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Real I.S. Research News 05 I 2020
Berlin, Berlin – wir fliegen nach Berlin!
Städteanalyse: Wo entstehen neue Potentiale durch Stadt- und Infrastrukturentwicklung?
August 2020
Der bekannte Schlachtruf von Fußballfans „Berlin, Berlin – wir fahren nach Berlin“ könnte sich mit
der Eröffnung des neuen Flughafens Berlin Brandenburg „Willy Brandt“ (BER) ändern. Nach 14
Jahren Bauzeit wird der BER am 31. Oktober 2020 eröffnet. Danach könnte es in den Fußball-
stadien „Berlin, Berlin – wir fliegen nach Berlin“ heißen. Die Eröffnung des BERs, aber auch im
Gegenzug die Schließung des Flughafen Tegels am 8. November 2020, wecken neue Potentiale in
der Hauptstadt – nicht nur wirtschaftliche, sondern auch Potentiale der künftigen Stadt- und
Infrastrukturentwicklung. Davon wird Berlins boomender Büromarkt profitieren. Büroflächen
innerhalb des S-Bahnrings sind zwar beliebt jedoch sind diese zur Mangelware geworden, so dass
die Nachfrage in dezentralen Lagen zugenommen hat. Derzeit existiert in Berlin noch kein
klassischer Büromarkt in der Peripherie, aber dies könnte sich langfristig durch die Entstehung
neuer Potentialräume mit guter Infrastrukturanbindung ändern. Die besondere Stellung Berlins im
Vergleich zu den anderen europäischen Großstädten zeigt folgende Übersicht.
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Leitlinien der Stadtentwicklung lenken künftige Büromarktpotentiale
Die Stadt Berlin benutzt mehrere Instrumente zur Steuerung der künftigen Stadt- und Infrastruk-
turentwicklung. Neben der gesetzlichen Bauleitplanung (Flächennutzungs- und Bebauungspläne)
wurden Stadtentwicklungspläne zu den Themen Verkehr, Wirtschaft, Wohnen, Zentren und Klima
verabschiedet. Übergeordnete Leitlinien sind im Stadtentwicklungskonzept Berlin 2030 formuliert.
Hierbei wurden zehn wirtschaftlich bedeutende Transformationsräume (Berlin Mitte, City West,
Stadtspree und Neukölln, Wedding, Berlin TXL, Spandau, Südwest, Schöneweide – Adlershof –
BER, Marzahn-Hellersdorf, Buch) definiert. Zudem wurden im Gemeinschaftsprojekt „i2030“ der
Länder Berlin und Brandenburg sowie des Verkehrsverbunds Berlin-Brandenburg acht Teilprojekte
zur Verbesserung der Schieneninfrastruktur in der Region um Berlin ausgearbeitet.
In Summe ergeben sich somit mehrere attraktive Entwicklungsräume im Hinblick auf die künftige
Büroflächenentwicklung, die sich vor allem in der Peripherie befinden (siehe Karte unten). Das
Entscheidendste bei diesen dezentralen Standorten ist dabei die Anbindung an den öffentlichen
Nahverkehr. So soll beispielsweise die stillgelegte Strecke der Siemensbahn bis 2029 wieder
reaktiviert werden, die die Siemensstadt schnell ans Zentrum anbinden soll. Siemens plant hier
eine Belebung des derzeit industriell geprägten Areals zu einem gemischt genutzten Campus mit
420.000 m² Gewerbe- und Bürofläche. Zusammen mit dem geplanten Industrie- und
Forschungspark Berlin TXL – The Urban Tech Republic entsteht im Nordwesten Berlins in den
kommenden Jahren ein attraktiver Innovationsstandort. Durch die Eröffnung des BERs wird jedoch
der Fokus vieler Projektentwickler, Investoren und Unternehmen in den nächsten 10-15 Jahren auf
dem Korridor zwischen Alexanderplatz und BER liegen. Vor allem die Entwicklungsräume
Rummelsburg, Schöneweide, Adlershof und BER Airport werden dadurch profitieren. Adlershof ist
bereits etabliert, die anderen Areale sind gerade in der Entstehung. Die Anbindung ist jedoch
nicht überall optimal, so dass es einige Standorte schwerer haben könnten. Das letzte groß-
flächige innerstädtische Entwicklungsgebiet, die Europacity nördlich des Hauptbahnhofs, ist ein
weiterer attraktiver Potentialraum – auch wenn die Entwicklung schon weit fortgeschritten ist.
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Top 3 Potentialräume
Europacity
Mit 286 Tsd. m² Bürofläche ist der Teilraum
Europacity inkl. Hauptbahnhof der kleinste in
Berlin. Weitere 380 Tsd. m² befinden sich auf dem
64 ha großen Gebiet noch in Planung. Die
Entwicklung des gemischt genutzten Quartiers
soll in 2030 vollständig abgeschlossen sein. Bis
dahin soll an der neuen S-Bahnlinie S21, die im
Sommer 2021 in Betrieb gehen soll, der S-Bahnhof
Perleberger Brücke entstehen. Über dem Berlin-
Spandauer Schifffahrtskanal ist derzeit eine
Fußgängerbrücke im Bau, die die Europacity mit
der U-Bahnstation U6 Schwartzkopffstraße
verbindet (Fertigstellung Ende 2021). Bislang ist
nur der Süden des Gebiets durch S- und U-Bahn,
Tram sowie den Hauptbahnhof ideal erreichbar.
Adlershof
Der Wissenschafts- und Technologiepark
Adlershof verfügt aktuell über knapp 520 Tsd. m²
Bürofläche und ist somit im Transformations-
raum Schöneweide – Adlershof – BER bereits der
etablierteste Teilmarkt. Weitere 237 Tsd. m²
Bürofläche befinden sich derzeit noch in der
Pipeline. Große Teile des 518 ha großen Gebiets
sind durch S-Bahn und Tram sehr gut
angebunden, dennoch gibt es in Adlershof
Mikrolagen, die aufgrund der weiten Entfernung
zum Nahverkehr unattraktiv sind. Projekte zur
Verbesserung der weiteren Infrastruktur sind in
Adlershof nicht geplant. Mit der S-Bahn erreicht
man innerhalb von etwa 20 Minuten den BER,
ein Expressbus zum Flughafen ist in Planung.
Berlin TXL – The Urban Tech Republic
Nach der Schließung des Flughafen Tegels am
8. November 2020 bleibt der Airport für sechs
Monate als möglicher Backup erhalten, danach
sollen auf dem 560 ha großen Areal ein
Forschungs- und Industriepark für urbane
Technologien sowie 9.000 Wohnungen
entstehen. In vier Bauabschnitten soll das Gebiet
bis 2040 realisiert werden. Dies beinhaltet auch
eine Abzweigung der U-Bahnlinie U6 mit zwei
Haltestellen in das neue Quartier. Fachbereiche
der Beuth Hochschule für Technik mit 2.500
Studierenden und die Berliner Feuerwehr- und
Rettungsdienst-Akademie mit Schulungsbetrieb
haben sich bereits als Ankermieter zu dem
Standort bekannt.
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Fazit: Positive Impulse für die Berliner Stadt- und Büromarktentwicklung erwartet
“Arm, aber sexy” – dieser Slogan von Berlins ehemaligem Bürgermeister Klaus Wowereit aus dem
Jahre 2003 prägte die deutsche Hauptstadt viele Jahre. Heute ist Berlin nur noch sexy – dies hat
der Wirtschaftsboom der vergangenen Jahre gezeigt. Verfügbare zentrale Büroflächen gibt es
kaum noch und die Mieten in Spitzenobjekten sind in den letzten fünf Jahren um 67 % gestiegen.
Neue Büroflächen und neue Teilräume müssen somit geschaffen werden, damit die Hauptstadt
wirtschaftlich weiterwachsen kann.
Mit der Eröffnung des neuen Hauptstadtflughafens BER wird es zu einer Veränderung des Berliner
Büromarktes kommen. Die Teilmärkte in unmittelbarer Umgebung des BERs werden nachhaltig
von der Eröffnung profitieren und eine enorme Aufwertung erfahren. Somit wird erwartet, dass
sich die Büroflächennachfrage mehr in Richtung Süden verlagern wird. Die Achse zwischen
Alexanderplatz und BER wird schon jetzt als „Cash-Korridor“ der nächsten Jahre bezeichnet.
Jedoch erfordert dies ein Umdenken in den Köpfen von Einwohnern, Büronutzern und Investoren,
denn der neue Flughafen wird die bisherigen Verkehrsströme und mit ihr auch die Berliner
Stadtstruktur verändern. Statt 10 km (Flughafen Tegel) liegt der BER etwa 25 km vom Stadtkern
entfernt – diese zusätzlichen Pendlerkilometer und -minuten könnten künftig ein neuer
Anhaltspunkt für etwaige Anmietungs- und Kaufentscheidungen sein. Das größte
Wertsteigerungspotential hat dabei der Büroteilraum Adlershof, da dieser bei den Berliner
Nutzern als Wissenschafts- und Technologiepark sowie Medienstandort bereits etabliert ist.
Zudem ist Adlershof mit einer Spitzenmiete von etwa 19,00 EUR/m² pro Monat noch relativ
erschwinglich. Seit Mai 2019 belegen 2.500 Mitarbeiter des Versicherungskonzerns Allianz
60.000 m² Nutzfläche in Adlershof. Dies bekräftigt, dass der Standort auch für große Corporates
attraktiv ist.
Besonders beliebt bei großen Corporates ist derzeit aber noch der Potentialraum Europacity, der
sich durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof auszeichnet. Total, 50Hertz, KPMG, PwC, JLL
und White & Case sitzen hier bereits, SAP hat hier 30.000 m² angemietet und wird den Standort in
2022 beziehen. Die innerstädtische Lage kostet aber: Die Spitzenmieten liegen hier bei etwa
36,00 EUR/m² pro Monat. Nur 7 km von der Europacity entfernt wird in den nächsten zwei
Jahrzehnten der Forschungs- und Industriepark Berlin TXL – The Urban Tech Republic entstehen
sowie ein paar Kilometer weiter westlich die Siemenstadt 2.0. Beide Areale werden langfristig
weitere Impulse für die Berliner Stadt- und Büromarktentwicklung generieren.
Zunächst muss jedoch die Entwicklung der momentanen Corona-Krise und deren Auswirkungen
auf die Wirtschaft, den Immobilienmarkt und den Flugverkehr abgewartet werden, um die
Nachfrage nach Büroflächen an peripheren Standorten besser bewerten zu können. Trotzdem
wird langfristig von einem weiteren Wirtschafts- und somit Büroflächenboom in Berlin
ausgegangen, so dass die genannten Potentialräume in den nächsten 10-15 Jahren erfolgreich die
Berliner Stadtstruktur verändern werden und somit auch neue attraktive Investitionsmöglichkeiten
geschaffen werden.
Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team
Ihre Ansprechpartnerin
Olivia Krebs
Real I.S. AG
Research und Investitionsstrategie
olivia.krebs@realisag.de
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