BERICHT ESSLINGEN MARKT - BÜROVERMIETUNG - Colliers International
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ESSLINGEN MARKT BERICHT BÜROVERMIETUNG 2019 / 2020
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GESCHÄFTSIDEEN RAUM GEBEN
ESSLINGEN | 2019 / 2020
Marktbericht | Colliers International
Mit dem bundesweit stärksten Wirtschafts Aufgrund der topografischen Lage im
wachstum in den vergangenen Jahren Neckartal ist der Platz in unserer Stadt
stieg auch die Nachfrage nach Gewerbe begrenzt; das Flächenwachstums
flächen in unserer Region auf ein neues potenzial innerhalb der Gemarkungs
Rekordhoch. Neben der traditionell starken grenzen ist nahezu voll ausgeschöpft.
Nachfrage nach reinen Produktionsflächen Nachverdichtung und die Entwicklung
werden zunehmend auch Büroflächen und oder K
onversion von Bestandsflächen
Flächen für Dienstleistungsbetriebe ge gewinnen einerseits mehr und mehr an
sucht – sie bilden inzwischen fast die Hälf Bedeutung, führen andererseits aller
Marc Grün te aller Flächenanfragen in unserer Stadt. dings auch immer zu der Frage, was dort
Dass die in Esslingen traditionell hohe entstehen soll – neue Wohnungen oder
Stadt Esslingen am Neckar
Nachfrage nach Produktionsflächen durch Räume für Unternehmen? Vor diesem
Amt für Wirtschaft
ein zunehmendes Interesse an Dienstleis Hintergrund leitete die Stadt gemeinsam
Rathausplatz 2 tungsflächen ergänzt wird, spiegelt den mit externen Investoren die Neuarran
D-73728 Esslingen am Neckar wirtschaftlichen Strukturwandel in unse gierung zweier Esslinger Quartiere in
rer Region exemplarisch wider. die Wege, im Zuge deren Entwicklung
Tel.: +49 711 3512-2603
beide Bedarfsgruppen gemeinsam be
Fax: +49 711 3512-552914
Die Esslinger Unternehmenslandschaft ist rücksichtigt werden.
wirtschaft@esslingen.de
traditionell von sehr starken mittelstän
dischen Unternehmen und Hidden Cham Am Eingang zur Esslinger Pliensauvor
pions geprägt. Sie sind der Innovations- stadt wird auf einem rund 1 ha großen
und Wirtschaftsmotor unserer Stadt. Die Bestandsgelände ein neues Stadtquartier
rund 50.000 Arbeitsplätze am Wirtschafts mit Wohnraum für bis zu 400 Menschen
standort Esslingen verteilen sich auf die entstehen, welches auch zusätzliche
Bereiche Elektroindustrie, Fahrzeugbau, Gewerbe- und Büroflächen bietet.
Maschinenbau, Pneumatik – aber auch Der unmittelbare Anschluss an die Bundes
Medien und Verlage sowie verstärkt Dienst straße 10 macht den Standort für die An
leistungen. In den vergangenen Jahrzehn siedlung von Unternehmen sehr attraktiv.
ten gewann der Dienstleistungssektor auf
dem Arbeitsmarkt zunehmend an Bedeu Auch innerstädtisch wird die Transfor
tung: I nzwischen arbeiten in Esslingen mation und Aufwertung von Bestands
rund 40 % der sozialversicherungspflichtig flächen fortgesetzt: Die bauliche Entwick
Beschäftigten in Dienstleistungsberufen. lung der Neuen Weststadt ist mit einer
Die digitale Transformation sorgt für eine Größe von über 12 ha das seit Jahren
zunehmende Diversifizierung unserer bedeutendste Immobilienentwicklungs
Wirtschaft, wodurch zukünftig noch weite projekt unserer Stadt. Auf dem Gelände
re Arbeitsplätze im Informations- und des ehemaligen Güterbahnhof- und
Kommunikationssektor, im Bereich Finanz- Hengstenberg-Areals entsteht ein energie
und V
ersicherungsdienstleistungen sowie technisch CO²-neutrales Stadtquartier mit
technischen Dienstleistungen entstehen über 600 Wohnungen in Kombination mit
werden. Gewerbeflächen für Dienstleistungsunter
nehmen. Auf einem weiteren Teil des
Areals wird der neue Innenstadtcampus
der Hochschule Esslingen angesiedelt,
der es ermöglicht, die beiden – bisher
weitflächig übers Stadtgebiet verteilten –
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Marktbericht | Colliers International
ESSLINGEN | 2019 / 2020
Hochschulstandorte näher zusammenrü men. Die Innovationskraft in den Unterneh
cken zu l assen. Ein besonderes Projekt der men ist gegeben – um diese Betriebe in
Neuen Weststadt, das sich noch in einer Esslingen zu halten oder neue Betriebe
frühen Planungsphase befindet, ist der nach Esslingen zu holen, müssen wir ihnen
Crystal Rock – ein zwölfgeschossiges jedoch Entwicklungsmöglichkeiten bieten.
Hochhaus, das rein gewerblich genutzt
werden soll. Auf rund 6.500 Quadratme Der vorliegende Bericht von Colliers Inter
tern Bruttogeschossfläche sind Büroräu national Stuttgart bietet eine detaillierte
me für innovative Arbeitsplätze geplant. und strukturierte Erfassung vorhandener
Die unmittelbare Nähe zum neuen Hoch Büroflächen aller Größenordnungen im
schulcampus bietet für die zukünftigen Esslinger Stadtgebiet. Mit seiner Analyse
Mieter des C
rystal Rocks vielversprechen unterstützt Colliers die strukturelle Erfas
de Kooperationsmöglichkeiten in den Be sung des Büroflächenpotenzials in unserer
reichen F
orschung und E
ntwicklung mit Stadt und liefert nicht nur Erkenntnisse
den benachbarten Fachgebieten der Ess über die derzeitige Flächenverteilung, son
linger Hochschule. dern identifiziert auch potenzielle Entwick
lungsreserven. Der vorliegende Bericht
Trotz dieser beiden Entwicklungsprojekte zeigt auf, wo Potenziale im Büroflächen
bleibt die Lage auf dem Esslinger Gewer bestand zu finden sind und wo stadtpla
beflächenmarkt nach wie vor angespannt. nerische Konzepte ansetzen können, um
Der Esslinger Büromarkt zeigt diese Bestandsobjekte im Stadtgebiet sinnvoll zu
Entwicklung ganz deutlich: Der großen erweitern und somit den Unternehmen am
Nachfrage nach Büroflächen steht nur ein Standort Esslingen Entwicklungsperspek
knappes Angebot an freien Büroflächen tiven zu geben.
gegenüber. Jedoch finden nicht alle vor
handenen Büroflächen auch einen Mieter MARC GRÜN
oder Käufer, denn nicht immer entsprechen
die angebotenen Büroflächen in ihrer
Größe und Aufteilung den Kriterien, die
gerade am Markt gesucht sind. Es bleibt
daher eine kontinuierliche Herausforde
rung, Bedarf und Angebot am Standort
zusammenzubringen und Lösungen für die
individuellen Vorhaben zu finden. Mehr
monatige oder mehrjährige Vorlaufzeiten
für die Anmietung größerer Büroflächen
sind nicht nur ein Hemmnis für unsere
Esslinger Bestandsunternehmen, die sich
vergrößern möchten, sondern auch für die
Neuansiedlung von externen Unterneh
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Esslingen | 2019 / 2020
Marktbericht | Colliers International ESSLINGEN
CITY FACTS Esslingen Fast Facts
Einwohnerzahl in 1.000 94 Bürovermietung Esslingen 2019
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in 1.000 49 Flächenbestand 576.000 m²
Arbeitslosenquote in % 3,4 Leerstand 7.300 m²
Verfügbares Einkommen / Kopf in € 26.317 Leerstandsquote 1,3 %
Spitzenmiete 18,00 €/m²
Durchschnittsmiete 11,00 €/m²
Grafik 1: Spitzenmieten in €/m² Grafik 2: Durchschnittsmieten in €/m²
28 18
16,60
26 24,30 17
24,00
22,80 23,00 23,00
24 16
22 15 14,00
20 14 13,40
13,00
18 13 12,10
18,00
16 12
14 11
14,50
11,00
12 13,00 13,20 10
12,50 10,00
10 9 9,50
9,00 9,00
8 8
2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019
Stuttgart Esslingen Stuttgart Esslingen
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BÜROVERMIETUNG
Marktbericht | Colliers International
Esslingen | 2019 / 2020
Mieten und Leerstand Der Leerstand zeigte sich in den vergan
genen Jahren tendenziell abnehmend.
Die Spitzenmiete konnte in den vergange
Bei einem Flächenbestand von rund
nen zwei Jahren deutlich zulegen. Allein
576.000 m² sowie einem verfügbaren
zwischen 2018 und 2019 stieg sie um
Angebot von circa 7.300 m² im Zuge einer
3,50 €/m² an, was einer Zunahme von
Vollerhebung zum 31. Dezember 2019
ca. 24 % entspricht. Zurückzuführen ist
konnte zuletzt eine Leerstandsquote von
dieser Anstieg auf neue Angebotsflächen
lediglich 1,3 % verzeichnet werden. Auf
in Neubauprojekten. So wurden im Jahr
grund der limitierten Anzahl an Neubau
2019 beispielsweise im Wohn- und Ge
projekten sowie der hohen Vorvermie
schäftsquartier der RVI, „LOK West“, Flä
tungsquoten ist auch in den kommenden
chen zu einem Mietpreis von 18,00 €/m²
Jahren nicht davon auszugehen, dass die
vermietet. Vergleichbare Spitzenmieten
Leerstandsquote signifikant steigen wird.
wurden 2019 auch in den peripheren Teil
märkten von Stuttgart erzielt. Auch die
Der Flächenumsatz für den Esslinger
Durchschnittsmiete zeigte zuletzt eine
Bürovermietungsmarkt unterliegt auf
deutlich ansteigende Tendenz. So nahm
grund der geringen Marktgröße einer
sie allein in den vergangenen 12 Monaten
erhöhten Volatilität. Nach Rücksprache
von ca. 10,00 € / m² auf ca. 11,00 € / m² zu.
mit Marktteilnehmern ist davon auszu
Zurückzuführen ist dies einerseits – wie
gehen, dass sich dieser in den vergan
bei der Spitzenmiete – auf einige Ab
genen Jahren jeweils zwischen 3.000 m²
schlüsse in Neubauprojekten, zum ande
und 10.000 m² bewegte.
ren resultiert der signifikante Anstieg
daraus, dass sich die Zahlungsbereit
schaft der Mieter dem geringen Angebot
anpasst.
Grafik 3: Leerstand in 1.000 m² Grafik 4: Geplante Baufertigstellungen
und Leerstandsrate in % in 1.000 m²
18 18
1,9 %
15,0 15,0
1,7 %
15 15
1,5 %
1,4 %
12 10,7 1,3 % 12
9,6
8,5
9 7,9 9
7,3
6,6 6,6
6 6 4,6 4,6 4,4
3 3 2,0
0,0 0,0
0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Flächenleerstand Leerstandsquote Fertigstellung davon vorvermietet / Eigennutzung6
Büroflächenbestand 43.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Bis
2024 werden weitere rund 36.000 m² Bü
Esslingen | 2019 / 2020
Marktbericht | Colliers International
Der Büroflächenbestand lag zum Ende
rofläche dazukommen, wodurch der Flä
des Jahres 2019 bei ca. 576.000 m².
chenbestand auf über 600.000 m² anstei
Große Flächenbestände finden sich ins
gen wird. Das mit Abstand größte
besondere in der Esslinger Innenstadt
Büroentwicklungsvorhaben ist der Neu
(ca. 257.000 m²), in Zell/Neckarwiesen
bau des Landratsamtes in den Pulverwie
(ca. 69.000 m²) sowie in Oberesslingen
sen 11 mit ca. 15.000 m², der voraussicht
(ca. 61.000 m²). Der überwiegende Anteil
lich 2024 fertiggestellt wird. Darüber
der Büroflächen ist kleinteilig. Zusam
hinaus ist insbesondere das bereits teil
menhängende Einheiten mit mehr als
weise fertiggestellte beziehungsweise in
5.000 m² finden sich im Wesentlichen nur
Katja Beck Planung befindliche Quartier „Neue West
außerhalb der Innenstadtlagen. Der Be
Consultant | Office Letting stadt“ zu nennen, in dem mehr als 8.500 m²
stand zeichnet sich zudem durch einen
+49 711 22733-386 Bürofläche bis 2024 entstehen werden.
geringen Anteil an Neubauflächen aus.
katja.beck@colliers.com
Aufgrund der überregionalen Bedeutung
der Stadt Esslingen als wichtiger Wirt Fazit
schaftsstandort ist mit ca. 31 % der Anteil
Auch für das Jahr 2020 gehen wir von
der auf das Verarbeitende Gewerbe ent
weiterhin steigenden Mietpreisen auf
fallenden Flächen überproportional groß.
dem Esslinger Bürovermietungsmarkt
Den zweit- und drittgrößten Flächenanteil
aus. Dies resultiert einerseits aus dem
stellen Bildungseinrichtungen (14 %)
rückläufigen Flächenangebot und dem
sowie Einrichtungen der öffentlichen
daraus entstehenden Nachfrageüber
Verwaltung (14 %).
hang, andererseits werden in den kom
menden Jahren einige Neubauprojekte
Alexander Rutsch
Projektentwicklungen entwickelt, die die Mietpreisentwicklung
Senior Consultant | Research
weiter befeuern werden.
+49 711 22733-395 Zwischen 2015 und 2019 wurden auf dem
alexander.rutsch@colliers.com Esslinger Bürovermietungsmarkt rund
Grafik 5: Verteilung des Büroflächenbestandes in Esslingen
#
Aichelberg
Uhlbach Büroflächenbestand
Wangen# #
Gewichtet nach Fläche
Lobenrot
# 1212 Gering
Rüdern
#
Dicht
#
Obertürkheim Krummhardt Flächengröße
Frauenkopf Wäldenbronn
#
Hohengehren
bis 500 m²
#
#
Schanbach #
Rohracker # Hedelfingen
# !
( bis 1.000 m²
1214
# bis 5.000 m²
Lederberg Sulzgries
# bis 10.000 m²
Liebersbronn
#
über 10.000 m²
Heumaden Aichschieß
#
#
# 1213
# 1267
Baltmannsweiler
Hegensberg !
(
#
Esslingen am Neckar
! #
Kimmichsweiler
# #
Weil
# Riedenberg #
Ruit #
!
(
Parksiedlung #
# Zollberg
Altbach
Scharnhauser Park 10
!
(
Kemnat #
1216
#
1269 # 1215 Stumpenhof
#
Hohenheim Nellingen
# Stockhausen
#
Kreuzbrunnen #
Grundhöfe ( Deizisau
!
# # 1211 Plochingen
!
(
Scharnhausen
#
313
12067
Grafik 6: Büroflächenbestand nach Branchen in %
Marktbericht | Colliers International
Esslingen | 2019 / 2020
Verarbeitendes Gewerbe 31 %
Bildungseinrichtungen 14 %
Öffentliche Verwaltung, Verbände,
Vereine, Soziale Einrichtungen 14 %
576.000 m²
Banken und Finanzen 8 %
Gesundheits- und Sozialwesen 7 %
Beratungsunternehmen 6 %
Information und Telekommunikation 4 %
Sonstige Unternehmen 16 %
Projektentwicklungen bis 2024
Projekt Investor / Projektentwickler Bürofläche m² MFG Fertigstellung
1 Firmenzentrale IT-Dienstleister Allesco Immobilien GmbH 2.700 2020
2 Festo – Umbau und Erweiterung Festo AG 1.000 2020
3 Neue Weststadt: Baublock C: Citadis RVI GmbH 920 2020
4 Neue Weststadt: Baublock D: Desiro RVI GmbH 2.300 2021
5 AOK (Hengstenberg Bauteil K2) Esslinger Wohnungsbau (EWB) 4.300 2021
6 Das ZOB Esslingen LBBW Immobilien 2.400 2022
7 Stadtwerke – Schwertmühle Stadtwerke Esslingen 2.000 2022
8 Stadtwerke Areal MEGO GmbH k. A. 2024
9 Neubau Landratsamt Landkreis Esslingen 15.000 2024
10 Neue Weststadt: Baublock E: Crystal Rock RVI GmbH 5.200 k.A.
Grafik 7: Projektentwicklungen im Esslinger Stadtgebiet
Esslingen-Mettingen Projektentwicklungen
Mettingen Fertigstellung
10
2020
5 8 2021
Hegensberg
10
3 6
4
Esslingen (Neckar)
Esslingen 2022
Kimmichsweiler
am Neckar ab 2024
Pliensauvorstadt
k.A.
9
Oberesslingen
Oberesslingen 7
Zollberg
Esslingen-Zell
Parksiedlung
N
ec
ka
r 1
Scharnhauser Park
2
Berkheim
NellingenANSPRECHPARTNER
Katja Beck Alexander Rutsch
Consultant | Office Letting Senior Consultant | Research
+49 711 22733-386 +49 711 22733-395
katja.beck@colliers.com alexander.rutsch@colliers.com
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