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Ausgabe 11, 2022/2023
Immobilien
MARKT
BERICHT
Region Regensburg
& Schwandorf
Entwicklung
Fundamentaldaten deu-
ten auf weiter stabilen
Immobilienmarkt hin
Einzelbewertungen
Regensburg
Stadtteile & Umland,
Landkreis Schwandorf
Interview Prof. Just
Ein jäher Preiseinbruch
bleibt unwahrscheinlich
Stadt Regensburg, Bilddokumentation
Michael Müllner, Dr. Werner Gross
Liebe Leserin,
lieber Leser!
Wir erleben unruhige Zeiten. Bestand Anfang
des Jahres 2022 die Hoffnung, dass ein Abflau-
en der Corona-Pandemie mit einem Wirtschafts-
aufschwung einhergeht, bereitet seit dem Früh-
Zinswende
jahr der Ukraine-Krieg Sorgen.
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW)
hat untersucht, wie die Corona-Pandemie die
zeigt erste
deutschen Regionen verändert hat. Es warnt,
dass gerade wirtschaftlich starke Standorte wie
die Region Regensburg aufpassen müssen, künf-
Auswirkungen
tig nicht den Anschluss zu verlieren. Unter den
400 deutschen Vergleichsregionen rangiert die
Stadt Regensburg nach aktueller Lage – noch – Die Fundamentaldaten sprechen für
auf Platz 79, der Landkreis Regensburg auf 69
und der Landkreis Schwandorf auf 61. eine weiter stabile Entwicklung des
Allerdings waren andere Regionen dem Immobilienmarktes
IW zufolge von der Corona-Pandemie weniger
betroffen als wir. Betrachtet man die wirtschaftli-
che Dynamik nur der letzten beiden Coronajahre, Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Regensburg und
dann liegen wir im Bundesvergleich weit hinten
Schwandorf hat sich vom zweiten Jahr der Corona-Pande-
auf den Plätzen 384, 335 und 217. Zu Buche
schlägt hier vor allem, dass die Gewerbesteuer- mie erneut unbeeindruckt gezeigt. Sowohl die Kauf- als auch
einnahmen stark zurückgegangen sind – ausge- die Mietpreise für Häuser und Wohnungen sind 2021 weiter
hend natürlich von einem sehr hohen Niveau vor gestiegen. Mit Ausnahme der Einfamilienhäuser haben sich
der Pandemie.
die Teuerungsraten gegenüber der Vor-Corona-Periode 2015
Wie diese Entwicklung und die steigen-
den Zinsen sich auf den Wohnimmobilienmarkt bis 2019 allerdings deutlich verlangsamt. Im ersten Halbjahr
der Region Regensburg-Schwandorf auswirken, 2022 verdichten sich die Anzeichen, dass die steigenden
haben wir für Sie im 11. Regensburger Immobi- Zinsen für Immobilienkredite die Dynamik der Preisentwick-
lien-Marktbericht zusammengestellt.
lung zumindest dämpfen könnten. Andererseits übersteigt
Mehr denn je kommt es gerade jetzt bei
Immobiliengeschäften auf das einzelne Objekt aber die Nachfrage unverändert deutlich das Angebot. Das
und eine fachkundige Beratung an. Dafür stehen lässt eine weiterhin stabile Entwicklung des Wohnimmobili-
wir Ihnen mit unseren Kolleginnen und Kollegen enmarktes erwarten.
bei RE/MAX in Regensburg und Schwandorf sehr
gerne zur Verfügung.
E
infamilienhäuser, Doppelhaushälften und
Reihenhäuser blieben 2021 weiterhin sehr
gefragt. Das Immobilien-Analyseunterneh-
men bulwiengesa hat 2021 für die Stadt
Regensburg bei Einfamilienhäusern einen durch-
Dr. Werner Gross Michael Müllner, schnittlichen Kaufpreis von 760.000 Euro ermittelt.
Geschäftsführer Geschäftsführer Die Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr betrug
demzufolge 1,3 Prozent. Nach Daten des Immo-
RE/MAX in Regensburg und Schwandorf bilienverbands Süd (IVD Süd) lag die tatsächliche
2
Abb. 1: Daten: bulwiengesa Die Preise für diese Objekte stiegen nach den Be-
obachtungen von RE/MAX weit überdurchschnittlich.
Preisanstieg Einfamilienhäuser Grund sind die derzeit hohen Sanierungskosten bei
Das Umland zeigt in den letzten fünf Jahren älteren Objekten aufgrund der guten Auslastung der
einen Nachholeffekt Handwerksbetriebe und zusätzlich weiter gestiegener
Preise für Baumaterialien.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind
105 % 2021 ebenfalls weiter gestiegen – allerdings mode-
rater als in den Jahren 2012 bis 2018. In manchen
85 % Regionen und bei manchen Objekttypen stagnier-
ten die Preise sogar. Laut bulwiengesa kostete eine
Wohnung in der Stadt Regensburg 2021 im Erstbe-
53 % zug durchschnittlich 5.500 Euro pro Quadratmeter,
ein Plus von rund 1,9 Prozent gegenüber 2020. Im
35 % Wiederverkauf stieg der Preis um rund 1,2 Prozent
25 % 28 %
auf 4.250 Euro pro Quadratme-
ter. Im Landkreis Regensburg
2011-
2021
2016-
2021
2011-
2021
2016-
2021
2011-
2021
2016-
2021 kosteten Neubauwohnungen Preise
Stadt Landkreis Landkreis 4.200 Euro pro Quadratmeter,
Regensburg Regensburg Schwandorf plus 2,44 Prozent. Gebrauchte stagnieren
Wohnungen stagnierten 2021
bei 3.100 Euro pro Quadratme- teilweise
ter. Im Landkreis Schwandorf
wurden Eigentumswohnungen
Preissteigerung für Einfamilienhäuser in der Stadt im Erstbezug ebenfalls unverändert für 3.100 Euro pro
Regensburg 2021 bei 5,6 Prozent. Diese Analyse Quadratmeter verkauft. Wohnungen im Wiederverkauf
deckt sich mit den Beobachtungen von RE/MAX in verteuerten sich um rund 4,4 Prozent auf 2.400 Euro.
Regensburg. Im Landkreis Regensburg kosteten (Abb. 2 – Kaufpreise Wohnungen)
Einfamilienhäuser im Schnitt 500.000 Euro. Für den Die Angebotsausweitung der letzten Jahre, in
Landkreis Schwandorf ermittelte bulwiengesa einen denen sowohl die Zahlen bei Baugenehmigungen
Preis von 320.000 Euro. als auch bei Baufertigstellungen auf konstant hohem
Niveau lagen, haben sich dämpfend auf die Preise
Geringes Angebot bei ausgewirkt. Besonders im Landkreis Regensburg be-
schleunigte sich die Bautätigkeit den Daten des sta-
Einfamilienhäusern tistischen Landesamts zufolge weiter. Mit 1.705 Ge-
Betrachtet man den Preisanstieg über die letz-
ten fünf Jahre, wird deutlich, wie sich das geringe
Angebot an Einfamilienhäusern in der Stadt Re-
gensburg auf die Preisentwicklung im Umland aus-
gewirkt hat. bulwiengesa zufolge stiegen die Preise Abb. 2: Daten: bulwiengesa AG
im Stadtgebiet in den letzten fünf Jahren um rund
25 Prozent, im Landkreis Regensburg hingegen um
Entwicklung Kaufpreise Wohnungen
rund 35 Prozent. Auch im Landkreis Schwandorf lag Der Preisanstieg hat sich verlangsamt 5400
5500
der Anstieg mit rund 28 Prozent höher als in Regens- 5250
5100
burg. Nimmt man hingegen die letzten zehn Jahre
als Zeitraum, dann haben Einfamilienhäuser in Re- 4700
gensburg ihre Preise mehr als verdoppelt, im Land- 4400
4200 4250
kreis stiegen sie um rund 85 Prozent, im Landkreis 4100 4200
4100
Schwandorf um rund 53 Prozent. (Abb. 1 – Preisan- 3900
4000
stieg Einfamilienhäuser). 3600
3500
Die Corona-Pandemie hat 2021 den Wunsch 3400
3400
nach einem Haus mit eigenem Garten gestärkt. Ar- 3200 3000 3100 3100
beit im Homeoffice hat für viele Interessenten ein 2900 3000 3100 3100
separates Arbeitszimmer nötig werden lassen. Wer 2600 2800
seltener ins Büro pendelt, hat, zumindest bislang, 2400 2500
2400
2300 2300
auch längere Anfahrtswege in Kauf genommen.
2100
Voraussetzung bleibt ein gutes Angebot an Kinder- 1900
1800
betreuung, Schulen, Nahversorgung und Ärzten am 1600
Wohnort. Relevant ist außerdem die Qualität der Ver-
kehrsanbindung an regionale Zentren. jeweils: Durchschnitt (Euro/qm)
Im Segment der Einfamilienhäuser im Wieder-
verkauf hat die Nachfrage nach Immobilien ohne 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Stadt Regensburg Landkreis Regensburg Landkreis Schwandorf
größeren Renovierungsbedarf weiter zugenommen. Kaufpreis ETW Erstbezug Kaufpreis ETW Erstbezug Kaufpreis ETW Erstbezug
Kaufpreis ETW Wiederverkauf Kaufpreis ETW Wiederverkauf Kaufpreis ETW Wiederverkauf
3
Abb. 3: Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
Die Stadt Regensburg verzeichnet 2021 einen Einbruch
2010
Genehmigungen Genehmigungen Genehmigungen
Fertigstellungen Fertigstellungen Fertigstellungen
1793
1724 1705
1539
1424
1273
1194 1192 1202
1113 1122 1130 1152
1077 1040
1020
941 955
881 901 859 869 820
892 840 837
743 729 762
663
497 489
387 432
283
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Stadt Regensburg Landkreis Regensburg Landkreis Schwandorf
nehmigungen und 1.152 Fertigstellungen erreichten migungen mit 837 Wohneinheiten auf Vorjahresniveau,
die Zahlen 2021 einen langjährigen Höhepunkt. Dabei die Fertigstellungen haben sich 2021 auf 283 mehr
setzen zumindest die größeren Gemeinden im Land- als halbiert.
kreis nicht mehr ausschließlich auf Einfamilienhäuser.
Vermehrt entstehen Eigentumswohnungen. Selbst Bautätigkeit in Regensburg
urbane Baugebiete, die verdich-
tetes Bauen ermöglichen, bleiben stark rückläufig
Viele Groß- nicht mehr der Stadt Regensburg
vorbehalten. Auch die Stadt Neu- Für die Stadt Regensburg bleibt abzuwarten,
vorhaben sind traubling nutzt diese neue Möglich- ob die Zahlen zur Bautätigkeit 2021 eine Ausnahme
keit im Planungsrecht. Im Landkreis bleiben oder den Beginn einer Trendwende markieren.
fertiggestellt Schwandorf blieben die Baugeneh- Sowohl die Baugenehmigungen als auch die Baufer-
tigstellungen sind 2021 im Vergleich zu den Vorjahren
eingebrochen. Im Stadtgebiet wurden nur noch 387
Wohneinheiten genehmigt, über 700 weniger als im
Vorjahr und über 1.600 weniger als im Spitzenjahr 2018.
Abb. 4: Daten: bulwiengesa AG 881 Einheiten wurden fertiggestellt, rund 650 weniger
als 2020.
Entwicklung Mietpreise von Wohnungen Als Grund sieht RE/MAX, dass viele große Ent-
13,20
Der Preisanstieg hat sich verlangsamt 13,00 wicklungsprojekte der vergangenen Jahre wie die
12,60 Bebauung unterhalb des Brandlbergs, das Dörnberg-
12,00 quartier oder der Kunstpark auf dem ehemaligen
11,50 LERAG-Gelände im Stadtosten ganz oder annähernd
11,20
10,90 fertiggestellt sind. Neue große Vorhaben wie die ge-
10,70
10,40 10,60 plante Bebauung südöstlich der Universität an der
10,20
10,00 10,00 Otto-Hahn-Straße und vor allem die Erschließung der
9,80
9,60 ehemaligen Prinz-Luitpold-Kaserne sind momentan
9,20
8,90 9,00 8,70
9,10 noch in Vorbereitung. (Abb. 3 – Genehmigungen/Fer-
8,60 8,60
8,50 8,50 tigstellungen)
8,30 8,40
8,00 Auch bei den Mietpreisen hat sich der Anstieg
7,50 7,60 7,40 7,50 weiter verlangsamt – mit einer Ausnahme. Im Land-
7,30 7,20 kreis Schwandorf zahlten Mieter für Neubauwoh-
6,70
nungen nach den Daten von bulwiengesa 9,10 Eu-
6,30
ro Kaltmiete pro Quadratmeter, ein deutliches Plus
5,70
von 4,6 Prozent. In der Wiedervermietung kosteten
Wohnungen dort im Schnitt 7,50 Euro, plus 1,4 Pro-
jeweils: Durchschnitt (Euro/qm)
zent. Neubauwohnungen im Landkreis Regensburg
verteuerten sich 2021 um zwei Prozent auf 10,20
2016 2017 2018 2019 2020 2021 Euro pro Quadratmeter. Die Preise in der Wieder-
Stadt Regensburg Landkreis Regensburg Landkreis Schwandorf vermietung stagnierten bei 8,50 Euro. In der Stadt
Miete Erstbezug Miete Erstbezug Miete Erstbezug
Wiedervermietung Wohnungen Wiedervermietung Wohnungen Wiedervermietung Wohnungen
4 remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123stock.adobe.com – Kara
Regensburg verlangten Vermieter bei Erstbezug im
Schnitt 13,20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, plus
1,5 Prozent. Die Preise in der Wiedervermietung stie-
gen um 1,9 Prozent auf durchschnittlich 10,90 Euro
pro Quadratmeter. (Abb. 4 – Mietpreise)
Bezahlbarer Wohnraum
bleibt knapp
Auch wenn Mietinteressenten inzwischen gera-
de bei hochpreisigen Angeboten wieder etwas mehr
Auswahl haben, bleibt die Nachfrage im Segment be-
zahlbarer Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen hoch
und das Angebot beschränkt. Seit die Universitäten
wieder auf Präsenzveranstaltungen setzen, hat sich
die Nachfrage nach Ein-Zimmer-Appartements nor- Lohnen sich Dämmung und andere hohe Investitionen
malisiert, die mit dem ersten Corona-Lockdown 2020 in Klimaschutzmaßnahmen bei der Vermietung?
abrupt eingebrochen war.
Klimaschutz
Für Kapitalanleger bedeutet die Entwicklung,
dass die Renditen in der Stadt Regensburg um die
als Verkaufsgrund?
drei Prozent stagnieren. Vor zehn Jahren lagen sie
noch bei vier Prozent. Während sich die Kaufprei-
se für Eigentumswohnungen in Stadt und Landkreis
Regensburg binnen zehn Jahren ungefähr verdop- Interessen der Eigentümer müssen
pelt haben, sind dagegen die Mieten bei Erstbezug stärker berücksichtigt werden
ungefähr um die Hälfte gestiegen, bei Wiedervermie-
tung um rund 40 Prozent. Interessanter erscheinen für
Kapitalanleger aus Renditeüberlegungen dehalb gut Wissenschaftlich ist klar, dass deut- noch gute Fenster aus den 1970er
angebundene Regionen wie der stadtfernere Land- lich größere Anstrengungen für den Jahren austausche?“, fragt Müllner.
kreis Regensburg oder der Süden des Landkreises Klimaschutz nötig sind, wenn die „Rentiert sich die investierte Sum-
Schwandorf. Besonders im Landkreis Schwandorf Menschheit den Klimawandel brem- me – sowohl finanziell als auch für
sind im Neubau die Kauf- wie die Mietpreise binnen sen möchte. Experten der Vereinten die Umwelt?“ Bei jeder Sanierung
zehn Jahren annähernd parallel um rund 70 Prozent Nationen rechnen damit, dass be- entstehe Abfall. Unter Umständen
gestiegen. Die Rendite liegt rechnerisch stabil um die reits 2026 die eigentlich als Maxi- müssen Bauteile entsorgt werden,
3,5 Prozent. Im Landkreis Regensburg lassen sich bei mum angestrebte 1,5-Grad-Schwel- die noch einwandfrei funktionieren.
Bestandsimmobilien Renditen bis knapp vier Prozent le der weltweiten Erwärmung Oder das Beispiel Fassaden-
erzielen. (Abb. 5 – Renditen) erreicht werden könnte. dämmung, das bei aktuellen Hand-
Die Bundesregierung hat werker- und Materialpreisen schnell
Zinsen bereits mehr sich auf den Weg gemacht, dass sechsstellig zu Buche schlägt.
Deutschland bis 2045 treibhaus- Amortisierungszeit: 20 bis 30 Jahre.
als verdoppelt gasneutral wird. Bereits bis 2030 Außerdem lassen sich solche
sollen die Emissionen um 65 Pro- Sanierungskosten nur sehr begrenzt
Für die weitere Entwicklung der Immobilien- zent gegenüber 1990 sinken. Das auf die Mieter umlegen. Dazu kom-
preise spielen Mitte des Jahres 2022 vor allem die bedeutet, im Gebäudesektor bis me noch das jüngste Vorhaben der
Darlehenszinsen eine wichtige Rolle. Zwischen De- 2030 rund ein Drittel der Emissio- Regierung, demzufolge sich Vermie-
zember 2021 und Juni 2022 haben sich die Zinsen nen gegenüber 1990 zu vermeiden. ter und Mieter die CO2-Abgabe auf
für zehnjährige Standardkredite laut den Experten der Neben energieeffizienten Neubauten fossile Brennstoffe wie Gas und Öl je
FMH-Finanzberatung aus Frankfurt mehr als verdop- hat die Regierung dabei besonders nach Sanierungsgrad der Immobilie
pelt. Sie stiegen von weniger als einem Prozent auf im die energetische Sanierung von be- teilen sollen, so Müllner. „Der typi-
Schnitt rund 2,5 Prozent. Schon im Sommer erwartet stehenden Gebäuden im Auge. Dafür sche Eigentümer, der für die Alters-
FMH eine Drei vor dem Komma und hält Immobilien- gibt es auch Fördermittel. sicherung ein oder zwei Wohnungen
kredite, die über vier Prozent Zins pro Jahr kosten, „Trotzdem“, stellt Michael oder ein kleines Mehrfamilienhaus
bereits im Herbst 2022 für nicht unrealistisch. Damit Müllner, Geschäftsführer von besitzt, wird sich das nicht leisten
wäre Baugeld im langjährigen Mittel noch nicht über- RE/MAX in Regensburg, fest, „sind können. Viele werden verkaufen
mäßig teuer. Vor zehn Jahren lagen Kredite mit zehn- Sanierungskosten immer wieder ein müssen“, prognostiziert der Experte.
jähriger Zinsbindung ebenfalls bei rund 3,7 Prozent. Verkaufsgrund für Immobilien“. Insgesamt würde Müllner
Außergewöhnlich ist allerdings der schnelle Anstieg. Besonders hat die Bundes- sich wünschen, dass die politischen
(Abb. 6 – Zinsen Baufinanzierung) regierung Objekte im Auge, die vor Vorgaben sich daran orientieren,
Zur Jahresmitte 2022 stellte RE/MAX fest, dass 1977 gebaut wurden. Damals gab welche Maßnahmen de facto ziel-
die geänderten Zinsbedingungen den Markt ausdif- es noch keine Vorgaben für den führend sind und welche nicht – und
ferenzieren. Bei Immobilien in den sehr guten Lagen energetischen Zustand von Gebäu- dabei die Bedürfnisse der Immobili-
Regensburgs und der Stadtrandgemeinden, die vor den. „Wie hoch ist aber der energe- eneigentümer nicht aus dem Blick
allem solvente Interessenten mit viel Eigenkapital an- tische Effekt, wenn ich zum Beispiel verlieren.
5sprechen, steigen die Preise weiter. Abb. 5:
Preiseinbruch
Daten: bulwiengesa AG, eigene Berechnung
Die hohe Inflation lässt die Anlage
des Kapitals in einer Immobilie zu-
Durchschnittliche Renditen 2021
bleibt unwahr- sätzlich interessant erscheinen. Bei Vor allem gebrauchte Wohnungen in den
Objekten, die zur Finanzierung ei- Landkreisen eignen sich
scheinlich nen hohen Anteil an Fremdkapital als Kapitalanlage
3,95
benötigen, wirken sich die gestie-
% 3,75
genen Zinsen hingegen bereits aus. Interessenten, 3,52 %
denen die Bank beim Zinsniveau vom Herbst 2021 %
eine Zusage für eine bestimmte Summe gegeben hat- 3,08
te, können bei erneuter Anfrage jetzt deutlich weniger 2,88 % 2,91
finanzieren. Die Vermarktungszeiten verlängern sich % %
spürbar. Banken benötigen für Finanzierungsanfra-
gen mehrere Wochen statt wenige Tage – eventuell
ein vorübergehender Sondereffekt, weil die Institute
mit Anfragen für Erst- und Anschlussfinanzierungen
überlastet sind.
Auch bei klassischen Anlageobjekten wie klei- Neubau | Bestand Neubau | Bestand Neubau | Bestand
neren Mehrfamilienhäusern, bis 2021 oft mit hohen Stadt Landkreis Landkreis
Fremdkapitalquoten finanziert, fällt ein Teil der In- Regensburg Regensburg Schwandorf
teressenten inzwischen weg. Gestiegene Zinsen
lassen zusammen mit dem hohen Preisniveau die
Rendite schmelzen. Insgesamt betrachtet dürfte die
Zinsentwicklung die Immobilienpreise dämpfen, in
einigen Bereichen sogar reduzieren (siehe Interview Grundstück im weiteren Umland von Regensburg die
ab Seite 7). neue Immobilie nicht mehr leisten. Die gestiegenen
Zinsen, die hohen Bau- und Materialkosten, dazu
Neubau nur schwer noch Effekte wie die ausgelaufene KfW-Förderung
lassen den Neubau für einen gewichtigen Interessen-
finanzierbar tenkreis unfinanzierbar werden. Zusätzlich dürften die
hohen Energiepreise, die Pendeln teurer machen, die
Abzuwarten bleibt, wie sich die Baulandpreise Stadtflucht der letzten Jahre bremsen.
entwickeln – gerade in den stadtferneren Regionen. Den dämpfenden Faktoren steht die fundamen-
2021 sind Baugrundstücke nach den Daten von bul- tale Entwicklung der Region gegenüber. Sie spricht
wiengesa im Landkreis Schwandorf im Durchschnitt nicht dafür, dass die Immobilienpreise einbrechen.
um rund sieben Prozent teurer geworden, im Land- Die Bevölkerung und damit der Wohnraumbedarf
kreis Regensburg um rund neun und in der Stadt Re- nimmt weiter zu. Nach einer Stagnation im ersten
gensburg um rund elf Prozent. Allerdings können sich Coronajahr 2020 ist Regensburg 2021 überraschend
manche Käufer selbst bei einem relativ preiswerten stark um rund 2.000 auf jetzt über 170.000 Einwoh-
ner gewachsen. Die Landkreise Regensburg und
Schwandorf wuchsen 2021 jeweils um rund 1.000
Personen auf jetzt 195.000 und 149.000 Einwohner.
Trotz aller wirtschaftlicher Turbulenzen aufgrund
Abb. 6: Daten: FMH Finanzberatung der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs zeigt
sich der Arbeitsmarkt stabil. Im Mai 2022 lag die Ar-
Zinsentwicklung der letzten zehn Jahre beitslosenquote in der Region Regensburg bei 2,3
Noch nie stiegen die Darlehenszinsen Prozent. Das bedeutet nach offizieller Definition Voll-
so schnell wie Anfang 2022 beschäftigung. Die Fluchtbewegung aus der Ukraine
dürfte laut einer Studie vom empirica die Wohnraum-
3,75
nachfrage zusätzlich deutlich steigen lassen. In einem
3,35
mittleren Zuzugsszenario gehen die Experten von
Hypothekenzinsen
3,10 6.000 bis 14.000 zusätzlich benötigten Wohnungen
Zinsbindung in der Region Regensburg-Schwandorf aus.
2,65 20 Jahre
Nicht nur die Zahl der Baugenehmigungen in
2,30 Zinsbindung
10 Jahre Regensburg, sondern auch die Entwicklung von Zin-
2,00
sen und Baukosten lassen darüber hinaus tenden-
1,60 ziell einen Rückgang der Bautätigkeit erwarten. So
1,35 1,35
1,30 hat zum Beispiel der Preisdruck auf Projektentwickler,
1,00 1,00 Genossenschaften und kommunale Wohnbauunter-
0,80
nehmen so stark zugenommen, dass erste Projekte
0,25 bereits eingestellt wurden. Laut Verband der Baye-
0,10 EZB-Leitzins
0,00 0,00 0,00 rischen Wohnungsunternehmen wollen 60 Prozent
der Mitglieder Neubau- und Modernisierungsprojekte
2012* 2014* 2016* 2018* 2020* 2022* zurückstellen, falls die Baukosten nicht wieder sinken.
* jeweils Januar
6 remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123stock.adobe.com – Noppasinw
„Steigende
Zinsen wirken
preissenkend“
Prof. Dr. Tobias Just hält einen
jähen Einbruch der Immobilien-
preise aber für unwahrscheinlich
Just lehrt und forscht an der Internatio-
nal Real Estate Business School (IREBS)
der Universität Regensburg. Sollten die
Finanzierungszinsen hoch bleiben, hält er
Preisrückgänge in den kommenden zwei
Jahren für wahrscheinlich.
Im Juli 2022 erhöht die EZB die Leitzinsen erstmals seit
Jahren auf über null Prozent.
Nach einer langen Phase sehr niedriger Zinsen für Im- Wie wirkt sich diese Entwicklung speziell auf Immobili-
mobilienkredite steigen die Raten aktuell. Manche Ex- enkredite aus?
perten erwarten schon für den Sommer 2022 eine Drei
vor dem Komma. Noch dazu erfolgt dieser Zinsanstieg Just: Die Immobilienfinanzierungszinsen hängen
sehr schnell. Worin liegt diese Entwicklung begründet? sehr eng an der Entwicklung der langfristigen Zins-
entwicklung für Staatsanleihen. Das heißt, die ak-
Prof. Dr. Tobias Just: In Europa sind bisher nur die tuelle Zinsentwicklung impliziert auch eine Verteue-
langfristigen Finanzierungszinsen gestiegen. Die rung neuer Immobiliendarlehen.
Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre Hauptrefi-
nanzierungszinsen noch unverändert gelassen. Aber Erfahrungswerte aus der Vergangenheit besagen, dass
immerhin ist die Wahrscheinlichkeit für eine Zinser- steigende Zinsen für Immobilienkredite die Kaufpreise
höhung gestiegen. Für den Anstieg der Finanzie- für Immobilien sinken lassen. Wie hängen beide Größen
rungszinsen ist ausschlaggebend, dass zum einen zusammen?
die EZB ihre Anleihekaufprogramme auslaufen lässt.
Es fehlt also ein zentraler Käufer und daher gehen Just: Steigende Zinsen verteuern die Kreditaufnah-
Preise für Anleihen eher zurück. Dies ist letztlich die me. Es ist für Projektentwickler und Investoren also
Kehrseite von steigenden Zinsen. schwieriger, aus einer erwarteten Mietzahlung die
Zum anderen sind in den langfristigen Zinsen steigenden Tilgungsraten zu bezahlen. Wenn es kei-
immer die Erwartungen an die EZB-Zinsen der Zu- nen Grund oder keine Möglichkeit für höhere Mie-
kunft enthalten. Weil steigende Inflationsraten die terwartungen gibt, müssen
EZB eher veranlassen, den Leitzins zu erhöhen, die Investoren mit ihren Ge-
ist es folgerichtig, dass bei steigenden Inflations- winnerwartungen runter. Es Steigende
raten auch die langfristigen Zinsen anziehen. Dies wird weniger Transaktionen
gilt gerade dann, wenn zunehmend befürchtet wird, geben, gerade Entwickler Inflation lässt
dass der Inflationsdruck zu einer stärkeren Verschie- werden versuchen, Objek-
bung der Erwartungen der Marktteilnehmer führen te schnell zu verkaufen und die Zinsen
könnte. Denn dann wäre der Preisauftrieb nicht nur Land für künftige Projekte
vorübergehend abzustoßen. All dies wirkt anziehen.
preissenkend. Hinzu kommt,
7Welche Preisentwicklungen erwarten Sie kurz- und mit-
telfristig für die Wohnimmobilienmärkte?
Prof. Dr.
Just: Der Druck auf die Wohnungspreise nach un-
ten nimmt zu. Nicht weil eine Blase platzt, sondern
Tobias Just
weil steigende Zinsen als fundamentaler Grund dafür
sprechen. Das muss nicht sofort in sinkende Preise
gehen, denn es werden ja weniger Objekte fertigge-
Geschäftsführer und stellt werden. Doch eine deutliche Verlangsamung
wissenschaftlicher Leiter der der Preisentwicklung ist wahrscheinlich. In den kom-
IREBS Immobilienakademie menden zwei Jahren sind Preisrückgänge dann wahr-
scheinlich, wenn die Zinsen hoch bleiben.
Die IREBS Immobilienakademie wird wissenschaftlich und
geschäftsführend von dem Immobilienexperten Prof. Dr. To- Kostete ein Darlehen über 400.000 Euro bei einem Zins
bias Just (FRICS) geleitet. Davor war Just zuletzt führend für von 0,7 Prozent und 2 Prozent Tilgung vor einem Jahr rund
das Branchen- und Immobilienmarktresearch der Deutschen 900 Euro pro Monat, sind es bei einem aktuellen Zinssatz
Bank tätig. Tobias Just hat den Lehrstuhl für Immobilienwirt- von 2,2 Prozent jetzt rund 1.400 Euro. Betrachtet man das
schaft am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Uni- zusammen mit dem hohen Preisniveau für Wohnimmobili-
versität Regensburg inne und ist Präsident der Gesellschaft en, was raten Sie Kaufinteressenten aktuell?
für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif).
Just: Das Wichtigste ist, das Objekt von einem Sach-
verständigen sehr genau prüfen zu lassen, damit die
dass bei steigenden Zinsen der Wert zukünftiger, no- baulichen Risiken im Griff sind. Am zweitwichtigsten
minal unveränderter, Mieteinnahmen sinkt, und dies ist, langfristig zu finanzieren, um keine finanziellen
schlägt direkt auf den aktuell leistbaren Preis durch. Risiken aufzubauen. Schließlich sollte man nicht auf
Kante finanzieren, denn die Unsicherheit ist deutlich
Wie wird sich das auf den Wohnimmobilienmarkt höher als vor einigen Jahren.
auswirken?
Erwarten Sie, dass in nennenswerter Menge Immobilien
Just: Wahrscheinlich kommt es zu einer ganzen Rei- auf den Markt kommen, weil Immobilieneigentümer sich
he von Anpassungsprozessen. Erstens werden Fi- die Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der Zinsbin-
nanzierungen zum Teil in der Zeit gestreckt. Es wird dung nicht mehr leisten können?
versucht, länger zu tilgen, um die gesamte Zahlungs-
rate klein zu halten. Das wird nur bedingt gelingen. Just: Das ist aktuell nicht zu befürchten. Sehr viele
Daher werden zweitens einige Projekte erst einmal auf Darlehen laufen über zehn Jahre, einige noch länger.
Eis gelegt und drittens wird versucht, Kosten einzu- Das heißt, Anschlussfinanzierungen liegen in etwa dort,
sparen. Das ist aber bei der aktuellen Material- und wo sie vor zehn Jahren waren. Probleme gibt es also
P e r s o n a l k n a p p- nur, wenn Haushalte sehr kurzlaufend finanziert hat-
heit gar nicht so ten. Diese Haushalte wird es geben, sie waren dann
Banken werden einfach. Viertens schlecht beraten worden, doch es ist zum Glück nur
kann es in Einzel- ein kleiner Teil des Markts. Wichtig ist aber auch: Mit
vorsichtiger fällen auch dazu jedem Jahr wird die Differenz größer, wenn die An-
kommen, dass li- schlussfinanzierungen sich verteuern. Das heißt, neben
agieren. quiditätsschwache dem Teil schlecht Beratener wird es zunehmend mehr
Projektentwickler Haushalte geben, die eine größere Last tragen müssen,
frühzeitig verkaufen obwohl sie gar keine großen Risiken eingehen wollten.
müssen. Vermutlich sind das aber nicht viele, da wir
einen langen Boom hatten. Fünftens werden Banken Wie geht es aus Ihrer Sicht weiter mit der Inflation und
grundsätzlich vorsichtiger agieren. Sie werden also den Kreditzinsen? Müssen wir uns darauf einstellen, dass
nicht nur die Zinsen anpassen, sondern Engagements die Inflation längere Zeit hoch bleibt und im Schlepptau
insgesamt prüfen. die Immobilienkredite immer teurer werden?
Da der Wohnungsmarkt auf der Nutzerseite
aber dahingehend gesund ist, dass es wenig Leer- Just: Anfang des Jahres überwog noch die Hoffnung,
stände und kaum Zahlungsausfälle gibt, ist ein jäher die Teuerung sei vorübergehend und der Zinsdruck
Einbruch so wie in den USA nicht wahrscheinlich. überschaubar. Die Teuerung dürfte vorübergehend
Sechstens ist wichtig, dass Anleger Immobi- sein, nur das Zeitfenster hat sich wahrscheinlich ver-
lieninvestitionen immer auch als Alternative zu an- breitert. Die Heftigkeit des Ukraine-Kriegs und die
deren Anlageformen sehen. Hohe Inflationsraten Massivität der chinesischen Corona-Eindämmungs-
schaden Anleihen viel direkter als Immobilien. Eine reaktion lassen mich im Moment vermuten, dass die
heftige Verlagerung in Anleihen ist daher nicht zu Gründe für hohe Kosten und Kostenunsicherheit und
erwarten. Aber wenn die Zinssteigerungen als weit- damit für die Entwicklung der Preise erhalten bleiben.
gediehen angesehen werden, dürften zunehmend
gerade institutionelle Anleger in Anleihen investieren. Herr Professor Just, herzlichen Dank für das Gespräch!
8 remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123Preise und Trends
Stadt Regensburg Preisspanne in sehr guten Lagen
EFH Bestand 1.000.000 bis 2.900.000 +
Preis € Neubau 1.200.000 bis 3.200.000 +
Mit den Karten und Tabellen auf den õ
ETW Bestand 3.600 bis 5.500
folgenden Seiten gibt Ihnen der Re-
Preis €/m² Neubau 5.900 bis 8.000 õ
gensburger Immobilien-Marktbericht
eine Übersicht der Preise und Trends
Preisspanne in guten Lagen
in den Regensburger Stadtteilen, den
Umlandgemeinden und dem Landkreis EFH Bestand 700.000 bis 1.800.000 õ
Schwandorf. Preis € Neubau 900.000 bis 2.000.000 õ
Je nach der exakten Lage inner- n e
Reg
õ
ETW Bestand 3.200 bis 5.300
halb des angegebenen Gebiets und
Preis €/m² Neubau 4.800 bis 7.000 õ
je nach Art und Zustand der jeweili-
gen Immobilien können die Preise aber
Preisspanne in mittleren Lagen
nach oben wie nach unten abweichen. Sallern
õ
Gallingkofen EFH Bestand 550.000 bis 1.500.000
A93 Preis € Neubau 800.000 bis 1.800.000 õ
õ
ETW Bestand 2.900 bis 4.500
Wutzlhofen Preis €/m² Neubau 4.700 bis 5.800 õ
Preisspanne in einfachen Lagen
Ober- und Konrad-
Brandlberg õ
Niederwinzer siedlung EFH Bestand 450.000 bis 1.300.000
Steinweg Preis € Neubau 700.000 bis 1.600.000 õ
Kager Keilberg
Reinhausen
Pfaffenstein ETW Bestand 2.700 bis 4.300 õ
Preis €/m² Neubau 4.500 bis 5.700 õ
Stadtamhof Weichs Schwabelweis
Westenviertel
u
na Margaretenau Altstadt
Do Prüfening Ostenviertel
Hohes Kreuz
Dechbetten Königs- Kumpfmühl
Galgen- Irl
wiesen
berg Kasernen- A3
Ziegetsdorf viertel
Neuprüll
Burgweinting Harting
Graß
A93 Hauptverkehrsstraßen
Oberisling und Autobahnen
Leoprechting Bahnlinien
Flüsse
In den Tabellen Wohnungsmieten in der Stadt Regensburg
Durchschnittliche Preis- und Mietspannen für Eigen- õ
Miete Bestand 8,50 bis 12,50
heime sowie Wohnungen, die bezüglich Wohnfläche,
Ausstattung oder Grundstücksgröße typisch für die je- Preis €/m² Neubau 11,00 bis 14,00 õ
weilige Lagekategorie sind. Als Neubau gelten Objekte,
die nicht älter als fünf Jahre sind. Miete: Nettokaltmiete
für 2-4-Zimmer-Wohnungen mit durchschnittlicher
Ausstattung. Bei Immobilien, die dem Standard nicht
entsprechen, können Preise und Mieten von den
genannten Werten abweichen. Quelle: RE/MAX in
stock.adobe.com – KK imaging
Regensburg und Schwandorf, Sommer 2022
EFH = Einfamilienhäuser
ETW = Eigentumswohnungen
Preisentwicklung: Preisprognose für die nächsten
12 Monate:
++ mehr als +5 % + +2 bis +5 %
9
õ +2 bis –2 % – –2 bis –5 %Landkreise Regensburg und Kelheim
Im Landkreis Regensburg und den Preisspanne in sehr guten Lagen Preisspanne in guten Lagen
Nachbarlandkreisen hängen die Preise õ õ
EFH Bestand 600.000 bis 1.500.000 EFH Bestand 380.000 bis 950.000
stark von der Verkehrsanbindung nach
Preis € Neubau 700.000 bis 1.600.000 õ Preis € Neubau 550.000 bis 1.200.000 õ
Regensburg und dem Nahversorgungs-
õ õ
angebot vor Ort ab. ETW Bestand 3.000 bis 4.000 ETW Bestand 2.500 bis 3.500
Preis €/m² Neubau 4.000 bis 4.800 õ Preis €/m² Neubau 3.600 bis 4.300 õ
Regen
ab
Na
Landkreis
Schwandorf
Kallmünz
A3 A93
Landkreis Regenstauf
Holzheim Landkreis
Neumarkt Bernhardswald
Duggendorf Cham
in der
Oberpfalz Beratzhausen
Wolfsegg
Brunn Alten-
Zeitlarn
Pielenhofen thann
Lappers- Wenzenbach Brennberg
dorf
Laaber Pettendorf
Hemau Tegern- Donau-
Deuer-
heim stauf Bach
ling
Wiesent Wörth
Nittendorf a. d. Donau
Regensburg Barbing
Painten Sinzing Neutraub-
ling
A3
Riedenburg
Ihrler- Pentling Obertraubling Pfatter
stein Mintraching
Essing Köfering
Bad
Alteglofs- Riekofen
Abbach
heim Mötzing
Kelheim Hagelstadt
Thalmassing
Teugn
Landkreis Aufhausen
Eichstätt Sünching
Saal a. d. Pfakofen
Donau
Hausen Lang-
quaid
Abensberg Schierling Landkreis
Straubing-
u
Do
na A93 Herrn-
Bogen
giers- Preisspanne in mittleren Lagen
Biburg Rohr dorf
Kirch- EFH Bestand 300.000 bis 700.000 õ
Siegen- dorf Preis € Neubau 500.000 bis 800.000 õ
burg
õ
Wilden- ETW Bestand 2.100 bis 3.000
berg Preis €/m² Neubau 3.400 bis 4.000 õ
Landkreis
Landshut
Preisspanne in einfachen Lagen
–
EFH Bestand 300.000 bis 650.000
Preis € Neubau 420.000 bis 750.000 –
õ
ETW Bestand 1.800 bis 2.700
Preis €/m² Neubau 3.300 bis 3.900 õ
Wohnungsmieten im Landkreis Regensburg
õ
Miete Bestand 6,00 bis 10,00
stock.adobe.com – Thomas
Preis €/m² Neubau 7,50 bis 11,00 õ
10Landkreis Schwandorf
Der Landkreis Schwandorf ist im Preisspanne in sehr guten Lagen Preisspanne in guten Lagen
Südwesten von der Nähe zu Regens- õ õ
EFH Bestand 350.000 bis 800.000 EFH Bestand 300.000 bis 650.000
burg geprägt. Im Nordosten, nahe der
Preis € Neubau 450.000 bis 900.000 õ Preis € Neubau 400.000 bis 780.000 õ
tschechischen Grenze, haben Liebha-
n e
Reg
õ õ
ber von Ruhe und Natur gute Chancen, ETW Bestand 1.700 bis 3.100 ETW Bestand 1.700 bis 3.000
ein bezahlbares Traumhaus im Grünen Preis €/m² Neubau 3.200 bis 4.200 õ Preis €/m² Neubau 3.000 bis 3.900 õ
zu finden.
Preisspanne in mittleren Lagen
Sallern õ
EFH Bestand 270.000 bis 550.000
Gallingkofen
A93 Preis € Neubau 380.000 bis 620.000 õ
õ
Landkreis Neustadt ETW Bestand 1.600 bis 2.700
Wernberg- an der Waldnaab Preis €/m² Neubau 2.800 bis 3.600 õ
Wutzlhofen
Köblitz Trausnitz
Konrad- Schönsee Stad-
Ober- und Brandlberg
siedlung Gleiritsch Teunz lern
Niederwinzer Pfreimd
Kager Steinweg Keilberg Weiding
Reinhausen
Pfaffenstein
Guteneck Oberviechtach
Nabburg
Stadtamhof Weichs Schwabelweis
Westenviertel Schmid- A6 Nieder- Winklarn
gaden murach
u Stulln Altendorf
na Margaretenau Altstadt Dieters-
Do Landkreis
Prüfening Fensterbach Ostenviertel
Schwarzach kirchen
Amberg- Schwarz- Than-
Sulzbach Schwarzen- Hohes Kreuz stein
hofen
feld
Dechbetten Königs- Kumpfmühl
Galgen- Irl
wiesen
berg Kasernen- Neunburg vorm Wald A3
Schwandorf
Ziegetsdorf viertel
Neuprüll Wackers-
dorf Neukirchen-
Bodenwöhr
Balbini
Burgweinting Harting
Graß
A93 Steinberg Hauptverkehrsstraßen
Oberisling Bruck in der und Autobahnen
Leoprechting Oberpfalz Bahnlinien
Landkreis
Neumarkt
Teublitz A93 Landkreis
Flüsse
Cham
in der Burglengenfeld
Oberpfalz
Regen
Maxhütte- Nittenau
Haidhof
ab
Na
A3 Preisspanne in einfachen Lagen
–
Landkreis EFH Bestand 250.000 bis 550.000
Regensburg Preis € Neubau 350.000 bis 580.000 –
õ
ETW Bestand 1.500 bis 2.500
Preis €/m² Neubau 2.700 bis 3.300 õ
Wohnungsmieten im Landkreis Schwandorf
õ
Miete Bestand 5,50 bis 7,80
Preis €/m² Neubau 6,50 bis 9,50 õ
Regensburg
stock.adobe.com – Karin Jähne
A3
11Am RE/MAX Immobilien-Marktbericht 2022/2023 haben mitgewirkt:
Dr. Werner Gross Michael Müllner Andrea Rösch Steffen Hemme Thomas Meinlschmidt Birgit A. Schulz
Assessor (jur.) Dipl.-Betriebswirt Dipl.-Immobilienwirt (DIA) Immobilienfachwirtin (IHK) Dipl.-Immobilienwirt (DIA) Dipl.-Ing. (FH) der Architektur Immobilienfachwirtin (IHK)
Tel. 0941 30770-100 Tel. 0941 30770-140 Tel. 0941 30770-227 Tel. 0941 30770-210 Tel. 0941 30770-110 Tel. 0941 30770-229
werner.gross@remax.de michael.muellner@remax.de andrea.roesch@remax.de steffen.hemme@remax.de thomas.meinlschmidt@remax.de birgit.schulz@remax.de
Dr. Kai W. Schulz Wolfgang Marzinke Beate Warnecke Rudolf Arnold Sabine Lehner Hayrettin Yalcin
Diplom-Kaufmann Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienfachmaklerin (RE/MAX) Handelsfachwirt (IHK) Immobilienmaklerin (RE/MAX) Immobilienfachwirt (IHK)
Tel. 0941 30770-200 Tel. 0941 30770-233 Tel. 0941 30770-232 Tel. 0941 30770-238 Tel. 0941 30770-223 Tel. 0941 30770-231
kai.schulz@remax.de wolfgang.marzinke@remax.de beate.warnecke@remax.de rudolf.arnold@remax.de sabine.lehner@remax.de hayrettin.yalcin@remax.de
Tobias Vilsmeier Mario Jehl Manuela Ehrlinger Corinna Storbeck Michael Hopper Daniela Hecker
Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienmakler (IHK) Immobilienmaklerin Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmakler (IHK) Immobilienmaklerin (IHK)
Tel. 0941 30770-243 Tel. 0941 30770-234 Tel. 0941 30770-224 Tel. 0941 30770-236 Tel. 0941 30770-222 Tel. 0941 30770-245
tobias.vilsmeier@remax.de mario.jehl@remax.de manuela.ehrlinger@remax.de corinna.storbeck@remax.de michael.hopper@remax.de daniela.hecker@remax.de
Angie Leidl Andreas Simmel Sabriye Atas Simone Seidenberg Michael Ticks Manuel Gebhart
Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmakler (IHK) Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmaklerin (IHK) Dipl.-Ing. (FH) der Architektur Wirtschaftsfachwirt (IHK)
Tel. 0941 30770-246 Tel. 0941 30770-225 Tel. 0941 30770-237 Tel. 0941 30770-242 Tel. 0941 30770-230 Tel. 0941 30770-244
angie.leidl@remax.de andreas.simmel@remax.de sabriye.atas@remax.de simone.seidenberg@remax.de michael.ticks@remax.de manuel.gebhart@remax.de
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Prüfeninger Schloßstraße 2, 93051 Regensburg Tel. 0941 92008-0, info@faust-omonsky.de Landkreis Regensburg, Bayerisches Landesamt Bilder Rückseite: RE/MAX
Tel. 0941 30770-0, real-estate@remax.de www.faust-omonsky.de für Statistik, IVD Süd Auflage: 125.000Sie können auch lesen
