breit diversifiziert. Die
leitung erwartet, dass auch in einem schwieriger werden- am stärksten vertretenen Branchen sind: Herstellung von
den Marktumfeld Wohnungen in Ballungszentren zu mode- Navigationssystemen, Mineralölhandel, beratende Ingeni-
raten Mietpreisen künftig gut vermarktet werden können. eure, Versicherungs- und Finanzbranche, Biopharmazie und
Das vorhandene Mietzinspotenzial soll in den kommenden Lebensmittelhandel. Von den 52 Mietparteien entfallen auf
Jahren im Rahmen von Mieterwechseln und Totalsanie- die zehn grössten Mieter 64.36 % der Total-Soll-Mieterträge
rungen weiterhin kontinuierlich realisiert werden. der kommerziell genutzten Flächen. Auf den grössten Ge-
schäftsmieter (Hersteller von Navigationssystemen mit Miet-
vertragslaufzeit bis 31. Dezember 2030) in der Liegenschaft
Neuchâtel, Rue de Vauseyon 29 entfallen 15.12 % der
ANZAHL WOHNUNGEN NACH ZIMMERANZAHL PER 31. MÄRZ 2021 Soll-Mieterträge aus Geschäftsnutzung, auf den zehnt-
grössten Mieter (Fitnesscenter mit Mietvertragslaufzeit
in Stück
bis 30. November 2029) in der Liegenschaft Orbe, Grand-
Rue 39 lediglich 3.32 %.
Anzahl 1.0 – 1.5 Zimmer 71
Verglichen mit dem Mietzinsbenchmark des Unterneh-
Anzahl 2.0 – 2.5 Zimmer 250
mens Wüest Partner liegen die jährlichen Total-Soll-Miet-
Anzahl 3.0 – 3.5 Zimmer 505
erträge der Geschäftsnutzungen mit total 3.6 Mio. CHF leicht
Anzahl 4.0 – 4.5 Zimmer 402
unter dem 50 %-Quantil (3.7 Mio. CHF).
Anzahl 5.0 – 5.5 Zimmer 69
Anzahl 6.0 und grösser 11
AUSBLICK
Im Folgenden gibt die Fondsleitung einen Ausblick auf die
zu erwartende Marktlage, zu geplanten operativen Port-
folioaktivitäten und zur Umsetzung der Nachhaltigkeits-
strategie.
Ausblick Marktlage Schweizer Immobilienmarkt
Der Ausblick für Immobilien bleibt stark anhängig von der
gesamtwirtschaftlichen Lage. Sollte die Impfkampagne
immer mehr an Fahrt gewinnen und sollten die Lockdown-
massnahmen allmählich gelockert werden, erwarten wir ab
dem zweiten Quartal 2021 eine Erholung der Schweizer
Wirtschaftsaktivität. Zusammen mit dem anhaltenden Tief-
zinsumfeld sind dies positive Stützen für den Immobilien-
markt. Dies bedeutet, dass die hohen Bewertungen auch in
den nächsten Monaten noch Bestand haben können.
11Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Bericht der Fondsleitung
Ein Risiko sehen wir, obwohl sich die Konjunkturaussichten November 2021 vorliegen. Diese dienen zur weiteren
insgesamt aufhellen, dass sich schleichend Firmenkonkurse Schärfung der Sanierungsstrategie inklusive Wirtschaftlich-
bei Mietern insbesondere in strukturschwachen Sektoren, keitsberechnung pro Liegenschaft und der transparenten
wie unter anderem im Gastgewerbe, in der Hotellerie und im Nachverfolgung von CO2- und Energieeinsparungsoptionen
Textilgewerbe, einstellen dürften. Dank grosszügiger Mass- im jährlichen Nachhaltigkeitsbericht.
nahmen der Regierung konnte bis anhin eine Konkurswelle
in Folge der Coronakrise vermieden werden, aber im März
2021 stieg die Anzahl der Firmenkonkurse nun in mehreren
Regionen deutlich an. Die gesamtschweizerische Konkurs-
rate liegt dabei nun zum ersten Mal seit Beginn der Krise
deutlich über dem Trend.
Besonders Mehrfamilienhäuser mit gutem Vermietungs-
stand im Einzugsgebiet von Agglomerationen werden er-
wartungsgemäss weitere Preissteigerungen respektive eine
Renditekompression erfahren.
Operative Portfolioaktivitäten
Die Fondsleitung beabsichtigt, das Immobilienportfolio im
dritten Geschäftsjahr 2020/21 weiter auszubauen. Im Anlage-
fokus stehen unverändert Liegenschaften in den Städten
der wachstumsstarken Wirtschaftsregionen und deren Ein-
zugsgebiete, welche solide und langfristige Mieterträge
ermöglichen. Gleichzeitig setzt die Fondsleitung die Opti-
mierung des Bestands fort, indem lokales Mietertrags-
potenzial bei wertvermehrenden Sanierungen und Nachver-
mietungen realisiert werden.
Der Verkauf der gemischt genutzten Liegenschaft in
Lugano, Via Landriani 3 befindet sich in Umsetzung und soll
planmässig im Juli 2021 abgeschlossen sein.
Umsetzung Nachhaltigkeitsstrategie
Wie im Geschäftsbericht per 30. September 2020 angekün-
digt, wird die Fondsleitung ab April 2021 mit dem BSPF erst-
mals am Global Real Estate Sustainability Benchmark
(GRESB) teilzunehmen. Der GRESB ist das aktuell weltweit
führende Bewertungssystem zur Messung der Nachhaltig-
keitsperformance von Immobilienfonds und vereint die
ESG-Kriterien (Environmental, Social and Governance).
Die Analyse des gesamten Bestandesportfolios mit GEAK
Plus befindet sich ebenfalls in Umsetzung. Planmässig
sollen die entsprechenden GEAK-Plus-Analyseberichte im
12Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Bericht der Fondsleitung
Allschwil, Hegenheimermattweg Neuchâtel, Rue des Battieux
Obernau, Feldhöfli Münchenstein, Zollweidenstrasse
13Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Vermögensrechnung
Vermögensrechnung
31.3.2021 30.9.2020 1
In CHF
Aktiven
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 10’278’293 18’487’331
Bankguthaben auf Zeit, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken – –
Kurzfristige festverzinsliche Effekten
Sicherstellung von Bauvorhaben (Art. 90 KKV) – –
Übrige (Art. 89 KKV) – –
Total kurzfristige festverzinsliche Effekten – –
Grundstücke
Wohnbauten 468’664’000 461’021’000
Kommerziell genutzte Liegenschaften 48’388’000 47’985’000
Gemischte Bauten 96’313’000 95’770’000
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 5’109’000 5’448’000
Total Grundstücke 618’474’000 610’224’000
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen – –
Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften – –
Derivative Finanzinstrumente – –
Sonstige Vermögenswerte 5’509’969 6’359’413
Gesamtfondsvermögen 634’262’262 635’070’744
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch 58’150’000 –
sichergestellte Verbindlichkeiten
Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite – –
Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten 8’725’829 10’470’840
Total kurzfristige Verbindlichkeiten 66’875’829 10’470’840
Langfristige Verbindlichkeiten
Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte 55’000’000 113’150’000
Verbindlichkeiten
Langfristige verzinsliche Darlehen und Kredite – –
Langfristige sonstige Verbindlichkeiten – –
Total langfristige Verbindlichkeiten 55’000’000 113’150’000
Total Verbindlichkeiten 121’875’829 123’620’840
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 512’386’433 511’449’904
Geschätzte Liquidationssteuern – 11’488’012 – 8’984’174
Nettofondsvermögen 500’898’421 502’465’730
1 P er 31. März 2020 wurde kein Halbjahresbericht erstellt, weshalb die Werte per 30. September 2020 verwendet werden.
14Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Vermögensrechnung
Vermögensrechnung
31.3.2021 30.9.2020 1
In CHF
Anteile
Anzahl Anteile im Umlauf zu Beginn der Rechnungsperiode 4’714’285 4’714’285
Ausgegeben – –
Zurückgenommen – –
Anzahl Anteile im Umlauf bei Abschluss der Rechnungsperiode 4’714’285 4’714’285
Nettoinventarwert pro Anteil bei Abschluss der Rechnungsperiode 106.25 106.58
In CHF
Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 502’465’730 489’643’695
Ausschüttungen – 14’142’855 – 14’284’283
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Anteilen / – –
Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
Gesamterfolg 12’575’546 27’106’318
Saldo Einlage / Entnahme Rückstellungen für künftige Reparaturen – –
Nettofondsvermögen am Ende der Rechnungsperiode 500’898’421 502’465’730
1 P er 31. März 2020 wurde kein Halbjahresbericht erstellt, weshalb die Werte per 30. September 2020 verwendet werden.
15Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Erfolgsrechnung
Erfolgsrechnung
1.10.20 – 31.03.21 1.10.19 – 30.9.20 1
In CHF
Erträge
Erträge der Bank- und Postguthaben – –
Erträge der kurzfristigen festverzinslichen Effekten – –
Negativzinsen – 58’248 – 107’405
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) 12’517’236 24’970’861
Aktivierte Bauzinsen – –
Sonstige Erträge 6’011 10’013
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen – –
Total Erträge 12’464’999 24’873’469
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten 39’269 78’188
Sonstige Passivzinsen – –
Unterhalt und Reparaturen 1’738’663 3’374’157
Liegenschaftenverwaltung
Liegenschaftsaufwand 262’462 530’707
Verwaltungsaufwand 55’508 149’285
Steuern und Abgaben 995’228 1’850’610
Schätzungs- und Prüfaufwand 131’824 197’563
Abschreibungen auf Grundstücken – –
Rückstellungen für künftige Reparaturen – –
Einlage – –
Entnahme – –
Reglementarische Vergütungen an
die Fondsleitung 1’570’556 3’349’679
die Depotbank 47’127 93’750
die Immobilienverwalterin bzw. den -verwalter 429’935 946’412
Sonstige Aufwendungen 25’713 159’007
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen – –
Total Aufwendungen 5’296’285 10’729’358
Nettoertrag 7’168’714 14’144’111
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste – 846’500
Realisierter Erfolg 7’168’714 14’990’611
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste einschliesslich Liquidationssteuern 5’406’832 12’115’707
Gesamterfolg 12’575’546 27’106’318
1 P er 31. März 2020 wurde kein Halbjahresbericht erstellt, weshalb die Werte per 30. September 2020 verwendet werden.
16Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Erfolgsrechnung
Erfolgsrechnung
1.10.20 – 31.3.21 1.10.19 – 30.9.20 1
In CHF
Nettoertrag des Rechnungsjahres 7’168’714 14’144’111
Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahres – 846’500
Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne früherer Jahre 846’500 –
Vortrag des Vorjahres 36’988 35’732
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 8’052’202 15’026’343
Zur Ausschüttung an die Anlegerinnen und Anleger vorgesehener Erfolg – 14’142’855
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Ertrag – –
Vortrag auf neue Rechnung 8’052’202 883’488
Ertragsausschüttung
Ausschüttungsdatum 16. Dezember 2020, Zahlungsdatum 18. Dezember 2020
An alle Anteilscheininhaber – 14’142’855
Nettobetrag – 14’142’855
1 P er 31. März 2020 wurde kein Halbjahresbericht erstellt, weshalb die Werte per 30. September 2020 verwendet werden.
17Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Inventar der Liegenschaften
Inventar der Liegenschaften
Gewerbe-
Kanton Baujahr Wohnungsgrösse Sonstige Objekte * objekte
Grundstücke 4.5
Wohnbauten
Chur, Alpsteinweg 3–11, 15 GR 1963 – 20 8 16 – –
Zürich, Neudorfstrasse 11–17 ZH 1986 8 26 3 – 2 –
Lausanne, Ch. de Champrilly 17 / 19 / 21 VD 1959 45 14 1 – – –
Basel, Erlenstrasse 50 / 52 BS 1981 20 12 – – – 2
Neuchâtel, Rue des Battieux 30–36 NE 1986 4 16 16 – – –
Luzern, Obergütschrain 4 LU 1983 – 6 14 6 1 –
Murten, Engelhardstrasse 61–63 FR 1991 5 5 6 – 2 –
Herisau, Gibelhalde 21, 23 AR 1991 6 6 10 2 – –
Pfeffingen, Hauptstrasse 21 / 21a BL 1993 6 6 6 2 2 –
Buchrain, Moosstrasse 29 / 31 / 33 / 35 LU 1995 3 3 22 5 12 –
Obernau, Feldhöfli 1–5 LU 1994 – 13 8 – 3 –
Möhlin, Kornfeldstrasse 12–20 AG 1995 5 15 10 – 30 –
Reinach BL, Maienweg 2 / 4 BL 1974 8 11 8 – 8 1
Zürich, Luegislandstr. 163–169 ZH 1987 7 18 7 – 2 –
Münchenstein, Zollweidenstr. 12 + 14 BL 1985 8 12 8 – 6 –
Villars-sur-Glâne, Chemin des Pins 1, 2, 3 FR 1991 10 2 8 13 2 2
Burgdorf, Tiergarten 23–29 BE 1990 – 6 18 4 10 –
Locarno, Via d’Alberti 11 TI 1969 1 27 – – 1 –
Hettlingen, Im Grund 14 / 15, 18 / 19 ZH 1995 – 12 8 4 6 –
Basel, Hegenheimerstrasse 16 BS 1946 1 9 – – – –
Bremgarten AG, Im Meyerhof 8 / 10 AG 1987 – 8 6 – – –
Luzern, Hirtenhofring 24 / 26 LU 1964 – 13 1 1 – –
Turbenthal, Hohmattring 19, 21 ZH 1991 – 1 13 – 1 –
Ostermundigen, Bernstrasse 7–11 BE 1950 16 16 4 – 5 –
Neuenhof, Alte Zürcherstrasse 22 AG 1988 2 4 7 1 – 1
Basel, Bernoullistrasse 24 BS 1980 – 2 7 3 1 –
Savigny, Ch. de la Verne 1 VD 1987 5 8 2 – – 2
Monthey, Av. du Crochetan 72a / b VS 1986 – 10 10 – – –
St. Gallen, Iddastrasse 39–43 SG 1954 10 12 5 1 – –
Fahrweid, Austrasse 9 /11 / 13 ZH 1963 4 8 16 – – –
Binningen, Lindenstrasse 18–22 BL 1994 – 10 10 5 16 –
Schliern b. Köniz, Spühlihalde 3–9, 15–21 BE 1997 – 14 46 – 22 –
Winterthur, Wässerwiesenstr. 79a–c, 81a–c ZH 1998 20 14 12 – 16 –
Arlesheim, Brachmattstrasse 1 BL 1999 – – 7 – – –
Basel, Hegenheimerstrasse 26 BS 1955 – 8 2 – – 2
Basel, Schützengraben 51 BS 1960 3 3 2 – – –
La Tour-de-Peilz, Ch. de Vassin 30 / 32 VD 1964 9 10 8 – 1 –
Corsier-sur-Vevey, Chemin Vert 31 VD 1962 10 10 5 – – –
* Sonstige Objekte umfassen Nebenobjekte wie Bastelräume, Abstellräume und dergleichen.
18Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Inventar der Liegenschaften
Gestehungs- Stockwerk- Total Ist- Leerstand- und Durchschn.
Parkplätze kosten Alleineigentum eigentum Miteigentum Im Baurecht Verkehrswert Mietertrag Mietzinsverluste Mietausfall
in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in %
19 12’739’072 14’137’000 – – – 14’137’000 325’468 – 847 0.26 %
– 18’022’985 21’242’000 – – – 21’242’000 347’718 – 11’785 3.28 %
34 15’775’880 16’414’000 – – – 16’414’000 397’920 – 522 0.13 %
– 9’454’965 10’098’000 – – – 10’098’000 191’842 – 20’428 9.62 %
48 11’271’975 11’620’000 – – – 11’620’000 290’224 – 8’071 2.71 %
26 12’656’450 13’894’000 – – – 13’894’000 258’923 – 6’989 2.63 %
16 5’379’169 5’787’000 – – – 5’787’000 143’225 – 2’143 1.47 %
33 8’012’659 8’143’000 – – – 8’143’000 183’130 – 5’840 3.09 %
25 8’962’058 8’854’000 – – – 8’854’000 171’541 – 29’632 14.73 %
46 13’721’566 13’987’000 – – – 13’987’000 293’656 – 19’936 6.36 %
24 9’598’613 9’975’000 – – – 9’975’000 182’315 – 18’977 9.43 %
41 12’591’050 13’020’000 – – – 13’020’000 281’449 – 14’125 4.78 %
32 8’526’677 9’269’000 – – – 9’269’000 197’968 – 23’509 10.61 %
31 13’739’941 15’867’000 – – – 15’867’000 265’548 – 16’530 5.86 %
28 9’732’344 11’108’000 – – – 11’108’000 221’416 – 10’368 4.47 %
56 14’391’614 15’036’000 – – – 15’036’000 338’351 – 24’390 6.72 %
28 11’473’618 12’201’000 – – – 12’201’000 275’098 – 4’082 1.46 %
14 6’341’337 6’847’000 – – – 6’847’000 158’828 – 6’210 3.76 %
32 11’112’109 11’173’000 – – – 11’173’000 237’732 – 1’440 0.60 %
– 3’554’734 3’793’000 – – – 3’793’000 77’864 – 2’710 3.36 %
21 5’893’053 7’249’000 – – – 7’249’000 126’663 – 9’515 6.99 %
10 5’447’244 6’284’000 – – – 6’284’000 117’150 – 1’860 1.56 %
19 5’175’070 5’178’000 – – – 5’178’000 129’076 – 1’904 1.45 %
21 7’294’800 8’192’000 – – – 8’192’000 144’173 – 32’691 18.48 %
24 5’372’072 5’627’000 – – – 5’627’000 133’116 – 0.00 %
12 7’108’109 8’112’000 – – – 8’112’000 163’836 – 2’070 1.25 %
31 4’756’334 4’995’000 – – – 4’995’000 122’976 – 10’030 7.54 %
27 5’423’363 5’708’000 – – – 5’708’000 143’232 – 260 0.18 %
14 7’835’836 8’555’000 – – – 8’555’000 162’716 – 4’520 2.70 %
26 10’749’633 11’451’000 – – – 11’451’000 200’820 – 4’704 2.29 %
29 14’676’738 15’606’000 – – – 15’606’000 261’814 – 24’475 8.55 %
63 30’220’335 31’928’000 – – – 31’928’000 604’621 – 44’927 6.92 %
51 24’170’009 27’321’000 – – – 27’321’000 473’702 – 2’880 0.60 %
8 5’038’632 5’310’000 – – – 5’310’000 83’464 – 16’671 16.65 %
3 5’162’716 5’589’000 – – – 5’589’000 101’726 – 2’578 2.47 %
2 3’231’621 3’459’000 – – – 3’459’000 53’636 – 4’711 8.07 %
4 8’244’616 8’923’000 – – – 8’923’000 157’240 – 10’470 6.24 %
9 7’796’562 8’015’000 – – – 8’015’000 140’507 – 4’474 3.09 %
19Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Inventar der Liegenschaften
Gewerbe-
Kanton Baujahr Wohnungsgrösse Sonstige Objekte * objekte
Grundstücke 4.5
Wohnbauten
Aigle, Rue du Molage 32 / 34 VD 1986 4 10 5 – – 4
Basel, Hammerstrasse 132 BS 1982 1 5 4 – – 1
Prilly, Avenue de la Rochelle 14 VD 1968 30 9 – – – –
Urtenen, Solothurnstrasse 60 / 60a / b BE 1982 6 9 6 – 2 –
Onex, Chemin de Traille 7–15 GE 1962 15 21 9 8 – –
Total 272 444 348 71 151 15
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Allschwil, Hegenheimermattweg 65 BL 1989 – – – – – 33
Riehen, Wettsteinstrasse 4 BL 1989 – 3 3 – – 11
Basel, St. Jakobs-Strasse 30 BL 1988 8 1 3 – 4 9
Total 8 4 6 – 4 53
Gemischte Bauten
Bonstetten, Dorfstrasse 13–17 ZH 1990 4 10 8 – 3 10
Basel, Wasgenring 91–95 BS 1966 4 9 13 – 1 7
Carouge GE, Rue des Caroubiers 15 GE 1994 – – 8 8 – 7
Lugano, Via Landriani 3 TI 1994 4 2 3 1 – 5
Neuchâtel, Rue de Vauseyon 29 NE 1988 6 8 2 – – 12
Orbe, Grand-Rue 39 VD 1991 17 13 3 – – 9
Vezia, Via S. Gottardo 9 TI 1986 – 6 6 – – 6
Winterthur, Wartstrasse 4 ZH 1962 6 3 1 – – 7
Basel, Drahtzugstrasse 51 BS 1988 – 6 4 – 7 –
Total 41 57 48 9 11 63
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und
angefangene Bauten
Kriens, Nidfeldstrasse 2 LU 2020 – – – – – –
Total – – – – – –
Zusammenfassung
Wohnbauten 272 444 348 71 151 15
Kommerziell genutzte Liegenschaften 8 4 6 – 4 53
Gemischte Bauten 41 57 48 9 11 63
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und – – – – – –
angefangene Bauten
Gesamttotal 321 505 402 80 166 131
* Sonstige Objekte umfassen Nebenobjekte wie Bastelräume, Abstellräume und dergleichen.
20Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Inventar der Liegenschaften
Gestehungs- Stockwerk- Total Ist- Leerstand- und Durchschn.
Parkplätze kosten Alleineigentum eigentum Miteigentum Im Baurecht Verkehrswert Mietertrag Mietzinsverluste Mietausfall
in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in %
22 6’645’984 6’667’000 – – – 6’667’000 154’823 – 4’375 2.75 %
9 4’543’077 4’894’000 – – – 4’894’000 98’574 – 1’860 1.85 %
17 9’055’681 9’503’000 – – – 9’503’000 194’500 196 – 0.10 %
79 7’920’055 8’197’000 – – – 8’197’000 161’856 – 14’651 8.30 %
61 29’494’450 29’436’000 – – – 29’436’000 459’718 – 10’412 2.21 %
1’095 438’314’803 468’664’000 – – – 468’664’000 9’230’153 – 438’373 4.53 %
106 21’895’503 21’841’000 – – – 21’841’000 539’409 – 6’738 1.23 %
– 6’194’384 6’226’000 – – – 6’226’000 174’284 – 19’048 9.85 %
25 19’123’710 20’321’000 – – – 20’321’000 413’131 – 17’140 3.98 %
131 47’213’596 48’388’000 – – – 48’388’000 1’126’825 – 42’926 3.67 %
42 12’820’249 13’429’000 – – – 13’429’000 283’890 – 24’516 7.95 %
– 12’387’409 12’318’000 – – – 12’318’000 304’707 – 5’834 1.88 %
44 21’592’181 22’902’000 – – – 22’902’000 498’006 – 1’110 0.22 %
20 8’988’180 8’430’000 – – – 8’430’000 125’549 – 65’928 34.43 %
97 11’066’567 11’263’000 – – – 11’263’000 353’912 – 0.00 %
51 9’547’990 9’219’000 – – – 9’219’000 238’327 – 59’506 19.98 %
21 4’438’302 4’360’000 – – – 4’360’000 95’202 – 24’228 20.29 %
4 6’395’725 6’956’000 – – – 6’956’000 112’464 – 6’528 5.49 %
11 6’982’911 7’436’000 – – – 7’436’000 148’203 – 6’405 4.14 %
290 94’219’514 96’313’000 – – – 96’313’000 2’160’259 – 194’055 8.24 %
– 4’855’194 5’109’000 – – – 5’109’000 – – –
– 4’855’194 5’109’000 – – – 5’109’000 – – 0.00 %
1’095 438’314’803 468’664’000 – – – 468’664’000 9’230’153 – 438’373 4.53 %
131 47’213’596 48’388’000 – – – 48’388’000 1’126’825 – 42’926 3.67 %
290 94’219’514 96’313’000 – – – 96’313’000 2’160’259 – 194’055 8.24 %
– 4’855’194 5’109’000 – – – 5’109’000 – – –
1’516 584’603’107 618’474’000 – – – 618’474’000 12’517’236 – 675’353 5.12 %
21Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Geschäftstätigkeit und Finanzierung
Angaben zur Geschäftstätigkeit und Finanzierung
KÄUFE / VERKÄUFE
Art der Liegenschaften Datum
Keine
GEWÄHRTE HYPOTHEKEN UND ANDERE HYPOTHEKARISCH SICHERGESTELLTE DARLEHEN
Keine
HYPOTHEKEN UND ANDERE HYPOTHEKARISCH SICHERGESTELLTE VERBINDLICHKEITEN NACH FÄLLIGKEIT
Kredit Betrag (CHF) Laufzeit Zinssatz
Kurzfristige Hypotheken mit
Fälligkeit innerhalb von 12 Monaten
Festhypothek 17’000’000 01.10.18 – 30.09.21 0.32 %
Festhypothek 13’000’000 30.09.19 – 30.09.21 – 0.01 %
Festhypothek 28’150’000 28.11.19 – 28.11.21 0.05 %
Total 58’150’000
Langfristige Hypotheken mit
Fälligkeit innerhalb von 1 bis 5 Jahren
Festhypothek 15’000’000 30.09.20 – 30.09.23 0.07 %
Festhypothek 40’000’000 30.09.19 – 30.09.22 0.00 %
Total 55’000’000
22Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Geschäftstätigkeit und Finanzierung
DARLEHEN UND KREDITE
Keine
KURZFRISTIGE FESTVERZINSLICHE EFFEKTEN, IMMOBILIENZERTIFIKATE UND DERIVATE
Keine
ANTEILE AN ANDEREN IMMOBILIENFONDS UND IMMOBILIENINVESTMENTGESELLSCHAFTEN
Keine
BETEILIGUNGEN AN IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN
Keine
MIETZINSEINNAHMEN PRO MIETER GRÖSSER ALS 5 %
Anteil in % der
Per Mieter Ort der Liegenschaften Mietzinseinnahmen
31. März 2021 n. a. n. a. n. a.
GESCHÄFTE MIT NAHESTEHENDEN
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden
stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden.
GESCHÄFTE ZWISCHEN KOLLEKTIVEN KAPITALANLAGEN
Keine
23Baloise Swiss Property Fund
Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2021
Anhang
Anhang
INFORMATIONEN ZUR BILANZ UND ZU DEN GEKÜNDIGTEN ANTEILEN
31.3.2021 30.9.2020
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke CHF – –
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF – –
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF – –
Anzahl der auf Ende der nächsten Rechnungsperiode gekündigten Anteile – –
KENNZAHLEN GEMÄSS BRANCHENSTANDARDS
Diese Informationen können bei «Der Fonds im Überblick» entnommen werden.
HINWEIS AUF SOFT COMMISSION AGREEMENTS
Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen oder Vereinbarungen betreffend Retrozessionen in Form von
so genannten «soft commissions» geschlossen.
GRUNDSÄTZE FÜR DIE BEWERTUNG SOWIE BERECHNUNG DES NETTOINVENTARWERTES
Gemäss § 16 des Fondsvertrags («Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten») wird der
Nettoinventarwert des Immobilienfonds zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres sowie bei jeder Ausgabe von
Anteilen in Schweizer Franken berechnet.
Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige
Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden
Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien der Asset Management Association
(AMAS) (ehemals Swiss Funds & Asset Management Association [SFAMA]) für die Immobilienfonds werden die Immobi-
lien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand der
dynamischen Ertragswertmethode «Discounted-Cashflow-Methode (DCF)» geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis,
der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung
von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der G rundstücke
im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt
einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich
erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle
Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen bei den B ewertungen führen.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer entnommen werden.
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