BEBAUUNGSPLAN UND SATZUNG ÜBER ÖRTLICHE BAUVOR-SCHRIFTEN "REGIONALES GEWERBEGEBIET" BEST INVEST A 81 - Begründung (Vorläufige Kurzfassung) ...
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BEBAUUNGSPLAN UND SATZUNG ÜBER ÖRTLICHE BAUVOR- SCHRIFTEN „REGIONALES GEWERBEGEBIET“ BEST INVEST A 81 Begründung (Vorläufige Kurzfassung) VORENTWURF – Stand: 27. April 2021
Planverfasser:
KE LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH
Fritz – Elsas – Straße 31
70174 Stuttgart
Tel. +49 711 6454-2215
Fax +49 711 6454-2228
www.kommunalentwicklung.de
Dipl.-Ing. Arch. Margarethe Stahl
Dipl.-Ing. Stadtplanung Christiane KnaufStadt Sulz am Neckar
Bebauungsplan und Satzung über örtliche Bauvorschriften „Regionales Gewerbegebiet“ Best Invest A 81
Begründung (Vorläufige Kurzfassung) – Vorentwurf – Stand: 27.04.2021
Inhaltsverzeichnis
1 Planbereich ..............................................................................................................................4
2 Erfordernis der Planaufstellung ......................................................................................4
3 Ziele und Zwecke der Planung.........................................................................................5
4 Bestehende Rechtsverhältnisse .....................................................................................6
5 Übergeordnete Planungen.................................................................................................6
6 Planungsrecht .........................................................................................................................8
7 Anbauverbote gemäß Straßengesetz (StrG) und Fernstraßengesetz
(FStrG) ........................................................................................................................................8
8 Rahmenbedingungen ..........................................................................................................8
8.1. Flächennutzungen ................................................................................................................8
8.2. Topographie.............................................................................................................................8
8.3. Umweltbelange .......................................................................................................................9
8.4. Technische Infrastruktur ..................................................................................................10
8.5. Verkehrliche Erschließung ..............................................................................................13
9 Umweltbericht .......................................................................................................................13
10 Städtebauliches Konzept .................................................................................................13
11 Wesentliche Festsetzungen des Bebauungsplans und der Satzung über
örtliche Bauvorschriften...................................................................................................14
11.1. Planungsrechtliche Festsetzungen .............................................................................14
11.2. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ....................................................................15
12 Flächenbilanz ........................................................................................................................16
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1 Planbereich
Der (vorläufige) Planbereich umfasst im Wesentlichen die Gewanne Bäumlesäcker, Grund, Ha-
gen, Hagenregert, Heiden, Holzhauser Steige, Käppele, Krumme Äcker, Pfaffenbäume, Weiten-
brunnen, Ziegler westlich der Bundesautobahn A 81.
Die Grenzen des etwa 79 Hektar großen Planbereichs sind der nachfolgenden maßstabslosen
Abbildung zu entnehmen.
Abb. 1: Vorläufiger Planbereich des Bebauungsplans gemäß Aufstellungsbeschluss
Der Planbereich liegt zwischen den Stadtteilen Holzhausen, circa 1,9 km Luftlinie nordwestlich
gelegen, und Bergfelden, circa 1,5 km Luftlinie südöstlich gelegen. Die Luftliniendistanz zum süd-
lich gelegenen Vöhringen beträgt circa 2,5 km und zum westlich gelegenen Sulz am Neckar ca.
3,0 km.
2 Erfordernis der Planaufstellung
Die Stadt Sulz beabsichtigt in diesem Planbereich, der auch potenzielle Ausgleichsflächen und
landwirtschaftlichen Flächen im Übergang zur freien Landschaft umfasst, welche für die Neuord-
nung der Flächen innerhalb des Plangebiets erforderlich sind, ein Regionales Gewerbegebiet für
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gewerblich-industrielle Nutzungen mit einem Grundstücksflächenbedarf von circa 50 Hektar zu
entwickeln. Der Zuschnitt des Gewerbegebiets ermöglicht auch die Realisierung von Hallenge-
bäuden mit einer Größe von bis zu 500 m x 500 m.
Planungs- und Baurecht ist nicht vorhanden. Die Aufstellung eines Bebauungsplans ist daher für
die Umsetzung der Planung erforderlich. Der Gemeinderat der Stadt Sulz hat die Aufstellung des
Bebauungsplans und der Satzung über örtliche Bauvorschriften „Regionales Gewerbegebiet“ in
seiner öffentlichen Sitzung am 27.07.2020 beschlossen.
Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 und § 1a wird eine Umwelt-
prüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt
werden und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
Für denselben Planumgriff wurde ebenfalls aufgrund von § 46 Abs. 1 BauGB die Durchführung
eines Umlegungsverfahrens gemäß den Vorschriften der §§ 45 bis 79 BauGB beschlossen, da
eine Neuordnung der Grundstücksverhältnisse Voraussetzung für die Umsetzung der Planung
ist.
3 Ziele und Zwecke der Planung
Ziel und Zweck der Planung ist die planungsrechtliche Sicherung eines Regionalen Gewerbege-
biets für großflächige gewerblich-industrielle Nutzungen an dem herausragend erschlossenen
Standort nördlich der K 5507 westlich der Bundesautobahn A 81.
Folgende raumbedeutsamen Belange sollen im Rahmen der konkretisierenden Entwurfsausar-
beitung an diesem Standort insbesondere berücksichtigt bzw. in die Abwägung einbezogen
werden:
− Gemäß § 1 a Abs. 2 BauGB sowie nach den Grundsätzen 1.4 Satz 3 LEP, 3.2.4 Satz 2 LEP
und 2.8 Regionalplan soll auf eine möglichst flächensparende und landschaftsschonende
Siedlungsentwicklung hingewirkt werden.
− Die Belange der Landwirtschaft und des Erhalts guter landwirtschaftlicher Böden werden in
die bauleitplanerische Abwägung eingestellt.
− Nach den Grundsätzen 1.9, 2.4., 3.8 und 5.1.1 Abs. 1 LEP sollen die Tier- und Pflanzenwelt
sowie ökologisch bedeutsame Teile von Freiräumen bewahrt und geschützt, Beeinträchti-
gungen ökologischer Funktionen vermieden bzw. minimiert und nachteilige Folgen unver-
meidbarer Eingriffe ausgeglichen werden.
− Aufgrund der Betroffenheit des Mühlbachs sind die Grundsätze 4.3.3 und 3.1.10 LEP zum
naturnahen Erhalt bzw. zur naturnahen Entwicklung von Gewässern, zur Sicherung der
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Durchgängigkeit, der Strukturvielfalt sowie der ökologisch guten Qualität und Funktionalität
der Gewässer- und Gewässerrandstreifen zu berücksichtigen. Des Weiteren ist den Belan-
gen des Hochwasserschutzes angemessen Rechnung zu tragen.
4 Bestehende Rechtsverhältnisse
Der Planbereich umfasst vorläufig 85, überwiegend in privatem Eigentum befindliche, Flurstü-
cke zuzüglich der Flurstücke, die für den etwaigen Umbau bzw. Ausbau der K 5507 benötigt
werden.
5 Übergeordnete Planungen
Landesentwicklungsplan
Der Landesentwicklungsplan 2002 sieht im Rahmen der regionalen Standortvorsorge und Flä-
chensicherung für landesbedeutsame Industrieansiedlungen im Raum Villingen-Schwenningen,
der die Region Schwarzwald-Baar-Heuberg einschließt, die Ausweisung eines großflächigen
Gewerbegebiets als besondere Entwicklungsaufgabe vor. Diese Maßnahme soll den wirtschaft-
lichen Strukturwandel in der Region Schwarzwald-Baar-Heuberg, die Entwicklung der dezentra-
len Siedlungsstruktur des Landes Baden-Württemberg und die strukturpolitisch erwünschte Ent-
lastung der Metropolregion Stuttgart unterstützen.
Regionalplan
Auf der Gemarkung Sulz am Neckar ist im Regionalplan zwischen der Bundesautobahn A 81 und
Holzhausen auf einer Fläche von circa 140 Hektar ein „Vorranggebiet für Gewerbe“ festgelegt
und als Regionales Gewerbegebiet für einen Großbetrieb, dessen Ansiedlung in den übrigen Ge-
werbe- und Industriegebieten der Region nicht möglich ist, ausgewiesen. Der Standort ist von
Nutzungen, die einer gewerblichen Entwicklung entgegenstehen können, freizuhalten. Die im Re-
gionalplan ausgewiesene Fläche umfasst auch mögliche Ausgleichsflächen. Die Gesamtgröße
eines hier entwickelbaren Regionalen Gewerbegebiets soll mindestens 50,0 ha zuzüglich even-
tueller Freihalteflächen betragen.
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Abb. 2: Ausweisung im Regionalplan: Regionales Gewerbegebiet mit Ausgleichsfläche (grün schraffiert)
(Quelle: Fortschreibung Regionales Gewerbegebiet Sulz)
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans (Abbildung 1 – schwarze Umrandung) liegt vollständig
innerhalb des in der Raumnutzungskarte des Regionalplans Schwarzwald-Baar-Heuberg abge-
grenzten und vom Wirtschaftsministerium im Jahr 2006 genehmigten Vorranggebiets für das „Re-
gionale Gewerbegebiet Sulz“.
Flächennutzungsplan
Abb. 3: FNP - Ausschnitt
(schwarze Strichellinie = Geltungsbereich des Bebauungsplans, graue Strichelline = Regionales Gewerbegebiet lt. Regio-
nalplan, grünschraffierte Fläche = Darstellung Ausgleichsfläche im Regionalplan)
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Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan 2020 1. Fortschreibung als „Fläche für die Landwirt-
schaft“ dargestellt. Das Regionale Gewerbegebiet ist nachrichtlich in den Flächennutzungsplan
der Stadt Sulz am Neckar übernommen.
Eine Änderung des Flächennutzungsplans mit zeichnerischer Darstellung der gewerblichen Bau-
fläche wird parallel zur Bebauungsplanaufstellung empfohlen.
6 Planungsrecht
Planungsrecht ist nicht gegeben.
7 Anbauverbote gemäß Straßengesetz (StrG) und Fernstraßengesetz (FStrG)
Gemäß Bundesfernstraßengesetz (FStrG) dürfen in einer Entfernung bis zu 40 Meter längs von
Bundesautobahnen keine baulichen Anlagen errichtet werden; gleiches gilt für Aufschüttungen
und Abgrabungen größeren Umfangs. Baugenehmigungen oder Genehmigungen nach anderen
Vorschriften bis zu einer Entfernung von 100 Meter bedürfen der Zustimmung der obersten Lan-
desstraßenbaubehörde.
8 Rahmenbedingungen
8.1. Flächennutzungen
Das Plangebiet wird größtenteils landwirtschaftlich genutzt. Feldhecken und ein Graben stellen
Bindungen dar, die im Planungsverfahren zu berücksichtigen sind. Es besteht ein landwirt-
schaftliches Gebäude.
Derzeit wird ein agrarstrukturelles Gutachten zur Feststellung der wirtschaftlichen Betroffenheit
der im Planumgriff tätigen Landwirte erarbeitet.
8.2. Topographie
Das Plangebiet ist eine großflächige Hügellandschaft. An dem an der Bundesautobahn begin-
nenden Graben im nordöstlichen Bereich des Plangebiets liegt mit 477 m üNHN der tiefste
Punkt des Plangebiets. Entlang des Grabens steigt das Gelände in westlicher Richtung bestän-
dig an. Aus dem Gebiet entgeht eine s-förmige Höhenkongruenz, welche sich aus dem östli-
chen Tiefpunkt und den jeweiligen Hochpunkten nord- und südwestlich formt. Die Geländehö-
hen im Plangebiet differieren um 27 bis 32 Meter.
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8.3. Umweltbelange
Die Umweltbelange werden im weiteren Verfahren detailliert untersucht und behandelt. Zu dem
Bebauungsplan wird ein Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung erstellt.
− Altlasten
Hinweise auf Altlasten liegen derzeit nicht vor.
− Artenschutz
Zu dem Planumgriff wurde Artenschutzrechtliche Prüfung mit Habitatpotenzialanalyse vorgelegt
(siehe Anlage 1 und 2).
− Bau- und Bodendenkmale
Hinweise auf Bau- und Bodendenkmale liegen derzeit nicht vor.
− Bergbau
Der östliche Teil des Planungsgebiets liegt innerhalb der Bergbauberechtigung „Konsolidiertes
Grubenfeld Sulz“, die zur Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz und Sole berechtigt. Rechts-
inhaber der Berechtigung ist das Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Finanzministe-
rium.
Eine Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz fand nach den beim Landesamt für Geologie,
Rohstoffe und Bergbau vorliegenden Unterlagen im Bereich des Bebauungsplanes bisher nicht
statt.
Sollte zukünftig die Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz und Sole in dem vorgenannten
Feld im Bereich des Bebauungsplans aufgenommen werden, können bergbauliche Einwirkungen
auf Grundstücke nicht ausgeschlossen werden. Für daraus entstehende Bergschäden im Sinne
von § 114 des Bundesberggesetzes (BBergG) vom 13.08.1980 (BGBl. I S. 1310) würde Scha-
denersatz nach §§ 115 ff. BBergG geleistet.
Bergbauliche Planungen zur Aufsuchung und Gewinnung von Steinsalz und Sole im Bereich
des Bebauungsplans bestanden zu Beginn des Jahres 2021 nicht und sind auch auf absehbare
Zeit nicht zu erwarten.
− Geotopschutz
Hinweise auf eine Betroffenheit der Belange des geowissenschaftlichen Naturschutzes sind der-
zeit nicht bekannt.
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− Grundwasser
Hinweise aus hydrogeologischer Sicht liegen derzeit nicht vor.
− Hochwasserrisiko
Der Planungsbereich liegt nicht in einem hochwassergefährdeten Bereich.
− Mineralische Rohstoffe
Hinweise aus rohstoffgeologischer Sicht liegen derzeit nicht vor.
8.4. Technische Infrastruktur
− Trinkwasser und Löschwasser
Die Versorgung mit Trink- und Löschwasser ist nach derzeitigem Kenntnisstand grundsätzlich
gesichert.
Eine besondere Herausforderung stellt gemäß der vom Ingenieurbüro GAUSS durchgeführten
Machbarkeitsstudie aufgrund der örtlichen Gegebenheiten die künftige Regenwasserbewirt-
schaftung des Planbereichs dar. Künftig muss ein Graben oder eine Verdolung, welche quer
durch das Gebiet führt angelegt werden, um das Abflussregime des Gebiets, das stark durch
die benachbarten Außengebietsflächen beeinflusst wird, zu bewältigen. Um eine funktionie-
rende Regenwasserbewirtschaftung zu ermöglichen, sollte das Gebiet auch in bebautem Zu-
stand einen Tiefpunkt im nordöstlichen Planbereich aufweisen.
Folgende Maßnahmen sind bei einer Inanspruchnahme der Fläche zu ergreifen:
- Errichtung von Retentionsbecken und Regenwasserbehandlungsanlagen,
- sofern möglich: Anlegung von Flächen zur dezentralen Regenwasserversickerung und
durchlässiger Aufbau von Parkplatzflächen,
- Erhöhung der Versickerungsleistung des vorhandenen Bodens durch technische Maßnah-
men,
- Bau mehrerer Löschwasserentnahmestellen (ggf. Retentionsbecken als Löschwasserteich
und zusätzlich mindestens zwei unterirdischen Löschwassertanks mit einem Mindestvolu-
men von rund 200 m³).
− Entwässerung
Die Entwässerung des geplanten Regionalen Gewerbegebiets ist im Trennsystem vorgesehen.
Dabei werden das Schmutzwasser, das Regenwasser der Dachflächen, das Regenwasser der
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Hofflächen und das Straßenwasser differenziert betrachtet. Neben dezentralen Maßnahmen zur
Regenwasserbewirtschaftung sind voraussichtlich im nördlichen Planbereich Retentionsflächen
vorzusehen. Schmutzwasser wird getrennt vom Niederschlagswasser abgeleitet. Die weiterzu-
leitende Niederschlagswassermenge von den Baugrundstücken in den öffentlichen Regenwas-
serkanal darf max. 1,5 l/sec pro 1000 m² betragen.
Für die Bemessung der privaten Retentionsräume wird auf die Arbeitshilfen der deutschen Ver-
einigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e. V. (DWA), insbesondere Arbeitsblatt
DWA-A 117 „Bemessung von Regenrückhalteräumen“ sowie Merkblatt DWA-M153 „Handlungs-
empfehlungen zum Umgang mit Regenwasser“ verwiesen.
− Schmutzwasser
Das Schmutzwasser wird in einer getrennten Leitung gesammelt und an das vorhandene Lei-
tungsnetz angeschlossen. An den Schmutzwasserkanal werden die häuslichen Abwässer aller
Gebäude, die Anlieferungszonen, Umschlagflächen, Laderampen und Hofflächen angeschlos-
sen, sofern Verunreinigungen nicht ausgeschlossen werden können.
Für die Schmutzwasserableitung kommen in erreichbarer Nähe zum Plangebiet die Kläranlage
Bergfelden und die Kläranlage Sulz a. N. in Betracht.
Die Ableitung von Schmutzwasser zur Kläranlage Bergfelden wurde in einer frühen Machbar-
keitsstudie zur Erschließung des Gewerbegebiete im Gewann "Weitenbrunnen'' in Sulz a.
Neckar, GAUSS + Lörcher, Ingenieurtechnik GmbH (Dezember 2016) als wirtschaftlich sinnvoll
angesehen. Es sollte frühzeitig der Kontakt zum Abwasserzweckverband "Oberes Mühlbachtal"
hergestellt werden, um über den Ausbau der Kläranlage und die damit verbundenen Investiti-
onskosten zu verhandeln.
Kann die Kapazität der Kläranlage Bergfelden wider Erwarten nur unzureichend gesteigert wer-
den, sollte eine Überleitung zur Kläranlage Sulz a. N. in Erwägung gezogen werden, vorausge-
setzt die Kläranlage Sulz weist zum Zeitpunkt der Ausführungsplanung ausreichend freie Kapa-
zitäten auf. Dies wurde zum Berichtszeitraum 2016 jedoch als eher unwahrscheinlich angese-
hen.
Eine Eigenklärung des Abwassers wird aufgrund der hohen Anforderungen und der strengen
Überwachung durch die Umweltbehörden nur dann empfohlen, wenn die Kapazität der Kläran-
lage Bergfelden nicht ausreichend erweitert werden kann und die Kläranlage Sulz nicht genü-
gend freie Kapazitäten aufweist. Fallen später sehr großen Mengen Schmutzwasser an, sollte
eine Kombination der vorgeschlagenen Varianten in Betracht gezogen werden. Fällt stark ver-
schmutztes Produktionswasser an, muss dieses bei jeder der vorgeschlagenen Varianten ent-
sprechend vorbehandelt werden.
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− Dachflächenwasser
Im Hinblick auf das hohe Maß an Versiegelung soll mit den Retentionsmaßnahmen bereits auf
den Dachflächen begonnen werden. Abhängig hiervon ist die Dimensionierung des Rückhalte-
volumens auf dem jeweiligen Grundstück.
Aus ökologischer Sicht ist die Dachbegrünung vorgesehen werden. Mit dieser Maßnahme kön-
nen verlorengehende Bodenfunktionen teilweise ersetzt werden. Weitere Vorteile der Dachbe-
grünung sind: Leistungssteigerung von Solaranlagen, Ergänzung der Wärmedämmung der Ge-
bäude, Verbesserung des örtlichen Kleinklimas, Schaffung von Lebensraum „Fauna“.
− Hofflächenentwässerung
Das Niederschlagswasser von gering belasteten Hofflächen ist über eine belebte Bodenschicht
der zu planenden Rückhaltung zuzuführen. Höher belastete Hofflächen sind gemäß den Richtli-
nien des Wasserhaushaltsgesetzes mit den entsprechenden Behandlungsanlagen zu reinigen,
bevor eine Einleitung in vorhandene Rückhaltebecken erfolgt.
Der Abfluss aus dem Filterbecken muss mittels eines Kontrollschachts jederzeit überwacht wer-
den können. Im Havariefall muss eine Ableitung des belasteten Oberflächenwassers in den Re-
genwasserkanal verhindert werden können. Eine entsprechende Absperrvorrichtung ist vorzu-
sehen.
− Entwässerung öffentlicher Verkehrsflächen
Das auf öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser wird über Straßenein-
läufe in den Regenwasserkanal abgeleitet und den öffentlichen Retentionsräumen zugeführt.
− Stromversorgung
Die Stromversorgung kann hergestellt werden. Im weiteren Verfahren sind geignete Standorte
für Umspannstationen innerhalb des Gewerbegebiets zu prüfen und vorzusehen.
− Digitalfunk Baden-Württemberg
Durch die Planung sind keine Störungen des BOS-Digitalrichtfunks zu erwarten.
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8.5. Verkehrliche Erschließung
Der Planbereich liegt interkommunal, interregional und international gut erreichbar an der nördli-
chen Grenze des Regionalverbands Schwarzwald-Baar-Heuberg in der Gemarkung der Stadt
Sulz am Neckar und damit zentral zwischen allen Regierungsbezirken des Landes Baden-Würt-
temberg.
− Straßennetz
Der Planbereich grenzt an die Bundesautobahn A 81 (Würzburg – Heilbronn – Stuttgart – Sin-
gen). Innerhalb einer Stunde sind die Landeshauptstadt Stuttgart oder die Schweizer Grenze zu
erreichen. Nach einer Engpassanalyse für Bundesautobahnen aus dem Jahr 2016 kann eine
Staugefahr aufgrund mangelnder Leistungsfähigkeit des Autobahnquerschnitts bis zum Jahr
2025 ausgeschlossen werden.
− Schienenfernverkehr
Seit September 2017 halten IC-Züge in Sulz am Neckar. Somit sind in etwa 70 Minuten nördlich
gelegene Landeshauptstadt Stuttgart oder die südlich gelegene Stadt Singen erreichbar.
− Logistik
Für den LKW-Verkehr stellt die Bundesautobahn A 81 ebenfalls eine sehr gute Anbindung dar.
In einem 100-Kilometer-Radius sind zudem Anschlüsse an Binnenhäfen (Stuttgart, Plochingen)
sowie an Güterbahnhöfe (Singen, Stuttgart) vorhanden.
− Fußgänger und Radfahrer
Das Gebiet verfügt mit dem Neckartalradweg über einen im Landesradwegnetz ausgewiesenen
Radfernweg. Von den Ortslagen Bergfelden und Holzhausen ist das Gebiet zudem über asphal-
tierte Wirtschaftswege erreichbar.
9 Umweltbericht
Der Umweltbericht wird im weiteren Verfahren als gesonderter Teil der Begründung erarbeitet.
10 Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept sieht die Ausweisung von Baugebietsflächen für ein Regionales Ge-
werbegebiet mit einer Größe von circa 43,33 Hektar vor. Realisierbar soll auch ein großflächiges
Hallengebäude mit einer Grundfläche von z. B. 25,0 Hektar sein. Die maximale Gebäudehöhe
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soll nach derzeitigem Planungsstand bei 20,0 m üNHN liegen. Vorgesehen ist die Begrünung des
Rands des Gewerbegebiets, seiner sonstigen nicht bebauten Grundstücksfreiflächen sowie die
Dachbegrünung von Gebäuden. Weitere noch zu konkretisierende Maßnahmen werden im wei-
teren Verfahren auf den Umgebungsflächen des Baugebiets innerhalb des Planbereichs – insbe-
sondere den öffentlichen Grünflächen - vorgesehen.
11 Wesentliche Festsetzungen des Bebauungsplans und der Satzung über örtliche
Bauvorschriften
11.1. Planungsrechtliche Festsetzungen
Nachfolgend werden die wesentlichen Festsetzungen des Bebauungsplans kurz skizziert:
− Art der baulichen Nutzung
Der Vorentwurf des Bebauungsplans sieht die Festsetzung eines Gewerbegebiets gemäß § 8
BauNVO vor. Zulässig sollen Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche
Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Tankstellen als untergeordnete Nut-
zung für die betrieblichen Zwecke der Hauptnutzung. Ausgeschlossen werden Anlagen für kirch-
liche und kulturelle Zwecke im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, Wohnungen für Aufsichts-
und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, Beherbergungsbetriebe,
Vergnügungsstätten, Tankstellen, die nicht die Kriterien einer untergeordneten Nutzung für die
betrieblichen Zwecke erfüllen, Autohöfe und Einzelhandelsbetriebe. Ermöglicht werden aus-
nahmsweise betriebsgebundene soziale Einrichtungen wie z. B. ein Betriebskindergarten oder
eine Betriebskindertagesstätte.
− Maß der baulichen Nutzung
Das Nutzungsmaß wird bestimmt über die Grundflächenzahl in Verbindung mit der maximalen
Gebäudehöhe.
− Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
Die Bauweise wird als abweichende Bauweise im Sinne der offenen Bauweise ohne Längenbe-
schränkung innerhalb der für eine flexible Grundstücksnutzung durch Baugrenzen großzügig ab-
gegrenzten überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt.
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− Öffentliche Verkehrsflächen
Öffentliche Verkehrsflächen werden im Bereich der das Gebiet erschließenden Kreisstraße
K 5507 festgesetzt. Die genaue Verkehrsflächenabgrenzung wird nach Vorliegen des Verkehrs-
gutachtens konkretisiert.
Die Ein-/Ausfahrt auf das künftige Baugrundstück wird nur über den etwas mittig gelegenen An-
schlusspunkt ermöglicht; entlang der südlichen Baugebietsgrenzen an der K 5507 werden Ein-
und Ausfahrten ausgeschlossen.
− Regelungen zur Grundstücksentwässerung
Darüber hinaus wird der Niederschlagswasserabfluss geregelt.
− Öffentliche Grünflächen
Die festgesetzten öffentlichen Grünflächen dienen als Flächen für den Natur- und den Arten-
schutz und als Flächen für die Entwässerung und die Wasserrückhaltung.
− Flächen für die Landwirtschaft
Die Flächen im Westen und im Norden innerhalb des Planbereichs, die z. T. auch für die Umle-
gung benötigt werden, werden als Flächen für die Landwirtschaft festgesetzt.
− Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Baugrundstücken
Darüber hinaus werden die Begrünung der Baugrundstücke und Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und zur Entwicklung von Baugrundstücken festgesetzt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden im weiteren Verfahren unter Berücksichtigung
der Anregungen aus den Beteiligungsverfahren und der Ergebnisse der Fachgutachten gegebe-
nenfalls ergänzt und konkretisiert. Sofern konkretere Kenntnisse über den künftigen Nutzer be-
kannt sind, werden gegebenenfalls ergänzend Anforderungen des möglichen künftigen Nutzers
im Entwurf berücksichtigt. Sämtliche Festsetzungen werden im Satzungsentwurf detailliert be-
gründet.
11.2. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
In der Satzung über örtliche Bauvorschriften werden im Wesentlichen Regelungen zur äußeren
Gestaltung der baulichen Anlagen, zu Werbeanlagen, zu Einfriedungen, zur Gestaltung der nicht
überbauten Flächen überbauter Grundstücke, zu Freileitungen sowie zur Regenentwässerung
getroffen.
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Die Festsetzungen der Satzung über örtliche Bauvorschriften werden im weiteren Verfahren unter
Berücksichtigung der Anregungen aus den Beteiligungsverfahren und der Ergebnisse der Fach-
gutachten gegebenenfalls ergänzt und konkretisiert. Sofern konkretere Kenntnisse über den künf-
tigen Nutzer bekannt sind, werden gegebenenfalls ergänzend Anforderungen des möglichen
künftigen Nutzers im Entwurf berücksichtigt. Sämtliche Festsetzungen werden im Satzungsent-
wurf detailliert begründet.
Mit der Gesamtheit der Festsetzungen beider Satzungen wird die Entwicklung eines zeitgemäßen
Gewerbegebiets für gewerblich-industrielle Nutzungen beabsichtigt, das den Anforderungen an
einen zukunftstauglichen Gewerbestandort für Großflächennutzungen genügt. Absehbar in Kraft
tretende gesetzliche Regelungen, wie z. B. die Pflicht zur Errichtung von Photovoltaikanlagen auf
Dachflächen von Nicht-Wohngebäuden des zuletzt im Oktober 2020 neu gefassten Klimaschutz-
gesetzes Baden-Württemberg (KSG BW), werden daher vorausschauend als Festsetzungen in
den Bebauungsplan aufgenommen. Gegebenenfalls wird im weiteren Verfahren darüber hinaus
die Realisierung von Photovoltaikflächenanlagen in der 40-m-Anbauverbotszone entlang der Au-
tobahn geprüft.
12 Flächenbilanz
Flächenart
Nettobauland (Gewerbegebiet) 433.325,00 m2 43,33 ha 54%
Öffentliche Verkehrsflächen 25.000,00 m2 2,50 ha 3%
Öffentliche Grünflächen 103.665,00 m2 10,37 ha 13%
Flächen für die Landwirtschaft 245.585,00 m2 24,56 ha 30%
Summe 807.575,00 m2 80,76 ha 100%
Aufstellungsbeschluss: 790.000,00 m2 79,00 ha
Differenz: 17.575,00 m2 1,76 ha
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